GSP Group Oy Ilkka Kilpimaa Tytti Sirola Miia Lasaroff MELLUNMÄEN KORTTELIPROJEKTI Hankesuunnittelutyön tuloksia Asukastilaisuus 6.11.2014 klo 18
Hankkeen tavoitteet lukuina
Suunnitelman tavoitteet NRT Arkkitehdit
Havainnekuva Kaksi korttelipihaa, umpikorttelit Suojaus melulta Rakennusten korkeudet III-XVI Rakennusoikeus Yht. N. 64 050 k-m2 Pysäköinti Yht. 476 ap 1ap/135 k-m2 NRT Arkkitehdit
Pysäköinti Ylempi pysäköintitaso Alempi pysäköintitaso NRT Arkkitehdit
Havainnekuva alueesta NRT Arkkitehdit
Kaupunkisuunnitteluviraston kanta rakennusoikeuden määrään Kaupunkisuunnitteluviraston (KSV) kanta rakennusoikeuden lisäämiseksi ehdotettuun ja luonnoksin osoitettuun tasoon (64 050 k-m2) on positiivinen ja KSV on valmis viemään kaavoitustyötä eteenpäin nyt laaditun luonnossuunnitelman pohjalta KSV:n kanta normaalia laskentakaavaa pienempiin autopaikkamääriin on ollut myös myönteinen
Rakennusoikeuden sopimusmaksu Kiinteistövirasto (KV) on antanut hankkeessa käytyjen neuvottelujen pohjalta lausunnon, jonka mukaan hankkeen rakennusoikeuden sopimusmaksu voitaisiin normaalista laskentakaavasta poiketen (n. 6 milj. euroa) pudottaa puoleen eli n. 3 milj. euroon Asemakaavamuutokseen ja lisääntyvään rakennusoikeuteen liittyvän rakennusoikeuden sopimusmaksun Helsingin kaupungille maksaa sijoittaja, tästä ei aiheudu kuluja taloyhtiöille/ osakkaille.
Kiinteistöveroasia Asemakaavoituksen ja rakennusoikeuden lisääntymisen myötä tuleva kiinteistövero ei koske nykyisiä osakkaita Nykyiset taloyhtiöt/osakkaat vastaavat kiinteistöverosta vain omalla osuudellaan, kuten nykyisinkin
Osakkaan oikeus osakkeiden ulosostoon Osakkaalla on mahdollisuus myydä osakkeensa Nykyisillä osakkeenomistajilla ei ole uuden asunnon ostopakkoa Oikeus vaatia osakkeiden ulosostoa Ulososton hintataso määritellään sijoittajan kanssa käytävissä neuvotteluissa ja sijoittaja toimittaa tarjoukset ulosostosta taloyhtiöiden osakkeenomistajille Näistä tarkemmin hetken päästä Kysymyksiä & Vastauksia osiossa
Asuntojen jakoperiaatteet Osakas saa riittävän määrän tietoa sijoittajalta asuntojen jakoperiaatteista, uusien asuntojen varustelusta ja materiaaleista ennen päätöksen tekemistä Sijoittajan tekemä, asuntojen esittelymateriaalipaketti (perinteisiä uudisasuntokohteita vastaava materiaali), josta osakas saa kaiken tarvittavan tiedon päätöksenteon tueksi Osakkaan ei tarvitse tehdä päätöstä ennen kuin hänellä on em. materiaalit käytössään Näistä tarkemmin hetken päästä Kysymyksiä & Vastauksia osiossa
Hankkeen sijoittajaneuvottelut Hankkeesta on keskusteltu seuraavien sijoittajien kanssa: Eläkevakuutusyhtiö 1 halukas jatkamaan Eläkevakuutusyhtiö 2 ei kiinnostusta tässä kohtaa RKL 1 halukas jatkamaan RKL 2 halukas jatkamaan Asuntorahasto 1 ei kiinnostusta tässä kohtaa Asuntorahasto 2 halukas jatkamaan Asuntorahasto 3 avoin
