Niskanperän OYK kaupallinen selvitys

ROVANIEMEN KAUPUNKI Niskanperän OYK kaupallinen selvitys Raportti FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY P26781

Raportti Sisällysluettelo 1 TAVOITTEET JA YLEISET LÄHTÖKOHDAT... 1 1.1 Tausta ja tavoitteet... 1 1.2 Kaupan sijainnin ohjaus... 1 2 TARKASTELUALUE JA MAANKÄYTÖN NYKYTILANNE... 2 2.1 Osayleiskaava-alueen kuvaus ja sijainti... 2 2.2 Tarkastelualue... 3 2.3 Maakuntakaava... 3 3 NYKYTILANNE JA KEHITYSNÄKYMÄT... 6 3.1 Väestö ja asumisen sijoittuminen... 6 3.2 Vähittäiskaupan nykytilanne ja kehitysnäkymät... 9 3.2.1 Vähittäiskaupan palveluverkko... 9 3.2.2 Ostovoima, ostovoiman kehitys ja ostovoiman siirtymä... 11 3.2.3 Arvio liiketilatarpeesta ja sen kehityksestä... 12 4 VÄHITTÄISKAUPAN KEHITTÄMISPOTENTIAALI... 13

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 1 (13) Niskanperän OYK kaupallinen selvitys 1 TAVOITTEET JA YLEISET LÄHTÖKOHDAT 1.1 Tausta ja tavoitteet Rovaniemen Niskanperän alueelle laaditaan parhaillaan oikeusvaikutteista osayleiskaavaa. Kaupallinen selvitys antaa lähtötiedot ja perusteet osayleiskaavassa tehtäville kaupan sijoitusta ja mitoitusta koskeville kaavaratkaisuille. Osayleiskaavan lisäksi selvitystä voidaan hyödyntää mahdollisissa kaupan sijoittumiseen liittyvissä asemakaavahankkeissa ja yksittäisten kaupan hankkeiden vaikutusten arvioinneissa. Kaupallisessa selvityksessä on tarkasteltu Rovaniemen vähittäiskaupan nykytilaa ja kehitysnäkymiä sekä kaupan palveluverkon kokonaisuutta osana toimivaa ja kestävää alue- ja yhdyskuntarakennetta. Nykytilanteen ja kehitysnäkymien analyysin pohjalta on esitetty suositukset Rovaniemen Niskanperän alueen vähittäiskaupan kehittämiseksi ja arvioitu Niskanperän osayleiskaavan kaupalliset vaikutukset. Kaupallinen selvitys on tehty maankäyttö- ja rakennuslain yleiskaavoitukselle asettamien vaatimusten mukaisesti. Kaupallisessa selvityksessä on otettu huomioon valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet sekä maankäyttö- ja rakennuslain kauppaa koskevat säännökset ja niitä koskeva ohjeistus. Selvitys on laadittu olemassa olevien vähittäiskauppaa koskevien selvitysten pohjalta. Keskeisiä lähtöaineistoja ovat olleet Rovaniemen kaupan palveluverkkoselvitys, päivitys (2007) ja Rovaniemen ja Itä-Lapin maakuntakaavan laadinnan yhteydessä tehty Kaupan palveluverkkoselvitys (Lapin liitto 2014). Olemassa olevien selvitysten tietoja on päivitetty uusimmilla tilasto- ja rekisteritiedoilla. FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy:ssä työn ovat laatineet FM Mari Pohjola ja FM Taina Ollikainen. 1.2 Kaupan sijainnin ohjaus Alueidenkäytön suunnittelujärjestelmä tarjoaa kunnille ja maakuntien liitoille välineet ohjata kaupan palvelurakenteen kehitystä ja hallita sen muutoksia. Kaavahierarkiassa maakuntakaava on ohjeena yleis- ja asemakaavojen laatimiselle ja yleiskaava asemakaavan laatimiselle. Kullakin kaavatasolla on omat tehtävänsä. Kaavoja laadittaessa on otettava huomioon maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetyt eri kaavamuotoja koskevat sisältövaatimukset. Yleiskaavassa kaupan palveluverkon suunnittelun ja vähittäiskaupan suuryksiköiden sijainnin ohjauksen kannalta keskeisiä sisältövaatimuksia ovat yhdyskuntarakenteen toimivuuden, taloudellisuuden