LUOLALAN TEOLLISUUSALUEEN ASEMAKAAVAN MUUTOS, KORTTELI 7

Transkriptio

1 FCG Finnish Consulting Group Oy Naantalin kaupunki LUOLALAN TEOLLISUUSALUEEN ASEMAKAAVAN MUUTOS, KORTTELI 7 Selostus 141-D

2 FCG Selostus I MMA 141-D SISÄLLYSLUETTELO 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT TUNNISTETIEDOT KAAVA-ALUEEN SIJAINTI KAAVAN NIMI JA TARKOITUS TIIVISTELMÄ LÄHTÖKOHDAT SELVITYS SUUNNITTELUALUEEN OLOISTA Alueen yleiskuvaus Luonnonympäristö Rakennettu ympäristö Maanomistus SUUNNITTELUTILANNE Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN TARVE, SUUNNITTELUN KÄYNNISTÄMINEN JA SITÄ KOSKEVAT PÄÄTÖKSET OSALLISTUMINEN JA YHTEISTYÖ ASEMAKAAVAN TAVOITTEET ASEMAKAAVARATKAISUN VAIHTOEHDOT JA NIIDEN VAIKUTUKSET ASEMAKAAVAN KUVAUS KAAVAN RAKENNE Mitoitus Palvelut YMPÄRISTÖN LAATUA KOSKEVIEN TAVOITTEIDEN TOTEUTUMINEN ALUEVARAUKSET Korttelialueet Liikenne- ja katualueet KAAVAN VAIKUTUKSET Vaikutukset alue- ja yhdyskuntarakenteeseen, rakennettuun ympäristöön ja elinympäristön viihtyvyyteen Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Vaikutukset maisemaan Kaupalliset vaikutukset Vaikutukset liikenteeseen Vaikutukset yhdyskuntatalouteen SELVITYS KAAVAN SUHTEESTA VALTAKUNNALLISIIN ALUEIDENKÄYTTÖTAVOITTEISIIN SELVITYS KAAVAMUUTOKSEN SUHTEESTA YLEISKAAVAN SISÄLTÖVAATIMUKSIIN ASEMAKAAVAN TOTEUTUS TOTEUTUSTA OHJAAVAT JA HAVAINNOLLISTAVAT SUUNNITELMAT TOTEUTTAMINEN JA AJOITUS TOTEUTUKSEN SEURANTA...24 P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\141-d3927_naantali_luolalan akm_selostus.doc

3 FCG Selostus II MMA 141-D LIITTEET Liite 1 Seurantalomake Liite 2 Ote maakuntakaavasta Liite 3 Ote yleiskaavasta Liite 4 Ote muutettavasta asemakaavasta Liite 5 Asemakaavan muutos (luonnos) Liite 6 Kaavanlaatijan vastine, luonnos Liite 7 Viranomaisneuvottelujen muistiot Liite 8 Kauppapaikkaselvitys (Santasalo 2010) Liite 9 Liikenneselvitys Liite 10 Kaavanlaatijan vastine, ehdotus Liite 11 Luottamusmieskäsittely sisältäen vastineet mielipiteisiin ja lausuntoihin P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\141-d3927_naantali_luolalan akm_selostus.doc

4 FCG Selostus 1 (24) MMA 141-D3927 Kaitaa, Närhi NAANTALIN KAUPUNKI LUOLALAN TEOLLISUUSALUEEN ASEMAKAAVAN MUUTOS, KORTTELI 7 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 TUNNISTETIEDOT 529 NAANTALIN KAUPUNKI LUOLALAN TEOLLISUUSALUEEN ASEMAKAAVAN MUUTOS (KORTTELI 7) Asemakaavan muutos koskee: 8. Kaupunginosan (Luolala) osakorttelia 7 ja katualuetta Asemakaavan muutoksella muodostuu: 8. Kaupunginosan (Luolala) osakortteli 7 Suunnitteluorganisaatio Luolalan teollisuusalueen asemakaavan muutoksen (kortteli 7) laatii FCG Finnish Consulting Group Oy:n Turun aluetoimisto. FCG Kaavasuunnittelu: Liikenne: Johanna Närhi, arkkitehti Emma Kaitaa, arkkitehti SAFA Mari Moilanen, FM Matti Kiljunen, DI Kaavakäsittelyt Kaavatyön käynnistämisestä on päätetty ( 17) Vireilletulosta on kuulutettu Asemakaavaluonnos nähtävillä Asemakaavaehdotus nähtävillä Kaupunginhallitus on hyväksynyt asemakaavan Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt asemakaavan 1.2 KAAVA-ALUEEN SIJAINTI 1.3 KAAVAN NIMI JA TARKOITUS Luolalan teollisuusalueen asemakaavan muutosalue sijaitsee Naantalin kaupungissa, Luolalan kaupunginosassa kantatien 40 varressa. Kaava-alue käsittää osakorttelin 7 ja katualuetta (Hankekatu). Luolalan teollisuusalueen asemakaavan muutoksen (Kortteli 7) tarkoituksena on luoda maankäytölliset mahdollisuudet vähittäiskaupan suuryksikön sijoittamiselle. Alueella voimassa oleva asemakaava ja jo rakennettu infrastruktuuri sallii liikerakentamisen, mutta ei vähittäiskaupan suuryksikön sijoittamista, koska maankäyttö- ja rakennuslain 58.3 :n mukaan vähittäiskaupan suuryksikköä ei saa sijoittaa maakunta- tai yleiskaavan keskustatoiminnoille tarkoitetun alueen ulkopuolelle, ellei alue ole asemakaavassa erityisesti osoitettu vähittäiskaupan suuryksikköä varten. P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\141-d3927_naantali_luolalan akm_selostus.doc

