Antero Pentikäinen RI, antero.pentikainen@gmail.com 1(11) Valtakunnalliset Kosteus ja hometalkoot, www.hometalkoot.fi Valtioneuvosto päätti 24.02.2009 pidetyssä politiikkariihessä käynnistää viisivuotisen Kosteus ja hometalkoot toimenpideohjelman vuosille 2009 2013. Talkoot toimivat ympäristöministeriön alaisuudessa ja ne koostuvat useista osioista, joista yhtenä on asuntokaupan turvan kehittäminen. Tällä kyselyllä on tarkoitus selvittää suunnittelu / tarkastustoiminnan nykytilannetta ja niiden laatua. Kysely on kohdistettu nykyään tarkastuksia ja / tai korjaussuunnittelua tekeville tahoille. Kaikki vastaukset käsitellään luottamuksellisesti, eikä kenenkään vastaajan tietoja luovuteta ulkopuolisille. Kyselyyn voi vastata myös nimettömänä, jos niin haluaa. Tämä kyselylomake on laadittu normaalina (Word) dokumenttina ja jokaiseen vastausalueeseen avautuu lisää tilaa automaattirivityksellä. Lomakkeen alkuosan lokeroihin sijoitetut kysymykset on laatinut Antero Pentikäinen. Loppuosan vapaamuotoiset kysymykset on laatinut juristiryhmä Tiina KoskinenTammi ja Leena Laurila. 1. Yleisiä kysymyksiä Vastaajan nimi Vastaajan email Vastaajan gsm n:o Vastaajan osoite Toimintaalue Koulutus ja pätevyydet Kuinka pitkään olet toiminut alalla Montako asuntokauppaan liittyvää tarkastusta teet vuosittain n. kpl Montako peruskuntoarviota teet vuosittain kpl Jos olet tavarantarkastaja, montako tarkastusta teet vuosittain kpl 2010: 2009: 2008:
Antero Pentikäinen RI, antero.pentikainen@gmail.com 2(11) Montako kosteus / hometutkimusta teet vuosittain kpl Montako muita tarkastuksia teet vuosittain kpl Montako korjausvalvontakohdetta teet vuosittain kpl Kuinka monessa oikeustapauksessa olet asiantuntijana vuosittain kpl Kuinka usein käyt alan jatkokoulutuksissa Onko koulutuksesi riittävä? Mitä jatkokoulutusta / lisäpätevyyksiä haluaisit 2. Tarkastuksen suorittaminen ja rakennustekniikka Kuntotarkastukseen valmistautuminen ja tarkastus kuka välittää sinulle tarkastustilauksen (myyjä, ostaja, kiinteistönvälittäjä) teetkö kirjallisen tarkastussopimuksen lähetätkö ennakkoon kohteen omistajalle kyselylomakkeen mitkä osapuolet yleensä ovat tarkastuksessa mukana (ostaja, myyjä, välittäjä) mitä sisältyy alkuhaastatteluun selitätkö tarkastuksessa läsnäolijoille toimenpiteet, niiden laajuuden ja epävarmuustekijät noudatatko tarkastuksessa yhteistä toimintamallia (YTM) kuinka kauan tarkastus kestää keskimäärin tuntia kuinka nopeasti tarkastuslausunto valmistuu / päiviä kuinka usein keskustelet myöhemmin ostajan / myyjän kanssa Mitä merkittäviä asioita mielestäsi tulee ottaa huomioon tarkastuksessa
Antero Pentikäinen RI, antero.pentikainen@gmail.com 3(11) Tässä kyselyssä vauriolla tarkoitetaan sellaista havaintoa rakenteessa, joka rajoittaa jollakin tavalla rakennusosan käyttöä. Monessako kohteessa löytyi vaurioita alla olevan rakennusten valmistumisvuoden jaotuksen mukaan % 1900 1949 1950 1959 1960 1969 1970 1979 1980 1989 1990 1999 2000 Minkä tyyppisistä rakennuksista löytyi vaurioita vanhat hirsirakennukset rintamamiestalot yksitasoiset vuosien 1960 1980 talot 1980 nuoremmat talot Mistä rakennusosista keskimäärin on löytynyt vaurioita % vesikatosta % yläpohjan puurakenteista % yläpohjan lämmöneristeistä % ulkoseinistä % ikkunoista tai ulkoovista % sisäseinistä % ulkoseinien alaosista % perusmuureista % perustuksista % kellarin seinistä % kellarin lattioista % Mistä epäilet vaurioiden johtuvan % rakennusosien vanheneminen % suunnitteluvirheet % rakentamisessa tehdyt virheet % huollon / kunnostusten laiminlyönnit % virheellisesti suoritetut korjaukset % ulkopuolelta tuleva kosteus % putkistovuodot % salaojien toimimattomuus % Mitä merkittäviä rakennusteknisiä asioita tulee mielestäsi ottaa huomioon tarkastuksessa
