Asunto- ja kiinteistöosakkeen. kauppa ja omistaminen. Matti Kasso

Asunto- ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen Matti Kasso TALENTUM Helsinki 2010

Copyright 2010 Talentum Media Oy ja Matti Kasso Kansi: Lauri Karmila Taitto: NotePad ISBN 978-952-14-1455-8 Kariston Kirjapaino Oy Hämeenlinna 2010

pääpiirteittäin Alkusanat... V 1 Kiinteistöosake... 1 2 Asunto-osake... 15 3 Huoneenvuokrasopimukset... 93 4 Rakentaminen... 179 5 Asunto-osakkeen kauppa... 189 6 Kiinteistöosakkeen kauppa... 291 7 Asumisen tukimuodot... 303 8 Verotus... 321 9 Osakkeen kaupasta päättäminen... 397 Kirjallisuus... 455 Oikeustapaushakemisto... 459 Hakemisto... 463 VII

ALKUSANAT... V 1 KIINTEISTÖOSAKE... 1 1.1 Kiinteistöosakeyhtiöt... 1 1.2 Sovellettavat lait... 5 1.3 Kiinteistöosakeyhtiön perustaminen... 7 1.4 Huoneisto ja käyttötarkoitus... 8 1.5 Osakkeen luovuttaminen ja luovutusrajoitukset... 9 2 ASUNTO-OSAKE... 15 2.1 Asunto-osakeyhtiön perustaminen... 17 2.1.1 Perustamisasiakirjat... 17 2.1.2 Yhtiöjärjestys... 18 2.1.3 Osakepääoma... 19 2.1.4 Rekisteröiminen... 20 2.2 Osake, huoneisto ja osakas... 21 2.2.1 Osakekirja... 21 2.2.2 Osakeluettelo... 24 2.2.3 Osakehuoneisto... 25 2.2.4 Osakkaan oikeuksien käyttäminen... 26 2.3 Huoneiston hallinta... 27 2.4 Osakkeenomistajan maksuvelvollisuus... 31 2.4.1 Yhtiövastike... 31 2.4.2 Uuden omistajan vastuu... 32 2.4.3 Vastikkeen käyttötarkoitus... 33 2.4.4 Vastikeperuste... 34 IX

2.5 Osakkeen luovuttaminen ja luovutusrajoitukset... 35 2.5.1 Oikeus luovuttaa osake... 35 2.5.2 Lunastuslauseke... 38 2.6 Asunto-osakeyhtiön hallinto ja päätöksenteko... 44 2.6.1 Yhtiökokous... 44 2.6.2 Päätökset kunnossapidosta ja uudistuksista... 49 2.6.3 Yhtiöjärjestyksen muuttaminen... 55 2.6.4 Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen... 57 2.6.5 Hallitus ja isännöitsijä... 61 2.6.6 Isännöitsijäntodistus... 63 2.6.7 Tilintarkastus ja toiminnantarkastus... 70 2.7 Kunnossapitovastuu ja huoneiston muutokset... 71 2.7.1 Osakkaan ja yhtiön kunnossapitovastuu... 71 2.7.2 Osakkaan oikeus tehdä muutoksia huoneistossa... 79 2.8 Pakkokeinot... 83 2.9 Osakeanti... 87 2.10 Erityistilanteita... 90 3 HUONEENVUOKRASOPIMUKSET... 93 3.1 Asuinhuoneisto... 93 3.1.1 Asuinhuoneiston vuokrasopimus... 94 3.1.2 Asuinhuoneiston käyttö ja kunnossapito... 97 3.1.3 Huoneiston luovutus toiselle... 101 3.1.4 Asuinhuoneiston vuokra ja sen tarkistaminen. 103 3.1.5 Vuokranantajan vaihtuminen... 109 3.1.6 Vuokraoikeuden siirto ja siirtyminen... 112 3.1.7 Asuinhuoneiston alivuokraus... 117 3.1.8 Asuinhuoneiston jälleenvuokraus ja työsuhdeasunnot... 118 3.1.9 Asuinvuokrasuhteen päättyminen... 124 3.2 Liikehuoneiston vuokrasopimus... 133 3.2.1 Liikehuoneiston vuokrasopimus... 134 3.2.2 Liikehuoneiston käyttö ja kunnossapito... 138 3.2.3 Liikehuoneiston luovutus toiselle... 142 3.2.4 Liikehuoneiston vuokra ja sen tarkistaminen.. 143 3.2.5 Vuokranantajan vaihtuminen... 150 X

3.2.6 Vuokraoikeuden siirto ja siirtyminen... 154 3.2.7 Liikehuoneiston alivuokraus... 159 3.2.8 Liikehuoneiston edelleenvuokraus... 161 3.2.9 Liikevuokrasuhteen päättyminen... 163 4 RAKENTAMINEN... 179 4.1 Keskeisiä käsitteitä... 179 4.2 Kaavoitus... 182 4.3 Rakennuslupa ja toimenpidelupa... 186 5 ASUNTO-OSAKKEEN KAUPPA... 189 5.1 Yleistä irtaimen kaupasta... 190 5.1.1 Sovellettava laki... 190 5.1.2 Tarjous ja sopimuksen syntyminen... 191 5.1.3 Käsiraha, vakiokorvaus ja varausmaksu... 196 5.1.4 Vakuudet osakekaupassa... 200 5.2 Kuntotarkastus... 206 5.3 Asiakirjat... 211 5.4 Uuden asunnon kauppa... 215 5.4.1 RS-järjestelmä ja rakentamisvaiheen suoja... 217 5.4.2 Rakentamista koskevat vakuudet... 224 5.4.3 Uuden asunnon kauppakirja... 228 5.4.4 Uuden asunnon kaupan jälkeen... 233 5.4.5 Sopimusehtojen täyttäminen uuden asunnon kaupassa... 235 5.4.6 Kaupan virheet uuden asunnon kaupassa... 238 5.4.7 Ostajan selonottovelvollisuus uuden asunnon kaupassa... 246 5.4.8 Virheilmoitus uuden asunnon kaupassa... 248 5.4.9 Virheen seuraamukset uuden asunnon kaupassa... 251 5.4.10 Ensimmäisen myyjän ja laitetoimittajan vastuu... 254 5.5 Käytetyn asunnon kauppa... 256 5.5.1 Tarjous käytetyn asunnon kaupassa... 257 5.5.2 Käytetyn asunnon kaupan ehdot... 259 5.5.3 Käytetyn asunnon kaupan jälkeen... 266 XI