5 FCG Selostus 2 (24) MMA 141-D3927 Kaitaa, Närhi TIIVISTELMÄ Luolalan teollisuusalueen asemakaavan muutos käsittää vahvistuneen Luolalan teollisuusalueen asemakaavan korttelin 7 osan ja katualuetta. Kortteli 7 on liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K-1). Kaavamuutoksella tavoitellaan paikallista väestöä palvelevaa vähittäiskaupan suuryksikköä Luolalaan. Muutosalue on rakentamaton. Suunnittelualue on pääosin yksityisen omistuksessa. Kaavan käynnistymisestä on päätetty kaupunginhallituksen kaupunkisuunnittelujaostossa ( 17). Vireilletulosta on kuulutettu Kaavatyöstä on pidetty ensimmäinen viranomaisneuvottelu Läsnä olivat Naantalin kaupungin ja ELY-keskuksen edustajat. ELY-keskus pitää hyvänä, että kaavamuutoksen yhteydessä on laadittu kauppapaikkaselvitys. Selvityksen johtopäätökset ovat kuitenkin hankkeen kannalta kriittisiä. Selvitysmenettely sinänsä on riittävä, eikä yleiskaavaa tarvita. Asemakaavan muutoksen valmisteluaineisto ja maankäyttöluonnos oli nähtävillä välisenä aikana Naantalin ympäristöviraston suunnitteluosastolla ja Naantalin internetsivuilla. Asemakaavan muutosluonnoksesta pyydettiin viranomaislausunnot. Kaavatyöstä pidettiin viranomaisten kanssa työneuvottelu ennen asemakaavaehdotuksen laadintaa. Kaavamuutosaluetta supistettiin kaavaehdotusta laadittaessa käsittämään ainoastaan korttelin 7 asemakaavaluonnoksen mukaisen tontin 11 ja samalla rakennusoikeutta laskettiin. Kaavan vaikutusten arviointia on täydennetty ehdotusta laadittaessa. Luolalan korttelin 7 asemakaavan muutosehdotus (pvm ) oli virallisesti nähtävillä välisen ajan Naantalin kaupungintalolla ja Naantalin internetsivuilla. Ehdotuksesta ei jätetty nähtävilläolon aikana yhtään muistutusta. Asemakaavan muutosehdotuksesta pyydettiin viranomaislausunnot. Lausuntojen perusteella asemakaavaselostusta ja liikenneselvitystä on täydennetty. Uusi asemakaavan muutosehdotus on päivätty P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\141-d3927_naantali_luolalan akm_selostus.doc

6 FCG Selostus 3 (24) MMA 141-D3927 Kaitaa, Närhi LÄHTÖKOHDAT 3.1 SELVITYS SUUNNITTELUALUEEN OLOISTA Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue sijaitsee Naantalin kaupungissa, Luolalan kaupunginosassa kantatien 40 (E18) Naantali Piikkiö varressa, noin 2,5 kilometriä kaupungin keskustasta itään. Kaava-alueen laajuus on runsaat 1,3 ha. Kuva 1. Suunnittelualueen sijainti Luonnonympäristö Rakennettu ympäristö Kaava-alueen luonnonympäristö on ihmisen muokkaamaa. Korttelialueella maanpinta on tasattu valmiiksi rakentamista varten. Maisemakuva Kaavoitettava alue sijaitsee Luolalan teollisuusalueen laidalla. Lähiympäristön maisemaa hallitsee länsipuolella oleva Emännänpuiston mäkialue, jolla puusto on säilytetty. Luolalan teollisuusalue sijaitsee kallioisella alueella, jolla kortteleiden ja katujen alueet on louhittu suhteellisen tasaiseksi maastoon. Luonnonsuojelu Suunnittelualueen luonnonympäristö on voimakkaasti ihmisen muokkaamaa, eikä alueelta ole tiedossa luonnonsuojelukohteita. Väestön rakenne ja kehitys Naantalin kaupungissa oli asukasta (lähde: Tilastokeskus), kun heitä oli vuotta aikaisemmin Tilastokeskus ennustaa Naantalin väestönkehityksen pysyvän kasvusuuntaisena, sillä Naantalin asukasluvun on P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\141-d3927_naantali_luolalan akm_selostus.doc

7 FCG Selostus 4 (24) MMA 141-D3927 Kaitaa, Närhi ennustettu olevan asukasta vuonna Naantalin asukkaat ovat keskimäärin varsin nuoria. Alle 15-vuotiaita on kaupungin asukkaista 19,1 % kun koko maan keskiarvo on 17,9 % vuotiaita on 67,1 %, mikä sekin on noin 1 % koko maan keskiarvoa korkeammalla. Luolalan teollisuusalueelle on toteutettu muutamia yksittäisiä pientaloja ennen alueen kaavoittamista yritystoiminnan käyttöön. Teollisuusalueella on alle 10 asukasta. Suunnittelualueella ei ole asukkaita. Yhdyskuntarakenne Asemakaavan muutosalue sijaitsee kantatien 40 eteläpuolella. Naantalin asuntorakentaminen on keskittynyt maantien pohjoispuolelle. Tien eteläpuolella on pääosin teollisuuden ja maatalouden toimintoja. Suunnittelualueen lähiympäristö on yritysrakentamisen aluetta, alueen pohjoispuolella on maatalouden käytössä olevia alueita. Suunnittelualueen kunnallistekniset verkostot ovat pääosin jo toteutettuja, mutta joitakin täydennyksiä tulee mahdollisesti rakennettavaksi suunnittelualueen rakentuessa. Taajamakuva Korttelialueella on yksi teollisuuskiinteistö, mutta itse muutosalue on rakentamaton. Suunnittelualue on sekä Naantalin kaupungin että yksityisten omistuksessa. Asemakaavoituksessa huomioidaan nykyinen maanomistus ja alueen muuttuneet liikennejärjestelyt. Luolalan alue sijaitsee Naantalin kaupungin tärkeimmän sisääntuloväylän varressa ja on omalta osaltaan luomassa Naantalin kaupungista muodostuvaa mielikuvaa. Näin sen asema kaupunkirakenteessa korostuu. Asuminen Suunnittelualueen läheisyydessä on muutama yksittäinen erillispientalo. Suunnittelualueella ei ole asutusta. Lähimmät asuinalueet ovat Karvetti ja Tammisto, jotka sijaitsevat kantatien 40 ja rautatien pohjoispuolella noin puolentoista kilometrin päässä suunnittelualueesta. Palvelut Naantalin kaupungin palvelut ovat suurimmalta osaltaan kaupungin keskustassa. Ruonan yhdystien varressa on myös kaupallisia palveluja. Lähimmät julkiset palvelut ovat Karvetin kaupunginosassa, missä toimivat mm. koulu ja päiväkoti, pallokenttä ja nuorisotalo. Luolalan teollisuusalue on yritysaluetta, missä on tarjolla eri teollisuusalojen palveluja ja tuotteita. Työpaikat ja elinkeinotoiminta Elinkeinorakenteeltaan Naantali on palvelu- ja teollisuustuotantovaltainen kunta. Palvelualalla kaupungissa olevista työpaikoista on 60,7 % ja teollisuusja tuotantotoiminnassa 36,6 %. Maataloudessa on alle 1 % kaupungissa olevista työpaikoista. Virkistys Suunnittelualueen läheisyydessä länsipuolella sijaitsee Emännänpuiston alue, jonka käyttö on varsin vähäistä, sekä Luolalanjärvi, joka on merkittävä lintujen levähdyspaikka. Lähimmät liikuntapalvelut sijaitsevat Karvetin koulun yhteydessä olevissa liikuntasalissa ja pallokentillä. P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\141-d3927_naantali_luolalan akm_selostus.doc

