Sivu 1 Hakija Nimi Lähiosoite Postitoimipaikka Rakennuspaikka Asunto Oy Sipoon särkilampi Ahtelantie 19 01120 VÄSTERSKOG Kunta Sipoo Kaupunginosa / kylä Massby RN:o 4:1706 Tilan nimi Mörtbrinken Rakennuspaikan osoite Särkilammentie 47-49 Kaava-alue Sipoon yleiskaava 2025 Pinta-ala 4676,00 m² Rakennustoimenpide Uimahallirakennuksen käyttötarkoituksen muutos 4-asunnon rivitaloksi. Toimenpide eriteltynä rakennuksittain: Selostus poikkeamisesta Hakemuksen perustelut Käyttötarkoitus Rivitalot Kerrosala m² Kerrosluku As. lkm 340,00 I 4 - maankäyttö- ja rakennuslain 16 :n mukainen suunnittelutarvealue - poikkeaminen yleiskaavasta (MRL 43 ) As Oy Sipoon Särkilampi hakee käyttötarkoituksen muutosta uimahallirakennukseen. Uimahalli ei täytä nykyisiä vaatimuksia uimahallitoiminnan harjoittamiseksi. Hallissa oleva iso allas (17m x 9m) on liian iso ylläpidettäväksi pienen asunto-osakeyhtiön voimin. Lisäksi muuta käyttöä tai vuokralaisia hallille ei ole yrityksistä huolimatta saatu. Sipoon kunnassa on meidän tietojemme mukaan kaksi hieman suurempaa allasta: Ingmanin vanhalla tehdasalueella ja As Oy Sipoon Särkilammella. Sipoo ei ryhtynyt rakentamaan omaa hallia, vaan teki sopimuksen Ingmanin hallin kanssa. Tästä voitaneen vetää johtopäätös, ettei kunnassa ole tarvetta kuin yhdelle uimahallille. Näin ollen As Oy Sipoon Särkilammella ole mitään mahdollisuuksia ylläpitää hallia ilman ulkopuolista käyttäjää. Todettiin järkevimmäksi hakea poikkeuslupaa uimahallin käyttötarkoituksen muuttamiseksi ja peruskorjata rakennus neljäksi asunnoksi. Yhtiö koostuu kahdesta rakennuksesta: Rivitalosta ja uimahallirakennuksesta. Yhtiöllä on jo rivitalossa kolme asuntoa, jotka ovat tällä hetkellä vuokra-asuntokäytössä. Neljän pienehkön asunnon rakentaminen olisi hyödyksi myös Sipoon kunnalle, koska syksyllä 2012 tehdyn tiedustelun mukaan KAS Vuokra-Asunnon Oy kertoi, että varsinkin Söderkullan alueella on huutava pula pienistä ja edullisista vuokra-asunnoista. Pienet asunnot olisi suunnattu lapsettomille parsikunnille, joten rasitusta esim. kunnan päivähoitoon ei tulisi. 11.10.2012 on katsottu vapailla markkinoilla oleva vuokra-asuntotarjonta internetin vuokra-asuntopalveluista ja tarjontaa Söderkullan alueella on todella vähän (3kpl): 80 m² kolmio (as. Oy Sipoon Särkilampi) 100 m² omakotitalo Kalkkirannassa (vuokra 1400 /kk) 170 m² omakotitalo Gumbostrandintiellä (vuokra 1700 /kk) Eli tarjontaa pienistä vuokra-asunnoista ei ole. Koko kunnan alueella vapaita vuokra-asuntoja oli yhteensä vain 7 kpl (sis. yllä mainitut ja KAS Vuokra-asunnot Oy:n vapaat asunnot). Västerskogin alueella on muitakin tapauksia, joissa rakennuksen käyttötarkoitus on
