Korjaushanke taloyhtiössä. Isännöitsijöille ja taloyhtiön osakkaille

Transkriptio

1 Korjaushanke taloyhtiössä Isännöitsijöille ja taloyhtiön osakkaille TkT Jari Virta kehityspäällikkö Suomen Kiinteistöliitto ry Palaute Jari Virta ja Suomen Kiinteistöliitto ry Päivitetty

2 Taloyhtiön korjaushanke Tässä kalvosarjassa on esitetty pääurakkamuotoisen (kokonaisurakka tai jaettu urakka) korjaushankkeen periaatteellinen läpivienti ammattilaisen toimiessa rakennuttajana (projektinjohtaja). KOKONAISURAKKA JAETTU URAKKA TILAAJA TILAAJA Projektinjohtaja Arkkitehtisuunnittelija Projektinjohtaja Arkkitehtisuunnittelija PÄÄURAKOITSIJA Tekniset suunnittelijat PÄÄURAKOITSIJA Tekniset suunnittelijat ALISTUS Aliurakoitsija Aliurakoitsija Sivu-urakoitsija Sivu-urakoitsija Tärkeimmät korjaushankkeessa tarvittavat sopimuslomakkeet löytyvät osoitteesta

3 Taloyhtiön ylläpito ja korjaaminen Yleensä esiintyviä ongelmia: YLLÄPITO Nykytila ja korjaustarve on selvittämättä (lähtötilanne). Ei yhteistä näkemystä (visio) siitä, minkälaisessa taloyhtiössä halutaan asua. Jos visio on laadittu, niin sen toteuttamista varten ei ole laadittu kiinteistönpitostrategiaa, eikä vuosittaista toimintasuunnitelmaa. KORJAUSHANKE Rakennuttamisesta vastaavaa ei ole valittu. Hankesuunnittelu on tekemättä. Suunnittelijaksi on valittu ammattitaidoton suunnittelija. Urakoitsijaksi on valittu ammattitaidoton urakoitsija. Työmaamestari on epäpätevä/kokematon. Viestintä ei toimi (suunnittelun- ja rakentamisenaikainen) Hankkeen kustannusarvio ja aikataulu on epärealistinen. Valvojaa/valvojia ei ole valittu.

4 Ylläpitovaiheen (tarveselvitys) päätavoite: Kiinteistön ylläpito yhteisesti sovitun kiinteistönpitostrategian mukaisesti. Ylläpito (hoito + kunnossapito) on joko suunnitelmallista tai suunnittelematonta. Hyvin hoidetussa taloyhtiössä on ajantasainen korjausohjelma, josta asukkaat ja osakkaat pystyvät arvioimaan tulevan korjaustarpeen ja asumiskustannukset. kuntoarvio + PTS-ehdotus kunnossapitosuunnitelma (tekninen PTS) korjausohjelma (PTS) Kuntoselvitysten laadinnan käynnistää isännöitsijä yhdessä taloyhtiön hallituksen jäsenten kanssa. Yhteisesti päätetty kiinteistönpitostrategia ohjaa isännöitsijän ja hallituksen toimia.

5 Kuntoselvitysten laadinnassa käytettyjä menetelmiä: rakennuksen asiakirjoihin tutustuminen, asukas- ja käyttäjäkyselyt, kuntoarviot, mahdolliset kuntotutkimukset, haastattelut ja muut selvitykset, kuten energiaselvitys sekä ongelmajäte- ja asbestikartoitus. Kuntoarvion yhteydessä tai sitä ennen kannattaa teettää asukaskysely, joka voi antaa hyödyllistä lähtötietoa kuntoarvion laatijoille ja suunnittelijoille. Asukaskyselyn voi teettää isännöitsijä, taloyhtiön hallitus tai erikseen sovittaessa kuntotutkija. Asukaskyselyssä voi olla kysymyksiä esim. lämpötila-, veto-, ääni- ja hajuongelmista sekä rakenteiden ja LVIS-järjestelmien asumishaitoista, yleisistä tiloista ja korjaustarpeista. Kuntoarvio-ohjeissa on julkaistu malleja asukaskyselylomakkeista (esim. KH ).

6 Kunnossapitosuunnitelman laadinta: kuntoarvion yhteydessä laadittu PTS-ehdotus tarkistetaan vähintäänkin ajoitusten, toimenpiteiden sisällön, massoittelun ja hinnoittelun osalta. Kuntoarvion, kunnossapitosuunnitelman, korjausohjelman ym. tekemisestä kannattaa pyytää tarjouksia päteviltä alan konsulteilta. Lisätietoa tarjouspyynnöstä löytyy esimerkki KH-kortista (KH ) Asuinkiinteistön kuntoarvio, Tilaajan ohje. Kuntotutkimusten avulla (julkisivut, parvekkeet, putkistot) saadaan lisätietoa korjauksen laajuudesta, riskeistä ja kustannuksista. Laaditut raportit toimitetaan tilaajalle kommentoitavaksi ja tutustuttavaksi. On suositeltavaa, että konsultti esittelee tuotokset yhtiökokouksessa. Yhtiökokouksessa vahvistetaan vuosittain taloyhtiölle järkevästi laadittu korjausohjelma (PTS). Yhtiökokouksessa hallitus saa valtuudet korjausohjelman (PTS) mukaisen hankkeen valmisteluun.