ja ekologisen kestävyyden, olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyödyntämisen, palvelujen saatavuuden, eri väestöryhmien kannalta tasapainoisen elinympäristön sekä kunnan elinkeinoelämän toimintaedellytysten huomioon ottaminen. Keskeisiä kaupan palveluverkon kehittämisen lähtökohtia ovat valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet, maankäyttö- ja rakennuslaki (yleiskaavan sisältövaatimukset, vähittäiskauppaa koskevat erityiset säännökset ja kilpailun toimivuuden edistäminen) sekä vähittäiskaupan suuryksiköitä koskeva ympäristöministeriön ohjeistus.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 2 (13) Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet ohjaavat yhdyskuntarakenteen ja kaupan palveluverkon suunnittelua kaavoituksessa. Valtakunnallisissa alueidenkäyttötavoitteissa (VN 13.11.2008) painottuu erityisesti ilmastonmuutoksen hillintä ja sen myötä yhdyskuntarakenteen eheyttämistä, liikennettä ja kaupan sijoittumista koskevat tavoitteet. Maankäyttö- ja rakennuslain vähittäiskauppaa koskevat erityiset säännökset Maankäyttö- ja rakennuslain 71 b :ssä on esitetty maakunta- ja yleiskaavan vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevat erityiset sisältövaatimukset, joiden mukaan: - suunnitellulla maankäytöllä ei saa olla merkittäviä haitallisia vaikutuksia keskustaalueiden kaupallisiin palveluihin ja niiden kehittämiseen. Arvioitaessa suunnitteluratkaisun vaikutuksia keskustan kaupallisiin palveluihin otetaan huomioon muun muassa kaupan laatu. - kaavassa osoitettavien kaupan alueiden on mahdollisuuksien mukaan oltava saavutettavissa joukkoliikenteellä ja kevyellä liikenteellä. Tavoitteena on, että paljon liikennettä aiheuttavat vähittäiskaupan toiminnot (päivittäistavarakaupat ja kauppakeskukset) sijoittuisivat niin, että niihin on mahdollista päästä henkilöauton ohella myös joukkoliikenteellä ja kevyellä liikenteellä. - suunnitellun maankäytön on edistettävä sellaisen kaupan palveluverkon kehitystä, jossa asiointimatkojen pituudet ovat kohtuullisia ja liikenteen haitat mahdollisimman vähäisiä. Liikenteellisten vaikutusten arvioinnissa korostuvat palvelujen etäisyys asutuksesta, mahdollisuus käyttää eri liikkumismuotoja ja muut seikat, jotka vaikuttavat liikenteen määrään (mm. kaupan laatu ja siitä aiheutuva asiointitiheys). Maankäyttö- ja rakennuslain 71 c :n mukaan vähittäiskaupan suuryksiköiden ensisijainen sijaintipaikka on keskusta-alue, ellei muu sijainti kaupan laatu huomioon ottaen ole perusteltu. Keskusta-alueen ulkopuolelle soveltuvia ovat esim. toimialat, jotka eivät kilpaile keskustaan sijoittuvan kaupan kanssa ja joiden sijoittaminen keskustaan on toiminnan luonteen ja ison tilatarpeen vuoksi vaikeaa. Myös toimialan tyypillinen asiointitiheys ja sitä kautta liikenteen määrä vaikuttaa arvioon. Kilpailun toimivuuden edistäminen Maankäyttö- ja rakennuslakiin 1.4.2015 tulleen lakimuutoksen myötä kilpailun toimivuuden edistämisen näkökulman tulee olla mukana alueidenkäytön suunnittelun tavoitteissa ja kaavojen vaikutusten arvioinnissa kaikilla kaavatasoilla. Yleispiirteisellä maankäytön suunnittelulla luodaan lähtökohdat ja puitteet toimivalle kilpailulle. Käytännössä kilpailun toimivuuden edistäminen maakuntakaavassa ja yleiskaavassa merkitsee sitä, että kaupalle tulee osoittaa riittävästi sijaintipaikkoja olemassa olevaan tai suunniteltuun yhdyskuntarakenteeseen tukeutuen. 