Nivala - Haapajärven seutukunta Pajatie 5, 85500 NIVALA www.nivala-haapajarvi.fi

TOIMITILOJEN YLLÄPIDON ORGANISOINTI YLIKUNNALLISESTI NIVALA-HAAPAJÄRVEN SEUTUKUNNASSA Teknisen toimen selvitysmies Heikki Salonsaari Puh 044 445 7009 heikki.salonsaari@nivala-haapajarvi.fi Nivala - Haapajärven seutukunta Pajatie 5, 85500 NIVALA www.nivala-haapajarvi.fi

2

3 SISÄLLYSLUETTELO ESIPUHE... 5 KÄSITTEET... 7 1. TOIMEKSIANTO... 11 2. SOPIMUS KUNTIEN TEKNISTEN TOIMIEN YHTEISTYÖSTÄ NIVALA-HAAPAJÄRVEN SEUTUKUNNASSA... 12 2.1 SOPIMUKSEN KESKEINEN SISÄLTÖ... 12 2.2 SOPIMUKSEN KÄSITTELY SEUTUKUNNAN KUNNISSA... 13 3. KIINTEISTÖJEN YLLÄPITO KUNNISSA... 14 3.1 TOIMITILOJEN OMISTUS... 14 3.2 TOIMITILAT VAIN KÄYTTÖÄ VARTEN... 14 3.3 TOIMITILOJEN YLLÄPIDON KUSTANNUKSET... 15 3.3.1 Kiinteistön elinkaari ja elinkaarikustannukset... 15 3.3.2 Korjausvelka... 17 3.3.3 Ylläpitokustannusten jakauma... 19 3.4 TOIMITILOJEN YLLÄPIDON ORGANISOINTI... 20 3.4.1 Toimitilojen ylläpito-organisaatiot... 20 3.4.2 Vammalan kaupungin kiinteistöliikelaitos... 21 3.4.3 Laihian kunnan kiinteistönhoito... 26 3.4.4 Jyväskylän Total Kiinteistöpalvelu... 28 3.4.5 Kymenlaakson sairaanhoitopiirin Kastek Kiinteistöt Oy... 31 4. LÄHTÖTILANNE NIVALA-HAAPAJÄRVEN SEUTUKUNNASSA... 34 4.1 NIVALA HAAPAJÄRVEN SEUTUKUNNAN KUNTIEN TOIMITILAT... 34 4.2 KIINTEISTÖJEN YLLÄPIDON KUSTANNUKSET JA HENKILÖSTÖRESURSSIT... 36 4.3 KUNTAKOHTAISET KIINTEISTÖJEN YLLÄPIDON ORGANISAATIOT... 37 4.3.1 Haapajärven kaupungin tilahallinto... 37 4.3.2 Kärsämäen kunnan tilahallinto... 39 4.3.3 Nivalan kaupungin tilahallinto... 41 4.3.4 Pyhäjärven kaupungin tilahallinto... 43 4.3.5 Reisjärven kunnan tilahallinto... 45 5. LAINSÄÄDÄNNÖN ANTAMAT MAHDOLLISUUDET KUNTIEN YHTEISTYÖLLE... 48 5.1 KUNTIEN YHTEISTOIMINNAN LAINSÄÄDÄNNÖLLINEN TAUSTA... 48 5.2 KUNTIEN YHTEISTYÖ JA HANKINTALAKI... 49 5.3 NYKYISEN LAINSÄÄDÄNNÖN MAHDOLLISTAMAT TOIMINTAMALLIT... 51 6. TILAPALVELUIDEN ALUEELLINEN ORGANISOINTI JA TOIMINNAN MITOITUS... 53 6.1 YLIKUNNALLISEN OPERATIIVISEN TOIMINNAN ORGANISOINTI... 53 6.2 YLLÄPITOPALVELUT... 55 6.2.1 Kiinteistönhoidon mitoitus... 55 6.2.2 Kiinteistönhoidon kuntakohtaiset resurssit ja resursointi ylikunnallisessa organisaatiossa... 56 6.2.3 Päivystyksen ja varallaolon järjestäminen... 59 6.3 YLLÄPITOKORJAUKSET JA PERUSKORJAUKSET... 59 6.4 PUHTAUSPALVELUT... 59 7. YLIKUNNALLISEN KIINTEISTÖNHOIDON HALLINNOLLISET VAIHTOEHDOT... 62 7.1 ASETETUT REUNAEHDOT...62 7.2 SEUTUKUNTAMALLI... 62 7.2.1 Lainsäädäntö... 62 7.2.2 Seutukunnan liikelaitos... 63 7.3 KUNTAYHTYMÄ... 71 7.3.1 Lainsäädäntö... 71 7.3.2 Tilapalveluiden kuntayhtymä... 72 7.4 OSAKEYHTIÖ... 75 7.4.1 Lainsäädäntö... 75 7.4.2 Tilapalveluiden osakeyhtiö... 76

4 7.5 VERKOSTOMALLI... 79 7.5.1 Lainsäädäntö... 79 7.5.2 Kuntien väliseen sopimukseen perustuva yhteistyö... 79 8. EHDOTUS TILAPALVELUIDEN JÄRJESTÄMISEKSI YLIKUNNALLISENA NIVALA- HAAPAJÄRVEN SEUTUKUNNASSA... 85 8.1 VAIHTOEHTOJEN VERTAILU... 85 8.2 EHDOTUS TOIMINTAMALLIKSI... 90 8.2.1 Toimintamallin valinnan perustelut... 90 8.2.2 Nivala-Haapajärven seudun ylikunnallinen tilapalveluiden kuntayhtymä... 90 8.3 ARVIO YLIKUNNALLISEN ORGANISAATION VAIKUTUKSISTA TOIMINTAAN JA TALOUTEEN... 93 9. TULEVAISUUDEN VISOITA... 97 9.1 OMISTAJAOHJAUKSEN JÄRJESTÄMINEN... 97 9.2 ORGANISAATION KEHITTÄMINEN... 98 9.3 KIINTEISTÖISTÄ LUOPUMINEN... 100 LIITTEET... 101

5 ESIPUHE Seutuyhteistyö, kuntien välinen yhteistyö tai ylikunnallinen toiminta ovat tulevaisuuden toimintamalleja. Toiminnan nimellä ei ole merkitystä. Tosiasia on kuitenkin, että kuntien on palveluita tuottaessaan tehtävä entistä enemmän yhteistyötä selvitäkseen tulevaisuuden haasteista. Myöskään alueemme kunnista yksikään ei pysty vastaamaan tulevaisuuden haasteisiin yksinään. Tätä näkemystä vasten myös kiinteistöjen ylläpidon kehittäminen ylikunnallisena toimintana on perusteltua. Yksi suurista tulevaisuuden haasteista on kuntien henkilöstön eläköityminen, joka kiihtyy seuraavan kymmenen vuoden aikana. Seutukunnan teknisestä henkilöstöstä eläkkeelle jää lähes 40 % vuoteen 2015 mennessä. Alueemme kuntien on tulevaisuudessa entistä vaikeampaa saada yksinään palkattua tilalle uutta henkilökuntaa. Yhteistyö antaa mahdollisuuden taittaa kustannuskehityksen kasvu. Yhteistyö vaikuttaa positiivisesti palvelutasoon ilman lisäresursseja. Yhteistyö mahdollistaa mm. työntekijöiden erikoistumisen ja alueen kuntien kiinteistöhoitohenkilöstön ammattitaidon tuomisen jokaisen kunnan käyttöön. Yhteistyön avulla on myös mahdollista kehittää kiinteistönhoidon menetelmiä enemmän kuin kunnilla yksinään olisi mahdollista. Samoin kiinteistönhoidon osa-alueiden kilpailuttaminen ja ulkoistaminen tulee mahdolliseksi volyymien kasvaessa. Suomessa kunnat omistavat julkisia tiloja noin 25,3 miljoonaa krs-m 2. Tämä on kuntien suurin yksittäinen omaisuuserä, joka varovaisenkin arvion mukaan on 10 miljardia euroa. Rahaa kunnat käyttivät kiinteistöjen ylläpitoon vuoden 2003 tilastojen mukaan vajaa 2,0 miljardia euroa, joka oli noin 6,2 % kuntien toimintamenoista. Vaikka kiinteistöjen ylläpito on prosentuaalisesti ajatellen pieni erä kuntien menoista, ei tilapalvelujen merkitystä kokonaisuudelle voi vähätellä. Tilojen asianmukainen toimivuus ja ylläpito ovat ehdoton edellytys tiloissa tuotettavalle ydinpalvelulle. Tämän vuoksi on tärkeää, että kiinteistöjen ylläpitoa kehitetään vastaamaan tiloissa toimivien ydinpalveluiden vaatimuksiin. Kuntien kiinteistöillä ei ole useinkaan selkeää omistajaa. Useissa tapauksissa kuntien kiinteistönhoidosta vastaavat tekniset lautakunnat toimivat käytännössä myös omistajan roolissa, vaikka hallinnollinen asema ei sitä edellytäkään. Omistajan rooli tulee esille siinä, että tekniset lautakunnat joutuvat tekemään omistajalle kuuluvia ratkaisuja mm. perus- ja ylläpitokorjauksista päätettäessä. Asia on näin vaikka näillä lautakunnilla ei ole talousarvion suhteen sellaista päätäntävaltaa kuin lautakunnilta odotettu vastuu edellyttäisi. Kiinteistöjen ylläpito tulisi kuitenkin perustua omistajaohjaukseen, jolloin voitaisiin puhua kiinteistöjen pidosta. Nivala-Haapajärven seutukunnassa julkisia rakennuksia on hieman yli 200 000 krs-m 2, joiden nykyhinta vuoden 2004 hintatasossa on arviolta noin 185 miljoonaa euroa. Kiinteistöjen ylläpitoon on käytetty rahaa vuoden 2003 tilinpäätösten mukaan hieman yli 7 miljoonaa euroa. Henkilökuntaa kiinteistöjen ylläpidossa on yhteensä noin 150. Voidaan siis todeta, että seutukunnan kiinteistöjen ylläpito vastaa liikevaihdoltaan ja henkilöstöltään alueella keskikokoista yritystä.