Sijoittajien näkemyksiä hankkeesta Tulisi rakentaa 2-3 tahon konsortio (=sijoittajien yhteenliittymä), sillä hanke on liian suuri yhden tahon toteutettavaksi. Eläkevakuutusyhtiöiden näkemys on, että hankkeen ei tulisi olla rakennusliikevetoinen hanke vaan sijoittajavetoinen. RKL 1 halukas ottamaan kokonaisvastuun itse ja keräämään sijoittajakumppanuudet omista verkostoistaan
GSP:n näkemys Eläkevakuutusyhtiöt erittäin turvallisia kumppaneita Ei käynnistetä uusia sijoittajakontaktointeja toistaiseksi, vaan käydään 2 erilaisen konsortion kanssa jatkoneuvottelut (tahoja, jotka jo osoittaneet kiinnostuksensa hanketta kohtaan) Lisäksi annetaan RKL 1:lle mahdollisuus esittää oma toimintamallinsa Neuvottelut vaatinevat aikaa n. 2-3 kk GSP johtaa neuvottelut ja As Oy:iden edustajat läsnä
Mahdollisia konsortioita Mahdollisia sijoittajien yhteenliittymiä voisivat olla esim. Asuntorahasto 1 Eläkevakuutusyhtiö RKL 1:n itse kokoama konsortio Neuvottelujen tavoite: Aie/Esisopimus taloyhtiöiden ja sijoittajakonsortion välille
Sijoittajan kanssa tehtävän aiesopimuksen keskeiset ehdot Verokohtelu Kustannus asukkaalle, max putkiremontin hinta As Oy:n kustannus korkeintaan asemakaavoitus Rakentamisen vaiheistus, ilman välimuuttoa Asuntokauppalain mukainen aineisto Osakkaan oikeus myydä asunto sijoittajalle Energiatehokas ratkaisu Oikeus hylätä kaikki tarjoukset Molempien As Oy:en hyväksyntä
Hankkeesta esitettyjä kysymyksiä
Kysymyksiä ja vastauksia 1. Missä vaiheessa Mellunmäen Pallaksentie / Ounasvaarantie rakennusprojektin suunnittelu on? Milloin selvitystyö valmistuu? Ollaanko aikataulussa? Hankeselvityksen osalta ollaan muuten aikataulussa, ainoastaan sijoittajien kanssa käytävät neuvottelut ovat vielä kesken. Sijoittajaneuvottelujen aikataulun venyminen johtuu pitkälti siitä, että koska hanke on kooltaan suuri, ei hankkeeseen ole mahdollista löytää yhtä sijoittajaa. Tämä asia oli jo ennakko-oletuksena näin rakennusoikeuden suuren määrän vuoksi ja tavoitteena on rakentaa sijoittajatahoista konsortio, jossa on mukana esim. 2-3 sijoittajaa. Konsortion rakentaminen ja neuvottelut vievät hieman kauemmin, mutta uskomme, että vuoden loppuun mennessä on koossa sijoittajakonsortio, jonka kanssa voidaan allekirjoittaa aiesopimus ja jatkaa neuvotteluja tarkempien yksityiskohtien hiomista varten.
Kysymyksiä ja vastauksia 2. Onko esiintynyt mitään suurempia ongelmia esim. verottajan tai Helsingin kaupungin vaatimien maksujen suhteen? Em. osalta ei ole tiedossa erityisiä ongelmia. Mm. Helsingin kaupunki on ollut erittäin myötämielinen hankkeelle ja huomioinut puoltavan kantansa mm. maankäyttösopimuskorvausmaksun perusteita määritellessään (-50% normaalitasosta). Verottajan kanta kaikkiin veroseuraamuksiin ei ole vielä tiedossa, koska hanke on pilottihanke myös verottajalle, eikä vastauksia löydy suoralta kädeltä vaan verotuksen osalta on suositeltavaa hakea kirjallista ennakkopäätöstä, jolloin verottaja ottaa sitovasti kantaa tiettyihin verotuksellisiin seikkoihin, mm. varainsiirto- ja luovutusvoittoveroperusteisiin ko. hankkeessa.