2 TARKASTELUALUE JA MAANKÄYTÖN NYKYTILANNE 2.1 Osayleiskaava-alueen kuvaus ja sijainti Suunnittelutyön tarkoituksena on laatia Niskanperän alueen maankäyttöä ohjaava oikeusvaikutteinen kyläyleiskaava. Niskanperän alueella ei ole maankäyttö- ja rakennuslain mukaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jota olisi voitu käyttää rakennuslupien myöntämisen perustana. Rovaniemen kaupungin alueidenkäyttöstrategiassa Niskanperä on kuvattu kyläalueena, jonne tulisi laatia osayleiskaava.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 3 (13) Rovaniemen kaupungin Niskanperän kylä sijaitsee n. 6 km keskustasta lounaaseen valtatien 4 molemmin puolin. Suunnittelualue kokonaisuudessaan on Rovaniemen kaupungin alueella rajautuen idässä Kemijokeen, etelässä linjalle Iso Mustonlampi - Pikku Mustonlampi - Puolentaipaleenkankaat, lännessä linjalle Vt4 - Jouttiaapa - Kuolavaara ja pohjoisessa linjalle Vt4 - Ala-Korkalon laavu ja uimaranta. 2.2 Tarkastelualue 2.3 Maakuntakaava Kuva 1. Tarkastelualueen sijainti (Niskanperän osayleiskaava OAS, 2015) Osayleiskaava-alueen pohjoisosa, jossa Niskanperän kyläalue sijaitsee, kuuluu Suomen Ympäristökeskuksen YKR - luokituksen mukaiseen taajama-alueeseen. Kaava-alueen halki kulkee vilkasliikenteinen valtatie 4. Asutus on sijoittunut Niskanperän kyläalueen ympärille ja on luonteeltaan pientaloasumista. Merkittäviä kaupallisia tai julkisia palveluita alueella ei ole. Alueella toimii mm. puutarha-alan vähittäiskauppa sesonkiaikana. Alue on pääosin maa- ja metsätalousaluetta. Kaupallisen selvityksen tarkastelualueena on Rovaniemen kaupungin alue. Vaikutusten laajuuden ja kohdentumisen sekä kaavaratkaisujen mukaan tarkastelua tarkennetaan Niskanperän ensisijaiselle vaikutusalueelle. Rovaniemen maakuntakaava-alueeseen kuuluvat Rovaniemen kaupunki ja Ranuan kunta. Kaava on vahvistettu ympäristöministeriössä 2.11.2001. Rovaniemen maakuntakaavassa Niskanperän alue on osoitettu taajama-alueena. Kaava-alueesta suurin osa sijoittuu taajamatoimintojen alueelle.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY 30.11. 2015 Raportti 4 (13) Rovaniemen maakuntakaavassa esitetyt kauppaa koskevat merkinnät kaava-alueella: Kuva 2. Ote Rovaniemenn maakuntakaavasta 2001. (Lapin liitto) Merkintä: A 25. Merkinnällä osoitetaan asumiseen ja muille taajamatoiminnoille, kuten keskustatoiminnoille, palveluille jaa teollisuudelle rakentamisalueita, pääväyliä pienem- piä liikenneväyliä, virkistys- ja puistoalueita sekä erityisalueita. Alueen nimi: NISKANPERÄ Sijainti ja kuvaus: Alue sijaitsee Rovaniemen mlk:ssa kaupungista varrella. etelään valtatien 4:n Varausperuste: Taajama-alue Lapin liitto on käynnistänyt vuonna 2013 Rovaniemen n ja Itä-Lapin maakuntakaavann laatimisen. Rovaniemen ja Itä-Lapin maakuntakaava laaditaan kokonaismaakuntakaa- vana. Maakuntakaava kumoaa vahvistuessaan Rovaniemen ja Itä-Lapin maakuntakaa- vat sekä Rovaniemen vaihemaakuntakaavan. Maakuntakaavan valmisteluaineisto on ol- lut nähtävillä 15.12.2014 30.1.2015 välisenä aikana. Niskanperän alue on osoitettu kaavassa taajamatoimintojen alueeksi (A 25).

