KIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN Matti Kasso TALENTUM Helsinki 2010
Copyright 2010 Talentum Media Oy ja Matti Kasso Kansi: Lauri Karmila Taitto: NotePad ISBN 978-952-14-1409-1 Kariston Kirjapaino Oy Hämeenlinna 2010
pääpiirteittäin Alkusanat... V 1 Kiinteistöomaisuus... 1 2 Maanvuokrasopimus... 37 3 Kiinteistötoimitukset ja kiinteistön käyttö... 51 4 Kaavoitus ja rakentaminen... 95 5 Huoneenvuokrasopimus... 147 6 Kiinteistön kauppa... 171 7 Verotus... 255 8 Kiinteistön kaupasta päättäminen... 343 Lähteet... 413 Oikeustapaushakemisto... 417 Asiahakemisto... 421 VII
ALKUSANAT... V 1 KIINTEISTÖOMAISUUS... 1 1.1 Kiinteistöomaisuuden käsite... 1 1.2 Suora ja epäsuora kiinteistön hallintaoikeus... 2 1.3 Mikä on kiinteistö?... 3 1.4 Kiinteistöön kuuluva omaisuus... 5 1.5 Kiinteistön ja rakennuksen asiakirjat... 10 1.6 Kiinteistön käyttötarkoitus... 13 1.7 Kiinteistötietojärjestelmä... 14 1.8 Oikeudet ja velvoitteet... 16 1.9 Kiinteistökiinnitys ja panttioikeus kiinteistöön... 18 1.9.1 Kiinnitysmenettely... 18 1.9.2 Kiinteistöpanttioikeuden kohde... 21 1.9.3 Kiinnityksen hakeminen... 24 1.9.4 Kiinnityksen voimassaolo... 25 1.9.5 Etuoikeus... 26 1.9.6 Kolmannen asema... 27 1.9.7 Kiinnitysten muuttaminen... 27 1.10 Erityiset oikeudet... 28 1.11 Lakisääteiset panttioikeudet... 32 1.12 Kiinteistön omistusoikeuden kirjaaminen ja sen vaikutukset... 33 IX
2 MAANVUOKRASOPIMUS... 37 2.1 Kiinteistön käyttöoikeuden käsite... 37 2.2 Asiakirjat... 40 2.3 Maanvuokrasopimukseen sovellettava laki... 40 2.4 Maanvuokralain yleiset säännökset... 41 2.5 Kiinnitys ja panttioikeus... 43 2.6 Tontinvuokrasopimus... 45 2.7 Muun asuntoalueen vuokra... 47 2.8 Muut maanvuokrasopimukset... 48 2.9 Vuokraoikeuden ja kiinteistön vertailu... 49 3 KIINTEISTÖTOIMITUKSET JA KIINTEISTÖN KÄYTTÖ... 51 3.1 Kiinteistötoimitukset ja peruskäsitteet... 52 3.1.1 Lohkominen... 53 3.1.2 Halkominen... 60 3.1.3 Tilusvaihto... 62 3.1.4 Rasitteet... 62 3.1.5 Rakennusmaan järjestely... 66 3.1.6 Kiinteistönmääritys... 67 3.1.7 Vesijättö... 67 3.2 Vesioikeus... 70 3.2.1 Vesien käyttö... 70 3.2.2 Vesistö ja rakentaminen... 71 3.3 Yksityistie... 72 3.3.1 Mikä on yksityistie?... 72 3.3.2 Tieoikeus... 73 3.3.3 Tien ylläpito... 75 3.3.4 Yksityistien hallinto... 77 3.3.5 Tien kustannukset... 78 3.4 Ympäristö... 79 3.4.1 Jokamiehenoikeus... 79 3.4.2 Luonnonsuojelu... 80 3.4.3 Maa-aineksen ottaminen... 82 3.4.4 Ympäristönsuojelu ja ympäristövahinko... 83 3.4.5 Jätehuolto ja ympäristön pilaaminen... 84 3.4.6 Katujen kunnossapito... 87 3.4.7 Naapuruussuhteet... 88 X