7 Hankkeen valmisteluvaiheen päätavoitteet: Rakennuttamisesta vastaavan (projektinjohtaja) valinta ja alustavan projektisuunnitelman teko. Korjaushankkeella tulee olla päättävä ja toimeenpaneva vastuutaho. Päättäjänä toimii taloyhtiön yhtiökokous ja toimeenpanijana projektinjohtaja tai muu yhtiökokouksen valtuuttama taho (taloyhtiön hallitus). Päätöksentekoa varten laaditaan korjaushankkeen alustava projektisuunnitelma, jossa esitetään esimerkiksi Projektin tausta ja tavoitteet, Toteutusaikataulu, Toteutustapa sekä Hinta-arvio ja rahoitussuunnitelma.

8 Rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava, että hänellä on hankkeen vaativuus huomioon ottaen riittävät edellytykset sen toteuttamiseen sekä käytettävissään pätevä henkilöstö. Rakennushankkeeseen ryhtyvän käytettävissä tulee olla riittävän ajoissa ja suunnittelutehtävän vaativuutta vastaavasti pätevyysvaatimukset täyttävät suunnittelijat. Rakennushankkeeseen ryhtyvällä ei itsellään tarvitse olla maankäyttö- ja rakennuslain vaatimia edellytyksiä. Huolehtimisvelvollisuuden (MRL 119 ) voi täyttää hankkimalla käyttöön riittävä asiantuntemus esimerkiksi työ- ja konsulttisopimuksin. Muita velvollisuuksia on esitetty liitteessä 1.

9 Projektinjohtaja rakennuttamisesta vastaava Taloyhtiön hallitus valitsee hankkeelle pätevän projektinjohtajan yleensä isännöitsijän esityksestä. Pätevyys = kokemus (referenssit) + koulutus Kokematon (noviisi), kokenut, kovia kokenut Projektinjohtaja vastaa rakennuttamistehtävien suorittamisesta ja päätösten valmistelusta tilaajalle, joka tekee lopulliset päätökset. Korjaushankkeen ajaksi voidaan koota erillinen hanketukiryhmä (korjaustoimikunta), joka tekee selvitystyötä hallituksen alaisena. Projektinjohtaja tekee ehdotuksen korjaushankkeen aikaisesta viestinnästä (kuka mitä kenelle milloin). Suunnittelun- ja rakentamisenaikainen viestintä.

10 PROJEKTINJOHTAJAN TEHTÄVÄT TILAAJAN TEHTÄVÄT PROJEKTIN HANKE SUUNNITTELIJOIDEN VALINTA TARVE (PTS:n laadinta) PÄÄTÖS PROJEKTINJOHTAJAN VALINTA PÄÄTÖS RAKENNUTTAMISEN ORGANISOINTI N SOPIMUKSET PROJEKTIN OHJAUS N OHJAUS RATKAISUJEN VALINTA SUUNNITELMIEN HYVÄKSYNTÄ URAKOITSIJAN VALINTA URAKKASOPIMUS HYVÄKSYMINEN RAKENTAMISPÄÄTÖS RAKENNUTTAMISEN SEURANTA OHJAUS MAKSUT MUUTOKSET HYVÄKSYMINEN PÄÄTÖS LOPPU TALOUDELLINEN LOPPU KÄYTTÖÖNOTTO TAKUUTARKASTUS Muokattu lähteestä: Peltonen, T. & Kiiras, J Tilaajan työpanos eri urakkamuodoissa. TKK, Rakentamistalous. Raportti 157

11 Taloudelliset tehtävät, joihin kuuluu rahoituksen hankinta, rahoitusvaihtoehtojen vertailu elinkaarilaskelmineen ja hankkeen kustannusseuranta alistetaan yleensä isännöitsijälle, joskus osa hallituksen jäsenille. Projektinjohtaja tekee suunnittelijaesitykset (hallitus hyväksyy). Tavanomaisesti vain hankesuunnittelija valitaan ennen hankesuunnitteluvaihetta ja varsinaiset suunnittelijat vasta hankesuunnitteluvaiheen jälkeen. Toisinaan hankkeen valmisteluvaiheessa kiinnitetään kaikki tarvittavat suunnittelijat. Hallitus hyväksyy projektinjohtajan laatiman alustavan projektisuunnitelman. Yhtiökokous päättää hankesuunnittelun aloittamisesta. Hankesuunnittelusopimuksen laadinta

12 Hankesuunnitteluvaiheen päätavoite: Hankeohjelman laadinta Hankesuunnittelussa määritetään korjaustöiden sisältö ja laajuus sekä hankkeen toteutustapa. Hankesuunnittelu voidaan jakaa hankeselvityksen tekoon ja päätösten kirjaamiseen hankeohjelmaksi. Hankeselvityksessä tutkitaan valittujen rakenteiden, rakennusosien ja tilojen kunto sekä vertaillaan korjausvaihtoehtoja. Hankeselvitysvaiheen menetelmiä ovat mm. kiinteistötietojen dokumentointi, mahdolliset kuntotutkimukset, rakennushistorian tutkimukset (esim. vuoto- ja vauriohistoria) ja vaihtoehtoisten toimien vertailu elinkaarilaskelmin. Kuntotutkimusten perusteella on pystyttävä päättämään korjausten perusteellisuus ja laajuus.

13 Ison korjaushankkeen toteutus on pitkä prosessi, jonka läpivientiin on varattava riittävästi aikaa. Esimerkiksi 70-luvun puolivälissä rakennetun kerrostalon, jossa on 50 asuntoa, putkisto- tai julkisivukorjaukseen kuluu aikaa yleensä 2 3 vuotta. 2 4 kk 3 6 kk 3 6 kk 5 9 kk 8 12 kk Korjaushankkeen urakkamuoto määräytyy sen perusteella, siirtääkö tilaaja hankkeen tehtävien suoritusvastuun urakoitsijalle välittömästi hankesuunnittelun (HS), luonnossuunnittelun (LS) tai toteutussuunnittelun (TS) jälkeen, vai pitääkö tilaaja myös rakennustyön koordinoinnin ja hankintojen organisoinnin (PJ) omissa käsissään. Korjaushankkeen hankesuunnittelu on yleensä tilaajan vastuulla urakkamuodosta riippumatta.