8 FCG Selostus 5 (24) MMA 141-D3927 Kaitaa, Närhi Liikenne Suunnittelualueen pohjoispuolella on kantatie 40 liittymäalueineen, lännessä alue rajautuu Hankekatuun ja etelässä Linkkikatuun. Lähellä, maantien pohjoispuolella kulkee Naantali-Turku rautatie. Suunnittelualueelta etelään sijaitsee Naantalin satama, mistä pääsee ro-ro lautalla sekä Ruotsiin että Ahvenanmaalle. Ympäristöhäiriöt Linkkikatu on kokoojakatuluokan katu, joka saattaa aiheuttaa kaava-alueella lähinnä meluhaittaa. Sosiaalinen ympäristö Asemakaava-alue sijaitsee Naantalin kaupungin Luolalan kaupunginosassa. Suunnittelualueen läheisyydessä on pääosin yritystoimintaa. Karvetin alueella on koulu ja monitoimitalo, jossa järjestetään monenlaista harrastustoimintaa. Tekninen huolto Kaava-alueen kunnallistekniset ratkaisut on pääosin jo toteutettu. Joitakin täydennysosia rakennetaan mahdollisesti kaavamuutoksen toteutuessa. Suunnittelualueen itä- ja pohjoispuolella kulkee 110 kv:n sähkölinja Maanomistus Suunnittelualue on pääosin yksityisessä omistuksessa, suunnittelualueeseen kuuluvat kiinteistöt ja ja katualuetta Kantatien 40 alueen omistaa valtio. P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\141-d3927_naantali_luolalan akm_selostus.doc

9 FCG Selostus 6 (24) MMA 141-D3927 Kaitaa, Närhi SUUNNITTELUTILANNE Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Maakuntakaava Turun Kaupunkiseudun maakuntakaava on vahvistettu ympäristöministeriössä lukuun ottamatta osaa Turun lentoaseman pohjoispuolisesta teollisuustoimintojen aluevarauksesta, Koivuluodon ja Kallanpään alueiden virkistysaluevarauksia sekä Heikkilän kasarmialueen virkistysaluevarausta ja ulkoilureittiä. Samalla ympäristöministeriö vahvisti Varsinais-Suomen seutukaavan kumoamisen muilta kuin edellä vahvistamatta jätetyiltä osin. Vahvistamispäätöksen yhteydessä Ympäristöministeriö määräsi maankäyttöja rakennuslain 201 :n perusteella maakuntakaavan tulemaan voimaan ennen kuin se on saanut lainvoiman. Suunnittelualue on maakuntakaavassa osoitettu työpaikka-alueeksi (TP) ja alueen läpi on osoitettu yhteystarve (punainen katkoviiva). Lisäksi suunnittelualue sijaitsee kaupunkikehittämisen kohdealueen välittömässä läheisyydessä. Maakuntakaavassa osoitettu Vanto-Luolala eritasoliittymä on valmistunut Maakuntakaavassa on suunnittelualueelle osoitettu seuraavia merkintöjä: TP Työpaikka-alue Liite 2 Ote Turun kaupunkiseudun maakuntakaavasta Yleiskaava Suunnittelualueelle laadittu yleiskaava on hyväksytty Naantalin kaupunginvaltuustossa Naantalin yleiskaavassa suunnittelualue on osoitettu maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi (M). Yleiskaavassa alueen läpi on osoitettu sähkölinjavaraus. Liite 3 Ote yleiskaavasta Asemakaava Suunnittelualueella ja sen lähiympäristössä on voimassa asemakaava (Vanton-Luolalan eritasoliittymän asemakaava, Ak-287), jossa on osoitettu suojaviheraluetta, liikerakentamisen aluetta, teollisuustoimintojen aluetta, yhdyskuntateknisen huollon aluetta, virkistys- sekä katualuetta. Lisäksi alueella on erilaisten infrastruktuuriverkostojen rasitealueita. Suunnittelualue on sekä Naantalin kaupungin että yksityisen omistuksessa. Asemakaavan muutoksen kohteena on osakortteli 7 (liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K-1)) sekä katualuetta (Hankekatu). Tavoitteena on mahdollistaa korttelin 7 osan maankäyttö vähittäiskaupan suuryksikölle soveltuvaksi, jota voimassa oleva asemakaava ei salli. Voimassa olevassa asemakaavassa korttelin 7 koskevat määräykset: K-1 Liike- ja toimistorakennusten korttelialue Korttelialueelle saa rakentaa liiketoiminnan vaatimia tuotteenkäsittely-, valmistus- ja varastotiloja. Rakennuksen, sen osan tai muun rakenteen etäisyys naapuritontin rajasta on oltava vähintään neljä metriä. P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\141-d3927_naantali_luolalan akm_selostus.doc

