A S E M A K A A V A N S E L O S T U S 3. KAUPUNGINOSAN KORTTELIN 62 TONTIN 1 SEKÄ KATUALUEEN ASEMAKAAVAN MUUTOS HEIKINKATU - RAMONINKATU KAAVATUNNUS 03:106 KAAVAN PÄIVÄYS 7.1.2015 SELOSTUKSEN PÄIVÄYS 7.1.2015
03:106 / HEIKINKATU - RAMONINKATU 7.1.2015, 29.1.2015, 1.4.2015 (2) PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Asemakaavan muutos koskee 3. kaupunginosan korttelin 62 tonttia 1. Kaavan nimi HEIKINKATU - RAMONINKATU Kaavan tunnus 03:106 Kaavan päiväys 7.1.2015 Kaavan laatija Ilona Sassi, Kaavasuunnittelija Jyväskylän kaupunki Kaupunkirakennepalvelut / Asemakaavoitus Postiosoite: PL 233, 40101 Jyväskylä Käyntiosoite: Hannikaisenkatu 17 Puh. 014-266 5052 email: ilona.sassi@jkl.fi Kaavan vireilletulo 2.1.2015 Hyväksymispäivämäärät Ltk 10.2.2015 Kh 20.4.2015 Kv 27.4.2015 Kaava-alueen sijainti Asemakaavan muutosalue sijaitsee ruutukaavakeskustan vieressä, ydinkeskustasta koilliseen, Heikinkadun, Ramoninkadun, Tourujoen ja rata-alueen välissä. Kaavan tarkoitus Tontin 3-62-1 omistaa Senaattikiinteistöt Oy. Tontti on liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta. Tontin käyttötarkoitusta halutaan muuttaa siten, että se mahdollistaa opiskelija-asuntojen rakentamisen tontille. Hakijan perustelu kaavamuutokselle on opiskelija-asuntojen tarve hyvien julkisten kulkuyhteyksien ja hyvien kevytliikenneyhteyksien varrelle sekä koulujen läheisyyteen. Tontille on tarkoitus toteuttaa valtion tukemaa opiskelija-asumista samalla periaatteella kuin radan varrella, toisella puolella Heikinkatua toteutetut hankkeet.
03:106 / HEIKINKATU - RAMONINKATU 7.1.2015, 29.1.2015, 1.4.2015 (3) 1 TIIVISTELMÄ 1.1 ASEMAKAAVA Tontti 3-62-1 on liike- ja toimistorakennusten aluetta. Käyttötarkoitusta muutetaan siten, että se sallii opiskelija-asuntojen rakentamisen. Rakennusoikeus pysyy ennallaan eli se on 4200 k-m2. Tontille on tarkoitus toteuttaa nk. autottomia keskustan opiskelija-asuntoja, mikä tulee huomioida tulevissa vuokrasopimuksissa. Autottomuutta puoltaa keskustan, matkakeskuksen, keskusliikenneaseman sekä koulujen läheisyys. Autopaikkamitoitus on keskustan opiskelija-asunnoissa käytettäväksi sovittu 1ap/1000 k-m2. Katettuja polkupyöräpaikkoja on rakennettava 1/asunto. 1.2 KAAVAPROSESSIN VAIHEET (päiväyksiä täydennetään kaavaprosessin edetessä) Kaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelma 18.12.2014 Kaavoituksen vireilletulosta ilmoitettiin 2.1.2015. Kaava-aineisto MRL 30 :n mukaisesti nähtävillä 13.1.-26.1.2015 (luonnosvaiheen kuuleminen) Kaavamuutosehdotus kaupunkirakennelautakunnan käsittelyssä 10.2.2015 Kaavamuutosehdotus MRL 65 :n mukaisesti julkisesti nähtävillä 20.2. 23.3.2015 Kaavamuutosehdotus kaupunginhallituksen käsittelyssä 20.4.2015 Kaavamuutosehdotuksen hyväksyminen kaupunginvaltuustossa 27.4.2015 1.3 ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMINEN Kaava-alueen toteutus kuuluu kiinteistön omistajalle, mutta tavoitteena on, että rakentaminen aloitetaan heti kaavan tultua voimaan. Alueen kunnallistekniikka on valmis. 2 LÄHTÖKOHDAT 2.1 SELVITYS SUUNNITTELUALUEEN OLOISTA 2.1.1 Rakennettu ympäristö Tontti 3-62-1 on rakentamaton. Tontin luoteispuoleiselle, Ramoninkatuun yhtyy jalankulku- ja polkupyöräväylä Keskustasta Heikinkadun alitse Tourulan suuntaan. Ramoninkadun toisella puolella on asuinkerrostalo. Heikinkadun toisella puolella on vuosina 2010 ja 2013 valmistuneita opiskelijaasuntojen kerrostaloja radan varressa ja niiden vastapäätä Veturitallinkadun varrella on vuonna 2008 asuinkerrostalo ja vuonna 1897 valmistunut veturitallina toiminut suojeltu rakennus, joka on peruskorjattu 2011 tapahtuma- ja kokoontumiskäyttöön. Kaava-alueen koillispuolella on Tourujoki ja sen laidassa kulkee kehävihreän reitti. Kaava-alueen kaakkoispuolella on rata-alue ja Rantaväylä sekä Heikinkadun silta.
