1 (25) YRJÄNÄNKATU 2 OPISTORAKENNUS JA PÄIVÄKOTI - KUNTOARVIO (RT 18 11086) Vasemmalla Opistorakennuksen julkisivu ja oikealla päiväkotirakennuksen julkisivu.
2 (25) YRJÄNÄNKATU 2 OPISTORAKENNUS JA PÄIVÄKOTI - KUNTOARVIO (RT 18 11086) SISÄLLYSLUETTELO 1 Perustiedot... 4 2 Johdanto... 5 3 Yhteenveto... 6 3.1 Kiinteistöjen kunto... 6 3.2 Turvallisuus ja terveellisyys... 6 3.3 Energiatehokkuus... 6 3.4 Kuntoluokat... 7 3.5 Pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma PTS... 7 4 Kuntoarvio (RT 18-11086)... 9 4.1 Sisältö ja rajaus... 9 4.2 Kuntoarviossa käytetyt mittalaitteet... 9 5 Lähtötiedot...10 5.1 Kiinteistön perustiedot...10 5.2 Kiinteistön korjaushistoria...10 5.3 Lähtötietoasiakirjat...10 5.4 Käyttäjäkysely...11 6 Kuntoarvion tulokset ja havainnot...12 6.1 Turvallisuus...12 6.2 Piha- ja aluerakenteet...12 6.2.1 Havainnot...12 6.2.2 Toimenpidesuositukset...15 6.3 Yläpohjarakenteet...15 6.3.1 Havainnot...15 6.3.2 Toimenpidesuositukset...17 6.4 Ulkoseinärakenteet...17 6.4.1 Havainnot...17 6.4.2 Toimenpidesuositukset...18 6.5 Alapohjarakenteet...18
3 (25) 6.5.1 Havainnot...18 6.5.2 Toimenpidesuositukset...19 6.6 Välipohjarakenteet...19 6.7 Väliseinärakenteet...19 6.8 Ikkunat ja ovet...19 6.8.1 Havainnot...19 6.8.2 Toimenpidesuositukset...20 6.9 Talotekniikka...20 6.9.1 Havainnot...20 6.9.2 Toimenpidesuositukset...22 6.10 Märkätilat...23 6.11 Sisäilma...23 6.12 Haitta-aineet...24 6.13 Esteettömyys...24 7 Rakennusten pohjakuvat...24
4 (25) 1 PERUSTIEDOT Rakennuksen nimi: Osoite: Omistaja: Päiväkotirakennus ja opistorakennus Yrjänänkatu 2, 20300 Turku Turun Kiinteistöliikelaitos Puutarhakatu 1 20100 Turku Rakennusvuosi 1910 Ilmoitettu tilavuus (m³) päiväkoti 500 m³ ja opistorakennus 1240 m³ Ilmoitettu bruttoala (m²) päiväkoti 165 m² ja opistorakennus 392 m² Kerrosten lukumäärä 1 + 1 (maanpäälliset kerrokset + ullakko varastotilana) Kenttätutkimus 7.4.2015 Muut kiinteistön perustiedot on esitetty luvussa 5. Kuntoarvion suorittaja Vastuuhenkilö Rakennusinsinööritoimisto Petri Annila Petri Annila johtava asiantuntija, rakennustekniikan diplomi-insinööri Yhteystiedot Rakennusinsinööritoimisto Petri Annila, 33720 Tampere www.petriannila.fi,, 0400 934 893
5 (25) 2 JOHDANTO Tässä raportissa esitellään kuntoarvion tulokset. Kuntoarvio suoritettiin RT-kortin RT 18 11086, LVI 01-10510, KH 90 00501 Liike- ja palvelukiinteistön kuntoarvio. Kuntoarvioijan ohje (elokuu 2012) mukaan. Luvussa 3 on esitetty yhteenveto kiinteistön kunnosta. Yhteenveto sisältää pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelman (PTS), RT-kortin 18 11061 mukaiset rakenteiden kuntoluokat sekä turvallisuus ja terveellisyys että energiatehokkuus alaluvut. Luvussa 4 esitellään kuntoarvion sisältö ja rajaus pääpiirteissään. Sisältö on kuvattu yksityiskohtaisemmin edellä mainitussa RT-kortissa 18 11086. Luvussa 5 esitellään kiinteistöstä käytössä olleet lähtötiedot ja lähtötietoasiakirjat sekä toteutetun käyttäjäkyselyn keskeiset tulokset. Havainnot on lisäksi koottu luvussa 6 esitettyihin rakennuksen pohjakuviin. Luvussa 6 esitetään alalukujen otsikoiden mukaisesti jaoteltuna rakenneosista kenttätutkimuksessa tehdyt havainnot. Havainnot on oheisen lisäksi esitetty raportin lopussa olevissa rakennuksen pohjakuvissa.