14 URAKKAMUODON VALINTA: suoritusvelvollisuus HANKE (HS) LUONNOS (LS) TOTEUTUS (TS) PROJEKTINJOHTO (PJ) (RA) U R A K O I T S I J A HS LS TS PJ RA HS LS TS PJ RA HS LS TS PJ RA HS LS TS PJ RA T I L A A J A SR -URAKKAMUODOT PÄÄURAKKAMUODOT OSAURAKKAMUODOT TARJOUSTEN ARVIOINTI ONKO SIVU-URAKOITA? VASTUU PROJ. JOHDOSTA HINTA/EDULL. LAATU EI KYLLÄ URAKOIT. TILAAJA KONSULTTI KVR- URAKKA ST- URAKKA KOKONAIS- URAKKA JAETTU- URAKKA PJ- URAKOINTI PJ- KONSULT. Lähde: Peltonen, T. & Kiiras, J Rakennuttajan riskit eri urakkamuodoissa. Rakennustieto Oy.

15 URAKKAMUODON VALINTA: maksuperuste MAKSUPERUSTE Suoriteperuste Kustannusperuste Kokonaishinta Yksikköhinta Tavoitehinta Laskutyö URAKOITSIJA TILAAJA Määräriski Hintariski Hintariski Määräriski Hintariski Määräriski Määräriski Hintariski Muokattu lähteestä: Peltonen, T. & Kiiras, J Rakennuttajan riskit eri urakkamuodoissa. Rakennustieto Oy.

16 Hankesuunnittelun päätökset kootaan hankeohjelmaksi, jossa esitetään yleensä valittu korjaustaso ja sen laajuus, toiminnallisuusvaatimukset (esim. talotekniikka), kustannusarvio, toteutusaikataulu ja tapa ja rahoitussuunnitelma. Kartoitetaan osakkaiden lisä- ja muutostyötilaukset ja laaditaan vaihtoehtoratkaisujen valinta-aikataulu! Tehdään alustava esitys huoneistokohtaisista hyvitysperusteista. Laaditaan suunnittelun- ja rakentamisenaikainen viestintäsuunnitelma (kuka mitä kenelle milloin) Selvitetään korjaushankkeen lupaedellytykset viranomaisilta. Projektinjohtaja valmistelee yhtiökokoukseen hankeohjelman mukaisen korjaushanke-esityksen. Yhtiökokous päättää toteutussuunnittelun aloittamisesta.

17 Suunnitteluvaiheen päätavoite: Toteutuspiirustusten laadinta, valvojan/valvojien valinta ja tarvittavien lupien hankinta Suunnittelun valmisteluvaiheessa organisoidaan suunnittelu, pyydetään suunnittelutarjoukset, käydään sopimusneuvottelut ja valitaan suunnittelijat, ellei niitä ole valittu jo aikaisemmin. Suunnittelun valmisteluvaiheen tehtäviä ovat esimerkiksi: Suunnittelun organisointi sekä suunnittelijoiden tehtävien ja vastuiden määritteleminen Suunnittelijoiden valintamenettely Suunnittelijoiden valintaesitys Suunnittelijoiden valinta (hallitus valitsee) Suunnittelusopimusten laatiminen

18 Suunnittelun ohjauksella varmistetaan, että suunnitteluprosessi johtaa asetettuihin tavoitteisiin ja tuottaa hyväksyttävät suunnitelmat. Suunnittelun ohjausvaiheen tehtäviä ovat esimerkiksi: Suunnittelun käynnistäminen Suunnittelukokousten järjestäminen ja dokumentointi Osakkaiden lisä- ja muutostöiden huomioon ottaminen teknisissä asiakirjoissa (tilauslomake) Sopimukset: osakas & suunnittelija vai taloyhtiö & suunnittelija? Rakennuslupaan ja viranomaislupiin liittyvien toimien valvonta Suunnittelun valvonta (tilaajan oma valvonta / ammattivalvojat) Korjaustyönaikaisen asumisen huomioon ottaminen koko suunnitteluprosessissa Ratkaisuvaihtoehtojen vertailu Suunnitelmien hyväksyttäminen osakkailla

19 Suunnittelijat tekevät luonnokset laaditun hankeohjelman ja annettujen ohjeiden perusteella. Jos hankesuunnittelua ei ole tehty, niin suunnittelijat joutuvat tekemään enemmän työtä lähtötilanteen ja erilaisten vaihtoehtojen kartoittamiseksi. Helposti käy myös niin, että suunnittelu ohjautuu suunnittelijan ei asukkaiden/osakkaiden näkemyksen mukaan Luonnoksista pyydetään ennakkolausunnot rakennusvalvontaviranomaisilta. Luonnosten pohjalta laaditaan suunnitelmat ja viranomaisille tarkoitetut lupa-asiakirjat. Pääsuunnittelija hakee luvan (rakennus- tai toimenpidelupa). Pääsuunnittelijan tehtävänä on tarkistaa, että eri suunnittelijoiden laatimat asiakirjat ovat ristiriidattomia. Pääsuunnittelija ei vastaa yksittäisen erikoissuunnittelijan tekemien suunnitelmien sisällöstä.