6 Kiinteistöhoidon hoidon järjestäminen ylikunnallisena on myös nähty yhtenä keinona vastata tulevaisuuden haasteisiin. Tässä selvityksessä on haettu alueelle sopivaa yhteistyömallia kiinteistöjen ylläpidon organisoimiseksi. Vaikka tässä selvityksessä tutkitaan pelkästään kiinteistöjen ylläpidon ylikunnallistamista, niin omistamisen ja omistajan roolia ei unohdeta. Omistajan vaikutusmahdollisuus kiinteistöjen ylläpitoon tulee säilyttää. Omistamisen ylikunnallistamista ei kuitenkaan esitetä. Ylikunnallinen omistajuus edellyttäisi omaisuusmassojen siirtämistä joko kunnalta toiselle tai ylikunnalliselle toimijalle. Tähän liittyy useita vaikeita tekijöitä eikä vähäisimpänä se, että kiinteistöt on arvotettu eri tavoin kuntien taseeseen. Tämä selvitys on laadittu yhteistyössä eri osapuolten kanssa. Varsinaisena ohjausryhmänä on toiminut teknisten johtajien muodostama tekninen tiimi, johon kuuluvat vs. tekninen johtaja Vesa Savolainen Haapajärveltä, tekninen johtaja Paavo Korpela Kärsämäeltä, tekninen johtaja Jussi Savela Nivalasta vuoden 2004 loppuun, vs. tekninen johtaja Päivi Kuljukka Nivalasta vuoden 2005 alusta huhtikuuna puoliväliin, tekninen johtaja Ari Nurkkala Nivalasta huhtikuun puolivälistä lähtien, tekninen johtaja Veijo Vuopio Pyhäjärveltä ja tekninen johtaja Matti Kiviniemi Reisjärveltä. Seutukuntahallituksen edustajana ohjausryhmässä on ollut Pyhäjärven kaupunginjohtaja Tero Nissinen. Seutukunnan kuntien kiinteistönhoidosta vastaavat henkilöt ovat myös olleet mukana selvitystyössä. Kiinteistöjen hoidosta vastaavat ovat työmaamestari Raimo Jaskari Haapajärveltä, rakennusmestari Esko Hämäläinen Kärsämäeltä, kiinteistöpäällikkö Rauno Haapakoski Nivalasta lokakuun 2004 loppuun, vs. kiinteistöpäällikkö Johanna Laitala Nivalasta marraskuun 2004 alusta, rakennusmestari Matti Tanttu Pyhäjärveltä ja rakennusmestari Risto Hurme Reisjärveltä. Niin ikään siivoustiimi on ollut vaikuttamassa omalta osaltaan työn lopputulokseen. Siivoustiimin muodostavat siivoustyönohjaaja Aila Kukkola Haapajärveltä, Sisko Juola Kärsämäeltä, Minna Hakula Nivalasta, Helena Salo Pyhäjärveltä ja Merja Luomanen Reisjärveltä. Työtä on esitelty myös kiinteistönhoitajille ja siivoojille. Kuntapäättäjille selvitystyötä on esitelty lautakunnissa, seutuhallituksessa ja seutukuntatilaisuudessa kuntien luottamushenkilöille. Nivalassa 31.8.2005 Heikki Salonsaari

7 KÄSITTEET Kiinteistö- ja rakennusalalla on eri toimijoilla tapana käyttää alan termejä omassa merkityksessään. Keskusteltaessa on kuitenkin tärkeää, että kaikki osapuolet ymmärtävät termit samalla tavoin. Tämä helpottaa yhteisymmärryksen löytämistä ja samalla vältytään väärinkäsityksiltä. Tässä selvityksessä käytetty termistö on kuvattu seuraavassa. Bruttoala brm 2 Bruttoala kuvaa rakennuksen tai sen osaa ulkomitoin. Bruttoalaan luetaan rakennuksen kaikkien tilojen yhteenlasketun huonealan lisäksi ulkoseinien, hormien ja hormiryhmien sekä vähäisten aukkojen ja kuilujen vaakasuora ala. Huoneala hum 2 ja m 2 Huoneen vaakasuora ala on huoneala. Huonealaan ei lasketa ympäröivien seinien eikä huoneen sisällä olevien rakennusosien (esim. pilari, hormi) alaa. Huonealaan ei lasketa huoneen osia, joiden korkeus on pienempi kuin 1600mm. Huoneistoala htm 2 Huoneistoala lasketaan huoneistoon kuuluvien huoneiden alojen summana lisättynä huoneiston sisällä olevien keveiden väliseinien vaakasuoralla alalla. Huoneistoalaan ei lueta kantavien ja osastoivien väliseinien, hormien tai hormiryhmine eikä rakennusta palvelevien teknisten tilojen alaa. Kerrosala krm 2 Kerrosalaan lasketaan ulkoseinien ulkopinnan mukaan kerroksen kaikki tilat näiden tilojen käyttötarkoituksesta ja ominaisuuksista riippumatta. Rakennuksen kerrosalaan lasketaan rakennuksen kaikkien kerrosten kerrosalat sekä ullakon ja kellarin osalta rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaiset tilat. Kellarista lasketaan kerrosalaan tilojen sijainnista, yhteyksistä, koosta, valoisuudesta ja muista ominaisuuksista päätellen rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaiset tilat. Kiinteistö Lainsäädännössä kiinteistöllä tarkoitetaan kiinteistörekisteriin kiinteistönä merkittyä maa- tai vesialuetta. Kiinteistöön kuuluvat myös sillä sijaitsevat kiinteistön omistajan omistamat rakennukset ja kiinteät laitteet. Sanaa kiinteistö käytetään puhekielessä yleisesti mm. pelkästä rakennuksesta. Tässä selvityksessä sana kiinteistö sisältää tontin ja sillä olevat rakennukset. Kiinteistön elinkaari Kiinteistön elinkaari on kiinteistön vaiheet maanhankinnasta ja kiinteistön rakentamisesta sen hyödyntämisestä luopumiseen. Kiinteistön toiminnallinen, taloudellinen ja tekninen elinkaari muodostavat ketjun, joka koostuu erilaisista ja eri tavoin kerrostuvista ajanjaksoista.

