RANTA-ASEMAKAAVAN SELOSTUS 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot OULAISTEN KAUPUNGIN PIIPSJÄRVEN KYLÄN TILOJA SOUTULA 46:20 JA SURFIRANTA 46:12 KOSKEVA RANTA-ASEMAKAAVA Kaavan päiväys: 26.6.2012 Kuva Hannu Portti Kaavan laatija: Oulaisten kaupunki Tekninen palvelukeskus Pl 59, 86301 Oulainen Vireilletulopäivämäärä: 8.5.2012 Teknisen lautakunnan hyväksymispäivä: Kaupunginhallituksen hyväksymispäivä: Kaupunginvaltuuuston hyväksymispäivä:
1.2 Kaava-alueen sijainti Asemakaavoitettava alue sijaitsee Oulaisten kaupungissa Piipsjärven Rautiorannalla Hurnaslahden ranta-alueella. Kaava-alueen sijainti 1.3 Kaavan tarkoitus Tarkoituksena ja tavoitteena on laatia alueelle ranta-asemakaava, joka mahdollistaa puutarhamökkien rakentamisen laaditun puutarhakyläsuunnitelman ja osayleiskaavan mukaisesti. 1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista - osallistumis- ja arviointisuunnitelma - Puutarhakylän aluesuunnitelma - asemapiirustus - tontinkäyttöluonnos - havainnekuvat alueesta, 7 kpl - mökkien rakennuspiirustukset, mallit A,B ja C - rakennusten julkisivuvärimallit - puutarhakylän vesihuollon järjestäminen (kartta) 2. TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet
Kaupunginhallitus päätti kokouksessaan 31.8.2009 asettaa toimikunnan selvittämään mahdollisuutta perustaa siirtolapuutarha Oulaisiin. Toimikunnan työn tuloksena osayleiskaavaan varattiin siirtolapuutarhatoimintaa varten alue. Kaupunginhallitus päätti 22.8.2011 käynnistää siirtolapuutarhahankkeen ja velvoitti teknisen palvelukeskuksen laatimaan alueelle suunnitelman. Laadittu suunnitelma mahdollistaa 37 puutarhamökin rakentamisen. Pohjois- Pohjanmaan ELY-keskus edellytti ranta-asemakaavan laatimista alueelle ennen rakennuslupakäsittelyä. Kaupunginhallitus teki kokouksessaan 16.4.2012 ranta-asemakaavan laatimispäätöksen. Tekninen lautakunta hyväksyi kokouksessaan 3.5.2012 asemakaavaa koskevan osallistumis- ja arviointisuunnitelman sekä päätti samalla asettaa samaan aikaan OAS:n kanssa puutarhakyläsuunnitelman pohjalta laaditun ranta-asemakaavaluonnoksen laatimisvaiheen kuulemista varten nähtäväksi tekniseen palvelukeskukseen sekä kaupungin internetsivuille osoitteeseen www.oulainen.fi. Laatimisvaiheen kuulemisen aikana pyydetään ennakkolausunto rantaasemakaavaluonnoksesta Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskukselta ja museovirastolta. Ranta-asemakaavan vireilletulosta ja osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtävilläolosta sekä laatimisvaiheen kuulemisesta on ilmoitettu 8.5.202 julkaistulla kuulutuksella. Ranta-asemakaavaluonnos oli valmisteluvaiheen kuulemista varten nähtävillä 15.5. 4.6.2012 välisen ajan. Nähtävillöoloaikana pyydettiin ja saatiin Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskuksen lausunto kaavaluonnoksesta. Kirjallisia mielipiteitä osallisilta saatiin kolme kappaletta. Museoviraston lausunto saapui 18.6.2012. 