03:106 / HEIKINKATU - RAMONINKATU 2.1.2 7.1.2015, 29.1.2015, 1.4.2015 (4) Maanomistus Muutosalueen maanomistaja on yksityinen kiinteistöyhtiö. Tontti on tarkoitus myydä Keski-Suomen opiskelija-asuntosäätiölle opiskelija-asuntojen rakentamista varten. 2.2 SUUNNITTELUTILANNE 2.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Muutosalueen kaavatilanne: Maakuntakaavassa alue on taajamatoimintojen aluetta. Maakuntakaava on vahvistettu ympäristöministeriössä 14.4.2009. Oikeusvaikutteinen yleiskaava on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 10.11.2014. Siinä muutosalue on Strategista keskustatoimintojen aluetta. Kaavamuutos on yleiskaavan mukainen. Yleiskaavasta on valitettu, mutta valitukset eivät varsinaisesti kohdistu tämän kaavan alueelle. Asemakaava tontille 3-62-1 on hyväksytty 12.3.2001. Tontti on liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta (K). Tontin rakennusoikeus on 4200 k-m2. Ote muutosalueen ajantasa-asemakaavasta:
03:106 / HEIKINKATU - RAMONINKATU 7.1.2015, 29.1.2015, 1.4.2015 (5) 3 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 3.1 SUUNNITTELUN KÄYNNISTÄMINEN Asemakaavan muuttamiseen on ryhdytty kiinteistön 3-62-1 omistajan hakemuksesta. Asiasta on käyty useita neuvotteluja kaupungin edustajien kanssa. 3.2 OSALLISTUMINEN JA YHTEISTYÖ 3.2.1 Osalliset Osallisia ovat alueen maanomistajat ja ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa, sekä viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään (MRL 62 ). Tässä asemakaavan muutoksessa osallisia ovat: Alueen ja lähiympäristön maanomistajat, maanvuokraajat ja asukkaat Maankäyttö Liikenne ja viheralueet Rakentaminen ja ympäristö Keski-Suomen Pelastuslaitos Jyväskylän Energia Oy / vesi Jyväskylän Energia Oy / kaukolämpö JE Siirto Oy Liikennevirasto Keski-Suomen ELY (oas tiedoksi ympäristöosastolle) 3.2.2 Vireilletulo Asemakaavan vireille tulosta on ilmoitettu 2.1.2015 sanomalehti Keskisuomalaisessa. Vireille tuloilmoituksessa on kerrottu lyhyesti kaavamuutoksen päätarkoitus ja kerrottu, että kaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa on saatavana Palvelupiste Hannikaisesta ja lisätietoja saa suunnittelijalta ja kaavan internet-osoitteesta. Kaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa selostetaan kaavoituksen lähtökohdat, osallistumis- ja arviointimenettelyt sekä kaavoituksen suunniteltu aikataulu. 3.2.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Luonnosvaiheen kuulemisesta tiedotetaan kuulutuksella Keskisuomalaisessa. Muutosluonnos pidetään nähtävänä / kommentoitavana palvelupiste Hannikaisessa, Hannikaisenkatu 17. Kaavan etenemistä voi seurata myös Jyväskylän kaupungin kaavoituksen internet-sivuilta tai kysymällä kaavan valmistelijalta. Osallisten antama palaute selostetaan asiaa käsiteltäessä listateksteihin ja kaavan selostukseen. 3.2.4 Viranomaisyhteistyö Kaavan laadintaan ei liity sellaisia valtakunnallisia, seudullisia tai muita keskeisiä tavoitteita, joiden selvittämiseksi MRL 66 2 momentin mukainen viranomaisneuvottelu kaupungin ja Keski-Suomen elinkeino- liikenne- ja ympäristökeskuksen kesken olisi järjestettävä.