20 Rakentamisen valmisteluvaiheen päätavoite: Urakkasopimus ja valvojan/valvojien valinta sekä muut valmistelut Laaditaan hyväksytyn urakkamuodon sekä hankintatavan mukaiset tarjouspyyntöasiakirjat ja valitaan urakoitsijat. Rakentamisen valmisteluvaiheen tehtäviä ovat esimerkiksi: Tarjouspyyntöasiakirjojen laatiminen 1) Tarjouspyyntökirje 2) Urakkaohjelma (laadintaohje ja malli RT ) 3) Urakkarajaliite, joka liitetään kaikkien sopimusten liitteeksi, sisältää myös työturvallisuusasiakirjan (RT ) 4) Yksikköhintaluettelo (lisä- ja muutostöiden varalle) 5) Tarjouslomake 6) Tekniset asiakirjat (piirustukset ym.) Suunnittelijoiden laatiman urakkarajaliitteen koordinointi

21 Urakoitsijoiden kartoittaminen ja valinta urakkakilpailuun Purkutöiden, suojausten ja käytönaikaisen asumisen huomioon ottaminen tarjouspyyntöasiakirjoissa kunkin suunnittelualan tehtävissä. Tekniset asiakirjat, urakkaohjelma, työselitykset Tarjouspyyntöasiakirjojen toimittaminen urakoitsijoille Laskenta-aikaisten lisäselvitysten antaminen Urakkatarjousten avauskokouksen järjestäminen ja tarjousvertailujen laatiminen (hallituksen kokous) Urakkaneuvotteluiden käyminen ja dokumentointi ottamalla huomioon osakkaiden lisä- ja muutostyöt (urakkaneuvottelupöytäkirja!) Asukasmuutosten hallinta on helpointa valmiin valintalomakkeen avulla Urakoitsijoiden valinta (hallitus hyväksyy) Maksuerätaulukoiden, vakuuksien ja vakuutusten tarkastaminen Urakkasopimusten laatiminen: lisä- ja muutostyöt!

22 SOPIMUSEHDON VALINTA Ehdot Käyttötarkoitus Kaupan kohde Lainsäädäntöpohja YSE 1998 Elinkeinoharjoittajien väliset urakkasopimukset Urakoitsijan työsuoritus johon voi sisältyä myös materiaalitoimituksia Rakennusurakkaa koskevaa erikoislakia ei ole Pienurakkasopimus 1999 Elinkeinoharjoittajien väliset pienehköt rakennusurakat Urakoitsijan työsuoritus johon voi sisältyä myös materiaalitoimituksia Rakennusurakkaa koskevaa erikoislakia ei ole RYHT 2000 Elinkeinoharjoittajien välinen materiaalikauppa Materiaalihankinta johon voi sisältyä vähäistä asennustyötä Kauppalaki REYS Kuluttajaurakat joiden urakkahinta on alle Urakoitsijan työsuoritus johon voi sisältyä myös materiaalitoimituksia Kuluttajansuojalaki luku 8 RYS Kuluttajaurakat joiden urakkahinta on yli Urakoitsijan työsuoritus johon voi sisältyä myös materiaalitoimituksia Kuluttajansuojalaki luku 9

23 Hyvään lopputulokseen pääsemiseksi tulee jokaiseen korjaushankkeeseen luoda toimiva valvontaorganisaatio. Valvojien valinta tehdään yleensä suunnitteluvaiheessa, tai viimeistään rakentamisen valmisteluvaiheessa. Korjaushankkeen valvonta on suositeltavaa teettää ulkopuolisella konsulttiyrityksellä. Valvojan valintaesitys/kutsuminen (hallitus hyväksyy) Joskus tarvitaan useampi valvoja: R, LVI ja S Valvojan valtuuksista päättäminen (hallitus päättää) Valvojan valtuudet urakoitsijan suuntaan määritetään urakkaasiakirjoissa Valvojan valtuuksiin ei kuulu ilman erillistä valtuutusta määrätä tai sopia muutoksia urakkaan Valvojan sopimuksen laatiminen Valvontasuunnitelman laatiminen (malli liitteessä 6).

24 Viestintäsuunnitelman tarkistus rakentamisvaiheen osalta Suunnittelun- ja rakentamisenaikainen viestintäsuunnitelma laaditaan jo hankesuunnitteluvaiheessa Kulkuluvat ja kulkulupaluettelo Huonekorttien laatiminen selkeyttää/helpottaa huoneistokohtaisia korjauksia (lisä- ja muutostyöt!) Mitä korjataan, mitä materiaaleja ja värejä käytetään. Työmaan yleisistä toimintatavoista sopiminen Projektinjohtaja, työmaamestari, valvojat, työntekijät ym. Mahdollisen aluesuunnitelman laatiminen Projektinjohtaja valmistelee yhtiökokoukselle korjaushankkeen toteutusesityksen, josta muistio yhtiökokouskutsun liitteenä. Yhtiökokous päättää rakentamisen aloittamisesta.

