ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS 15.4.2014 tarkistettu 18.8.2014 Kunta: Kaavan nimi: Mäntsälä ASEMAKAAVAN MUUTOS Kortteli 444, tontti 10 Hankenumero: 239 Vireilletulo: Maankäyttölautakunta 29.1.2014 6 Käsittely: OAS ja valmisteluaineisto nähtävillä: 10.2.2014-14.3.2014 (OAS ja kaavaluonnos) 3.3.2014-2.4.2014 (kaavaluonnos ja selostusteksti) Kaavaehdotus nähtävillä 28.5. - 27.6.2014. Kunnanhallitus cc.xx.vvvv
Korttelin 444 tontin 10 asemakaavan muutos 15.4.2014, 18.8.2014 1 (7) ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS Asemakaavan muutoksen selostus koskee 15.4.2014 päivättyä ja 18.8.2014 tarkistettua asemakaavakarttaa. 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Ks. kansilehti 1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue käsittää voimassa olevan asemakaavan mukaisen yhden tontin (kortteli 444 tontti 10). Kaavamuutosalueen koko on n. 0,1646 ha. Alue sijoittuu Kirkonkylän asemakaava-alueen länsilounaisosaan. Etäisyys kunnantalolle on n. 1,3 km. Liite 1. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Maanomistajan tavoitteena on, että alueelle laaditaan asemakaavan muutos, jolla alueen voimassa olevan asemakaavan merkintä AO (erillispientalojen korttelialue) muutetaan merkinnäksi AP (asuinpientalojen korttelialue). AP merkintä mahdollistaisi rivitalojen(rivitalon) rakentamisen alueelle (tontille). Nykyinen rakentamistehokkuus (e=0,25) ja kerrosluku (II) säilyvät ennallaan. Alue tiivistää yhdyskuntarakennetta. Rivitalo sopii hyvin ympäröivään rakennuskantaan. Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 1 1.1 Tunnistetiedot... 1 1.2 Kaava-alueen sijainti... 1 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus... 1 2 TIIVISTELMÄ... 2 3 LÄHTÖKOHDAT... 2 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 2 4 KAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 3 4.1 Kaavasuunnittelun tarve... 3 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset... 3 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö... 3 4.3.1 Osalliset... 3 4.3.2 Vireilletulo... 3 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt... 3 4.3.4 Viranomaisyhteistyö... 3 4.4 Asemakaavan muutoksen tavoitteet... 4 4.4.1 Suunnitteluprosessin alussa määritellyt tavoitteet... 4 4.4.2 Mielipiteet, kannanotot ja lausunnot... 4 4.4.3 Ehdotusvaiheen kommentit ja lausunnot... 4 5 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS... 4 5.1 Kaavan rakenne ja kuvaus... 4 5.2 Aluevaraukset... 5 5.3 Kaavan vaikutukset... 5 5.4 Kaavamerkinnät ja määräykset... 6 5.5 Nimistö... 6 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 6 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat... 6 6.2 Toteutus ja ajoitus... 7 6.3 Toteutuksen seuranta... 7
Korttelin 444 tontin 10 asemakaavan muutos 15.4.2014, 18.8.2014 2 (7) Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1: Liite 2: Liite 3. Liite 4: Liite 5: Liite 6: Liite 7: Suunnittelualueen sijainti Ote Uudenmaan maakuntakaavasta Ote yleiskaavasta Ote ajantasa-asemakaavasta, poistuva kaava Havainnekuvat Vastineet (aloitus- ja laatimisvaihe) Vastineet (ehdotusvaihe) 2 TIIVISTELMÄ Ks. 4.4. ja 5.1 sekä 5.2. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Maaperä Maaperä soveltuu kantavana hyvin rakentamiseen (huom. rakentaminen edellyttää täyttöjä). Luonnonolot Kirkonkylän osayleiskaava 2020 tehdyssä luontoselvityksessä alueella ei ole erityiskohteita. Vuoden 2013 ilmakuvan mukaan kaava-alueen puusto on kokonaan poistettu. Kaava-alue on rakentamatonta aluetta. Katuverkosto on valmiina tontille asti. Melu ja tärinä Kaavamuutosalue sijoittuu rakennetun laajan asuntoaleen keskelle. Alueelle ei kohdistu melusta tai tärinästä aiheutuvia ympäristöhäiriöitä. Maanomistus Kaavoitettava alue on yksityisessä omistuksessa. Maakuntakaava Alue on Uudenmaan maakuntakaavassa määritelty taajamatoimintojen alueeksi. Liite 2. Yleiskaava Alueella on voimassa oikeusvaikutteinen Kirkonkylän osayleiskaava 2020. Kunnanvaltuusto on hyväksynyt kaavan 14.6.2004 ja kaava on tullut voimaan 28.11.2005. Osayleiskaavassa alue on AP aluetta (asuinpientalojen aluetta). Liite 3. Asemakaava Alueella on voimassa asemakaava, jossa alue on erillispientalojen (AO) korttelialuetta. AO alueen kaavamääräys on: Erillispientalojen korttelialue. Kullekin tontille saa rakentaa kahden perheen omakotirakennuksen. Kaava on vahvistettu 7.5.1999. Liite 4. Laaditut selvitykset Aluetta koskevat seuraavat selvitykset: - Mäntsälän Kirkonkylän osayleiskaava-alueen luontoselvitys v.2002 (Enviro Oy)
Korttelin 444 tontin 10 asemakaavan muutos 15.4.2014, 18.8.2014 3 (7) 4 KAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Kaavasuunnittelun tarve Aloite kaavoitustyön käynnistämiseen on tullut alueen maanomistajien taholta. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Korttelin 444 tontin 10 asemakaavan muutoksen aloitus- ja valmisteluvaiheen aineistot ovat olleet nähtävillä 10.2.2014-14.3.2014 (OAS ja kaavaluonnos) ja 3.3.2014-2.4.2014 (kaavaluonnos ja selostusteksti). 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Osallisia ovat MRL 62 :n mukaan kuntalaiset, alueen maanomistajat sekä ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin tehtävä kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa. Lisäksi osallisia ovat viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. Osallisilla on oikeus ottaa osaa kaavan valmisteluun, arvioida sen vaikutuksia ja lausua kaavasta mielipiteensä. Osallisia ovat: Kuntalaiset ja alueen maanomistajat. Viranomaistahoista osallisia ovat Uudenmaan liitto, Mäntsälän Vesi, Uudenmaan ELY-keskus, Mäntsälän Sähkö. Kunnan asiantuntijaviranomaiset: Tekninen palvelukeskus. 4.3.2 Vireilletulo Maankäyttölautakunta on tehnyt päätöksen kaavamuutoksen käynnistämisestä 29.1.2014, 6 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Korttelin 444 tontin 10 asemakaavan muutoksen aloitus- ja valmisteluvaiheen aineistot ovat olleet nähtävillä 10.2.2014-14.3.2014 (OAS ja kaavaluonnos) ja 3.3.2014-2.4.2014 (kaavaluonnos ja selostusteksti). Asemakaavaehdotus hyväksytään maankäyttölautakunnassa ja kunnanhallituksessa. Kaavaehdotus asetetaan MRA 27 mukaisesti virallisesti nähtäville 30 päivän ajaksi. Asemakaavaehdotuksesta on mahdollista jättää muistutuksia. Vastineet jätettyihin muistutuksiin postitetaan niille muistutuksen jättäneille, jotka ovat jättäneet osoitteensa. Ehdotuksen nähtäville asettamisesta ilmoitetaan paikallislehdissä, kuten kunnalliset ilmoitukset julkaistaan. Asemakaavamuutoksen hyväksyy kunnanhallitus. Kunnanhallituksen hyväksymispäätöksestä voi tehdä oikaisuvaatimuksen. 4.3.4 Viranomaisyhteistyö Kaava-aineistoista pyydettiin valmisteluvaiheessa kunnallisten viranomaisten lausunnot (muita lausuntoja ei pyydetty). Ehdotusvaiheessa on pyydetty lausunnot osallisilta viranomaisilta liitteen 7 mukaisesti. Lausunnot pyydettiin seuraavilta viranomaistahoilta: Tekniset palvelut, Mäntsälän Sähkö, Mäntsälän Vesi, Päijät-Hämeen museo/riitta Niskanen, Keski-Uudenmaan ympäristökeskus/tapio Reijonen, Uudenmaan ELY-keskus/Elina Kuusisto ja Uudenmaan liitto.
