KAAVAHANKKEIDEN KAUPALLISET VAIKUTUKSET

Transkriptio

1 Hollolan kunta KAAVAHANKKEIDEN KAUPALLISET VAIKUTUKSET Kuntakeskuksen liikekorttelit (Prisma) K-Citymarket ja Naisten pukutehdas Loppuraportti

2 FCG Finnish Consulting Group Oy 2 (31) SISÄLTÖ 1 SELVITYKSEN TAUSTA JA TARKOITUS KAUPAN SIJAINNINOHJAUS JA KAAVOITUSTILANNE KAUPAN SIJAINNIN OHJAUKSEN PERIAATTEET PÄIJÄT-HÄMEEN MAAKUNTAKAAVA PÄIJÄT-HÄMEEN KAUPAN PALVELURAKENNE KAUPAN NYKYTILANNE JA KEHITYSNÄKYMÄT TARKASTELUALUE VÄESTÖ JA ASUMINEN Väestökehitys ja väestöennuste Asumisen ja työpaikkojen sijoittuminen VÄHITTÄISKAUPAN MYYMÄLÄVERKKO Päivittäistavarakauppa Erikoiskauppa Julkiset palvelut VÄHITTÄISKAUPAN MYYNTI JA OSTOVOIMAN SIIRTYMÄT Vähittäiskaupan myynti Ostovoiman siirtymät KAUPALLISTEN PALVELUJEN SAAVUTETTAVUUS ARVIO OSTOVOIMAN KEHITYKSESTÄ JA LIIKETILATARPEESTA Ostovoiman kehitysarvio Laskennallinen liiketilatarve KUNTAKESKUKSEN LIIKEKORTTELEIDEN ASEMAKAAVAN MUUTOS ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS Asemakaavan muutoksen tavoitteet Nykyinen kaavatilanne Asemakaavan muutoksen sisältö KAUPALLISET VAIKUTUKSET Kaupan toiminta- ja kehitysedellytykset Kaupan palvelutarjonnan kehitys Kaupan palveluverkko Hollolan ydinkeskustan kehitys Kaupan palvelujen saavutettavuus K-CITYMARKETIN JA NAISTEN PUKUTEHTAAN ASEMAKAAVAN MUUTOS ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS Asemakaavan muutoksen tavoitteet Nykyinen kaavatilanne Asemakaavan muutoksen sisältö KAUPALLISET VAIKUTUKSET Kaupan toiminta- ja kehitysedellytykset Kaupan palvelutarjonnan kehitys Kaupan palveluverkko Hollolan ydinkeskustan kehitys Kaupan palvelujen saavutettavuus YHTEENVETO KIRJALLISUUS... 31

3 FCG Finnish Consulting Group Oy 3 (31) 1 SELVITYKSEN TAUSTA JA TARKOITUS Hollolan kuntakeskuksessa on suunnitteilla kaksi liikerakennushanketta, joista toinen sijoittuu Hollolan liikekeskustaan ja toinen valtatien 12 varteen Messiläntien ja Tarmontien rajaamalle alueelle, noin kilometri Hollolan kuntakeskuksesta Lahden suuntaan. Molempien hankkeiden osalta on käynnissä asemakaavan muutoksen laadinta. Liikekeskustaan on suunnitteilla kauppakeskus, johon tämän hetkisten suunnitelmien mukaan tulee liiketilaa noin k-m 2 (Prisma ja erikoisliikkeitä). Osa alueella sijaitsevista rakennuksista on tarkoitus purkaa, joten liiketilan nettolisäys on noin k-m 2. Valtatien 12 varteen sijoittuvan liikerakennuksen kokonaismitoitus on noin k-m 2, josta K-Citymarketin osuus on noin k-m 2 ja Naisten Pukutehdas Oy:n myymälän osuus noin k-m 2. Naisten pukutehtaan myymälä toimii alueella jo nykyisin, joten liiketilan nettolisäys on noin k-m 2. Tämän selvityksen tarkoituksena on arvioida asemakaavamuutosten mahdollistamien liikerakennushankkeiden kaupalliset vaikutukset. Selvityksessä tarkastellaan Hollolan vähittäiskaupan nykytilaa ja kehitysnäkymiä sekä kaupan palveluverkon kokonaisuutta osana toimivaa ja kestävää yhdyskuntarakennetta. Työhön sovelletaan ympäristöministeriön Kauppa kaavoituksessa ja Kaupan suuryksiköiden vaikutusten selvittäminen ja arviointi -ohjeita. Selvityksen tavoitteena on: - kuvata riittävällä tarkkuudella Hollolan nykyinen kaupan palveluverkko, - arvioida ostovoima, sen kehittyminen ja ostovoiman siirtymät, - selvittää vireillä olevat kaupan investointihankkeet ja kaavavaraukset, - arvioida kaupan liiketilan tarve tulevaisuudessa, - arvioida kaavahankkeiden kaupalliset vaikutukset. Selvitys on tehty asiantuntija-arviona olemassa olevien selvitysten ja suunnitelmien, käytettävissä olevien tilasto- ja rekisteritietojen sekä paikkatietoanalyysien tulosten pohjalta. Selvityksen lähtöaineistona on käytetty soveltuvin osin samaan aikaan valmistelussa olevaa Päijät-Hämeen kaupan palvelurakenneselvitystä. Työssä on hyödynnetty myös muita viimeaikaisia Lahden kaupunkiseudulla laadittuja vähittäiskaupan selvityksiä. Selvitys on tehty Hollolan kunnan toimeksiannosta FCG Finnish Consulting Group Oy:ssä. Tilaajan yhteyshenkilöinä on ollut maankäyttöpäällikkö Katariina Tuloisela. FCG Finnish Consulting Group Oy:ssä selvityksen on laatinut FM Taina Ollikainen.

