ASEMAKAAVAEHDOTUKSEN HYVÄKSYMINEN, LUKONMÄKI-6310 15, FINNINMÄENKATU 6, RIVITALOTONTIN MUUTTAMINEN ERILLISPIENTALOTONTEIKSI. KAAVA NRO 8268. Asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee 29. päivänä syyskuuta 2008 päivättyä ja 17.11.2008 tarkistettua sekä 16.2.2009 ja 11.5.2009 tarkistettua sekä 31.8.2009 muutettua asemakaavakarttaa nro 8268. Asian hyväksyminen kuuluu yhdyskuntalautakunnan toimivaltaan. TIIVISTELMÄ Kaava-alueen sijainti ja luonne Kaava-alue sijaitsee noin 7,5 km kaakkoon kaupungin keskustasta, Lukonmäen kaupunginosassa, osoitteessa Finninmäenkatu 6. Alueella on eri-ikäisiä omakoti-, rivi- ja kerrostaloja. Suunnittelualue käsittää tontin nro 6310-15. Tontin 6310-15 pinta-ala on 2910 m 2 ja tontilla on rakennusoikeutta 873 k-m 2 tehokkuusluvun ollessa e=0.30. Tontilla sijaitsevat asumattomat 1940 ja 1941 rakennetut kaksi asuinrakennusta sekä 1959 valmistunut asuttuna oleva asuinrakennus sekä piharakennuksia. Kaavan tavoitteet Asemakaavan muutoshakemuksen on jättänyt tontin omistaja. Aiemmin kaavavalmistelussa mukana olleen tontin 6310-10 omistaja on kirjallisesti peruuttanut kaavahakemuksensa. Tavoitteena on nykyisen rivitalotontin (AOR) muuttaminen asemakaavamuutoksella erillispientalotonteiksi. Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavamuutos tuli vireille 17.04.2008, kun osallistumis- ja arviointisuunnitelma kuulutettiin nähtäville 18.04. - 09.05.2008 väliseksi ajaksi. Asemakaavaluonnos oli nähtävillä 3. 24.10.2008. Yhdyskuntalautakunta hyväksyi asemakaavaehdotuksen nähtäville 25.11.2009. Yhdyskuntalautakunta käsitteli tarkistettua kaavaehdotusta 24.2.2009 ja jätti asian pöydälle. Yhdyskuntalautakunta käsitteli kaavaehdotusta 10.3.2009 ja palautti kaavan uudelleen valmisteltavaksi. Yhdyskuntalautakunta käsitteli tarkistettua kaavaehdotusta 19.5.2009 ja jätti sen pöydälle. Yhdyskuntalautakunta käsitteli uudestaan kaavaehdotusta 2.6.2009 ja jätti sen pöydälle. Yhdyskuntalautakunta käsitteli kaavaehdotusta 16.6.2009 ja päätti palauttaa kaavan uudelleen valmisteltavaksi. Asemakaava Nykyinen rivitalotontti on osoitettu kolmeksi erillispientalotontiksi. Tonttikohtaista rakennusoikeutta on kaikilla tonteilla 280 k-m2.