8 Kiinteistön elinkaari pitää sisällään myös rakennuksiin ja rakennusosiin liittyvät erilliset elinkaaret. Kiinteistönhoito Kiinteistönhoito on säännöllistä kiinteistötyötä, jolla pysytetään kiinteistössä halutut olot. Kiinteistönhoitoon kuuluvat laitejärjestelmien hoito ja huolto, kiinteistönhuolto, ja ulkoalueiden hoito. Kiinteistönhuolto ja laitehuolto jakautuvat vielä ehkäisevää huoltoon ja korjaavaan huoltoon. Kiinteistönpito Kiinteistönpito muodostuu kiinteistön omistamisesta, hallinnosta ja ylläpidosta. Kiinteistönpitoprosessi alkaa rakennuksen valmistumisesta ja päättyy rakennuksen käytöstä luopumiseen. Kiinteistön ylläpito Kiinteistön ylläpito on toimintaa, jonka tarkoituksena on säilyttää kiinteistön kunto ja arvo. Kiinteistön ylläpitoon kuuluvia toimintoja ovat kiinteistönhoito ja kunnossapito. Kunnossapito Kunnossapito on kertaluontoista, tarvittaessa pitkin aikavälein toistuvaa kiinteistön ylläpitoa, jolla säilytetään kiinteistön tarkoituksenmukainen käytettävyys. Kunnossapito muodostuu ennakoitavissa olevista toimenpiteistä (ohjelmoitava kunnossapito) ja vaurioiden korjauksesta. Korjaaminen Korjaaminen on kunnossapitoa jonka tarkoituksena on vikaantuneen kohteen palauttaminen käyttö- ja toimintakuntoon. Esimerkiksi rikkoutunut ilmastointikone korjataan. Korjausrakentaminen Korjausrakentaminen tarkoittaa kertaluontoisia toimenpiteitä, jotka rakennuksen säilyttäen muuttavat sitä senhetkisestä tilasta olennaisesti toivottuun suuntaan. Korjausrakentamisen tavoitteena voi olla kulttuuriarvojen sälyttäminen tai palauttaminen (entistävä korjausrakentaminen) tai rakennuksen parempi soveltavuus tarkoitukseensa (uudistava korjausrakentaminen). Korjausvelka / korjausvastuu Korjausvelka tarkoittaa summaa, joka kiinteistön peruskorjauksiin on sijoitettava, jotta rakennuksen kunto peruskorjauksen jälkeen vastaa alkuperäistä uutta rakennusta. Käyttäjähallintokunta Käyttäjähallintokunta tarkoittaa hallintokuntaa, jonka toimintoja varten toimitilat on rakennettu tai vuokrattu. Käyttäjäpalvelu Käyttäjäpalvelu on kiinteistön toimintaan tai kuntoon vaikuttamatonta kiinteistötyötä, jonka tarkoituksena on tuottaa kiinteistön käyttäjälle aineettomia hyödykkeitä joko ihmistyönä tai automatisoituna toimintana.

9 Lisärakentaminen Lisärakentaminen on uudisrakentamiseen rinnastettava toimenpide, jossa rakennuksen ulko- tai sisäpuolelle rakennetaan lisätilaa siten, että kerrosala lisääntyy. LVISA Lyhenne tarkoittaa rakennuksen lämmitys-, vesi ja viemäri-, ilmastointi-, sähkö- ja automaatiotekniikkaa. Lyhenteestä käytetään myös nimitystä talotekniikka. Muutostyö Muutostyöllä tarkoitetaan korjaussuunnitelmasta poikkeavaa toteutuksen aikana päätettyä toimenpidettä, joka luonteeltaan voi olla perusparantamista, kunnossapitoa tai lisärakentamista. Peruskorjaus Peruskorjaus on korjausrakentamista, jossa rakennus korjataan yhtä hyväksi kuin se oli uutena. Rakennuksen peruskorjauksessa voidaan esimerkiksi uusia vesi- ja viemärilaitteita. Perusparantaminen Perusparantamisella nostetaan kiinteistön teknistä tai toiminnallista laatutasoa. Perusparannus lisää rakennuksen alkuperäistä arvoa ja parantaa rakennuksen käytettävyyttä tai koettavuutta. Kun rakennukseen rakennetaan koneellinen ilmastointi painovoimaisen tilalle, niin kyseessä on perusparantaminen. Poisto Poisto tarkoittaa kiinteistön vuotuista arvon alenemaa. Ks. Korjausvelka Pääomavuokra Pääomavuokralla tarkoitetaan kiinteistön rakentamisen rahoittamisesta muodostuneita korkokustannuksia lisättynä kiinteistöstä tehtävillä poistoilla ja omistajan asettamalla tuottovaatimuksella. Tässä selvityksessä pääomavuokraan ei huomioida omistaja asettamia tuottovaatimuksia. Siivous Kiinteistöjen siivoustoiminta on kiinteistönhoitopalvelua, jonka tavoitteena on luoda turvallinen ja viihtyisä ympäristö kiinteistön käyttäjille. Siivous on sisätiloissa tapahtuvaa lian poistamista sekä pintojen suojausta ja hoitoa niin, että niiden likaantuminen ja huoltotarve vähenee. Sisäinen vuokra Sisäinen vuokra tarkoittaa kunnan sisällä tapahtuvaa vuokran maksua. Ts. käyttäjähallintokunta maksaa hallinnassaan olevista toimitiloista vuokraa toimitiloja ylläpitävälle hallintokunnalle Toimitila Toimitila on kiinteistöön sisältyvä rakennettu tila, jota käyttäjähallintokunta käyttää omiin tarpeisiinsa.

10 Tukipalvelut Tukipalvelut ovat toimintaa, jonka tehtävänä on edesauttaa ydinpalveluiden onnistumisessa tehtävässään. Ulkoalueiden hoito Ulkoalueiden hoito jaetaan ulkoalueiden puhtaanapitoon, lumitöihin ja kasvitöihin Ylläpitokustannukset Ylläpitokustannukset ovat kiinteistöhoidosta, siivouksesta ja kunnossapidosta aiheutuvat kustannukset mukaan luettuna sähkö-, lämmitys-, vedenkulutus- ja jätehuoltokustannukset. Ydinpalvelut Ydinpalvelut ovat kunnalle laissa säädettyjä tehtäviä kuten koulutuksen, perusturvan, sairaanhoidon jne. järjestäminen. Nämä ovat tehtäviä, joista kunnan on huolehdittava, että ne tulevat suoritetuksi lain edellyttämällä tavalla

11 1. TOIMEKSIANTO Nivala - Haapajärven seutukunta on yksi seutukokeilulain mukaisista seutukunnista. Seutukunnan kuntien valtuustot ovat hyväksyneet kuntien välisen sopimuksen kuntien teknisen toimien yhteistyön käynnistämisestä Nivala Haapajärven seutukunnassa. Yhteistyön käynnistämiseksi seutukuntahallitus on päättänyt 23.2.2004 pitämässään kokouksessa, että työ aloitetaan selvitysmies-projektilla vuonna 2004. Projektin tavoitteena on seudullisen teknisten toimien verkosto-organisaation toiminnallinen suunnittelu ja toiminnan käynnistäminen. Projektityö tulee aloittaa seudullisen tilapalveluyksikön suunnittelulla siten, että yksikkö voi aloittaa toimintansa vuoden 2005 aikana. Tässä selvityksessä on tutkittu Nivala - Haapajärven seutukunnan kuntien tilapalveluiden järjestämistä ylikunnallisesti. Lähtökohtana selvitykselle on PHK Oy:n laatima seutukunnan teknisten toimien yhteistyöselvitys, jonka mukaan ensin keskitetään kiinteistönhoito ja kunnossapito ja myöhemmässä vaiheessa tilamäärien hallinta ja rakennuttaminen sekä siivous. Seutukuntahallitus valitsi 22.3.2004 allekirjoittaneen laatimaan ehdotuksen seudullisesta toiminnasta. Toimeksianto pitää sisällään tehtävän luoda kiinteistöjen ylläpidon malli, jolla Nivala- Haapajärven seutukunnan alueella voidaan organisoida kiinteistöjen hoito ylikunnallisesti. Työ on aloitettu elokuun 2004 alussa.

2. SOPIMUS KUNTIEN TEKNISTEN TOIMIEN YHTEIS- TYÖSTÄ NIVALA-HAAPAJÄRVEN SEUTUKUNNASSA 12 2.1 Sopimuksen keskeinen sisältö Sopimus kokonaisuudessaan on liitteenä Haapajärven kaupunki, Kärsämäen kunta, Nivalan kaupunki, Pyhäjärven kaupunki ja Reisjärven kunta ovat sopineet Nivala Haapajärven seutukunnan yhteistyösopimuksen mukaisesti teknisen toimen kehittämissuunnitelmaan liittyen kuntien teknisen sektorin organisoimisesta yhdeksi verkosto-organisaatioksi. Sopimus perustuu PHK Oy:n laatimaan Nivala Haapajärven seutukunnan teknisen toimen yhteistyöselvitykseen. Organisoinnin tavoitteena on saada toimintaan etua resurssien yhdistämisen kautta. Sopimuksen mukaan voimavarojen kokoamisella saavutetaan riittävän iso ja monipuoliset palvelut turvaava seutukunnallinen toimija, joka pystyy turvaamaan korkealaatuiset palvelut ja toimii integroidusti muiden seudullistuvan kuntapalvelujen kansa. Sopimuksessa määritellään seudullisen teknisen toimen verkosto-organisaation palveluyksiköt sekä niiden suunnittelemiseen ja muodostamiseen liittyvä tavoiteaikataulu. Lisäksi määritellään seudullisten yhteistyöyksiköiden asema ja tehtävät. Sopimuksen mukaan seutukunnan teknisen toimen verkosto-organisaatio muodostuu seuraavista palveluyksiköistä 1. Ympäristöpalvelut 2. Yhdyskuntasuunnittelu 3. Kunnallistekniset palvelut 4. Tilapalvelut Palveluyksiköiden organisoituessa niitä ohjaamaan voidaan yhteistyöselvityksen mukaisesti perustaa ympäristöpalvelujen ja teknisten palvelujen johtokunnat Kustannusten kattamisesta sopimuksessa on mainittu, että seudullisen teknisen toimen verkosto-organisaation käyttötalousmenot katetaan vuosittaisella budjettirahoituksella. Isoista yksittäisistä käyttöomaisuusinvestoinneista sovitaan vuosittain erikseen budjetin laadinnan yhteydessä. Sopimuksen mukaan kiinteitä kustannuksia ovat johtoryhmän palkat, hallinto ja muut kulut. Muuttuvia kustannuksia ovat palveluyksiköissä palvelujen tuottamisesta syntyvät kustannukset. Kiinteiden kulujen laskutusperusteena voi olla euroa/ asukas/ kunta. Muuttuvat kustannukset katetaan aiheuttamisperusteella. Kustannusten kattaminen täsmennetään palveluyksiköittäin ja tehtävittäin erikseen tehtävissä selvityksissä Henkilöstöstä sopimuksessa todetaan, että seudullisen teknisen toimen verkosto-organisaatiossa tarvittava henkilöstö siirtyy kunnista suostumuksensa perusteella vanhoina

