KYSY JA KESKUSTELE TÄYDENNYSRAKENTAMISESTA

Transkriptio

1 KYSY JA KESKUSTELE TÄYDENNYSRAKENTAMISESTA Tilaisuuden avaus Saako naapurin tontille rakentaa? Entä omalle?. Marjatta Välimaa / Tammela 2.0 yhteistyöryhmä ja as.oy Tapionkatu 18 Hyödynnä täydennysrakentamisen momentum Jorma Koutonen, toiminnanjohtaja / Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry Rakentajan näkökulma täydennysrakentamishankkeisiin. Jukka Terhonen, rakennusneuvos / Tammela 2.0 yhteistyöryhmä ja Executor Oy Kaupungin talouskannustimet ja neuvontakanavat. Heli Toukoniemi, tonttipäällikkö / Tampereen kaupunki Tampereen esimerkkikohteita ja suunnittelukäytäntöjä Iina Laakkonen, projektiarkkitehti ja Minna Seppänen, arkkitehti / Tampereen kaupunki Kysymyksiä ja keskustelua Tilaisuus päättyy

2 2 km 1.5 km 1 km 0.5 km

3

4

5 Tammelan yleissuunnitelma 2012, 3D malli (LSV)

6

7 Ajankohtaista Tammelassa 2016 Tammela 2.0 yhteistyöryhmä / avoin uusille jäsenille Tampereen raitiotie (Itsenäisyydenkatu) / suunnitteilla, kv päätös syksyllä 2016 Tampereen Asemakeskus / suunnittelu jatkuu yleissuunnitelmana 2016 Ratapihankatu, tavara asema, Morkun aukio, Luminary? / ak:sta rakentamiseen 2016 AseTuTa pysäköintiselvitys / valmistunut 2016 Tammelan liikenneverkkosuunnitelma / tekeillä 2016 Tammelan kunnallistekniikan ja hulevesien yleistarkastelu / alkaa keväällä 2016 Torin kunnostus ja toriparkki / selvityksiä , asemakaava Osmonpuiston itäosan kunnostus / toteutus 2016 Asemakaavat / kortteleiden asemakaavoja 2016 useita ml. TOAS Tammelan kulttuuriympäristötoteemi, maakuntamuseo / kesäkuu 2016 Tammelan liikennelauantai, Tammelantori la klo / Viiden tähden viikonloppu Tammelan historiaa kävellen su klo / Viiden tähden viikonloppu Tammelan liikenneselvityksen yleisötilaisuus 8 10/2016 Tammelan taloyhtiöillat: Kysy ja keskustele täydennysrakentamisesta , Puhutaan pihoista ja vesistäkin 6/2015, Saako naapurin tontille rakentaa? Entä omalle? 9 10/2016 Tammelan kaupunkisuunnittelukahvila 11/2016

8 Kaupungin esimerkkikohteita ja suunnitelukäytäntöjä KESKUSTAN JA TAMMELAN KORTTELISUUNNITELMAT Minna Seppänen, Arkkitehti, Keskustahanke

9 Tampereen keskustan korttelisuunnitelmat, tilanne 4/2016 Tekeillä Valmis, edennyt ak ja/tai rakentaminen Valmis

10 Tampereen keskustan korttelisuunnitelmat Tammela, tilanne 3/2016 valmis 10/ (LSV) valmis 6 / (B&M) valmis 6 / (Kontukoski) tekeillä osa, 281,282 (B&M)

11

12

13

14

15

16 KORTTELI 252 ks 2015

17

18 TAMMELAN KORTTELISUUNNITELMAT Talo/kiinteistöyhtiöt ja kaupunki Kaupungin kustannuksella Arkkitehtisuunnittelu Rakentamistalous Liikenne ja infra (Hulevedet) (Pihat) Kaupunki kannustaa Kaupunki mahdollistaa Omistajat päättävät Tulevaisuutta varten

19

20

21

22

23

24

25

26

27 Täydennysrakentamisen tärkeitä havaintoja Rakennusneuvos Jukka Terhonen Tammela 2.0 projekti

28 Vaikuttaminen Hanke on koko ajan yhtiön omissa käsissä Vaikutetaan omaan ympäristöön suunnittelua ja hankkeen kokoa ohjaamalla Samoja asioita ohjaamalla vaikutetaan hankkeen talouteen Hyvä suunnittelu ja visualisointi on erittäin tärkeää, kun hanketta viedään Ennakkovaikutelman ja lopputuloksen tulee olla samanlaiset Tammela 2.0 projekti Jukka Terhonen

29 Tavoitteet Käydään asiantuntijoiden ja suunnittelijoiden kanssa keskustelu hankkeen reunaehdoista ja tavoitteista Tavoitteena voi olla lisää pysäköintiä, miellyttävä ympäristö, oman yhtiön korjausraha, palvelurakentamista viereen jne. Usein tavoitteet syntyvät kompromissien kautta Tammela 2.0 projekti Jukka Terhonen

