KH Valmistelu ja lisätiedot: ahoitusjohtaja Raija Vaniala, ,

Transkriptio

1 Kaupunginhallitus Kaupunginhallitus ELINKAARIHANKKEEN RAHOITUSMALLIN VALINTA 22/58/2011 KH Valmistelu ja lisätiedot: ahoitusjohtaja Raija Vaniala, , Kaupunginvaltuusto on päättänyt käynnistää elinkaarihankkeen kahden koulun ja neljän päiväkodin rakentamiseksi. Hankekokonaisuuteen sisältyy Tolkis skola, Tolkkisten päiväkoti, Gammelbackan päiväkoti, Toukovuoren päiväkoti, Peippolan päiväkoti sekä Kevätkummun ja Skaftkärrin alueen koulu. Hankkeen kustannusarvio on alustavasti 41 miljoonaa euroa. Valtuuston päätöksen perusteluissa todettiin, että elinkaarihankkeen rahoitusmallista päätetään erikseen. Elinkaarihankkeen toteutus ja rahoitus ovat kaksi toisistaan erillistä sopimusta. Elinkaarihankkeen toteutussopimus kattaa kohteiden suunnittelun ja rakentamisen, valmiiden rakennusten ylläpidon, siivouksen ja käytettävyyden sekä sopimuksen mukaisen kunnon sopimuksen päättyessä. Elinkaarisopimukseen perustuva palvelumaksu tulee maksettavaksi koko sopimusajalta investoinnin rahoitusmallista riippumatta. Investoinnin rahoitusmallin vaihtoehdot ovat perinteinen talousarviolaina, kiinteistöleasing tai kiinteistöyhtiön rahoittama hanke. Kaupunki maksaa investoinnin kustannukset lainan lyhennyksinä ja korkoina, leasingvuokrina tai vuokrina kiinteistöyhtiölle valitun rahoitusmallin mukaisesti. Lainavaihtoehdossa kaupunki omistaa kohteet alusta alkaen ja ne pysyvät kaupungin omistuksessa ja hallinnassa myös elinkaarisopimuksen päättyessä. Kiinteistöleasingvaihtoehdossa kohteet omistaa rahoittaja vuoden ajan, jonka jälkeen kaupunki on velvollinen osoittamaan ostajan tai lunastamaan kohteet sopimuksessa etukäteen sovittuun lunastushintaan. Kiinteistöleasingsopimus voidaan uusia ensimmäisen sopimuskauden päättyessä. Käytännössä leasingrahoittaja toimii kuitenkin pelkän rahoittajan roolissa muodollisesta omistamisesta huolimatta. Rakennuttamiseen ja omistamiseen liittyvät keskeiset vastuut sovitaan kaupungin ja elinkaarihankkeen toteuttajan välisessä palvelusopimuksessa. Erillisen kiinteistöyhtiön perustamista hallinnoimaan

