SAVONLINNAN KAUPUNKI, ASEMAKAAVAN SELOSTUS TARKASTAMONKATU 3 KAAVAMUUTOSALUE Sijaintikartta 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot ASEMAKAAVA/ASEMAKAAVAN MUUTOS/TONTTIJAKO: ALLEKIRJOITUS PVM. 26.9.2017 luonnos VIREILLETULO PVM. 30.8.2017 28 kaavoituspäällikön päätös TEKNINEN LTK. PVM. 3.10.2017 166 NÄHTÄVÄNÄ OLO 9.10. 7.11.2017 luonnos KAUPUNGINHALLITUS KAUPUNGINVALTUUSTO KAAVAN VAHVISTUSNRO LAATIJA/YHTEYSTIEDOT: ASEMAKAAVA-ARKKITEHTI PÄIVI BEHM OLAVINKATU 27 (C 3.kerros) 57130 SAVONLINNA PUH. 044 4174655 paivi.behm@savonlinna.fi SELOSTUS: PB VAIHDE 015 527 4000 Sivu 1 / 16
1.2 Perustiedot Asemakaavamuutos koskee 1. kaupunginosan (keskusta) korttelin 12. tonttia 13 osoitteessa Tarkastamonkatu 3. Voimassa olevassa asemakaavassa alue on osoitettu asuinkerrostaloille (AK). Tontin pinta-ala on 3129 m 2, kokonaisrakennusoikeus 2500 k-m 2 VIkerrokseen. Tontti on ollut myynnissä kaupungin kotisivuilla. Esperi Care Oy on tehnyt tontista ennakkovarauksen, jossa tarkoituksena on rakentaa tontille hoivapalvelukeskus, jossa olisi tarjolla monimuotoista asumispalvelua pääosin ikääntyneille ja muita palveluita lähialueen asukkaille. Suunniteltu käyttötarkoitus poikkeaa nykyisestä siinä määrin, että tontille on laadittava asemakaavamuutos. Kaupungingeodeetti on tehnyt päätöksen 30.6.2017 71 Tarkastamonkadun tontin varaamisesta Esperi Care Oy:lle. Päätöksessä on sovittu kiinteistökaupan varausmaksusta ja kiinteistökaupan esisopimuksen laatimisesta kaavaehdotusvaiheessa. Lisäksi on sovittu Esperi Care Oy korvaa kaupungille kaavamuutoksesta aiheutuvat kustannukset. Kaavamuutos on käynnistetty kaavoituspäällikön päätöksellä 30.8.2017 28. Tarkastamonkatu 3:n rakennukset ovat olleet pitkään tyhjillään. Perusturvalautakunta päätti 10.6.2014 73, että päihdehuoltokeskus ei tarvitse Tarkastamonkatu 3:n tiloja. Toimintojen siirtymiseen vaikuttivat myös rakennuksissa olleet kosteusvauriot. Savonlinnan kaupungin rakennusjärjestys on hyväksytty 1.2.2014 ja sitä ollaan parhaillaan uudistamassa. Tontin 740-1-2-13 tonttijako on hyväksytty ja se on rekisteröity 8.6.1988. Pohjakartta on laadittu Savonlinnan kaupungin teknisen viraston mittaus- ja kartastoyksikön toimesta. Kartoitus ja pohjakartta täyttävät kaavoitusmittausasetuksen 1284/99 vaatimukset. Alueella ei ole rakennuskieltoa. 1.3 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 1 1.1 Tunnistetiedot... 1 1.2 Perustiedot... 2 1.3 Selostuksen sisällysluettelo... 2 1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista... 3 2 LÄHTÖKOHDAT... 4 2.1 Kaavatilanne... 4 Sivu 2 / 16
2.1.1 Maakuntakaava... 4 2.1.2 Yleiskaava... 4 2.1.3 Asemakaava... 5 3 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET... 7 3.1 Mitoitus ja korttelialue... 7 3.2 Vaikutukset maisema- ja kaupunkikuvaan... 7 3.3 Vaikutukset liikenteeseen... 11 3.4 Vaikutukset yhdyskuntatekniseen huoltoon... 11 3.5 Vaikutukset rakennettuun kulttuuriympäristöön... 11 3.6 Vaikutukset luonnonympäristöön... 14 3.7 Ympäristön häiriötekijät... 14 3.8 Rakennettavuus... 15 3.9 Vaikutukset elinympäristöön... 15 3.10 Taloudelliset vaikutukset... 15 3.11 Kaavamerkinnät ja kaavamääräykset... 15 3.12 Nimistö... 15 3.13 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet... 16 4 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 16 1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1: osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) Liite 2: meluselvitys Liite 3: seurantalomake Liite 4: poistuva kaava tontin 740-1-12-13 osalta Sivu 3 / 16