13 työntekijöinä eikä ketään järjestelyn vuoksi peruskunnista irtisanota. Siirtymisestä laaditaan erillinen sopimus. Lisäksi sopimuksessa todetaan, että seudullisen teknisen toimen verkosto-organisaatiolle siirtyneillä tehtäväalueilla ei sopijakunnilla pääsääntöisesti ole omaa henkilöstöä. Seudullisen teknisen toimen verkosto-organisaation toiminnallinen suunnittelu ja toiminnan käynnistäminen aloitetaan selvitysmies-projektilla vuonna 2004. Toiminta käynnistetään tilapalveluyksikön suunnittelemisella siten, että se voi aloittaa toimintansa vuoden 2005 aikana. 2.2 Sopimuksen käsittely seutukunnan kunnissa Seutukunnan teknisen toimen yhteistyösopimus on käsitelty jokaisessa seutukunnan kunnassa. Kuntien valtuustojen tekemät päätökset ovat seuraavassa: Haapajärvi 29.1.2004: Kaupunginvaltuusto päätti hyväksyä seutuyhteistyötä koskevat toimialakohtaiset sopimukset Kärsämäki 29.1.2004: Kunnanvaltuusto päätti hyväksyä teknisen toimen yhteistyösopimuksen. Nivala 26.1.2004: Pyhäjärvi26.1.2004: Reisjärvi 2.2.2004: Kaupunginvaltuusto hyväksyi yhteistyösopimukset Kaupunginvaltuusto päätti hyväksyä teknisen toimen yhteistyösopimuksen Kunnanvaltuusto päätti, että ennen teknisen toimen yhteistyöstä tehtävän sopimuksen lopullista hyväksymistä sopimusta tulee tarkentaa mm. kustannusten jaon määrittelyn, organisaation määrittelyn sekä selvitysmiesprojektin osalta ja tarkennettu sopimus tulee hyväksyä kuntien valtuustoissa myöhemmin. Lisäksi kunnanvaltuusto totesi, että sopimusehdotuksessa esitettyä yhteistyötä ja yhteistyön muotojen selvittelyä jatketaan yhdessä seutukunnan kuntien kanssa.

14 3. KIINTEISTÖJEN YLLÄPITO KUNNISSA 3.1 Toimitilojen omistus Kunnan tehtävät voidaan ryhmitellä kunnalle laissa säädettyihin ja kunnan itselleen ottamiin muihin tehtäviin. Kunnalle laissa säädettyjä tehtäviä ovat mm. koulutuksen, perusturvan, sairaanhoidon jne. järjestäminen. Nämä ovat tehtäviä, joista kunnan on huolehdittava, että ne tulevat suoritetuksi lain edellyttämällä tavalla. Näitä tehtäviä voidaan kutsua ydinpalveluiksi. Kunnan itselleen ottamat muut tehtävät ovat sellaisia, joista huolehtimiseen kunnalla ei ole velvollisuutta, mutta jotka kunta on ottanut hoitaakseen kunnan ja kuntalaisten hyvinvoinnin lisäämiseksi. Tällainen tehtävä on mm. ydinpalveluiden tarvitsemien toimitilojen ylläpito. Toimitilojen ylläpito voi olla joko kunnan omistamien rakennusten ylläpitoa tai vuokratilojen ylläpitoa. Kunta voi myös vuokrata tarvittavat toimitilat ylläpitopalveluineen. Toimitilojen rakentaminen ja omistaminen eivät ole itsetarkoitus vaan resurssi, jolla turvataan ydinpalveluiden toimintamahdollisuus. Kaikki kuntien omistamat toimitilat on rakennettu tai vuokrattu ydinpalveluiden toimintaedellytysten turvaamiseksi. Yleensä kunnat omistavat tarvitsemansa toimitilat. Tähän ovat syynä pitkät perinteet, joita on ohjannut mm. valtionosuusjärjestelmä. Toimitilojen rakentaminen kunnan omistukseen on ollut kohtuullisen edullista. Tilantarpeet on tyydytetty varsinkin perusturvan ja sivistystoimen hankkeissa hyvin pitkälle sen mukaan mihin valtionosuus on antanut mahdollisuuden. Näin kunnat ovat hankkineet omistukseensa kiinteistömassan, jonka arvo suurin yksittäinen omaisuuserä kuntien taseissa. Kuntien, kuntayhtymien ja kunnallisten liikelaitosten omistamia julkisia rakennuksia asuinrakennukset poisluettuna oli 25,3 miljoonaa krsm 2 eli keskimäärin noin 4,9 krsm 2 /asukas.(lähde: Kuntien talous- ja toimintatilasto, Kuntakyselyt 2003). Julkisten rakennusten määrä ei näyttäisi olevan riippuvainen kunnan asukasluvusta. Vaihteluväli omistuksessa on kuitenkin suuri. Esimerkiksi 3 000 11 000 asukkaan kunnissa julkisia rakennuksia on 1,2 32,8 krsm 2 asukasta kohden. Nivala - Haapajärven seutukunnan julkisten rakennusten määrä ilman asuntoja vaihtelee Nivalan 5,0 krsm 2 :stä Reisjärven 8,8 krsm 2 :iin. Opetusrakennusten osuus on 43 % kerrosalasta. 3.2 Toimitilat vain käyttöä varten Tuskin yhtään rakennusta on toteutettu pelkästään rakennuksen itsensä vuoksi. Jokainen rakennus on rakennettu käyttöä varten. Rakennus on toki voitu toteuttaa tavalla, jossa rakennuksella itsellään on arvo sinänsä, vaikka sitä ei enää käytettäisikään alkuperäiseen tarkoitukseen. Rakennus voi olla myös historiallisesti arvokas tai se voi edustaa aikakautensa tyyliä, jolloin siitä tulee rakennuksena arvokas. Nämä ovat kuitenkin rakennusten lukumäärää ajatellen marginaalisia tapauksia.

