Julkisivukorjausten toteutusmallit. Kimu työpaja Veijo Nykänen, VTT

Transkriptio

1 Julkisivukorjausten toteutusmallit Kimu työpaja Veijo Nykänen, VTT

2 2 Toteutusmallien valintaan liittyviä kysymyksiä Korjaushankkeen sisältö ja laajuus? Tilaajan suunnitteluttama valmis ratkaisu vai eri vaihtoehtojen kilpailutus? Valintamenettely? Avoin kilpailu Rajoitettu kilpailu: ehdokkaiden esivalinta Neuvottelumenettely: ehdokkaiden esivalinta 1 tai useampi ehdokas Tarjousten valintakriteerit? Hankintahinta, elinkaarikustannukset, laatu, aika, palvelu, laajuus, Yksi vai useampivaiheinen sopimusprosessi? Sopimus suunnittelusta ja toteutuksesta Sopimus suunnittelusta + optio rakentamisesta Erilliset suunnittelu- ja urakkasopimukset Maksuperusteet

3 3 Kokonaisurakka Tilaaja Urakkamuodot Pääurakka + alistetut sivu-urakat Sivu-urak. Sivu-urak. Tilaaja Alistus työmaajohdon osalta Sopimussuhde Projektinjohtopalvelu PJ konsultti Sopimussuhde Suunnittelun ohjaus ja työmaajohto Tilaaja Rak. urak. Suunnittelu toteutus Tilaaja ST-yritys Sopimussuhde Teknisten ratkaisujen urakka Tilaaja ST-yritys Sopimussuhde PJurakoitsija Sopimussuhde Projektinjohtourakka Tilaaja Pääurakoitsija Sopimussuhde Pääurakoitsija

4 4 minimihinnalla suunnittelu ja kaikki kuuluu urakkaan

5 5 Korjausrakentamisen prosessit? Tarveselv. Hanke- Suunn.. Rak. suunn. Urak. valinta Peräkkäisistä prosesseista Tuot.suun. Hankinnat Tarjoussuunn. Työmaaprosessi Luovutus Enemmän rinnakkaisiin suunnittelu - toteutusprosesseihin Tot. valinta Tarveselv. Hankesuunn. Tarjoussuunn. Rak. suunn. Tuotannon suunn. Hankinnat Työmaaprosessi Luovutus Vuorovaikutusmahdollisuudet kasvavat Erityisesti korjaushankkeissa

6 6 Suunnittelu - toteutus + kokonaishinta aikaisin tiedossa + suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden yhteistyö + laatu- ja koordinointivastuu ei hajaannu + tilaajalla yksi sopijapuoli + suunnittelu ja tuotannon valmistelu rinnakkain + tilaajalla ei vastuulla eri urakkarajojen ongelmia + KVR asiakirjamallit + kannustaa kehittämään - tarjoajia vähemmän - toteuttajan valinta aikaisin - tilaajilla ei ole yhtä paljon kokemusta kuin tavallisista urakoista

7 7 Pääurakkamuodot + Rakennuttajille tuttu malli + Valmiit asiakirjamallit + Normaalisuhdanteissa riittävästi tarjoajia + Tarjousten vertailu helppoa, jos vain hinta on vertailuperusteena Tilaajalla on suunnittelun laatu- ja koordinointivastuu Toteuttajien osaamista ei hyödynnetä suunnitteluvaiheessa Lyhyt hankintojen ja työmaan valmisteluaika Suunnitelmamuutoksista lisätyölaskut Sivu-urakoissa urakkarajat tilaajan vastuulla Kokonaiskesto pyrkii kasvamaan Avoimessa hintakilpailussa riskinä on valita urakoitsija, jonka suorituskyky ei ole riittävä

8 8 Osaurakkamuodot + Tilaaja voi vaikuttaa laajasti ja yksityiskohtaisesti toteutukseen + Tilaaja voi jakaa hankeen eri tavoin eri hankintakokonaisuuksiin Vastuu projektista pitkälti tilaajalla itsellään Eri sopimukset tilaajan lukuun Tilaajalla useita urakkarajapintoja Kustannusvarmuus syntyy myöhään Suunnittelun ja rakentamisen yhteensovittaminen tilaajalla Muutostöistä sopiminen hankalaa Edellyttää panostusta projektinjohtoorganisaation rakentamiseen Estää kokonaispalveluiden kehittymisen markkinoilla