2 LÄHTÖKOHDAT 2.1 Kaavatilanne 2.1.1 Maakuntakaava Maakuntakaavassa (vahvistettu 4.10.2010 ympäristöministeriössä, Etelä-Savon 2. vaihemaakuntakaava on hyväksytty 12.12.2016) alue on taajamatoimintojen aluetta (A) A16.1 Savonlinnan keskustaajama. Asemakaavamuutos on maakuntakaavan rajausten ja tavoitteiden mukainen. KAAVAMUUTOSALUE 2.1.2 Yleiskaava Ote maakuntakaavojen yhdistelmästä 2016 Ydinkeskustan osayleiskaavassa (vahvistettu 9.12.1997) kaavamuutosalue ja sen ympäristö on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi. (AL). Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan yleiskaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämiseksi. Kaavamuutoksen tavoitteet eivät ole ristiriidassa yleiskaavan kanssa. Sivu 4 / 16
KAAVAMUUTOSALUE Ote ydinkeskustan osayleiskaavasta. 2.1.3 Asemakaava Voimassa olevassa asemakaavassa (vahvistettu 30.3.2015, arkistonumero 763) alue on osoitettu asuinkerrostaloille (AK). Tontin pinta-ala on 3129 m 2, kokonaisrakennusoikeus 2500 k-m 2 VIkerrokseen. Sivu 5 / 16
Ote ajantasa-asemakaavasta. Sivu 6 / 16
3 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET 3.1 Mitoitus ja korttelialue Kaavamuutosalueen kokonaispinta-ala on 3129 m 2, joka on kaavamuutoksessa osoitettu AK-1 eli Asuinkerrostalojen korttelialue, johon saa sijoittaa vanhusten palvelutalon sekä hoivapalvelukeskuksen siihen liittyvine liike- ja toimistotiloineen. Hoivapalvelukeskus voi tarjota palveluja myös muualla asuville. Rakennustehokkuus on e=0.80 eli noin 2503 k-m 2 VI-kerrokseen. Pysäköintimitoitus on vähintään 1 autopaikka /100 k-m 2. Kaavaan merkityn rakennusoikeuden lisäksi saa rakentaa pysäköinti-, talotekniikan- ja jätehuollon tilat sekä väestönsuojat. Nämä eivät vaikuta autopaikkojen mitoitukseen. Seurantalomake on liitteenä 3. 3.2 Vaikutukset maisema- ja kaupunkikuvaan Kaavamuutosalueella on käytöstä poistettuja purettavia rakennuksia, jotka näkyvät valtatien 14 suunnasta ja Kasinonsaarilta katsottuna. Yleisilme on varastoa ja takapihaa. Tontin pohjoisreunaa rajaa valtatien melukaide ja tontin takaosassa on korkea kallioleikkaus. Suunnitellulla maksimikerrosluvulla (VI) kerrostalon räystäskorkeus nousee noin tasoon + 98.00. Kalmarinkatu 11 räystäskorkeus on +102.5 ja harjakorkeus +105.2, Kalmarinkatu 13 räystäskorkeus on +98.4 ja harjakorkeus +102.7, Olavinkatu 33:n räystäskorkeus on +100.6 (rakennuksessa tasakatto) sekä Olavinkatu 35:n räystäskorkeus on +100.4 ja harjakorkeus +103.9. Esitetty kerrosluku VI soveltuu siten kaupunkikuvaan ja keskustan silhuettiin. Alueen aiemmissa kaavoitusvaiheissa vuonna 2015 esitettiin VIII-kerroksista rakentamista, mutta kerroskorkeutta madallettiin naapureiden toiveesta. Paikka kestäisi kaupunkikuvallisesti korkeampaakin rakentamista. Järvinäkymät tai rajoitetut järvinäkymät naapureilta säilyvät. Kaavamääräyksissä todetaan, että Ympäristön on oltava hoidettua sekä istutettava/pinnoitettava alueet, joita ei käytetä rakentamiseen. Piha- ja oleskelualueista, pelastus- ja asiakasliikenteestä, huollosta, kuivatuksesta ja hulevesien käsittelystä sekä ulkovalaistuksesta on esitettävä suunnitelma rakennuslupaa haettaessa. Jätehuolto tulee toteuttaa syväkeräyssäiliöin tai katoksilla sekä rajata muusta ympäristöstä korkeatasoisesti. Rakennusmateriaaleissa, kattomuodoissa, parvekkeissa ja värityksessä tulee ottaa huomioon alueen vieressä sijaitsevien rakennusten arkkitehtuuri ja julkisivujärvelle päin. Parvekelinja voi ulottua kolme metriä julkisivusta, paitsi johtorasitealueen ja kulkureittien päälle. Sivu 7 / 16