Sivu 2 ilmeisesti muutettu esimerkiksi autotalleista asunnoiksi. Näin ollen voidaan olettaa, että yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti myös tässä tapauksessa käyttötarkoituksen muutos myönnetään, joten poikkeuslupaa käyttötarkoituksen muutokseen voidaan hakea. Käyttötarkoituksen muutosta ja rakennuksen korjaamista asumiskäyttöön suunnittelijaksi on palkattu arkkitehti Markku Aalto (SAFA) arkkitehtitoimisto Markku Aallosta. Lisätiedot Kiinteistö on rekisteröity vuonna 2012. Kiinteistöllä sijaitsee 3-asunnon rivitalo ja uimahallirakennus. Kiinteistö sijaitsee noin 120 metrin päässä Mörtträsketin rannasta. Kyse ei ole rakentamisesta ranta-alueelle. Lisätiedot Kiinteistö on rekisteröity vuonna 2012. Kiinteistöllä sijaitsee 3-asunnon rivitalo ja uimahallirakennus. Kiinteistö sijaitsee noin 120 metrin päässä Mörtträsketin rannasta. Kyse ei ole rakentamisesta ranta-alueelle. Aikaisempi käsittely Hakemusta käsiteltiin rakennus- ja ympäristövaliokunnan kokouksessa 19.3.2013. Rakennus- ja ympäristövaliokunta keskusteli asiasta ja päätti palauttaa asian uudelleen valmisteluun. Samalla valiokunta totesi, että on tarpeen pitää katselmus. Katselmus pidetään 16.4.2013. Lausunnot ja naapurien kuuleminen Kuntatekniikan lausunto (NSä 22.1.2013) Kiinteistö ei ole vesi- ja viemärilaitoksen toiminta-alueella. Rakennuspaikan lähellä on kunnallinen vesi- ja viemärijohto mihin rakennus on liitettävä. Naapureiden kuuleminen Naapurit on kuultu kunnan ja hakijan toimesta. Hakemuksen johdosta on jätetty seuraavat huomautukset: Träskis 4:1397, Pekka Perälä: En tule antamaan suostumustani uimahallin muuttamisesta viiden perheen rivitaloksi. Olemme tutustuneet lupahakemukseen sekä asemapiirrokseen ja pohtineet asiaa myös naapureiden kanssa. Lopputuloksena on se, että emme tule antamaan suostumusta uimahallirakennuksen muuttamisesta rivitaloksi. Olemme myös puhuneet asiasta rakennusvalvonnan päällikön Kyösti Piipposen kanssa ja rakennusvalvonnassa tulee olemaan ensi viikolla vastine lupahakemukseen sekä muut asiaa koskevat huomautukset. Ymmärrettävästi emme halua neljän perheen rivitaloa vastapäätä taloamme. Tässä viittaamme sekä maisemalliseen vaikutukseen, haitalliseen ympäristövaikutukseen että luonnon- ja kulttuuriympäristön muuttumiseen. PÄÄTÖSEHDOTUS Rakennus- ja ympäristövaliokunta toteaa, että hakemuksen mukainen rakennushanke sijaitsee maankäyttö- ja rakennuslain 16 :n tarkoittamalla suunnittelutarvealueella. Hanke edellyttää myös MRL:n 171 :n mukaista lupaa poiketa MRL:n 43 :stä.
