Kokonaisuuden hallinta

Kokonaisuuden hallinta Tommi Riippa Tiimi- ja laatupäällikkö, RTA FCG Suunnittelu ja Tekniikka Oy 3.10.2017 Page 1

Otsikoita 3.10.2017 Page 2

Miten korjaus etenee? 1. Riskiarvio 2. Kuntotutkimussuunnitelma 3. Kuntotutkimus 4. Korjaustapaehdotus ja kustannustasoarviot 5. Elinkaarilaskelma 6. Korjaussuunnittelu 7. Sisäilmarakennuttaminen ja -valvonta 3.10.2017 Page 6

Riskiarvio Riskiarviossa selvitään rakenteissa ja järjestelmissä olevat riskit asiakirjojen ja kiinteistökierroksen perusteella. Vanhemmissa pientaloissa usein ongelmana dokumentoinnin puutteet Riskiarvio Kuntotutkimus Kuntotutkimussuunnitelma Korjaustapaehdotus ja kustannustasoarvio Elinkaarilaskelma Korjaussuunnittelu Sisäilmarakennuttaminen ja -valvonta 3.10.2017 Page 7

Kuntotutkimussuunnitelma Kuntotutkimussuunnitelma sisältää menettelytavat riskiarvioissa havaittujen riskien tutkimiseksi; käytettävät tutkimusmenetelmät, mittaus- ja näytemäärät jne. Mahdollista kilpailuttaa kuntotutkimukset selkeästi ja yhdenmukaisesti. Riskiarvio Kuntotutkimus Kuntotutkimussuunnitelma Korjaustapaehdotus ja kustannusarvio Elinkaarilaskelma Korjaussuunnittelu Sisäilmarakennuttaminen ja -valvonta 3.10.2017 Page 8

Kuntotutkimus Kuntotutkimuksella varmistetaan riskialttiit rakenteet ja järjestelmät riskialttiiden rakenteiden tai järjestelmien kunto tarvittavien korjaustoimenpiteiden laajuus. Riskiarvio Kuntotutkimus Kuntotutkimussuunnitelma Korjaustapaehdotus ja kustannustasoarvio Elinkaarilaskelma Korjaussuunnittelu Sisäilmarakennuttaminen ja -valvonta 3.10.2017 Page 9

Korjaustapaehdotus ja kustannustasoarvio Korjaustapaehdotuksessa esitetään karkealla tasolla tarvittavat toimenpiteet havaittujen vaurioiden ja riskien korjaamiseksi niistä aiheutuvat kustannukset. Lisäksi mahdolliset peruskorjaus- tai perusparannuskustannukset Riskiarvio Kuntotutkimus Kuntotutkimussuunnitelma Korjaustapaehdotus ja kustannustasoarvio Elinkaarilaskelma Korjaussuunnittelu Sisäilmarakennuttaminen ja -valvonta 3.10.2017 Page 10

Elinkaarilaskenta Elinkaarikustannuslaskelmassa määritetään kiinteistön elinkaari- ja käyttökustannukset eri vaihtoehdoille esimerkiksi tilapäinen korjaus laaja korjaus uudisrakennus. Tuloksena on vertailulaskelmat eri toteutusvaihtoehdoille. Riskiarvio Kuntotutkimus Kuntotutkimussuunnitelma Korjaustapaehdotus ja kustannustasoarvio Elinkaarilaskelma Korjaussuunnittelu Sisäilmarakennuttaminen ja -valvonta 3.10.2017 Page 11

Korjaussuunnittelu Sisäilman laadun varmistavat suunnitelmat työselostukset ja tarkastuslistat. Riskiarvio Kuntotutkimus Kuntotutkimussuunnitelma Korjaustapaehdotus ja kustannustasoarvio Elinkaarilaskelma Korjaussuunnittelu Sisäilmarakennuttaminen ja -valvonta 3.10.2017 Page 12