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 5 (13) Kuva 3. liitto) Ote Rovaniemen ja Itä-Lapin maakuntakaa avan kaavaluonnoksesta 2014. (Lapin Rovaniemen ja Itä-Lapin maakuntakaavaluonnoksessa on määritelty, että Rovaniemen taajaman alueella seudullisesti merkittävän vähittäiskaupann suuryksikön koon alaraja on päivittäistavarakaupassa 3 000 k-m2, tilaa vaativassa erikoiskaupassa 4 000 k-m2 ja muussa erikoiskaupassa/ laajan tavaravalikoiman kaupassa 5 0000 k-m2. Muualla kaava-alueella seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan suuryksikön koon alarajaa on 2 000 k-m2.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 6 (13) 3 NYKYTILANNE JA KEHITYSNÄKYMÄT 3.1 Väestö ja asumisen sijoittuminen Väestö Rovaniemellä asui vuoden 2014 lopussa noin 61 600 asukasta. Rovaniemen väestömäärä on lisääntynyt vuosina 2000 2014 noin 4 300 asukkaalla (+8 %). Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan Rovaniemen väestömäärä lisääntyy edelleen tulevina vuosina ja on vuonna 2020 noin 63 200 asukasta, vuonna 2030 noin 65 400 asukasta ja vuonna 2040 noin 66 400 asukasta. Väestömäärä lisääntyy ennusteen mukaan noin 4 900 asukkaalla (+8 %) vuoteen 2040 mennessä. Lapin liiton kaupan palveluverkkoselvityksessä (2014) on esitetty Lapin liiton väestötavoite vuoteen 2040. Väestötavoitteen mukaan Rovaniemen väestömäärä vuonna 2040 on 70 000 asukasta. Asumisen sijoittuminen ja asumisen laajenemisalueet Rovaniemen väestö on keskittynyt Rovaniemen keskeiselle taajama-alueelle. Seuraavassa kuvassa on esitetty väestön määrä 250 m x 250 m ruuduittain vuoden 2012 lopussa Niskanperän osayleiskaava-alueella sekä sen lähialueilla. Tummat värit kuvastavat tiheintä asutusta ja vaaleat värit harvemmin asuttuja alueita. Niskanperän alue sijaitsee keskustan lounaispuolella valtatie 4 molemmin puolin. Osayleiskaava-alueella asui vuoden 2012 lopussa noin 800 asukasta. Niskanperä Kuva 4. Väestön sijoittuminen 2012 (Tilastokeskus 2013).