25 Rakentamisvaiheen päätavoite: Tilaaja saa sopimuksenmukaisesti korjatun rakennuksen. Rakentamisen ohjausvaiheen tehtäviä ovat muun muassa: Rakennusvalvonnan aloituskokouksen järjestäminen ja dokumentointi (MRA 74 ja MRL 121 Aloituskokous) Työmaa- ja suunnittelukokousten järjestäminen ja dokumentointi Työmaakokoukset ovat eräs tärkeimmistä osapuolten välisistä kanssakäymisen muodoista. Kokouksista pidetään pöytäkirjaa, jolla on erittäin suuri merkitys arvioitaessa eri osapuolten toimintaa erimielisyystilanteissa. Työmaajohdon on ylläpidettävä työmaapäiväkirjaa (YSE 75 ) Työmaavalvonta erikseen sovittavan tehtäväluettelon perusteella Urakoitsijoiden esittämien valintojen tarkastaminen ja hyväksyminen Maksuerälaskujen tarkastaminen! Lisä- ja muutostöiden teettäminen ja hyväksyttäminen

26 Vastaan- ja käyttöönottovaiheen päätavoite: Tarkistetaan, että korjaustyö on tehty suunnitelmien mukaan ja että korjatut laitteistot ja järjestelmät toimivat suunnitellulla tavalla. Vastaan- ja käyttöönottovaiheen tehtäviä ovat muun muassa: Laitejärjestelmien ja rakenteiden tarkastukset Urakoitsijan itselle luovutusmenettely (osoittautunut hyväksi) Vastaanotto- ja jälkitarkastusten järjestäminen ja dokumentointi Vastaanottotarkastuksesta tehdään pöytäkirja, jonka sisällöstä on yksityiskohtainen luettelo YSE:ssa (71 5). Pöytäkirjan tarkoituksena on osoittaa se, mitä tarkastuksessa on havaittu ja päätetty. Luovutusasiakirjojen sekä käyttö- ja huolto-ohjeiden toimittamisen valvonta huoltokirjan laadintavelvoite! Asukasilta tai keskustelutilaisuus korjaushankkeesta

27 TALOUDELLINEN LOPPU (YSE 73 ) Taloudellisessa loppuselvityksessä tarkastetaan tilaajan ja urakoitsijan välisten maksujen lopullinen tilanne. Taloudellinen loppuselvitys pidetään yleensä noin kuukauden päästä vastaanottotarkastuksesta. Siihen mennessä molempien osapuolten on ollut määriteltävä toisiinsa kohdistuvat vaatimukset, jos vaaditaan hyvityksiä tai lisäveloituksia. Loppuselvitystilaisuudesta laaditaan aina pöytäkirja, jonka molempien osapuolten tulee hyväksyä tietyn ajan kuluessa. Kun taloudellinen loppuselvitys on pidetty, ei urakkaan liittyviin asioihin voida enää palata. Tämän vuoksi mitään seikkoja ei saa jättää sopimatta ja myös vaatimusten enimmäismäärä on esitettävä taloudellisessa loppuselvityksessä.

28 TAKUU (YSE 74 ) Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukaan urakoitsija vastaa niistä virheistä ja puutteista, jotka tulevat ilmi takuuaikana ja ovat sellaisia, että ne voidaan katsoa urakoitsijan vastattaviksi virheiksi ja puutteiksi. Takuuaika kestää kaksi vuotta. Takuuajan päättyessä on rakennuskohteessa suoritettava takuutarkastus, jossa todetaan ne viat ja puutteet, jotka takuuaikana ovat tulleet ilmi ja sovitaan vielä korjaamatta olevien vikojen korjausaikataulusta. Takuukorjausten valvonta ja tarkastaminen (hallitus/isännöitsijä). Takuuajan jälkeen urakoitsija vastaa kymmenen vuoden ajan kohteen vastaanotosta niistä virheistä ja puutteista, jotka havaitaan ja jotka ovat aiheutuneet urakoitsijan törkeästä huolimattomuudesta tai laiminlyönneistä.

29 Tietolähteitä Kankainen, J. & Junnonen, J-M Rakennuttaminen. Rakennustieto Oy. Kankainen, J. & Junnonen, J-M Asuntoyhtiö korjaustyön tilaajana. Rakennustieto Oy. Kankainen, J. & Kuoppamäki, A Urakan työmaavalvonta. TKK, Rakentamistalouden laboratorio. Raportti 177. Peltonen, T. & Kiiras, J Tilaajan työpanos eri urakkamuodoissa. TKK, Rakentamistalouden laboratorio. Raportti 157. Peltonen, T. & Kiiras, J Rakennuttajan riskit eri urakkamuodoissa. Rakennustieto Oy. Tauriainen, M Suunnittelupalveluiden hankintaopas. Rakennustieto Oy. KH Asuntoyhtiön korjaushankkeen kulku KH X Kiinteistöliiketoiminnan sanasto RT Talonrakennushankkeen kulku RT RAP 95 Rakennuttamisen tehtäväluettelo RT TATE 95 Talotekniikan suunnittelun tehtäväluettelo + lisä/muutoslehti 3 sivua RT RT Rakennuttajan työturvallisuusvelvoitteet talonrakennushankkeessa RT Rakennusalan töitä koskevat yleiset kuluttajasopimusehdot (RYS-9) RT Rakennusalan töitä koskeva urakkatarjous kuluttajalle (RYS-9) RT Rakennusalan töitä koskeva kuluttajasopimus (RYS-9) RT Rakennusalan erikoistöitä koskevat yleiset sopimusehdot (REYS-8) RT Rakennusalan erikoistöitä koskeva tarjous (REYS-8) RT Rakennusalan erikoistöitä koskevasopimus (REYS-8) RT Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE 1995 RT Konsulttisopimuksen laadinta RT Rakennusalan urakkakilpailun periaatteet RT Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998 RT Urakkaohjelman laatiminen, talonrakennustyö RT Urakkamuodot ja asiakirjat, 2002 RT Sivu-urakan alistamissopimuksen laatiminen RT Urakkarajaliitteen laatiminen, talonrakennustyö RT Työmaakokouksen pöytäkirjan laatiminen RT Vastaanottotarkastuksen pöytäkirjan ja virheluettelon laatiminen, asiakirjamalli RT Takuutarkastuksen pöytäkirjan laatiminen, asiakirjamalli RT Talonrakennustyön työmaavalvonnan tehtäväluettelo, 2001 RT Talotekniikan töiden valvonnan tehtäväluettelo (Rakennustietosäätiö RTS:n ylläpitämä tietopankki, josta löytyvät yleisimmät sopimuslomakkeet)

