Ilmajoki 25.08.2016 Asemakaavan muutoksen selostus Palon kunnanosa 2, kortteli 40 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Kunta: ILMAJOKI Kunnanosa: PALO 2 Kortteli: 40 Kaava: ASEMAKAAVAN MUUTOS Kaavan laatija Ilmajoen kunnan kaavoitustoimi Ilkantie 17, PL 20 60801 Ilmajoki Kaavoitusarkkitehti Kaisa Sippola puh: 044 4191 334 sähköposti: kaisa.sippola@ilmajoki.fi Kaavasuunnittelija Tapio Mäntymaa puh. 044-4191 338 sähköposti tapio.mantymaa@ilmajoki.fi Vireilletulo Kunnanhallituksen kaavoituspäätös 18. 01.2016 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma nähtävänä 23.6.- 8.7.2016 Asemakaavan hyväksyminen Tekninen lautakunta 29.8.2016 Kunnanhallitus 5.9.2016 Kunnanvaltuusto hyväksymispäätös x.2016 x 1
1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee Ilmajoen keskustassa rajautuen Ilkantiehen, Keskustiehen ja Kyrönjokeen. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus 1.4 Sisällysluettelo 1.5 Liiteasiakirjat Palon kunnanosan kortteli 40, Asemakaavan muutos Kaavoituksen tavoitteena on : a. Kortteli osoitetaan asumiselle, liike- ja toimistorakentamiselle, Kyrönjoen rantapuisto säilytetään virkistysalueena. b. Korttelin arvokkaat rakennukset merkitään suojeltaviksi rakennuksiksi c. Kortteliin osoitetaan lisärakentamiselle rakennusoikeutta mahdollisuuksien mukaan. 1. Perus- ja tunnistetiedot........1 2. Tiivistelmä... 3 3. Lähtökohdat... 4 4. Asemakaavan suunnittelun vaiheet... 8 5. Asemakaavan kuvaus... 11 6. Asemakaavan toteutus... 13 Liite 1. Kaavoituspäätös Liite 2. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Liite 3. Kunnanvaltuuston hyväksymispäätös 1.6 Kaavaa koskevat asiakirjat, selvitykset ja lähdemateriaali Keskustan osayleiskaava. Ilmajoen kunta; 1992. Rakennuskannan inventointi. Ilmajoen kunta; 1995. Ehdotus Kyrönjoen vesistöalueen tulvariskien hallintasuunnitelmaksi vuosille 2016 2021, Kyrönjoen vesistöalueen tulvaryhmä 2014. 2
2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet 2.2 Asemakaava Teknisen lautakunnan esitys 15.09.2015 Kunnanhallituksen kaavoituspäätös 18.01.2016 5 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä asemakaavaluonnos ja lähtötiedot nähtävänä 23.6.- 8.7.2016 Tekninen lautakunta 29.8.2016 Kunnanhallitus 5.9.2016 Asemakaavaehdotus julkisesti nähtävänä 20.9.-19.10.2016 Kunnanhallitus x.2016 Kunnanvaltuuston hyväksymispäätös x.2016 Alueen kaikki viisi tonttia on osoitettu (AL), asuin- liike ja toimistorakennusten korttelialueeksi. Ranta-alue on osoitettu puistoalueeksi (VP). Kaikki tontit ovat rakennettuja. Tontilla 5 rakennuksen pääkäyttötarkoituksen mukaisia tiloja on myös kellarissa. Korttelin arvokkaille rakennuksille on annettu inventointiselvityksen perusteella suojelu-merkintä sr-1 ja sr-13. Kunnallistekniikan vaatimat suoja-alueet on päivitetty ja rakennusalan rajat on merkitty tulvavaara-alue huomioiden. 3
3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue sijaitsee Ilmajoen keskustassa rajautuen Ilkantiehen, Keskustiehen ja Kyrönjokeen. Suunnittelualueen pinta-ala on noin 1,1 ha. Puustoinen alue on rakentunut vuosien 1920-2013 aikana. Alueen vieressä on Kyrönjo en ylittävä perusparannettava riippusilta ja Kyrönjoen rantatörmä. 3.1.2 Luonnonympäristö Näkymä Ilkantien sillalta suunnittelualueelle ja Ilkantieltä Keskustielle. Asutun alueen kasvillisuuden muodostavat nurmikot, istutukset ja vanhat yksittäiset puut. Kyrönjoen avoin ranta-alue on oma maisemaelementtinsä ja kasvillisuusvyöhykkeensä tulvarantoineen. Yleis- ja asemakaavoituksessa on varauduttava lisääntyviin myrskyihin, rankkasateisiin ja taajamatulviin. (Ehdotus Kyrönjoen vesistöalueen tulvariskien hallintasuunnitelmaksi) Tulvakartta 1/ 100a tulvan todennäköisyydellä. http://paikkatieto.ymparisto.fi/tulvakartat/sl/viewer.html?viewer=tulvakarttapalvelu 4