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 7 (13) Rovaniemen kaupungissa on laadittu maankäytön ja asumisen toteuttamisohjelma (MAATO) 2015. Toteuttamisohjelman mukaan Rovaniemi kasvaa ja kehittyy maakunnallisena keskuksena, jonka väkiluku kasvaa ja yhdyskuntarakenne tiivistyy. Palvelukyliä kehitetään aktiivisesti. Ydinkeskustan tiivistäminen ja pientalovaltaisten alueiden tärkeimmät laajenemasuunnat ovat Vennivaaran ja Ranuantien suunnat. Maakuntakaavoissa taajamatoiminnoille sekä keskusta-alueille osoitetuille alueille laaditaan tarvittaessa yleiskaavat, ellei ajan tasalla olevaa yleiskaava ole. Tavoitteena on, että palvelukylien vetovoimaisuutta lisätään ja tiiviimpää kyläasutusta ohjataan palvelukyliin. Kaupan palveluverkon osalta todetaan, että vähittäiskaupan suuryksiköt sijoittuvat jatkossa keskustan lisäksi Eteläkeskukseen ja Lampelaan. Saarenkylässä kauppa kehittyy maltillisemmin. Saarenkolmion liike- ja työpaikka-aluetta laajennetaan 4-tien länsipuolelle. Ydinkeskustan kaupalliset vyöhykkeet toteutetaan keskustan osayleiskaavassa määriteltyjen periaatteiden mukaisesti. Eteläkeskuksessa ja Lampelassa mahdollistetaan suurempien yksiköiden (yli 2000 kem²) rakentaminen. (Maankäytön ja asumisen toteuttamisohjelma 2015, Rovaniemen kaupunki) Saavutettavuus Alueiden saavutettavuutta voidaan tarkastella sekä etäisyyksinä (fyysinen saavutettavuus) että koettuna saavutettavuutena, joka kuvaa asiaa moniulotteisemmin. Koettu saavutettavuus voidaan määritellä vaivaksi, jonka kotitalous kokee esimerkiksi kaupassa asioinnista. Jos tavaroiden hankkiminen aiheuttaa paljon vaivaa, on saavutettavuus huono ja jos tavaroiden hankkiminen aiheuttaa vähän vaivaa, on saavutettavuus hyvä (Spåre ja Pulkkinen 1997). Saavutettavuuden tarkastelu painottuu yleensä päivittäistavarakauppaan, koska valtaosa päivittäistavarakaupan ostoista tehdään lähellä asuinpaikkaa ja fyysisen saavutettavuuden tarkasteluun. Erikoiskaupan ostoksia tehdään harvemmin ja pidempien matkojen päästä. Päivittäistavarakaupan saavutettavuus on Rovaniemellä valtaosin hyvä ja päivittäistavarakaupan verkko on kattava. Suurella osalla asukkaista on lähimpään päivittäistavaramyymälään kävely- tai pyöräilymatka. Alle 10 kilometrin etäisyydellä päivittäistavaramyymälästä asuu 95 % rovaniemeläisistä. (Kaupan palveluverkkoselvitys 2014, Lapin liitto) Vuonna 2012 alle kilometrin etäisyydellä Niskanperän osayleiskaava-alueen potentiaalisesta kaupan alueesta (vt 4 varsi / Niskanperäntien risteys) asui noin 370 asukasta, alle kolmen kilometrin etäisyydellä noin 970 asukasta, alle viiden kilometrin etäisyydellä noin 1 850 asukasta ja alle 10 kilometrin etäisyydellä noin 31 000 asukasta (kuva 5).

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 8 (13) Niskanperä Kuva 5. Niskanperän osayleiskaava-alueen 1, 3 ja 5 km saavutettavuusvyöhykkeet.