KAUPUNKIKEHITYS JA TEKNISET PALVELUT ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS, joka koskee 25. päivänä marraskuuta 2016 päivättyä asemakaavakarttaa 1077 Alueen määrittely Alueen sijainti: Kaupunginosa 76, RAUTIO Asemakaavan muutos: Kortteli 51 ja lähivirkistysaluetta. Asemakaavan muutoksella muodostuu: Osa kortteliin 51. Kaavamuutosalue sijaitsee Raution kaupunginosassa, Vihnekadun pohjoispuolella. Alue rajautuu pohjoisrajaltaan Karjalan rataan ja eteläpuolella kaava-alueen läheisyydessä kulkee valtatie 6. Kaavan vireilletulo: 3.3.2016 (kuulutettu vireille kaavoituskatsauksessa) Kaavan laatija: Kaisa Pohjola, puh. 020 617 4424 sähköposti: kaisa.pohjola@imatra.fi osoite: Virastokatu 2, 55100 Imatra
Sisällysluettelo: 1. TIIVISTELMÄ... 3 1.1 Nykytilanne... 3 1.2. Kaavamuutoksen tarve ja tavoitteet... 3 2. SUUNNITTELUN LÄHTÖKOHDAT... 4 2.1. Maakuntakaava... 4 2.2. Yleiskaava... 4 2.3. Asemakaava... 5 2.5 Kaavoitusaloitteet ja poikkeamispäätökset... 6 2.6 Suunnittelutilanne... 6 3. SELVITYS ALUEESTA... 6 3.1 Maanomistus... 6 3.2 Rakennettu ympäristö... 7 3.3 Liikenne... 7 3.4 Yhdyskuntatekninen huolto... 7 3.5 Luonnonympäristö... 8 3.6 Ympäristön häiriötekijät... 9 4. ASEMAKAAVAMUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET... 10 4.1 Vaikutukset maisemaan, luontoon, rakennettuun ympäristöön ja elinympäristön viihtyisyyteen... 10 4.2 Liikenteelliset vaikutukset... 10 4.3 Tonttijako... 10 5. ASEMAKAAVAMUUTOKSEN SUUNNITTELUN VAIHEET... 10 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 12 2 / 12
1. TIIVISTELMÄ 1.1 Nykytilanne Suunnittelualue sijaitsee ns. Rönkän pienteollisuusalueella, Raution kaupunginosassa, Karjalanradan ja Vihnekadun välisellä alueella noin 1,5 km etäisyydellä Vuoksenniskan keskustasta pohjoiseen. Kaavamuutosalueen pinta-ala on noin 2, 6 ha. Kaava-alueella sijaitsee kuusi teollisuustonttia, joissa osassa sijaitsee pienteollisuusalueelle tyypillistä rakennuskantaa tuotanto-, toimisto- ja varastotiloineen. Alueen rakennuskanta koostuu pääasiassa 1990-luvun vaihteessa rakennetuista suoja- ja huoltorakennuksista sekä pienteollisuus- ja varastorakennuksista. 1.2. Kaavamuutoksen tarve ja tavoitteet Kaavamuutos on käynnistetty yksityisen maanomistajan aloitteesta (1/16). Asemakaavan muutoksen tavoitteena on laajentaa korttelissa 51 sijaitsevan yksityisen maanomistajan omistuksessa olevaa tonttia 5 lisäämällä siihen Imatran kaupungin omistamasta lähivirkistysalueesta noin 1750 m 2 suuruinen määräala, josta muodostuu tontille pysäköimisaluetta. Kaupunki vuokraa 1750 m 2 suuruisen määräalan tontin omistajalle. Tontin omistaja on sitoutunut ostamaan tontin kaavan saatua lainvoiman. Kaava-aloitetta koskevan tontin 5 lisäksi teollisuusalueen korttelia 51 tarkastellaan kokonaisuutena. Viistoilmakuva suunnittelualueelle (lähde: BlomWEB/Imatran kaupunki). 3 / 12