Asunnot saadaan avautumaan parhaisiin ilmansuuntiin ja järvelle. Huoneistoista saadaan kaikissa taloissa valoisat ja väljät sekä pohjaratkaisuiltaan selkeät. Rakentaminen voidaan sijoittaa siten, että näkymät eivät avaudu suoraan naapuritaloihin. Rakennusoikeus ja rakennusten leveys voidaan suunnitella siten, että ensimmäiseen maantasokerrokseen voidaan sijoittaa pysäköintiä, varastoja ja yhteiskäyttötiloja siten, että niistä on suora yhteys pihalle. Tontin eteläpuolella sijaitsevista naapuritaloista ja niiden pihoilta säilyvät järvinäkymät tai rajoitetut järvinäkymät Kasinonsaarten suuntaan. Seuraavassa periaatekuvia rakennusmassoittelusta, varsinainen suunnittelu tehdään rakennuslupavaiheessa. Periaatekuva rakennusmassan arvioidusta sijainnista Kasinonsaarten suunnasta Sivu 8 / 16
Periaatekuva rakennusmassan sijoittumisesta itään päin Periaatekuva rakennusmassan sijoittumisesta länteen päin Sivu 9 / 16
Periaatekuva rakentamisen sijoittumisesta kaupunkirakenteeseen Periaatekuva alueesta, tarkempi suunnittelu toiminnoista ja niiden sijoittumisesta tehdään rakennuslupavaiheessa. Sivu 10 / 16
3.3 Vaikutukset liikenteeseen Liikenne alueelle kulkee Olavinkadun ja Tarkastamonkadun kautta. Liikennemäärät ovat Olavinkadulla laskeneet noin puoleen rinnakkaisväylän valmistuttua vuonna 2013. Tontin liikenne tulee poikkeamaan pelkästään asumiskäyttöön tarkoitetun kerrostalokorttelin (AK) liikenteestä mm. asiakkaiden kuljetusten ja henkilökunnan työmatkojen osalta. Edestakaista liikkumista voi olla enemmän. Kaavamuutos ei oleellisesti lisää liikennettä Tarkastamonkadulla, jotta erityistoimenpiteet liikenneturvallisuuden lisäämiseksi olisivat tarpeelliset. Tarkastamonkadun risteystä ja jalankulku- ja pyöräliikennettä on suunniteltu turvallisemmaksi v. 2014 Olavinkadun yleissuunnittelun yhteydessä. Yleissuunnitelman tarkistamista toteutussuunnitteluun ei ole vielä tehty, eikä Tarkastamonkadun ja Olavinkadun risteys ole kaupungin investointiohjelmassa. Toisaalta asukaspysäköinnin tarve tulee vähenemään vanhusten palveluasumisessa, joten pysäköintimitoitusta on laskettu nykyisistä AK-korttelin vaatimuksista (1 autopaikka/asunto). Pysäköintimitoitus on vähintään 1 autopaikka /100 k-m 2. Tontilla on ollut jonkin verran epävirallista yleistä pysäköintikäyttöä, joka poistuu. Junaliikenteen asiakaspysäköinti on vuonna 2014 ohjattu Pääskylahteen sekä Kauppatorin asemaseisakkeen saattoliikenne ja taksit on ohjattu Kauppatorin asema-aukiolle. Tontin kautta ei osoiteta ajorasitetta käytöstä poistettuun väestönsuojatilaan, johon on kulku tontin keskeltä. 3.4 Vaikutukset yhdyskuntatekniseen huoltoon Alueen vieressä on rakennettu vesi-, viemäri- ja kaukolämpöverkostot, joihin tontti on liitettävissä. Kaavamuutosalue on liitettävissä kunnallistekniikkaan sekä kaukolämpöverkkoon, josta ei ole annettu erillistä kaavamääräystä. Kaukolämpöverkko kuuluu Savonlinnassa Suur-Savon Sähkö Oy:lle. Lämmitysmuodoksi on mahdollista valita myös muu ympäristön kannalta hyväksyttävä ratkaisu esim. maalämpö. Tontin pohjoisreunaan on osoitettu rasitealue maanalaista johtoa varten. Alueen kautta kulkee mm. telekaapeleita, jätevesi- ja puhdasvesirunkolinjat sekä pohjoisreunassa on pieni jätevedenpumppaamo, jolle on osoitettu oma yhdyskuntateknisen huollon et alueensa. Tälle et-alueelle on järjestettävä kaavamääräysten mukaan kulku tontin kautta. 3.5 Vaikutukset rakennettuun kulttuuriympäristöön Suunnittelualueella ei ole voimassa olevia suojelupäätöksiä tai rakennetun kulttuuriympäristön kohteita tai muinaisjäännöksiä. Sivu 11 / 16