Sivu 3 Suunnittelutarveratkaisu Rakennus- ja ympäristövaliokunta on tutkinut asian ja katsoo, että uimahallirakennuksen käyttötarkoituksen muutos 4-asunnon rivitaloksi 4676 m²:n suuruisella kiinteistöllä Mörtbrinken RN:o 4:1706 Massbyn kylässä ei täytä maankäyttö- ja rakennuslain 137 :n edellytyksiä. Poikkeamispäätös Rakennus- ja ympäristövaliokunta päättää olla myöntämättä haettua lupaa poiketa MRL:n 43 :stä uimahallirakennuksen käyttötarkoituksen muuttamiseksi 4-asunnon rivitaloksi 4676 m²:n suuruisella kiinteistöllä Mörtbrinken RN:o 4:1706 Massbyn kylässä. Perustelut Nyt kyseessä oleva 4 676 m²:n suuruinen kiinteistö sijaitsee Sipoon yleiskaava 2025:ssä (lainvoimainen 25.1.2012) kyläalueella (AT). Merkinnällä osoitetaan kyläasutuksen sekä sen tarvitsemien palvelu- ja työtilojen alueet. Uudisrakennukset on sovitettava huolellisesti maisemaan ja kyläkuvaan. Alue on tarkoitettu kylämäisen rakentamisen alueeksi. Alueelle saa rakentaa kyläyhteisöjen toimintaa tukevia yleisiä rakennuksia. Kyläalueelle tulee laatia osayleiskaava. Aluetta koskevassa suunnittelussa uudet rakennuspaikat on osoitettava siten että ne hyödyntävät jo rakennettua infrastruktuuria. Alueelle voidaan sijoittaa sellaisia työ- ja liiketiloja, jotka eivät aiheuta ympäristöön melua, tärinää, ilman pilaantumista, raskasta liikennettä tai muuta häiriötä. Kiinteistö sijaitsee lisäksi Sipoon yleiskaava 2025:ssä tärkeää tai vedenhankintaan soveltuvaa pohjavesialuetta osoittavan merkinnän sisäpuolella. Alueelle ei saa asemakaavalla osoittaa pohja/pintaveden laatua vaarantavia toimintoja. Tieliikennealueet ja -väylät tulee suunnitella siten, että liikenteen ja tienpidon mahdolliset haitat pohjaveden laadulle voidaan välttää. Alueella rakentamista rajoittavat vesilain ja ympäristönsuojelulain mukaiset pohjaveden muuttamis- ja pilaamiskiellot. Rakennuslupaviranomaisen on pyydettävä kunnan ympäristölupaviranomaisen lausunto aluetta koskevista uuden rakennuksen rakentamista koskevista rakennuslupahakemuksista. Maa-ainesten ottoa ei saa ulottaa neljää metriä lähemmäs pohjaveden pintaa. Vanhoilla ottamisalueilla tulee maisemointi hoitaa siten, että pohjaveden laatu pysyy hyvänä. Sipoon yleiskaava 2025 kaavamääräysten yleiset määräykset osion mukaan rakennuspaikkojen enimmäismäärä asema- ja osayleiskaava-alueiden ulkopuolisilla osilla lasketaan 1.7.1959 voimassa olleesta tilajaosta. Vanha rakentamaton kiinteistö (1.7.1959) saa kuitenkin yhden (1) rakennuspaikan. Jokainen rakennettu asuin- tai lomarakennus vähentää kantatilan rakennuspaikkojen enimmäismäärää yhdellä. Kaikki asema- ja osayleiskaava-alueiden ulkopuoliset alueet ovat MRL 16 3 momentin mukaista suunnittelutarvealuetta. Kyläalueilla (AT) rakennuspaikat määräytyvät seuraavasti: -ensimmäinen rakennuspaikka edellyttää kantatilan olevan 0,2-1 ha, mikäli kiinteistö liitetään vesi- ja viemäriverkostoon -ensimmäinen rakennuspaikka edellyttää kantatilan olevan 0,5-1 ha, mikäli kiinteistöä ei liitetä vesi- ja viemäriverkostoon -toinen rakennuspaikka edellyttää kantatilan olevan 1-2 ha -kolmas rakennuspaikka edellyttää kantatilan olevan 2-3 ha -neljäs rakennuspaikka edellyttää kantatilan olevan 3-5 ha -viides rakennuspaikka edellyttää kantatilan olevan 5-7 ha -kuudes rakennuspaikka edellyttää kantatilan olevan 7-9 ha jne. 2 ha väleillä Kiinteistön Mörtbrinken RN:o 4:1706 emäkiinteistö on Träskisbacka RN:o 4:644, joka vuonna 1959 oli noin 2,064 ha:n suuruinen. Tällä hetkellä emäkiinteistön