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 9 (13) 3.2 Vähittäiskaupan nykytilanne ja kehitysnäkymät 3.2.1 Vähittäiskaupan palveluverkko Vähittäiskaupan palveluverkkoa kuvaavat tiedot perustuvat seuraaviin selvityksiin: Rovaniemen kaupan palveluverkkoselvitys, päivitys (2007) ja Rovaniemen ja Itä- Lapin maakuntakaavan laadinnan yhteydessä tehty Kaupan palveluverkkoselvitys (Lapin liitto 2014). Edellä mainituissa selvityksissä myymälöiden lukumäärää ja sijaintia koskevat tiedot perustuvat Tilastokeskuksen toimipaikkarekisterin sekä A.C. Nielsen Finland Oy:n myymälärekisterin tietoihin. Päivittäistavarakauppa Vuoden 2012 lopussa Rovaniemellä toimi 49 päivittäistavaramyymälää, joka on 96 % Rovaniemen seudun päivittäistavaramyymälöistä. Asukaslukuun suhteutettuna Rovaniemellä oli vuonna 2012 noin 1 243 asukasta yhtä päivittäistavaramyymälää kohti, joka on selvästi vähemmän kuin koko maassa keskimäärin (1 692 asukasta yhtä päivittäistavaramyymälää kohti). Rovaniemellä päivittäistavarakaupan myynnistä suuri osa tapahtuu hypermarketeissa ja tavarataloissa (noin 40 %). Seuraavaksi eniten myyntiä tapahtuu valinta- ja pienmyymälöissä (noin 35 %), isoissa supermarketeissa (noin 23 %) ja loput erikoismyymälöissä. (Kaupan palveluverkkoselvitys 2014, Lapin liitto) Päivittäistavarakaupan myymälöitä sijaitsee keskustan lisäksi myös suurimmissa palvelukylissä. Suurimmat ja monipuolisimmat päivittäistavarakaupat ovat sijoittuneet Rovaniemelle. Rovaniemellä oli vuonna 2012 päivittäistavarakaupan myyntialaa ja myyntiä asukasta kohti hieman enemmän kuin koko maassa keskimäärin. Päivittäistavarakaupan myyntitehokkuus ( /my-m2/vuosi) oli Rovaniemellä korkeampi kuin koko maassa keskimäärin. (Kaupan palveluverkkoselvitys 2014, Lapin liitto) Korkea myyntitehokkuus kertoo muun muassa siitä, että päivittäistavarakaupan pinta-ala on alimitoitettu, ja että kilpailua on vähän. Alhainen myyntitehokkuus puolestaan on yleensä merkki päivittäistavarakaupan ylimitoituksesta ja kireästä kilpailutilanteesta.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 10 (13) Kuva 6. Rovaniemen keskeisen alueen vähittäiskaupan suuryksiköt vuonna 2012 (Lapin liitto 2014, Kaupan palveluverkkoselvitys). Niskanperän osayleiskaava-aluetta lähimmät olemassa olevat päivittäistavaramyymälät sijaitsevat Rovaniemen eteläkeskuksen alueella noin 5 km etäisyydellä. Eteläkeskukseen on sijoittunut päivittäistavarakaupan suuryksiköitä, mm. Prisma Rovaniemi ja K- Supermarket Eteläkeskus. Erikoiskauppa Tilastokeskuksen toimipaikkarekisterin mukaan Rovaniemellä toimi vuoden 2012 lopussa yhteensä 218 erikoiskaupan myymälää, joka on 95 % kaikista Rovaniemen seudun erikoiskaupan myymälöistä. Toimialoilla, jotka sisältävät tilaa vaativan erikoiskaupan myymälät (huonekalukauppa, kodintekniikkakauppa, rautakauppa ja muu tilaa vaativa kauppa) toimi yhteensä 35 myymälää (16 % kaikista erikoiskaupan myymälöistä). Muun erikoiskaupan toimialoilla (apteekit, muotikauppa, tietotekninen erikoiskauppa ja muu erikoiskauppa) toimi yhteensä 183 myymälää (84 % kaikista erikoiskaupan myymälöistä). Asukaslukuun suhteutettuna Rovaniemellä oli 280 asukasta yhtä erikoiskaupan myymälää kohti, joka on enemmän kuin koko maassa keskimäärin (245 asukasta yhtä erikoiskaupan myymälää kohti). Erikoiskauppa on keskittynyt Rovaniemelle, jossa ydinkeskusta on selkeästi tärkein ja palvelutarjonnaltaan monipuolisin kaupan alue. Se toimii paitsi Rovaniemen kaupungin ja seudun myös koko Lapin maakunnan merkittävimpänä kaupallisena, julkisena ja toiminnallisena palvelukeskittymänä. Rovaniemen ydinkeskustan lisäksi merkittäviä kaupan sijaintialueita Rovaniemellä ovat Lampela, Eteläkeskus ja Saarenkylä ydinkeskustan läheisyydessä.