Peruskorjaus ja muutostyöt Purkaminen 15 Rakentamisen edellytyksenä ovat tilantarve, rahoitus ja varmuus ylläpitokustannusten maksajasta. Tilantarpeen oikea määrittäminen edellyttää tietämystä tiloja tarvitsevan toiminnan volyymista nyt ja tulevaisuudessa. Toimintaa ja sen tarpeita tuntematta ei ole mahdollista mitoittaa tiloja oikein. Tiloja ei tule rakentaa kaiken varalta, koska rakentamiskustannukset ovat vain osa kiinteistön ylläpitokustannuksista. Rakentaminen edellyttää aina tilantarpeen, joten kuntien omistamat julkiset toimitilat on käytännössä kaikki rakennettu vain kunnan palvelutuotantoa varten. Useimmat kuntien rakennuksista on yhden käyttötarkoituksen rakennuksia. Kuitenkin rakennusten ollessa pitkäikäisiä hankintoja, joiden käyttöikä on usein monta ihmissukupolvea, voi rakennusten käyttötarkoitus kuitenkin muuttua. Muutoksia tehdään usein jopa useita kertoja kiinteistön elinkaaren aikana. Julkisyhteisöjen rakennukset kuten koulut, päiväkodit, sairaalat jne. ovat pitkäikäisiä rakennuksia. Kunnan väkiluvun vähetessä on usein tultu tilanteeseen, jossa tilanne rakentamisajankohdan tilantarpeista on muuttunut. Tilojen mitoitus on käynyt väljäksi ja toimitiloja on yli todellisen tarpeen. Tässä tilanteessa tulee tarkasti miettiä tarvitaanko kaikkia rakennuksia nykyisiä ja mahdollisesti tulevia toimintoja varten vai voidaanko osasta toimitiloista luopua. 3.3 Toimitilojen ylläpidon kustannukset 3.3.1 Kiinteistön elinkaari ja elinkaarikustannukset KIINTEISTÖN ELINKAARI KIINTEISTÖN HANKINTA KIINTEISTÖN YLLÄPITO Kunnossapito Siivous Tontin osto Suunnittelu Rakentaminen Kiinteistönhoito Energia, vesi ja jätehuolto KIINTEISTÖN KÄYTTÖ Kuva 1. Kiinteistön elinkaaren vaiheet. Kiinteistön elinkaari on kiinteistön vaiheet maanhankinnasta, suunnittelusta ja rakentamisesta rakennuksen hyödyntämisestä luopumiseen. Kiinteistön toiminnallinen, taloudellinen ja tekninen elinkaari muodostavat ketjun, joka koostuu erilaisista ja eri tavoin kerrostuvista ajanjaksoista. Kiinteistön elinkaari pitää sisällään myös rakennuksiin ja rakennusosiin liittyvät erilliset elinkaaret. Kiinteistön elinkaarelle ei ole olemassa mitään yksiselitteistä aikaa. Teknisesti rakennukset kestävät rakentamistavasta ja valituista materiaaleista riippuen kymmeniä vuosia vaikka niitä ei korjattaisikaan. Toiminnallisesti rakennuksen käyttötarkoitus ja tarve kuitenkin muuttuvat usein. Kiinteistön elinkaaren vaiheet on esitetty kuvassa 1.

16 Kiinteistön elinkaaren aikaiset kiinteistönpitokustannukset voidaan jakaa selkeästi rakennuksen hankintaan eli tontti-, suunnittelu-, ja rakentamis- ja peruskorjauskustannuksiin sekä kiinteistön ylläpidon aiheuttamiin kustannuksiin ja purkukustannuksiin. Kiinteistönpitokustannusten jakaumaan vaikuttaa ratkaisevasti rakennuksen käyttötarkoitus. Esimerkiksi varastorakennuksen pääomakustannukset ovat suhteellisesti huomattavasti suuremmat kuin ylläpitokustannukset. Koulurakennuksessa tai terveydenhuollon rakennuksessa ylläpitokustannusten osuus kasvaa. Kustannukset 20 vuodessa Kustannukset 40 vuodessa Kustannusjakauma Kustannus- Ylläpidon kustannuserät jakauma Poistot 2 872 051 25 % 6 356 145 30 % Korko 2 425 000 21 % 3 697 887 18 % Peruskorjaukset 1 757 031 15 % 2 374 463 11 % Kunnossapito 315 000 3 % 600 000 3 % Kiinteistön hoito, siivous ja kulutukset 4 000 000 35 % 8 000 000 38 % Ylläpitokustannukset yhteensä 11 369 082 100 % 21 028 495 100 % Taulukko 1. Arvio 5,0 miljoonaa euroa maksaneen koulurakennuksen ylläpitokustannuksista 20:n ja 40:n vuoden aikana. Vuotuista kustannusten nousua ei ole huomioitu. Korko on 4 %. Taulukosta 1 voidaan todeta, että viisi miljoonaa euroa maksaneen koulurakennuksen 20 vuoden kiinteistönpidon yhteiskustannuksista ylläpitokustannusten osuus on 38 % ja 40 vuoden yhteiskustannuksista ylläpitokustannusten osuus on 41 %. Viisi miljoonaa euroa maksaneen koulurakennuksen 20 vuoden kiinteistönpidon yhteiskustannukset ovat yli kaksinkertaiset rakentamiskustannuksiin verrattuna ja 40 vuoden yhteiskustannukset ovat yli nelinkertaiset rakentamiskustannuksiin verrattuna. Koska rakennus on rakennettu ydinpalvelua varten, tulee rakennuksen elinkaaren aikana syntyvät kiinteistönpidon kustannukset kohdentaa ydinpalvelun kustannuksiksi. Nykyisin Nivala - Haapajärven seutukunnassa Pyhäjärveä lukuun ottamatta käyttäjähallintokuntia laskutetaan vain kiinteistönhoidon, siivouksen, energian ja veden kustannuksista. Pääomavuokraa ei laskuteta, joten hallintokunnat maksavat siis vain vajaan puolet todellisista kustannuksista. Jotta kiinteistönpidon hallintokuntien kiinteistömenot saadaan oikeudenmukaisiksi, on kuntien otettava käyttöön sisäisen vuokran laskentaperusteeseen mukaan myös pääomavuokra. Kuvasta 2 näkyy miten pääomakustannusten osuus on reilusti yli puolet kiinteistönpitokustannuksista. Kuvassa pääomakustannuksiin on laskettu mukaan vain pääoman korko ja rakennuksen poistot. Pääoman tuottovaatimusta ei ole huomioitu

17 100 % 90 % Kiinteistönhoito, siivous, energia ja vesi 80 % YLLÄPITOKUSTANNUKS 70 % 60 % Kunnossapito 50 % 40 % Rakentamiseen otetun lainan korkomenot 30 % PÄÄOMAKUSTANNUKSET 20 % Poistot 10 % 0 % 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Kuva 2. Arvio kiinteistön ylläpito- ja pääomakustannusosuuksien suhteellisesta 20 vuoden aikana. Vuotuista kustannusnousua ei ole huomioitu. Hankintakustannus 5,0 miljoona euroa ja korkokanta 4 % 3.3.2 Korjausvelka Rakennukset vanhenevat ajankulumisen myötä. Kuluvat rakenteet ja rakennusosat menettävät alkuperäisen toimintakykynsä, joten ne täytyy uusia. Samanaikaisesti rakennustekniikka kehittyy ja paranee. Näin ero vanhojen ja uusien rakennusten välillä kasvaa. Sitä summaa, jolla jo rakennetut talot saatetaan vastaamaan lähes uusien laatutasoa ja rakenteiltaan kestäväksi sanotaan korjausvelaksi. Korvausvelka voidaan maksaa peruskorjaamalla rakennus määräajoin. Peruskorjausväli voi rakennuksesta ja rakennusosasta riippuen olla 5 15 vuotta. Korjausvelkaa pienentävät jossain määrin myös rakennuksessa tehdyt ylläpitokorjaukset. Mikäli peruskorjaukset laiminlyödään, niin rakennusten käytettävyys heikkenee ja kiinteistönhoitomenot kasvavat. Laiminlyönneistä syntyy myös monenlaisia välillisiä ongelmia kuten mm. homeongelmat, jotka saattavat johtaa mm. terveydellisiin ongelmiin. Kuvassa 3 on periaate-esitys korjausvelan ja peruskorjauksen suhteesta.

18 5000000 Korjausvelka Korjausvelka ilman peruskorjauksia 4000000 3000000 2000000 Rakentamiskustannukset Peruskorjauskustannukset 1000000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Kuva 3. Periaate-esitys korjausvelan ja peruskorjauksen suhteesta yksittäisessä rakennuksessa Korjausvelan suuruutta voidaan arvioida poistolaskelman avulla. Rakennusten yleisin poistoaika on 40 vuotta. On ajateltavissa, että tuona aikana kaikki kuluvat rakenneosat tulevat uusittavaksi. Kun tiedetään, että kuluvien rakennusosien osuus rakentamiskustannuksista on noin 60-65 %, niin voidaan todeta, että korjausvelka on 60 65 % poistoista. Vuotuisena summana laskennallinen korjausvelka on 1,6 1,8 % rakennuksen hankintahinnasta. Edellä esitettyä laskentatapaa käyttäen Nivala Haapajärven seutukunnan alueella korjausvelkaa syntyy vuosittain 2,8 3,0 miljoonaa euroa vuoden 2004 hintatasossa. Ts. tuo summa rahaa tulisi investoida vuosittain pelkästään peruskorjauksiin, jotta kuntien rakennukset säilyisivät alkuperäisessä kunnossa. Kun peruskorjaukset laiminlyödään, korjausvelka kasvaa vuosittain yhä suuremmaksi. Toiminnalliset muutokset eivät vähennä korjausvelkaa ellei samassa yhteydessä peruskorjata myös koko rakennusta. Haapajärvi Kärsämäki Nivala Pyhäjärvi Reisjärvi Yhteensä Korjausvelka 1,5 % 770 000 280 000 720 000 560 000 440 000 2 770 000 Korjausvelka 1,8 % 820 000 300 000 770 000 600 000 470 000 2 960 000 Taulukko 2. Kuntakohtainen vuotuisen korjausvelan suuruus vuoden 2004 hintatasossa