Antero Pentikäinen RI, antero.pentikainen@gmail.com 4(11) 3. Talotekniikka Löytyykö LVIlaitteista lämmityskattila, varaaja tmv. % säätölaitteet % putkistot % lämmityspatterit % käyttövesiputkistot % sekoittajat tmv. % viemäriputkistot % ilmanvaihtokanavistot % poisto ja korvausilmaventtiilit % koneelliset ilmanvaihtolaitteet % lämmön talteenottolaitteistot % Löytyykö sähkölaitteista kaapeloinnit yleensä % pääkeskukset % rasiat / katkaisijat % asennukset yleensä % vaurioita / toimimattomia laitteita vaurioita / toimimattomia laitteita epäilyttäviä asennuksia epäilyttäviä asennuksia Mitä tärkeitä asioita tulee ottaa huomioon talotekniikan tarkastuksessa ja miten tarkastusta voitaisiin parantaa Energian kulutus ja vertailu keskiarvoihin % kuinka monessa kohteessa selvitit energian kulutukset % kuinka monessa kohteessa vertailit kulutuksia keskiarvoihin % kuinka monessa kohteessa annoit sanallisen arvion % 4. Riskirakenteet ja jatkotoimenpiteet Asuntokauppatarkastusten riskirakenteet ja jatkotoimenpiteet kuinka monesta kohteesta löytyi riskirakenteita kuinka moneen kohteeseen ehdotit jatkotoimenpiteitä monessako kohteessa olit mukana jatkotutkimuksissa tai selvittelyssä monessako kohteessa olit mukana korjaussuunnittelussa
Antero Pentikäinen RI, antero.pentikainen@gmail.com 5(11) Millaisia tyypillisiä riskirakenteita olet havainnut ennen vuotta 1970 rakennetuissa ja millaisia 1970 jälkeen rakennetuissa taloissa Asuntokauppatarkastusten rakenteiden sisäiset tutkimukset % kuinka monessa kohteessa suoritit rakenteiden avauksia % kuinka monessa kohteessa mittasit kosteutta rakenteen sisältä % kuinka monessa kohteesta otit materiaalinäytteitä % Tähän osioon voit lisätä vapaamuotoisesti mielipiteitä, kokemuksia ja parannusehdotuksia, joilla parannetaan / kehitetään tarkastus tutkimustoimintaa
Antero Pentikäinen RI, antero.pentikainen@gmail.com 6(11) JURISTIRYHMÄN KYSYMYKSIÄ KUNTOTARKASTAJILLE 1. Kuntotarkastuksesta yleisellä tasolla 1. Onko nykyinen kuntotarkastuskäytäntö mielestäsi toimiva? 2. Mitä puutteita tai epäkohtia nykyisessä käytännössä mielestäsi on? 3. Kuntotarkastuksen tavoite aikanaan sitä luotaessa oli, että kuluttajat saisivat kustannustehokkaasti selville kaupan olevaan kiinteistöön liittyviä riskejä. Onko tämä tavoite mielestäsi nykyisen muotoisissa kuntotarkastuksissa toteutunut? 4. Onko kuntotarkastusten tilaajilla kokemuksesi perusteella oikea käsitys siitä, mitä kuntotarkastuksessa tutkitaan ja mitä tarkastuksessa voidaan havaita? Miksi? 5. Selvittäkö kuntotarkastaja yleensä tilaajalle ja/tai talon ostajalle ja myyjälle kuntotarkastuksen rajoitukset? 6. Olisiko syytä täsmentää tai tarkentaa kuntotarkastuksen sisältöä/rajoituksia nykyisestä joko suullisesti tai kirjallisesti? 7. Kiinteistö/asuntokauppariidoissa tulee monesti ilmi, että kuluttajat eivät välttämättä ymmärrä kuntotarkastusraporttien toteamusten (esim. riskirakenne, maakosteus, kuivalaho) merkitystä. Asiat on usein lausuttu raporteissa yleisellä tasolla eikä konkreettisesti. Onko tiedossasi tapauksia, joissa raporttien tulkinnasta syntynyt erimielisyyksiä eli se on ollut kiinteistökauppariidan aihe? 8. Onko kuntotarkastus ollut riitaan päätyneissä tapauksissa näkemyksesi mukaan hyödyllinen a) ostajalle b) myyjälle? Miten? 9. Miksi tarkastus ei ole ollut hyödyllinen? 10. Miten kuntotarkastusta voisi kehittää nykyisestä siten, että se olisi ostajalle ja myyjälle tiedonlähteenä hyödyllisempi?
