Taloustoimikunta TOIMITILAT JA TALOUDEN HALLINTA 1. Kaupungin taloustilanne Vuoden 2013 tulos oli arvioitua parempi. Käyttöön otetut poikkeukselliset toimenpiteet vaikuttivat sekä henkilöstön että päättäjien talouden hallinnan asenteisiin ennakoitua vahvemmalla tavalla. Kunnallisveroprosenttia korotettiin kuluvalle vuodelle 19,50 %:sta 20,50 %:iin. Kuntalaisilta kerätään palvelujen ylläpitoon nyt 10 milj. enemmän kuin edellisvuonna. Rakennemuutosohjelman arvoksi vuodelle 2014 on talousarvioon kirjattu 1 milj.. Helmikuun lopun tilannekatsauksen mukaan tavoite on vaarassa jäädä saavuttamatta. Miljoonan euron tavoitteesta ei voida kuitenkaan tinkiä. Välttämättömät talousarviomuutokset heikentävät kaupungin taloutta 1,26 milj. eurolla. Suurin osa muutoksesta johtuu kaupungista riippumattomasta syystä. Heikennyksen johdosta kaupunginhallitus päättää lisätoimenpiteistä. Vuosina 2014-2016 taloutta on pystyttävä parantamaan noin 10 milj. eurolla. Julkisen talouden sopeutus jatkuu ja koskettaa myös kuntia. Joudumme varautumaan mm. mahdollisen työmarkkinatukiuudistuksen tuomiin lisäkustannuksiin. Valtionosuusuudistuksen koelaskelmat olivat Joensuun kannalta myönteisiä, mutta uudistuksen käsittely on alkutaipaleella. Kasvava velkaantuminen lisää korkomenoja. Talousstrategian velkamittarin (lainakanta/ verot + valtionosuudet) mukainen velkataakka oli 33 % vuonna 2013. Strategian mukaan suhde voi poikkeuksellisissa oloissa tilapäisesti olla 40 %. Mittavan investointiohjelman vuoksi uuttaa velkaa joudutaan ottamaan kuluvana vuonna lähes 60 milj. euroa ja velkataakka nousee noin 43 %:iin. Rakennemuutosselvitysten talousvaikutusten arvioinnin perusteella näyttää siltä, että suuri tai jopa suurin säästöpotentiaali voi olla toimitilakustannuksissa. Noin 62 %:iin C- ja E-salkun kiinteistöomaisuudesta on kohdistettu toimenpiteitä. Jatkossa pitää entistä enemmän keskittyä kaupungin toimintojen tiivistämiseen ja tätä kautta saada A-salkusta siirrettyä kiinteistöomaisuutta toimenpidesalkkuun C. 2. Tytär- ja osakkuusyhtiöiden omistusten arviointi Kaupunki on omistajana mukana 39 tytär- tai osakkuusyhtiössä (liite). Näistä noin puolet liittyy palvelutoimitilojen omistamiseen. Omistajapolitiikan mukaan omistukset voivat olla luonteeltaan 1. strategisia, kaupungin kehitystä edistäviä 2. palvelutuotannon edellytyksiä turvaavia 3. liiketaloudellisia, taloudellista tuottoa tuottavia. Mikäli omistus ei täytä yhtäkään näistä ehdoista, omistukselle ei ole pääsääntöisesti perustetta. Omistamisella on aina myös hintansa, sillä omistaminen sitoo pääomia.