6 (25) 3 YHTEENVETO Tässä raportissa on käsitelty molemmat Yrjänänkatu2 sijaitsevat rakennukset, koska niiden ominaispiirteet ja kunto ovat hyvin samankaltaiset. Mikäli havainnot poikkeavat rakennusten välillä on poikkeavat, on raportissa esitetty kumpaa rakennusta poikkeama koskee. Tässä luvussa on esitetty yhteenveto kiinteistön kunnosta, turvallisuudesta ja terveellisyydestä energiatehokkuudesta rakenteiden kuntoluokat sekä pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma (PTS). Yhteenvedossa on esitetty tiivistetysti erityisesti ne asiat, jotka vaativat toimenpiteitä. 3.1 KIINTEISTÖJEN KUNTO Kiinteistöjen peruskunto on hyvä rakennusten ikä huomioon ottaen. Merkittävimmät huoltokorjaustarpeet kohdistuvat yläpohjan peltikatteen ja julkisivurakenteiden uudelleen maalaamiseen. Rakennusten ikkunat ovat saavuttaneet teknisen käyttöikänsä pään, mikä edellyttää niiden perusteellista kunnostamista tai uudistamista. Talotekniikkaan liittyen päiväkotirakennuksen ullakkotilaan päättyvät ilmanvaihtokanavat tulee jatkaa rakennuksen ulkopuolella asti. Muilta osin kiinteistön korjaus- ja huoltotarpeet määräytyvät pitkälti käyttäjän ja kiinteistön omistajan tarpeiden mukaisesti. Tällä tarkoitetaan sitä, että käyttäjän ja omistaja tulee kiinteistön tulevaisuuden käyttötarkoitus huomioon ottaen pohtia sisäpintojen kunnostamista ja talotekniikan päivittämistä. 3.2 TURVALLISUUS JA TERVEELLISYYS Opistorakennuksessa ei ole paloilmoitinjärjestelmää, eikä paloilmaisia. Sisäasiainministeriön asetuksen 239/2009 3 :n mukaisesti jokaisen kerroksen tai tason alkavaa 60 m² kohden tulee olla vähintään yksi palovaroitin. Oheinen asetus koskee vain asuntoja sekä majoitus- ja hoitolaitoksia. Oheinen asennustiheys ei toteudu, mutta silti on suositeltavaa, että asetuksessa ohjeistettua palovaroittimien asennustiheyttä sovelletaan soveltuvilta osin arvioidun rakennuksen kohdalla, vaikka rakennuksen nykyinen käyttötarkoitus ei sitä edellytä. Oheisen lisäksi vesikatolta puuttuu lumiesteet kulkureittien yläpuolelta. 3.3 ENERGIATEHOKKUUS Rakennusten energiantehokkuutta voidaan merkittävästi parantaa lisäeristämällä rakenteita (yläpohja, ulkoseinät, alapohja). Lisäeristyksessä on kuitenkin otettava huomioon rakenteiden rakennusfysikaalinen toiminta ja lisäeristyksen vaikutus siihen. Lisäksi lämmöntalteenotolla ja ikkunoiden tiiviyden parantamisella voidaan merkittävästi vähentää rakennuksen lämpöhäviöiden määrää.
7 (25) 3.4 KUNTOLUOKAT Rakenteiden kuntoluokat määritettiin hyödyntäen RT-korttia RT 18 11061, LVI 01-10487, KH 90 00495 Kiinteistön kuntoarvio. Kuntoluokan määräytyminen. Kuntoluokkien määritelmät ovat kyseisen RT-kortin mukaan taulukon 1.1 mukaiset. Kuntoluokkien toimenpiteille määrittämä aikataulu on suuntaa antava. Taulukko 3.1. RT-kortin 18 11061 mukaiset kuntoluokat. luokka kunto odotettavissa olevat toimenpiteet 5 uusi ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden aikana 4 hyvä kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa 3 tyydyttävä kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa 2 välttävä peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 10 kuluessa 1 heikko uusitaan 1 5 vuoden kuluessa Kuntoarvion perusteella määritetyt rakenteiden kuntoluokat on esitetty taulukossa 3.2. Taulukko 3.2. Rakenteiden kuntoluokat kuntoarvion perusteella. kuntoluokka perusteet piha- ja aluerakenteet 3 luku 6.1.2 yläpohja 5 luku 6.2.2 ulkoseinät 5 luku 6.3.2 alapohja 3 luku 6.4.2 välipohjat 5 luku 6.5.2 väliseinät 5 luku 6.6.5 talotekniikka 3 luku 6.7.2 märkätilat 3 luku 6.8.2 Korjauksien ajankohtaa ei kaikissa tapauksissa voida määrittää yksistään kuntoluokkien ja kuntoarvoissa käytettyjen menetelmien avulla. Tästä johtuen jäljempänä esitetyssä pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmassa (PTS) on esitetty myös ne kuntotutkimukset, jotka katsotaan tärkeiksi ennen korjausten aloittamista. Kyseisten kuntotutkimusten tulosten perusteella korjausten tarve ja ajankohta voidaan määrittää tapauskohtaisesti ja tarkasti. 3.5 PITKÄN TÄHTÄIMEN KUNNOSSAPITOSUUNNITELMA PTS Rakennuksen ylläpitoa ohjaava pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma (PTS) on esitetty taulukossa 3.3. Suositusten mukaisesti rakennuksen kuntoarvio tulisi toistaa viiden vuoden välein (seuraava kuntoarvio vuonna 2020), jolloin päivitetään PTS:n viiden viimeisen vuoden (2020 2024) osalta ja luodaan pohja niitä seuraaville vuosille. Taulukossa 3.3 esitettyjen toimenpiteiden yksityiskohtaisemmat kuvaukset on esitetty kutakin rakennetta, rakenneosaa tai järjestelmää koskevassa luvussa. Toimenpidesuositukset eivät toimi korjausten korjaussuunnitelmina vaan ne tulee teettää aina erikseen.