3.1.3 Rakennettu ympäristö Kaava-alueen ympäristö on vanhempaa rakennettua liike- ja asuinaluetta sekä uudempaa osittain toteutunutta kerrostaloaluetta. Alue liittyy kiinteästi keskustaan ja on osittain samaa palveluympäristöä. Rantamaa (Latva-Kiskola) 145-419-0002-0172, Keskustie 21. Tontilla 4 sijaitseva kaksikerroksinen kellarillinen, puurakenteinen asuinrakennus on valmistunut 1938 ja kahden auton autotalli- ja varastorakennus 1940-luvulla. Talo on vuorattu pystyrimalaudoituksella 1940-luvun alussa. Vuonna 1965 on avokuistin ja sen yläpuolella olevan parvekkeen paikalle rakennettu 2-kerroksinen umpikuisti. Toisessa kerroksessa Hilda Latva-Kiskola majoitti muista pitäjistä tulevia koululaisia ja II maailmansodan aikana Helsingistä siirrettiin rakennukseen evakkoon Säästöpankkien keskuspankki. Ensimmäisessä kerroksessa on toiminut vuosina 1945-53 hammaslääkärin vastaanotto ja 1950-luvulta -66 saakka Ilmajoen verotoimisto. Rakennuksella on sekä rakennus- että kulttuuri- ja paikallishistoriallista arvoa. ja se on kyläkuvallisesti merkittävä. 5
Sillanpää (ent. Roosin kirjakauppa) 145-419-0002-39, Ilkantie 11. Tontilla 5 sijaitsee funkkis-tyylinen asuin- ja liikerakennus, joka valmistui perimätiedon mukaan 1938. Kellarikerros on peruskorjattu vuonna 2001. Rakennuksen alakerran liiketiloissa on ollut mm. Roosin kirjakauppa ja kemikalio, bingo, hammaslääkärin vastaanotto ja Simo Laineen arkkitehtitoimisto. Yläkerrassa on sijainnut asuinhuoneisto ja palvelijan huone. Tällä hetkellä rakennuksessa on arkkitehtitoimisto Ranto Oy ja Lelukauppa PiiPoo. Asuin- ja liikerakennus on säilynyt ulkoasultaan ja sisätiloiltaan poikkeuksellisen hyvin alkuperäisenä ja omaa näin rakennushistoriallista arvoa. Lisäksi kohde muodostaa viereisillä kiinteistöillä sijaitsevien 1930-luvuilla rakennettujen asuin- ja liikerakennusten kanssa poikkeuksellisen hienon, historiallisessa asussa säilyneen, kerroksellisen kokonaisuuden. Tekninen huolto ja ympäristöhäiriöt Alue on liitetty kunnallisen vesi- ja viemäriverkoston piiriin. Alueella on myös kaukolämpö. Jätehuollon hoitaa Lakeuden Etappi Oy. 3.1.4 Maanomistus Alue on yksityisten omistuksessa lukuun ottamatta kunnan omistamaa osaa kevyen liikenteen väylästä. 6
3.2 Suunnittelutilanne Maakuntakaava Alueella on voimassa 23.5.2005 vahvistettu Etelä-Pohjanmaan maakuntakaava sekä vaihekaava II, joka on tullut voimaan 11.18.2016. Suunnittelualue kuuluu kaavassa keskustatoimintojen alueeseen (c). Suunnittelualue kuuluu maakuntakaavassa: Kuntakeskuksen keskustatoimintojen alueeseen (mk) Matkailun vetovoima-alueeseen, Taajamatoimintojen alueeseen ja Kulttuuriympäristön tai maiseman vaalimisen kannalta tärkeään alueeseen sekä vaihekaavaehdotuksessa Kauhajoki-Seinäjoki-Kauhava-käytävän kehittämisalueeseen. Yleiskaava Ilmajoen keskustan osayleiskaava on ensimmäisen asteen yleiskaava. Kaava on hyväksytty 21.9.1992. Suunnittelualue on osoitettu keskustatoimintojen alueeksi (C) ja virkistysalueeksi (V), jolle on osoitettu kevyen liikenteen reitti. Keskustan yleiskaavan uusiminen sisältyy kaavoituskatsaukseen 2015. 7