3.5 Kiinteistön omistajan vastuu... 91 4 KAAVOITUS JA RAKENTAMINEN... 95 4.1 Sovellettavat lait... 95 4.2 Rakennusjärjestys... 97 4.3 Keskeisiä käsitteitä... 97 4.3.1 Rakennus... 98 4.3.2 Pinta-alakäsitteet... 100 4.3.3 Suunnittelutarvealue... 102 4.3.4 Kehittämisalue... 103 4.4 Kaavoitus... 105 4.4.1 Maakuntakaava... 108 4.4.2 Yleiskaava... 110 4.4.3 Asemakaava ja tonttijako... 113 4.4.4 Ranta-alueet... 122 4.5 Maan lunastaminen... 124 4.5.1 Alueen luovutus ja lunastus... 124 4.5.2 Korvaukset... 127 4.6 Rakentaminen... 129 4.6.1 Rakentamisen yleiset edellytykset... 130 4.6.2 Rakennuslupa... 131 4.6.3 Toimenpidelupa... 135 4.6.4 Maisematyölupa... 135 4.6.5 Luvan hakeminen... 136 4.6.6 Luvan voimassaolo... 137 4.6.7 Poikkeuslupa... 137 4.7 Rakennuksen purkaminen... 140 4.8 Rakennusrasite... 141 4.9 Muutoksenhaku... 143 4.10 Siirtymäsäännökset... 145 4.11 Rakennussuojelu... 146 5 HUONEENVUOKRASOPIMUS... 147 5.1 Sovellettavat lait... 148 5.2 Asuinhuoneiston vuokrasopimus... 149 5.2.1 Asuinhuoneiston vuokra-aika... 150 XI
5.2.2 Asuinhuoneiston luovutus ja vuokraoikeuden siirto... 152 5.2.3 Asuinhuoneiston jälleenvuokraus... 153 5.2.4 Asuinhuoneiston alivuokrasuhde... 154 5.2.5 Asuinhuoneiston vuokran suuruus... 155 5.2.6 Vuokranantajan vaihtuminen asuinhuoneistossa... 157 5.2.7 Asuinvuokrasopimuksen irtisanominen... 158 5.2.8 Asuinvuokrasuhteen purkaminen... 161 5.2.9 Asuinhuoneiston muuttopäivän siirtäminen... 162 5.3 Liikehuoneiston vuokrasopimus... 163 5.3.1 Liikehuoneiston vuokrasopimus ja vuokra-aika... 163 5.3.2 Liikehuoneiston vuokrasopimuksen siirto ja huoneiston luovutus... 164 5.3.3 Vuokranantajan vaihtuminen liikehuoneistossa... 165 5.3.4 Liikehuoneiston vuokran suuruus... 165 5.3.5 Liikehuoneiston vuokrasopimuksen irtisanominen... 167 5.3.6 Liikehuoneiston muuttopäivän siirto... 168 5.4 Indeksiehto... 168 6 KIINTEISTÖN KAUPPA... 171 6.1 Kuntotarkastukset... 172 6.2 Kiinteistökaupan rajoitukset... 177 6.2.1 Kunnan etuosto-oikeus... 177 6.2.2 Lunastus... 183 6.3 Kiinteistökaupan elementit... 185 6.3.1 Sovellettavat lait... 185 6.3.2 Määrämuoto... 186 6.3.3 Kaupanvahvistaja... 189 6.3.4 Vakuudet kiinteistökaupassa... 191 6.3.5 Tarjous kiinteistökaupassa... 194 6.3.6 Esisopimus... 196 6.3.7 Kauppakirja ja kaupan ehdot... 198 6.3.7.1 Lykkäävä ja purkava ehto... 198 XII
6.3.7.2 Kielletyt ehdot... 199 6.3.7.3 Sopimusvapauden rajoitukset... 200 6.3.7.4 Kauppakirjan sisältö... 201 6.3.8 Määräalan kauppa... 207 6.3.9 Kirjaamistoimet kaupan jälkeen... 210 6.3.9.1 Lainhuuto... 210 6.3.9.2 Kiinnitys... 216 6.3.9.3 Erityisen oikeuden kirjaaminen... 217 6.3.10 Kiinteistökaupan purkaminen... 218 6.3.11 Kiinteistön lahjoittaminen... 220 6.4 Vuokraoikeuden kauppa... 221 6.4.1 Tarjous vuokraoikeuden kaupassa... 222 6.4.2 Vakuudet vuokraoikeuden kaupassa... 222 6.4.3 Vuokraoikeuden kauppakirja ja kaupan ehdot... 223 6.4.4 Kirjaamistoimet vuokraoikeuden kaupan jälkeen... 223 6.5 Kiinteistökaupan virheet... 224 6.5.1 Sopimusehtojen täyttäminen... 225 6.5.2 Kaupanvastuu ja saannonmoite... 229 6.5.3 Virheet kiinteistön kaupassa... 231 6.5.3.1 Laatuvirhe... 231 6.5.3.2 Vallintavirhe... 239 6.5.3.3 Oikeudellinen virhe... 240 6.5.4 Ostajan selonottovelvollisuus... 241 6.5.5 Virheiden seuraamukset... 244 6.5.5.1 Kauppahinnan alennus... 245 6.5.5.2 Kaupan purkaminen... 246 6.5.5.3 Vahingonkorvaus... 248 6.5.6 Virheilmoitus... 250 6.5.7 Myyjänä elinkeinonharjoittaja... 252 6.6 Sopimuksen kohtuullistaminen... 253 7 VEROTUS... 255 7.1 Kiinteistövero... 256 7.2 Arvonlisävero... 261 7.2.1 Arvonlisäverollinen palvelun myynti... 263 XIII