8 (25) Rakennuksen kuntoa tulee seurata säännöllisesti ja mikäli tarkastuksissa havaitaan uusia vaurioita ja rakenneosien, rakenteiden tai järjestelmien toiminnan heikentymistä voi tämä johtaa PTS:ssä esitettyjen toimenpiteiden aikaistamiseen. Taulukko 3.3. Rakennuksen ylläpitoa ohjaava pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma (PTS). 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 ks. piha- ja aluerakenteet 2000 6.2.2 yläpohja 10000 6.3.2 ulkoseinät 10000 6.4.2 alapohja 6.5.2 välipohjat 6.6 väliseinät 6.7 ikkunat 25000/ 40000 6.8.2 talotekniikka 2000 0,2milj. 6.9.2 märkätilat 6.10.2 sisäilma 6.11 kiinteistön kuntoarvio YHTEENSÄ 49000/ 64000 1000 1000 PTS:ssä esitettyjen toimenpiteiden yhteiskustannus on 50 000 / 65 000 + putkiremontti 0,2 milj.. Kuntoarvion havaintojen perusteella putkiremontti voi olla ajankohtainen 5-10 vuoden kuluessa. Putkiremontin kustannusarvio 0,2 milj. euroa on saatu arvioimalla putkiremontin kustannukseksi 350 /m². Putkiremontin tarkan ajankohdan määrittämiseksi suositellaan putkistojen kuntotutkimusta. Talotekniikan osalta yllä esitetty kustannusarvio käsittää talotekniikan uusimisen suunnittelun, mikäli kiinteistön järjestelmiä kohtaan kohdistuvat vaatimukset nykyisestä kasvavat. Varsinaisen talotekniikan uudistamisenkustannusarvio määräytyy uusimistarpeiden ja valittavien järjestelmien perusteella. Tampere Petri Annila Johtava asiantuntija, diplomi-insinööri Rakennusinsinööritoimisto Petri Annila
9 (25) 4 KUNTOARVIO (RT 18-11086) 4.1 SISÄLTÖ JA RAJAUS Tässä raportissa käsitellyn rakennuksen kuntoarvio on suoritettu RT-kortin RT 18 11086, LVI 01-10510, KH 90 00501 Liike- ja palvelukiinteistön kuntoarvio. Kuntoarvioijan ohje. (elokuu 2012) mukaan. Kuntoarviossa tarkastettiin: piha- ja aluerakenteet rakenteet ja rakennusosat talotekniikka. Tarkastuksessa otettiin huomioon turvallisuus- ja terveysriskit, rakennuksen energiatalous sekä kiinteistön ylläpidon kehitystarpeet. Kuntoarvion lähtötiedoksi pyydettiin RT-kortin 18 11086 luvun 6.1 mukaiset lähtötietoasiakirjat. Myöhemmässä luvussa on eritelty ne asiakirjat, jotka olivat kuntoarvioijan käytössä. Käyttäjäkysely toteutettiin Rakennusinsinööritoimisto Petri Annilan käyttämällä omalla käyttäjäkyselypohjalla, joka kuitenkin mukailee RT-kortissa 18 11086 annettua esimerkkiä. Suoritetussa kuntoarviossa on pyritty muodostamaan kokonaiskuva rakennuksen kunnosta. Keskenään samankaltaisten rakenteiden tai ratkaisujen kohdalla kuntoarvio on kohdistettu pistokoeluontoisesti 10 20 % kyseisestä ratkaisusta RT-kortin 18 11086 mukaisesti. Pistokokeiden sijoittelussa on kuitenkin otettu huomioon todennäköiset riskikohdat, riskirakenteet ja todennäköisimmät vaurioiden sijainnit. Edellä mainitut kohdat on määritetty lähtötietojen, kiinteistön omistajalta saatujen tietojen, rakennusajankohdan rakennuksista kertyneen yleisen tiedon sekä kenttätutkimuksen muiden havaintojen perusteella 4.2 KUNTOARVIOSSA KÄYTETYT MITTALAITTEET Rakennusinsinööritoimisto Petri Annilalla oli kuntoarviossa käytössään seuraavat mittalaitteet: Lämpötilan ja kosteuden dataloggeri Tinytag TV-4505, mittaustarkkuus ± 3,0 % RH Lämpötilan ja kosteuden dataloggeri Trotec BL30, mittaustarkkuus ± 1 C ja ± 3 % RH Lämpökamera Trotec EC060V, mittaustarkkuus ± 2 C, ± 2 % mittausarvosta Puun kosteusmittari Trotec BM20, mittaustarkkuus ± 1 % Infrapunalämpötilamittari Trotec RP15, mittaustarkkuus ± 2 C tai ± 2 % mittausarvosta Pintakosteusmittari Trotec T650 Paine-eromittari TESTO 510, mittaustarkkuus ± 0,03 hpa Ilmavirtausmittari TESTO 410, mittaustarkkuus: ilmavirtaus ± 2 %, lämpötila ± 0,5 C Rakenneilmaisin BI15 Käytettävien mittalaitteiden mittatarkkuus tarkistetaan säännöllisin väliajoin. Mittaukset varmistetaan tapauskohtaisesti toisella mittalaitteella tulosten oikeellisuuden varmistamiseksi.