4 FCG Finnish Consulting Group Oy 4 (31) 2 KAUPAN SIJAINNINOHJAUS JA KAAVOITUSTILANNE 2.1 Kaupan sijainnin ohjauksen periaatteet Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet tulee maankäyttö- ja rakennuslain mukaan ottaa huomioon ja niitä tulee edistää kuntien kaavoituksessa. Yhdyskuntarakennetta ja kauppaa koskevissa alueidenkäyttötavoitteissa korostetaan palveluiden ja työpaikkojen hyvää saavutettavuutta eri väestöryhmille sekä henkilöautoliikenteen mahdollisimman vähäistä tarvetta. Lisäksi tavoitteissa korostetaan, ettei uusia huomattavia asuin-, työpaikka- tai palveluiden alueita tule sijoittaa irralleen olemassa olevasta yhdyskuntarakenteesta. Alueidenkäytöllä tulee myös osoittaa elinkeinoelämälle riittävästi sijoittumismahdollisuuksia olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta hyödyntäen. Kaavoja laadittaessa on otettava huomioon maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetyt eri kaavamuotoja koskevat sisältövaatimukset. Asemakaavan sisältövaatimusten mukaan asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saavutettavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Asemakaavalla toteutetaan kaupallisten palvelujen kehittämistä koskevia yleiskaavan tavoitteita ja ohjataan palvelujen toteutusta. Asemakaavassa määritellään kaupallisten palvelun mitoitus, kaupan laatu ja tarkka sijainti. Maankäyttö- ja rakennuslain vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevien säännösten tavoitteena on (Ympäristöministeriö 2009): - turvata kestävä yhdyskuntakehitys ja palvelujen saatavuus, - kaupunkien keskustojen elinvoimaisuuden säilyttäminen, - asuntoalueiden päivittäistavarakaupan edellytysten turvaaminen, - eri väestöryhmien palvelujen turvaaminen, - varautua väestön ikääntymiseen, - hillitä ilmastonmuutosta pysäyttämällä yhdyskuntarakenteen hajautuminen ja autoliikenteen kasvu, - luoda edellytyksiä toimivalle kilpailulle. Kaavan vaikutusten selvittäminen ja arviointi on keskeisessä asemassa vähittäiskaupan palveluverkon suunnittelussa ja suuryksiköiden sijainnin ohjauksessa. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä kaavan ja tarkasteltavien vaihtoehtojen toteuttamisen vaikutukset. Maankäyttö- ja rakennuslain muutos kaupan sijainnin ohjausta koskevien säännösten osalta tuli voimaan hallituksen esityksen mukaisena (HE 309/2010). Lakimuutoksen yhteydessä nk. paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppa sisällytettiin vähittäiskaupan suuryksiköiden sijainnin ohjauksen piiriin. Maankäyttö- ja rakennuslain 71 a :n mukaan vähittäiskaupan suuryksiköllä tarkoitetaan yli kerrosneliömetrin suuruista vähittäiskaupan myymälää. Lakia sovelletaan paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaan (esim. auto-, rauta-, kodinkone- ja huonekaluliikkeet) neljän vuoden kuluttua lain voimaantulosta. Maankäyttö- ja rakennuslaissa on esitetty myös maakunta- ja yleiskaavalle vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevat erityiset sisältövaatimukset (71 b ).

5 FCG Finnish Consulting Group Oy 5 (31) Maankäyttö- ja rakennuslain 71 c :n mukaan vähittäiskaupan suuryksiköiden ensisijainen sijaintipaikka on keskusta-alue, ellei muu sijainti kaupan laatu huomioon ottaen ole perusteltu. Keskusta-alueen ulkopuolelle soveltuvia ovat esim. toimialat, jotka eivät kilpaile keskustaan sijoittuvan kaupan kanssa ja joiden sijoittaminen keskustaan on toiminnan luonteen ja ison tilatarpeen vuoksi vaikeaa. Myös toimialan tyypillinen asiointitiheys ja sitä kautta liikenteen määrä vaikuttaa arvioon. Maankäyttö- ja rakennuslain 71 d :n mukaan merkitykseltään seudullisen suuryksikön sijoittaminen maakuntakaavan keskustatoiminnoille tarkoitetun alueen ulkopuolelle edellyttää, että vähittäiskaupan suuryksikön sijoituspaikaksi tarkoitettu alue on maakuntakaavassa erityisesti osoitettu tähän tarkoitukseen. 2.2 Päijät-Hämeen maakuntakaava Päijät-Hämeen maakuntakaava on hyväksytty maakuntavaltuustossa vuonna 2006 ja vahvistettu ympäristöministeriössä Maakuntakaavassa esitetyn vuoden 2020 tavoitteellisen keskusverkon tärkeimmät asutus- ja palvelukeskukset ovat: - maakuntakeskus (luokka 1, 1 kpl): Lahden keskusta - monipuoliset alue- tai kuntakeskukset (luokka 2, 7 kpl): Vääksyn keskusta, Heinolan keskusta, Hollolan keskusta, Laune, Mukkula, Nastolan keskusta ja Orimattilan keskusta. - alue- tai kuntakeskukset (luokka 3, 18 kpl): Artjärven keskusta, Hartolan keskusta, Heinolan kirkonkylä, Heinolan Tähtiniemi, Vierumäki, Kukkila- Kalliola, Hämeenkosken keskusta, Kärkölän keskusta, Ahtiala, Jalkaranta, Kiveriö, Karisto, Kärpänen, Renkomäki, Uusikylä, Villähde, Padasjoen keskusta ja Sysmän keskusta. Maakuntakaavassa keskusluokituksen luokkiin 1 ja 2 kuuluvat keskukset on esitetty keskustatoimintojen aluevarausmerkinnällä lukuun ottamatta Launetta, joka on esitetty keskustatoimintojen kohdemerkinnällä (c) ja Mukkulaa, joka on esitetty keskustatoimintojen alakeskus merkinnällä (ca). Luokkaan 3 kuuluvista keskuksista kuntakeskukset on esitetty keskustatoimintojen kohdemerkinnällä (c) ja muut keskukset keskustatoimintojen alakeskus merkinnällä (ca) (kuva 1). Maakuntakaavan mukaan vähittäiskaupan suuryksiköiden toteuttaminen on mahdollista edellä mainituille keskusta-alueille sekä maakuntakaavassa vähittäiskaupan suuryksikkö -kohdemerkinnällä (km) osoitetuille alueille. Km-kohdemerkintä on osoitettu Lahdessa Holmaan, Karistoon ja Launeelle sekä Heinolan Tähtiniemeen. Hollolan kuntakeskuksen keskeiset alueet on voimassa olevassa maakuntakaavassa (kuva 2) osoitettu keskustatoimintojen alue (C) -merkinnällä. Salpakankaan teollisuusalue on osoitettu työpaikka-alue (TP) -merkinnällä. Maakuntakaavassa on osoitettu Lahden eteläisen kehätien linjaus. Kehätien (VT 12) ja kantatien 54 (Lahti-Riihimäki) risteysalueen koillis- ja luoteisneljänneksille on osoitettu palvelujen alue (P), jolle on mahdollista sijoittaa mm. tilaa vaativan kaupan yksiköitä. Risteysalueen kaakkoisneljännes on osoitettu teollisuusalueeksi (T). Muilta osin Hollolan kuntakeskuksen alue on maakuntakaavassa osoitettu taajamatoimintojen (A) alueeksi, joka jatkuu yhtenäisenä Lahden ja Nastolan alueille.

