SAVONLINNAN KAUPUNKI, ASEMAKAAVAN SELOSTUS TARKASTAMONKATU 3 (KAAVOITUSOHJELMA, KOHDE 148) 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot ASEMAKAAVA/ASEMAKAAVAN MUUTOS/TONTTIJAKO: ALLEKIRJOITUS PVM. VIREILLETULO PVM. TEKNINEN LTK. PVM. NÄHTÄVÄNÄ OLO 11.9.2014 luonnos Kh 3.3.2014 91..2014.. -..2014 KAUPUNGINHALLITUS PVM. KAUPUNGINVALTUUSTO PVM. KAAVAN VAHVISTUSNRO LAATIJA/YHTEYSTIEDOT: ASEMAKAAVA-ARKKITEHTI PÄIVI BEHM OLAVINKATU 27 (C 3.kerros) 57130 SAVONLINNA PUH. 044 4174655 paivi.behm@savonlinna.fi SELOSTUS: PB TELEFAX 015 5250237 1/19
1.2 Kaava-alueen sijainti, nykytilanne ja kaavamuutoksen tavoitteet Kaava-alue sijaitsee kaupungin ydinkeskustassa 1. kaupunginosassa. Päihdehuoltokeskus siirtyi noin vuosi sitten Tarkastamonkadulta ns. Korttelikeskukseen eli entisen Hernemäen vuorohoitopäiväkodin tiloihin, koska Tarkastamonkadulla ei voitu tiloista johtuvista syistä, mm. kosteusvauriot, jatkaa toimintaa. Tämänhetkinen tilaratkaisu on määräaikainen, 31.12.2016 saakka, ja uutta paikkaa toiminnalle etsitään parhaillaan. Tarkastamonkadun tiloissa on korjausrakentamisen tarve, jonka vuoksi ei ole tarkoituksenmukaista, että toiminta palaisi vanhoihin tiloihin. Hernemäessä toiminta on koettu hyvänä lähellä Sosterin palveluita. Tarkastamonkatu 3:een on tarkoitus kaavoittaa asuinkerrostalo. Kaava-alueen rajaus ilmakuvan päällä 2/19
1.3 Kaavan nimi Kaavan työnimi on Tarkastamonkatu 3. Kohdenumerointi 148. on kaavoitusohjelmasta. 1.4 Kaavan vireille tulo ja vaiheet 1.5 Suunnittelutyö 1.6 Selostuksen sisällysluettelo Kaupunginhallitus on tehnyt Tarkastamonkatu 3:sta kaavoituspäätöksen 3.3.2014 91. Perusturvalautakunta ilmoitti kantanaan 10.6.2014 73, että päihdehuoltokeskus ei tarvitse jatkossa Tarkastamonkatu 3:n tiloja. Uusien toimitilojen kartoittaminen on käynnistetty. Kaavatyön vaiheet on esitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa, liite 1. Asemakaavan muutos on laadittu kaupunkisuunnittelupalveluissa. Kaavatyön valmistelusta on vastannut asemakaava-arkkitehti Päivi Behm. 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 1 1.1 Tunnistetiedot... 1 1.2 Kaava-alueen sijainti, nykytilanne ja kaavamuutoksen tavoitteet... 2 1.3 Kaavan nimi... 3 1.4 Kaavan vireille tulo ja vaiheet... 3 1.5 Suunnittelutyö... 3 1.6 Selostuksen sisällysluettelo... 3 1.7 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista... 4 2 LÄHTÖKOHDAT... 5 2.1 Kaavatilanne... 5 2.1.1 Maakuntakaava... 5 2.1.2 Yleiskaava... 5 2.1.3 Asemakaava... 6 2.2 Suunnittelutilanne... 7 2.2.1 Muut hankkeet... 7 2.2.2 Päätökset... 7 2.2.3 Rakennusjärjestys... 7 2.2.4 Tonttijako- ja rekisteri... 8 2.2.5 Pohjakartta... 8 2.2.6 Rakennuskiellot... 8 3/19
3 SELVITYS ALUEESTA... 8 3.1 Maanomistus... 8 3.2 Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaisjäännökset... 8 3.2.1 Maisema- ja kaupunkikuva... 10 3.2.2 Liikenne... 11 3.2.3 Yhdyskuntatekninen huolto... 11 3.3 Luonnonympäristö... 11 3.3.1 Luonnonolot ja luonnonsuojelu... 11 3.3.2 Maa- ja kallioperä... 12 3.3.3 Pinta- ja pohjavesi... 12 3.3.4 Ympäristön häiriötekijät... 12 3.4 Elinympäristö... 12 4 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET... 12 4.1 Mitoitus ja korttelialue... 12 4.2 Vaikutukset maisema- ja kaupunkikuvaan... 13 4.3 Vaikutukset liikenteeseen... 17 4.4 Vaikutukset yhdyskuntatekniseen huoltoon... 17 4.5 Vaikutukset rakennettuun kulttuuriympäristöön... 17 4.6 Vaikutukset luonnonympäristöön... 