Kaava-alueen pinta-ala on 2910 m2. Korttelialueiden pinta-ala on 2910 m2 ja rakennusoikeus 840 k-m2, joka vastaa tonttitehokkuutta e=0.29. Kaavamuutoksen johdosta rakennusoikeus vähenee 33 k-m2. Tontin 6310-28 kautta osoitetaan rasitteena ajoyhteys tontille 29. Asemakaavan toteuttaminen Tonttijako laaditaan sitovana ja kaavan yhteydessä. Asemakaava toteutetaan sen saatua lainvoiman. 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee Tampereen kaupungin Lukonmäen kaupunginosan korttelin nro 6310 tonttia nro 15. Asemakaavan muutoksella ja tonttijaolla muodostuvat Lukonmäen kaupunginosan korttelin nro 6310 tontit nro 27 32. Kaavan laatija Tampereen kaupungin suunnittelupalvelut, asemakaavasuunnittelu, arkkitehti Katariina Laine. Dnro: YPA: 1030/611/2007 Kirjauspäivämäärä: 24.01.2007 Verkkonumero: 4013995 Vireille tulo: 17.4.2008 1.2 Kaava-alueen sijainti Alue sijaitsee noin 7,5 km kaakkoon kaupungin keskustasta, Lukonmäen kaupunginosassa osoitteessa Finninmäenkatu 6. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Lukonmäki-6310- tontit nro 10, Finninmäenkatu 6, rivitalotontin muuttaminen erillispientalotonteiksi, kaava nro 8268. 1.4 Asiakirjat - Asemakaavan muutoshakemus 24.01.2007 - Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 17.04.2008 - Kaava-alueen rakennusinventointi 2008, Pirkanmaan maakuntamuseo, Kulttuuriympäristöyksikkö - Asemakaavan selostus 29.9.2008, tark. 17.11.2008,16.2.2009, 11.5.2009, muutettu 31.8.2009 - Asemakaavakartta 29.9.2008, tark. 17.11.2008, 16.2.2009, 11.5.2009, muutettu 31.8.2009 - Havainnepiirros 29.9.2008, tark. 17.11.2008, 16.2.2009, 11.5.2009,
muutettu 31.8.2009 - Asemakaavan selostuksen liitelomake 2 LÄHTÖKOHDAT 2.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 2.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue sijaitsee Lukonmäen kaupunginosassa Finninmäessä Finninmäenkadun eteläpuolella. Suunnittelun kohteena oleva tontti nro 6310-10 rajautuu viereisiin pientalo- ja rivitalotontteihin ja liittyy pohjoisosassaan Finninmäenkatuun. 2.1.2 Luonnonympäristö Alue on pääosin pientaloalueen pihapiiriä. Kaupungin biologin tekemien maastokäyntien perusteella alueella ei ole erityisiä luontoarvoja. Kaava-alue ei sisälly Tampereen kantakaupungille tehdyn lepakkokartoituksen prioriteettialueisiin (Yrjö Siivonen, 2002). Maaperä on suuremmaksi osaksi kalliota. Tontin 6310-15 länsiosa on hietaa. (Mapinfo (8/2008) 2.1.3 Rakennettu ympäristö Alueen ympäristössä on eri-ikäisiä kerros-, rivi- ja pientaloja. Lukonmäen-Finninmäen asutus kaava-alueen ympäristössä on muotoutunut pääosin 1970-luvulla laadituilla asemakaavoilla. Rakentamistapa on varsin vaihtelevaa rakennuksien massoittelun, kattomuotojen ja materiaalien osalta. Peruspalvelut ovat hyvin saavutettavissa. Lähikauppa ja päiväkoti sijaitsevat noin 500 metrin etäisyydellä ja Kaukajärven koulu noin 1,2 km etäisyydellä. Tontti nro 6310-15 on pinta-alaltaan 2910 m 2. Tontilla on asuinrakennus, jonka kerrosluku on 1 ½ u ja käytetty kerrosala 65 k-m 2. Tontilla on myös 1-kerroksinen nykyisin talousrakennus, jonka kerrosala on noin 28 k-m 2 sekä muita piharakennuksia. Tontti on liitetty kunnalliseen vesi- ja viemäriverkkoon. 2.1.4 Maanomistus Tontin nro 6310-15 omistaa Ville Niemi. 2.2 Suunnittelutilanne 2.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset 2.2.1.1 Maakuntakaava Pirkanmaan 29.3.2007 vahvistetun 1. maakuntakaavan mukaan kaavaalue on taajamatoimintojen aluetta. 2.2.1.2 Yleiskaava Tampereen kantakaupungin yleiskaava on vahvistettu 12.12.2000. Sen