9 9 Maksuperusteet urakkasopimuksissa Maksuperuste Riski Riskin kantaja Kokonaishinta Määräriski Hintariski Urakoitsija Urakoitsija Yksikköhinta Määräriski Hintariski Tilaaja Urakoitsija Kustannukset + palkkio (laskutyö) Määräriski Hintariski Jaettu Jaettu Tavoitehinta (myös kattohinta) Määräriski Hintariski Tilaaja Tilaaja Kankainen & Junnonen. Rakennuttaminen. Rakennustieto 2001

10 10 Eri hankintamallien periaatteelliset erot Kokonaisurakka Tilaajan suunnitelmat Tarveselv. Hankesuunn.. Rak. suunn. Urak. valinta Det. Suunn. Urakoitsijat Tuot.suun. Hankinnat Tarjoussuunn. Työmaaprosessi Luovutus Teknisten ratkaisujen urakka Tilaajan yleis- tai viitesuunnitelmat Toteuttajan detaljit Rak. suunn. Urakoitsijat Urak. valinta Det. suunn. Tuot.suun. Hankinnat Tarveselv. Hankesuunn.. Tarjoussuunn. Työmaaprosessi Luovutus Suunnittelu toteutus urakka Toteuttajan suunnitelmat Urakoitsijat Urak. valinta Tarveselv. Hankesuunn.. Tarjoussuunn. Rak. suunn. Det. suunn. Tuot.suun. Hankinnat Työmaaprosessi Luovutus

11 11 Avoin kilpailu rajoitettu kilpailu - neuvottelu Avoin kilpailu Paljon tarjouksia: osa voi olla kevyesti tehtyjä Valintavaiheessa voi olla vaikea tunnistaa ja hylätä riittämättömän suorituskyvyn omaavaa urakoitsijaa Rajoitettu kilpailu (esim. 3 6 osallistujaa) Valinta esivalintakriteereíllä Kannustaa tekemään parempia tarjouksia Erityisesti kun käytetään muitakin kuin hintakriteeriä valinnassa Neuvottelumenettely (alussa esim. 1 3) Kun tunnetaan valmiiksi muutama luotettava Yhteistoimintaa alusta alkaen

12 12 Kierrätys korjausrakentamisessa Kuva: Vaihtoehdot: Kaikki samalle lavalle ja käsittelylaitokseen Erotteleva purku työmaalla ja jatkokäyttö Kuva: Vanhojen rakennusosien uudelleenkäyttö tarjonnan ja kysynnän kohtaaminen? Kaatopaikat Tilaajan ympäristövaatimukset työmaan siisteyden ja jätteiden käsittelyn osalta?

13 13 Allianssiurakan määrittelyä Allianssiurakka on hankkeen keskeisten toimijoiden väliseen, kaikille yhteiseen sopimukseen perustuva hankkeen toteutusmuoto, jossa osapuolet vastaavat toteuttavan projektin suunnittelusta ja rakentamisesta yhdessä yhteisellä organisaatiolla, ja jossa toimijat jakavat projektiin liittyviä sekä positiivisia että negatiivisia riskejä sekä noudattavat avoimuuden periaatteita. Kaikki osallistujat voittavat tai häviävät kyse ei ole nyt nollasummapelistä! Pertti Lahdenperä

14 14 JULKISIVUREMONTTI KOKONAISPALVELUNA Osakkeenomistajat, asukkaat Häiriöaika Taloyhtiö Tarveselvitys Kiinteistö-strategia PTS-ehdotus Konsulttipalvelujen hankinta Tiedotus Korjausohjelma ja sen hyväksyntä Hankesuunnittelu Organisointi Projektinpäällikön valinta Alustava hankesuunnitelma Hankeselvitys Hankintatapa Hankkeen laajuus- ja laatutavoitteet Tarjouspyyntöasiakirjat Hankesuunnittelusopimus Korjausmenetelmät Hankeohjelma Urakkasopimus Valvojan valinta Suunnittelu Suunnitteluvalinnat Valvonta Lisätyötarjousten käsittely Rakentaminen Asukastiedotus Laadun valvonta Vastaanotto Loppuselvitys Huoltokirjapäivitykset Kuntoarviointi kiinteistöjohtokonsultointi Kuntotutkimus Referenssit Tarjoukset Turvallisuus ja terveellisyys selvitys Referenssit Tarjoukset Yrityksen referenssit Eri korjauskonseptit Palvelut Tarjoukset Hankesuunn. sopimus Hankesuunnitelma Suunnittelu-toteutussopimus Suunnittelu Rakennuslupa Tiedotus Hankinnat Laadunvarmistus Tarjoukset Työnsuunnittelu Tiedotus Purku, asennukset Laadunvarmistus Luovutus, loppuselvitys Takuu Korjauspalveluyritykset Yhtiökokous Tiedotus osakkeenomistajille