10 (25) 5 LÄHTÖTIEDOT Tässä luvussa on esitetty kuntoarvion lähtötiedot sekä käytössä olleet lähtötietoasiakirjat. 5.1 KIINTEISTÖN PERUSTIEDOT Lämmitystapa Lämmönlähde Paloluokka Suojeluluokka suora sähkölämmitys sähkö (lämmitysvastukset vanhoissa kakluuneissa) P3 suojeltu asemakaavassa RAKENTEET Katemateriaali Kattotyyppi Julkisivumateriaali Kantava runkomateriaali Välipohja Väliseinät Alapohja Ikkunat pelti harjakatto puuverhous hirsi puurakenteinen levyrakenteita ryömintätilainen alapohja puuikkunat 5.2 KIINTEISTÖN KORJAUSHISTORIA Kuntoarvion suorittajan tietoon ei annettu asiakirjoja lähimenneisyydessä suoritetuista korjaustoimenpiteistä. 5.3 LÄHTÖTIETOASIAKIRJAT Kuntoarviossa oli käytössä alla olevassa taulukossa 5.1 esitetyt lähtötietoasiakirjat. Taulukko RT-kortin 18 11086 liitteen 3 mukainen. Taulukko 5.1. Kuntoarviossa käytössä olleet lähtötietoasiakirjat. Erillinen asiakirjaluettelo x Kiinteistön perustietokortti KH 90025 Rakennuspiirustukset Rakennusselostus Rakennepiirustukset LVI-piirustukset ja -selostus Sähköpiirustukset ja -selostus Liittymissopimusluettelo Kaukolämmön/öljyn/maakaasun kulutustiedot kolmelta edelliseltä vuodelta Veden kulutus- ja kustannustiedot kolmelta edelliseltä vuodelta Sähkön kulutus- ja kustannustiedot kolmelta edelliseltä vuodelta Tiedot huoltosopimuksista
11 (25) Tilaajan teettämä käyttäjäkysely Huoltokirja Kuntoarvioraportti Kuntotutkimusraportti Energiakatselmusraportti Haitta-ainekartoitusraportti Kunnossapitosuunnitelma Korjausohjelma 5.4 KÄYTTÄJÄKYSELY Käyttäjäkyselyyn saatiin yksi vastaus kiinteistön hyvin tuntevalta käyttäjän edustajalta. Raportoidut havainnot rakennusten kuntoon liittyen olivat seuraavat: lattiapinnoitteet huonokuntoiset ulkokatot huonokuntoiset rännikaivot osa rikki julkisivuverhous huonokuntoinen osa ulkoikkunoista vaihdon tarpeessa ulkovalaistus uusinnan tarpeessa jätevesiviemäri pihalla notkolla kaupunki tyhjentää imuautolla kerran vuodessa.
12 (25) 6 KUNTOARVION TULOKSET JA HAVAINNOT Tässä luvussa on esitetty kuntoarvion kenttätutkimuksen aikana tehdyt havainnot. Havainnot on tehty edellä kuvatuin kuntoarviossa käytettävissä olevilla menetelmillä ilman rakenteellisia avauksia tai näytteenottoa. 6.1 TURVALLISUUS Opistorakennuksessa ei ole palovaroittimia ja ne tulee viipymättä asentaa. Päiväkotirakennuksessa palovaroittimet pääasiallisesti on, mutta useissa huoneissa katossa on havaittavissa palovaroittimen kiinnitysosa, mutta itse varoitin puuttuu. Puute tulee viipymättä korjata. Sisäasiainministeriön asetuksen 239/2009 3 :n mukaisesti jokaisen kerroksen tai tason alkavaa 60 m² kohden tulee olla vähintään yksi palovaroitin. Oheinen asetus koskee vain asuntoja sekä majoitus- ja hoitolaitoksia. Oheinen asennustiheys ei toteudu, mutta silti on suositeltavaa, että asetuksessa ohjeistettua palovaroittimien asennustiheyttä sovelletaan soveltuvilta osin arvioidun rakennuksen kohdalla, vaikka rakennuksen nykyinen käyttötarkoitus ei sitä edellytä. Kuvassa 6.1 on esimerkki katossa olevasta palovaroittimen kiinnikkeestä, josta puuttuu varsinainen varoitin. Kuva on otettu päiväkotirakennuksessa. Kuva 6.1. Esimerkki päiväkotirakennuksen katossa olevasta palovaroittimen kiinnikkeestä, josta puuttuu varsinainen varoitin. Palovaroittimien määrän täydentämisen kustannusarvio on alle 500. 6.2 PIHA- JA ALUERAKENTEET 6.2.1 Havainnot Maanpinta viettää rakennusten ympärillä pääasiallisesti poispäin rakennuksista. Rakennusten läheisyydessä on kuitenkin jonkin verran kasvillisuutta, mikä voi pitää rakennuksen ympäristön kosteampana verrattuna tilanteeseen, jossa kasvillisuutta ei olisi. Molemmissa rakennuksissa on kuitenkin huomattavan korkeat luonnonkivisokkelit etupihan puolella. Rakennusten takana luonnonkivisokkeli on huomattavasti matalampi. Rakennusten piha- ja aluerakenteet on esitetty kansilehden kuvissa sekä kuvissa 6.2 6.4. Kuvateksteissä on tarkemmin eritelty miltä kyseiset kuvat esittävät.