mukaan alue on pientalovaltaista asuntoaluetta. 2.2.1.3 Asemakaava Tontilla 6310-15 on voimassa 04.06.1980 vahvistettu asemakaava nro 5659. Sen mukaan tontti on omakotirakennusten sekä rivitalojen ja muiden kytkettyjen rakennusten korttelialuetta (AOR), tehokkuusluku e=0.30. Kerroslukumerkintänä on II, autosäilytyspaikan rakennusalalla kerrosluku on I. 2.2.1.4 Tonttijako Tontilla 6310-15 on voimassa 27.12.1978 vahvistettu tonttijako (tunnus 4720). Tontti on merkitty kiinteistörekisteriin 22.10.1979. 2.2.1.5 Pohjakartta Pohjakartta on Tampereen kaupungin kaupunkimittauksen laatima, ja se on tarkistettu vuonna 2008. 3 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 3.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Tontin omistaja on hakenut asemakaavan muutosta. Tontin 6310-10 omistaja on kirjallisesti peruuttanut kaavahakemuksensa. Hakijan tavoitteena on nykyisten rivitalotonttien (AOR) muuttaminen asemakaavamuutoksella erillispientalotonteiksi. 3.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Asemakaavan muutos laaditaan tontin omistaan aloitteesta ja siitä peritään taksan mukaiset kulut. 3.3 Osallistuminen ja yhteistyö 3.3.1 Osalliset Osallisia ovat kaavamuutoksen hakija, naapurikiinteistöt, Finnin- Lukonmäen omakotiyhdistys ry, Kaupunkiympäristön kehittäminen (tilaaja), Kiinteistötoimi, Viranomaispalvelut, Aluepelastuslaitos, Museopalvelut, Kaupungin liikelaitokset, Tampereen Sähkölaitos, Tampereen Sähköverkko Oy, Tampereen Vesi, Pirkanmaan ympäristökeskus ja muut ilmoituksensa mukaan. 3.3.2 Vireilletulo Kaavahanke tuli vireille 17.4.2008, kun osallistumis- ja arviointisuunnitelma kuulutettiin nähtäville 18.04. - 09.05.2008 väliseksi ajaksi. 3.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Hakija on ennakkoon kuullut naapureitaan. Kaavamuutoksen hakijan tavoitteena on nykyisten rivitalotonttien (AOR) muuttaminen asemakaavamuutoksella erillispientalotonteiksi. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma kuulutettiin 17.4.2008 ja asetettiin nähtäville 18.04.2008-09.05.2008 väliseksi ajaksi palvelupiste Frenckelliin sekä
kaavoituksen internet-sivuille mielipiteiden saamista varten. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma postitettiin kohdassa 3.3.1 mainituille osallisille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta jätettiin kaksi mielipidettä, joissa läheisten omakotitalojen asukkaat esittivät suunnittelussa huomioitavia asioita liittyen rakennusten sijoitteluun, pysäköintiin ja alueen puistomaisuuteen. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta pyydettiin lausunnot kaupungin asianomaisilta toimialoilta. Samat asiakirjat lähetettiin tiedoksi aloitteen tekijälle. Ympäristöpalvelut totesi lausunnossaan: Alueen luontoarvot on syytä selvittää. Tampereen Vesi totesi lausunnossaan: Tontin 25 liitokset ovat tontin 10 kautta rasitteena. Pirkanmaan maakuntamuseo totesi lausunnossaan mm.: Kaava-alueen molemmilla tonteilla on kasvustoltaan vehreä pihapiiri asuin- ja ulkorakennuksineen, erityisesti tontilla 6310-10 oleva asuinrakennus pihapiireineen edustaa hyvin alueen varhaista asutushistoriaa. Maakuntamuseo totesi tämän kokonaisuuden edellyttävän rakennusinventoinnin tekemistä kaavaalueella. Alueelle tehtiin Pirkanmaan maakuntamuseon toimesta rakennetun ympäristön inventointi. Inventoinnissa alueen rakennuksille ei ollut osoitettavissa varsinaista arvoluokitusta, rakennukset määriteltiin rakennusperinteisiksi, poisjätettynä käytössä oleva asuinrakennus. Rakennukset eivät muodosta yhtenäistä pihapiiriä tai kokonaisuutta. Inventoinnin perusteella rakennuksia ei edellytetä säilytettävän. Asemakaavaluonnos oli nähtävillä 3. 24.10.2008. Asemakaavaluonnoksesta pyydettiin lausunnot kaupungin asianomaisilta toimialoilta. Samat asiakirjat lähetettiin tiedoksi aloitteen tekijöille. Luonnoksesta ei jätetty mielipiteitä. Tampereen Sähköverkko Oy totesi lausunnossaan: Tonttien sähkön liittämiskohta on yleisen alueen rajassa eli Finninmäenkadun reunassa. Liittyjän on voitava sijoittaa omistamansa liittymisjohtonsa tarvittaessa osin naapurin tonttialueelle. Lausunto ei anna aihetta kaavan tarkistukseen. Johdot voidaan sijoittaa tonteille osoitetuille maanalaista johtoa varten osoitetuille alueille. Kaavaa on tarkistettu liikennesuunnittelijan kanssa käydyn keskustelun perusteella siten, että Finninmäenkatuun rajautuvalle tontille on osoitettu liittymäkielto siten, että sille muodostuu viereisen tontin kanssa yhteinen yksi katuliittymä kahden erillisen liittymän sijasta. Pirkanmaan maakuntamuseo totesi lausunnossaan: Uudisrakentamisessa tulee huomioida maaston maanpinnan vaihtelut ja tonteilla oleva kasvillisuus mahdollisuuksien mukaan. Asemakaavaehdotus oli nähtävillä 28.11.-12.12.2008. Ehdotuksesta jätettiin yksi muistutus, jossa todettiin mm. tulevien kaksikerroksisten rakennusten olevan liian korkeita lähitaloihin, etenkin rivitaloihin nähden ja peittävän näkyvyyttä ja talot tulisi muuttaa yksikerroksisiksi. Lisäksi todettiin, että kevyenliikenteen alueen alle jäävä koivukuja tulisi säästää. Lisäksi saapui muistutuksen täydennys, jossa oli seuraavat kohdat: Ajoneuvoyhteyden säilyttäminen rivitalonaapurin C-talolle, kulkuyhteyksien järjestäminen AR-naapuritontille puistokaistaleen kautta, rakennusoikeuden vähentäminen ja rakennusalojen
pienentäminen sekä maisemarakenteen, kasvillisuuden ja kaupunkikuvan huomioiminen suunnittelualueella. Pirkanmaan maakuntamuseo antoi lausunnon, jossa todettiin, että kaavassa tulee jatkosuunnittelussa huomioida alueen maisemalliset arvot sovittamalla uudisrakennukset maaston muotoihin siten, että korkeimmat kallioalueet säilyvät rakentamattomina. Lisäksi tulisi säilyttää alueelle ominainen vehreys huomioimalla rakentamisen yhteydessä oleva kasvillisuus mahdollisuuksien mukaan. Vastine: Lähiympäristössä on hyvin eri kerroksisia rakennuksia, kerrostaloja, rivitaloja ja omakotitaloja. Alunperin hakijakin ehdotti uusien talojen sijoittamista kallioiden päälle, jolloin