Omaan taseeseen tehtävien investointien rahoittamiseksi on syytä tutkia mahdollisuudet irrottaa pääomia yhtiöomistuksista. Näkökulma ja ratkaisut johdetaan omistajapolitiikasta. Erityisesti toimitilaomistusten osalta arvioidaan omistuksen tarpeellisuus. Tilakeskuksen ja palveluntuottajan yhteistyönä selvitetään vaihtoehtoinen tilaratkaisu, jossa ensisijainen malli on sijoittaa palvelu jo olemassa oleviin muihin tiloihin. Tavoitteena on pääomien irrottamisen ohella tiivistää tilamäärää ja sitä kautta vähentää toimitilakuluja ja investointitarpeita. Samalla arvioidaan riittävällä tarkkuudella omistuksesta luopumisesta aiheutuvat myyntivoitot tai -tappiot. Kattava ja tuloksiin pääsevä arviointi- ja selvitystyö vaatii Tilakeskukseen lisäresurssia. Toimikunnan arvion mukaan panostus tuottaa kulunsa takaisin useampi kertaisesti. Valmistelutyö toimikunnan käsittelyä varten tulisi tehdä työryhmässä, jossa Tilakeskuksen edustuksen lisäksi olisi mukana mahdollinen kaupungin käyttäjätaho, omistajaohjaus ja tarvittaessa kaupunginlakimies. 3. Uusien toimitilojen hankinta Kaupungin taseeseen suunniteltujen toimitilojen investoinnit lähivuosina ovat jopa 100 milj. euroa. Strategian mukainen velkakatto ylittyy jo kuluvana vuonna, minkä vuoksi toimikunta on selvittänyt toimitilojen hankinnan rahoitusvaihtoehtoja. Tilakeskus teetti vuonna 2012 selvityksen Kiinteistöstrategiaa tukevista toimenpidevaihtoehdoista. Selvitys esiteltiin syksyllä 2012 valtuuston talousseminaarin yhteydessä. Rahoituksen kannalta lähes poikkeuksetta edullisin vaihtoehto on lainanotto rahalaitoksesta. Käyttäjien ja Tilakeskuksen yhdessä suunnittelema ja käyttäjälle tuleva tilaratkaisu ei kaikissa tapauksissa ole esim. tilamäärän kannalta tehokkain. Riski lienee suurin silloin, kun vastaavan tyyppisen tilaratkaisun tarjoajia on markkinoilla useita. Kun kaupunki omistaa tilan ja vastaa sen ylläpidosta, sillä on myös omistaja- ja ylläpitoriski. Omistajariskin arvoksi on elinkaarihankkeissa mainittu esim. 5 %. Toimitilasta ei saada kiinteistöveroa. Tätä vaihtoehtoa käytetään valtaosassa hankkeita. Keskusteluissa on ollut esillä myös lainanotto tulevaisuus- tai elinkeinorahastosta. Kaupunginvaltuuston hyväksymien rahastojen säännöt eivät nykyisellään salli lainaamista kaupungin toimitilahankkeisiin. Vaikka säännöt sen sallisivatkin, ei lainaaminen rahastoista nykyisellä lainojen korkotasolla ole järkevää. Rahastojen arvioitu tuotto nykyisellä allokaatiolla on keskimäärin runsaat 5 % vuodessa. Pitkäaikaisen rahalaitoslainan korko on merkittävästi matalampi. Lisäksi rahastolle maksettavan lainan korkomeno pitäisi ottaa kaupungin muista menoista. Rahastolainausta voidaan harkita tilanteessa, jossa rahalaitoksista otettavan lainan korko ylittää pysyvästi rahaston varoille saatavan tuoton. Kiinteistöleasing on kasvanut nopeasti uutena vaihtoehtona toimitilojen hankinnassa. Kiinteistöleasingillä on tehty mm. kouluja, päiväkoteja ja terveysasemia. Kiinteistöleasingissä leasingrahoitusyhtiö omistaa ja rahoittaa hankkeen. Leasingyhtiö vuokraa kohteen kaupungille tyypillisesti 20 vuodeksi. Vuokra, joka on pääomasta perittävää vuokraa, lasketaan vuokrakohteen pääoma-arvolle ja sidotaan korkotasoon. Korkoriski jää vuokralle ottajalle. Vuokrakauden jälkeen kaupungilla on joko optio tai velvollisuus lunastaa rakennus sovitulla osahinnalla sen alkuperäisestä arvosta tai jatkaa vuokrasopimusta, jolloin lunastushinta määritellään uudestaan. Jos vuokrasopimusta jatketaan, vuokran pääoma-arvona käytetään lunastushintaa, joka voi esim. 20 vuoden sopimuksissa olla 40 %. Tilakeskus voi hoitaa hankkeen rakennuttamisen leasingyhtiön puolesta ja vastata hankkeen tavoitteiden toteutumisesta. Kiinteistön hoito- ja ylläpito voi olla joko omaa tai ostettua, mutta omistajavastuut ovat kaupungilla. Kaupunki saa tehdä kohteessa toimintansa vaatimia muutoksia parhaaksi katsomallaan tavalla kustantaen ne itse tai sopien niistä erikseen leasingyhtiön kanssa.