13 (25) Kuva 6.2. Päiväkotirakennuksen takana rakennuksen seinustan välittömässä läheisyydessä tai siinä kiinni kasvaa kasvillisuutta. Oheisen lisäksi maanpinta on myös lähellä julkisivun puuverhousta erityisesti puun juurien kohdalla. Oheinen on johtanut julkisivuverhouksen alimpien verhouslautojen värjäytymiin. Kuva 6.3. Päiväkotirakennuksen etupihan puolella rakennuksen kulmalla oleva syöksyvesitorvi sijaitsee noin metrin korkeudella. Syöksyvesitorven alapuolelle on asennettu luonnonkivisokkelin peittävä peltiverhous kosteusrasituksen vähentämiseksi.
14 (25) Kuva 6.4. Opistorakennuksen takana luonnonkivi sokkeli on huomattavasti matalampi kuin etupihan puolella. Seinustalla ei sijaitse kasvillisuutta, mutta maatäyttö ei ole nykyisten vaatimusten mukainen, mikä voi hidastaa seinustalle päätyvän veden johtumista etäämmälle rakennuksen seinustalta. Oheisten lisäksi vesikatoilla olevat sadevesikourut ovat monin paikoin tukkeutuneet. Esimerkki tällaisesta on päiväkotirakennuksen osalta esitetty kuvassa 6.5. Kuva 6.5. Päiväkotirakennuksen vesikatolla sijaitseva sadevesikouru on täynnä roskaa.
15 (25) 6.2.2 Toimenpidesuositukset Alapohjarakenteiden kuntoa on käsitelty omassa luvussaan. Molempien rakennusten alla on pääosin korkea ryömintätila, jossa on erinäköistä käytöstä poistettua tavaraa. Havaintojen perusteella ulkopuolisen vedenpoiston puutteista huolimatta rakennusten alapohjien kosteusrasitus ei ole johtanut laaja-alaisiin vaurioihin. Oheisesta huolimatta kasvillisuus tulisi poistaa rakennuksen välittömästä läheisyydestä. Samalla maanpinta suositellaan muotoiltavan rakennuksesta poispäin viettäväksi. Lisäksi suositellaan, että julkisivujen puuverhouksen alin verhouslauta olisi maanpinnasta katsottuna vähintään 200 mm korkeudella. Vesikattojen sadevesikourut tulee puhdistaa. Lisäksi syöksyvesitorvet tulisi jatkaa maanpinnan tasolle, jotta niiden roiskevesien aiheuttama kosteusrasitus saadaan minimoitua. Oheisten kevyiden toimenpiteiden kustannusarvio on 2 000. Vaihtoehtoisena perusteellisempana toimenpiteenä on asentaa rakennukseen nykyvaatimusten mukainen salaojajärjestelmä. 6.3 YLÄPOHJARAKENTEET 6.3.1 Havainnot Rakennusten katemateriaalina on maalattu pelti. Peltikatteessa esiintyy molemmissa rakennuksessa ikääntymisen merkkejä. Kuvassa 6.6 on esitetty esimerkit molempien rakennusten vesikatoilta. Vasemmalla on opistorakennuksen katto ja oikealla päiväkotirakennuksen katto, jossa katteen kunto kuvasta havaittavan mukaisesti on heikompi. Kuva 6.6. Vasemmalla esimerkki vesikatteen kunnosta opistorakennuksen osalta ja oikealla päiväkotirakennuksen osalta. Molemmissa on havaittavissa peltikatteen ikääntymisen merkkejä, jotka kuitenkin on merkittävästi pidemmälle edenneitä päiväkotirakennuksen katteessa. Pääosasta vesikatoille menevistä putkista ja hormeista puuttuu hatut. Lisäksi päiväkotirakennuksen puolella osa putkista on erittäin huonokuntoisia. Esimerkki huonokuntoisesta putkesta on esitetty kuvassa 6.7.