10 FCG Selostus 7 (24) MMA 141-D3927 Kaitaa, Närhi Korttelialueelle saa rakentaa asuntoja ainoastaan sellaista henkilökuntaa varten, jonka paikallaolo on alueen valvonnan tai muun hoidon kannalta välttämätöntä. Asuntojen ääneneristävyyden liikennemelua vastaan on oltava vähintään 35dB(A). Kullekin asunnolle on piha-alueella varattava suojattua ulkotilaa vähintään 25m². Korttelialueella on toimistotilojen ja vastaavien hiljaisten työtilojen ääneneristävyyden liikennemelua vastaan oltava vähintään 35 db(a). Louhinta-alueen rajavyöhykettä on mahdollisuuksien mukaan pehmennettävä istuttamalla puita ja pensaita täydentämään alueen luontaista kasvillisuutta. Autopaikkojen vähimmäismäärät: 1 AP / 50 k-m² 1 AP / asunto Liite 4 Pysäköintialueet on jäsennöitävä ja erotettava muista piha-alueista sekä katu- ym. alueista istutuksilla. Suurin sallittu kerrosluku on III ja tehokkuusluku 0,40. Ote muutettavasta asemakaavasta. Rakennusjärjestys Naantalin kaupungin rakennusjärjestys on hyväksytty kaupunginvaltuustossa ja se on tullut voimaan Pohjakartta Pohjakartan on koonnut digitaalisesta aineistosta Naantalin kaupungin mittaustoimi. Naantalin kaupunki ylläpitää itse kaavan pohjakarttaa. Rakennuskiellot Kaava-alueella ei ole rakennuskieltoa. Muut suunnitelmat ja selvitykset Naantalin kaupunki teetti asemakaavan muutosta varten kaupallisen selvityksen (Tuomas Santasalo Ky). Selvitys valmistui tammikuussa (ks. Vaikutusten arvioinnit kappaleesta 5) Luolalan alueella on vireillä aluepelastuslaitoksen kaavamuutos, jonka yhteydessä on laadittu liikenteen toimivuustarkastelu (Kon-Ins Kari Vehmas Oy, ). (ks. Vaikutusten arvioinnit kappaleesta 5) Lisäksi suunniteltua kaupan hanketta varten on laadittu liikenneselvitys 2010 (FCG, Matti Kiljunen, DI). Kaavoituspäätös Kaavan käynnistymisestä on päätetty kaupunginhallituksen kaupunkisuunnittelujaostossa ( 17). P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\141-d3927_naantali_luolalan akm_selostus.doc

11 FCG Selostus 8 (24) MMA 141-D3927 Kaitaa, Närhi ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN TARVE, SUUNNITTELUN KÄYNNISTÄMINEN JA SITÄ KOSKEVAT PÄÄTÖKSET Luolalan teollisuusalueen asemakaavan muutos käsittää vahvistuneen Luolalan teollisuusalueen asemakaavan korttelin 7 osan ja katualuetta. Kortteli 7 on liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K-1). Kaavoitustyön tarkoituksena on muuttaa asemakaavan merkintöjä korttelin 7 itäosassa vähittäiskaupan suuryksikölle soveltuvaksi. Alueen länsipuolella on yksi teollisuuskiinteistö, mutta itse muutosalue on rakentamaton. Suunnittelualue on sekä Naantalin kaupungin että yksityisen omistuksessa. Kaavoitustyöhön on ryhdytty yksityisen tahon aloitteesta. Alueelle tavoitellaan paikallista väestöä ja kesäasukkaita palvelevaa vähittäiskaupan suuryksikköä. Seudullisesti merkittävien vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittumisesta määrätään maakuntakaavassa. Koska suunnittelualue ei sijaitse maakuntatai yleiskaavan keskustatoimintojen alueella vähittäiskaupan suuryksikön toteuttamisen edellytykset selvitetään asemakaavalla. Maankäyttö- ja rakennuslain 58 :n mukaan vähittäiskaupan suuryksikköä ei saa sijoittaa maakunta- tai yleiskaavan keskustatoiminnoille tarkoitetun alueen ulkopuolelle, ellei alue ole asemakaavassa erityisesti osoitettu vähittäiskaupan suuryksikköä varten. Kaupunkisuunnittelujaosto on tutustunut laadittuun kauppapaikkaselvitykseen ja ELY-keskuksen edustajan kanssa on asiasta neuvoteltu Kaupunkisuunnittelujaosto päätti hyväksyä asemakaavanmuutostyön tehtäväksi kokouksessaan ( 17). Kaavatyön vireilletulosta on kuulutettu OSALLISTUMINEN JA YHTEISTYÖ Suunnittelualue on sekä Naantalin kaupungin että yksityisen omistuksessa. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa on lueteltu osallisina olevia eri tahoja. Ennen asemakaavamuutoksen vireilletuloa Naantalin kaupunki on käynyt asian tiimoilta neuvotteluja viranomaisten kanssa. Neuvotteluista on laadittu muistiot. Liite 7 Viranomaisneuvottelujen muistiot Kaavan käynnistymisestä on päätetty kaupunginhallituksen kaupunkisuunnittelujaostossa ( 17). Maankäyttö- ja rakennuslain 63 :n mukainen osallistumis- ja arviointisuunnitelma on laadittu Kaavatyön vireilletulosta on kuulutettu Valmisteluaineisto ja maankäyttöluonnos pidettiin nähtävillä välisenä aikana Naantalin ympäristöviraston suunnitteluosastolla ja Naantalin internetsivuilla. Asemakaavan muutosluonnoksesta pyydettiin viranomaislausunnot. Liite 6 Kaavanlaatijan vastine, luonnos P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\141-d3927_naantali_luolalan akm_selostus.doc

12 FCG Selostus 9 (24) MMA 141-D3927 Kaitaa, Närhi Kaavatyöstä pidettiin viranomaisten kanssa työneuvottelu ennen asemakaavaehdotuksen laadintaa. Neuvottelun jälkeen kaava-alueen rajausta supistettiin käsittämään vain vähittäiskaupan suuryksikön mahdollinen tontti ja sen rakennusoikeutta laskettiin. Liite 7 Viranomaisneuvottelujen muistiot Asemakaavan muutosehdotuksesta (pvm ) pyydettiin viranomaislausunnot ehdotuksen virallisen nähtävilläolon yhteydessä. Saatuihin lausuntoihin on laadittu kaavan laatijan vastineet. Liite 10 Kaavan laatijan vastine, ehdotus Pelastuslaitoksen lausunnossa vaadittiin lausunnon pyytämistä TUKES:lta. Tukesilta ei ole saatu lausuntoa määräaikaan mennessä. Maakuntaliitolta ja Varsinais-Suomen ELYkeskukselta saatujen lausuntojen perusteella kaavaselostusta ja liikenneselvitystä on täydennetty. Kaavaselostukseen lisättiin arvio kaavan suhteesta yleiskaavan sisältövaatimuksiin (MRL 39 ), luku 6.6. P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\141-d3927_naantali_luolalan akm_selostus.doc