6 FCG Finnish Consulting Group Oy 6 (31) Kuva 1. Päijät-Hämeen maakuntakaavan kaupan palveluita koskevat merkinnät Päijät-Hämeen eteläosassa (Päijät-Hämeen liitto 2012). Kuva 2. Ote Päijät-Hämeen maakuntakaavasta (Päijät-Hämeen liitto 2006).

7 FCG Finnish Consulting Group Oy 7 (31) 2.3 Päijät-Hämeen kaupan palvelurakenne Päijät-Hämeen liitto on laatinut Päijät-Hämeen kaupan palvelurakenneselvityksen (Päijät-Hämeen liitto 2012). Selvitys valmistui huhtikuun 2012 alussa ja se toimii laadittavan maakuntakaavan taustaselvityksenä. Palvelurakenneselvityksen yhteydessä on arvioitu, miten nykyisen maakuntakaavan ratkaisut vastaavat kaupan nykytilannetta ja kehittämistarpeita sekä selvitetty merkitykseltään seudullisten vähittäiskaupan suuryksiköiden potentiaaliset sijaintipaikat maakunnan alueella. Palvelurakenneselvityksessä on esitetty ehdotuksia merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön koon alarajasta sekä keskustatoimintojen alueiden ja kaupan alueiden vähittäiskaupan enimmäismitoituksesta. Selvityksen ehdotuksia täsmennetään maakuntakaavaprosessin kuluessa sekä saatavan palautteen että maankäyttö- ja rakennuslain tulkintaa selkeyttävän ohjeistuksen perusteella. Kaupan palveluverkkoselvityksessä seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan sijaintipaikkoja ovat Hollolassa kuntakeskuksen keskustatoimintojen alue sekä Riihimäentien risteysalue ja Salpakankaan alue. Hollolan kuntakeskuksen aluetta tulisi kehittää Lahden kaupunkiseudun seudullisena kaupan keskuksena ja alueelle tulisi sijoittaa seudullisesti merkittävät päivittäistavarakaupan ja erikoiskaupan yksiköt. Hollolan kuntakeskuksen vähittäiskaupan suuryksiköiden enimmäismitoitukseksi on ehdotettu k-m 2. Riihimäentien risteysaluetta ja Salpakankaan aluetta ehdotetaan kehitettäväksi tilaa vaativan erikoistavaran kaupan alueina. Molempien alueiden enimmäismitoitukseksi on ehdotettu k-m 2. Enimmäismitoitukset tarkentuvat maakuntakaavan jatkosuunnittelun yhteydessä.

8 FCG Finnish Consulting Group Oy 8 (31) 3 KAUPAN NYKYTILANNE JA KEHITYSNÄKYMÄT 3.1 Tarkastelualue Kaupallisten vaikutusten arvioinnin yhteydessä kuvataan, mille alueelle kaupalliset vaikutukset kohdistuvat. Vaikutusalueen laajuus on sidoksissa siihen, millaista kauppaa ja mitä myymälöitä asemakaavan muutosalueille sijoittuu. Asemakaavan muutosten kaupallisia vaikutuksia tarkastellaan Lahden kaupunkiseudun ja erityisesti Hollolan kunnan osalta. Kumpikin asemakaavan muutos mahdollistaa hypermarketin toteuttamisen, joten kaavamuutosten vaikutukset ovat seudullisia. Käytännössä vaikutukset tulevat kohdistumaan Hollolan kunnan alueelle (lukuun ottamatta Paimelan, Kukkila-Kalliolan ja Heinlammin osa-alueita), Lahden kaupungin läntisiin osiin (Jalkaranta ja Kärpänen) sekä Hämeenkosken ja Kärkölän kuntiin. Tässä selvityksessä tarkastelualueena käytetään Hollolan, Hämeenkosken ja Kärkölän muodostamaa aluetta. Väestökehitys, kaupan nykytila sekä arvio ostovoiman kehityksestä ja liiketilatarpeesta on esitetty Hollolan kunnan ja tarkastelualueen osalta. Kaupan nykytilaa koskevat tiedot perustuvat Päijät- Hämeen kaupan palvelurakenneselvitykseen (Päijät-Hämeen liitto 2012). 3.2 Väestö ja asuminen Väestökehitys ja väestöennuste Hollolassa asui vuoden 2010 lopussa noin asukasta, joka on noin 11 % koko Päijät-Hämeen asukasmäärästä. Päijät-Hämeen asukasmäärä oli vuoden 2010 lopussa noin asukasta. Noin puolet maakunnan väestöstä asui Lahden kaupungin alueella. Vuosina väestömäärä lisääntyi Hollolassa noin asukkaalla (+7,8 %) ja koko maakunnassa noin asukkaalla (+2,2 %). Taulukko 1. Väestönkehitys (Tilastokeskus). Väestö Muutos lkm % Hollola ,8 % Tarkastelualue ,9 % PÄIJÄT-HÄME ,2 % Päijät-Hämeen väestötavoitteen mukaan Hollolan väestömäärä on vuonna 2035 noin asukasta. Mikäli väestökasvu jakautuu tasaisesti koko tarkastelujaksolle , on Hollolan väestömäärä vuonna 2025 noin asukasta. Väestömäärä lisääntyy Hollolassa väestötavoitteen mukaan vuosina yhteensä noin asukkaalla (+20 %). Koko maakunnan väestömäärä kasvaa vastaavana aikana runsaat asukasta (+15 %).