16 (25) Kuva 6.7. Esimerkki päiväkotirakennuksen sisääntulon päällä sijaitsevasta huonokuntoisesta putkiläpiviennistä, joka on esitetty kuvassa etualalla. Yläpohjarakenteen lämmöneristyskyky on paikoin erittäin heikko. Kuvassa 6.8 on esitetty esimerkki päiväkotirakennuksen puolelta, jossa yläpohjan ullakkotilaan on asennettu ilmanvaihtokanava. Kanavan läpiviennin kohdalla eristyspaksuus on olematon. Kuva 6.8. Esimerkki päiväkotirakennuksen yläpohjan lämmöneristekerroksen läpäisevästä uudesta IVkanavasta, jonka kohdalla lämmöneristyskyky on heikko. Ullakkotilan pohjalla on havaittavissa runsaasti veden jättämiä värjäytymiä ullakkotilan pohjalla sijaitsevissa materiaaleissa. Oheinen viittaa kosteuden kondensoitumiseen peltikatteen alapintaan. Ullakkotilojen koste-
17 (25) uskuormaa kasvattaa yläpohjan epätiiviyskohdat sekä päiväkotirakennuksen puolella ullakkotilaan päättyvät ilmanvaihtokanavat. Kulkureittien ja piha-alueen puolella vesikatolla ei ole lumiesteitä ja niiden asentaminen pihan puolelle on suositeltavaa. 6.3.2 Toimenpidesuositukset Vesikattorakenteen huoltokäsittely molempien rakennusten osalta on ajankohtainen. Toimenpiteeksi suositellaan peltikatteen huolellista puhdistamista ja uudelleen maalaamista. Lisäksi suositellaan läpivientien kunnostamista sekä hattujen asentamista niihin hormeihin joista ne toistaiseksi puuttuvat. Myös lumiesteet suositellaan asennettavan samassa yhteydessä. Oheisten toimenpiteiden kustannusarvio on 10 000. Yläpohjarakenteeseen liittyviä havaintoja on käsitelty lisäksi talotekniikka-luvussa, jossa on esitetty lisäperusteita kattorakenteen korjaamiselle. Talotekniikka-luvussa käsitellyt havainnot koskevat ilmanvaihtokanavien jatkamista katon tuuletustilasta vesikatolle asti sekä lämmitykseen käytettyjen sähkövastuksien suojaamista hormeihin asennettavin hattujen avulla. Yläpohjarakenteen lämmöneristävyyttä voidaan parantaa merkittävästi. Lisäeristyksessä on kuitenkin kiinnitettävä huomiota rakenteen ilmatiiviyteen ja kosteustekniseen toimintaan, jotka havaintojen perusteella nykyisellään ovat heikkoja. 6.4 ULKOSEINÄRAKENTEET 6.4.1 Havainnot Julkisivuverhouksessa esiintyy maalipinnan vaurioita. Varsinainen puuverhous on kuitenkin vielä hyväkuntoinen jolloin toimenpiteeksi riittää maalipintojen kunnostaminen. Molempien rakennusten julkisivun kuntoa havainnollistava esimerkki on esitetty kuvassa 6.9.
18 (25) Kuva 6.9. Esimerkki julkisivurakenteen maalipinnan suhteellisen vähäisistä vaurioista, kuva on otettu päiväkotirakennuksen parkkipaikalle suuntautuvasta etukulmasta. 6.4.2 Toimenpidesuositukset Toimenpiteeksi julkisivujen osalta suositellaan maalipintojen kunnostamista. Kustannusarvio oheisesta kunnostamisesta on 10 000. 6.5 ALAPOHJARAKENTEET 6.5.1 Havainnot Molemmissa rakennuksissa on pääosin korkea ryömintätila, jonka pohjalle on varastoitu erinäköistä käytöstä poistettua tavaraa. Aistivaraisten havaintojen perusteella ryömintätiloissa ei esiinny merkittäviä kosteus- ja mikrobivaurioita huolimatta ulkopuolisessa vedenpoistossa havaituista puutteista. Päiväkotirakennuksen edustalla sijaitsee pieni maakellari. Kyseisen maakellarin rakenteet ovat erittäin märkiä tai märkiä. Korkeaa kosteuspitoisuutta selittää todennäköisesti maakellarin välittömässä läheisyydessä sijaitseva syöksyvesitorvi ja siinä havaitut puutteet joita esitettiin raportissa aiemmin kuvan 6.3 yhteydessä. Maakellaria ei nykyisellään käytetä eikä se liity välittömästi sisätiloihin, jolloin maakellarin rakenteissa oleva kosteus ei todennäköisesti aiheuta haittaa rakennusten käyttäjille. Rakennuksen sisäpuolella ei ole viitteitä alapohjarakenteen toimimattomuudesta. Pintamateriaaleissa esiintyy kuitenkin vähäisiä ikääntymisen merkkejä, esimerkiksi jalkalistojen maalipinnan hilseilyä.