17 4.7 Ympäristön häiriötekijät... 17 4.8 Rakennettavuus... 18 4.9 Vaikutukset elinympäristöön... 18 4.10 Taloudelliset vaikutukset... 18 4.11 Kaavamerkinnät ja kaavamääräykset... 18 4.12 Nimistö... 18 4.13 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet... 18 5 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 19 1.7 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1: osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) Liite 2: meluselvitys Liite 3: tilastolomake Liite 4: poistuva kaava tontin 740-1-12-13 osalta 4/19
2 LÄHTÖKOHDAT 2.1 Kaavatilanne 2.1.1 Maakuntakaava Maakuntakaava on vahvistettu ympäristöministeriössä 4.10.2010. Maakuntakaavassa alue on taajamatoimintojen aluetta (A). Kaavamuutoksen tavoitteet eivät ole ristiriidassa maakuntakaavan kanssa. Ote maakuntakaavasta, vahvistettu ympäristöministeriössä 4.10.2010 2.1.2 Yleiskaava Ydinkeskustan osayleiskaavassa (vahvistettu 9.12.1997) kaavamuutosalue ja sen ympäristö on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi. (AL). Maankäyttö- ja rakennuslain 5/19
mukaan yleiskaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämiseksi. Vaikka kaavamuutos on muuten yleiskaavan mukainen, niin alueelle ei ole tarpeellista osoittaa liike- tai toimistorakentamista, minkä nykyinen yleiskaava mahdollistaa. Ote ydinkeskustan osayleiskaavasta. 2.1.3 Asemakaava Voimassa olevassa asemakaavassa (vahvistettu 7.2.1958) kaavoitettava tontti on asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta (ALK). Vaikka alue on osoitettu myös asuinrakentamiseen, 1950- luvun kaavassa ei ole tarkasti määritelty mm. rakentamisen sijaintia ja määrää tai kerroskorkeuksia. Tämän vuoksi asemakaavassa on päivittämistarve. 6/19
Ote ajantasa-asemakaavasta. 2.2 Suunnittelutilanne 2.2.1 Muut hankkeet Alueella ei ole käynnissä muita hankkeita. 2.2.2 Päätökset Asemakaavan muuttamisesta on tehty päätös kaupunginhallituksessa 3.3.2014 10. Perusturvalautakunta on 10.6.2014 73 päättänyt, että päihdehuoltokeskus ei tarvitse jatkossa Tarkastamonkatu 3:n tiloja. 2.2.3 Rakennusjärjestys Savonlinnan kaupungin rakennusjärjestys on hyväksytty 1.2.2014. 7/19
2.2.4 Tonttijako- ja rekisteri Tontin 740-1-2-13 tonttijako on hyväksytty ja se on rekisteröity 8.6.1988. 2.2.5 Pohjakartta Pohjakartta on laadittu Savonlinnan kaupungin teknisen viraston mittaus- ja kartastoyksikön toimesta. Kartoitus ja pohjakartta täyttävät kaavoitusmittausasetuksen 1284/99 vaatimukset. 2.2.6 Rakennuskiellot Alueella ei ole rakennuskieltoa. 3 SELVITYS ALUEESTA 3.1 Maanomistus Kaavamuutosalue on kaupungin omistuksessa. 3.2 Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaisjäännökset Suunnittelualueella tai sen lähellä ei ole voimassa olevia suojelupäätöksiä tai rakennetun kulttuuriympäristön kohteita tai muinaisjäännöksiä. Tontilla on ollut vuonna 1880-luvulla rakennettu asuintalo ja sen ulkohuone. Tontti rajoittui järven rantaan ennen rautatien rakentamista 1900-luvun alussa. Myöhemmin 1939 tontille rakennettiin lihatarkastamo, jonka osaksi asuinrakennus liitettiin. Molempiin rakennuksiin tehtiin muutostyöt 1960-luvulla sekä rakennettiin lisää varastotilaa tontille. Varastorakennukset on sittemmin purettu. Uudet muutostyöt tehtiin 1980-luvulla asuinrakennusosaan, jossa tullikamaria ja talonmiehen asunto muutettiin työsuojelutarkastajan tiloiksi ja elintarviketutkimuslaitoksen valvontaosaston tiloiksi. Samalla purettiin vanhoja