Asemakaava Asemakaavan on lääninhallitus vahvistanut 13.10.1982. Asemakaavassa alue on osoitettu asuin- liike ja toimistorakennusten(al), erillispientalojen(ao) ja puistoalueeksi(vp). Lisäksi alueelle on osoitettu kevyen liikenteen yhteys, joka yhdistää Keskustien ja Heikkilänkujan. Rakennusjärjestys Ilmajoen kunnan rakennusjärjestys on tullut voimaan 1.6.2002. Pohjakartta Kaavan pohjakarttana on käytetty 1:1000 mittakaavaista pohjakarttaa, jonka Ilmajoen kunnan mittaustyönjohtaja on hyväksynyt 9.6.2016. 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Suunnittelun käynnistyminen ja sitä koskevat päätökset Rakennustarkastaja on pyytänyt teknistä lautakuntaa arvioimaan Palon kunnanosan korttein 40 asemakaavan ajanmukaisuuden. Korttelissa olevan yhden asuin-, liike- ja toimisto-rakennuksen omistaja Maija Heikkisen kp/mikko Ranto on jättänyt purkuilmoituksen osoitteessa Ilkantie 11 sijaitsevasta rakennuksesta Sillanpää. Asemakaava tässä korttelissa on 33 vuotta vanha. Maankäyttö- ja rakennuslain 60 :n mukaan rakennuslupaa sellaiselle rakennukselle, jolla on alueidenkäytön tai ympäristökuvan kannalta olennaista merkitystä, ei saa myöntää yli 13 v. (5-20 vuotta harkinnan mukaan) voimassa olleen asemakaavan mukaisesti ennen kuin kunta on arvioinut kaavan ajanmukaisuuden. Ely- keskuksen mukaan purkulupa rinnastetaan tässä rakennuslupaan. 8
Sillanpää on rakennettu 1936-38. Suoritetun arvioinnin mukaan (Tiina Lehtisaari 2005) rakennus on funkkistyylinen, se on säilynyt sekä ulkoasultaan että sisätiloiltaan poikkeuksellisen alkuperäisenä. Rakennuksella on rakennushistoriallista arvoa. Lisäksi kohde muodostaa viereisillä kiinteistöillä sijaitsevien 1920 1950-luvuilla rakennettujen asuin- ja liikerakennusten kanssa poikkeuksellisen hienon, historiallisessa asussa säilyneen, kerroksellisen kokonaisuuden. Rakennuksen kunto on hyvä. Etelä-Pohjanmaan maakuntamuseo toteaa lausunnossaan, että Sillanpään talolla on rakennushistoriallista, maisemallista ja paikallishistoriallista merkitystä. Se edustaa paikkakunnan 1930-luvun funkkisrakentamista. Maakuntamuseo ei puolla purkamisluvan antamista ja esittää, että rakennus suojellaan kaavalla. Edellä olevista selvityksistä käy ilmi, että MRL 60 :n ehdot täyttyvät: purettavaksi ilmoitettu rakennus on alueellisesti ja ympäristön kannalta merkittävä ja asemakaava on vanhentunut. 1. Tekninen lautakunta päättää todeta, että asemakaava korttelissa 40 on vanhentunut. 2. MRL 61 :n mukaisesti alueella tulee voimaan 53 :n 1 momentissa tarkoitettu rakennuskielto. 3. Tekninen lautakunta esittää kunnanhallitukselle kaavoituspäätöksen tekemistä Palon kunnanosan kortteliin 40 kartan osoittamalle alueelle. 4. Asemakaavan tavoitteeksi lautakunta esittää: a. Kortteli osoitetaan asumiselle, liike- ja toimistorakentamiselle, Kyrönjoen rantapuisto säilytetään virkistysalueena. b. Korttelin arvokkaat rakennukset merkitään suojeltaviksi rakennuksiksi c. Kortteliin osoitetaan lisärakentamiselle rakennusoikeutta mahdollisuuksien mukaan. TEK 15.9.2015 Päätös: Ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. KH 21.9.2015 Päätös: Kunnanhallitus päätti jättää asian pöydälle. KH 18.1.2016 Päätös: Kunnanhallitus hyväksyy teknisen lautakunnan esityksen. 4.2 Osallistuminen ja yhteistyö 4.2.1 Osallisia ovat kaava-alueen ja siihen rajoittuvan alueen maanomistajat sekä ne, joiden asumiseen, työntekoon, yritystoimintaan tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa viranomaiset, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään yhteisöt ja yritykset, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään 4.2.2 Vireilletulo Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 23.6.-8.7.2016. 9