19 (25) Pintakosteusmittauksissa ei havaittu rakenteiden normaalia korkeampia kosteuspitoisuuksia. 6.5.2 Toimenpidesuositukset Alapohjarakenteisiin ei todennäköisesti kohdistu merkittävää uudistamistarvetta seuraavan 10 aikana, joka johtuisi rakenteen vaurioista tai ikääntymisestä. Pintamateriaaleissa on käyttäjäkyselyn mukaisesti havaittavissa kulumaa. Kiinteistön käyttäjän ja omistajan tulee arvioida lattioiden pinnoitteiden uusimisen tarpeellisuus tulevaisuuden käyttötarpeet silmällä pitäen. Muiden rakenteiden tavoin alapohjarakenteen lämmöneristävyyttä voidaan kuitenkin parantaa lisäeristämällä, mutta vastaavasti alapohjarakenteen kohdalla tulee kiinnittää huomiota rakenteen kosteustekniseen toimintaan ja rakenteiden ilmatiiviyteen. 6.6 VÄLIPOHJARAKENTEET Rakennuksessa ei ole välipohjarakenteita. Sisätilojen ja yläpuolisen ullakkotilan välinen rakenne on käsitelty yläpohjarakenteet-luvussa ja sisätilojen ja alapuolisen ryömintätilan välinen rakenne alapohjarakenteiden yhteydessä. 6.7 VÄLISEINÄRAKENTEET Väliseinärakenteissa ei havaittu merkittävä vaurioitumista tai korjaustarvetta. Pintamateriaaleissa on vähäisiä kulumisen merkkejä, mutta yksistään näiden perusteella ei ole syytä suositella väliseinien korjaamista. Märkätiloihin ja vesipisteiden yhteyteen kohdistettujen pintakosteusmittausten perusteella rakenteissa ei esiinny kohonneita kosteuspitoisuuksia. 6.8 IKKUNAT JA OVET 6.8.1 Havainnot Ikkunarakenteet ovat puukarmisia. Sisätiloissa ikkunoissa on kaksi yksilasista lehteä, mutta ullakkotiloissa ikkunat ovat yksilasisia. Ikkunoissa ja niiden ikkunalaudoilla esiintyy eriasteisia puuosien vaurioita. Pintakosteusmittausten perusteella ikkunoita ympäröivät rakenteet ovat kuitenkin kuivia. Osa ikkunoista on parempikuntoisia, mutta kokonaisuus huomioon ottaen ikkunoiden uusiminen tai kunnostaminen kauttaaltaan on suositeltua. Kuvassa 6.10 vasemmalla on esitetty esimerkki päiväkotirakennuksen puolelta ja oikealla opistorakennuksen puolelta. Päiväkodin esimerkissä ikkunarakenteen ikääntyminen on vähäisempää, mutta ikkunalaudalla on havaittavissa selvä vuodon aiheuttama maalipinnan vaurio.
20 (25) Kuva 6.10. Esimerkit ikkunarakenteiden kunnosta päiväkotirakennuksesta ja opistorakennuksesta. 6.8.2 Toimenpidesuositukset Ikkunat suositaan uusittavan tai kunnostettavan. Kunnostamisen osalta kustannusarvio on 25 000 ja uusimisen osalta 40 000. Kunnostamisen kustannusarvio perustuu Haahtelan määrittämään Puuikkunan vaativa kunnostus ja maalauskorjaus -korjaustapaan. Ikkunoiden uusimisella voidaan merkittävästi vaikuttaa rakennuksen energiatehokkuuteen valitsemalla paremmin eristävät (pienemmän U-arvon omaavat) ikkunat. Ikkunoiden U-arvo vaikuttaa merkittävästi uusien ikkunoiden investointikustannuksiin. 6.9 TALOTEKNIIKKA 6.9.1 Havainnot Rakennusten lämmitys on toteutettu suorana sähkölämmityksenä. Pääasiallinen lämmönlähde ovat vanhoihin kakluuneihin ja niiden hormeihin sijoitetut lämmönvastukset, mutta rakennuksessa esiintyy myös yksittäisiä sähköpattereita. Lämmitysjärjestelyjä on esitetty kuvassa 6.11.
21 (25) Kuva 6.11. Rakennuksissa on suora sähkölämmitys, joka on toteutettu sähköpatterien ja kakluuneihin sijoitettujen lämmönvastusten avulla. Kuntoarviossa jäi epäselväksi millä tavoin kakluuneihin sijoitetut lämmönvastuksen on suojattu hormeihin kohdistuvalta kosteusrasitukselta, koska vesikatolta hormeista puuttuu hatut. Kakluunien alkuperäiset hormipellit eivät välttämättä ole vesitiiviitä. Päiväkotirakennuksen sisälämpötila oli kuntoarvion aikana tavanomaista korkeampi, mikä viittaa siihen, että lämmityksen määrää voitaisiin vähentää keväällä talvikauden aikaisista säätöarvoista. Rakennuksissa on painovoimainen ilmanvaihto. Ilmanvaihtokanavissa oli havaittavissa jonkin verran likautuneisuutta. Tuloilman saannin tehostamiseksi erityisesti opistorakennukseen on asennettu joitakin tuloilmakanavia ulkoseinän läpi. Ikkunoiden läpi tapahtuvat ilmavuodot kuitenkin todennäköisesti muodostavat merkittävän tuloilmareitin, mikä pitää ottaa huomioon ikkunoiden uusimisessa, jotta riittävä korvausilman saanti tulee ikkunoiden uusimisen jälkeenkin varmistettua. Päiväkotirakennuksen puolella osa ilmanvaihtokanavista päättyy yläpohjan ullakkotilaan. Esimerkki tällaisesta putkesta on esitetty kuvassa 6.8. Lisäksi kuvassa 6.12 on esitetty esimerkki ruosteisesta kanavasta, joka on päättynyt ullakon lämmöneristeiden sisäpuolella, mutta kanavaa on jatkettu epätiiviillä jatkoksella pois lämmöneristeistä. Suositusten mukaan ilmanvaihtokanavat tulisi ulottaa rakennuksen ulkopuolelle asti, koska ullakkotilaan päättyvät kanavat lisäävät ullakkotilan kosteuskuormaa, mikä kondenssivesien kautta voi johtaa yläpohjarakenteen vaurioitumiseen.