rakenteita ja uuneja sekä keittiötiloja muutettiin varastoja toimistotiloiksi. Viimeisimmät muutokset on tehty vuonna 2010 eli elintarvikelaboratorion ja eläinlääkäritilojen muutos yömajatiloiksi, jolloin tiloihin on tehty paloviranomaisen edellyttämiä muutostöitä. Tarkastamonkadulla on tällä hetkellä noin 562 m 2 rakennettua kerrosalaa. Rakennukset on todettu kosteusvaurioiden vuoksi soveltumattomaksi päihdehuoltotoimintaan, ilman mittavia korjauksia, jonka vuoksi ne ovat tällä hetkellä tyhjillään ja yömajatoiminta on siirretty toisaalle. 8/19
Ote vuoden 1906 asemakartasta Ote vuoden 1783 kartasta, johon on lisätty kaupungin virastokartta. Alue on ollut vielä tuolloin rantakalliona. 9/19
3.2.1 Maisema- ja kaupunkikuva Alue on näkyvällä paikalla maisema- ja kaupunkikuvassa valtatieltä 14 ja Kasinonsaarilta päin katsottuna. Tontin takaosassa on korkea kallioleikkaus ja valtatie 14 rajaa aluetta tontin pohjoisreunassa. Ilmakuva vuodelta 2013, suunnittelualue punaisella 10/19
Ilmakuva Savonlinnan 1. kaupunginosasta vuodelta 2013, suunnittelualue punaisella 3.2.2 Liikenne Liikenne alueelle kulkee Olavinkadun ja Tarkastamonkadun kautta. Liikennemäärät ovat Olavinkadulla laskeneet noin puoleen rinnakkaisväylän valmistuttua vuonna 2013. Olavinkadun yleissuunnittelutyö välillä Possenkatu Kauppatori Kaupungintalo on parhaillaan käynnissä, koskien myös Tarkastamonkadun risteystä. 3.2.3 Yhdyskuntatekninen huolto 3.3 Luonnonympäristö Alueen vieressä on rakennettu vesi-, viemäri- ja kaukolämpöverkostot, joihin tontti on liitettävissä. 3.3.1 Luonnonolot ja luonnonsuojelu Alueesta ei ole tehty luontoselvitystä. Kohde sijaitsee rakennetulla alueella. 11/19
3.3.2 Maa- ja kallioperä Alueelta ei ole tehty selitystä maa- ja kallioperästä tai pilaantuneista maista. Alue on mitä todennäköisimmin hyvin rakennettavissa eikä ole tiedossa aiemmasta käyttöhistoriasta, että kohteesta löytyisi pilaantuneita maita. 3.3.3 Pinta- ja pohjavesi Suunnittelualue ei sijaitse luokitellulla pohjavesialueella. Lähin pohjavesialue (Lähteelä, Il luokka) sijaitsee noin 6 km suunnittelualueesta itään. Alueen pohjavesipinta noudattelee Saimaan pinnan tasoa. Pihlajaveden korkeus vaihtelee ollen pohjakartoissa merkinnällä + 75,6 m (N60). Kastumisesta kärsivät rakenteet on tehtävä Savonlinnassa korkeuteen + 78 m (N60) + aaltovara. Alue on tämän suhteen hyvin rakennettavissa, sillä nykyinen maanpinta on tasossa + 79,0 m. 3.3.4 Ympäristön häiriötekijät Alueesta on laadittu meluselvitys, liite 2. Kaavamuutosalue sijaitsee alueella, jolla melutasot ovat kohonneita. Ennustettu liikenteen lisääntyminen valtatiellä 14 heikentää tilannetta nykytilasta. Meluselvityksessä on otettu huomioon myös ratamelu. 3.4 Elinympäristö Alue kuuluu ydinkeskustan palvelualueeseen. Julkiset ja kaupalliset palvelut sekä virkistyspalvelut ovat kävelyetäisyydellä. 4 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET 4.1 Mitoitus ja korttelialue Kaavamuutosalueen kokonaispinta-ala on 3129 m 2, joka on kaavamuutoksessa osoitettu asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Rakennusoikeutta on yhteensä 2480 k-m 2 VIII-kerrokseen sekä lisäksi talousrakennus 40 k-m 2 ja autokatokset. Kerrostalo vastaa Savonlinnassa käytettyä asuinkerrostalojen kokoa. Autopaikkoja on mahdollista rakentaa 28 autopaikkaa, joista 12 autokatoksiin. Jos kaikkia autopaikkoja ei rakenneta, niin rakentamatta jäänyt alue toteutetaan istutettavana alueena. Autopaikkoja on varattava vähintään 2 autopaikkaa 3 asuntoa kohden. Asuntojen keskikoko Savonlinnassa on noin 60 70 k-m 2, jolloin esitetty pysäköintimitoitus on riittävä. 12/19