30 Tilaajan/rakennuttajan velvollisuuksia LIITE 1 Lait ja asetukset Huolehtimisvelvollisuus (Maankäyttö- ja rakennuslaki MRL 119 ) Tilaajavastuulaki, tai Hankintalaki, (Uusi hissi ARAn ja kunnan avustus 50 %) Muut maankäyttö- ja rakennuslaissa täsmennetyt vaatimukset, kuten suunnittelijoiden ja työnjohtajien kelpoisuusvaatimukset. Rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE 1998) Tiedonantovelvollisuus Sopimusosapuolten on voitava luottaa toisen osapuolen antamiin tietoihin (urakoitsijoilla vastaavasti selonottovelvollisuus) Myötävaikutusvelvollisuus Lupien hankkiminen, suunnitelmien tarkistus, katselmukset jne. Maksuvelvollisuus (päävelvollisuus) Valvoja tarkistaa laskun sopimuksenmukaisuuden ja tehdyn työn, mutta laskun hyväksyy tilaaja tai tämän valtuuttama edustaja Muut YSEssä täsmennetyt velvollisuudet, kuten valvonta-, laadunvarmistus-, työmaanjohto- ja vakuudenantovelvollisuus

31 Sanasto peruskäsitteet (KH X ) LIITE 2 Kiinteistön ylläpito on toimintaa, jonka tarkoituksena on säilyttää kiinteistön kunto, arvo ja ominaisuudet. Kiinteistön ylläpitoon kuuluvia toimintoja ovat mm. kiinteistönhoito ja kunnossapito. Ylläpitoon liittyvistä palveluista käytetään yleisesti nimitystä kiinteistöpalvelut, jotka voidaan jakaa kiinteistönhoitopalveluihin ja kunnossapitopalveluihin. Kiinteistöliiketoimintaan kuuluva kiinteistön ylläpito perustuu valittuun kiinteistön elinkaaristrategiaan. Energiakatselmus on energiankulutukseen ja -säästömahdollisuuksiin keskittyvä selvitys. Energiakatselmus voi sisältää myös selvityksen veden- ja sähkönkulutuksen ja niiden säästömahdollisuuksien osalta. Energiakatselmus tehdään usein kuntotutkimuksen yhteydessä. Kuntoarviointi on kiinteistön kunnon ja korjaustarpeiden selvittämistä. Kuntoarvioinnissa käytetään enimmäkseen aistinvaraisia ja kokemusperäisiä, ainetta rikkomattomia, menetelmiä. Arvioinnin perusteella laadittavaa kuntoarviota voidaan usein käyttää kunnossapitosuunnitelman tai korjausohjelman lähtötietoina, joskus myös suoraan kunnossapitosuunnitelmana. Kuntoarvion laadintaan tarvitaan tavanomaisesti kolme konsulttia (R, LVI ja S). Kunnossapitosuunnitelma mieluimmin kuin tekninen PTS (pitkän tähtäimen suunnitelma). Kunnossapitosuunnitelma on tekniset näkökohdat huomioon ottava tietyn aikavälin suunnitelma kunnossapitoa varten. Kunnossapitosuunnitelma laaditaan kuntoarvioinnin perusteella ja sitä käytetään usein korjausohjelman laadinnan lähtötietona. Kuntotutkimus on rakennuksen, rakennelman tai kiinteistöön kuuluvien laitejärjestelmien yksityiskohtainen tutkintaa elinkaaren vaiheen tai korjaustarpeiden täsmentämiseksi. Kuntotutkimuksessa voidaan käyttää ainetta rikkovia menetelmiä, esimerkiksi kaakeleiden poistamista kosteusvaurion toteamiseksi. Kuntotutkimuksia ovat mm. sisäilmaston kuntotutkimus, vesi- ja viemärilaitteistojen kuntotutkimus ja kosteus- ja homevaurioituneen rakennuksen kuntotutkimus. Kuntotutkimuksen tuloksia käytetään lähtötietoina korjaussuunnittelussa mm. korjausten sisällön ja laajuuden määrittämiseksi. Korjausohjelma mieluimmin kuin PTS. Korjausohjelma on kunnossapitoa ohjaava tietyn aikavälin suunnitelma, jossa otetaan teknisten ja taloudellisten näkökulmien lisäksi huomioon kiinteistön käyttäjien ja omistajien tarpeet. Korjausohjelma muodostaa yleensä perustan kunnossapitoon liittyvälle budjetoinnille, mikä merkitsee organisaation sitoutumista ohjelman toteuttamiseen. Korjausohjelmassa tulisi eritellä tarvittavat korjaus- ym. toimenpiteet ajoituksineen. Suunnittelun erityisnäkökulmana voi olla esimerkiksi kiinteistön kunnon, arvon tai ominaisuuksien säilyminen. Korjausohjelma tulisi tarkistaa määrävälein. Huoltokirja on kiinteistökohtainen asiakirjakokonaisuus, joka sisältää kiinteistön perustietojen lisäksi kiinteistön ylläpitoon liittyvät ohjeet ja tavoitteet sekä seurantatietoja. Huoltokirja on kiinteistön ylläpidon työkalu ja se on maankäyttö- ja rakennuslain mukaan laadittava kaikista rakennusluvan alaisista uudisrakennus- ja peruskorjaushankkeista. Asuintaloille on valmiit huoltokirjamallit. Korjausrakentaminen mieluummin kuin rakennussaneeraus. Rakentaminen, joka muuttaa aiemmin rakennettua kohdetta toivottuun suuntaan. Korjausrakentamista voidaan tehdä erillisenä projektina tai vuosikorjaustyyppisesti ilman erillistä hanketta. Korjausrakentamisen tavoitteena voi olla esimerkiksi kohteen parempi soveltuvuus tarkoitukseensa (perusparantaminen), kulttuuriarvojen säilyttäminen tai palauttaminen (entistäminen) tai kohteen käyttötarkoituksen muuttaminen (muutosrakentaminen). Usein samalla hankkeella on monia tavoitteita.