2 elinkaarihankkeeseen sisältyviä rakennuksia ei alustavassa selvityksessä pidetty tarkoituksenmukaisena. Rahoitusmallien vertailussa edullisin on perinteinen talousarviolaina, seuraava on kiinteistöyhtiön nostama ja kaupungin takaama laina ja kallein kiinteistöleasing. Erot ovat tosin hankkeen kokoon nähden pieniä ja johtuvat lainamarginaalista. Esiselvityksessä on arvioitu, että kaupungin nostaman lainan marginaali olisi 1,0 prosenttia, kiinteistöyhtiön lainan marginaali 1,1 prosenttia ja kiinteistöleasingin marginaali 1,2 prosenttia. Muut lainanhoitoon liittyvät kulut ja riskit ovat pääosin samat. Halvimman ja kalleimman marginaalin ero 0,2 prosenttiyksikköä. Investoinnin kokonaiskustannuksesta eli oletetusta 41 miljoonasta eurosta 0,2 prosenttia on vuodessa. Pitkään rahoitussopimukseen sisältyy tulevaisuuden epävarmuustekijöitä, jotka rahoittajat ottavat huomioon tarjousten hinnoittelussa. Kaupungin saamissa lainatarjouksissa 10 ja 5 vuoden lainojen marginaaleissa on ollut merkittäviä eroja. Kun laina-aika pitenee, marginaalit kasvavat. Rahoituslaitokset voivat nostaa marginaalia kesken laina- tai leasingkauden joko sopimusehtoihin perustuen tai vakavaraisuuteen, varainhankintaan yms. perustuvilla syillä. Lainaa voitaisiin ottaa myös lyhyissä jaksoissa, jolloin marginaali nykyhetkellä olisi pienempi. Lyhytaikaisiin lainasopimuksiin sisältyy kuitenkin luottoriski rahoituksen saatavuudesta ja korkoriski lainan hinnasta. Jos valitaan leasingvaihtoehto, se tulisi kuitenkin solmia alusta alkaen koko elinkaarivastuuta vastaavalle ajanjaksolle. Tällä hetkellä lainan ja leasingrahoituksen kustannuksesta valtaosa tulee lainamarginaalista, sillä viitekorot ovat nollan tuntumassa. 20 vuoden ajanjakso on kuitenkin erittäin pitkä. Tällä ajanjaksolla viitekorot ehtivät nousta erittäin korkealle moneen kertaan. Kaupungin velkamäärä on noin 116 miljoonaa euroa vuoden 2014 tilinpäätöksessä. Kaupungin strategiassa todetaan, että kaupunki voisi käyttää lainarahoitusta lisätuloa tuottaviin tai palvelutoiminnan kustannuksia vähentäviin hankkeisiin. Kaupungin investointitarpeet ovat suuret myös muissa kuin elinkaarimallilla toteutettavissa hankkeissa, minkä vuoksi kaupungin velkamäärä tulee joka tapauksessa kasvamaan lähivuosina. Elinkaarihankkeen rahoittaminen kiinteistöleasingin avulla ei rasita velkamäärää, mutta rahoitusvastuu ja vaikutus kaupungin rahavaroihin on silti yhtä suuri. Leasingvelka ei ole kirjanpidon määritelmän mukaan velkaa, vaan vuokravastuuta. Siksi leasingvastuita ei merkitä taseeseen. Leasingvastuut tulee kuitenkin esittää varsinaisten tilinpäätöslukujen ulkopuolella tilinpäätöksen liitetiedoissa. Lainavastuut kirjataan suoraan taseeseen. Elinkaarihankkeen rahoittaminen lainalla nostaisi kaupungin

3 asukaskohtaista lainamäärää noin 800 eurolla. Leasingvuokraus ja oma omistaminen vaikuttavat eri tavalla kaupungin tilinpäätöksen tulokseen ja taseen kertyneen ylijäämän kehittymiseen. Leasingvuokriin sisältyy korkoja ja pääoman lyhennyksiä, jotka ovat käyttötalouden kuluja ja vaikuttavat suoraan rahoitukseen ja toiminnan tulokseen. Leasingomaisuudesta ei tehdä poistoja, koska omistus on rahoittajalla. Lainarahoituksella hankitun omaisuuden vaikutus tilinpäätöksen tulokseen tulee korkojen ja poistojen kautta. Lainan lyhennykset eivät vaikuta tulokseen, mutta vaikuttavat rahoitusasemaan. Elinkaarihankkeessa rakennusten kunto säilytetään elinkaarisopimuksessa vahvistetun kuntoluokan tasolla ja siksi tulisi harkita, voitaisiinko näiden rakennusten poistotaso mitoittaa arvon alenemista vastaavalla tasolle. Nykyisen poistosuunnitelman mukaan rakennuksista tehdään etupainoisesti 10 prosentin menojäännöspoistot, mikä heikentäisi merkittävästi kaupungin tilinpäätösten tulosta ensimmäisinä vuosina. Elinkaarihankkeen jäännösarvo leasingvaihtoehdossa on suunniteltu 20 vuoden ajanjakson jälkeen alustavasti 60 prosentiksi hankkeen investointikustannuksista, mikä on noin euroa. Lunastushinta määritetään investointikustannusten perusteella eikä siihen tehdä indeksitarkistuksia. Leasingvaihtoehdon lähtökohtana on siis lyhentää pääomaa noin 16 miljoonalla eurolla 20 vuoden aikana. Jäljellä oleva pääoma eli noin 25 miljoonaa euroa rahoitettaisiin vuosina Kaupungin investointisuunnittelu tai muu talouden suunnittelu ei yllä niin pitkälle eikä voida luotettavasti arvioida, miten hankkeen lunastaminen tai uudelleen rahoitus vaikuttaisi kaupungin muuhun toimintaan. Kuntien tehtävät ovat murroksessa eikä tällä hetkellä voida ennustaa, millaisia voimavaroja tai ongelmia on 20 vuoden kuluttua. Jos yleinen taloudellinen tilanne paranee ja inflaatio lähtee liikkeelle, jäännösarvon reaalinen kustannus heikkenee. Jos taas inflaatio on hyvin matala tai jopa negatiivinen jäännösarvon reaalihinta voi kasvaa. Kaupunki on rahoittanut vuosina valmistuneiden kolmen päiväkodin elinkaarihankkeen leasingrahoituksella. Niiden nykyinen leasingvastuu arvonlisävero huomioiden on noin 17,5 miljoonaa euroa. Taidetehtaan peruskorjaus on toteutettu pitkäaikaisella 20 vuoden vuokrasopimuksella. Taidetehtaan vuokravastuu on noin 19,5 miljoonaa euroa. Kaupunki on hankkinut myös vanhusten palvelutaloja pitkillä vuokrasopimuksilla välivuokrausperiaatteella. Taloussuunnitelmassa on yhden valmistuneen palvelutalon lisäksi kolmen uuden palvelutalon rakennuttaminen. Nyt valmistelussa olevan kahden koulun ja kolmen päiväkodin elinkaarihankkeen arvioitu kustannusarvio on 41 miljoonaa euroa. Lopullinen rahoitustarve arvioidaan vasta tarjousten perusteella ja lopullinen