Korttelin 444 tontin 10 asemakaavan muutos 15.4.2014, 18.8.2014 4 (7) 4.4 Asemakaavan muutoksen tavoitteet 4.4.1 Suunnitteluprosessin alussa määritellyt tavoitteet Maanomistajan tavoitteena on, että alueelle laaditaan asemakaavan muutos, jolla alueen voimassa olevan asemakaavan merkintä AO (erillispientalojen korttelialue) muutetaan merkinnäksi AP (asuinpientalojen korttelialue). AP merkintä mahdollistaa rivitalojen(rivitalon) rakentamisen alueelle (tontille). Nykyinen rakentamistehokkuus (e=0,25) ja enimmäiskerrosluku (II) säilyvät ennallaan. 4.4.2 Mielipiteet, kannanotot ja lausunnot Korttelin 444 tontin 10 asemakaavan muutoksen aloitus- ja valmisteluvaiheen aineistot ovat olleet nähtävillä 10.2.2014-14.3.2014 (OAS ja kaavaluonnos) ja 3.3.2014-2.4.2014 (kaavaluonnos ja selostusteksti). Kaava-aineistoista pyydettiin kunnallisten viranomaisten lausunnot (muita lausuntoja ei pyydetty). Tiivistelmä kaavahankkeesta saaduista mielipiteistä, kannanotoista ja lausunnoista sekä kaavan laatijan vastineet on esitetty selostuksen liitteellä 5. 4.4.3 Ehdotusvaiheen kommentit ja lausunnot Korttelin 444 tontin 10 asemakaavan muutoksen ehdotusvaiheen aineistot ovat olleet nähtävillä 28.5. - 27.6.2014. Kaava-aineistoista pyydettiin lausunnot seuraavilta tahoilta: Tekniset palvelut, Mäntsälän Sähkö, Mäntsälän Vesi, Päijät-Hämeen museo/riitta Niskanen, Keski-Uudenmaan ympäristökeskus/tapio Reijonen, Uudenmaan ELY-keskus/Elina Kuusisto ja Uudenmaan liitto. Kaavan laatija on kuvannut annetut lausunnot ja muistutukset/kommentit 18.8.2014 päivätyissä vastineissa. Vastineet ovat liitteenä 7. Kaavan laatijan esityksen mukaan asemakaavaehdotukseen on tehty seuraavat tarkistukset: Asemakaavaehdotusta on täydennetty lisäämällä AP määräykseen asuntojen enimmäislukumäärä seuraavasti: Korttelin 444 tontille 10 saadaan sijoittaa enintään neljä asuntoa. Kaavamääräyksistä on poistettu asemakaavaehdotusvaiheessa AP kaavamääräyksen lopussa ollut maininta, jonka mukaan alueelle saisi rakentaa myös luhtitaloja. Tehdyt tarkistukset ovat vähäisiä ja luonteeltaan kaavaratkaisua täydentäviä, joten asemakaavamuutosta ei ole tarve asettaa uudelleen nähtäville. 5 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne ja kuvaus Asemakaavan tontti säilyy rajoiltaan täsmälleen voimassa olevan kaavan mukaisena. Liittyminen tontille tapahtuu tontin lounaiskulmasta. Asemakaavamuutoksen ehdotus on päivätty 15.4.2014. Tavoitteiden mukaisesti voimassa olevan asemakaavan korttelin 444 tontin 10 käyttötarkoitus AO (erillispientalojen korttelialue) on muutettu AP alueeksi (asuinpientalojen korttelialueeksi). AP merkintä sallii rivitalon rakentamisen tontille. Tontin koko on 1646 m2 ja tehokkuusluku on e=0,25. Rakennusoikeus on yhteensä 411,5 ka-m2. Rakennusala on sijoitettu tontin pohjoisempaan osaan siten, että rakennusmassat voidaan sijoittaa samansuuntaisesti ja samassa linjassa porrastaen itä- ja länsipuolisten pientalojen kanssa. Pihat antavat etelään ja käynti asuntoihin voidaan järjestää rakennuksen pohjoissivulta. Autopaikoitus on koottu tontin länsipäähän. Rakennus sopii ympäristöönsä eikä aiheuta naapuritonteille kohtuuttomasti häiriöiden lisääntymistä. Alueen käyttömuoto säilyy samana (asuminen) ja rakennusten kerrosluku samoin enintään II. Havainnekuvissa (liite 4) rivitalo on esitetty yksikerroksisena rakennuksena (ks. tarkemmin kohta 6.1).