7.2.2 Kiinteistön käyttöoikeuden arvonlisäverollinen luovutus... 263 7.2.3 Kiinteistön luovutus ja investoinnit... 267 7.3 Varainsiirtovero... 270 7.3.1 Yleisiä säännöksiä... 271 7.3.2 Kiinteistön luovutus... 276 7.3.3 Verollinen luovutus... 280 7.3.4 Veron määrä... 285 7.3.5 Kiinteistöön kuulumaton omaisuus... 285 7.3.6 Maksuvelvollisuus... 286 7.3.7 Maksuaika... 286 7.3.8 Viivästyskorotus... 287 7.3.9 Ensiasunnon ostaja... 288 7.3.10 Yritysmuotojen muutokset... 292 7.3.11 Muut poikkeukset... 293 7.3.12 Aikaisemmat luovutukset... 293 7.3.13 Rakennuksen luovutus... 294 7.4 Perintö- ja lahjavero... 294 7.4.1 Perintövero... 295 7.4.2 Lahjavero... 298 7.4.3 Perintö- ja lahjaveron määrääminen... 301 7.4.4 Muutoksenhaku... 302 7.4.5 Ennakkoratkaisu... 303 7.4.6 Huojennukset... 303 7.5 Tulovero... 303 7.5.1 Määritelmiä... 306 7.5.2 Verovelvollisuus... 307 7.5.3 Verotettavat pääomatulot... 309 7.5.4 Omaisuuden luovutusvoitot... 312 7.5.4.1 Luovutusvoiton laskeminen... 313 7.5.4.2 Oma asunto... 318 7.5.4.3 Muut poikkeukset... 328 7.5.5 Luovutustappio... 329 7.5.6 Korkovähennys... 330 7.5.7 Yritysmuotojen muutokset... 333 7.6 Elinkeinotulon verottaminen... 334 XIV
7.7 Verotuksen toimittaminen... 340 7.7.1 Sovellettava laki... 340 7.7.2 Verotusmenettely... 340 7.7.3 Ennakkoratkaisu ja ennakkotieto... 342 7.7.4 Muutoksenhaku... 342 8 KIINTEISTÖN KAUPASTA PÄÄTTÄMINEN... 343 8.1 Yksityishenkilöt... 344 8.1.1 Yhteisomistajat... 344 8.1.2 Aviopuolisot... 350 8.1.2.1 Puolisoiden omaisuussuhteet... 351 8.1.2.2 Omaisuuden vallintarajoitukset... 352 8.1.2.3 Vallintarajoitusten soveltaminen... 354 8.1.2.4 Puolisoiden väliset oikeustoimet... 356 8.1.2.5 Puolisoiden välinen ositus... 357 8.1.2.6 Vanhat avioliitot... 358 8.1.3 Kuolinpesä... 359 8.1.3.1 Pesän osakkaat... 361 8.1.3.2 Testamentti ja lakiosa... 365 8.1.3.3 Perunkirjoitus... 369 8.1.3.4 Kuolinpesän hallinto... 371 8.1.3.5 Perinnönjako... 372 8.1.4 Vajaavaltaiset... 374 8.1.4.1 Vajaavaltaisuus ja toimintakelpoisuuden rajoittaminen... 375 8.1.4.2 Edunvalvojan toimivalta... 376 8.2 Oikeushenkilöt... 380 8.2.1 Yhdistys... 380 8.2.2 Säätiö... 381 8.2.3 Henkilöyhtiöt... 382 8.2.4 Osakeyhtiö... 384 8.2.4.1 Osakeyhtiön hallinto ja päätöksenteko... 386 8.2.4.2 Osakeyhtiön muutokset... 388 8.2.4.3 Asunto-osakeyhtiö ja keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö... 388 8.2.5 Osuuskunta... 390 XV
8.3 Poikkeustilanteet... 391 8.3.1 Ulosmittaus ja turvaamistoimet... 391 8.3.2 Velkajärjestely... 397 8.3.3 Yrityssaneeraus... 400 8.3.4 Konkurssi... 400 8.3.5 Takaisinsaanti... 402 8.4 Valtuutus... 402 8.5 Sopimuksen pätemättömyys ja kohtuullisuus... 407 LÄHTEET... 413 OIKEUSTAPAUSHAKEMISTO... 417 ASIAHAKEMISTO... 421 XVI