Kaupunginhallitus 47 17.02.2014 MRL 171 :n mukainen poikkeaminen / kalajoen Kristillinen Opisto (perustettavan yhtiön lukuun) 58/10.03.00/2014 Khall 47 (Valmistelija: rakennustarkastaja Jouko Lehikoinen) Rakennushanke: Päiväkoti 490 kerrosneliömetriä. Rakennuspaikka: Kylä: Pohjankylä Tila: Pajula RN:o 10:7 Rakennuspaikan pinta-ala on 1.402 m² Kalajoen Kristillisen Opiston kannatusyhdistys hakee perustettavan yhtiön lukuun poikkeamista ase ma kaavan käyttötarkoituksesta Kalajoen keskustas sa. Hankkeessa on tarkoitus toteuttaa päiväkoti. Päiväkotihanke on Kristillisen Opiston ja kaupungin yh teinen hanke. Kiinteistöosakeyhtiön (Kiinteistö Oy Kasarmintien Päiväkoti) perustamisesta on päätetty kaupunginhallituksessa 3.2.2014 34. Päivä kodin laajuus on 53 lapsen yksikkö. Rakennuksen kerrosala on 490 m² ja kerrosluku yksi. Rakennus on tiilirakenteinen, harjakattoinen U-mallinen rakennus, jonka oikea siipi sijoittuu Kasarmitien suuntaisesti. Sisäpihalle sijoittuvat pihatoiminnot. Hakemuksen mukaan asemakaavan mukainen rakennusoikeus ei ylity. Tontin pinta-alasta määritelty 33 %:n rakentami seen osoitettu ala (462 m²) ylittyy vähäisesti (28 m²). Päiväkodin sijoittamisella Kristillisen opiston yhteyteen tavoitellaan synergiaetuja. Päiväkoti tarjoaa harjoittelupaikkoja samassa pihapiirissä opiskeleville Kristillisen opiston opiskelijoille. Opisto ja päiväkoti voivat hyödyntää samoja opetuskeittiö-, kokoontumis-, piha- ja salitiloja. Kristillisen opiston ympäristö ja pihapiiri ovat idyllisiä. Kolme muuta päiväkotia sijoittuu alle 700 m:n etäisyydelle hankealueesta. Kaupungin kasvusuunnat ja lapsiperheet huomioon ottaen hanke sijoittuu keskeisesti. Kaavallinen tilanne: Yleiskaava Alueella on voimassa Kirkonseudun oikeusvaikutukseton osayleiskaava (1993). Kaavassa hankealue sijoittuu julkisten palvelujen ja hallinnon alueelle (PY). Alue on varattu pääasiassa kunnan, valtion ja seurakuntien palveluille ja hallinnolle. Keskustan osayleiskaavamuutos on käynnissä. Kaavaluonnos tulee tavoitteellisesti nähtäville keväällä 2014. Asemakaava Hankealueelle on vuonna 2000 hyväksytty rakennuskaavan muutos (Kanta-alue, Merenoja, Plassi ja Etelänkylä). Kaavassa tontti on esitetty asuinliikerakentamisen mahdollistavalla kaavamerkinnällä. Hankealueen tonttia ympäröi asemakaavassa opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialue (YO). Tontilla toimii Kalajoen Kristillinen Kansanopisto. Tontin suurin sallittu kerrosluku on II ja tehokkuusluku 0,4. Tontin pinta-ala on 1402 m² ja rakennusoikeutta tontilla on 560,8 k-m². Kaavassa on määritelty, että 33% (462 m²) tontin pinta-alasta saa käyttää rakentamiseen. Kalajoen kaupunki on käynnistänyt asemakaavamuutoksen kaupunkikeskustan
kortteleiden osalta. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on nähtävillä 30.1. 21.2.2014. Päiväkotihankkeen viereiseen kortteliin tutkitaan kauppakeskuksen osoittamista. Pääpaino asemakaavamuutoksessa on kaupan kortteleiden tutkiminen. Suojellut rakennukset Tontilla sijaitseva Honkakarin talo on suojeltu asemakaavan merkin nällä sr-3: Rakennustaiteellisesti ja taajamakuvan säilymisen kan nalta tärkeä rakennus. Ra kennuslain 135 :n 1 momentin nojalla määrätään että rakennusta ei saa purkaa ilman rakennuslautakunnan lupaa. Lautakunta voi myöntää luvan vain, jos purkamiseen on pakottava syy. Rakennus on korjaus- tai muutostöiden yh teydessä korjattava rakennuksen tyyliin soveltuvalla tavalla. Kaavan rat kaisua on perusteltu sillä, että rakennus rajaa kauniisti katutilaa. Rakennus on 1936 valmistunut kaksikerroksinen rapattu puurakenteinen asuin- ja lii kerakennus. Rakennus on uusittu vuonna 1962. Rakennuksen julkisivut ovat selvästi klassistiset. Liitteenä on kuva rakennuksesta. Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskus on myöntänyt luvan Honkakarin talon purkamiseksi 17.1.2013. Lupa on myönnetty sillä ehdolla, että uudisrakennus on kerrosalaltaan, kerrosluvultaan ja arkkitehtuuriltaan paikalle sopiva. Samansisältöisellä ehdolla Kalajoen kaupunki on puoltanut purkamista. Kasarmintien varressa on kaksi muuta asemakaavan sr-3 merkin nällä suojeltua rakennusta, Tyynelä ja Laitala. Tyynelä, joka sijaitsee lähinnä Honkakarin Taloa Kynätien risteyksessä, on rakennettu 1890. Rakennuksessa on ollut kauppa- ja pankkitoimintaa, ja se toi mii nykyään Kalajoen Kristillisen opiston luokkatiloina sekä asuin huoneina. Laitalan suuri kulmarakennus on rakennus on rakennettu todennäköisesti 1880-luvulla, ja se on toiminut kestikievarina ja liike talona sekä kasarmina 1915-1918 Poikkeamispäätöksen tarpeellisuus: Poikkeaminen kos kee tontin 1006/2 käyttötarkoituksen muutosta asuin-, liike-, ja toi misto ra ken nusten korttelialueesta (AL) päiväkoti toimin noiksi. Poikkeamisen edellytykset: Poikkeamisen edellytykset MRL:n 172 :n mukaisesti ovat: 1. Poikkeaminen ei saa aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavoituksen toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. 2. Poikkeaminen ei saa vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista. 3. Poikkeaminen ei saa vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. 4. Poikkeusta ei saa myöntää, jos se johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Naapureiden kuuleminen: Kalajoen ympäristölautakunta on kuullut naapureita ilmoituksella 23.1.2014 Kalajokiseutu lehdessä ja ilmoituksella kaupungin ilmoitustau lulla ja kaupungin www-sivuilla 23.1.- 6.2.2014. Huomautusta ei ole jä tetty. Selvitykset: ELY:n purkuluvan ehtojen vuoksi on järjestetty maastokäynti 30.1.2014. Maastokäyntiin osallistuivat hankkeen eri tahot ja suun nittelija sekä ELYkeskukselta arkkitehti Liisa Ranto-Oikari. Maasto katselmuksen seurauksena rakennuksen julkisivuja on muutettu vastaamaan paremmin poikkeami-
sen ehtoja. Rakennuksen julkisivu jen aukotusta on muutettu symmetrisemmäksi. Kadulle näkyvät julki sivut ovat punatiiltä. Kaavoittajan lausunto: Päiväkodin toimitilojen suunnittelun RT-säännöksissä annettujen oh jeiden mu kaan tonttialaa olisi kaikkiaan varattava 50 70 m² lasta kohden, mikä 53 lapsen päiväkodin hankkeessa tarkoittaisi 2650 m²:n tonttia. Hankkeen 1401 m²:n tontti vastaa noin 55 % alimmasta tavoitekoosta. Tämä näkyy erityisesti pihan leikkitilo jen pienuutena. Leikkialuetta ei suunnitelmien asemapiirroksessa voida esittää vie reiseen Jussi Kurikkalan puistoon, vaikka se käytännössä lähileikkipuistona toimisikin. Puiston läpi kulkee yleinen virkistysreitti, jota ei voida katkaista aidatulla leikkialueella. Puisto vaatinee lisäleikkivälineitä, koska sitä ei ole suunniteltu suuren lapsimäärän käyttöön tai kaikenikäisille lapsille. Tontti sijoittuu Kasarmitien sekä Kalajoen pääkadun Kalajoentien risteyksen viereen. Kalajoentietä ajaa nykytilanteessa noin 6000 moottoriajoneuvoa vuorokaudessa (Kalajoen liikenneturvallisuussuunnitelma 2003). Kauppakorttelien asemakaavan muutoksen toteutuessa hankealueen Kasarmitien vastakkaiselle puolelle sijoittuu kauppakeskus pysäköintialueineen. Tällä hetkellä matkahuollon linja-autoliikenne ajaa Kasarmitietä ja liittymä linja-autoasemalle on samalla kohtaa päiväkotihankkeen sijaintia. Matkahuollon linja-auto- ja muun liikenteen osalta ei lukumäärätietoja ole. Voidaan olettaa, että linja-autoja liikkuu noin 10 20 vuorokaudessa. Tämän lisäksi matkahuoltoon liittyy ajoneuvojen saattoliikennettä ja raskaampaa liikennettä. Liikennöinti hanketontille on osoitettu Kynätien kautta ja poistuminen tontin vierestä Kasarmintielle. Hanke kasvattaa itsessäänkin alueen liikennemääriä erityisesti vilkkaan liikenteen ajanjaksoina ennen ja jälkeen työpäivän. Liikenneyhteyksien osalta Kynätien tulisi riittää tontille ja tontilta ajoon. Kevyen liikenteen yhteys voidaan osoittaa tontin vierestä. Tällä mahdollistetaan lisäksi pihatilojen kasvattaminen esimerkiksi viereisen rakennuksen pihatilojen kanssa samaan yhteyteen. Tämä ei estä pelastusliikenteen ratkaisua. Kaavassa tullaan pohtimaan liittymäkiellon osoittamista. Suunnitelmissa on esitetty, että päiväkodin käyttöön osoitetaan pysäköintialuetta Kristillisen Opiston alueelta, purettavaksi tarkoitetun kappelin ympäristöstä. Tällä hetkellä pysäköintialuetta ei kuitenkaan ole riittävästi, ja Kasarmintien