Antero Pentikäinen RI, antero.pentikainen@gmail.com 7(11) 2. Kuntotarkastuksen tilaaminen/teettäminen 11. Kuntotarkastuksia tehdään nykyään sekä ennen kiinteistön myynnin aloittamista että vasta sitten kun ostajaehdokas on löytynyt ja tehnyt tarjouksen. Ennen myynnin aloittamista tehtyä kuntotarkastusta puoltaa se, että silloin kiinteistön pyyntihinta pystytään määrittelemään jo kiinteistön kunnosta olevan faktatiedon perusteella. Vasta ostajaehdokkaan löydyttyä tehtävää kuntotarkastusta puoltaa se, että silloin ostaja voi itse olla paikalla kuntotarkastusta ja saa suoraan informaatiota kuntotarkastajalta tarkastusta tehtäessä. Mitkä muut seikat mielestäsi puoltavat joko ennen myyntiin laittoa/ostajaehdokkaan löytymisen jälkeen tehtävää kuntotarkastusta? 12. Onko syytä määrätä lainkaan siitä, milloin kuntotarkastus on tehtävä? 13. Olisiko kuntotarkastus mielestäsi järkevä tehdä nimenomaan joko ennen kohteen myyntiin laittamista vai vasta kun ostajaehdokas on löytynyt? 14. Jos tarkastus tehdään ennen myyntiin laittamista, pitäisikö olla lähtökohta/mahdollisuus, että tarkastus uusitaan/täydennetään ostajaehdokkaan löydyttyä hänen kanssaan siten, että hänkin saa nähdä tarkastetut paikat ja kuulla tarkastajan kommentit? 15. Yhtenä vaihtoehtona on esitetty, että myyjä teettäisi kuntotarkastuksen, mutta ostajalla olisi oma kuntotarkastaja/rakennusalan asiantuntija, joka olisi ostajan edustajana kuntotarkastuksessa tai jonka kanssa ostaja kävisi jälkikäteen läpi kuntotarkastusraportin ja joka selvittäisi ostajalle, mitä tarkastusraportin havainnot käytännössä merkitsevät ja tarvittaessa suosittelisi lisätutkimuksia jo ennen kauppaa. Olisiko tällainen käytäntö mielestäsi järkevä/hyödyllinen? 16. Jos ajatellaan, että tarvittaisiin nykyistä pidemmälle menevä kuntotarkastus tai kaksi tarkastusta (sekä myyjän että ostajan teettämät) tai että tarkastus tehtäisiin ennen myyntiin laittoa ja uusittaisiin ostajaehdokkaan löydyttyä, tarkoittaisi se todennäköisesti enemmän kustannuksia. Onko kustannustehokkuus mielestäsi niin tärkeä lähtökohta tai tavoite, että se estää kuntotarkastuksen kehittämisen siihen suuntaan, että tarkastuksella saataisiin nykyistä enemmän seikkoja esille? 17. Olisiko talon tulevan/mahdollisen ostajan mielestäsi syytä olla aina kuntotarkastuksessa paikalla, vai saako kirjallisesta kuntotarkastusraportista mielestäsi riittävällä tavalla käsityksen kuntotarkastuksen havainnoista?