4.2.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt 4.2.4 Viranomaisyhteistyö Osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä lähtötiedot ja asemakaavaluonnos on pidetty nähtävillä Ilmajoen kunnan kotisivuilla, www.ilmajoki.fi kunnalliset ilmoitukset sekä kunnan teknisellä osastolla 23.6.- 8.7.2016 välisen ajan. Asemakaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävänä xx.2016. Kaavamuutoksen OAS on lähetetty Ely- keskukselle tiedoksi. 4.3 Asemakaavan tavoitteet a. Kortteli osoitetaan asumiselle, liike- ja toimistorakentamiselle, Kyrönjoen rantapuisto säilytetään virkistysalueena. b. Korttelin arvokkaat rakennukset merkitään suojeltaviksi rakennuksiksi c. Kortteliin osoitetaan lisärakentamiselle rakennusoikeutta mahdollisuuksien mukaan. 4.4 Asemakaavaratkaisu ja perusteet Asemakaavaluonnos 10
Kaavaluonnoksesta annettiin kaksi mielipidettä: Mikko Ranto piti kaavan tehokkuutta riittämättömänä lisärakentamiselle. Kunnallistekniikan johtoaluevarausten ja olemassa olevan vanhan puuston päällekkäisyys tontilla on ongelma mikäli verkostoa joudutaan uusimaan. Mahdollinen autokatoksen sijoittamisen vaatima rakennusala tulisi lisätä kaavaan. Samuli Halkosaari pitää tontilla 5 rakennuksen suojeluarvoa osoittavaa merkintää kohtuuttomana. Vastine: Asemakaavaluonnoksesta saadun palautteen perusteella on laadittu kaavaehdotus, jossa rakennusoikeutta ja rakennusalaa tontilla 5 on tarkistettu sekä johtolinjasta annettu kaavamääräys ja tontin 1 sr-4 merkintä on poistettu. 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS Alueen kaikille tonteille on rakennettu asuintalo tai asuinliikerakennus ja asemakaava mahdollistaa lisärakentamisen. Kaksi AO tonttia on muutettu AL tontiksi jolloin myös niillä liike- ja toimistotilat on mahdollisia toteuttaa. Asemakaavassa on osoitettu tonteille rakennusalan rajat huomioiden olemassa olevat rakennukset ja tulvasuojelu. AL II korttelin rakennusoikeus on e= 0,4. AL k III korttelissa on liikerakentamismahdollisuus myös kellarikerroksessa. Rakennusoikeus tontilla 5 on 600 km². Alueella saa rakentaa kahteen kerrokseen sekä kellaritiloja. Alueesta saa käyttää 25% kerrosalan mukaiseen rakentamiseen. Tontin läpi kulkevalle valokaapelilinjalle (vk) on kaavassa osoitettu suoja-alue. Kaava sallii linjan huoltamisen mutta ei uusimista. Tontin nurkassa on myös vesi- ja viemärilinjojen suoja-alueet, vaikka linjat sijoittuvat kaava-alueen ulkopuolelle. 11
5.1 Kaavan vaikutukset 5.2 Kaavamerkinnät ja määräykset Tonttiliittymät on säilytetty ennallaan ja autopaikoitus on osoitettu jo toteutuneen mukaisena tai ohjeellisena. Risteysalueelle sekä sillan luiskaalueelle on osoitettu liittymäkielto. Istutusaluetta on osoitettu Keskustiehen rajoittuvilla tontin sivuilla. Kunnallistekniikan suoja-alueet ja uudet tulvasuojelukorkeudet on otettu huomioon rakennusalaa määritettäessä. Tulvavaara-alueiden määritysten muuttuessa on rakentamisen yhteydessä pyydettävä Ely- keskuksen lausunto rakentamisen korkeustasosta. Rakennusinventoinnin perusteella on kahdelle rakennukselle annettu srmerkintä Merkintä osoittaa, että rakennuksella on rakennus- ja kulttuurihistoriallista arvoa ja se on kyläkuvan kannalta merkittävä. Kyrönjoen ranta-alue on osoitettu puistoalueeksi, jolla on ohjeellinen merkintä jalankululle. Kaava mahdollistaa asumisen ja liiketoiminnan jatkumisen ja kehittymisen alueella sekä suojelee Ilmajoen keskustan kulttuuriarvoja ja antaa tonteille lisärakennusoikeutta. 12
6 Asemakaavan toteutus Alueella on valmis kunnallistekniikka ja jokaisella tontilla on rakennusoikeutta jäljellä. Kaavamuutos voi toteutua sen saatua lainvoiman. 13