13 FCG Selostus 10 (24) MMA 141-D3927 Kaitaa, Närhi ASEMAKAAVAN TAVOITTEET Kortteli 7 on liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K-1). Kaavoitustyön tarkoituksena on muuttaa asemakaavan merkintöjä korttelialueen itäosassa vähittäiskaupan suuryksikölle soveltuvaksi. Koska suunnittelualue ei sijaitse maakunta- tai yleiskaavan keskustatoimintojen alueella vähittäiskaupan suuryksikön toteuttamisen edellytykset selvitetään asemakaavalla. Luolalaan tavoitellaan paikallista väestöä palvelevaa vähittäiskaupan suuryksikköä, jonka suurin sallittu kerrosala on 3500 k-m2. Vähittäiskaupan suuryksikön sijoittamisella Luolalaan tavoitellaan kaupungin palvelutarjonnan parantamista hyvien liikenneyhteyksien varrella. Voimassa olevan asemakaavan mukaisesti alueelle on jo nyt sijoitettavissa alle k-m2 vähittäiskaupan yksiköitä ja paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa, joiden yksikkökokoa maankäyttö- ja rakennuslaki ei rajoita. Näin ollen asemakaavan muutoksella ei sinänsä muodosteta uutta liikepaikkaa Naantaliin. Tällä hetkellä alueella ei kuitenkaan toimi vähittäiskaupan myymälöitä tai paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa. Prosessin aikana tarkentuneet tavoitteet Liite 6 Liite 7 Asemakaavaluonnoksen valmisteluvaiheen nähtävilläolon jälkeen, viranomaislausuntojen ja viranomaisten kanssa käydyn työneuvottelun perusteella, kaavamuutosaluetta supistettiin käsittämään vain tiedossa olevan kaupan hankkeen kiinteistöt eli asemakaavaluonnoksen mukaisen tontin 11. Samalla rakennusoikeutta lasketaan tältä osin noin kerrosalaneliömetristä k-m2:iin. Kaavan laatijan vastine, luonnos Viranomaisneuvottelujen muistiot Kuva 2. Asemakaavaluonnos Asemakaavaehdotukseen otettiin mukaan vain alueen itäisin osa. P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\141-d3927_naantali_luolalan akm_selostus.doc

14 FCG Selostus 11 (24) MMA 141-D3927 Kaitaa, Närhi ASEMAKAAVARATKAISUN VAIHTOEHDOT JA NIIDEN VAIKUTUKSET Voimassa olevassa asemakaavassa kortteliin 7 on osoitettu liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta tehokkuusluvulla 0.40 ja suurimmalla sallitulla kerrosluvulla III. Myös voimassa oleva asemakaava on laadittu uuden maankäyttö- ja rakennuslain (v. 2000) aikana ja se on saanut lainvoiman vuonna Kaavamuutokseen on ryhdytty, koska vähittäiskaupan suuryksikkö vaatii keskusta-alueen ulkopuolella asemakaavaan erityistä merkintää. Vaihtoehtoa, jossa asemakaavaa ei muutettaisi, ei pidetä tarkoituksenmukaisena, koska kyseessä olevalle hankkeelle ei ole soveltuvaa tonttia osoitettavissa keskustatoimintojen alueelta, jonne vähittäiskaupan suuryksikön saisi ilman erityistä asemakaavamerkintää sijoittaa. Lisäksi Luolalassa vähittäiskaupan suuryksikkö sijoittuisi kantatien varteen hyvien liikenneyhteyksien varrelle ja rakentuvan työpaikka-alueen kupeeseen, jolloin osa asiointimatkoista on yhdistettävissä seudullisiin ja paikallisiin työmatkoihin. Myös mittakaavaltaan suuryksikkö soveltuu Luolalan alueen kaupunkikuvaan. Tiedossa olevan hankkeen vaikutuksia kaupungin palvelurakenteeseen ja liikenteeseen on arvioitu laaditussa kauppapaikkaselvityksessä (Santasalo 2010) ja liikenneselvityksessä (FCG 2010). Liite 8 Liite 9 Kauppapaikkaselvitys Liikenneselvitys Maankäyttö- ja rakennuslain 114 :n mukaan vähittäiskaupan suuryksiköllä tarkoitetaan yli k-m2:n suuruista vähittäiskaupan myymälää. Tämä rajoitus ei kuitenkaan koske paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa. Koska viranomaisten tulkinnan mukaan k-m2 vähittäiskaupan yksikköä voidaan vielä pitää ei-seudullisesti merkittävänä vähittäiskaupan suuryksikkönä, on asemakaavamuutoksella mahdollistettu k-m2:n suuruisen vähittäiskaupan suuryksikön rakentaminen. Voimassa olevan asemakaavan mukaan kyseisen tontin rakennusoikeus olisi noin k-m2. Asemakaavamuutoksella vähennetään rakennusoikeutta alueella noin k-m2, kun huomioidaan katualueen liittäminen korttelialueeseen. P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\141-d3927_naantali_luolalan akm_selostus.doc