Antero Pentikäinen RI, antero.pentikainen@gmail.com 8(11) 18. Kuntotarkastuksen tilaa ja maksaa usein myyjä. Vaikuttaako tämä siihen, millä tavoin kuntotarkastus suoritetaan? Tehdäänkö tarkastus tilaajan etua ajatellen? 19. Kiinteistön ostajan intressissä on usein selvittää talon kunto mahdollisimman tarkasti, kun myyjä ei välttämättä ole kiinnostunut niin perinpohjaisesta tarkastuksesta. Muuttuisiko kuntotarkastuksen sisältö tai näkökulma, jos tarkastuksen tilaajana olisikin aina kohteen (mahdollinen) ostaja? Vai onko ainoa ratkaisu tähän se, että kohteessa teetetään kaksi kuntotarkastusta, toinen ostajan ja toinen myyjän näkökulmasta? 20. Onko tiedossasi tilanteita, joissa ongelmia on syntynyt siitä, kumpi kuntotarkastuksen on teettänyt? (esim. tarkastuksen tuloksen, tarkastajan vastuukysymysten suhteen) 21. Onko syytä jotenkin määritellä sitä, kuka tarkastuksen teettää/tilaa vai saisiko se määräytyä asianosaisten tahdon mukaan? 22. Miten kuntotarkastusta voisi mielestäsi kehittää sisällöltään siten, että se olisi niin paljon enemmän ostajan intressissä, että ostajan kannattaisi sellainen teettää vaikkei myyjä olisikaan sitä teettänyt? 3. Kuntotarkastuksen sisältö 23. Onko kiinteistökauppariidoissa ollut kyse epäpätevästi suoritetusta kuntotarkastuksesta, esim., että tarkastaja ei ole huomannut jotakin virhettä, joka hänen olisi tullut havaita? 24. Olisiko syytä edellyttää kuntotarkastajilta tiettyä pätevyyttä? 25. Pitäisikö kuntotarkastuksen sisältö määritellä ohjeissa/määräyksissä? 26. Joskus tulee vastaan tapauksia, joissa kiinteistö on kuntotarkastettu ja siinä ei ole todettu jotakin vauriota, joka on todettu vasta kaupanteon jälkeen. Käy ilmi, että vaurio olisi voitu havaita esim. piikkiä tai puukkoa käyttämällä (pehmenneet rossipohjan laudat), mutta tarkastaja ei ole näin tehnyt ja vetoaa siihen, että tarkastus on ollut vain silmämääräinen. Jää sellainen kuva, että tarkastaja on tiennyt vaurion mahdollisuuden, mutta hän vain tekee, mitä tuotteeseen kuuluu, ei enempää, joten vaurio on jäänyt toteamatta. Tuntuu siltä, että kuntotarkastaja on tiennyt myyjää ja ostajaa enemmän kohteen kunnosta, mutta on jättänyt kertomatta, koska ei kuulu tuotteeseen, mahdollisesti halunaan tehdä myyntiä edistävä tarkastus, jolloin häntä käytettäisiin myös myöhemmin tarkastajana.
Antero Pentikäinen RI, antero.pentikainen@gmail.com 9(11) 27. Samoin joskus kuntotarkastuksessa on todettu riskirakenne. Sitä on tutkittu parista kohtaa ja todettu, ettei vaurioita ole. Kaupan jälkeen riskirakenne todetaan kuitenkin muualta laajasti vaurioituneeksi. Jää sellainen kuva, että kuntotarkastaja on osannut valita tarkastettavaksi sellaiset kohdat, joissa vaurio epätodennäköisimmin on. Edelleen tuntuu siltä, että tarkastaja on tiennyt riskirakenteesta ja sen vaurioitumismekanismista ja otollisista vaurioitumisolosuhteista enemmän kuin myyjä ja ostaja, mutta on valinnut tarkastuskohdan sen mukaan, missä epätodennäköisimmin tulee vastaan mitään kaupan esteitä. 28. Onko Sinulla vastaavia kokemuksia kuntotarkastetuista kiinteistöistä? Mitä tällaisilla tilanteille voisi tehdä? 29. Pitäisikö kuntotarkastuksissa mielestäsi tehdä nykyistä enemmän rakenneavauksia rakenteiden kunnon selvittämiseksi? 30. Millaisissa tapauksissa rakenteiden avaamisesta olisi mielestäsi hyötyä? 31. Suositellaanko kuntotarkastuksissa usein rakenteiden avaamista kuntotarkastuksessa, esim. riskirakenteiden kunnon tarkastamiseksi? Miksi suositellaan tai miksi ei suositella? 