Sivu 4 alueella on 4 kiinteistöä, jotka ovat kaikki rakennettu. Sipoon yleiskaava 2025:n mitoituksen sekä emätilaselvityksen perusteella kiinteistölle ei voida myöntää haettua lupaa. Rakennushanke ei ole maanomistajien tasapuolisen kohtelun periaatteen mukainen. Kyseessä olevalla kiinteistöllä sijaitsee entuudestaan jo 3-asunnon rivitalo. Rakennushankkeen seurauksena asuntojen lukumäärä alle 0,5 ha:n suuruisella kiinteistöllä nousisi seitsemään. Jos kyseiselle rakennushankkeelle myönnettäisiin lupa, olisi lupa myönnettävä myös muille vastaaville hankkeille, mikä johtaisi merkittävästi tiiviimpään rakentamiseen. Tämä aiheuttaisi haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle ja alueiden käytön muulle järjestämiselle. Erityistä syytä poikkeamisen myöntämiselle ei ole. Edellytyksiä myönteiselle poikkeamispäätökselle ei näin ollen ole olemassa. Hakijalle on annettu mahdollisuus vastineen laatimiseen kielteisen päätösehdotuksen johdosta. Hakija esittää 7.3.2013 tulleessa vastineessaan seuraavaa: "Päätösehdotuksen perusteluissa viitataan maankäyttö- ja rakennuslain (MRL 132/1999) 137 :ään ja 171 pykälään. Mikäli päätösehdotus menee kielteisenä läpi, edellytämme tarkempia perusteluita pykälien kohtiin, koska mielestämme hakemamme poikkeuslupa ei ole ristiriidassa säädöksen kanssa. Maankäyttö- ja rakennuslain 1 :ssä määritellään lain tavoitteeksi järjestää alueiden käyttö ja rakentaminen siten, että sillä luodaan edellytykset hyvälle elinympäristölle sekä edistetään ekologisesti, taloudellisesti, sosiaalisesti ja kulttuurisesti kestävää kehitystä. Tämän pykälän perusteella on kunnalla mielestämme velvollisuus tarkastella hakemaamme kohdetta siten, että olemassa olevalle rakennukselle löydetään uusi tarkoituksenmukainen käyttötarkoitus eikä sen anneta olla tyhjillään ja rapistua. Meidän näkemyksemme mukaan rakennuksen käyttötarkoituksen muutos asunnoiksi on paljon ympäristöystävällisempää kuin esimerkiksi jonkinlainen tuotantolaitos tai autokorjaamo. MRL 171 4 momentin perusteella asuinkäyttö voidaan rinnastaa ympäristöhäiriötä aiheuttamattomaan käyttöön. Erityisenä perusteena hakemuksemme hyväksymiseksi on se, että MRL 172 4 momentin tarkoitetun poikkeamisen edellytyksenä on se, että poikkeamisella edistetään olemassa olevien rakennusten käyttöä, kehittämistä ja ylläpitoa. Sosiaaliselta kannalta ehdottamamme käyttötarkoituksen muutos, jossa rakennettaisiin olemassa olevan rakennuksen paikalle neljä (tai vähemmän) pienehköä asuntoa vuokrakäyttöön on mitä suurimmassa määrin perusteltua sosiaaliselta kannalta. Tällä hetkellä vuokra-asuntotarjonta Västerskogin alueella on olematonta ja Söderkullankin alueella on KAS Vuokra-asunnot Oy:n mukaan huutava pula pienistä vuokra-asunnoista. MRL 137 mukaiset rakennusluvan erityiset edellytykset suunnittelutarvealueella eivät mielestämme ole esteenä hakemamme luvan myöntämiselle. MRL 137 1 momentin 1 kohta: Emme näe mitään haittaa alueen tulevalle kaavoitukselle eikä alueen muulle käytölle, koska tarkoituksena on hyödyntää jo olemassa olevaa rakennuspaikkaa eikä suurentaa olemassa olevaa rakennusta.