9 FCG Finnish Consulting Group Oy 9 (31) Taulukko 2. Päijät-Hämeen liiton väestötavoite (Päijät-Hämeen liitto 2012). Väestömäärä Muutos ) ) ) lkm % Hollola % Tarkastelualue % PÄIJÄT-HÄME % 1) Tilastokeskus, väestötilasto 3) Arvio (väestönkehitys jakautuu tasaisesti vuosille ) 3) Maakunnan laskennallinen väestötavoite Asumisen ja työpaikkojen sijoittuminen Asuminen keskittyy Hollolassa valtatien 12 varteen kuntakeskuksen alueelle, jossa asuu noin 57 % kunnan asukkaista. Pienempiä väestökeskittymiä on Kukkila-Kalliolan (noin asukasta), Kirkonseudun (noin asukasta) ja Pyhäniemen (noin 1006 asukasta) alueilla. Kuvassa 3 on esitetty väestön sijoittuminen 250 x 250 metrin ruuduissa Lahden ympäristössä. Tummat värit kuvastavat tiheintä asutusta ja vaaleat värit harvaan asuttuja alueita. Kuva 3. Väestön sijoittuminen Lahden ympäristössä vuonna 2010 (Päijät- Hämeen liitto 2012).

10 FCG Finnish Consulting Group Oy 10 (31) 3.3 Vähittäiskaupan myymäläverkko Päivittäistavarakauppa Hollolassa toimi vuoden 2010 lopussa yhteensä 11 päivittäistavaramyymälää, joista yhdeksän oli koko päivittäistavaravalikoimaa myyviä myymälöitä ja kaksi päivittäistavaroiden erikoismyymälöitä. Hollolan kuntakeskuksessa toimivat K-Supermarket Hollola, Lidl, S-Market Hollola, K-Market Neste Salpakangas, ABC Hollola ja Siwa Salpakangas, Life Hollola ja Pulla-Pojat Oy (yhteensä 8 myymälää). Muualla konnassa toimi kolme päivittäistavaramyymälää: Sale Kukkila, Sale Hollola kk ja Valintatalo Soramäki. Tarkastelualueen muissa kunnissa Hämeenkoskella toimi kaksi ja Kärkölässä kolme päivittäistavaramyymälää vuoden 2010 lopussa. Vuonna 2010 Hollolassa oli asukasta yhtä päivittäistavaramyymälää kohti, kun mukaan otetaan koko päivittäistavaroiden valikoimaa myyvät päivittäistavaramyymälät (ei päivittäistavaroita myyviä erikoismyymälöitä). Koko Päijät-Hämeessä oli keskimäärin asukasta ja koko maassa keskimäärin asukasta yhtä päivittäistavaramyymälää kohti. Asukasmäärä yhtä päivittäistavaramyymälää kohti oli Hollolassa merkittävästi suurempi ja näin ollen päivittäistavarakaupan myymäläverkko merkittävästi harvempi kuin maakunnassa ja koko maassa keskimäärin. Päivittäistavaramyymälöiden lisäksi päivittäistavaroita myydään laajan tavaravalikoiman myymälöissä (ns. halpahalleissa), kioskeissa ja huoltoasemilla. Hollolassa toimi yksi päivittäistavaroita myyvä laajan tavaravalikoiman myymälä. kolme päivittäistavaroita myyvää huoltoasemaa ja kolme elintarvike-, makeis- ym. kioskia Erikoiskauppa Tilastokeskuksen toimipaikkarekisterin mukaan Hollolassa toimi vuoden 2009 lopussa yhteensä 53 erikoiskaupan myymälää. Toimialoilla, jotka sisältävät tilaa vaativan erikoiskaupan myymälät (huonekalukauppa, kodintekniikkakauppa, rautakauppa ja muu tilaa vaativa kauppa) toimi Hollolassa 17 myymälää ja muun erikoiskaupan toimialoilla (alkot, apteekit ym, muotikauppa, tietotekninen erikoiskauppa ja muu erikoiskauppa) 36 myymälää. Valtaosa erikoismyymälöistä toimi Hollolan kuntakeskuksen alueella. Hämeenkoskella toimi kolme ja Kärkölässä kymmenen erikoiskaupan myymälää. Asukaslukuun suhteutettuna Hollolassa oli 412 asukasta yhtä erikoiskaupan myymälää kohti, mikä on merkittävästi enemmän kuin Päijät-Hämeessä (262 asukasta) ja koko maassa (265 asukasta) keskimäärin. Näin ollen erikoiskaupan myymäläverkko on päivittäistavarakaupan tapaan Hollolassa merkittävästi harvempi kuin maakunnassa ja koko maassa keskimäärin. (Päijät-Hämeen liitto 2012) Julkiset palvelut Kaupallisten palveluiden lisäksi myös julkiset peruspalvelut ovat tärkeitä asukkaiden arjen sujumisen näkökulmasta ja niiden sijainti tulee ottaa huomioon kaupan palveluverkon kehittämisessä. Hollolan keskeiset julkiset palvelut sijaitsevat kuntakeskuksessa, jossa toimivat muun muassa kunnanvirasto, kirjasto, peruskoulu, lukio, päiväkoteja, terveysasema ja seurakuntakeskus.