2. SUUNNITTELUN LÄHTÖKOHDAT 2.1. Maakuntakaava Ympäristöministeriö on vahvistanut Etelä-Karjalan maakuntakaavan 21.12.2011. Suunnittelualue on merkitty maakuntakaavassa taajamatoimintojen alueeksi (A). Eteläosa alueesta rajoittuu moottoriliikennetiehen (mo) ja pohjoisosassa rajana on merkittävästi kehitettävä päärata (rp). Ote Etelä-Karjalan maakuntakaavasta. Kaavamuutosalueen sijainti on merkitty valkoisella tähdellä. 2.2. Yleiskaava Alueella on voimassa kaupunginvaltuuston 19.4.2004 hyväksymä yleiskaava Kestävä Imatra 2020. Suunnittelualue on yleiskaavassa merkitty työpaikkaalueeksi (TP). Asemakaavan muutos on yleiskaavan mukainen. 4 / 12
Ote yleiskaavasta Kestävä Imatran 2020. Kaavamuutosalueen sijainti on osoitettu keltaisella. 2.3. Asemakaava Alueella on voimassa kaupungin valtuuston 29.6.1992 hyväksymä asemakaava 736/3. Korttelissa 51 sijaitsevat tontit on merkitty ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialueeksi (TY-2) ). Alueelle saa sijoittaa rakennuksia sellaiselle teollisuudelle ja siihen rinnastettavalle yritystoiminnalle, joka ei aiheuta melua, ilman, maaperän tai veden saastumista, raskasta liikennettä tai muuta ympäristöhaittaa. Alueelle saa sijoittaa pääkäyttöön liittyvää myymälätilaa enintään 50 % toteutetusta kerrosalasta. Kullekin tontille saa sijoittaa 2 asuntoa yrityksen toiminnalle välttämätöntä henkilökuntaa varten. Tehokkuusluku tonteilla on e=0.30. Koko kaava-alueen rakennusoikeus on 4014 k-m 2. Tonttien reunoille on merkitty istutettavia alueen osia. Tonteille 4 ja 5 on merkitty istutettavia puurivejä tontin ja Vihnekadun väliselle alueelle sekä radan puoleisille tonttien (4,7,8) reunoille. Tonttien pohjois- ja eteläpuolen reunat on merkitty istutettavaksi alueen osaksi. Samoille alueille on merkitty myös istutettava/säilytettävä puurivi. Korttelin itäosassa on lähivirkistysaluetta (VL). 5 / 12
2.5 Kaavoitusaloitteet ja poikkeamispäätökset Aloitteen (1/16) läheisyydessä on myös muistilista-aloite M2/05, jossa poikkeamisluvalla 717 rakennetun jakeluaseman johdosta kaava muutetaan vastaamaan olemassa olevaa tilannetta. Poikkeamislupa (p-lupa 717) on haettu miehittämättömän automaattiaseman rakentamiseksi. Poikkeamispäätös on myönnetty 5.3.1976. 2.6 Suunnittelutilanne Rakennusjärjestys Imatran rakennusjärjestys on tullut voimaan 1.8.2016. (KV 20.6.2016, 52). Pohjakartta Pohjakartta täyttää MRL 54a vaatimukset. 3. SELVITYS ALUEESTA 3.1 Maanomistus Kaava-alueen korttelin 51 tontti 5 on yksityisessä omistuksessa (0,4 ha) ja muut tontit ovat Imatran kaupungin omistuksessa (2,2 ha). Ote maanomistuskartasta, lähde: StellaWeb/Imatran kaupunki. 6 / 12
3.2 Rakennettu ympäristö Kaavamuutosalueella sijaitsevat rakennukset ovat kaksikerroksisia ja julkisivultaan pääosin profiilipeltisiä teollisuushalleja joiden koko vaihtelee 600 1300 k-m2. Suunnittelualueen eteläosassa tontti 1 on rakentamaton ja se on rajattu kevyellä teräsristikkoaidalla. Tontilla 2 sijaitsee kauppavarastohalli joka on kooltaan 1290 k-m². Tonteilla 4 ja 5 sijaitsee kaksi teollisuushallirakennusta, jotka ovat kooltaan n. 600 k-m² ja 750 k-m². Tontilla 7 on toimistorakennus jonka koko on 168 k-m 2. Tontti 6 on rakentamaton lukuun ottamatta tontilla sijaitsevaa automaattiasemaa. 3.3 Liikenne Suunnittelualueen tontilla 5 sijaitseva teollisuusrakennus (KP 7.9.2016). Liikenne Vihnekadulle ohjautuu sekä Rönkäntien että Karjalantien kautta. Vihnekadun suuntaisesti on viherkaistalla eriytetty kevyenliikenteen väylä, joka yhtyy Vihnekatuun tontin 5 kohdalla. 3.4 Yhdyskuntatekninen huolto Kaavamuutosalue kuuluu valmiin kunnallistekniikan piiriin. Vihnekadun suuntaisesti sijaitsee yhdistelmärunkolinja. Kaavamuutosalueen korttelin 51 tontti 5 on liitetty maakaasuverkkoon. 7 / 12