Sivu 5 MRL 137 1 momentin 2 kohta: Hakemamme lupa ei myöskään aiheuta haitallista yhdyskuntakehitystä, koska Västerskogin alueella on jo paljon muita asuintaloja ja kyseessä on jo tiivis kyläyhteisö. MRL 137 1 momentin 3 kohta: Hakemamme lupa perustuisi olemassa olevan rakennuksen paikalle rakennettavasta samankokoisesta rakennuksesta ja hengeltään samankaltaisesta. Maisemalliselta kannalta muutosta ei siis tapahtuisi, koska uusi rakennus tulisi vanhan paikalle. Maisemallisesti tilanne saattaisi jopa parantua, koska tarkoituksena on käyttää pätevää arkkitehtia uuden rakennuksen suunnittelussa ja tulevassa rakennuslupahakemusprosessissa kunta voi valvoa maisemallisia seikkoja. Myöskään luonnon-, kulttuuriympäristön arvoja tai virkistystarpeita ei olla turmelemassa, koska rakennuksen vieressä on jo kolmen asunnon rivitalo, jonka yhteyteen uusi rakennus sopisi erinomaisesti. MRL 137 3 momentti: Hakemamme lupa ei ole siinä mielessä uudisrakentamista, koska tässä tultaisiin hyödyntämää jo olemassa olevaa rakennuspaikkaa. Lisäksi merkittävää ympäristöhaittaa ei tule aiheutumaan, koska päätösehdotuksen perusteluista poiketen kiinteistö on jo liitetty kunnallistekniikkaan. Tämän lisäksi olemassa oleva rakennus on mm. tekniikaltaan vanhentunut eikä ole energiaystävällinen, joten rakentamalla vanhan rakennuksen paikalle uuden rakennuksen voidaan paremmin turvata ympäristöämme. MRL 171 mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeuksen MRL:ssa säädetyistä säännöksistä, ohjeista, määräyksistä ja kielloista. 171 2 momentin perusteella kunnalla ei ole estettä myöntää lupaa: - kyseessä ei ole ranta-alueelle rakentaminen - kyseessä ei ole vähäistä suuremmasta rakentamisesta, koska kyseessä on käyttötarkoituksen muutos - kyseessä ei ole rakennuksen suojelusta koskevasta määräyksestä poikkeamista - kyseessä ei ole MRL 53 3 momentista johtuvasta asiasta Mikäli kunnan mielestä olemassa oleva kiinteistö 4:1706 on liian pieni, vaikka emme ole hakemassa lupaa olemassa olevaa rakennusta suuremmalle rakennukselle, on meillä mahdollisuus liittää kiinteistöön lisää maata, jotta mahdollinen kokovaatimus, jota tässä ehdotuksessa ei ole perusteltu, täyttyisi. Vastine kuntatekniikan lausuntoon Kuntatekniikan lausunto hakemukseen on virheellinen, koska kiinteistö on jo liitetty Sipoon kunnan vesi- ja viemärijohtoon. Vastine naapurien kuulemiseen Naapurien kuuleminen on tehty, kuten mainittu, sekä hakija että kunnan toimesta. Ainoastaan yksi naapureista vastustaa hanketta. Hänen perustelunsa ovat lähinnä ympäristöön liittyviä, maisemallisia ja kulttuurisia, joihin MRL 137 1 momentin perusteella ei vastustukseen ole tosiasiallisia perusteita. MRL 172 :ssä määritellään poikkeamisen edellytykset, jotka mielestämme täyttyvät yllä esitettyjen perusteiden johdosta. Poikkeaminen ei aiheuta mitään haittaa alueen tulevalle