Kysymyksiä ja vastauksia 3. Onko edelleen mahdollista toteuttaa alkuperäinen tavoite jonka mukaan putkiremontin hinnalla saisi uuden saman kokoisen asunnon kuin nykyinen vanha asunto? Tämä on kaikkien neuvottelujen lähtökohta ja hankkeen ydin ja sijoittajien kanssa allekirjoitettavan aiesopimuksen ja tarkentavien neuvottelujen lähtökohta ja tavoite. Tavoiteltavalla lisärakennusoikeudella ja sen mukaan toteutettujen alustavien laskelmien mukaan hanke on tällä periaatteella mahdollista toteuttaa.
Kysymyksiä ja vastauksia 4. Onko mitään suunnitelmia jo sen suhteen minkälaisia taloja ja minkä näköisiä asuntoja uusiin taloihin toteutetaan? Onko mitään arkkitehtisuunnitelmia jo olemassa? Arkkitehtisuunnitelmat on tässä kohtaa toteutettu ns. massoittelutasolla, joiden avulla on käyty läpi rakennusoikeuteen liittyvät neuvottelut kaupungin kanssa sekä sijoittajatapaamiset rakennusoikeuden ostosta. Hankkeen sijoittaja / toteuttaja (rakennusliike) tekevät aikanaan kohteeseen tarkan ja päivitetyn toteutussuunnitelman arkkitehtipiirustuksineen.
Kysymyksiä ja vastauksia 5. Onko tarkoituksena neuvotella osakkaalle samankokoinen asunto kuin nykyinen samalla putkiremontin hinnalla vai tyydytäänkö kaupungin kaavoitukseen? Nykyiset kaksiot yhtiössä ovat 63,5 neliötä. Jos osakas joutuu ottamaan vastaan pienemmän esim. 50-52 neliöisen kaksion, menettää hän yli 10 neliötä huomiotta. Sijoittaja toimittaa osakkaille esitemateriaalin, jonka mukana osakkeenomistajat saavat listauksen tarjolla olevista ja ensimmäisessä vaiheessa toteutukseen tulevista asunnoista. Osakkaalla on mahdollisuus valita pienempi, samankokoinen tai isompi asunto. Uudet asunnot hinnoitellaan markkinahintaisesti, esim. Ylin kerros on kalliimpi kuin alin, jne.. - mikäli osakas valitsee pienemmän, saa hän välirahan itselleen - mikäli osakas valitsee samankokoisen, ei rahaa liikutella puolin eikä toisin - mikäli osakas valitsee isomman, maksaa hän asunnostaan lisähinnan Lopullinen ehdotus muovautuu sijoittajan esittämän tarjouksen ja taloyhtiöiden kanssa käytävien jatkoneuvottelujen mukaan, osakkaan edut huomioiden. Kukaan ei siis menetä olemassa olevia asuntoneliöitä tavoitteena on tuoda parannusta nykyisiin asumistarpeisiin ja arvonnousua nykyisille osakkaille.