32. Usein sanotaan, että kuntotarkastuksessa ei tehdä enempää rakenneavauksia, koska tarkastuksen tilaaja ei halua maksaa niistä. Miten ostajalle/myyjälle voisi perustella sen, mitä hyötyä rakenteiden avaamisesta olisi? 33. Ruotsissa kuntotarkastus tarkoittaa kiinteistön kunnon tarkastamisen lisäksi myös sen riskien kartoittamista. Tästä syystä kuntotarkastajat tarvitsevat pakollisen vastuuvakuutuksen, jota varten taas vakuutusyhtiöt edellyttävät tarkastajalta tiettyä ammatillista pätevyyttä. Tulisiko kuntotarkastuksen meilläkin käsitellä nykyistä enemmän/selkeämmin paitsi kiinteistön havaittavissa olevaa kuntoa myös siihen liittyviä riskejä? 34. Pitäisikö riskikartoituksen olla pakollinen kuntotarkastuksessa tietynlaisissa kiinteistöissä? (esim. iän perusteella) 35. Voidaanko määritellä se, millainen kiinteistö tulisi tarkastaa ns. riskikartoituksella/uudenlaisella kuntotarkastuksella? Iän mukaan, riskirakenteiden ilmenemisen mukaan? 36. Hometalkoiden yhtenä tavoitteena on asuntokaupan turvan parantaminen sekä ostajan että myyjän kannalta. Tämä tapahtuu osittain parantamalla ostajan ja myyjän tietoisuut
Antero Pentikäinen RI, antero.pentikainen@gmail.com 10(11) ta asuntokauppaan liittyvistä riskeistä, jolloin riskinjaosta ja esim. sen vaikutuksesta kauppahintaan voitaisiin sopia etukäteen kauppakirjassa. Jotta kaupan osapuolet tiedostaisivat riskit, heidän pitäisi olla selvillä mm. tulevien vuosien peruskorjaustarpeista, talon riskirakenteista ja mahdollisista piilevistä vaurioista, jos riski vaurioihin on olemassa. Oikeuskäytännön mukaan pelkkä kuntotarkastuksessa tehty toteamus riskirakenteen olemassaolosta ilman konkreettisia vauriohavaintoja ei ole laajentanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta eli siirtänyt vastuuta ko. rakenteen vaurioista ostajalle. Jos riskirakenne siis tutkittaisiin olevan kunnossa tutkimushetkellä, olisi silti syytä sopia kauppakirjassa siitä, kumpi osapuoli riskirakenteen myöhemmästä vaurioitumisesta vastaa. 37. Olisiko mahdollista kuntotarkastuksessa pakollisesti aina tutkia, onko rakennuksessa riskirakenteita ja mainita sellaisten olemassaolo sekä korjauskustannukset vähintääntasolla? 38. Jos riskirakenteiden tutkiminen ei mielestäsi ole mahdollista, miksi ei? 39. Olisiko mahdollista kuntotarkastuksessa pakollisesti selvittää se, millainen peruskorjaustarve kiinteistössä on? (esim. mitä pitäisi peruskorjata viiden vuoden kuluessa (=myyjän maakaaren mukainen vastuuaika) ja mitä niiden osien peruskorjaus vähintään tulee maksamaan) 40. Jos peruskorjaustarpeiden arviointi ei mielestäsi ole mahdollista, tarpeellista tai järkevää, miksi ei? 41. Kaupanteon jälkeen ilmi tulleen vaurion korjaaminen uudistaa usein korjattavia rakenteita siitä, minkä ikäisiä ne olivat kaupantekohetkellä (korjauksesta aiheutuu tasonparannusta). Ostajat eivät nähdäksemme välillä ymmärrä tätä seikkaa, vaan katsovat, että koko korjauskustannus pitää saada hinnanalennusta. Voisiko/tulisiko kuntotarkastuksessa peruskorjausta koskien tai muuten tuoda esiin eri rakennusosien käyttöikiä ja sitä, minkälaista uusimistarvetta se voi tarkoittaa kyseisessä kohteessa? 42. Mielestämme kuntotarkastuksesta informatiivisemman kaupan osapuolille se, että raportissa otettaisiin esille riskirakenteet ja niiden vähintään tasolla liikkuvat korjauskustannukset tiedossa oleva peruskorjaustarve ja vähintään tasolla liikkuvat korjauskustannukset em. rakenteiden tekniset käyttöiät ja maininta mihin uusimisiin ostajan tulee varautua seuraavan 5 vuoden aikana tiloihin, joihin ei ole pääsyä, tutkimatta jättämisen riski tai kehotus tutkia ko. tila 43. Ottavatko kuntotarkastajat kantaa tarkastusraportissa juridisiin seikkoihin?