19 3.3.3 Ylläpitokustannusten jakauma Kiinteistöpidon kustannukset ovat pääomakustannukset eli rakentamisesta aiheutuvat kustannukset ja rakentamiseen sijoitetun pääoman hoitokustannukset sekä ylläpitokustannukset. Ylläpitokustannukset koostuvat kiinteistö hoidosta, siivouksesta, ylläpitokaorjauksista sekä sähkö-, lämmitys- ja vesihuollon sekä jätehuollon kustannuksista. Kiinteistön elinkaaren aikana rakentamiskustannukset ovat noin 10 % kiinteistön kaikista kustannuksista, kun mukaan lasketaan myös toiminnan kustannukset. Kuntien talous- ja toimintatilaston mukaan kuntien toimitila- ja vuokrauspalveluiden laskennalliset toimintamenot olivat vuonna 2003 koko maassa yhteensä noin 1,49 miljardia euroa. Tämä on 6,2 % kuntien yhteenlasketuista toimintamenoista. Toimintamenot ilman poistoja ja arvonalentumisia oli yhteensä noin 1,1 miljardia euroa, josta ostopalvelujen osuus on noin 24 % ja työvoimakustannukset noin 27 %. Toimitiloista aiheutuvat kustannukset ovat käyttäjähallintokuntien kustannuksia. Nämä ylläpitokustannukset peritään käyttäjähallintokunnilta useimmiten sisäisenä vuokrana. Joissain tapauksissa kunnissa käyttäjähallintokunnat maksavat myös pääomavuokraa, jolla katetaan rakentamisen ja peruskorjausten kustannukset. Kuntaliiton vuonna 2002 tekemän kyselyn mukaan valtaosassa kuntia toimitilojen ylläpito laskutetaan hallintokunnilta sisäisenä ylläpitovuokrana. Vajaa puolet kunnista laskuttaa myös siivouksen ylläpitovuokran osana. Pääomavuokraa perii kyselyyn vastanneista yli 5000 asukkaan kunnista 44 %. (Kiinteistönpidon ja tilapalvelun kehittämistilanne kunnissa 2002, Jorma Ruokojoki 2005; Kuntaliitto) Toimitilakustannukset jakautuvat ilman pääomavuokraa taulukon 3 mukaisesti. Selkeästi suurin kiinteistöjen ylläpidon kustannuserä on siivous, jonka osuus on runsas kolmannes. Seuraavana ovat energia- ja vesi kustannukset, jotka muodostavat yhteensä lähes 30 %. Hallinto 3,2 % Siivoustyö 35,6 % Rakennuksen hoito ja huolto 18,7 % Ulkoalueiden hoito 2,2 % Jätehuolto 1,6 % Lämpöhuolto 16,4 % Sähköhuolto 10,6 % Vesi- ja jätevesi 2,2 % Kunnossapito 7,5 % Erityislaitehuolto 2,1 % Taulukko 3. Kiinteistöjen ylläpidon kustannusjakauma Haapajärven kaupungissa vuosien 1996 2002 tilinpäätöstietojen keskiarvon mukaan

20 Mikäli vuokraan lasketaan mukaan myös pääomakustannukset, jotka ovat suuruusluokaltaan samansuuruiset kuin muut ylläpitokustannukset yhteensä, kustannusjako muuttuu ratkaisevasti. 3.4 Toimitilojen ylläpidon organisointi 3.4.1 Toimitilojen ylläpito-organisaatiot Jotta toimitilat täyttäisivät ydinpalvelujen toimitiloille asettamat tarpeet ja säilyisivät omistajan haluamassa kunnossa arvonsa säilyttäen, on toimitiloista huolehdittava jatkuvasti. Toimitilojen rakenteet ja LVISA-tekniikka on pidettävä kunnossa, tilat on siivottava jne. Kysymys on kiinteistöjen ylläpidoksi kutsutusta toiminnasta, joka kuuluu tukipalveluihin. Kunnissa kiinteistöjen ylläpito on organisoitu perinteisesti hajautettuna. Ts. jokainen käyttäjähallintokunta on vastannut myös toimitiloistaan niiden valmistumisen jälkeen. Valtaosassa kuntia toimittiin näin vielä 1980 -luvun alkupuolelle, josta lähtien kiinteistöjen ylläpidon vastuu on siirretty kunnissa yhä yleisemmin teknisen sektorin vastuulle. Kuntaliiton keväällä 2002 suorittaman kyselyn mukaan toimitilojen ylläpito on järjestetty kunnissa yleensä keskitetysti yhteen yksikköön. Ainoastaan joidenkin urheilu- ja ulkoilutilojen hoito on muutamissa kunnissa keskittämisen ulkopuolella. Toimitilojen omistaminen on myös useissa kunnissa ylläpitoyksikön vastuulla. Kyselyn mukaan toimitilojen ylläpito on suurimmassa osassa kuntia organisoitu teknisen sektorin vastuulle. Joissakin tapauksissa tilapalveluyksikkö on hallituksen alainen. Tuolloin on kyseessä poikkeuksetta tilapalveluja tuottava liikelaitos. Ylikunnallisia ja alueellisia toimijoita ei kuntasektorilla kiinteistönhoidossa ole vaan kukin kunta on järjestänyt kiinteistönhoidon itsenäisesti. Alueellisia toimijoita julkisen sektorin kiinteistöjen ylläpidossa ovat mm. sairaanhoitopiirit, koulutuskuntayhtymät ja mm. valtion kiinteistölaitos Senaatti-kiinteistöt. Usean kunnan omistama, tosin teollisuuskiinteistöjen ylläpitämiseen keskittynyt kiinteistöosakeyhtiö on Jykes Kiinteistöt Oy. Kiinteistöjen ylläpito on useimmiten kunnan talousarviossa joko nettoyksikkönä tai bruttoyksikkönä. Joissakin tapauksissa kunta on liikelaitostanut tilapalvelunsa. Osa näistä liikelaitoksista vastaa sekä omistamisesta että kiinteistöpalvelujen tuottamisesta ja osa kunnista on eriyttänyt omistamisen ja kiinteistöpalvelujen tuottamisen omiksi liikelaitoksikseen. Sekä omistamisesta että kiinteistöpalveluiden tuottamisesta vastaavia kunnallisia liikelaitoksia ovat mm. Vammalan kiinteistöliikelaitos (v. 2002) ja Jyväskylän ammattioppilaitoksen kiinteistöliikelaitos (v. 1997). Vain kiinteistöpalveluita tuottavia liikelaitoksia ovat mm. Helsingin Palmia (v. 2003), Oulun Comac (v. 2002), Jyväskylän Total (v.2003), Lahden Talopalvelut (v. 2000) ja Rovaniemen kaupungin tilapalvelut (v. 2003).