11 FCG Finnish Consulting Group Oy 11 (31) 3.4 Vähittäiskaupan myynti ja ostovoiman siirtymät Vähittäiskaupan myynti Päijät-Hämeen vuoden 2010 päivittäistavaramyynnistä (sisältää päivittäistavaramyymälöiden, laajan tavaravalikoiman myymälöiden ja huoltoasemien päivittäistavaramyynnin) toteutui Hollolassa 7 %. Myymälätyypeittäin tarkasteluna Hollolan päivittäistavaramyymälöiden päivittäistavaramyynnistä noin 70 % toteutui isoissa supermarketeissa, 20 % isoissa valintamyymälöissä ja 10 % muissa päivittäistavaramyymälöissä. Päivittäistavaramyymälöiden PT-myyntialaa asukasta kohti oli Hollolassa selvästi vähemmän (indeksi 63) kuin Päijät-Hämeessä (indeksi 107) ja koko maassa (indeksi 100) keskimäärin. Myös päivittäistavaramyymälöiden PTmyynti asukasta kohti oli Hollolassa selvästi alhaisempi (indeksi 59) kuin Päijät-Hämeessä (indeksi 99) ja koko maassa (indeksi 100) keskimäärin. Päivittäistavarakaupan myyntitehokkuus ( /my-m 2 /vuosi) oli Hollolassa samalla tasolla kuin Päijät-Hämeessä (indeksi 93). Koko maan keskimääräiseen myyntitehokkuuteen (indeksi 100) verrattuna Hollolan ja Päijät-Hämeen päivittäistavarakaupan myyntitehokkuus oli jonkin verran alhaisempi. Päijät-Hämeen vuoden 2009 erikoiskaupan myynnistä toteutui Hollolassa 4 % Ostovoiman siirtymät Ostovoiman siirtymä on kunkin alueen vähittäiskaupan myynnin ja ostovoiman erotus. Kuluttajat eivät tee kaikkia ostoksia omalta paikkakunnalta, vaan osa ostoksista hankitaan oman asuinalueen ja oman kunnan ulkopuolelta. Vastaavasti muualla asuvat tuovat asianomaiselle paikkakunnalle ulkopuolista ostovoimaa. Kun ostovoiman siirtymä on positiivinen eli myynti on suurempi kuin ostovoima, kaupan palvelut ovat vetovoimaisia ja saavat ostovoimaa muualta. Kun ostovoiman siirtymä on negatiivinen eli myynti on pienempi kuin ostovoima, ostovoimaa siirtyy alueen ulkopuolelle. Hollolassa sekä päivittäistavarakaupan että erikoiskaupan ostovoiman nettosiirtymä on negatiivinen. Ostovoiman siirtymä oli päivittäistavarakaupassa -42 % vuonna 2010 ja erikoiskaupassa -54 % vuonna Myös Hämeenkoskella ja Kärkölässä ostovoiman siirtymät olivat negatiiviset sekä päivittäistavarakaupassa että erikoiskaupassa. Osa-alueittain tarkasteltuna päivittäistavarakaupan ostovoiman siirtymä oli Hollolassa kaikilla alueilla negatiivinen. Hollolan kuntakeskuksen alueella ostovoiman siirtymä oli -14 %, Kirkonseudulla -37 %, Kukkila-Kalliolan alueella -72 % ja Miekkiön alueella -91 %. Alueita, joilta puuttuu päivittäistavarakaupan tarjonta ja joissa ostovoiman siirtymä on -100 %, ovat Heinlammi (417 asukasta), Herrala (825 asukasta), Länsi-Hollola (393 asukasta), Nostava (913 asukasta), Paimela (620 asukasta), Pyhäniemi (1006 asukasta) ja Tennilä (328 asukasta).

12 FCG Finnish Consulting Group Oy 12 (31) 3.5 Kaupallisten palvelujen saavutettavuus Kaupallisten palveluiden saavutettavuus Hollolan kuntakeskuksessa asuville on erinomainen sekä henkilöautolla että kevyellä liikenteellä. Hollolan kuntakeskuksessa asukkailla on myös useampia vaihtoehtoisia asiointimahdollisuuksia. Muualla kunnassa kaupan palvelujen saavutettavuus on heikompi eikä asiointi kevyellä liikenteellä ole todellinen vaihtoehto henkilöautolla tapahtuvalle asioinnille. 3.6 Arvio ostovoiman kehityksestä ja liiketilatarpeesta Ostovoiman kehitysarvio Ostovoima ja sen kehitys ovat perusta kaupan palveluverkon kehittymiselle ja kaupan investoinneille. Ostovoima on arvioitu vuoden 2010 väestömäärän ja asukaskohtaisten kulutuslukujen perusteella. Kulutuslukuina on käytetty Päijät-Hämeen keskimääräisiä kulutuslukuja (Päijät-Hämeen kaupan selvitykset ja Ostovoiman kehitys on arvioitu Päijät-Hämeen liiton laskennallisen väestötavoitteen ja yksityisen kulutuksen kasvuarvioiden pohjalta. Yksityisen kulutuksen kasvuarviona on käytetty päivittäistavarakaupassa 0,9 %/vuosi ja erikoiskaupassa 2 %/vuosi. Tässä selvityksessä käytetyt kulutusluvut ja kasvuarviot on esitetty taulukossa 3. Taulukko 3. Vähittäiskaupan kulutusluvut ja arvio kehityksestä /asukas/vuosi (vuoden 2010 rahassa). Kulutusluvut, /asukas/vuosi Kasvuarvio %/vuosi Päivittäistavarakauppa ,9 % Tilaa vaativa kauppa ,0 % Muu erikoiskauppa ,0 % Erikoiskauppa yhteensä ,0 % Vähittäiskauppa yhteensä ,6 % Autokauppa ja huoltamot ,0 % Eri tahojen tekemät arviot yksityisen kulutuksen kasvusta poikkeavat huomattavastikin toisistaan. Kasvuarviot vaihtelevat myös toimialoittain. Tässä selvityksessä käytettyjä kasvuarvioita voidaan pitää varsin realistisina pitkän aikavälin arvioina. Ostovoimatarkasteluissa on syytä pitää mielessä, että ostovoima kuvaa kuluttajien ostovoimapotentiaalia tietyllä alueella. Se ei kerro suoraan, missä tämä potentiaali toteutuu myyntinä. Vähittäiskauppaan (pl. autokauppa) kohdistuva ostovoima edellä esitetyillä laskentaperusteilla arvioituna oli vuonna 2010 Hollolassa noin 153 milj.. Vähittäiskaupan ostovoimasta kohdistui päivittäistavarakauppaan noin 63 milj. ja erikoiskauppaan noin 90 milj.. Vähittäiskaupan ostovoiman arvioidaan kasvavan Hollolassa vuoteen 2025 mennessä noin 63 milj. ja vuoteen 2035 mennessä noin 119 milj.. Autokauppaan ja huoltamotoimintaan kohdistuva ostovoima oli vuonna 2010 Hollolassa noin 73 milj. ja ostovoiman arvioidaan kasvavan vuoteen 2025 mennessä noin 37 milj. ja vuoteen 2035 mennessä noin 71 milj.. Tarkastelualueella vähittäiskauppaan (pl. autokauppa) kohdistuva ostovoima oli vuonna 2010 noin 202 milj.. Tarkastelualueen vähittäiskaupan ostovoiman arvioidaan kasvavan vuoteen 2025 mennessä noin 81 milj. ja vuoteen 2035 mennessä noin 154 milj..