30 Toiminta Kaavoitus yhdessä kaupungin kanssa Hyvät havainnekuvat ja riittävä informointi taloyhtiössä ja naapureissa Mielellään haetaan naapureista kumppaneita kaavoitukseen. Kaupunki suosii yhteiskaavoitusta esimerkiksi koko korttelissa. Valmistellaan hyvät sopimukset yhtiön sisällä Rahoituksesta Päätöksenteosta Tuoton jaosta Tammela 2.0 projekti Jukka Terhonen

31 Yhteistyötahot Kaupunki on ykköskumppani. Rakentamisen ammattilainen. Rakennusliike, konsultti, rakennuttaja. Arkkitehti Kiinteistöjuristi kiinteistömuodostusta varten Sopimusjuristi kaikkiin sopimuksiin. Myös yhtiön sisällä tapahtuvaan sopimiseen Tammela 2.0 projekti Jukka Terhonen

32 Kannattavuuteen vaikuttavat asiat Tulevan rakennuspaikan sijainti Kaavoitettavan rakennusoikeuden määrä ja laatu Kaavoitettavan kohteen rakennustekniset ominaisuudet (monimuotoisuus, materiaalit, pysäköintinormi, liittymiset liikenteeseen jne.) Kaupungin kanssa tehtävän maankäyttösopimuksen sisältö. Tammela 2.0 projekti Jukka Terhonen

33 Aikataulu ja prosessin eteneminen 1. Aikaa kannattaa varata hyvään suunnitteluun, laajaan keskusteluun yhtiön sisällä ja naapureissa. Keskustelu kaupungin virkamiesten kanssa on tässä vaiheessa olennaisen tärkeää. Kun yhtiö on saanut mielestään hyvän suunnitelman ja kaavoittaja on näyttänyt vihreää, aloitetaan kaavaprosessi kaupungin ohjeiden mukaisesti. Tammela 2.0 projekti Jukka Terhonen

34 Aikataulu ja prosessin eteneminen 2. Kaavaprosessi vie lähes vuoden Kaavaprosessin aikana neuvotellaan maankäyttömaksusopimus, joka sitten hyväksytään samalla kuin kaavakin. Kaavan vahvistuttua tehdään kiinteistöjako ja uusi hanke erotetaan omalle tontilleen. Kun yhtiöllä on omistuksessaan uusi tontti ja sen rakennusoikeus, se voidaan myydä. Seuraava omistaja hakee sitten rakennusluvan ja rakentaa kohteen. Tammela 2.0 projekti Jukka Terhonen

35 Maankäyttömaksu Tämä on suurin yhtiölle syntyvä menoerä Maankäyttömaksu on kaupungille maksettava korvaus tontin arvon ja rakennusoikeuden lisääntymisestä. Kaupunki käyttää maksun yleensä infran parantamiseen kaupungissa. Täydennysrakentamisessa kaupunki alentaa maankäyttömaksua merkittävästi, jopa 85% alennus laskennalliseen. Tammela 2.0 projekti Jukka Terhonen

36 Hankkeen talous Hankkeen menot muodostuvat suunnittelun, juridiikan ja kaavoituksen menoista prosessin aikana, maankäyttömaksun takausmaksuista ja itse maankäyttömaksusta. Hankkeen tulot syntyvät rakennusoikeuden myynnistä. Rakennusoikeuden arvo vaihtelee alueittain ja tonteittain ja se kannattaa selvittää ammattilaisilla hankkeen alkuvaiheessa. Arvoa tarvitaan jo maankäyttösopimuksesta neuvoteltaessa. Tammela 2.0 projekti Jukka Terhonen

37 Talousesimerkki Yhtiö hakee kem2 lisärakennusoikeutta Menoja syntyy suunnittelusta, juridiikasta ja kaavasuunnittelusta esimerkiksi Käypä rakennusoikeuden hinta on 600 /kem2 eli 1,5 miljoonaa koko rakennusoikeudesta Kaupunki haluaa maankäyttökorvauksena 40% arvonnoususta. Täydennysrakentamisen kohteesta annetaan tässä tapauksessa alennusta 60%. Tammela 2.0 projekti Jukka Terhonen

38 Talousesimerkki Maankäyttösopimuskorvaus lasketaan niin, että ensin lasketaan käypä arvo, josta lasketaan 40 % kaupungille. Tässä tapauksessa siis tontin käypä arvo on 1,5 miljoonaa, jota alennetaan 60 %. Käytettävä maan arvonnousu on siis Maankäyttösopimuksen hinta on siis 40% * , eli Tammela 2.0 projekti Jukka Terhonen

39 Talousesimerkki Tulot yhtiölle Menot 1) Juoksevat menot ) Korvaus kaupungille Taloyhtiölle jää käytettäväksi 1,2 miljoonaa Tammela 2.0 projekti Jukka Terhonen

40 KIITOS! Tammela 2.0 projekti