21 Omistamiseen keskittyneitä liikelaitoksia ovat mm. Jyväskylän Tilapalvelut (v. 1994), Turun kaupungin tilapalvelut (v. 1995) ja Rovaniemen (v. 2001). Myös Tampereella kiinteistöjen ylläpito on organisoitu kaupungin omistaman liikelaitoksen avulla. Edellisten lisäksi muutamissa kunnissa on suunnitteilla liikelaitostaa tilapalvelut. Porvoo suunnittelee perustavansa kiinteistönhoitoon erillisen taseyksikön. Alueellisista toimijoista Senaatti-kiinteistöt on valtion liikelaitos ja Pohjois-Karjalan sairaanhoitopiirin kiinteistöistä vastaa Tikkamäen Kiinteistöliikelaitos Caretek ja Jyväskylän koulutuskuntayhtymän omistamista kiinteistöistä vastaa kuntayhtymän yhteyteen perustettu Kiinteistöliikelaitos. Kastek - Kiinteistöt Oy on vuonna 2003 perustettu osakeyhtiö, joka vastaa Kymenlaakson sairaanhoitopiirin toimitiloista. Jykes Kiinteistöt Oy:n omistavat Jyväskylän kaupunki, Jyväskylän maalaiskunta, Muurame ja Laukaa. Kaikki nämä toimijat myös omistavat hallinnoimansa kiinteistöt. 3.4.2 Vammalan kaupungin kiinteistöliikelaitos Vammala on noin 15 000 asukkaan kaupunki, joka kuuluu 25 400 asukkaan Lounais- Pirkanmaan seutukuntaan, jonka muita kuntia ovat Mouhijärvi, Suodenniemi ja Äetsä. Vammalan pinta-ala on 656 km 2 ja asukastiheys on 25,5 asukasta/km 2.. Vammalassa oli hajautettu kiinteistönhoitojärjestelmä aina vuosituhannen vaihteeseen saakka. Vammalan kaupunginhallitus asetti 16.3.1998 työryhmän, jonka tehtävänä oli kehittää tilakeskusmallia. Työryhmän esityksestä Vammalassa päädyttiin keskitettyyn tilahallintoon mm. siksi, että omistajan intressi omaisuuden hallinnassa ja arvon säilyttämisessä on helpompaa keskitetyssä tilahallinnossa. Keskitetty järjestelmä mahdollistaa omistajan tilastrategian luomisen. Keskittämisellä pyritään myös kustannustehokkuuteen. Myös kiinteistöautomaation keskitetty hyödyntäminen on nähty helpommaksi keskitetyssä tilahallinnossa. Rajalliset johtamis- ja osaamisresurssit voidaan myös keskittää. Hallinnollisesti Vammalan tilakeskus on kunnallinen liikelaitos. Liikelaitos on aloittanut nykymuotoisena toimintansa 1.1.2000. Liikelaitosratkaisuun päädyttiin eri kiinteistönhoidon ratkaisuvaihtoehtoja tutkineen työryhmän esityksestä. Liikelaitosmalli sai kannatusta sopivimpana vaihtoehtona hyvin varhaisessa vaiheessa työryhmän työtä. Tilakeskuksen organisaatio on esitetty kuvassa 4. Tilakeskus on osa kunnan hallintoa ja taloutta. Tilakeskuksen toiminta tapahtuu omana talousyksikkönä, jolla on itsenäinen asema kaupungin talousarviossa. Toiminnasta laaditaan kirjanpitolain mukaisesti erillinen tilinpäätös, joka liitetään kaupungin tilinpäätökseen. Kiinteistöliikelaitos toimii sekä omistajan edustajana että kiinteistöpalveluiden tuottajana. Käyttäjähallintokunnat ovat ottaneet tehdyt muutoksen vastaan hyvin ja sopeutuneet tilanteeseen. Onnistuminen käyttäjähallintokuntien kanssa on edellyttänyt kaupunginhallituksen selkeää linjausta ja aktiivista tiedottamista.

22 Johtokunta Tilakeskuksen johtaja Ruoka- ja siivouspalvelut Rakennuttamispalvelut Tilapalvelut Ruokapalvelut Siivouspalvelut Rakennuttaminen Hankesuunnittelu Kustannusarvio Rahoitusselvitykset Tekninen isännöinti Taloushallinto Vuokraustoiminta Kunnossapito Kuva 4. Vammalan kiinteistöliikelaitoksen organisaatiokaavio Tilakeskuksen päätöksenteon periaatteet selviävät alla olevasta kaavioista Kaupunginvaltuusto Kaupunginhallitus 8 toimialat 8 toimintojen 8 toiminnan laajuutaminen yhteensovit- ja 8 investoinnit valvonta 8 palvelu- ja tulostavoitteet 8 maksupolitiikan yleiset periaatteet Johtokunta 8 toiminnan ohjaus ja valvonta 8 hinnoittelun periaatteet Toimihenkilöt 8 toiminnan käytännön toteutus 8 hinnat 8 henkilöstöhallinto Valtuusto tilojen omistajana määrittelee vuosittain tilakeskuksen tuottotavoitteen. Tuotto määritellään pääomavuokran avulla. Tilakeskuksen liikevaihto vuoden 2003 tilinpäätöksen mukaan olin. 9,8 miljoonaa euroa. Tästä ruoka- ja siivouspalvelujen osuus oli 2,6 miljoonaa euroa. Vastuualue Tilapalvelut Rakennuttamispalvelut Ruoka- ja siivouspalvelut Liikevaihto 7.09.857 65.275 2.644.114 Liiketoiminnan kulut 3.952.100 63.212 2.573.968 Rahoituskulut 3.297.783 Taulukko 4. Vammalan kiinteistöliikelaitoksen liikevaihto v. 2003

23 Tilakeskuksen toiminta-ajatus ja yleiset tavoitteet (Lähde tilakeskuksen kotisivut: http://www.vammala.fi/asukas/virastot/tilakeskus/) Toiminta-ajatus: o Tilakeskuksen tarkoituksena on järjestää kaupungin toimielinten käyttöön tarkoituksenmukaiset ja hyvätasoiset toimitilat tontteineen kilpailukykyiseen hintaan ja huolehtia kaupungin rakennusomaisuuden arvon säilyvyydestä ja tuottavuudesta. Vuokra-asuntojen osalta Tilakeskuksen tarkoituksena on luoda ja ylläpitää tarvetta vastaava huoneistotyyppijakautumaltaan tarkoituksenmukainen asuntokanta huomioiden, että vanhuksilla ja liikuntarajoitteisilla on mahdollisuus käyttää osaa asunnoista. Tarkoitustaan Tilakeskus toteuttaa ostamalla, myymällä rakennuttamalla ja vuokraamalla kiinteistöjä ja huoneistoja tilantarpeiden mukaisesti. Lisäksi Tilakeskus tuottaa erillispalveluja mm. ruoka- ja siivouspalveluja. Yleiset tavoitteet: o Huolehtia omistajan intressistä kaupungin omistamissa kiinteistöissä niin, että ne säilyttävät arvonsa teknisesti ja toiminnallisesti sekä ovat turvallisia käyttää. o Luoda järjestelmä jonka avulla hallitaan kiinteistöomaisuutta ja sen käyttöä sekä vuokrausta niin, että kaupunginhallituksen/-valtuuston asettamat tuottovaatimukset saavutetaan. o Luoda kannustava sisäinen vuokrausjärjestelmä joka tuo esiin kiinteistöjen todelliset käyttökustannukset ja samalla ohjaa vuokralaisia tilojen tarkoituksenmukaiseen ja taloudelliseen käyttöön. o Huolehtia ammattitaitoisen kiinteistönhoitohenkilöstön avulla kiinteistöjen hoitoon liittyvistä tehtävistä. o o Huolehtia kunnossapitohenkilöstön avulla rakennusten kunnossapitotöistä, joilla rakennuksista poistetaan vikoja ja kuluneisuutta. Tuottaa ammattitaitoisen ruokapalveluhenkilöstön avulla taloudellisesti terveellistä, maukasta ja vaihtelevaa ruokaa ottaen huomioon asiakasryhmien erityistarpeet. Tuottaa siivouspalveluhenkilöstön avulla taloudellisesti laadukkaita siivouspalveluita niin, että kiinteistöjen kunto säilyy hyvänä mahdollisimman pitkään ja puhtaustaso vastaa toimintojen edellyttämää tasoa. o Keskittää Tilakeskukseen johtamis- ja osaamisresurssit huolehtimaan kaikesta kiinteistöomaisuuteen liittyvistä kysymyksistä: hankeselvitykset, suunnittelu, rakennuttaminen, isännöinti, vuokraus, ja ruoka-/siivouspalvelu. o Vuokra-asunnot ja asuinalueet tehdään sosiaalisesti heterogeenisiksi ja asuinympäristöt viihtyisiksi sekä lapsiystävällisiksi mm. varaamalla pihoihin riittävän laajat viheralueet ja leikkipaikat. Asukkaiden omatoimisuutta asuinympäristön kehittämisessä tuetaan mm. huolehtimalla siitä, että asuntoalueille tulevat riittävät tilat yhteisiä toimintoja varten.