03:106 / HEIKINKATU - RAMONINKATU 7.1.2015, 29.1.2015, 1.4.2015 (6) 3.3 ASEMAKAAVAN TAVOITTEET Kaavamuutoksen tavoitteena on opiskelija-asuntojen lisääminen keskustaan. 4 ASEMAKAAVAN KUVAUS 4.1 KAAVAN KESKEINEN SISÄLTÖ Tontti 3-62-1 on liike- ja toimistorakennusten aluetta. Käyttötarkoitusta muutetaan siten, että se sallii opiskelija-asuntojen rakentamisen. Rakennusoikeus pysyy ennallaan eli se on 4200 k-m2. Kerrosluku on kuusi. Tontille on tarkoitus toteuttaa nk. autottomia keskustan opiskelija-asuntoja. Autottomuutta puoltaa keskustan, matkakeskuksen, keskusliikenneaseman sekä koulujen läheisyys. Kaavan edellyttämät autopaikat saa sijoittaa Heikinkadun sillan alle, koska tontin maaperä on Tourujoen puoleisella osalla epävakaata. Ote kaavamuutosehdotuksesta:
03:106 / HEIKINKATU - RAMONINKATU 7.1.2015, 29.1.2015, 1.4.2015 (7) 4.2 KAAVAN VAIKUTUKSET Kaupunkikuva ja rakennettu kulttuuriympäristö Kaupunkikuvallinen ilme muuttuu uudisrakentamisen myötä, mutta se olisi muuttunut myös voimassa olevan kaavan liikerakennuksen rakentamisen myötä. Kaavassa määrätään, että Rakennusten tulee olla arkkitehtonisesti korkealaatuisia, mittasuhteiltaan sopusointuisia sekä väreiltään ja muotokieleltään ympäristöön sopivia. Rata-alueen suuntaan on julkisivujen oltava tyylillisesti samankaltaisia ja yhteensopivia korttelin 63 tonttien 7 ja 8 rakennusten kanssa. Määräyksellä pyritään varmistamaan uudisrakennuksen soveltuminen sijaintipaikalle sekä näkymän yhtenäisyys rata-alueen ja Rantaväylän suuntaan. Liikenne Alue on ydinkeskustassa, joten liikenneyhteydet ovat erinomaiset. Liikenne alueella ei paljoa lisäänny, koska kohde toteutetaan nk. autottomana opiskelija-asuntojen alueena. Ympäristön häiriötekijät Viereisen radan ja läheisen Rantaväylän sekä Heikinkadun liikenteestä aiheutuu melua ja tärinää alueelle. Alueen melu- ja tärinäselvityksiä on tehty viereisen asemakaavan yhteydessä. Kyseisten selvitysten tekijä on aiempien mittausten ja tutkimusten pohjalta antanut lausuntonsa lisäselvitystarpeesta ja arvioinut tehtyjen selvitysten riittävän, koska alueet ovat olosuhteiltaan lähes samanlaiset. Kaavassa on melun osalta kaavamääräys: Kortteleissa on noudatettava melutasojen ohjearvoista annettua valtioneuvoston päätöstä n:o 993/1992. Rakennusten ulkoseinien, ikkunoiden ja muiden rakenteiden ääneneristävyyden tulee olla sellainen, että valtioneuvoston päätöksen antamat arvot toteutuvat. Rakennuslupavaiheessa rakentajan tulee esittää meluntorjuntasuunnitelma, joka sisältää seinien rakennekuvat ja asemapiirroksen, jossa esitetään leikki- ja oleskelualue, jolla sallittuja meluohjearvoja ei ylitetä. Rataliikenteen aiheuttaman tärinän osalta on kaavamääräys: Rataliikenteestä aiheutuva tärinä tulee huomioida rakennusten rakenteissa siten, että liikennetärinän osalta ei ylitetä VTT:n laatiman ohjeen värähtelyluokan C raja-arvoa 0,30. Rata-alueen melu ylittänee hetkittäin ohjearvot, mutta ei pitkäaikaisesti. Opiskelija-asumisen tilapäisyyden vuoksi hetkittäiset melupiikit eivät ole niin haittaavia kuin tavanomaisen asumisen osalta olisi. Vaikutus luontoon ja luontoympäristöön Viereisen Tourujoen penkan ja tontin reuna-alueen maaperän epävakavuus on huomioitava tonttia ja piha-aluetta rakennettaessa, joten asemakaavassa on määräys: Korttelialueilla on ennen rakentamistoimenpiteitä tehtävä maaperätutkimukset ja ne on liitettävä perustamissuunnitelmineen rakennuslupa-asiakirjoihin. Vaikutus ilmastoon Kaava on Jyväskylän kaupungin ilmasto- ohjelman tavoitteiden mukainen. Rakentaminen sijoittuvat joukkoliikenteen ja matkakeskuksen läheisyyteen, kaupungin ydinkeskustan tuntumaan. Kaavalla täydennetään olevaa tiivistä yhdyskuntarakennetta.