13 FCG Finnish Consulting Group Oy 13 (31) Taulukko 4. Arvio vähittäiskauppaan kohdistuvan ostovoiman kehityksestä (vuoden 2010 rahassa). Ostovoima, milj. Ostovoiman kasvu, milj Hollola 153,2 216,0 272,5 62,8 56,5 119,3 Tarkastelualue 202,2 283,4 356,1 81,2 72,8 153,9 PÄIJÄT-HÄME 1407,6 1930,6 2394,0 523,1 463,4 986,5 Taulukko 5. Arvio päivittäistavarakauppaan kohdistuvan ostovoiman kehityksestä (vuoden 2010 rahassa). Ostovoima, milj. Ostovoiman kasvu, milj Hollola 63,5 81,1 95,5 17,6 14,4 32,0 Tarkastelualue 83,8 106,4 124,8 22,6 18,4 41,0 PÄIJÄT-HÄME 583,1 724,8 838,8 141,7 114,0 255,7 Taulukko 6. Arvio erikoiskauppaan kohdistuvan ostovoiman kehityksestä (vuoden 2010 rahassa). Erikoiskauppa yhteensä Ostovoima, milj. Ostovoiman kasvu, milj Hollola 89,7 134,9 177,0 45,2 42,1 87,3 Tarkastelualue 118,4 177,0 231,4 58,5 54,4 112,9 PÄIJÄT-HÄME 824,4 1205,8 1555,2 381,3 349,4 730,8 Tilaa vaativa kauppa Ostovoima, milj. Ostovoiman kasvu, milj Hollola 30,4 45,7 60,0 15,3 14,3 29,6 Tarkastelualue 40,1 60,0 78,4 19,8 18,4 38,2 PÄIJÄT-HÄME 279,3 408,4 526,8 129,2 118,4 247,5 Muu erikoiskauppa Ostovoima, milj. Ostovoiman kasvu, milj Hollola 59,3 89,2 117,0 29,9 27,8 57,7 Tarkastelualue 78,3 117,0 153,0 38,7 36,0 74,7 PÄIJÄT-HÄME 545,2 797,4 1028,4 252,2 231,1 483,2 Taulukko 7. Arvio autokauppaan ja huoltamotoimintaan kohdistuvan ostovoiman kehityksestä (vuoden 2010 rahassa). Ostovoima, milj. Ostovoiman kasvu, milj Hollola 73,5 110,6 145,1 37,0 34,5 71,5 Tarkastelualue 97,1 145,1 189,6 48,0 44,6 92,5 PÄIJÄT-HÄME 675,7 988,2 1274,6 312,5 286,4 598, Laskennallinen liiketilatarve Ostovoiman kasvu mahdollistaa kaupan paremmat toimintamahdollisuudet. Nykyiset yritykset voivat kasvattaa myyntiään ja uusille yrityksille voi syntyä riittävät toimintaedellytykset. Kaupan liiketilan lisätarve on arvioitu ostovoiman kasvun perusteella muuttamalla kasvu liiketilan lisätarpeeksi kaupan keskimääräisen myyntitehokkuuden ( /myynti-m 2 /vuosi) avulla.