Korttelin 444 tontin 10 asemakaavan muutos 15.4.2014, 18.8.2014 5 (7) 5.2 Aluevaraukset Asemakaavamuutoksessa on vain yksi tontti. Tontin pinta-ala on 1646 m2 ja rakennusoikeus 411,5 m2. Kaavaan ei sisälly katu- eikä puistoalueita. Kaava (tontti) rajautuu lounaiskulmastaan katualueeseen ja muulta länsisivultaan kevyenliikenteen katuun. Koko pohjoissivultaan tontti rajautuu puistoon. 5.3 Kaavan vaikutukset Yleisperustelut ja -kuvaus Kaava-alue on rakentamatonta aluetta. Maaperä soveltuu kantavana hyvin rakentamiseen. Tontti on keski- ja itäosastaan muuta ympäristöä matalampaa aluetta (kuopassa), joten rakentaminen edellyttää pihaalueilla myös täyttöjä. Kaava-alueen puusto on kokonaan poistettu. Katuverkosto on valmiina tontille asti. Katuliittymä Puusepäntielle sijoittuu tontin lounaiskulmaan. Kaavamuutosalue sijoittuu rakennetun laajan asuntoaleen keskelle. Alueelle ei kohdistu melusta tai tärinästä aiheutuvia ympäristöhäiriöitä. Täyttö ja kuivatus tulee tehdä siten, etteivät hulevedet aiheuta pohjoispuolellakaan ongelmia. Rakennuksen sijoittaminen lähemmäs tontin pohjoisrajaa mahdollistaa pääjulkisivujen suuntaamisen etelänpuolelle. Kulku asuntoihin on tontin käytön ja naapurien kannalta parasta sijoittaa rakennuksen pohjoissivulle. Samalla leikki- ja oleskelualueet voidaan sijoittaa eteläpuolelle. Autopaikoitus on perusteltua sijoittaa tontin länsipäähän. Kaavaratkaisu toteuttaa yleiskaavassa esitettyä tavoitetta tiivistää keskusta-alueita. Isolle omakotitontille voisi nykyisen kaavan mukaan rakentaa vain omakotitalon (411 ka-m2). Kaavamuutoksen jälkeen mahdollistetaan rivi- tai paritalorakentaminen. Rakentajataholta saadun tiedon mukaan suurilla asunnoilla ei tällä hetkellä ole merkittävää kysyntää. Halutaan nimenomaan pienempiä asuntoja (kuten tontille 10 on suunniteltu). Rivitalo sopii hyvin ympäröivään rakennuskantaan. Maakuntakaava ja osayleiskaava Kaavaratkaisu on maakuntakaavan ja oikeusvaikutteisen Kirkonkylän osayleiskaavan 2020 mukainen. Maisemalliset vaikutukset Rakentaminen sijoittuu jo rakennetun tiiviin omakotialueen sisälle ja rajoittuu pohjoissivultaan jyrkähköön puistorinteeseen. Rakentamisen maisemalliset vaikutukset rajoittuvat vain tontin lähiympäristöön. Kulttuurihistoria sekä muinaismuistot Tontin lähiympäristössä kaikki rakentaminen on toteutunut aivan viime vuosina eikä lähistöllä ole kulttuurihistoriallisesti arvokkaita kohteita tai muinaisjäännöskohteita. Luonto-olosuhteet Tontilla ei ole luonnontilaista kasvillisuutta. Tontti on muuta ympäristöä matalammalla ja tontin pihaalueita korotetaan rakentamisen myötä. Virkistyskäyttö Tontti liittyy pohjoissivultaan puistoon ja länsisivultaan kevyenliikenteen katuun. Vesihuolto Tontin vesihuoltoliittymät ovat tontin lounaiskulmassa. Liittyminen rakennettuun vesihuoltoon edellyttää tontin pihatason korottamista. Tontin 10 pihatasoa joudutaan vesihuollon takia korottamaan kaavassa esitetylle tasolle (+82,5 82,5 m). Jätevesiliittymän liitoskorkeus on +80,21 (N60) ja huleveden liitoskorkeus +80,76 (N60). Jätevesijohdoissa putkien peitesyvyys tulee olla noin 2 m (ja vähän yli), jotta jäätymisvaara ei olisi. Tiestö Liittyminen rakennettuun katuun tapahtuu tontin lounaiskulmasta.