4 kustannusarvio selviää, kun kohteet ovat valmistuneet. Kohteiden rakennuskustannukset indeksoidaan vastaanottopäivämäärän mukaan. Hankkeen rahoittaminen kiinteistöleasingilla kasvattaisi merkittävästi taseen ulkopuolisia vastuita. Korkoriskin hallinta ja suojaus on mahdollista kaikissa rahoitusvaihtoehdoissa. Suojaus nostaa korkokustannuksia, mutta luo vakautta ja ennustettavuutta korkokuluihin. Tilojen käyttäjän kannalta vakaa vuokrataso on toivottavin, sillä varsinaisen palvelutoiminnan sopeuttaminen korkotason muutoksista johtuviin vuokramuutoksiin on haasteellista. Kaupungin lainasalkun hajautus, suojaus ja muu rahoitusriskien hallinta arvioidaan kuitenkin rahoituksen kokonaisriskien näkökulmasta. Kaupungin hallintosäännön mukaan kaupunginhallitus päättää lainan ottamisesta kaupunginvaltuuston hyväksymissä rajoissa sekä päättää leasingpuitesopimuksista enintään 10 miljoonan euron pääoma-arvosta. Vuoden 2015 talousarvion mukaan elinkaarihankeen toteutus jakautuu siten, että vuonna 2015 rahoitustarve on 8 miljoonaa euroa, vuonna ,5 miljoonaa euroa ja vuonna ,5 miljoonaa euroa. Talousarviossa ei otettu kantaa rahoitusmalliin. Hallintosäännön toimivalta ei riitä elinkaarihankkeen rahoittamiseen. Siksi kaupunginvaltuusto tekee päätöksen rahoitusmallista ja päättää elinkaarihankkeen rahoittamisesta joko korottamalla lainanottovaltuutta tai korottamalla leasingrahoituksen käyttövaltuutta. Talousarviolainan ja kiinteistöleasingin vaikutuksista rahoituksen kustannuksiin, omistamiseen, käyttötalouteen, rahoitusvirtaan, taseeseen ja tunnuslukuihin on esitetty vertailu tämän asian liitteenä olevassa taulukossa. Liite: elinkaarihankkeen investointirahoituksen vertailu Kj: Kaupunginhallitus merkitsee asian tiedoksi ja jatkaa käsittelyä seuraavassa kokouksessa. KH Päätös: Kaupunginhallitus merkitsi asian tiedoksi ja jatkaa käsittelyä seuraavassa kokouksessa. Tarkentuneiden laskelmien mukaan rahoitustarve vuonna 2015 on euroa. Kj:

5 Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle, että elinkaarihanke rahoitetaan talousarviolainalla ja että vuoden 2015 lainanottovaltuutta korotetaan eurolla käytettäväksi elinkaarihankkeen investointikustannuksen rahoittamiseen. Seuraavien vuosien lainanottovaltuus sisällytetään ko. vuosien talousarvioihin. Pykälä tarkastetaan heti. Päätös: Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti esittää kaupunginvaltuustolle, että elinkaarihanke rahoitetaan talousarviolainalla ja että vuoden 2015 lainanottovaltuutta korotetaan eurolla käytettäväksi elinkaarihankkeen investointikustannuksen rahoittamiseen. Seuraavien vuosien lainanottovaltuus sisällytetään ko. vuosien talousarvioihin. Pykälä tarkastettiin heti.