KOTKA RANTA-ASEMAKAAVA 50. KAUPUNGINOSA KAARNIEMI PITKÄSAARI RANTA-ASEMAKAAVAN SELOSTUSLUONNOS KAAVA NRO 0414 KAAVA NRO 0414 Kaupunkisuunnittelu vireille tulo 29.05.2015 kaupunkisuunnittelulautakunta kaupunginhallitus
2 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Ranta-asemakaava 50. kaupunginosa Kaarniemi Pitkäsaari Kotkan kaupunki Kaupunkisuunnittelu Kustaankatu 2, PL 114, 48101 Kotka Kaavan valmistelija: Marja Nevalainen kaavoitusinsinööri puh. 0400 687 902 marja.nevalainen @ kotka.fi 1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue on Pitkäsaari; noin 44 ha:n suuruinen saari, joka sijaitsee noin 500 metrin etäisyydellä mantereesta (Kaarniemi) Suomenlahden merialueella. 1.3 Kaavan tarkoitus Kaavahankkeen tavoitteena on pääosin lomarakentamiseen käytetyssä Pitkäsaaressa tutkia mahdollisuutta erityisesti kaupungin omistamilla maa-alueilla uusien lomarakennuspaikkojen muodostamiseen jo oleva lomarakentaminen, luontoarvot ja maisema huomioiden. 1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 1. sijaintikartta 2. ranta-asemakaavakartta 3. ranta-asemakaavamerkinnät ja määräykset 4. osallistumis- ja arviointisuunnitelma 5. asemakaavan seurantalomake 6. luontoselvitys 2014 2. TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Kaavahanke on käynnistetty Kotkan kaupunkisuunnittelun ja tilapalvelun (nykyisin toimitilahallinto) aloitteesta ja sisältyy 2014 2015 kaavoitusohjelmaan -ranta-asemakaavan vireille tulo 29.05.2015 -osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävänä 29.05. 26.06.2015 -ranta-asemakaavaluonnos nähtävänä -kaupunkisuunnittelulautakunta -kaavaehdotus julkisesti nähtävillä -kaupunginhallitus
3 2.2 Ranta-asemakaava Ranta-asemakaava koskee koko Pitkäsaarta ja siinä on osoitettu jo olevien lomarakennuspaikkojen lisäksi uusia lomarakennuspaikkoja. Saaren pohjoisetelä suuntainen rakentamaton alue jää rakentamattomaksi ja on merkitty maa- ja metsätalousalueeksi, jolla on ulkoilun ohjaamistarvetta. 2.3 Ranta-asemakaavan toteuttaminen Asemakaava mahdollistaa olevien lomarakennusten laajentamisen kaavan rakennusoikeuden puitteissa sekä uusien lomarakennusten rakentamisen rakennusluvalla ilman poikkeamislupaa. Kaupungin omistamien lomarakennuspaikkojen myynti voi alkaa ranta-asemakaavan saatua lainvoiman ja kiinteistönmuodostuksen valmistuttua. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue on saari, jossa vaihtelevat voimakkaat maastonmuodot, karut jäkäläkallioalueet, mehevät pienet lehtomaiset metsät ja hiekkapoukamat. Rantavyöhykkeellä on noin 40 loma-asunnon lisäksi yksi ympärivuotisessa käytössä oleva asuinrakennus pihapiireineen. 3.1.2 Luonnonympäristö Pitkäsaaren lomarakennusryhmistä huolimatta, saari on pysynyt pääosin luonnonmukaisena. Pihapiirien ulkopuolella on laajat vapaa-alueet, joita perinteisesti käytetään jokamiehenoikeudella kulkemiseen etelästä pohjoiseen ja idästä länteen. Kesällä 2014 kaupunki tilasi Pitkäsaaren luontoselvityksen Luontoselvitys Kotkansiiveltä (Petri Parkko). Kaakkois-Suomen Ely-keskuksen ylitarkastaja Tuula Tanskalta pyydettiin lausunto erityisen lepakkoselvityksen tarpeellisuudesta. Ylitarkastaja Tanskan mukaan Pitkäsaari on paikoin niin karu ja kallioinen ettei lepakkoselvitystä tarvinnut tehdä. Lepakkohavainnot tuli kuitenkin kirjata. Kaikki luontoselvityksessä todetut tavalla tai toisella arvokkaat luontokohteet on merkitty kaavakarttaan. Lepakoita ei havaittu. Luontoselvitys on ranta-asemakaavan selostuksen liitteenä. Maisema Pitkäsaaren korkeusasema vaihtelee voimakkaasti - tasosta +00 tasolle +22 m, joten se on voimakas elementti merimaisemassa kaikista ilmansuunnista. Saari näyttää paikoin melko karulta, koska saaren pohjois- ja eteläosia hallitsevat kallioalueet, mutta saaren sisäosissa on vehmaitakin lehtoalueita. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Rakennuskanta Pitkäsaaressa on noin 40 eri vuosikymmeninä rakennettua loma-asuntoa yhden ympärivuotisen asunnon lisäksi. Vanhimmat rakennukset ovat jopa 30- luvulta, uusimmat 90-luvulta.