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 11 (13) Niskanperän osayleiskaava-aluetta lähimmät olemassa olevat erikoiskaupan palvelut sijaitsevat Rovaniemen eteläkeskuksen alueella noin 5 km etäisyydellä. Eteläkeskukseen on sijoittunut tilaa vaativan kaupan suuryksiköitä mm. Motonet ja Gigantti sekä autokauppaa. Niskanperän kaava-alueella ei tällä hetkellä sijaitse erikoiskaupan myymälöitä. Sesonkiaikaan toimii yksi puutarha-alan vähittäismyymälä. 3.2.2 Ostovoima, ostovoiman kehitys ja ostovoiman siirtymä Arvio Rovaniemen ostovoimasta ja ostovoiman kehityksestä perustuu vuonna 2014 valmistuneeseen Kaupan palveluverkkoselvitykseen (Lapin liitto) ja siinä käytettyihin laskentaperusteisiin. Selvityksessä ostovoiman kehitys arvioitiin väestöennusteen ja yksityisen kulutuksen kasvuarvioiden pohjalta. Yksityisen kulutuksen kasvuarviona käytettiin päivittäistavarakaupassa (sis. Alko) 1 %/vuosi ja erikoiskaupassa noin 2 %/vuosi riippuen toimialasta vuoteen 2025 saakka ja tämän jälkeen arvio on puolitettu vuoteen 2040 saakka. Ostovoiman kehitysarvio kuvaa tietyn alueen väestömäärään perustuvaa ostovoimapotentiaalia, mutta ei sitä, missä ostovoima toteutuu myyntinä. Ostovoimalaskelmassa ei ole otettu huomioon ostovoiman siirtymiä. Käytännössä Rovaniemelle kohdistuvan ostovoiman määrä on laskelmaa suurempi, koska myös osa maakunnan muiden alueiden ostovoimasta kohdistuu Rovaniemelle. Rovaniemen vähittäiskauppaan (pl. autokauppa ja huoltamot) kohdistuva ostovoima oli vuonna 2012 noin 414 milj., josta päivittäistavarakaupan ostovoima oli noin 202 milj. ja erikoiskaupan ostovoima noin 212 milj.. Rovaniemen ostovoima lisääntyy vuosina 2012 2040 yhteensä noin 234 milj., josta päivittäistavarakaupan ostovoima on noin 85 milj. ja erikoiskaupan ostovoima noin 150 milj.. Taulukko 1. Arvio vähittäiskauppaan kohdistuvasta ostovoimasta ja ostovoiman kehityksestä, /vuosi (vuoden 2012 rahassa) (Lapin liitto, Kaupan palveluverkkoselvitys 2014). Rovaniemi Ostovoima, milj. 2012 Ostovoiman kasvu, milj. 2012 2025 2040 2012-25 2025-40 2012-40 Päivittäistavarakauppa ja alko 203,0 255,7 286,7 52,7 31,0 83,7 Tilaa vaativa kauppa 68,0 94,9 114,7 26,9 19,7 46,7 Muu erikoiskauppa 145,0 203,0 246,3 58,0 43,2 101,3 Vähittäiskauppa yht. 417,0 554,6 647,7 137,6 93,1 230,7 Autokauppa ja huoltamot 170,0 211,5 255,7 41,5 44,2 85,7 Ravintolat 41,0 49,8 60,2 8,8 10,3 19,2 Kauppa ja palvelut yhteensä 627,0 815,9 963,5 188,9 147,6 336,5 Ostovoiman nettosiirtymä on alueen vähittäiskaupan myynnin ja ostovoiman erotus. Kuluttajat eivät tee kaikkia ostoksia omalta paikkakunnalta tai omalta asuinalueelta, vaan osa ostoksista hankitaan oman asuinalueen ja oman kunnan ulkopuolelta. Vastaavasti muualla asuvat tuovat asianomaiselle paikkakunnalle tai alueelle ulkopuolista ostovoimaa. Mikäli ostovoiman siirtymä on positiivinen eli myynti suurempi kuin ostovoima, kaupan palvelut ovat vetovoimaisia. Mikäli taas ostovoiman siirtymä on negatiivinen, ostovoimaa siirtyy alueelta pois. Vähittäiskaupan ostovoiman nettosiirtymä oli Rovaniemellä vuonna 2012 positiivinen (+ 17 %) eli Rovaniemen kaupunki saa ostovoimaa kaupungin rajojen ulkopuolelta. Nettosiirtymä oli suurin tilaa vaativassa kaupassa (+ 46 %). Erikoiskaupassa nettosiirtymä oli +25 % ja päivittäistavarakaupassa +2 %.