3.5 Luonnonympäristö Kaavamuutosalue on pääosin rakennettua teollisuusaluetta ja luonnontilaista ympäristöä ei juuri ole. Teollisuustonttien pihat on pääosin asfaltoitu ja niitä ympäröivät pienet viherkaistat. Alueen koillis- ja lounaislaitoja rajaavat yhtenäiset suuremmat viheralueet, jotka muodostuvat sekametsästä. Kaavamuutosalueen itäpuolella on pieni hulevesilammikko. Kaava-alueen koillispuolella sijaitsevaa viheraluetta. Taustalla kohoaa karjalanradan ratapengertä (KP 7.9.2016). Pohjavesi Kaava-alue kuuluu III luokan pohjavesialueeseen, muu pohjavesi (03 Vuoksenniska). Muut pohjavesialueet ovat alueita, joiden hyödyntämiskelpoisuuden arviointi vaatii lisätutkimuksia vedensaantiedellytysten, veden laadun tai likaantumis- tai muuttumisuhan selvittämiseksi. Maaperä Kaava-alue kuuluu karkearakeisten kitkamaalajien alueeseen (rakennettavuusluokka II), jossa vallitsevien hiekan, soran ja karkearakeisten moreenien ohella on pinnassa paikoin ohuita alle puolen metrin paksuisia koheesiomaalaji- ja turvekerroksia. Tähän luokkaan kuuluvat alueet ovat pääasiassa harjuja ja hiekka-soramoreenien muodostamia selänteitä. Suurimman yhtenäisen alueen muodostaa Salpausselkä. Luokkaan II 8 / 12
IMATRAN KAUPUNKI kuuluvalla alueella maaperä on enimmäkseen routimatonta, kantavaa ja yleensä kaivettavuudeltaan hyvää. Pieni osa kaava-alueesta kuuluu hienorakenteisten kitka- ja silttimaalajien alueisiin (rakennettavuusluokka III). Osa tämän luokan alueista liittyy läheisesti edelliseen luokkaan kuuluviin harjumuodostumiin. Tällöin III-alue sisältää pääasiassa hiekka- ja hietakerrostumia, harvemmin hiesua. Moreenitasanteet ja -kumpareet, joiden aines on routivaa hiekkahietamoreenia (tai paikoin vieläkin hienompaa), luetaan myös tähän luokkaan. Ote maaperäkartasta Radon Kaava-alueella kuuluu radonluokituksen mukaan korkean radontason alueeseen, mittaustuloksista 10-49 % ylittää 400 Bg/m3. Radonriskit on otettava huomioon suunnittelussa ja rakentamisessa. 3.6 Ympäristön häiriötekijät Melu Valtatie 6 ja karjalanrata aiheuttavat melua alueelle. Melutasoa ja melun vaikutuksia alueelle ei ole tutkittu, koska kaavamuutosalueen käyttötarkoitus teollisuusalueena ei muutu eikä alueen käyttötarkoitus ole osoitettu asumiseen. 9 / 12
4. ASEMAKAAVAMUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET 4.1 Vaikutukset maisemaan, luontoon, rakennettuun ympäristöön ja elinympäristön viihtyisyyteen Alueen käyttötarkoitus ja rakennustehokkuus säilyvät kaavamuutoksen myötä samoina, joten kaavamuutoksella on vähäinen vaikutus maisemaan, luontoon, rakennettuun ympäristöön ja elinympäristön viihtyisyyteen. Kaavamuutos ei olennaisesti poikkea poistuvan kaavan periaatteista. Kaavamuutoksella on tarkistettu korttelin 51 tontin 