talot olisivat tulleet huomattavasti nyt esitettyä korkeammalle. Kaavaratkaisussa talot on sijoitettu ns. rinnetaloina mäkien kupeeseen, jolloin kalliota säästyy mahdollisimman paljon ja uudet talot haittaavat mahdollisimman vähän olevien talojen näkymiä. Kaavan myötä alueen rakennusoikeus vähenee, vaikka rakennusoikeutta osoitetaan uusille tonteille. Kaksitasoratkaisussa osoitettua kerrosalaa voidaan pitää kohtuullisena. Asemakaavaehdotusta tarkistettiin kulkuyhteyksien osalta. Yhdyskuntalautakunta käsitteli tarkistettua kaavaehdotusta 24.2.2009 ja jätti asian pöydälle. Yhdyskuntalautakunta käsitteli kaavaehdotusta 10.3.2009 ja palautti kaavan uudelleen valmisteltavaksi. Kaavaa tarkistettiin YLA:n antamien suuntaviivojen pohjalta. Kaavan uudelleenvalmisteluun liittyen saatiin mielipiteitä kahdelta naapurilta. Näissä vaadittiin edelleen koillisen rakennusmassan poistamista, ajoyhteyden toteuttamista puistomaisena sekä ajoyhteyden toteuttamista nykyisellä paikalla. Kaavoittajan vastaus naapurien kommentteihin asemakaavamuutoksesta: Asemakaavan muutosalueelle on osoitettu yhteensä kuusi erillispientalotonttia. Kaavamuutos vähentää yksityisten maanomistajien omistuksessa olevan alueen rakennusoikeutta nykyisestä yhteensä 285 k-m2. Muutos tehdään maanomistajien suostumuksesta. Ratkaisua voidaan pitää alueen maanomistajien/hakijoiden sekä naapureiden kannalta kohtuullisena. Kaavamuutoksesta ei katsota aiheutuvan kohtuutonta haittaa naapureille. Voimassaoleva poistuva kaava mahdollistaa alueelle jo kaksikerroksisten rivitalojen sekä yksikerroksisten piharakennusten rakentamisen. Naapurit ovat vaatineet koillisen rakennusmassan poistamista ja siten rakennusoikeuden vähentämistä tuntuvasti. Kaavoittajan tulee kuitenkin kohdella maanomistajia yhdenvertaisesti ja rakennusoikeuden suhteen tasapuolisesti. Epätasa-arvoinen kohtelu ilman lain mukaisia perusteluja saattaa johtaa kaavan lainvastaisuuteen. Naapuritonteilla pientalokortteleissa rakentamistehokkuus vaihtelee e=0.35 ja e=0.41 välillä.
Lähtökohtaisesti erillispientalotonttien kaavoittaminen rivitalotonttien naapuriin ei johda laissa kiellettyyn elinympäristön heikentymiseen. Asemakaavan elinympäristön heikentämiskieltoa koskeva vaatimus ei koske saman pääkäyttötarkoituksen puitteissa tapahtuvia käyttötarkoituksen muutoksia. Naapurit ovat vastustaneet myös alueen koillisreunan kaavan uudelleenvalmistelussa ehdotettua kevyenliikenteen katua. Alueen osoittaminen puistoksi, jonka kautta osoitettaisiin kulku tonteille, ei ole tarkoituksenmukainen ratkaisu. Kulku uusille tonteille sekä huoltoyhteys rivitalonaapuriin osoitetaan edelleen rasitteena, jossa kulkuyhteyttä on levennetty ja väylä osoitetaan ohjeellisena, jolloin sijoittamiseen tulee liikkumavaraa. Kaavaprosessin aikana saadut mielipiteet ja muistutukset on käsitelty säädetyssä järjestyksessä ja huomioitu niiltä osin kuin on ollut perusteltua. Muistutukseen on laadittu vastine (kaavaselostuksessa). Lisäksi nähtävilläoloajan ulkopuolella tulleet kirjeet on käsitelty. Naapureille on tiedotettu kaavan eri vaiheista maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti, käsittelyvaiheet on tarkistettavissa