15 FCG Selostus 12 (24) MMA 141-D3927 Kaitaa, Närhi ASEMAKAAVAN KUVAUS 6.1 KAAVAN RAKENNE Rakenteellisesti kaava-alue perustuu olemassa olevaan katuverkkoon. Korttelialue on osoitettu liikerakentamiselle Mitoitus Liite Palvelut Asemakaava-alueen pinta-ala on runsaat 1,32 hehtaaria. Asemakaavan muutosalueelle sijoitetaan liikerakentamisen korttelialuetta, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. Kaavoitettavan alueen rakennusoikeus on k- m2, mikä tarkoittaa 26 % kaava-alueen kokonaispinta-alasta. Seurantalomake. Naantalin kaupungin palvelut sijaitsevat suurimmalta osaltaan kaupungin keskustassa, missä on monipuolisia kaupallisia palveluja ja virkistyspalveluja. Myös julkiset palvelut ovat pääosin keskustassa. Karvetin kaupunginosassa on joitakin lähipalveluja (monitoimitalo) sekä koulu ja päiväkoti. Kaava-alueen lähimmät kaupalliset palvelut ovat Ruonan yhdystien varressa n. 0,6 km kaava-alueelta luoteeseen. Syntyvää vähittäiskaupan suuryksikköä ei voida pitää asuinalueiden lähipalveluna. Sijaintinsa vuoksi se on kuitenkin hyvin työmatkaliikenteen ja saaristoon suuntautuvan liikenteen saavutettavissa. Voimassa olevan asemakaavan mukaisesti alueelle on jo nyt mahdollista sijoittua alle 2000 k-m2:n vähittäiskaupan yksiköitä tai tätä suurempia paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan yksiköitä, joten tässä mielessä kaavamuutoksella ei muodostu Naantaliin uutta liikepaikkaa. 6.2 YMPÄRISTÖN LAATUA KOSKEVIEN TAVOITTEIDEN TOTEUTUMINEN Kaava-alue sijaitsee Naantalin kaupungissa, Luolalan kaupunginosassa. Suunnittelualueen maasto on voimakkaasti muokattua ja rakennuspaikat on tasattu maastoon louhimalla. Yleisestikin Luolalan alueesta pyritään tekemään vetovoimainen yritysalue, jossa on tarjolla erikokoisia rakennuspaikkoja liike- ja työpaikkatoiminnoille hyvien liikenneyhteyksien varrella. Suunnittelualue sijaitsee Naantalin tärkeimmän sisääntulotien varressa, mikä edellyttäisi erityistä panostusta alueen rakennussuunnittelussa. Rakennuspaikkojen toteutusta ohjataan kaavassa osoittamalla rakennusalojen sivuja, joihin rakennus on rakennettava kiinni. Näin ne rajaavat suunnittelualuetta katualueisiin nähden ja pyrkivät luomaan selvemmin rajautuvaa katutilaa. Samalla ne suojaavat korttelin ja tonttien sisäosia liikenteen häiriöiltä. Kaavatyön ohessa on tarkasteltu myös kaava-alueen liikenne- ja pysäköintijärjestelyjä. Vaikka asiointi suunnitteilla olevaan liikkeeseen tapahtuu pääosin ajoneuvoliikenteen keinoin, olisi myös kevyen liikenteen yhteyksien toimivuuteen, turvallisuuteen ja miellyttävyyteen kiinnitettävä erityistä huomiota katujen ja piha-alueiden suunnittelussa. Rakentamistapaa ja piha-alueiden jäsentelyä on ohjattu kaavamääräyksin, mikä edesauttaa ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutumista. P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\141-d3927_naantali_luolalan akm_selostus.doc

16 FCG Selostus 13 (24) MMA 141-D3927 Kaitaa, Närhi ALUEVARAUKSET Korttelialueet Liikenne- ja katualueet Suunnittelualue on seudullisen pääliikenneväylän varressa oleva yritystoiminnan alue. Rakenteellisesti se perustuu alueen läpi kulkevan satamayhteyden ja olemassa olevien kokoojakatujen varaan. Asemakaavassa on osoitettu liikerakennusten korttelialuetta, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM-1). Korttelialueelle saa sijoittaa liiketilaa, toimistotilaa sekä yksityisiä ja julkisia palvelutiloja. Vähittäiskaupan suuryksikön pinta-ala saa olla enintään kerrosalaneliömetriä. Elintarvikkeiden myyntiä ei sallita. Rakennusten julkisivukorkeus saa olla enintään 14 metriä. Rakennusten, mainosten ja piharakenteiden soveltumiseen ympäristöön tulee kiinnittää erityistä huomiota. Rakennusoikeus on osoitettu kerrosalaneliömetreinä (3 500 k-m²). Kerrosten lukumäärä on enintään kolme (III). Asemakaava-alueelle ei osoiteta liikenne- eikä katualueita. Korttelialueelle on osoitettu alueen sisäiselle huoltoliikenteelle varattu alueen osa (h) sekä ohjeellinen pysäköimispaikka (p-1), jolle saa rakentaa yhden enintään 16 metriä korkean mainostornin. Liikenteellisesti alue tukeutuu Hankekadun kautta Linkkikatuun ja Patenttikatuun, ja niiden välityksellä kaava-alueen pohjoispuolella kulkevaan kantatiehen 40. Liite 5 Asemakaava 6.4 KAAVAN VAIKUTUKSET Tonttijako hyväksytään asemakaavan yhteydessä. Asemakaavan avulla muodostetaan korttelin 7 tontti numero 11. Asemakaavalla vaikutetaan vähittäiskaupan mitoitukseen, laatuun, tarkkaan sijaintiin ja liikenteellisiin vaikutuksiin. Kaupan suunnittelulla asemakaavatasolla on vaikutus palvelujen saavutettavuuteen, pienmyymälöiden toimintaedellytysten tukemiseen, keskustojen elävyyteen, rakennetun ympäristön ja siihen liittyvien arvojen vaalimiseen. (Ympäristöministeriö, Kauppa kaavoituksessa.) Luolalan asemakaavamuutoksen vaikutusten arvioinnissa selvitetään vaikutukset: o alue- ja yhdyskuntarakenteeseen sekä elinympäristön viihtyvyyteen o palvelurakenteeseen, kuluttajiin ja kauppaan (Santasalo, Kauppapaikkaselvitys.) o liikkumiseen (FCG Liikenneselvitys.) o yhdyskuntatalouteen P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\141-d3927_naantali_luolalan akm_selostus.doc