32 Urakkamuotojen määritelmiä LIITE 3 SR-urakkamuodoissa (Suunnittele ja Rakenna urakkamuoto) tilaaja hankkii suunnittelun ja toteutuksen yhdellä sopimuksella. SR-muodot jaetaan rakennuttajan tavoitteen perusteella laatu-, edullisuus- ja hintakilpailuun. Pääurakkamuodoissa tilaaja hankkii suunnittelun ja toteutuksen erillisillä sopimuksilla. Tilaaja valitsee tarvittaessa arkkitehdin ja tarvittavat tekniset suunnittelijat laatimaan hankkeen suunnitelmat. Suunnitelmien valmistuttua järjestetään rakennustöistä urakkakilpailu. Vaihtoehtoisesti urakoitsija voidaan valita neuvottelumenettelyn kautta. Lopuksi tilaaja solmii urakkasopimukset urakoitsijoiden kanssa. Osaurakkamuodoissa rakennustyö jaetaan urakka- ja hankintakokonaisuuksiin. Pääurakoitsijan rooli on korvattu hankekohtaisella projektinjohto-organisaatiolla, joka teettää rakennustyöt osaurakoina ja toimituksina. Projektinjohto-organisaatioon voi kuulua sekä tilaajan että projektinjohtourakoitsijan tai konsultin henkilöstöä. Tilaajalla on aina lopullinen päätösvalta suunnitelmiin ja hankintoihin.

33 Urakkamuodon valinta LIITE 4 Suoritusvelvollisuus, maksuperuste ja tarjousten hankinta A) URAKOITSIJAN SUORITUSVELVOLLISUUS (KASVAA ALASPÄIN) PJ-RAKENNUTTAMINEN PJ-URAKKA JAETTU URAKKA KOKONAISURAKKA TEKN. RATKAISUJEN URAKKA SR -URAKKA NEUVOTTELU LASKUTYÖ TAVOITEHINTA YKSIKKÖHINTA KOKONAISHINTA B) MAKSUPERUSTE KILPAILU C) TARJOUSTEN HANKINTA

34 Urakkamuodon valinta LIITE 5 Toteutusmuotojen etuja ja haittoja taloyhtiön näkökulmasta SR -MUODOT PÄÄURAKKAMUODOT OSAURAKKAMUODOT + Selkeät sopimus- ja vastuusuhteet + Nopea hankkeen läpivienti + Hyvä kustannusten hallittavuus + Urakoitsija pääsee hyödyntämään erityisosaamistaan ja hyviksi kokemiaan ratkaisuja ja tuotantotapoja + Tilaajan ei tarvitse puuttua eri suunnittelijoiden ja osaurakoitsijoiden töiden yhteensovittamiseen + Vaihtoehtoratkaisujen saanti tilaajan päätettäväksi Toteutusmuodosta ja sen vaiheista on vähän tietoa ja kokemusta Lähtötietojen puutteellisuus ellei tutkita riittävästi ennakkoon Lopputuloksen laadusta ja ominaisuuksista voi tilaajalla ja toteuttajalla olla eri näkemys, ellei asiaa ole kunnolla määritelty hankkeen alussa Tarjoajajoukko on pieni ellei mukaan saada pienistä/keskisuurista toimijoista muodostettuja yritysryhmiä + Toteutusmuodosta ja sen vaiheista on paljon tietoa ja kokemusta + Soveltuu nykyiseen osaamiseen ja on perinteinen tapa toimia + Mahdollistaa kokemukseen perustuvan riskien arvioinnin + Tarjouskilpailuun saadaan suuri tarjoajajoukko (ei välttämättä korkeasuhdanteessa) + On olemassa selkeät sopimusmallit Hidas hankkeen läpivienti, suunnittelun ja toteutuksen limitys ei toimi Hankkeen monivaiheisuus, joissa usein eri tekijät, altistaa useille riskeille Muutokset lisätöinä, joissa hintasuhde muuhun urakkaan voi olla kohtuuttoman suuri Suunnitelmat laaditaan yleensä urakoitsijan tuotantotavoista tietämättä Jos riskejä ei pystytä luotettavasti arvioimaan, niin ne voivat nostaa loppuhintaa tarpeettoman paljon + Tilaajan ohjausmahdollisuus säilyy + Riittävä joustavuus Toteutusmuodosta ja sen vaiheista on vähän tietoa ja kokemusta Yllätykset toteutusvaiheessa saattavat nostaa kustannuksia ja pitkittää aikataulua kustannukset ja aikataulu täsmentyvät hankkeen edetessä Edellyttää tilaajalta ammattimaista rakennuttamisosaamista ja eri osaurakoiden yhteensovittamista