Autokatoksen viereen on osoitettu varaus jätehuollolle (t), joka voidaan toteuttaa esim. syväkeräyssäiliöinä tai jätekatoksena. Kerrostalon viereen on osoitettu varaus (jk/h) eli alueen sisäiselle jalankululle varattu alueen osa, jolla huoltoajo on sallittu. Tontin läpi on osoitettu ajorasite (ajo) viereisen tontin kallioalueessa sijaitsevaan entiseen väestönsuojaan. 4.2 Vaikutukset maisema- ja kaupunkikuvaan Kaavamuutos muuttaa nykyisestä teollisuus- ja varastoalueesta asuinalueeksi, joka täydentää ydinkeskustan tiivistyvää yhdyskuntarakennetta. Alue maastoutuu takana sijaitsevaan kallioleikkaukseen. Paikka kestää kaupunkikuvallisesti korkeampaakin rakentamista. Kaavamääräyksissä todetaan, että rakennusmateriaaleissa, kattomuodoissa, parvekkeissa ja värityksessä tulee ottaa huomioon alueen vieressä sijaitsevien rakennusten arkkitehtuuri. Asunnot avautuvat parhaisiin ilmansuuntiin ja järvelle. Huoneistoista saadaan kaikissa taloissa valoisat ja väljät sekä pohjaratkaisuiltaan selkeät. Rakennukset on sijoitettu siten, että näkymät eivät avaudu suoraan naapuritaloihin. Sisäänkäynti kerrostaloon on kallioleikkauksen puolelta. Rakennusoikeus ja rakennusten leveys on suunniteltu siten, että maantasokerrokseen voidaan sijoittaa varastoja ja yhteiskäyttötiloja siten, että niistä on suora yhteys pihalle. Koska rakennusala on esitetty kapeana ja korkeana, takaa Kalmarinkadulta sijaitsevista taloista ja niiden pihoilta säilyvät järvinäkymät. Kerrostalo on sijoitettu ns. Snellmaninpuiston kohdalle. 13/19
Periaatekuva toimintojen sijoittumisesta 14/19
Periaatekuva uudisrakennuksen sijoittumisesta kaupunkirakenteeseen Periaatekuva lännestä 15/19
Periaatekuva Kasinonsaarten suunnasta Periaatekuva idästä 16/19
4.3 Vaikutukset liikenteeseen Kerrostalokortteli ei oleellisesti lisää liikennettä Tarkastamonkadulla, jotta erityistoimenpiteet liikenneturvallisuuden lisäämiseksi olisivat tarpeelliset. Alueella on nykyisin ollut jonkin verran yleistä pysäköintikäyttöä, joka nyt poistuu. Junaliikenteen asiakaspysäköinti on tälläkin hetkellä ohjattu Pääskylahteen sekä Kauppatorin asemaseisakkeen saattoliikenne on ohjattu Kauppatorin asema-aukiolle. Pelastusreitit tulee asemakaavan yleisten määräysten mukaan toteuttaa riittävän leveinä siten, että hälytysajoneuvot pääsevät kaikkien uloskäyntien ja varateiden läheisyyteen. Viheralueet ja katualueet sekä tonttien sisäiset jalankulku- ja ajoyhteydet on suunniteltu siten, että tämän vaatimuksen täyttäminen on kaavaa toteutettaessa mahdollista. Muut paloturvallisuutta koskevat määräykset tulevat rakennusjärjestyksen ja rakennussuunnittelua koskevien ohjeiden kautta. 4.4 Vaikutukset yhdyskuntatekniseen huoltoon Kaavamuutosalue on liitettävissä kunnallistekniikkaan sekä kaukolämpöverkkoon, josta ei ole annettu erillistä kaavamääräystä. Kaukolämpöverkko kuuluu Savonlinnassa Suur-Savon Sähkö Oy:lle. Lämmitysmuodoksi on tällöin mahdollista valita myös muu ympäristön kannalta hyväksyttävä ratkaisu esim. maalämpö. Tontin pohjoisreunaan on osoitettu rasitealue maanalaista johtoa varten, alueen kautta kulkevat jätevesi- ja puhdasvesirunkolinjat sekä pohjoisreunassa on pieni jätevedenpumppaamo, jolle on osoitettu oma yhdyskuntateknisen huollon et -alueensa. 