15 15 Toteuttajan ja menetelmän valinta

16 16 Hankesuunnitteluvaiheen tavoiteasetanta Julkisivujen ja katon huonosta kunnosta johtuvat korjaustarpeet Seinän ja ikkunoiden nykyiset ja uudet U-arvot Yläpohjan nykyiset ja uudet U-arvot Vaikutus rakennuksen lämmönkulutukseen Vaikutus termiseen viihtyvyyteen Muut korjaustarpeet Ilmastoinnin lämmön talteenotto ja ratkaisuvaihtoehdot Vaikutus energiankulutukseen Sisäilman laatu Energiataseen ensimmäinen laskenta jo hankesuunnittelun yhteydessä Mitä korjaustarpeita on näköpiirissä kymmenen vuoden aikana? Mitä on tarve tai kannattaa parantaa samassa yhteydessä? Kustannusbudjetin realistisuus

17 17 Korjausprosessin suunnittelu Rakenteiden avaaminen niiden kunnon selvittämiseksi Uusittavat rakenteet ja järjestelmät Uusien rakenteiden kiinnitystekniikat Korjauksen yhteydessä uusittavat muut rakenteet Suunnittelijoiden ja työnjohdon yhteistyö Suunnittelu- ja työmaakokoukset BIM:n hyödyntäminen työmaalla Aikataulut ja työmaasuunnitelma Eri aliurakat ja urakkarajat Materiaalihankinnat Purkutyöt ja purkumenetelmät Pölyämisen estäminen Purkujätteen käsittely Purun yhteydessä ilmenevät mahdolliset yllätykset Työmaan siisteys Työjärjestysten suunnittelu Suojaukset, kulkuteiden turvallisuus Asumisen turvaaminen / vaihtoasunnot Kulunvalvonta ja vartiointi Työmaatilat Telineet ja nostot Tiedotus asukkaille Talotekniikan säädöt ja toimintakokeet Urakoitsijoiden oma laadunvalvonta: kaikki työt tehty ja virheet korjattu Lopputarkastus Luovutus

18 18 Allianssiurakan idea Perinteinen toteutus Allianssitoteutus Sopimusosapuolten intressit Suoritustaso Allianssiurakan ratkaisujen tavoitteena on yhdenmukaistaa toimijoiden intressit hankkeen tavoitteiden saavuttamisesta yhdistää monipuolinen ja -alainen osaaminen aikaisin hankkeen hyödyksi parantaa etenkin riskihankkeiden taloudellisuutta (vrt. riskien hinnoittelu) Pertti Lahdenperä

19 19 Rakennuslupien tarve Korjaustoimien sisältö Esim. kattomuodon muutos Julkisivumateriaalin muutos Ikkunatyyppien muutos Parvekkeiden lisääminen tai muutos Suojelukohteet Kuntien rakennusvalvontakäytännöt vaihtelevat

20 20 Korjaustoimien edullisuus E = Kmin E =A/K E =A/Lcc E =(A + A)/(Lcc Lcc) Ominaisuuksien ja arvojen parantuminen Kustannuksien säästöt Investointikustannukset

21 21 Yhteenveto Taloyhtiöiden on hankittava hankinta- ja projektinjohto-resurssit ulkopuolelta pääsääntöisesti Panostusta tarpeiden selvittämiseen ja hankesuunnitteluun Vikojen ja vaurioiden tutkiminen ensin ei piilottaminen Eri korjaustarpeiden yhdistäminen samaan hankkeeseen Hankinta kokonaispalveluna vai suunnittelu ja toteutus erillään Toteuttajien esivalinta kaikenlaisissa urakoissa Aluekorjausohjelmat Tyyppiratkaisuja samanlaisiin kohteisiin Laadun ja kustannustehokkuuden parantuminen Korjausprosessien kehittäminen Laajemmat hankintakokonaisuudet mahdollistavat sen paremmin

22