Sisäilmarakennuttaminen ja -valvonta Sisäilmarakennuttaminen ja valvonta on tilaajan laadunvarmistusmenetelmä varmistamaan onnistunut rakennus- tai korjaushanke. Hyvälläkään rakennusalan osaajalla ei välttämättä ole tarvittavaa tietoa rakennusfysiikan ja kosteusvaurioiden korjaamiseen osalta Riskiarvio Kuntotutkimus Kuntotutkimussuunnitelma Korjaustapaehdotus ja kustannustasoarvio Elinkaarilaskelma Korjaussuunnittelu Sisäilmarakennuttaminen ja -valvonta 3.10.2017 Page 13

Koko ketju on saatava kuntoon Onnistunut korjaaminen edellyttää osaamista hankkeen kaikissa vaiheissa. Jos joku vaihe epäonnistuu, seurauksena voi olla ongelmien jatkuminen. Riskiarvio Kuntotutkimus Kuntotutkimussuunnitelma Korjaustapaehdotus ja kustannustasoarvio Elinkaarilaskelma Korjaussuunnittelu Sisäilmarakennuttaminen ja -valvonta 3.10.2017 Page 14

Pientalo Pientalossakin pitää vähintään selvittää riskit ja arvioida KAIKKI korjauskustannukset ennen korjauspäätöstä. Ns. Worst Case Scenarion pohjalta. Kaikissa taloissa on aina riskejä, siedettävän riskin raja vaihtelee arvioijasta riippuen. Riskiarvio Kuntotutkimus Kuntotutkimussuunnitelma Korjaustapaehdotus ja kustannustasoarvio Elinkaarilaskelma Korjaussuunnittelu Sisäilmarakennuttaminen ja -valvonta 3.10.2017 Page 15

3.10.2017 Page 16

3.10.2017 Page 17

3.10.2017 Page 18

Koska on järkevää korjata? Kun on pikkuvikoja? n. 500-5 000 Kun rakenne on kohta vaurioitumassa? >50 /m 2 n. 10 000 20 000 Kun rakenne on vaurioitunut? 150-600 /m 2 25 000 100 000 Vai vasta, kun on pakko? 1 500 /m 2 n. 500 000 - Sisäilmaongelmia esiintyy näissä! Sisäilmaongelmia esiintyy näissä! 3.10.2017 Page 19

Koska on järkevää korjata? Korjauskustannukset ( /yks) 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 Kellariseinä ( /jm) Ulkoseinä, tiili-villa-tiili ( /jm) Alapohja, kaksoislaatta ( /m2) Elementtisaumat ( /jm) Ikkunapellitykset ( /jm) Vesikatto ( /m2) Märkätila ( /m2) Viemärit ( /m2) Korjaus ajoissa Korjaus myöhässä 3.10.2017 Page 20

Elinkaarikustannukset 8 % 5 % 7 % 13 % 12 % 2 % 22 % 31 % A0-A5 Ennen käyttöä B1 Käyttö B2 Kunnossa-pito B3 Korjaus B4 Osien vaihto B5 Laajat korjaukset B6 Energia B7 Vesi C1-C4 Purkaminen 3.10.2017 Page 21

Elinkaarikustannukset 7 000 000 6 000 000 5 000 000 4 000 000 3 000 000 2 000 000 1 000 000 Vaihtoehto A 0 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 vuosi 3.10.2017 Page 22

Terveen ja turvallisen talon tunnusmerkkejä Kuivat perustukset ja tontin pintavesien hallinta Sateen pitävä vesikatto ja toimiva sadevesijärjestelmä Tuuli- ja roiskevesitiivis, mutta hyvin tuuletettu ulkovaippa Toimiva ja tasapainoinen ilmanvaihto Energiaviisas lämmitysjärjestelmä Säännöllinen huolto ja kunnossapito Säännölliset ulkopuoliset tarkastukset Kaiken kiinteistöön liittyvän dokumentointi Rakennuksen käytön osaavat asukkaat Vaurioiden korjaaminen ajoissa, peruskorjaukset ja parannukset = Korjausvelan pitäminen kurissa! 3.10.2017 Page 23

Kiitos! 3.10.2017 Page 24