Antero Pentikäinen RI, antero.pentikainen@gmail.com 11(11) 44. Tulisiko kuntotarkastajan ottaa kantaa esim. ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen tilanteessa, että johonkin tilaan, esim. ylä tai alapohjaan, ei ole pääsyä ja suositella kyseisen tilan tutkimista tai kertoa, että jonkin tilan tutkimatta jääminen on käytännön riski? 45. Pitäisikö kuntotarkastajan ottaa kantaa siihen, että riskirakenteen perusteella sen mahdollisen vaurioitumisen kustannuksista tulisi ostajan ja myyjän kesken sopia erikseen? Tai siihen, ettei kauppaa pidä tehdä ilman tuollaista sopimista? 46. Miten muuten kuntotarkastusta tulisi kehittää sekä ostajan että myyjän oikeusturvan kannalta?
KYSELY KUNTOTARKASTAJILLE 21.3.2011
Kyselyn toteutus Kysely toteutettiin vastaajalle kohdennettuna internetkyselynä. Tiedonkeruun ajankohta oli 25.2.14.3.2011 Kysely lähetettiin 233 kuntotarkastajalle 98 vastasi kyselyyn vastausaktiivisuus 42% 20 vastaajaa jätti vastaamisen kesken 115 jätti vastaamatta Kyselyn teknisestä toteutuksesta vastasi Qualitems Oy. 2
Tiivistelmä kyselyn tuloksista Kyselyyn vastanneet kuntotarkastajat ovat pääosin toimineet alalla pitkään. Sekä kokemus ja ammattiylpeys että turhautuminen epäkohtiin heijastuu erityisesti annetuista avoimista vastauksista. Ammattiylpeyttä kuvaa se, että tarkastus halutaan tehdä huolella, puolueettomasti ja ajan kanssa, ilman että paikalla on koko suku hankaloittamassa tarkastajan työtä. Riskirakenteet ovat vakava huoli, ja niille pitäisi tulevissa ohjeistuksissa antaa nykyistä suurempi painoarvo. Avaamisiin suhtaudutaan kuitenkin sangen kaksijakoisesti. Talotekniikka on osaalue, jossa kuntotarkastajat kokevat oman osaamisensa olevan riittämätöntä. Ensisijaisia epäkohtia ovat kiinteistönvälittäjien toiminta ja asenne tarkastuksiin sekä se, että käytettävissä ei ole kaikkea sitä dokumentaatiota joka pitäisi olla. Haaste on myös tarkastusalan insinöörimäisyys. Sekä myyjä että ostaja ovat maallikoita, jotka eivät aina ymmärrä tarkastuksen sisältöä ja tilaajan ohje koetaan aivan liian monimutkaiseksi. 3
Kuinka kauan olet toiminut rakennusalalla?
Kuinka kauan olet tehnyt kuntotarkastuksia? 75 % kyselyyn vastanneista on tehnyt kuntotarkastuksia vähintään kymmenen vuotta.
Mikä on peruskoulutuksesi?
Millaisia lisäpätevyyksiä Sinulla on? Voit valita useita Vastaajilla on keskimäärin kaksi lisäpätevyyttä. Yleisin yhdistelmä on AKK ja PKA. Yleisimmin mainittu muu: HTT
Millä alueella pääsääntöisesti teet tarkastuksia?
Montako asuntokauppaan liittyvää tarkastusta teet vuosittain? Tarkastuksia / vuosi Vastaajien vuosittain tekemien tarkastusten lukumäärä on ollut lievässä laskussa 20082010.
Kuinka monta muuta tarkastusta tai muuta korjausrakentamiseen liittyvää toimenpidettä teet vuosittain? Toimenpiteitä / vuosi 61 % vastaajista on toiminut asiantuntijana oikeustapauksissa.
Mitkä osapuolet osallistuvat kuntotarkastuksen eri vaiheisiin?
Kuka välittää Sinulle tarkastustilaukset?
Mitkä osapuolet yleensä ovat tarkastuksessa mukana?
Oma toimintasi kuntotarkastuksessa Avoimissa vastauksissa oli useita kommentteja siitä, että tilaajan ohje on maallikolle liian monimutkainen ja että sitä ei siksi aina toimiteta etukäteen.