Tontilla on ollut vuonna 1880-luvulla rakennettu asuintalo ja sen ulkohuone. Tontti rajoittui järven rantaan ennen rautatien rakentamista 1900-luvun alussa. Myöhemmin 1939 tontille rakennettiin lihatarkastamo, jonka osaksi asuinrakennus liitettiin. Molempiin rakennuksiin tehtiin muutostyöt 1960-luvulla sekä rakennettiin lisää varastotilaa tontille. Varastorakennukset on sittemmin purettu. Uudet muutostyöt tehtiin 1980-luvulla asuinrakennusosaan, jossa tullikamaria ja talonmiehen asunto muutettiin työsuojelutarkastajan tiloiksi ja elintarviketutkimuslaitoksen valvontaosaston tiloiksi. Samalla purettiin vanhoja rakenteita ja uuneja sekä keittiötiloja muutettiin varastoja toimistotiloiksi. Viimeisimmät muutokset on tehty vuonna 2010 eli elintarvikelaboratorion ja eläinlääkäritilojen muutos yömajatiloiksi, jolloin tiloihin on tehty paloviranomaisen edellyttämiä muutostöitä. Tarkastamonkadulla on tällä hetkellä noin 562 m 2 rakennettua kerrosalaa. Rakennukset on todettu kosteusvaurioiden vuoksi soveltumattomaksi aiemmin tontilla olleeseen päihdehuoltotoimintaan, ilman mittavia korjauksia. Rakennukset ovat tällä hetkellä tyhjillään ja yömajatoiminta on siirretty toisaalle. Kaavamuutosalueelta on kulkuyhteys tontin vieressä sijaitsevaan väestönsuojaan, joka ei ole käytössä. Väestönsuoja on rakenteiltaan vanhentunut sekä kaarevan ja kapean mallisena vaikeasti hyödynnettävissä esim. varastotiloina. Kaupungilla ei ole osoittaa väestönsuojatiloihin käyttötarkoitusta eikä muutostöitä tai väestönsuojan laajentamista ole kustannussyistä järkevää tehdä. Ote vuoden 1906 asemakartasta Sivu 12 / 16
Ote vuoden 1783 kartasta, johon on lisätty kaupungin virastokartta. Alue on ollut vielä tuolloin rantakalliona. Ilmakuva vuodelta 2013, suunnittelualue punaisella Sivu 13 / 16
Ilmakuva Savonlinnan 1. kaupunginosasta vuodelta 2013, suunnittelualue punaisella 3.6 Vaikutukset luonnonympäristöön 3.7 Ympäristön häiriötekijät Kaavamuutoksella ei ole vaikutuksia luonnonympäristöön. Alue sijaitsee jo rakennetulla alueella. Alueen pohjavesipinta noudattelee Saimaan pinnan tasoa. Pihlajaveden korkeus vaihtelee ollen pohjakartoissa merkinnällä + 75,6 m (N60). Kastumisesta kärsivät rakenteet on tehtävä Savonlinnassa korkeuteen + 78 m (N60) + aaltovara. Alue on tämän suhteen hyvin rakennettavissa, sillä nykyinen maanpinta on tasossa + 79,0 m. Alueelta ei ole tehty selitystä maa- ja kallioperästä tai pilaantuneista maista. Alue on mitä todennäköisimmin hyvin rakennettavissa eikä ole tiedossa aiemmasta käyttöhistoriasta, että kohteesta löytyisi pilaantuneita maita. Alueesta on laadittu meluselvitys, liite 2. Kaavamuutosalue sijaitsee alueella, jolla melutasot ovat valtatien 14 vuoksi kohonneita. Meluselvityksen ennusteessa on otettu huomioon liikenteen lisääntyminen valtatiellä 14, joka voisi heikentää tilannetta nykytilasta. Lisäksi meluselvityksessä on otettu huomioon ratamelu, vaikka junaliikennettä ei ko. osuudella tällä hetkellä juurikaan ole lukuun ottamatta henkilöliikenteen muutamaa vuoroa päivässä. Liikennelaskennat on Sivu 14 / 16