14 FCG Finnish Consulting Group Oy 14 (31) Liiketilan lisätarvearvio perustuu seuraaviin tunnuslukuihin: - myyntialan muunto kerrosalaksi kertoimella 1,25 - päivittäistavarakaupan myyntitehokkuus /my-m 2 - tilaa vaativan erikoistavaran kaupan myyntitehokkuus /my-m 2 - muun erikoiskaupan keskimääräinen myyntitehokkuus /my-m 2 - autokaupan keskimääräinen myyntitehokkuus / my-m 2 - liiketilan poistuma 0 k- m 2 - kokonaan uusperustantaa - kaavallinen ylimitoitus kertoimella 1,3 Arvioitu tilantarve kuvaa liiketilan lisätarpeen suuruusluokkaa tilanteessa, jossa kaikki ostovoiman kasvu kohdistuu uusperustantaan. Käytännössä kuitenkin osa ostovoiman kasvusta kohdistuu nykyisten yritysten myynnin kasvuun ja vain osa vaatii uutta liiketilaa. Toisaalta myymäläkannan poistuma lisää liiketilan tarvetta, samoin maakunnan ulkopuolelta tuleva ostovoima. Keskeinen tilatarpeeseen vaikuttava tekijä on myös myyntitehokkuus. Myyntitehokkuus vaihtelee myymälätyypeittäin. Näin ollen myös uusperustannan rakenne vaikuttaa lopulliseen tilatarpeeseen. Vähittäiskaupan (pl. autokauppa) laskennallinen liiketilan lisätarve vuosina on Hollolassa noin k-m 2 ja tarkastelualueella noin k-m 2. Hollolan laskennallisesta liiketilan lisätarpeesta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin k-m 2 ja erikoiskauppaan noin k-m 2. Tarkastelualueen laskennallisesta liiketilan lisätarpeesta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin k-m 2 ja erikoiskauppaan noin k-m 2. Taulukko 8. Vähittäiskaupan laskennallinen liiketilan tarve. Liiketilatarve, k-m 2 Liiketilan lisätarve, k-m Hollola Tarkastelualue PÄIJÄT-HÄME Taulukko 9. Päivittäistavarakaupan laskennallinen liiketilan tarve. Liiketilatarve, k-m 2 Liiketilan lisätarve, k-m Hollola Tarkastelualue PÄIJÄT-HÄME Taulukko 10. Erikoiskaupan laskennallinen liiketilan tarve. Liiketilatarve, k-m 2 Liiketilan lisätarve, k-m Hollola Tarkastelualue PÄIJÄT-HÄME Taulukko 11. Autokaupan ja huoltamotoiminnan laskennallinen liiketilan tarve. Liiketilatarve, k-m 2 Liiketilan lisätarve, k-m Hollola Tarkastelualue PÄIJÄT-HÄME

15 FCG Finnish Consulting Group Oy 15 (31) Liiketilan tarvetta tarkasteltaessa on syytä muistaa, että tilantarvearvio on suuntaa-antava ja ilmoittaa ainoastaan suuruusluokan, ei tarkkaa lisätilan tarvetta. Liiketilan lisätarpeen arvioinnissa ei ole otettu huomioon ostovoiman siirtymiä alueelta toiselle. Laskelman mukaisessa tilanteessa kaikki ostovoiman kasvu ja siten myös liiketilan lisätarve kohdistuisi siihen alueeseen, jossa kasvu tapahtuu. Hollolan ostovoimaa valui kunnan ulkopuolelle päivittäistavarakaupassa vuonna 2010 noin 42 % ja erikoiskaupassa vuonna 2009 noin 54 %. Kysynnän ja tarjonnan tasapainon (ostovoiman nettosiirtymä=0) saavuttaminen vaatisi Hollolassa nykytilanteessa lisää liiketilaa päivittäistavarakaupassa noin k-m 2 ja erikoiskaupassa noin k-m 2. Erityisesti päivittäistavarakaupassa on perusteltua pyrkiä kysynnän ja tarjonnan tasapainoon. Sen sijaan erikoiskaupassa Lahden kaupallisen tarjonnan monipuolisuus ja vetovoimaisuus huomioon ottaen kysynnän ja tarjonnan tasapaino voi olla Hollolassa vaikea saavuttaa. Tavoitteena tulee kuitenkin olla myös erikoiskaupassa mahdollisimman monipuolinen tarjonta ja ostovoiman vuodon vähentäminen.

16 FCG Finnish Consulting Group Oy 16 (31) 4 KUNTAKESKUKSEN LIIKEKORTTELEIDEN ASEMAKAAVAN MUUTOS 4.1 Asemakaavan muutoksen kuvaus Asemakaavan muutoksen tavoitteet Kaavoitushankkeen tavoitteena on laatia keskusta-alueelle täydennysrakentamisen mahdollistava asemakaava ja samalla parantaa keskustan palvelutarjontaa. Kaavoituksessa huomioidaan keskustan kaupallisen rakentamisen ja asuntorakentamisen kokonaisuus, pysäköinti ja liikenneratkaisut. Suunnittelun tavoitteena on luoda keskusta-alueesta yhtenäinen ja houkutteleva kokonaisuus, jossa on huomioitu taajamakuvalliset, liikenteelliset ja toiminnalliset seikat. Asemakaavan muutosalue sijaitsee kuntakeskuksen liikerakentamisen keskeisimmällä alueella rajautuen valtatiehen 12. Alueen kaupallisia palveluja käyttävät lähialueen asukkaiden lisäksi myös muualla kunnassa asuvat sekä edullisen sijainnin vuoksi myös kunnan ulkopuolelta tulevat asiakkaat. Kaavamuutosalueen sijainti on keskeinen koko kunnan yhdyskuntarakenteen ja liikenneyhteyksien kannalta. Alue on hyvin saavutettavissa kaikilla liikennemuodoilla ja kävelyetäisyydellä asuu huomattava määrä asukkaita. Kuva 4. Kuntakeskuksen liikekortteleiden asemakaavan muutoksen kaavaalue (Hollolan kunta 2011).

17 FCG Finnish Consulting Group Oy 17 (31) Nykyinen kaavatilanne Maakuntakaava Hollolan alueella on voimassa Päijät-Hämeen maakuntakaava, joka on vahvistettu ympäristöministeriössä Maakuntakaavassa asemakaavan muutosalue on osoitettu keskustatoimintojen alueeksi (C). Kuva 5. Ote Päijät-Hämeen maakuntakaavasta (Hollolan kunta 2011). Yleiskaava Hollolan kuntakeskuksen osayleiskaava on hyväksytty Hollolan kunnanvaltuustossa Asemakaavan muutosalue on merkitty osayleiskaavassa keskustatoimintojen alueeksi (C). Kuva 6. Ote Hollolan kuntakeskuksen osayleiskaavasta (Hollolan kunta 2011).

18 FCG Finnish Consulting Group Oy 18 (31) Asemakaava Asemakaavan muutosalueella on voimassa yhteensä 10 asemakaavaa. Voimassaolevien asemakaavojen rakennusoikeus on yhteensä noin k-m 2, joka on pääosin käytetty. Kuva 7. Ote ajantasa-asemakaavasta (Hollolan kunta 2011) Asemakaavan muutoksen sisältö Asemakaavan muutoksesta on laadittu kaavaluonnos sekä hanketta havainnollistavia piirroksia. Kaavaluonnos ja kaavan muu valmisteluaineisto on ollut nähtävillä kesällä 2011.