24 Liikelaitokseen kuuluvien vastuualueiden tehtävät ovat (Lähde tilakeskuksen kotisivut: http://www.vammala.fi/asukas/virastot/tilakeskus/ ): Ruoka- ja siivouspalvelut o Ruoka- ja siivouspalveluiden vastuualueen tehtävä on tuottaa ammattitaitoisen henkilöstön avulla laadukkaita palveluja taloudellisesti kaikkien asiakasryhmien erityistarpeet huomioiden. o Ruokapalvelu tuottaa asiakaskeskeisesti terveellistä, ravinto-opillisesti oikeaa ja edullista ruokaa, joka osaltaan on luomassa perustan ruokapalveluja käyttävien asiakkaiden fyysiselle ja psyykkiselle terveydelle. o Siivouspalvelu tuottaa ympäristöä säästävää ja kiinteistön arvon säilyttävää ylläpito- ja perussiivousta Vammalan kaupungin kiinteistöissä ja mahdollisuuksien mukaan myös muille asiakkaille. o Ruoka- ja siivouspalveluiden keskeisenä tehtävänä on edelleenkin laadullisesti ylläpitää ja kehittää tuottamiaan palveluita taloudelliset resurssit huomioiden. Rakennuttamispalvelut o Rakennuttamispalveluiden tehtävänä on vastata kaupungille kuuluvista suunnittelu- ja rakennuttamistehtävistä. Tehtäviin kuuluu kohteiden hankesuunnittelu, rakennuttaminen, kustannusarvioiden tekeminen, rahoitus- ja valtionapuselvitykset sekä hankkeiden budjetointi. Kustannuslaskenta ja -seuranta sekä laskentajärjestelmien kehittäminen muodostavat tärkeän osa-alueen rakennuttamispalveluiden vastuualueella. Tilapalvelut o Tilapalvelut vastuualueen tehtävänä on pitää kaikki kaupungin omistuksessa olevat noin rakennukset jatkuvasti käytön vaatimuksia vastaavassa kunnossa. o Työhön kuuluu ulkoalueiden talvi- ja kesäkunnossapito, teknisten järjestelmien vuosihuollot ja korjaukset, jätehuolto sekä rikkoutumisesta ja kuluneisuudesta johtuvat rakennustekniset työt. o Ylläpidon osalta tehtäviin kuuluu kiinteistöjen lämpö-, sähkö- ja vesihuollosta vastaaminen. o Samoin tehtäviin kuuluu yli kuuden sadan vuokra-asunnon vuokralaisvalintaan, vuokrien laskutukseen ja perintään liittyvät tehtävät. o Kustannuslaskenta muodostaa tärkeän osan sisäisten ja ulkoisten vuokrien tason määrittämisestä. 1.1.2000 käyttöönotetun kunnallisen liikelaitoksen, tilakeskus - toimintamallin, tarkoitus on korostaa kaupungin suurimman omaisuuserän hoidon ja kunnossapidon tärkeyttä. Tilakeskuksen vastuulla on paitsi kaupungin ns. julkiset rakennukset myös kaupungin vuokratalot. Yhteensä ylläpidettäviä rakennuksia on 99, joiden huoneistoala on noin 10 miljoonaa m 2. Vuokra-asuntoja on 534 kpl. Valmistuskeittiöitä on 13 ja palvelu-

25 keittiöitä 9 kpl. Ateriapalveluita toimitetaan noin 3.300 asiakkaalle. Vuosittain valmistetaan noin 675.000 ateriaa. Siivottavaa pinta-alaa on 42.000 m 2. Henkilöstöä kiinteistölaitoksessa on yhteensä 88. Vastuualueittain henkilöstö jakaantuu työvuosina seuraavasti: Ruoka- ja siivouspalvelut 8 hallinto 3 8 siivous 26,5 8 ruokapalvelut 31,2 Rakennuttamispalvelut: 8 rakennussuunnittelija 8 rakennusmestarit 0,3 ja 0,5 Tilapalvelut 8 hallinto 5,25 8 kiinteistönhoitajat 14 8 kirvesmiehet 3 8 maalari 8 sähköasentaja 8 huoltomies Tilakeskus perii käyttäjähallintokunnilta sisäistä vuokraa, joka koostuu ylläpitovuokrasta, pääomavuokrasta ja erillispalveluista. Ylläpitovuokra perustuu kiinteistön hoito-, huolto- ja käyttökustannuksiin: rakennusten kunnossapito kiinteistön hoito lämmitys sähkö vesi jätehuolto alueiden kunnossapito hallinto Pääomavuokra koostuu kahdesta osasta: korjausvastuu (poisto) 8 2,5 % nykyarvosta 8 pitkäaikaisten investointien vuosikustannukset 8 turvaa omaisuuden arvon säilymisen ja rahoittaa peruskorjaukset korko 8 2,5 % nykyarvosta 8 tilaomaisuuden pääoman korko 8 sisältää lainanhoitokulut 8 sisältää kaupunginvaltuuston asettaman tuottovaatimuksen

26 Erillispalvelut ovat erikseen sovittuja asiakkaalle tuotettuja lisäpalveluita Siivouspalvelut ruokahuolto vahtimestaripalvelut jne. 3.4.3 Laihian kunnan kiinteistönhoito Laihia on Pohjanmaan maakunnassa Kyrönmaan seutukuntaa kuuluva noin 7 500 asukkaan kunta. Muut Kyrömaan seutukuntaan kuuluvat kunnat ovat Isokyrö ja Vähäkyrö. Seutukunnassa on asukkaita runsas 15 000. Laihian pinta-ala on 509 km 2, ja asukastiheys on 14,7 asukasta/km 2. Laihian kunnassa on päädytty kiinteistöjen ylläpidon kehittämisprojektissa siihen ratkaisuun, että kiinteistöjen hoidosta vastaa tekninen toimi, joka ostaa siivousta lukuun ottamatta kiinteistöjen ylläpitoon liittyvät tehtävät kunnan omistamalta Vuokratalot Oy:ltä. Siivoustyö on keskitetty teknisen toimen siivouspalvelut yksikköön. Tehdyn ratkaisun taustalla ovat Laihian Vuokratalot Oy:n henkilöstövalinnat. Vuokratalot Oy:n toimitusjohtajaksi nimettiin kunnan työpäällikkö, jonka vastuulla oli aiemmin kunnan kiinteistöjen ylläpito. Näin ollen Vuokratalot Oy:lle siirtyi myös kunnan omistamien kiinteistöjen tuntemus. Ylläpidettäviä kiinteistöjä Laihian kunnalla on noin 31 300 hum 2. Siivottavaa pintaalaa kunnan vastuulla on 19 500 m 2. Tilakustannukset budjetoidaan teknisen lautakunnan talousarvioon ja laskutetaan hallintokunnilta sisäisen vuokran periaatteella. Hallintokunnilta perittävä sisäisen vuokra sisältää pääomavuokran ja ylläpitovuokran. Ylläpitovuokraan sisällytetään seuraavat kustannukset: hallinto; Vuokratalot Oy rakennusten kunnossapito; Vuokratalot Oy kiinteistön hoito; Vuokratalot Oy alueiden kunnossapito; Vuokratalot oy jätehuolto; Vuokratalot Oy lämmitys; kunta sähkö; kunta vesi; kunta siivous; kunta Yllä olevista kustannuseristä neljä viimeistä eli kulutukset ja siivous ovat kunnan omia kustannuksia. Sisäiset vuokrat sovitaan vuosittain siten, että Vuokratalot Oy tekee ehdotuksen aina seuraavan vuoden talousarvioksi, jonka tekninen lautakunta hyväksyy ja esittää kaupunginvaltuustolle määrärahaehdotuksena. Rakennusten kunnossapito hoidetaan ennakkosuunnitelman mukaisesti siten, että Vuokratalot Oy ehdottaa vuosittain ylläpito-

27 korjaukset kunnalle, joka tekee lopullisen päätöksen vuosittain toteutettavista töistä. Näin päätetyistä töistä aiheutuvat kustannukset sisällytetään vuokraan. Vuokria ei tasata hallintokunnille vuoden lopussa. Vuokratalojen hoitaman osuuden mahdollinen yli- / alijäämä jää Vuokratalot Oy:n taseeseen. Samoin tilahallinnan maksamien energian ja veden kustannusten mahdolliset yli- ja alijäämät jäävät tilahallinnan vastuulle. Keskusteluissa, joissa olivat mukana sekä Laihian tekninen johtaja että Laihian Vuokratalot Oy:n toimitusjohtaja, molemmat osapuolet ilmaisivat tyytyväisyytensä olevaan järjestelmään. Tulevaisuuden kehittämisajatuksista keskusteltaessa tuli ilmi mm. siivouksen muuttaminen käyttäjäpalveluksi. Samoin on keskusteltu energian ja veden maksattamisesta suoraan käyttäjähallintokunnalla. Tavoitteena näillä muutoksilla on se, että käyttäjähallintokunnat saataisiin kiinnostumaan paremmin energian säästöstä. Myös kiinteistönhoidon aidosta kilpailuttamisesta on käyty keskusteluja, mutta tähän ei ole kovin paljon mahdollisuuksia. LAIHIAN VUOKRATALOT OY HALLITUS TOIMITUSJOHTAJA TYÖNJOHTAJA EHDOTUS VUOKRISTA JA VUOSIKOR- JAUKSISTA SOPIMUS- NEUVOTTELUT LAIHIAN KUNTA TEKNINEN LAUTAKUNTA TEKNISET PALVELUT TEKNINEN JOHTAJA VUOSISOPIMUS MAKSUT KIINTEISTÖNHOITO JA KUNNOSSAPITO SIIVOUS LÄMPÖ SÄHKÖ VESI SISÄISET VUOKRAT VUOKRA- SOPIMUKSET LAIHIAN KUNTA HALLINTOKUNNAT Kuva 5. Toimintakaavio Laihian kunnan kiinteistönhoidon järjestämisestä.