3.8 Rakennettavuus 3.9 Vaikutukset elinympäristöön 3.10 Taloudelliset vaikutukset tehty vuonna 2013 ja 2014 rinnakkaisväylän valmistumisen jälkeen. Valtatien 14 liikennemäärät ovat noin puolet vähäisemmät kuin vuonna 2010 ennustettiin. Liikenteen tärinävaikutukset ovat uudella valtatiellä oletettavasti vähäiset, joten niitä ei ole erikseen tutkittu. Yleisten kaavamääräysten mukaan Piha- ja oleskelualueet ja leikkipaikat tulee sijoittaa siten, että melun ohjearvot alittuvat tai ne on melusuojattava erikseen ohjearvon alittavaan tasoon. Asunnot eivät saa avautua yksinomaan julkisivulle, jossa päiväajan keskiäänitaso ylittää 65 db. Yli 55 db päiväajan keskiäänitasossa olevat parvekkeet tulee lasittaa. Yli 65 db keskiäänitasoon parvekkeita ei suositella. Rakennuslupavaiheessa tulee meluselvityksellä todentaa, että kohde täyttää sille asetetut melumääräykset ja ulko-oleskelualueilla sekä rakennuksen sisällä alitetaan valtioneuvoston päätöksen mukaiset melun ohjearvot. Valtatien puoleiselle julkisivulle on asemakaavamääräyksellä nro 132 asetettu 36 db äänitasoerovaade. Rakennuksen molemmissa päädyissä on 34 db äänitasoerovaade. Alueesta ei ole tehty perustamisselvitystä tai tutkimuksia. Alue on todennäköisesti hyvin rakennettavissa. Asuntoja ei saa rakentaa ensimmäiseen maanpäälliseen kerrokseen. Tämä kaavamääräys on annettu siksi, että tontti sijaitsee valtatien 14 tasausta alempana, ja näkymät avautuisivat asunnoista betoniseen melukaiteeseen tai kallioleikkaukseen. Alue kuuluu ydinkeskustan palvelualueeseen. Julkiset ja kaupalliset palvelut sekä virkistyspalvelut ovat kävelyetäisyydellä. Alue ei vaadi merkittäviä investointeja katuihin tai kunnallistekniikkaan. Kunnallistekniikan muutostyöt ovat arviolta 20 000. Rakennusoikeuden hinnoittelu vastaa aina sen hetkistä markkinatilannetta keskustassa, tämän hetken arvio on vajaa 400 000. Rakennuksen purku- ja tontin siistimiskustannukset ovat arviolta 200 000, joista vastaa tontin ostaja. Rakennuksen kirjanpitoarvo on 0. Kiinteistöverotuottoa ei ole arvioitu. 3.11 Kaavamerkinnät ja kaavamääräykset Kaavamerkinnät käyvät ilmi asemakaavakartasta. 3.12 Nimistö Alueelle ei tule uutta nimistöä. Sivu 15 / 16
3.13 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Asemakaava toteuttaa seuraavasti valtakunnallisia alueidenkäyttötavoitteita: - Kyseessä on rakennettuun ympäristöön liittyvä suppeaa aluetta koskeva kaavamuutos, jolla ei ole merkittäviä ympäristövaikutuksia. - Kaavamuutos mahdollistaa keskustan palvelutarjonnan ja sosiaalisen rakenteen monipuolistumisen sekä eheyttää keskustan ydinkeskustan yhdyskuntarakennetta. Ratkaisut ovat maakuntakaavan ja yleiskaavan mukaiset. - Keskeinen sijainti lähellä yksityisiä ja julkisia palveluita ja kevyen liikenteen verkostoa vähentävät tarvetta henkilöautoilulle. - Alue on tarvittaessa liitettävissä kaukolämpöverkkoon tai voidaan käyttää muuta ympäristön kannalta hyväksyttävää lämmitystapaa esim. maalämpöä. Kunnallistekniikka on valmis. - Meluntorjunta on otettu huomioon kaavan toteuttamista ohjaavissa asemakaavamerkinnöissä ja kaavamääräyksissä. 4 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Nykyinen asemakaavan sitova tonttijako säilyy, joten alueelle ei tarvitse tehdä uutta tonttijakoa. Kaavan toteuttamista seurataan yhteistyössä eri hallintokuntien kanssa. Asemakaavan toteuttamisesta vastaa tontin omistaja. Savonlinnassa 26.9.2017, Päivi Behm asemakaava-arkkitehti Sivu 16 / 16