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 12 (13) 3.2.3 Arvio liiketilatarpeesta ja sen kehityksestä Ostovoiman kasvu mahdollistaa kaupan paremmat toimintamahdollisuudet, jolloin nykyiset yritykset voivat kasvattaa myyntiään ja uusille yrityksille voi syntyä riittävät toimintaedellytykset. Kaupan liiketilatarve on arvioitu ostovoiman ja sen kehityksen perusteella muuttamalla ostovoima liiketilatarpeeksi kaupan keskimääräisen myyntitehokkuuden ( /myynti-m 2 ) avulla. Liiketilatarpeen arvioinnissa on käytetty samoja laskentaperiaatteita kuin vuonna 2014 valmistuneessa Lapin liiton kaupan palveluverkkoselvityksessä. Rovaniemen laskennallinen vähittäiskaupan (pl. autokauppa ja huoltamot) liiketilan lisätarve vuosina 2012 2025 on noin 48 400 k-m 2, josta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 9 800 k-m 2, tilaa vaativaan erikoiskauppaan noin 19 300 k-m 2 ja muuhun erikoiskauppaan noin 19 300 k-m 2. Vuosina 2012 2040 vähittäiskaupan liiketilan lisätarve on noin 88 000 k-m 2. Arvioitu tilantarve kuvaa liiketilan lisätarpeen suuruusluokkaa tilanteessa, jossa kaikki ostovoiman kasvu kohdistuu uusperustaan. Käytännössä kuitenkin osa ostovoiman kasvusta kohdistuu nykyisten yritysten myynnin kasvuun ja vain osa vaatii uutta liiketilaa. Liiketilatarvetta tarkasteltaessa on syytä muistaa, että tilantarvearvio on suuntaaantava ja ilmoittaa ainoastaan suuruusluokan, ei tarkkaa liiketilatarvetta. Lisäksi on syytä muistaa, että kyseessä on tietyn alueen väestömäärään perustuvan ostovoimaarvion pohjalta laskettu liiketilatarve. Laskelmassa ei ole otettu huomioon ostovoiman siirtymiä alueelta toiselle. Laskelman mukaisessa tilanteessa alueen kaikki ostovoima toteutuu myyntinä omalla alueella (ostovoiman siirtymä 0 %). Käytännössä esimerkiksi Rovaniemelle tulee tulevaisuudessakin kohdistumaan osa seudun muiden kuntien ja koko maakunnan ostovoimasta, joten Rovaniemen liiketilatarve on laskennallista liiketilatarvetta suurempi.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Raportti 13 (13) 4 VÄHITTÄISKAUPAN KEHITTÄMISPOTENTIAALI - Rovaniemen ja Itä-Lapin maakuntakaavan laadinnan (luonnosvaihe) yhteydessä ei Niskanperään ole osoitettu vähittäiskaupan suuryksiköiden alueita / kohteita. Niskanperän alue on osoitettu maakuntakaavassa taajamatoimintojen alueena. Merkinnällä osoitetaan asumiseen ja muille taajamatoiminnoille, kuten keskustatoiminnoille, palveluille ja teollisuudelle rakentamisalueita, pääväyliä pienempiä liikenneväyläalueita, virkistys- ja puistoalueita sekä erityisalueita. - Niskanperä sijaitsee Rovaniemelle etelän suunnasta kulkevan valtatien ja liikennevirtojen varrella sekä kohtuullisen lähellä keskustaa, mikä mahdollistaa vähittäiskaupan kehittämisen alueella - Vähittäiskaupan palvelut Niskanperässä tulee olla alueen luonteeseen soveltuvia, esimerkiksi liikenne- tai matkailupalveluita, tilaa vaativaa kauppaa tai muuta keskustaan soveltumatonta kauppaa - Niskanperään soveltuva tilaa vaativan kaupan toimiala on esimerkiksi puutarha-alan vähittäiskauppa, alueella sijaitsee nykyisellään toimiva kauppapuutarha - Kaupan sijoittumisen näkökulmasta potentiaalisimmat alueet ovat hyvin saavutettavia; Niskanperässä tämä tarkoittaa valtatie 4 läheisyydessä