5.5.4 Sopimusehtojen täyttäminen käytetyn asunnon kaupassa... 268 5.5.5 Kaupan virheet käytetyn asunnon kaupassa... 270 5.5.6 Ostajan selonottovelvollisuus käytetyn asunnon kaupassa... 280 5.5.7 Virheilmoitus käytetyn asunnon kaupassa... 282 5.5.8 Virheen seuraamukset käytetyn asunnon kaupassa... 283 5.6 Merkintäsopimus ja uusmerkintä... 287 5.7 Sopimuksen kohtuullistaminen... 288 6 KIINTEISTÖOSAKKEEN KAUPPA... 291 6.1 Sovellettava laki ja sopimuksen syntyminen... 291 6.2 Kiinteistöosakkeen kaupan ehdot... 293 6.3 Sopimusehtojen täyttäminen kiinteistöosakkeen kaupassa... 295 6.4 Kaupan virheet kiinteistöosakkeen kaupassa... 298 7 ASUMISEN TUKIMUODOT... 303 7.1 Hitas-järjestelmä... 303 7.2 Arava ja korkotuki... 306 7.2.1 Arava... 306 7.2.2 Korkotuki... 309 7.3 Asumisoikeusasunnot... 311 7.4 Asuntosäästöpalkkio... 313 7.5 Ensiasunnon korkotuki... 314 7.6 Omistusasuntojen valtiontakaus... 316 7.7 Asumistuki... 317 7.8 Taloyhtiöiden korkotuki... 317 7.9 Muut järjestelmät... 318 8 VEROTUS... 321 8.1 Kiinteistövero... 322 8.2 Varainsiirtovero... 325 8.2.1 Yleisiä säännöksiä... 326 8.2.2 Arvopaperien luovutus... 330 8.2.3 Veron määrä... 334 XII

8.2.4 Maksuvelvollisuus... 335 8.2.5 Maksuaika... 336 8.2.6 Ensiasunnon ostaja... 337 8.2.7 Ilmoitus... 339 8.3 Perintö- ja lahjavero... 340 8.3.1 Perintövero... 340 8.3.2 Lahjavero... 343 8.3.3 Perintö- ja lahjaveron määrääminen... 345 8.3.4 Muutoksenhaku ja huojennukset... 348 8.4 Tulovero... 348 8.4.1 Määritelmiä... 351 8.4.2 Verovelvollisuus... 352 8.4.3 Verotettavat pääomatulot... 354 8.4.4 Omaisuuden luovutusvoitot... 357 8.4.4.1 Luovutusvoiton laskeminen... 358 8.4.4.2 Oma asunto... 363 8.4.5 Luovutustappio... 372 8.4.6 Korkovähennys... 372 8.4.7 Yritysmuotojen muutokset... 376 8.4.8 Rahastoiminen ja asuintalovaraus... 377 8.5 Elinkeinotulon verottaminen... 378 8.6 Verotuksen toimittaminen... 384 8.7 Arvonlisävero... 387 8.7.1 Arvonlisäverollinen palvelun myynti... 388 8.7.2 Kiinteistön käyttöoikeuden arvonlisäverollinen luovutus... 389 8.7.3 Kiinteistön luovutus ja investoinnit... 393 9 OSAKKEEN KAUPASTA PÄÄTTÄMINEN... 397 9.1 Yksityishenkilöt... 397 9.1.1 Yhteisomistajat... 398 9.1.2 Aviopuolisot... 403 9.1.2.1 Omaisuuden vallintarajoitukset... 405 9.1.2.2 Puolisoiden välinen ositus... 408 9.1.3 Kuolinpesä... 410 9.1.3.1 Testamentti ja lakiosa... 414 9.1.3.2 Perunkirjoitus... 417 XIII

9.1.3.3 Kuolinpesän hallinto ja perinnönjako 419 9.1.4 Vajaavaltaiset... 422 9.2 Oikeushenkilöt... 428 9.3 Poikkeustilanteet... 432 9.3.1 Ulosmittaus ja turvaamistoimet... 432 9.3.2 Velkajärjestely... 437 9.3.3 Yrityssaneeraus... 440 9.3.4 Konkurssi... 441 9.3.5 Takaisinsaanti... 442 9.3.6 Pantin realisoiminen... 443 9.4 Valtuutus... 447 9.5 Sopimuksen pätemättömyys ja kohtuullisuus... 450 KIRJALLISUUS... 455 OIKEUSTAPAUSHAKEMISTO... 459 HAKEMISTO... 463 XIV