Kiinteistöleasing ei nosta lainakantaa, mutta leasing-vastuut kasvavat ja näkyvät tilinpäätöserittelyissä. Toimitilasta kaupunki saa kiinteistöveron. Rahan hinta kiinteistöleasingissä on kilpailukyinen. Kiinteistöleasingillä on kunnissa rahoitettu mm. terveysasemia, kouluja ja päiväkoteja. Toimitilan vuokraaminen on normaalia toimintaa kun Tilakeskus vuokraa olemassa olevia tiloja kaupungin tarpeisiin esimerkiksi toimistokäyttöön. Vuokraamisessa omistajariski on toimitilan omistajalla, vuokralaisen vastatessa hoito- ja ylläpitokuluista. Vuokrasopimuksessa vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin. Korkotason muutos ei käytännössä vaikuta vuokraan, sillä koron paino elinkustannusindeksissä on vain 1,26 %. Uusien tilojen osalta vuokraaminen voi olla harkinnan arvoinen vaihtoehto silloin kun markkinoilla on useita kyseessä olevan hankkeen toimittamiseen erikoistuneita tarjoajia ja kaupunki voi hyödyntää kilpailutilannetta. Tilatehokkuuden voi arvioida olevan useimmissa tapauksissa hyvän, mikä vaikuttaa kokonaisvuokran määrään. Toimitilasta kaupunki saa kiinteistöveron. Kiinteistönhoito voi olla myös kaupungin omaa. Uusien, kaupungin käyttöön tulevien tilojen vuokraaminen sopinee parhaiten tilanteisiin, joissa tilan voimakkain tarve kestää rajallisen ajan. Tällaisia voivat olla esimerkiksi päiväkodit omakotialueilla, jotka eivät sijaitse kaupungin keskustan lähellä. Käytäntö on osoittanut, että toimitiloissa joissa on kilpaillut markkinat, on vuokrataso kilpailukyinen omaan rakentamiseen verrattuna. 4. Toimitilamäärän ja korjausvelan vähentäminen Kaupungin toimitilaomaisuudesta on tehty viime vuosien aikana kaksi selvitystä. Vuonna 2011 tehty salkutus määritteli investointitarpeita ja korjausvelkaa. Selvityksessä tilat myös salkutettiin viiteen luokkaan: - strategisesti tärkeät omistettavat rakennukset (178 693 m2) (A) - kehitettävät rakennukset (pidetään / realisoidaan) (48 648 m2) (B) - realisoitavat rakennukset (76 311 m2) (C) - kulttuurihistoriallisesti arvokkaat rakennukset (12 005 m2) (D) - käytön kannalta tärkeät, ei-omistettavat rakennukset (7 661 m2) (E) Selvityksen mukaan korjausvelkaa oli vajaat 52 milj. euroa. Korjausvelasta realisoitaviin rakennuksiin kohdistui runsaat 20 milj. euroa. Perusparannustarve koko kannassa oli 130 milj. euroa, josta realisoitaviin ja ei-omistettaviin rakennuksiin kohdistui runsaat 60 milj.euroa. Investointitarve vuosille 2011-2025 sisältäen toiminnalliset muutokset oli keskimäärin 19,5 