kaupungin diaarista. Nykyisessä kaavassa yksikerroksinen rakennusala ulottuu tontin 6310-9 rajaan asti. Muutoksessa rakennusalan raja siirtyy 4m:n etäisyydelle rajasta. Kaksikerroksinen massa siirtyy nykyisestä 12 metristä 9 metrin etäisyydelle. Etäisyys on naapurille kohtuullinen, eikä aiheuta rakentamisrajoitusta naapuritontille. Kallionlaki jätetään muutoksessa rakentamisen ulkopuolelle. Yhdyskuntalautakunta käsitteli tarkistettua kaavaehdotusta 19.5.2009 ja jätti sen pöydälle. Yhdyskuntalautakunta käsitteli uudestaan kaavaehdotusta 2.6.2009 ja jätti sen pöydälle. Yhdyskuntalautakunta käsitteli kaavaehdotusta 16.6.2009 ja päätti palauttaa kaavan uudelleen valmisteltavaksi. Aiemmin kaavavalmistelussa mukana olleen tontin 6310-10 omistaja on kirjallisesti peruuttanut kaavahakemuksensa. Eli lopullinen kaava on laadittu vain tontille 6310-15. 3.4 Asemakaavan tavoitteet Tavoitteena on nykyisen rivitalotontin (AOR) muuttaminen asemakaavamuutoksella erillispientalotonteiksi. Asemakaavan muutos on yleiskaavan mukainen. Asemakaavoituksessa otetaan huomioon alueen sijainti kaupunkirakenteessa ja kaupunkikuvallinen luonne. Uudisrakentaminen sovitetaan maisemaan ja maaston muotoihin sekä olemassa olevaan kaupunkirakenteeseen. 3.4.3 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen
Pirkanmaan maakuntamuseon lausunnon perusteella alueelle tehtiin rakennetun ympäristön inventointi alueen rakennetun ympäristön arvon selvittämiseksi. 4 ASEMAKAAVAN KUVAUS 4.1 Kaavan rakenne Alueelle on osoitettu kolme erillispientalotonttia. 4.2 Aluevaraukset Alueelle on osoitettu erillispientalojen korttelialue (AO). 4.2.1 Korttelialueet Suunnittelualueen nykyinen rivitalotontti jaetaan kolmeksi erillispientalotontiksi. Kaava-alueen pinta-ala on 2910 m2. Korttelialueiden pinta-ala on 2910 m2 ja rakennusoikeus 840 k-m2, joka vastaa tonttitehokkuutta e=0.29. Kaavamuutoksen johdosta rakennusoikeus vähenee 33 k-m2. Tontin 6310-28 kautta osoitetaan rasitteena ajoyhteys tontille 29. Tonteilla 27-29 kerrosluku on IIy70%. 4.3 Kaavan vaikutukset 4.3.1 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Kaupungin ympäristösuunnittelijan tekemien maastokäyntien perusteella alueella ei ole erityisiä elollisen luonnon arvoja. Kaava-alue ei sisälly Tampereen kantakaupungille tehdyn lepakkokartoituksen prioriteettialueisiin (Yrjö Siivonen, 2002). 4.3.2 Vaikutukset kaupunkikuvaan ja rakennettuun ympäristöön Alueelle tehdyn rakennetun ympäristön inventoinnin perusteella kaavaalueella ei ole sellaisia rakennetun ympäristön arvoja, jotka estäisivät alueen uudisrakentamisen. Alue liittyy osaksi rakennettua ympäristöä. Rakennukset on sovitettu maaston muotoihin. Alue liittyy suoraan yhdyskuntateknisen verkoston alueisiin. 5 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 5.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Asemakaavasta on tehty havainnepiirros, jossa on esitetty suuntaviivat kaavan toteuttamiseksi. 5.2 Toteuttaminen ja ajoitus
Tonttijako laaditaan sitovana ja se sisältyy asemakaavaan. Kaavamuutos toteutetaan asemakaavan saatua lainvoiman. 5.3 Toteutuksen seuranta Asemakaavan seurantalomake on selostuksen liitteenä.