Korttelin 444 tontin 10 asemakaavan muutos 15.4.2014, 18.8.2014 6 (7) Yhdyskuntarakenne ja palvelut Kaavamuutos on osayleiskaavan mukainen. Yhdyskunta- ja kaupallisten palvelujen osalta hyödynnetään jo olemassa olevia keskusta-alueen palveluja. Talous Maanomistaja vastaa kaavan toteutuksesta. Kaavan toteuttaminen ei tuo Mäntsälän kunnalle taloudellisia velvoitteita. Vesihuollon liittymät on jo rakennettu valmiiksi samoin katuyhteys. Mikäli rakentaminen edellyttää muutoksia vesihuollon liittymissä tai runkojohdoissa, vastaa maanomistaja niistä aiheutuvista suunnittelun ja rakentamisen lisäkustannuksista. Sosiaaliset vaikutukset Omakotitaloratkaisun sijaan rivitalototeutus lisää jonkin verran asukkaiden määrää alueella. Kuten muissa kohdissa on jo todettu, perusratkaisu voisi olla myös kaksi omakotitaloa, tai paritalo. Siihen nähden asukasmäärän lisäys ei aiheuta merkittävää häiriötä naapurustolle. On myös todennäköistä, että isossa omakotitalossa (411 ka-m2) asukasmäärä asuntoa kohden lienee suurempi kuin pienemmässä rivitaloasunnossa (esim. 100 ka-m2/asunto). Asukasliikenne ei todennäköisesti lisäännykään samassa suhteessa kuin asuntojen määrä (rakennusoikeuden pysyessä samana). Asukasmäärästä naapurustolle aiheutuva häiriö ei ole merkittävä eikä kohtuuton. Asuntomäärän muutosta ja muutoksen vaikutusta on tarkasteltu hieman laajemmin vastineissa (Liite 7). Melu ja muut ympäristöhäiriöt Alueelle ei kohdistu melua tai muita ympäristöhäiriöitä. Kaavan toteuttaminen ei myöskään rakentamisvaiheen jälkeen aiheuta melua tai muita vastaavia ympäristöhäiriöitä. 5.4 Kaavamerkinnät ja määräykset Kaavamerkinnät ja määräykset on kokonaisuudessaan esitetty kaavakartalla. 5.5 Nimistö Kaava-alueelle ei ole kaavatietä, joten kaavassa ei ole uutta nimistöä. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Asemakaava-aineistojen liitteenä on havainnekuvapiirrokset, jossa toteutus on osoitettu yksikerroksisena rivitalona (mahdollistaa myös paritalototeutuksen). Suunniteltu rakentaminen (porrastettu rivitalo) sopii hyvin jo rakennettuun ympäristöön. Alueella on voimassa asemakaava, jossa alue on erillispientalojen (AO) korttelialuetta. AO alueen kaavamääräys on: Erillispientalojen korttelialue. Kullekin tontille saa rakentaa kahden perheen omakotirakennuksen. Kaavan pohjakartalta (ks. asemakaavamuutos) ja havainnekuvasta (ks. havainnekuvat) ilmenee selkeästi, että lähitonteille rakennetut omakotirakennukset sijaitsevat likipitäen sen kokoisilla maa-alueilla, jotka vastaavat noin puolta tontin 10 pinta-alasta. Jokaiseen omakotirakennukseen saisi asemakaavan mukaan sijoittaa kaksi asuntoa. Eli käytännössä jokainen omakotitontti voitaisiin kaavan mukaan toteuttaa paritalotehokkuudella (asuntojen määrän suhteen). Näin olleen asuntojen lukumäärän mukaan tonttia 10 ympäröivien alueiden asuntomäärä vastaisi alueväljyydeltään likimain samaa tehokkuutta kuin, jos tontille 10 rakennetaan rivitalo, jossa on neljä asuntoa. joten siihen nähden rivitalototeutus ei merkittävästi lisää liikennettä. Autojen paikoitus sijoittuu tontin länsipäähän rajoittuen Puusepäntien kääntöpaikkaan ja kevyenliikenteen katuun. Kahtena omakotitonttina autoilla liikkumista kohdistuisi myös nykyisen tontin sisälle. Autojen keskitetty paikoitus tontin luoteiskulmaan ei aiheuta merkittävää häiriötä naapuritonteille. Kaavan yleismääräyksissä on annettu ohjeita rakentamistavasta.
Korttelin 444 tontin 10 asemakaavan muutos 15.4.2014, 18.8.2014 7 (7) 6.2 Toteutus ja ajoitus Suunnittelualue on kokonaan yksityisessä omistuksessa. Kaavan mukainen rakentaminen käynnistyy heti kaavan saatua lainvoiman. 6.3 Toteutuksen seuranta Kaava-alueen toteutuksen seurannasta vastaa Mäntsälän kunta. Espoo 15.4.2014, tarkistettu 18.8.2014 Seppo Lamppu tmi Seppo Lamppu DI