4.5 Vaikutukset rakennettuun kulttuuriympäristöön 4.6 Vaikutukset luonnonympäristöön 4.7 Ympäristön häiriötekijät Alueella ei ole rakennetun kulttuuriympäristön kohteita. Kaavamuutoksella ei ole vaikutuksia luonnonympäristöön. Alue sijaitsee jo rakennetulla alueella ja on lajistoltaan tavanomaista. Kaavamuutosalue sijaitsee alueella, jolla melutasot ovat kohonneita. Kaavamääräysten mukaan pihan oleskelualueet ja leikkipaikat tulee sijoittaa siten, että ohjearvot alittuvat tai ne on melusuojattava erikseen ohjearvot alittavaan tasoon. Asunnot eivät saa avautua yksinomaan julkisivulle, jossa päiväajan keskiäänitaso ylittää 65 db. Yli 55 db päiväajan keskiäänitasossa olevat parvekkeet tulee lasittaa. Yli 65 db keskiäänitasoon parvekkeita ei suositella, tai ne tulee lasittaa erikoisratkaisuin. Rakennuslupavaiheessa tulee meluselvi- 17/19
4.8 Rakennettavuus 4.9 Vaikutukset elinympäristöön 4.10 Taloudelliset vaikutukset tyksellä todentaa, että kohde täyttää sille asetetut melumääräykset ja ulko-oleskelualueilla sekä rakennuksessa sisällä alitetaan valtioneuvoston päätöksen mukaiset melun ohjearvot. Rakennuksen suojaamiseksi on valtatien puoleiselle julkisivulle asemakaavamääräyksellä nro 132 asetettu 36 db äänitasoerovaade. Rakennuksen molemmissa päädyissä on 34 db äänitasoerovaade. Alueesta ei ole tehty perustamisselvitystä tai tutkimuksia. Alue on todennäköisesti hyvin rakennettavissa. Keskustan palvelut ovat kävelyetäisyydellä, joten uusia palveluita ei ole tarpeen kaavoittaa. Alue ei vaadi merkittäviä investointeja katuihin tai kunnallistekniikkaan. Kunnallistekniikan muutostyöt ovat arviolta 20 000. Rakennusoikeuden hinnoittelu vastaa sen hetkistä markkinatilannetta keskustassa arviolta noin 500 000. Rakennuksen purkukustannukset ovat arviolta 200000. Rakennuksen kirjanpitoarvo on noin 250 000. Kaavamuutosalueen vieressä sijaitsevaa väestönsuojaa ei ole käytetty. Se on rakenteiltaan vanhentunut ja kaarevan mallisena vaikeasti hyödynnettävissä esim. varastotiloina. Kaupungilla ei ole osoittaa väestönsuojatiloihin käyttötarkoitusta eikä muutostöitä tai lisälouhintaa ole kustannussyistä järkevää tehdä. 4.11 Kaavamerkinnät ja kaavamääräykset Kaavamerkinnät käyvät ilmi asemakaavakartasta. 4.12 Nimistö Alueelle ei tule uutta nimistöä. 4.13 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Asemakaava toteuttaa seuraavasti valtakunnallisia alueidenkäyttötavoitteita: - Asuinrakentaminen eheyttää ydinkeskustan yhdyskuntarakennetta. Ratkaisut ovat maakuntakaavan ja yleiskaavan mukaiset. - Keskeinen sijainti lähellä yksityisiä ja julkisia palveluita ja kevyen liikenteen verkostoa vähentävät tarvetta henkilöautoilulle. 18/19
- Alue on tarvittaessa liitettävissä kaukolämpöverkkoon tai voidaan käyttää muuta ympäristön kannalta hyväksyttävää lämmitystapaa esim. maalämpöä. Kunnallistekniikka on valmis. - Suunnittelualueella ei ole vaikutuksia luonnonympäristöön, koska se sijaitsee jo rakennetulla alueella. - Meluntorjunta on otettu huomioon kaavan toteuttamista ohjaavissa asemakaavamerkinnöissä ja kaavamääräyksissä. 5 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Nykyinen asemakaavan sitova tonttijako säilyy, joten alueelle ei tarvitse tehdä uutta tonttijakoa. Kaavan toteuttamista seurataan yhteistyössä eri hallintokuntien kanssa. Asemakaavan toteuttamisesta vastaa tontin uusi omistaja. Savonlinnassa 26.8.2014, Päivi Behm asemakaava-arkkitehti 19/19