4 Väestö/asuminen Kaava-alueella asuu väestörekisterin mukaan yksi henkilö. Palvelut Kaava-alueella ei ole peruspalveluiksi katsottavia palveluita. Liikenne Saareen kuljetaan yksityisin venein. Tekninen huolto Saaressa on kesävesijohto, joka johtaa useimmille kiinteistöille. 3.1.4 Maanomistus Kaava-alue on pääosin yksityisessä omistuksessa. Kotkan kaupunki omistaa saaressa kuusi kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu pinta-ala on noin 12,7 ha ja rantaviivaa noin 2 km. 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat ja päätökset Kaava-alueella on voimassa Kymenlaakson maakuntakaava; maaseutu ja luonto, joka on vahvistettu Ympäristöministeriössä 14.12.2010, Kymenlaakson energiavaihemaakuntakaava, joka on vahvistettu YM 10.4.2014 sekä Kymenlaakson maakuntakaava; kauppa ja merialue, joka on vahvistettu YM 26.11.2014. Suunnittelualueella ei maakuntakaavoissa ole aluemerkintää, vaan koko maakuntaa koskeva yleismääräys: Maankäytön suunnittelussa ja rakentamisessa on tulvariski otettava erityisesti huomioon Kymijoen tulvaherkillä alueilla. Rannikon ja saariston maankäytön suunnittelussa, rakentamisessa ja merkittävien yhteiskunnan toimintojen sijoittelussa on erityistä huomiota kiinnitettävä tulvariskeihin silloin kun maanpinnan korkeus on tason +3,0 metrin alapuolella. Myös muiden vesistöjen ranta-alueiden maankäytön suunnittelussa ja rakentamisessa on aina tarpeen ottaa huomioon vesistöjen tulvaherkkyys. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa tulee keskeisenä periaatteena vesistöjen läheisyydessä olla yhtenäisen rakentamattoman rantaviivan säästäminen.
5 KYMENLAAKSON MAAKUNTAKAAVA MAASEUTU JA LUONTO KYMENLAAKSON ENERGIAVAIHEMAAKUNTAKAAVA
6 KYMENLAAKSON KAUPPA JA MERIALUE MAAKUNTAKAAVA Kotkan yleiskaava on hyväksytty (kv) 19.3.1986 ja on vahvistettu saariston osalla YM 15.1.1988. Pitkäsaari kuuluu tähän vahvistettuun saariston osaan. Yleiskaavassa suunnittelualue on pääosin merkitty RA = LOMA- ASUNTOALUE. Tiiviin loma-asutuksen alue. Erityistä huomiota on kiinnitettävä rakentamisen sopeuttamiseen luontoon ja vanhoihin kyläympäristöihin. Suositukset: rakennuspaikan vähimmäiskoko ja etäisyys rantaviivasta voivat perustellusti poiketa rakennusjärjestyksen määräyksistä. Loma-asuntoja rakennettaessa tulee suosia niiden sijoittamista ryhmiin. Rantaviivaa tulisi mahdollisuuksien mukaan varata 10 m yhteisrantaista ja 50 m omarantaista rakennuspaikka kohti. Suositeltava rakennuspaikan vähimmäiskoko on 2000 m2. Pitkäsaaren kaakkoiskulma on yleiskaavassa merkitty SL3 = MAISEMAN- SUOJELUALUE. Rak.lain 135 :n nojalla suojeltava alue. Alueen kasvillisuus ja vesiolosuhteet on säilytettävä luonnontilassa, kuitenkin niin, että maiseman erityispiirteet huomioonottavat metsänhoitotoimet ovat mahdollisia. Alueella ei sallita rakentamista, kaivamista, louhimista, ojitusta tai muita näihin verrattavia toimenpiteitä. Ranta-asemakaava noudattaa pääpiirteissään edellä mainittuja Kotkan yleiskaavan tavoitteita.