2.2 Asemakaava Ranta-asemakaavalla mahdollistetaan siirtolapuutarhakylän perustaminen ja rakentaminen. Laaditun suunnitelman mukaan alueelle rakennettaisiin 37 puutarhamökkiä sekä yhteiskäyttöpihan alueelle huoltorakennus. Alueen autopaikat on osoitettu kahdelle erilliselle LPAkorttelialueelle. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Mikäli puutarhakylän rakennuspaikoista saadaan riittävästi ennakkovarauksia, alkaa alueen toteuttaminen vuoden 2013 aikana. 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Alue on viljelyskäytössä olevaa peltoa. Pelloista on voimassaoleva viljelysmaan vuokrasopimus, joka tullaan irtisanomaan suunnittelualueen osalta. Suunnittelualue rajoittuu voi-
massa olevan osayleiskaavan mukaiseen muinaismuistoalueeseen (SM), jonka mukaan niemessä sijaitsee kivikautinen asuinpaikka. Muinaismuistoalue on rajattu suunnittelualueen ulkopuolelle. Puustoa alueella ei muutamaa yksittäistä rantakoivua lukuun ottamatta ole. Suunnittelualueella ei sijaitse rakennuksia. Alueelle johtavan Niementien pohjoispuolella sijaitsee kaksi yksityisen omistamaa vakituisessa asuinkäytössä olevaa omakotitaloa. Sähkön alueelle toimittaa LNI-Verkko Oy. Vesihuollon hoitaa Oulaisten Vesiosuuskunta. Alueelle tullaan rakentamaan kaupungin toimesta jätevesiviemäri, joka liitetään Piipsjärvellä jo olemassa olevaan viemäriverkostoon. Alueelle johtaa olemassa oleva Niementie-niminen yksityistie. Suunnittelualueen sisäinen tieverkko, joka on merkitty kaavaluonnokseen ajoyhteydellä, rakennetaan kaupungin toimesta. 3.1.2 Luonnonympäristö Alue on perinteistä viljelymaisemaa. Mitään uhanalaisia kasvi- tai eläinlajeja alueella ei osayleiskaavatyön yhteydessä tehdyn selvityksen perusteella ole. 3.1.3 Maanomistus Suunnittelualue on Oulaisten kaupungin omistuksessa. 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Maakuntakaava Ympäristöministeriö on vahvistanut Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavan 17.2.2005 (päätös YM3/5222/2003). Maakuntakaavassa Piipsjärven alue on määritelty maaseutuasutuksen kannalta tärkeäksi kyläkeskukseksi sekä vähintään seudulliseksi virkistys- ja matkailukohteeksi.
Ote maakuntakaavasta 3.2.2 Yleiskaava Oulaisten kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 2.3.2011 15 Piipsjärvi-Lehtopään osayleiskaavan. Osayleiskaavassa suunnittelualue on merkitty palstaviljelyalueeksi (RP-1). Ote osayleiskaavasta 3.2.3 Pohjakartta Pohjakartta on kaavoitusmittauksen 1284/1999 mukainen ja vastaa tilannetta 17.4.2012. 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Kaupunginhallitus päätti kokouksessaan 31.8.2009 asettaa työryhmän selvittämään mahdollisuutta perustaa siirtolapuutarha Oulaisiin. Työryhmän työn tuloksena Piipsjärvi-Lehtopää osayleiskaavan on osoitettu siirtolapuutarhaa varten palstaviljelyalue (RP-1) kaupungin omistamalle maalle Niementien varteen Hurnaslahden rannalle.