Sivu 6 kaavoitukselle eikä alueen muulle käytölle, koska tarkoituksena on hyödyntää jo olemassa olevaa rakennuspaikkaa eikä suurentaa olemassa olevaa rakennusta. Poikkeamiseen ei myöskään ole estettä, koska hakemamme lupa ei myöskään vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista, koska kyseessä on, kuten aiemmin on mainittu olemassa oleva rakennus ja kyseessä on tiivis kyläyhteisö. Lisäksi estettä ei ole koska ei ole mitään syytä olettaa, että hakemamme lupa vaikeuttaisi rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Olemme siis hakemassa olemassa olevalle rakennuspaikalle käyttötarkoituksen muutosta, jonka jälkeen paikalle haettaisiin rakennuslupaa asuntojen rakentamista varten. Varsinaisessa rakennuslupavaiheessa kunnalla on mahdollisuus puuttua maisemallisiin, teknisiin ja rakenteellisiin seikkoihin. Poikkeuslupa rakennuksen käyttötarkoituksen muutokselle on siksi mielestämme perusteltua hyväksyä ja kehittää elävää Västerkogin kyläyhteisöä kaikkia hyödyttävällä tavalla. Esittelijän esityksen mukaan käyttötarkoituksen muutos johtaisi tiiviimpään rakentamiseen, jonka perusteella aiheutuisi haittaa kaavoitukselle. Emme näe tämänkaltaisen tiivistämisen olevan mitenkään ristiriidassa tulevan kaavoituksen kanssa, koska Västerskogin alue soveltuu erityisen hyvin vielä tiiviimmän kyläyhteisön kehittämiseksi. Tämä on entistä perustellumpaa, mikäli Västerskogiin suunniteltu metroasema toteutuu. On ympäristön kannalta parempi, että asutus keskittyy sujuvien joukkoliikenneyhteyksien varrelle. Tasapuolisen kohtelun nimissä hakemuksemme tulisi hyväksyä, koska alueella on jo muitakin käyttötarkoituksen muutoksia tehty. Vanhaa kantatilan mukaista rakennuspaikkamenettelyä ei tässä voi käyttää hylkäävänä perusteena, koska kyseessä on olemassa oleva rakennuspaikka. Kaikilla yllä mainituilla perusteilla kunnalla ei mielestämme ole mitään perusteita olla hyväksymättä hakemustamme." Hakija ei ole vastineessaan tuonut esiin mitään sellaista uutta tai muutakaan erityistä syytä, jonka vuoksi päätösehdotusta tulisi muuttaa. Päätösehdotuksen perusteluissa on jo käsitelty useimmat seikat, mutta lyhyesti voidaan kommentoida vielä seuraavaa: Uimahalli liittyy kiinteistöllä ja alueella olevaan olemassa olevaan toimintaan eikä se näin ollen muodosta omaa rakennuspaikkaa. Mikäli uimahallirakennuksen käyttötarkoitus muutetaan 4-asunnon rivitaloksi, muodostaa se mitoituksen näkökulmasta 4 rakennuspaikkaa. Sipoon yleiskaava 2025:n mitoituksen sekä emätilaselvityksen perusteella kiinteistölle ei voida myöntää haettua lupaa. Rakennushanke ei ole maanomistajien tasapuolisen kohtelun periaatteen mukainen. Rakennushanke on mitoituksen ylittymisen takia yleiskaavan vastainen. Jos kyseiselle rakennushankkeelle myönnettäisiin lupa, olisi lupa myönnettävä myös muille vastaaville hankkeille, mikä johtaisi merkittävästi tiiviimpään rakentamiseen ja yleiskaavan mitoituksen merkityksen vesittymiseen. Tämä aiheuttaisi maankäyttö- ja rakennuslain 137 :n ja 172 :n vastaisesti haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle ja alueiden käytön muulle järjestämiselle. Erityistä syytä poikkeamisen myöntämiselle ei ole. Edellytyksiä myönteiselle poikkeamispäätökselle tai suunnittelutarveratkaisulle ei näin ollen ole olemassa. Yksinään se, että olemassa olevalle rakennukselle halutaan keksiä uutta käyttöä, ei
Sivu 7 riitä luvan myöntämisen perusteeksi. Sovelletut oikeusohjeet - Maankäyttö- ja rakennuslaki 137, 171 ja 172 - Sipoon kunnan hallintosääntö 50