19 FCG Finnish Consulting Group Oy 19 (31) Asemakaavan muutosluonnoksessa alueelle on osoitettu liikerakennusten korttelialue (KM), jolle kaavamääräyksen mukaan saa sijoittaa kaksi enintään k-m 2 :n suuruista vähittäiskaupan suuryksikköä. Alueelle saa sijoittaa myös erikoiskaupan myymälätiloja sekä muita liike- ja toimistotiloja. Alueelle sijoitettavat rakennukset on rakennettava yhteen. Kaavaluonnoksen mukaan liikerakennusten korttelialueen rakennusoikeus on noin k-m 2. Liikerakennusten korttelialueelle on tämän hetkisten suunnitelmien mukaan tulossa noin liiketilaa, josta Prisman osuus on noin k-m 2, erikoisliikkeiden osuus noin k-m 2 sekä kaupallisten ja julkisten palvelujen osuus noin k-m 2. Osa alueella nykyisin sijaitsevista liike- ym. rakennuksista on tarkoitus purkaa ja osa rakennuksista uudistaa ja yhdistää osaksi uutta kauppakeskusta. Näin ollen rakennusoikeuden nettolisäys alueella on noin k-m 2. Poistuva liiketila huomioon ottaen voidaan arvioida, että päivittäistavarakaupan liiketila säilyy ennallaan ja että liiketilan nettolisäys on kokonaisuudessaan erikoiskaupan ja kaupallisten palvelujen liiketilaa. Kuva 8. Ote asemakaavan muutosluonnoksesta (Hollolan kunta 2011).

20 FCG Finnish Consulting Group Oy 20 (31) 4.2 Kaupalliset vaikutukset Kaupan toiminta- ja kehitysedellytykset Hollolan nykyinen kysyntä mahdollistaa kuntakeskuksen liikekortteleiden asemakaavan muutoksen mukaisen kaupallisen rakentamisen ilman merkittäviä haitallisia vaikutuksia nykyisten myymälöiden toiminta- ja kasvuedellytyksiin. Ostovoiman kasvua ja sen pohjalta arvioitua liiketilan laskennallista lisätarvetta tarkastelemalla voidaan hahmottaa, kuinka suuren osuuden uusi kaupallinen rakentaminen muodostaa Hollolan liiketilatarpeesta. Hollolan ostovoimaa valui kunnan ulkopuolelle päivittäistavarakaupassa vuonna 2010 noin 42 % ja erikoiskaupassa vuonna 2009 noin 54 %. Mikäli tavoitteeksi asetettaisiin kysynnän ja tarjonnan tasapaino, tarvittaisiin Hollolaan jo nykytilanteessa lisää liiketilaa päivittäistavarakauppaan noin k-m 2 ja erikoiskauppaan noin k-m 2. Kohdassa on esitetty ostovoiman kasvuun perustuva arvio Hollolan laskennallisesta liiketilan lisätarpeesta. Vuosina liiketilan lisätarve on Hollolassa suuruusluokaltaan k- m 2, josta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin k-m 2 ja erikoiskauppaan noin k-m 2. Mikäli siis pyrittäisiin kysynnän ja tarjonnan tasapainoon, liiketilan lisätarve olisi Hollolassa vuoteen 2025 mennessä päivittäistavarakaupassa noin k-m 2 ja erikoiskaupassa noin k-m 2. Kuntakeskuksen liikekortteleiden asemakaavan muutoksen mahdollistaman liikerakentamisen nettolisäys on noin k-m 2. Uusi liikerakentaminen ei lisää päivittäistavarakaupan liiketilaa nykyiseen liiketilaan verattuna. Erikoiskaupassa liiketilan lisäys olisi noin 55 % kysynnän ja tarjonnan tasapainottamisen (ostovoiman siirtymä 0 %) edellyttämästä liiketilatarpeesta. Näin ollen Hollolan nykyinen ostovoima mahdollistaa liikerakentamisen. Päivittäistavarakaupassa Hollolan uuteen kauppakeskukseen tuleva Prisma kilpailee lähinnä Lahden seudun muiden hypermarkettien kanssa, jolloin päivittäistavarakaupassa vaikutukset kohdistuisivat ensisijaisesti muiden hypermarkettien toiminta- ja kehitysedellytyksiin. Hollolan Prisman ja Keskon suunnitteleman K-citymarketin myötä hypermarkettien kilpailutilanne kiristyy Lahden kaupunkiseudulla. Hollolan markkinoiden kasvu mahdollistaa kuitenkin myös pienten lähimyymälöiden toimintaedellytysten säilymisen. Muissa tarkastelualueen kunnissa, Hämeenkoskella ja Kärkölässä, kuten myös Lahden länsiosissa toimii nykyisin niiden väestöpohjan mukaisia pieniä päivittäistavarakauppoja, jotka ovat jo nykytilanteessa sopeutuneet toiminnassaan Lahden päivittäistavarakaupan suureen vetovoimaan. Erikoiskaupassa uusi liikerakentaminen olisi pääasiassa keskustahakuista erikoiskauppaa sekä hypermarkettiin sijoittuvaa käyttötavaroiden kauppaa. Erikoiskaupassa Hollolan uusi kauppakeskus kilpailee lähinnä Lahden seudun muiden kauppakeskusten kanssa. Merkittävimmät kilpailijat ovat Lahden keskustan ja Karisman kauppakeskukset sekä jossain määrin myös Kärkkäisen tavaratalo Lahden Renkomäessä. Erikoiskaupassa uusi kauppakeskus tarjoaisi Hollolan keskustassa nykyisin toimiville kuten myös uusille toimijoille vetovoimaisen ja kilpailukykyisen sijaintipaikan. Suunnitellussa laajuudessa erikoiskaupan rakentamisen vaikutukset Hollolan ja tarkastelualueen nykyisiin erikoiskaupan toimintoihin ovat vähäisiä.