Tekninen palvelukeskus on laatinut alueesta suunnitelman, jonka mukaan alueelle voitaisiin rakentaa 37 siirtolapuutarhamökkiä. Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskus on edellyttänyt rantaasemakaavan laatimista alueelle ennen rakentamista 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Kaupunginhallitus teki kokouksessaan 16.4.2012 ranta-asemakaavan laatimispäätöksen. Tekninen lautakunta hyväksyi kokouksessaan 3.5.2012 / 42 asemakaavaa koskevan osallistumis- ja arviointisuunnitelman sekä päätti samalla asettaa samaan aikaan OAS:n kanssa puutarhakyläsuunnitelman pohjalta laaditun ranta-asemakaavaluonnoksen laatimisvaiheen kuulemista varten nähtäväksi tekniseen palvelukeskukseen. Laatimisvaiheen kuulemisen aikana pyydettin ennakkolausunnot Pohjois-Pohjanmaan ELYkeskukselta ja museovirastolta ranta-asemakaavaluonnoksesta. Ranta-asemakaavan vireilletulosta ja osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtävilläolosta sekä laatimisvaiheen kuulemisesta on ilmoitettu 8.5.2012 julkaistulla kuulutuksella. Ranta-asemakaavaluonnos oli valmisteluvaiheen kuulemista varten nähtävillä 15.5. 4.6.2012 välisen ajan. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Alustavan tarkastelun perusteella osallisia ovat maanomistajan lisäksi lähialueen maanomistajat ja asukkaat sekä siirtolapuutarha-alueen tulevat käyttäjät. Osallisia ovat myös kaikki järven ympäristön maanomistajat ja asukkaat sekä käyttäjät, joiden asumiseen, työntekoon ja olemiseen kaavaratkaisulla voi olla vaikutusta. 4.3.2 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallisilla on mahdollisuus esittää mielipiteensä laatimisvaiheen kuulemisen aikana suullisesti tai kirjallisesti sekä kirjallisesti siinä vaiheessa kun kaavaehdotus on julkisesti nähtävillä. 4.3.3 Viranomaisyhteistyö Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskukselta sekä Pohjois-Pohjanmaan museolta pyydetään ennakkolausunnot kaavaluonnoksesta laatimisvaiheen kuulemisen aikana. Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskus on antanut pyydetyn lausunnon 31.5.2012. ELY-keskus on näkemyksenään esittänyt mm. viranomaisneuvottelun käymistä ennen kaavaehdotuksen asettamista julkisesti nähtäville.
Pohjois-Pohjanmaan museo on siirtänyt lausuntopyynnön museovirastolle. Museoviraston lausunto on saapunut 18.6.2012. Lausunnossaan museovirastolla ei ole huomautettavaa muilta osin, kuin että museovirasto puuttuu osallistumis- ja arviointisuunnitelman viranomaislistalta Lisäksi museovirasto ilmoittaa Pohjois-Pohjanmaan museon tekevän argeologisen tarkastuksen kaava-alueeseen rajoittuvalla muinaismuistoalueella alueen ulottuvuuden varmistamiseksi. Muilta osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa mainituilta viranomaisilta pyydetään lausunnot kaavaehdotuksesta virallisen nähtävilläolon aikana. Oulaisten kaupungin viemärilaitoksen kanssa on puutarhakylän aluesuunnitelman laatimisen yhteydessä pyydetty ehdotus alueen viemäröinnistä. 4.4 Asemakaavan tavoitteet 4.4.1 Ranta-asemakaavan tavoitteena on mahdollistaa puutarhahuviloiden (37 kpl) rakentaminen alueelle sekä puutarhakyläyhdistyksen perustaminen. 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Aluevaraukset 5.1.1 Korttelialueet Ranta-asemakaavalla muodostetaan 37 siirtolapuutarha-alueen rakennuspaikkaa (RP), joista 30:llä on rakennusoikeutta 64 k-m2 ja seitsemällä 52 k-m2. RP-alueen kokonaistehokkuusluku e= 0,17. Kerrosluku alueella on 1 ½ lukuun ottamatta viittä rakennuspaikkaa, joiden kerrosluku on I. Kyseisille rakennuspaikoille voidaan rakentaa yksikerroksisia puutarhahuviloita, joiden kattokaltevuuden täytyy olla kaavamääräyksen mukaisesti 20 (α=20 ) Kerroskorkeuden alentamisella ko. rakennuspaikoilla turvataan pohjoispuolella sijaitsevasta omakotitalosta näkymä järvelle. Korttelin 1 tonteille 1-8 ja 11-18 on rakennettava tyyppipiirustuksen A tai B mukainen rakennus kun taas korttelin 2 tonteille 1-8 ja korttelin 3 tonteille 4-11 voidaan rakentaa myös matalampi tyyppipiirustus C:n mukainen rakennus. Ajoneuvoliittymiä Niementien puolelta ei rakennuspaikoille sallita. Kaavamääräyksellä on määrätty alin rakentamiskorkeus, jonka mukaan rakennuksen lattiapinnan korkeuden tulee olla vähintään 1 metri tulvakorkeuden (N60-järjestelmässä +75,12) yläpuolella. Tulvakorkeus on mitattu keväällä 2012. Alueelle rakennettavat puutarhahuvilat on rakennettava tässä kaavaselostuksessa olevien tyyppipiirustusten mukaisesti. Rakennusten julkisivujen sekä värityksen on oltava ohjeiden mukainen. Rakennuspaikoille ei saa puutarhahuvilan lisäksi rakentaa muita rakennuksia tai rakennelmia. Myöskin mahdollisen kasvihuoneen enimmäiskoko on rajattu 7 m 2 ja korkeus enimmillään 2 m.