7 KOTKAN YLEISKAAVA -voimassa oleva rakennusjärjestys on hyväksytty 14.11.2001 ja tullut voimaan 1.1.2002. -kaava-alue on kiinteistörekisterissä -pohjakartta on MRL muutoksen 323/2014 mukainen ja tarkistettu 06.10.2015. Pohjakartta perustuu N2000 korkeusjärjestelmään. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Suunnittelun tarve ja suunnittelun käynnistäminen Kaupunkisuunnittelu on käynnistänyt kaavahankkeen tilapalvelun aloitteesta. Kaupunkisuunnittelulautakunta on hyväksynyt kaavahankkeen kaavoitusohjelmaan 2014-15. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset -lähialueen asukkaat, kiinteistönomistajat ja kaikki ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa -Kaakkois-Suomen ELY-keskus -Kymenlaakson liitto -Museovirasto -Meri-Kymen luonto ry -Kotkan ympäristöseura ry
8 -Kymen Navigaattorit ry -Kotka-seura ry -Kymen Vesi Oy -Kotkan Energia Oy -Kymenlaakson Sähköverkko Oy -Elisa Oy -TeliaSonera Oy -Kotkan kaupungin asiantuntijaviranomaiset: kaupunkimittaus, Kotkan tekniset palvelut, Kotkan ympäristökeskus, rakennusvalvonta, Kymenlaakson pelastuslaitos 4.3.2 Vireille tulo Ranta-asemakaavahankkeen vireille tulosta 29.05.2015 ilmoitettiin osallisille kirjeitse ja lehti-ilmoituksella kaupunkilehti Ankkurissa. Vireille tulon yhteydessä tiedotettiin myös osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtävillä olosta 29.05. 26.06.2015 kaupunkisuunnittelun kaavoituksessa sekä www.kotka.fi. 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Oas Kaavahankkeen osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta antoivat lausunnon Kaakkois-Suomen Ely-keskus, Kymenlaakson Liitto, Kotkan tekniset palvelut, Kymenlaakson Sähköverkko Oy, Kymenlaakson pelastuslaitos. Ely-keskus edellytti oas:aan mainittavaksi myös Kymenlaakson energiavaihemaakuntakaavan sekä kauppa- ja merialue-maakuntakaavan sekä esitti tulvariskikorkeuden tarkentamista. Ely-keskuksen esittämät lisäykset on tehty osallistumis- ja arviointisuunnitelmaan. Kymenlaakson Liitto tarkensi suunnittelualueella voimassa olevien kolmen maakuntakaavan yleismääräyksen sisältöä. Määräys on lisätty osallistumis- ja arviointisuunnitelmaan. Kotkan tekniset palvelut esittää, että kaavaa laadittaessa pohditaan mahdollisuutta rakentaa vesihuolto Pitkäsaareen. Kymenlaakson pelastuslaitoksella eikä Kymenlaakson Sähköverkko Oy:llä ollut huomautettavaa kaavahankkeesta. Kirjallisen mielipiteen osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta jättivät Kiinteistöosakeyhtiö Karhulan Kaarniemen Lahdenranta, Mari ja Petri Sunila sekä Hannu Sunila, joiden kommentit eivät niinkään koskeneet osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa, vaan olivat esityksiä tulevan kaavaluonnoksen sisältöön ja Pitkäsaaren aktiviteetteihin. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta keskusteltiin puhelimitse ja kaavoitustoimistossa kymmenen Pitkäsaaren kiinteistönomistajan tai vuokramiehen kanssa. Luonnosvaiheen kuuleminen Asemakaavaehdotus julkisesti nähtävillä
9 4.4 Asemakaavan tavoitteet 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Kaavahanke on Kymenlaakson maakuntakaavojen sekä Kotkan yleiskaavan mukainen. Kunnan tavoitteet Kaupungin tavoitteena hankkeessa on, että kaupunki voisi luovuttaa rakentamiseen uusi lomarakennuspaikkoja Pitkäsaaren luontoon, maisemaan ja olevaan rakennuskantaan sopeutuen. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot Kaavaratkaisun vaihtoehdot rajoittuivat maanomistuksesta johtuen lähinnä kaavan rajaukseen. 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Kaikki vanhat rakennuspaikat on merkitty rakennuspaikoiksi myös rantaasemakaavassa ja uusien rakennuspaikkojen sijainti ja rajaus on pyritty suunnittelemaan maakuntakaavojen ja vahvistetun yleiskaavan määräyksiin ja suosituksiin perustuen. 5.1.1 Mitoitus Ranta-asemakaava-alueen kokonaispinta-ala on noin 44 ha. R-merkittyä aluetta on noin 19,7 ha, M-merkittyä aluetta noin 24,2 ha ja vesialuetta W noin 0,1 ha. Uusia rakennuspaikkoja on suunnittelualueelle osoitettu 12 kpl. Niistä seitsemän on Kotkan kaupungin omistamalla alueella, joista seitsemästä kolme on kokonaan nykyisin rakentamattomia, neljällä on entisen Karhulan kauppalan leirikeskuksen kevytrakenteisia vuokramökkejä. 5.3 Aluevaraukset 5.3.1 RA-1, -2 ja -3 -alueet Merkinnällä on osoitettu loma-asuntojen alueet. Luku kirjainyhdistelmän yhteydessä osoittaa kiinteistön/ohjeellisen tontin rakennuspaikkojen enimmäismäärän. Uuden rakennuspaikan pinta-alan tulee RA-alueella olla vähintään 2000 m2. Kullekin RA-merkityn alueen rakennuspaikalle saa rakentaa yhden lomaasunnon, yhden enintään 25k- m2:n vierasmajan, enintään 25 k-m2:n saunan ja talousrakennuksia, joiden yhteenlaskettu enimmäiskerrosala on 200 m2. Loma-asunto saa olla enintään 150 k-m2:n suuruinen.