17 FCG Selostus 14 (24) MMA 141-D3927 Kaitaa, Närhi Vaikutukset alue- ja yhdyskuntarakenteeseen, rakennettuun ympäristöön ja elinympäristön viihtyvyyteen Koska asemakaavan muutoksella osoitettu vähittäiskaupan suuryksikkö (kerrosala enint k-m2) ei täytä seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan suuryksikön kokoluokkaa, ei sillä katsota olevan maakunnallisia tai seudullisia vaikutuksia aluerakenteeseen. Muutos, joka asemakaavalla aiheutetaan voimassa olevaan asemakaavaan verrattuna, on pinta-alaltaan kerrosalaneliömetrin vähittäiskaupan suuryksikön salliminen korttelin 7 itäosaan. Kokonaisrakennusoikeutta on voimassa olevaan asemakaavaan nähden laskettu noin k-m2. Suunnittelualue on valmista, mutta rakentamatonta tonttimaata. Alueelle on rakennettu kunnallistekniikka. Voimassa oleva asemakaava sallii alueelle liikeja toimistorakennusten rakentamisen. Asemakaavan muutoksella sallitaan vähittäiskaupan suuryksikön eli yli k-m2:n vähittäiskaupan myymälän sijoittaminen alueelle. Voimassa oleva asemakaava sallisi alle k-m2:n vähittäiskaupan myymälän alueelle tai paljon tilaa vaativan erikoiskaupan myymälän, jonka kerrosalaa ei ole maankäyttö- ja rakennuslaissa rajoitettu. Voimassa olevan asemakaavan mukaan alueelle voisi siis rakentaa yhteensä noin k-m2. Kaavamuutoksella kokonaisrakennusoikeus lasketaan k-m2:iin. Kaava-alueen rakentuminen tiivistää ja täydentää olemassa olevan työpaikka- ja yritysalueen yhdyskuntarakennetta. Asemakaavassa on ohjattu rakentamisen mitoitusta kerrosalaneliömetrein ja rakennuksen enimmäiskorkeuden asettamisella. Rakennusmassan sijoittumista tontilla on ohjattu tarkemmin kuin muutettavassa asemakaavassa sijoittamalla se Hankekadun ja Linkkikadun kulmaukseen. Huoltoliikenne on sijoitettu erilleen muusta tonttiliikenteestä rakennuksen välittömään yhteyteen ja pysäköintialue omaksi selkeäksi alueekseen. Kaavassa on osoitettu määräyksiä myös pysäköintialueen jäsentelystä istutuksin. Voimassa olevaan asemakaavaan verrattuna asemakaavan muutoksella ei ole negatiivisia vaikutuksia elinympäristön viihtyisyyteen tai turvallisuuteen Luolalassa. Toteutuessaan vähittäiskaupan suuryksikkö lisää alueella käyvien määrää ja henkilöautoliikennettä, ja siten liikenteen aiheuttaman melun ja päästöjen määrä lisääntyy, mutta liikenneselvityksen mukaan liikenteellisten vaikutusten ei ole todettu aiheuttavan turvallisuushaittaa. Keskustaan sijoittuessa henkilöautoliikenteen määrä ei olisi ehkä samalla tasolla, mutta toisaalta liikenteen melu, pöly ja päästöt aiheuttaisivat haittaa läheiselle asutukselle. Mittakaavaltaan ja rakentamistavaltaan vähittäiskaupan suuryksikkö soveltuu sijoitettavaksi työpaikka-alueen ja seudullisten liikenneyhteyksien tuntumaan Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Suunnittelualue on voimakkaasti ihmisen muokkaamaa eikä nyt esitetty suunnitelma tältä osin maankäytöllisesti vaikuta merkittävästi ympäristöön. Satamaliikenteen siirtyessä Patenttikadulle alueen ympäristökuormitus tulee lisääntymään. Samalla kuitenkin liikennevirrat siirtyvät kauemmas olemassa olevista asuinalueista ja nykyisten raskaan liikenteen reittien varsilla kuormitus vähenee. Vähittäiskaupan suuryksikössä asioiminen perustuu pääosin henkilöautoliikenteeseen, joten henkilöautoilun lisääntyminen lisää myös päästöjä ja melua alueella. Näistä häiriintyviä kohteita ei ole suunnittelualueen välittömässä läheisyydessä. P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\141-d3927_naantali_luolalan akm_selostus.doc

18 FCG Selostus 15 (24) MMA 141-D3927 Kaitaa, Närhi Vaikutukset maisemaan Kaupalliset vaikutukset Luolalan liittymän alueesta on laadittu maisemaselvitys edellisen kaavan laadinnan yhteydessä (Suunnittelukeskus Oy, ). Kaavamuutoksella rakentamisen määrä vähentyy, mutta yksittäisen rakennusmassan koko kasvaa. Suunnitellun tyyppinen liikerakentaminen sopeutuu maisemallisesti läheisen työpaikka-alueen mittakaavaan. Suunnittelualueen välittömään läheisyyteen on mahdollista sijoittua muutakin liiketoimintaa. Tyypillisesti tällaisille alueille sijoittuu paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa, kuten puutarha-, kodinkone-, huonekalu- ja rautakauppaa. Palvelurakenne ja työvoiman saatavuus Vaikutuksia arvioitaessa on huomioitu tiedossa oleva, alueelle sijoittuva kaupan hanke (Tokmanni). Naantalista puuttuu kyseessä olevan hankkeen mukainen kaupallinen palvelu, joten hankkeen toteuttaminen monipuolistaisi Naantalin palvelurakennetta. Laaditussa kauppapaikkaselvityksessä ei ole otettu kantaa ostovoiman siirtymiin aluerakenteessa. Kyseessä olevan kaupan hankkeen toteutuminen saattaisi lisätä arjessa tarvittavien kulutustavaroiden hankintaa omalta paikkakunnalta, kun kaupunkiin saataisiin edullisen hintatason myymälä. Uuden vähittäiskaupan suuryksikön toteutuminen Luolalaan voisi houkutella alueelle myös muita kaupan toimijoita, jotka monipuolistaisivat entisestään kaupungin palvelutarjontaa. Koska asemakaavan muutos koskee pientä aluetta ja yhtä vähittäiskaupan suuryksikköä, ei sillä ole sanottavaa vaikutusta työvoiman saatavuuteen paikkakunnalla. Liite 8 Kauppapaikkaselvitys Naantalin kaupunki teetti asemakaavan muutosta varten kaupallisen selvityksen (Tuomas Santasalo Ky). Selvitys valmistui tammikuussa Kauppapaikkaselvityksessä on selvitetty kaupungin ostovoiman kehitystä ja ennakoidun myynnin suhdetta. Selvityksessä on todettu, että mitoituksensa puolesta kyseinen kaupan hanke voitaisiin toteuttaa Luolalaan. Selvityksessä ei ole todettu, että toteutuessaan kaupan hanke aiheuttaisi myymäläpoistumia muualla Naantalin alueella. Ongelmana koetaan palvelurakennetta hajauttava vaikutus. Toisaalta jo nykyinen asemakaava sallisi myymälöiden sijoittamisen Luolalaan, mutta pinta-alaltaan ne eivät voisi olla yli k-m2. Asemakaavan muutoksella liiketilan rakennettavaa enimmäiskerrosalaa vähennetään noin k-m2:llä verrattuna voimassa olevaan asemakaavaan. Selvityksessä todetaan seuraavat vaikutukset: Luolalan myymälän sijoittuminen keskustan ulkopuolelle asettaa keskustan kilpailutilanteeseen Luolalan alueen kanssa. Liiketoimintojen rakenteen perusteella Luolalan myymälä soveltuisi hyvin marketalueelle. Linja-autoaseman kortteliin myymälän koko ja toimintakonsepti sopisivat huonosti. Keskustassa Luolalan myymälä vahvistaisi koko Naantalin keskustan vetovoimaa ympärillä olevaan markkinaalueeseen. Kun Luolalan myymälän tarjonnasta yli 40 % olisi keskustaan hyvin soveltuvia toimintoja, ne olisi parempi sijoittaakin keskustaan. Toiminnot täydentäisivät sitä palveluvajetta, joka vuosien mittaan on syntymässä ostovoiman kasvun kautta. Koska tarjonnasta noin 30 % on tilaa vaativaa kauppaa, joka huonosti soveltuu ydinkeskustaan, market-alue olisi soveltuvin sijoituspaikka hankkeelle. P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\141-d3927_naantali_luolalan akm_selostus.doc