5 tonttirajoja sekä korttelin 51 asemakaavamääräyksiä kokonaisuudessaan. Lähivirkistysalueesta on liitetty osa tonttiin 5. Lähivirkistysalueen pieneneminen ei heikennä eikä muuta kokonaisuudessaan alueen merkitystä ja käyttöä. Asemakaavan muutoksella on muokattu kaavan katuliittymälinjauksia sekä korttelin ja tonttirajoja. Tonttirajauksia on muutettu vastaamaan teollisuuden tarpeita. Korttelin kaavamääräyksiä on muutettu vastamaan jo olemassa olevaa tilannetta. Kaavamuutos luo paremmat edellytykset alueen käytölle. 4.2 Liikenteelliset vaikutukset Kaavamuutos ei lisää alueen liikennetuotosta. Alueella sijaitsevat katu- ja kevyenliikenneyhteydet säilyvät ennallaan. Autopaikkoja on varattava: 1 ap/100m 2 teollisuus- ja varastokerrosalaa. 4.3 Tonttijako Asemakaavan laadinnan yhteydessä on laadittu sitova tonttijako korttelin 51 tontille 8. Korttelin 51 muihin osiin on laadittava erillinen sitova tonttijako. 5. ASEMAKAAVAMUUTOKSEN SUUNNITTELUN VAIHEET Osalliset Kaava-alueen ja naapurikiinteistöjen maanomistajat ja toimijat Sähkö- ja puhelinyhtiöt Imatran Lämpö Oy Yhteistyö sidosryhmien kanssa Asemakaavan muutosluonnoksesta pyydettiin palautetta kaupunkikehitys- ja tekniset palvelut vastuualueelta sekä sähkö- ja puhelinyhtiöiltä. Palautetta pyydettiin x.x.2017 mennessä. 10 / 12
Kaavan vireilletulo ja laatimisvaiheen kuuleminen Kaavan vireilletulosta on ilmoitettu kaavoituskatsauksen yhteydessä kuulutuksella kaupungin ilmoituslehdessä Uutisvuoksessa, kaupungin ilmoitustaululla ja internetsivuilla 3.3.2016. Kaavaluonnoksen esittelytilaisuudesta kuulutettiin Uutisvuoksessa x.x.2017. Lisäksi on lähetetty kutsukirjeet esittelytilaisuuteen kaava-alueen sekä naapurikiinteistöjen omistajille ja haltijoille. Kaavahankkeen vireilletuloon ja luonnosvaiheen kuulemiseen liittyvä esittelyja tiedotustilaisuus järjestettiin Imatran kaupungintalolla x.x.2017. Osallisilla oli mahdollisuus lausua mielipiteensä osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä kaavaluonnoksesta sekä arvioida kaavan vaikutuksia. Lausunnot Kaavan vaikutusten vähäisyyden vuoksi lausuntopyyntöjä ei ole katsottu tarpeellisiksi. Nähtävilläolo (MRL 65, 27, 32 ) Kaavaehdotus on nähtävillä Asiakaspalvelu Imatrassa (kaupungintalo 1.krs) vähintään 14 päivää; kuulutus kaupungin virallisessa kuulutuslehdessä Uutisvuoksessa, kaupungin ilmoitustaululla ja internetsivuilla sekä kirjeitse tiedoksi ulkopaikkakuntalaisille kaava-alueen ja naapurikiinteistöjen maanomistajille. Mahdollinen muistutus kaavaehdotusta vastaan on tehtävä kirjallisena ja jätettävä yhteystietoineen kaupunkikehittämislautakunnalle osoitettuna kaupunginkanslian kirjaamoon, osoite Virastokatu 2, 55100 Imatra tai kirjaamo@imatra.fi Hyväksyminen Koska kaavamuutos on vaikutuksiltaan vähäinen, asemakaavan muutoksen hyväksyy hallintosääntöön (16 2 mom.) perustuen kaupunkikehittämislautakunta. Tieto hyväksymisestä lähetetään niille, jotka ovat kirjallisesti sitä pyytäneet (MRL 67 ). Kaavan hyväksymispäätöksestä on mahdollisuus valittaa Itä-Suomen hallintooikeudelle osoitteella: Itä-Suomen hallinto-oikeus PL 1744 70101 Kuopio 11 / 12