22 (25) Kuva 6.12. Osa päiväkotirakennuksen ilmanvaihtokanavista päättyy ullakkotilaan. Rakennuksen palovaroittimien on käsitelty erikseen turvallisuus-luvussa. Vesi- ja viemärikalusteissa ei havaittu toimivuuspuutteita rakennuksen sisäpuolelta tarkasteltuna. Kyseisten kunnosta kertovaa dokumentaatio ei kuitenkaan ollut saatavilla, joten kuntoarvion perusteella kunnon arvioiminen ei onnistu. Ainakin osa rakennuksen alkuperäisistä viemäreistä on vaihdettu muovisiin. Käyttäjäkyselyssä ja kuntoarvioon yhdistetyssä haastattelussa nousi esille pihalla olevan jätevesiviemärin painuma. Rakennusten nykyisellä käyttöasteella soveltuvana korjausratkaisuna on käytetty viemärin säännöllistä tyhjentämistä. Rakennuksen valaistus täyttää kuntoarvion perusteella rakennuksen nykyisen käyttötarkoituksen sille asettamat vaatimukset. 6.9.2 Toimenpidesuositukset Ullakkotilaan päättyvät ilmanvaihtokanavat tulee jatkaa rakennuksen ulkopuolelle, jotta tällä tavoin vähennetään ullakkotilan kosteuskuormaa. Muilta osin taloteknisten järjestelmien uudistamistarve tulee perustaa rakennuksen tulevaisuuden käyttötarkoitukseen ja rakennukseen kohdistuviin vaatimuksiin. Ominaisuuksiensa puolesta järjestelmät eivät täytä nykyisten vaatimusten tasoa, mutta niitä ei silti välttämättä ole vanhassa kohteessa tarpeellista uudistaa kyseiselle tasolle. Mikäli taloteknisiä järjestelmiä päätetään uudistaa, olisi tämä suositeltavaa aloittaa kokonaisuutta käsittelevällä taloteknisellä suunnittelulla, jossa määritetään uudistamistarpeet kokonaisuudessaan. Kyseisen suunnittelun kustannusarvio on 2000. Rakennusten viemärien ja putkistojen kunnosta tai aiemmista korjauksista ei ollut saatavilla dokumentaatiota. Tästä johtuen suositellaan putkistojen kuntotutkimusta (kustannusarvio 2000 ) ja putkistojen korjaustarpeen määrittämistä. Tavanomaisten putkiremonttien kustannusarvio on 250 500 /m². Mikä 350 /m² käyttäen tarkoittaa kuntoarvioidun rakennuksen kohdalla 1,4 miljoonaa euroa. Kuntoarvion havaintojen perusteella putkiston korjaa-
23 (25) minen sijoittunee 5-10 vuoden päähän, mutta tarkan ajankohdan määrittämiseksi suositellaan putkistojen kuntotutkimusta. 6.10 MÄRKÄTILAT Rakennuksessa ei ole varsinaisia märkätiloja, sillä päiväkodin puolella sijaitseva saunaosasto on poistettu käytöstä. WC-tiloissa ei pintakosteusmittausten ja aistinvaraisen havainnoin perusteella havaittu vaurioita tai korjaustarpeita. Rakennuksen nykyisellä käyttöasteella etupihan viemärin säännöllinen tyhjentäminen on ollut riittävä toimenpide. Mikäli käyttöaste tulevaisuudessa kasvaa, voi viemärin tyhjentämisvälin lyhentäminen tai painuman korjaaminen olla kannattavaa, ettei tukkeutuva viemäri pääse aiheuttamaan ongelmia rakennusten sisälle. 6.11 SISÄILMA Kuntoarvion aikana ulkolämpötila oli n. +4 C ja sää oli pilvinen, mutta kuiva. Opistorakennuksen sisäpuolella sisälämpötilat olivat tavanomaisella +22 C tasolla, mutta päiväkotirakennuksen puolella lämpötilat olivat tarpeettoman korkea noin +26 C tasolla. Päiväkotirakennuksen korkea sisäilmanlämpötila viittaa siihen, että lämmityksen tehoa voidaan keväällä laskea ja siten mahdollistaa energiansäästö lämmityksen osalta. Sisäilmassa ei havaittu merkkejä epäpuhtauksista. Kuntoarviossa ei myöskään havaittu viitteitä rakenteiden kosteus- ja mikrobivaurioista, jotka voisivat heikentää sisäilman laatua.
24 (25) 6.12 HAITTA-AINEET Toimeksiantoon ei sisältynyt haitta-ainekartoitusta. Kuntoarvion havaintojen perusteella rakennuksesta ei löydetty potentiaalia haitta-ainelähteitä, mutta asia tulee varmistaa erikseen mahdollisten muutostöiden yhteydessä. 6.13 ESTEETTÖMYYS Raportin kansilehden kuvan mukaisesti molempien rakennusten sisäänkäynnille johtaa korkeat portaat. Rakennuksissa ei myöskään ole liikuntarajoitteiselle mitoitettuja WC-tiloja. Näiden perusteella rakennus ei täyty uudisrakentamiselle Suomen Rakentamismääräyskokoelman osassa F1 Esteetön rakennus (2005) asettuja esteettömyysvaatimuksia. 7 RAKENNUSTEN POHJAKUVAT Rakennuksen pohjakuvia ei ollut saatavilla, joten suuntaa antavat pohjakuvat on piirretty käsin. Pohjakuviin on lisätty muutamia kohteessa tehtyjä havaintoja.
25 (25)