Kysymyksiä ja vastauksia 6. Huomioidaanko muutama vuosi sitten tehdyn julkisivuremontin hinta jotenkin? Osakas on voinut maksaa remonttiosuuden kerralla pois (yli 20.000 ) ja nyt tässä tilanteessa se tuntuu olleen hukkaan mennyttä rahaa, jos uusi hanke toteutuu. Nykyisillä osakkeenomistajilla voi olla aiemmista taloyhtiöremonteista johtuvaa taloyhtiölainaa, osa osakkeenomistajista taas on maksanut velkaosuuden pois. Velkaosuus huomioidaan uuden asunnon kaupassa ja osakkeenomistajia kohdellaan yhdenvertaisesti: jos yhtiön remonttilaina on osakkeenomistaja puolesta maksettu pois, osakkeenomistaja ostaa velattoman asunnon; jos osakkeenomistaja ei ole maksanut velkaosuutta pois, osakkeenomistajan rahoitusvastike ja velkaosuus seuraavat uuden asunnon kaupan mukana. Taloyhtiöt voivat myös käyttää mahdolliset tulevat taloyhtiölainalyhennykset yhtiön hyväksi ja korvamerkitsevät ne yhteisten tilojen kunnossapitoon tai hyödyntävät vastikkeettomilla kuukausilla tulevaisuudessa. Osakkeenomistajan jäljellä oleva velkaosuus voidaan myös korvata korkeammalla vaihtohinnalla (esim. ilman velkaa 500 /m2, velkaosuudella 550 /m2)
Kysymyksiä ja vastauksia 7. Neuvotellaanko osakkaalle autopaikka sisältyen putkiremonttihintaan vai tuleeko niistä ostettavia? Taloyhtiöiden toive on ollut, että nykyiset osakkaat saavat autopaikan pihakannen alle rakennettavasta autohallista. Asia on huomioitu sijoittaja-aineistossa ja aiesopimuksessa ja toteuttajan tulee huomioida asia osakkaalle jätettävässä ostotarjouksessa.
Kysymyksiä ja vastauksia 8. Jos osakas haluaa kokonaan luopua osakkeestaan, miten määritellään lunastushinta? Koko hankkeen suuruuden huomioiden tulee lunastushinnassa huomioida käypä hinta (julkisivuremontin kulut huomioiden), tonttiosuuden arvo sekä se, että -osakas joutuu luopumaan vasten tahtoaan varmaksi luulemastaan asunnosta haluamassaan ympäristössä. Moninkertaistuva asukasmäärä ei ole kaikkien mieleen. Uusista asunnoista suoritettavaa neliöhintaa taikka lisä- ja hyvityshintoja ei ole mahdollista määrittää vielä hankkeen aiesopimusvaiheessa, vaan hinnat tarkentuvat sijoittajan kanssa käytävissä neuvotteluissa ja heidän työstämän hankesuunnittelun edetessä. Sijoittajien tulee esittää neliöhinnat ja lisä- ja hyvityshinnat osakkaalle osoitettavassa tarjouksessaan. Tieto asuntovaihtoehdoista ja uuden asunnon hintatasosta on osakkeenomistajien käytettävissä ennen lopullista päätöksentekoa. Osakkaat voivat tässä tilanteessa hyväksyä tai hylätä ehdotuksen. Osakas voi ulosostoperiaatteita noudattaen myydä asuntonsa sijoittajalle sovitulla hintatasolla.
Huomioitavia asioita hankkeen etenemisen osalta Linjasaneerauksen kiirehtimiseen ei ole Vahasen selvityksen mukaan tarvetta Oikeusministeriön kanta mahdolliseen lakimuutokseen on positiivinen, lisätietoa 1/2015 mennessä Tehty työ ja käydyt keskustelut ovat vahvistaneet Helsingin kaupungin kiinnostusta ja myötämielisyyttä hankkeelle Monivaiheinen kortteliprojekti on pilottihanke myös esim. verottajalle. Verottajalta kannattaa hakea ennakkopäätös verotuksen raameista.
Seuraavat askeleet hankkeessa... Hankeselvitys jatkuu jatkoneuvotteluina sijoittajayhteenliittymän rakentamiseksi Neuvottelut ja sopimusehdoista sopiminen on tavoitteena saada valmiiksi vuodenvaihteeseen mennessä. Mikäli/kun aie/esisopimus saadaan aikaiseksi, voidaan tämän jälkeen jatka rauhassa keskustelua hankkeen toteuttamisen yksityiskohdista As Oy:t tekevät päätökset jatkotoimista sijoittajaneuvottelujen jälkeen. Sijoittajaneuvotteluissa/sopimuksen laadinnan yhteydessä tullee mahdollisesti esille vielä lisäselvitystarpeita. Sijoittaja/konsortio vastaavat esille tulevien lisäselvityksen kustannuksista.
KIITOS!