Sisältyykö tarkastukseesi alkuhaastattelu ja esityöt? Muu mm: omistushistoria, tapahtuneet kosteusvauriot, tekninen käyttöikä
Kuinka monta tuntia 150 m2 OKtalon tarkastus kestää keskimäärin?
Kuinka nopeasti tarkastuslausunto valmistuu keskimäärin?
Kuinka usein keskustelet myöhemmin ostajan / myyjän kanssa keskimäärin? Myyjä osallistuu ostajaa aktiivisemmin kuntotarkastuksen eri vaiheisiin, mutta myöhemmin kuntotarkastaja keskustelee useammin ostajan kanssa.
Poimintoja avoimista vastauksista kysymykseen Mitä ovat 5 tärkeintä asiaa tarkastuksessa? Ei saa olla kiire Huolellisuus ja puolueettomuus Korjaushistorian selvittäminen Myyjä ja ostaja ovat läsnä Raportin on oltava selkeä ja ymmärrettävä Riskirakenteiden havainnointi... 1. Osapuolten luottamuksen saavuttaminen 2. Asiantuntevuus 3. Huolellisuus ja tärmällisyys tarkastusta suoritettaessa 4. Slekokielinen esiintyminen ja rtaportointi 5. Täydellinen objektiivisuus riippumatta siitä, kuka on tilaaja Myyjän ja mahdollisen ostajan on oltava yhtä aikaa läsnä tarkastuksessa, jolloin tiedoksiantovelvollisuus ja selonottovelvollisuus todistettavasti toteutuu. 1. Rakennepiirrustukset 2. Tiedot rakenteista ja rakennusmateriaaleista 3. Tehdyt korjaustoimenpiteet 4. Mahdollisuus asukkaiden haastatteluun 5. Pääsy kaikkiin tiloihin Havaintojen merkityksen selittäminen raportissa niin että maallikkokin ymmärtää mistä on kyse. 19
Miten selvität seuraavien rakennusosien kunnon? 1/3
Miten selvität seuraavien rakennusosien kunnon? 2/3
Miten selvität seuraavien rakennusosien kunnon? 3/3
Miten selvität seuraavien rakennusosien kunnon? Tutkin piirustuksia
Rakennusosien kunnon selvittäminen Tarkastan silmämääräisesti / aistinvaraisesti
Rakennusosien kunnon selvittäminen Mittaan pintakosteuden
Rakennusosien kunnon selvittäminen Mittaan kosteuden rakenteen sisältä
Rakennusosien kunnon selvittäminen Avaan rakenteen
Poimintoja avoimista vastauksista kysymykseen Mitä rakennusteknisiä asioita tulee mielestäsi ottaa huomioon tarkastuksessa? Kosteustekninen toimivuus Rakennusvuosi vastaako rakenne rakentamisajankohdan ohjeita Rakenteiden toimivuus Riskirakenteet Sokkelit... Myyjien käyttäytymistä kannattaa aina tarkkailla, he saattavat peitellä jotain tietoisesti.ellei isännän ilme paljasta mitään, niin emännältä saattaa lipsahtaa. Mikäli aistinvaraiset havainnot / rakennepiirrustukset antavat vähänkin syytä epäillä rakenteissa olevan ongelmia, esitän aina rakenteiden avausta. YTM:ssähän tämä on kerrottu. On tärkeämpää löytää alapohjassa oleva mikrobivaurio, kun tehdä 40 sivuinen korulauseinen raportti. Kaikki mikä poikkeaa normaalista pitää ottaa huomioon. 28
Miten ja kuinka usein otat kantaa energiankulutukseen?
Poimintoja avoimista vastauksista kysymykseen Mitä asioita tulee mielestäsi ottaa huomioon talotekniikan tarkastuksessa ja miten tarkastusta voitaisiin parantaa? Ilmanvaihto Järjestelmät ja niiden toiminta LVIlaitteiden kunto ja ikä Talotekniikan ikä ja elinkaari Ylläpitohuolto... Materiaalien ja osakokonaisuuksien elinkaaren aistinvarainen arviointi, muuten keinot aika vähissä. Talotekniikkaa tulee opettaa tarkastajille riittävästi, että ottavat asian esille Tarkastajat kaipaavat lisää talotekniikan koulutusta. Uusissa taloissa, missä on paljon tekniikkaa LVIStarkastus erikseen asiantuntijan toimesta,. 30
Riskirakenteet ja jatkotoimenpiteet
Asuntokauppatarkastuksen rakenteiden sisäiset tutkimukset
Jos et tutkinut riskirakenteita, niin miksi et? Yleisin syy riskirakenteiden tutkimatta jättämiselle on, että myyjä ei anna siihen lupaa.