milj. euroa vuodessa. Korjausvelka oli vuoden 2013 lopussa 43,9 milj. ja kuluvan vuoden korjausvelka tullee painumaan alle 40 milj.. Vuonna 2012 tehdyn salkutuksen tavoitteena oli kehittää toimenpide-ehdotuksia eri tyyppisille toimitiloille. Toimitilat luokiteltiin kysyntäperusteisesti seuraavasti: - kaupungilla on kysyntää kohteelle ja kohde vaatii investointeja (137 905 m2) - kaupungilla on kysyntää kohteelle ja kohde ei vaadi investointeja (68 466 m2) - markkinoilla on kysyntää kohteelle ja kohde on myytävissä (1 294 m2) - kehittämällä saatavissa kysyntää kaupungilta (-) - kehittämällä saatavissa kysyntää markkinoilta (39 615 m2) - kohteella ei ole kysyntää eikä sitä voida saada kehittämällä nykyisessä markkinatilanteessa (74 098 m2)
Kaupunki on pyrkinyt tiivistämään toimitilakantaa ja vähentämään korjausvelkaa. Vuonna 2013 tavoitteena oli vähentää toimi. ja muita tiloja siten, että niiden vuositason säästö olisi 711 000 euroa. Tilamäärä oli 15 795 m2. Vuoden 2014 talousarviossa on tavoitteeksi asetettu 397 000 euron vuosisäästö ja 10 912 m2 tilavähennys. Toimitilojen ylläpitokulujen ja peruskorjausinvestointien vähentämiseksi on tarpeen kiihdyttää epätarkoituksenmukaisista tiloista luopumista. Toimitilatarkastelun ohella selvitetään myös kiinteistöhuollon toimivuutta.tavoitteena on hyvän käyttöasteen energiatehokkaat, taloudelliset ja terveelliset toimitilat, joka pystytään pitämään kunnossa kohtuullisilla ylläpitokuluilla. Tavoitetta tuetaan lisäämällä Tilakeskuksen resursseja.
Kotipaikka Kunnan Konsernin K u n t a k o n s e r n i n o s u u s, omistus- omistus- omasta pää- vieraasta pää- tilikauden osuus-% osuus-% omasta omasta voitosta / tappiosta Tytäryhteisöt Itä-Suomen Liikuntaopisto Oy Joensuu 100,00 100,00 514 526,42 491 176,50-29 109,29 Jns Kodit Oy Joensuu 100,00 100,00 12 801 046,34 158 087 650,25-419 761,98 * Ki Oy Jokikadun Pysäköinti Joensuu 0,00 63,00 597 586,66 715,86-44 683,12 Jns Pysäköinti Oy Joensuu 79,55 85,50 6 588 377,97 106 958,64 473 999,99 Saimaan Satamat Oy Joensuu 100,00 100,00 364 827,68 84 193,11 8 986,11 **Jns Satamarakennus Oy Joensuu 0,00 54,86 233 572,61 18 652,77-5 824,66 Puhas Oy (ent.jns Seudun Jätehuolto Oy) Joensuu 68,50 68,50 4 530 791,07 848 904,89 280 313,10 Jns Tiedepuisto Oy Joensuu 86,09 87,39 12 176 792,75 28 531 072,75-21 459,30 Jns Yrityskiinteistöt Oy Joensuu 100,00 100,00 5 673 981,46 19 362 768,96 480 505,86 Ki Oy Heinävaaran Liikekulma Joensuu 55,85 55,85 258 708,30 764,91 357,40 Ki Oy Kiihtelysvaaran