Alueen keskellä on yksi asumista palveleva yhteiskäyttöinen korttelialue (AH), jolla rakennusoikeutta on 20 k-m2, tehokkuusluku e= 0,03. Tontille on tarkoitus rakentaa varastorakennus, johon voidaan sijoittaa alueen yhteiset laitteet. Lisäksi kaavamääräys mahdollistaa vieraspysäköintiin tarkoitetun pysäköintialueen rakentamisen korttelialueelle. 5.1.2 Muut alueet Alueelle johtavan Niementien ja liittymän taso sekä yhteys kantatiehen tarkistetaan ja tarvittaessa kunnostetaan. Niementielle haetaan yksityistietoimitusta jolloin voidaan perustaa uusi tienhoitokunta ja kaupungin vastuut puutarhakylän maanomistajana määrittää. Alueen molemmissa laidoissa on autopaikkojen korttelialueet (LPA), joihin sijoitetaan RPalueiden autopaikat. Alueen sisäinen kulku järjestetään lähivirkistysalueelle merkityllä ajoyhteydellä (ajo). Ajoyhteys toimii myös pelastustienä, joten autojen pysäköinti tiealueelle on kielletty. Pysäköintukielto osoitetaan alueelle merkittävin liikennemerkein. Lähivirkistysalue (VL) on osoitettu yhteiskäyttöalueen merkinnällä /yk. Kaava-alueen keskelle ajoyhteyksien väliin jääville alueille voidaan rakentaa esim. yhteiset grillauspaikat. Piipsjärven ranta-alueelle voidaan rakentaa yhteinen venelaituri sekä uimapaikka. Yhteiskäyttöisen korttelialueen (AH) kohdalta on puistokaista rantaan, jolloin esim. veneiden kuljetus rantaan mahdollistuu. 5.2 Kaavan vaikutukset 5.2.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön ja liikenteseen Toteutuessaan puutarhakylä lisää liikennettä Niementiellä varsinkin kesäaikoina. 5.2.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Suunniteltu rakentaminen muuttaa luonnonympäristöä oleellisesti. Viljelyskäytössä oleva peltoalue muuttuu rakennetuksi puutarhakyläksi. Rakennettavat puutarhahuvilat liitetään yleiseen viemäriverkostoon, joten rakentaminen ei aiheuta jätevesipäästöjen osalta rasitusta luonnolle. 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat
Kaavaselostuksen liitteenä ovat Arkkitehtitoimisto Jorma Paloranta Oy:n laatimat havainnekuvat alueesta ( 7 kpl) sekä asemapiirros, jonka mukaisesti rakennukset on sijoitettava rakennuspaikoille. Myös tontinkäyttöluonnos on tämän selostuksen liiteasiakirjoissa. Arkkitehtitoimisto Jorma Paloranta Oy on myös laatinut tyyppikuvat ja rakentamistapaohjeiston värimalleineen alueen rakennuksista. 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Alueen koemarkkinointi on tarkoitus toteuttaa kesän 2012 aikana. Rakennuspaikat ovat varattavissa elokuusta 2012 lähtien. Mikäli varauksia tulee riittävästi, alueen tiestö ja kunnallistekniikka rakennetaan ja ensimmäiset puutarhahuvilat voidaan siten rakentaa vuoden 2013 kesällä. LIITTEET Asemakaavan seurantalomake Rakentamistapaohjeet