10 Pitkäsaaren länsirannalla RA-1-merkityllä alueella sijaitsee yksi ympärivuotiseen asumiseen käytetty rakennus. Rakennus on kaavakarttaan rakennusalalle merkitty at = asuintalo. Kiinteistön rakennuksia voi laajentaa rakennusoikeuden puitteissa. 5.3.2 R-1-alue Merkinnällä on osoitettu loma-alue, jolle saa rakentaa loman- ja vapaaajanviettoa palvelevia rakennuksia yksityiseen tai yhteisöjen käyttöön. Yhden rakennuksen enimmäiskerrosala on 150 k-m2. R-merkityt alueet Uudisrakennusten tulee sopeutua maisemaan ja rakennuspaikan olevaan rakennuskantaan. Rakennusten pääasiallisena julkisivumateriaalina tulee käyttää puuta. Rakennusten ja rannan väliin tulee jättää tai istuttaa riittävä suojapuusto. Rakennukset tulee sijoittaa rakennuspaikoilleen luontevasti siten, ettei merkittäviä louhintoja tai maansiirtoja tarvitse tehdä. Rakennuspaikoille on rakennettava voimassa olevan lainsäädännön mukaiset vesihuoltoratkaisut. Tulvariski on huomioitu rakentamiskorkeusmääräyksenä. 5.3.3 MU Maa- ja metsätalousalue, jolla on erityistä ulkoilun ohjaamistarvetta. Kaavakarttaan on merkitty ohjeellisena polkuverkosto sekä pääosiltaan kesävesijohto. Vaikka MU-merkityt alueet jäävät nykyisten omistajiensa omistukseen, tulee alue jättää rakentamatta. 5.4 Kaavan vaikutukset ja ekologinen tarkastelu 5.4.1 Vaikutukset asutukseen Pitkäsaaressa on ainoastaan yksi ympärivuotisessa käytössä oleva rakennus, joten merkittäviä vaikutuksia asutukseen ei ole nähtävissä. 5.4.2 Vaikutukset luontoon, luonnonympäristöön ja maisemaan Mahdollisia vaikutuksia luonnonympäristöön on pyritty vähentämään rajaamalla rakentamisaluetta mahdollisimman suppeaksi ja merkitsemällä kaavakarttaan kaikki luontoselvityksessä tavalla tai toisella arvokkaiksi todetut luontokohteet ja jättämällä ne rakentamattomiksi. Vaikutuksia maisemaan pyritään vähentämään korostamalla puuston merkitystä rantamaisemassa ja ohjaamalla uudisrakennusten sijoittamista rakennuspaikoille siten, että vältetään tarpeeton maansiirto ja louhinta. Uudisrakennukset tulee sijoittaa vähintään 30 m etäisyydelle ja enintään 25 k-m2 saunarakennukset vähintään 15 m:n etäisyydelle keskivedenkorkeuden mukaisesta rantaviivasta. 5.4.3 Vaikutukset muinaismuistoihin Museoviraston muinaismuistorekisteriin on vuonna 2014 lisätty yksityishenkilön ilmoittama muinaismuistoepäily. Pitkäsaaren itäpuolen vesialueelta oli löydetty noin 40 cm pitkä laudankappale, jonka arvellaan olevan muinaismuisto. Kaava ei ulotu Pitkäsaaren itäpuolella vesialueelle, joten kaavan ei voida katsoa aiheuttavan uhkaa muinaismuistolle.
11 5.4.4 Ekologinen tarkastelu Kestävien energiaratkaisujen mahdollistaminen alueella voi toteutua erinomaisesti, koska lomarakennuksissa on erittäin hyvä mahdollisuus toteuttaa uusiutuvan energian ratkaisuja. Pitkäsaaressa on jo muutama pientuulivoimala sekä aurinkopaneeleja. 5.5 Ympäristön häiriötekijät Saaressa ei ole ympäristön häiriötekijöitä. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Kaupunki voi käynnistää kaavan tavoitteena olleen uusien rakennuspaikkojen myynnin kun kaava on saanut lainvoiman ja kiinteistönmuodostus on valmis. Kotkassa 07.03.2016 Marja Nevalainen kaavoitusinsinööri Ak041407032016