Mitkä asiat ovat haastavia tarkastustilanteessa? 62 % vastaajista kokee haasteeksi sen, että myyjä yrittää joskus tai usein vaikuttaa tulokseen.
Poimintoja avoimista vastauksista kysymykseen Muita haasteita Kiinteistönvälittäjät Kaupantekohalu ja kiire Puuttuminen tarkastukseen Syyttävät rahastuksesta, kun esittää lisätutkimuksia Tulosten vähättely Korjaushistorian puuttuminen Maallikolle liian monimutkaiset tilaajan ohjeet Myyjän ennakoinnin puuttuminen tarkastus tilataan kun kaupat on jo sovittu kiire Rakennepiirrustusten puuttuminen Talvi ja lumi Ylimääräinen yleisö Ymmärtämättömät ostajat Joskus koko suku paikalla, tutkimus hidastuu. Joskus tietojen saaminen hankalaa, ei muisteta / tiedetä. Kiinteistönvälittäjän ainoa tavoite on saada aikaiseksi kauppa ja hän painostaa ostajaa ostamaan ilman harkintaaikaa, sekä kuntotarkastajaa kirjoittamaan raportin valmiiksi ilman riittävää työaikaa tyyliin riittää kun se on huomenaamuksi klo 9, koska meillä on kaupantekotilaisuus pankissa silloin Tilaajan ohjeita on turha toimittaa, koska maallikko ei niitä ymmärrä. Asia pitää selvittää tarkastuksessa. 35
Kuntotarkastuksen sisältö
Poimintoja avoimista vastauksista kysymykseen Mitä mieltä olet nykyisestä kuntotarkastuksen sisällöstä? Ammattilaisetn tekemänä on toimiva, mutta tilaajilla on usein aivan väärä käsitys sen sisällöstä Jos kaikilla olisi käytössään samanlaiset yhtenevät ja pätevät kaavakkeet tulisi paremmin ja huolellisemmin kaikki kohdat huomioiduiksi. Riskirakenteiden osalle enemmän painoarvoa. Em. vaatii enemmän ammattitaitoa ja karsii siten kokemattomat tarkastajat ja "myyvät ja kivat" raportit. Suurin epäkohta on se, että edes nykyistä YTMohjeistusta ei noudateta. Koko ohjeistuksen kehitykseltä katoaa pohja, jos tarkastajat voivat halutessaan tehdä minkä sisältöisiä tarkastuksia tahansa ja kertoa asiakkaille niiden olevan asuntokaupan kuntotarkastuksia. Pahimmat puutteet on varsin vaikeaselkoiset selostukset, jotka on tehty toisia asiantuntijoita varten. Ostaja ei ymmärrä, mitä raportissa kerrotaan ja mitkä ovat riskit kussakin rakenteessa. Tarkastajalla tulisi olla selvästi suurempi halu kirjoittaa riskit esiin, kuin mitä myyjä puoli sallii. Sisältö sinänsä on riittävä. Pitäisi kuitenkin keksiä joku hyvä menettely siihen, että rakenteiden avaamiseen suhtauduttaisiin suopeamin. 37
Kenen tulisi teettää kuntotarkastus?
Tulisiko ostajalla ja myyjällä olla oma kuntotarkastaja?
Kenen kanssa kuntotarkastajan tulisi käydä läpi tarkastuslausunto henkilökohtaisesti?
Kuntotarkastuksen suorittaminen
Erimielisyydet tarkastusten tuloksista
Vaikuttaako vastuu tapaasi tehdä tarkastus?
Jos teet perusteellisen tarkastuksen riskirakenneselvityksineen, luuletko sen vaikuttavan tuleviin tilauksiin?
Tulisiko mielestäsi lausuntoon sisällyttää myös
Kuntotarkastuksista yleisesti
Miten mielestäsi kuntotarkastustoimintaa tulisi säädellä / valvoa? 1/2
Miten mielestäsi kuntotarkastustoimintaa tulisi säädellä / valvoa? 2/2