03:106 / HEIKINKATU - RAMONINKATU 7.1.2015, 29.1.2015, 1.4.2015 (8) 4.3 MIELIPITEET JA NIIDEN HUOMIOIMINEN Kaava-aineisto pidettiin maankäyttö- ja rakennuslain 62 :n sekä asetuksen 30 :n määräysten mukaisesti nähtävillä luonnosvaiheen kuulemista varten 13.1.-26.1.2015 Palvelupiste Hannikaisessa, jotta osallisilla oli mahdollisuus ilmoittaa mielipiteensä asiaan. Kuulemisesta ilmoitettiin Keskisuomalaisessa sekä lisäksi kirjeitse/sähköpostitse nimetyille osallisille. Aineisto oli nähtävänä myös netissä. Saatu palaute ja toimenpiteet palautteen johdosta: Liikennevirasto ilmoitti lausunnossaan, että asemakaavaluonnoksessa on huomioitu rautatieliikenteestä aiheutuvat melu- ja tärinähaitat ja varauduttu niihin soveltuvin määräyksin ja merkinnöin. Liikennevirastolla ei ole huomautettavaa kaavahankkeesta. Jyväskylän Energia Oy ilmoitti, että tontti on liitettävissä Jyväskylän Energia OY:n vesijohto-, jätevesiviemäri- ja hulevesiviemäriverkostoon. Keski-Suomen pelastuslaitos ilmoitti, että asemakaavan muutoksella ei ole henkilö- ja paloturvallisuuden kannalta esteitä. Hakijan esityksestä tehtiin kaavaan joitakin tarkistuksia luonnosvaiheen kuulemisen jälkeen, mm. ulko-oleskelutilan mitoitusta lievennettiin, koska opiskelija-asuminen on luonteeltaan tilapäistä tavanomaiseen asumiseen verrattuna, keskustassa on tarjolla muita virikkeitä ulkona oleskeltaessa ja opiskelija-asuminen ei tuota mainittavaa leikkipaikkojen tarvetta. Lisäksi kaavaan lisättiin merkintä, joka mahdollistaa sijoittaa Heikinkadun sillan alle tontin 3-63-8 autopaikat, jotka joudutaan poistamaan tontin kautta rakennettavan kulkuyhteyden takia. Kaavakarttaa tarkistettiin 1.4.2015 siten, että tontin reunasta radan puolelta poistettiin maanalaisen johdon rasite, kun Jyväskylän Energia Oy ilmoitti, että sillä ei ole rasitteelle tarvetta. 5 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Opiskelija-asuntojen rakentaminen on tarkoitus aloittaa kaavan tultua voimaan. Tontti on lohkottava ennen rakennuslupaa. Tontti on liitettävissä Jyväskylän Energia OY:n vesijohto-, jätevesiviemäri- ja hulevesiviemäriverkostoon. Heikinkadun alueelle sijoitettavien autopaikkojen ja huoltotien sekä mahdollisten Heikinkadun ja Ramoninkadun katualueille ulotettavien perustusten, katualueelle sijoitettavien melusuojien yms. osalta on saatava sijoituspaikkalupa kaupungilta. Kulkuyhteysrasite tontin 3-63-8 kautta Heikinsillan alle on perustettava. LUETTELO SELOSTUKSEN LIITEASIAKIRJOISTA - osallistumis- ja arviointisuunnitelma - ote ajantasa-asemakaavasta - seurantalomake - asemakaavan muutos, pienennös