35 Valvontasuunnitelman laatiminen LIITE 6 Lähde: Kankainen, J. & Junnonen, J-M. Rakennuttaminen. Hanketiedot Hankkeen yleistiedot, käyttötarkoitus, laajuus, kesto ja urakkamuoto Valvonnan organisointi Urakoitsijalta edellytettävä laadunvarmistus, valvonnan organisointi sekä viranomaisten ja suunnittelijoiden valvonta Valvonnan tehtävät, vastuut ja valtuudet Valvontatoimet, valvontaorganisaation vastuu- ja tehtäväkuvaukset: tekninen, ajallinen ja taloudellinen laadunvalvonta Kokoukset ja katselmukset Pidettävät kokoukset ja katselmukset sekä osallistuvat henkilöt Dokumentointi, projektipalaverit ja raportointi Vaadittavat dokumentit: kuka laatii sekä tarkistaa että hyväksyy Projektipalaverien ajankohdat ja osallistujat Vastaan- ja käyttöönoton valvonta Toiminnot, vastuuhenkilöt ja tehtävät: ennakkotarkastukset, toimintakokeet, koekäytöt, viranomaistarkastukset, vastaanottotarkastus, jälkitarkastus, taloudellinen loppuselvitys, sekä ylläpitosuunnitelman ja huoltokirjan laatiminen ja käytön opastus Takuuajan valvonta Takuuajan valvontatoimet, vastuuhenkilöt ja tehtäväkuvaukset: virheiden korjaaminen, ennakkotarkastus ja jälkitarkastus Arkistointi

36 Korjaushankkeella useita toteutustapoja LIITE 7 SR -URAKKAMUODOT PÄÄURAKKAMUODOT OSAURAKKAMUODOT Rakennuttamisen vastaavan valinta Hankesuunnittelu Rakennuttamisen organisointi SR -URAKKAPÄÄTÖS SR -urakan tarjouspyyntömenettely Suunnittelijoiden valinta Luonnossuunnittelun ohjaus OSAURAKKAPÄÄTÖS SR -ryhmän valinta PJ -urakoitsijoiden valinta Toteutussuunnittelun ohjaus Toteutussuunnittelun ohjaus Toteutussuunnittelun ohjaus Urakoitsijoiden valinta PJ -urakoitsijoiden valinta Rakentamisen ohjaus ja valvonta Rakentamisen ohjaus ja valvonta Rakentamisen ohjaus ja valvonta Työnaikainen osaurakkamenettely Vastaan- ja käyttöönotto Vastaan- ja käyttöönotto Vastaan- ja käyttöönotto Takuuaika Takuuaika Takuuaika

37 Korjausrakentamishanke LIITE 8 Pääurakkamuotoisen hankkeen tärkeimmät tehtävät pääosapuolittain ja tulosteet VAIHE OSAPUOLI ISÄNNÖITSIJÄ HALLITUS PROJEKTINJOHTAJA SUUNNITTELIJA KONSULTTI, VALVOJA VIRANOMAISET TÄRKEIMMÄT TULOSTEET KIINTEISTÖNPITO, Kuntoarvion tilaaminen Kuntoarvion laatiminen Kiinteistönpitostrategia TARVE Asukaskyselyt Asukaskyselyn tekeminen Kuntoarvioraportti Rahoitussuunnittelu Mahd. kuntotutkimuksia Mahd. rahoitussuunnitelma YHTIÖKOKOUS Valmistelu- ja tiedotusvastuu PTS:n laatiminen VAHVISTETTU PTS YKSITTÄISEN HANK- Projektinjohtajan valinta Asbesti- ja ongelmajätekart. Vastuunjako hankkeessa KEEN Suunnittelijoiden valinta Suunnittelijoiden valintaesitys Suunnittelijoiden pätevyys Projektisuunnitelma Rahoitussuunnittelu Projektisuunnitelman laadinta Konsulttisopimukset YHTIÖKOKOUS Valmistelu- ja tiedotusvastuu Koepurku? HANKESUUNN.PÄÄTÖS HANKE Valvontavastuu Hanketyöryhmän kokoaminen Lupaedellytykset Hankeohjelma Kuntotutkimuksen tilaaminen Hankeohjelman laadinta Mahd. kuntotutkimusraportti Rahoitussuunnittelu Mahd. kuntotutkim. tekeminen YHTIÖKOKOUS Tiedotusvastuu Osakkaiden muutostyökartoitus PÄÄTÖS (Suunnittelijoiden valinta) (Suunnittelijoiden valintaesitys) Ennakkolausunnot Mahd. konsulttisopimus - Luonnossuunnittelu Valvonta- ja tiedotusvastuu Valvojien valintaesitys (Suunnittelijoiden pätevyys) Luonnospiirustukset - Toteutussuunnittelu Valvojien valinta Luonnos- ja toteutuspiirustukset Rakennus-toimenpidelupa Toteutuspiirustukset Urakka-asiakirjojen valmistelu Urakka-asiakirjat Urakoitsijoiden valinta Urakoitsijoiden valintaesitys (Rakennus-toimenpidelupa) Urakkasopimukset Urakkasopim. allekirjoitus Urakka-asiakirjojen laatiminen Rakennus-toimenpidelupa (Valvojien valinta) Urakkaneuvottelut Rahoitussuunnitelma YHTIÖKOKOUS Tiedotusvastuu Sopimusten laatiminen RAKENTAMISPÄÄTÖS, Valvonta- ja tiedotusvastuu Täydentävät suunnitelmat Aloitusilmoitus Aloituskokouspöytäkirja VASTAAN- JA Työmaa- ja suunn.kokoukset Vast.työnjohtajan pätevyys Työmaakokousasiakirjat KÄYTTÖNOTTO, Vastaanottotarkastus Katselmukset Vastaanottopöytäkirja TAKUUAIKA Valvonta Loppukatselmus Loppuselvityspöytäkirja