Oravanpyörä Joensuu 60,37 60,37 165 205,42 353,21 757,41 Kiihtelysvaaran Yritystalot Oy Joensuu 100,00 100,00-279 707,94 364 564,76-297 634,46 Kiint Oy Jns Sairaalakatu 19 Joensuu 53,10 53,10 2 247,41 62 674,87 0,00 Opisk. asunnot Oy Jns Elli Joensuu 100,00 100,00 835 701,00 41 221 893,77 10,51 Senioripiha Oy Joensuu 100,00 100,00 116 443,87 184 226,55-9 088,16 Jns Seudun Kehittämisyhtiö JOSEK Joensuu 57,71 57,71 289 824,30 654 202,12 2 732,96 Ki Oy Uimaharjunhaka Joensuu 82,74 82,74 52 535,08 407 753,82 0,00 As Oy Enon Tuuliharju Joensuu 42,43 79,29 1 043 981,20 4 265,43 2,34 Uimaharjun Palvelutalo Oy Joensuu 100,00 100,00 487 740,40 4 027,03-16 844,91 Kesk. Ki Oy Harpatinharju Joensuu 100,00 100,00 972 583,19 4 345,00-1 122,14 Kesk. Ki Oy Uimaharjun lähipalvelukeskus Joensuu 55,79 55,79 226 733,71 234 882,32 1 563,87 Ki Oy Uimaharjun P ienteollisuustalo Joensuu 76,20 76,20 188 637,98 4 698,29 5 093,86 Ki Oy Enon Jäähalli Joensuu 50,61 50,61 41 547,52 15 991,27-4 760,05 Karelia Ammattikorkeakoulu Oy Joensuu 100,00 100,00 3 611 367,56 5 678 042,01 188 247,56 *Jns Kodit Oy:n tytäryhteisö ** Saimaan Satamat Oy:n tytäryhteisö Kuntayhtymät Itä-Suomen päihdehuollon ky Mäntyharju 8,20 157 872,50 58 846,39 31 409,00 P-K:n koulutus ky Joensuu 55,50 39 591 080,62 8 964 925,00 2 688 651,04 P-K:n sair.hoito- ja sos.palv.ky Joensuu 43,56 12 746 663,14 53 292 178,37 628 439,61 Pohjois-Karjalan maakuntaliitto Joensuu 43,45 902 858,93 262 213,73 61 033,06 Osakkuusyhteisöt As Oy Juhannusmorsian Joensuu 39,04 39,04 241 640,63 10 103,17 45,53 As Oy Suvituuli Joensuu 37,22 37,22 615 132,67 2 787,99-1 677,70 As Oy Pikku-Ukko Joensuu 23,14 23,14 174 388,86 535,18 519,65 Jns Keskusliikenneasema Oy Joensuu 45,58 45,58 255 831,25 1 729,78-408,95 Jns Kuivakenkä Oy Joensuu 20,76 23,01 149 909,23 21 315,49 2 492,92 Jns Rantaparkki Oy Joensuu 30,07 30,07 864 800,12 911,68 347,67 Jns Ravirata Oy Joensuu 33,44 33,44 310 292,93 24 333,55-11 232,20 Kiint Oy Karsikon Liiketalo Joensuu 32,16 32,16 131 544,73 234,50 317,27 Kiint Oy P-K:n Maakuntatalo Joensuu 38,53 38,53 4 668 340,97 20 498,37-11 432,36 Kiint Oy Torisuvanto Joensuu 28,39 28,39 557 203,89 45 665,22-58 850,35 P-K:n Tietotekniikkakeskus Oy Joensuu 38,15 38,15 186 564,40 2 412 237,97 89 284,43 Kiint Oy Enon Kauppakeskus Joensuu 29,38 29,38 134 686,11 1 026,21 590,81 Kiint Oy Reijolanristeys Joensuu 24,60 24,60 293 081,13 5 699,63 1 730,40 As Oy Hammaslahden Malmitie Joensuu 33,43 33,43 87 135,56 5 869,47 9,69