varren yritysten asiakaspysäköinninpaikat ovat usein täynnä. Päiväkotihankkeen toteutuessa saattoliikennettä varten on oltava osoitettuna riittävät parkkialueet Kristillisen Opiston tontilla. Portti piha-alueelta pelastustielle tulisi poistaa tai siirtää kauemmas Kasarmitieltä. Kauppakeskuskorttelin toteuttamisen ja keskustan muiden hankkeiden rakentamisen aikana sekä normaalissakin tilanteessa aiheutuu rakentamisesta ja liikenteestä melua ja pölyä. Piha-aidalla voidaan rajata melua ulkotiloista. Pihaistutuksilla on suuri merkitys viihtyisyyden kannalta aidalla rajatulla piha-alueella. Rakennuksen osalta rakennuslupavaiheessa esitetään melusuojausta riittävillä seinä- ja ikkunarakenteilla. Kauppakorttelin kaavanmuutoksen yhteydessä tullaan huomioimaan päiväkodin hanke. Käyttötarkoitukseltaan päiväkoti sopii hyvin opiston yhteyteen. Päiväkoti voi hyvin sijoittua ydinkeskustaan. Sijoittuminen vaatii huomiointia suunnittelun yhteydessä. Poikkeaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavoituksen toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Poikkeaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista. Honkakarin talon purkamiselle on saatu poikkeuslupa ELY-keskukselta ja heidän kanssaan on neuvoteltu poikkeamisen ehtojen täyttymises-
tä päiväkotihankkeeseen liittyen. Muita Kasarmintien varren suojeltuja rakennuksia (Laitala ja Tyynelä) ylläpidetään ja kunnostetaan edelleen. Poikkeaminen ei vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeus ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai aiheuta merkittäviä ympäristö- tai muita vaikutuksia. Puollan poikkeamista edellyttäen, 1) että piha-aita toteutetaan umpinaisena ja katujulkisivuun sopivana ainakin Kasarmitiehen vastaavalta osalta melu- ja pölyhaittojen estämiseksi, 2) että ajoneuvoliikenne tontille ja tontilta pois osoitetaan liikenneturvallisuuden, alueen liikennejärjestelyjen selkeyden ja piha-alueen muodostumisen vuoksi Kynätien kautta, 3) että ennen päiväkodin käyttöönottoa Kristillisen Opiston tontilla on käytettävissä riittävä määrä pysäköintialuetta päiväkodin tarpeisiin, 4) että Kasarmitien puoleista katujulkisivua rytmitetään tai elävöite tään rappauksella, puupaneloinnilla, värityksellä tai niiden yhdistel mil lä. Poikkeamisluvan päätäntä: Asemakaavan käyttötarkoituksesta poikkeamisesta päättää Kalajoen kaupunki maankäyttö- ja rakennuslain 171 :n mukaisesti. Karttaote sekä asemapiirros ovat pöytäkirjan liitteenä. Rakennustarkastaja (jl): Rakennustarkastaja esittää kaupunginhallitukselle, että Kalajoen Kristillisen Opiston /perustettavan yhtiön poik keus lu pa ha ke muk seen suostutaan, kos ka poik kea mi nen: - ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. - ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista. - ei vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. - ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia Ennen rakennusluvan myöntämistä on huomioitava seuraavat kaavoittajan lausunnossa olevat asiat: 1) että piha-aita toteutetaan umpinaisena ja katujulkisivuun sopivana ainakin Kasarmitiehen vastaavalta osalta melu- ja pölyhaittojen estämiseksi, 2) että ajoneuvoliikenne tontille ja tontilta pois osoitetaan liikenneturvallisuuden, alueen liikennejärjestelyjen selkeyden ja piha-alueen muodostumisen vuoksi Kynätien kautta, 3) että ennen päiväkodin käyttöönottoa Kristillisen Opiston tontilla on käytettävissä riittävä määrä pysäköintialuetta päiväkodin tarpeisiin, 4) että Kasarmitien puoleista katujulkisivua rytmitetään tai elävöite tään rappauksella, puupaneloinnilla, värityksellä tai niiden yhdistel mil lä Hakemus täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 172 :ssä poikkeamiselle asetetut edellytykset. Kaupunginjohtaja: Kaupunginhallitus hyväksyy rakennustarkastajan esi tyk sen. Tä mä lu pa on voimassa yhden vuoden päätöksen antopäivästä lu kien. Tä nä ai kana ennen minkäänlaiseen rakennustoimenpiteeseen ryh ty mistä hank keelle on haettava rakennuslupa. Tämä päätös annetaan jul ki panon jäl keen.
Kaupunginhallitus: Päätösesitys hyväksyttiin yksimielisesti.