19 FCG Selostus 16 (24) MMA 141-D3927 Kaitaa, Närhi Myymälän sijoittuminen Luolalan alueelle tulee hajauttamaan kauppapalveluita kaupungissa. Tämä voi johtaa siihen, että keskustaan kaivattu liiketoiminnan lisäpinta-ala ei lähde toteutumaan, vaan uuden liiketilan rakentuminen tulee siirtymään myöhempään ajankohtaan. Tämä selkeästi hidastaa keskustan kauppapalveluiden kehittymistä ja monipuolistumista. Kauppapaikkaselvityksen kaupallisissa vaikutuksissa on mainittu keskustan ja Luolalan alueen välinen kilpailuasema, jos Luolalaan sijoittuu vähittäiskaupan suuryksikkö. Kilpailun kiristyminen voi myös edesauttaa hintakilpailua, joka koituisi kuluttajien hyödyksi. Naantalin keskustan kaupallista vetovoimaa voidaan parantaa mm. keskusta-asumisen mahdollisuuksien lisäämisellä sekä katuverkon, pysäköintipaikkojen, kevyen liikenteen väylien ja joukkoliikenteen reittien kehittämisellä, jolloin keskustapalveluiden saavutettavuus paranee. Luolalan kauppapaikka perustuisi liikenteellisen sijainnin aiheuttamaan vetovoimaan, eikä vastaisi viihtyvyydeltään tai identiteetiltään keskustan viehättävyyttä. Kauppapaikkaselvitys on laadittu tiedossa olevaa Tokmannin hanketta ajatellen. Tuotevalikoimallaan Tokmanni ei kilpailisi keskustan erikoisliikkeiden kanssa, vaan myymälän idea on tarjota monipuolisesti ja edullisesti arjessa tarvittavia kulutushyödykkeitä. Osin tuotevalikoima kilpailisi markettien päivittäistavarakaupan, osin vapaa-ajantuotteiden, kodinkone-, rauta- ja puutarhakaupan kanssa (eli paljon tilaa vaativan erikoistavarakaupan kanssa). Muualle rakentuneista kaupan alueista voidaan huomata, että Tokmanni on sijoittunut usein vähittäiskaupan suuryksiköiden ja juuri paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan läheisyyteen. Kauppapaikkaselvityksessä (lainaus jäljempänä) on todettu Tokmannin hankkeen rakentumisen hieman hidastavan kaupallisten palveluiden kehittämistä keskustassa. Vaikutuksista alueen palveluverkkoon ja muihin palveluihin todetaan seuraavaa: Luolalan Tokmannin liikepaikka tulee muodostamaan uuden paikan palveluverkossa. Se hajauttaa palveluverkkoa nykyisestä. Etäisyydet muihin palveluverkon pisteisiin ovat yhtä suuret kuin nykyisten kahden market-alueen väliset etäisyydet. Luolalan liikepaikka on kuitenkin hyvien liikenneyhteyksien varrella. Vieressä kulkeva valtatie 40 (E18) yhdistää alueen keskustaan ja market-alueisiin. Valtatien kautta on myös hyvät yhteydet Raisioon ja Turun länsiosiin. Vantontie yhdistää alueen hyvin kaupungin pohjoisiin asuinalueisiin. Kevyen liikenteen etäisyydet ovat pitkiä, mikä johtaa siihen, että asiointi Luolalan myymälässä pääosin tulee toteutumaan autolla. Luolalan kauppapaikka perustuu ajoneuvoliikenteeseen, mikä heikentää ikääntyvän väestön osalta palveluiden saatavuutta. Alue kuitenkin sijaitsee pääväylien tuntumassa, jolloin joukkoliikenteen reittien suunnittelu alueelle on mahdollista. Kaava-alueen välittömässä läheisyydessä oleville liikepaikoille on mahdollista sijoittua esimerkiksi paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa, mikä on joka tapauksessa ajoneuvoliikenteeseen perustuvaa. Kaavamuutoksella sallittava vähittäiskaupan suuryksikkö voisi hyötyä näiden asiakasvirroista ja myös toisin päin. Ja yhteenvetona: P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\141-d3927_naantali_luolalan akm_selostus.doc

20 FCG Selostus 17 (24) MMA 141-D3927 Kaitaa, Närhi Vaikutukset liikenteeseen Naantalin kauppapalveluiden mitoituksen perusteella on perusteltua saada uutta liiketilaa kaupunkiin. Osa liiketilatarpeesta kohdistuu keskustojen ulkopuolelle ja Luolalan liikepaikka siinä suhteessa vastaa mitoitusta. Luolalan liikepaikan konseptiin sisältyy kuitenkin keskustaan sijoittuvia kauppapalveluita merkittävässä määrin ja niiden sijoittuminen Luolalan alueelle ei ole kauppapalveluverkon kehittämisen kannalta paras mahdollinen ratkaisu. Lähinnä on kyse siitä, että toimintojen rakentaminen Luolalaan heikentää tai hidastaa vastaavan toiminnan sijoittumista keskustaan. Naantalin keskustan kehittämisen kannalta Tokmannin rakentuminen Luolalaan hieman hidastaa kauppapalveluiden kehittämistä keskustassa. Tokmanni ei kuitenkaan kaikilta osin vastaa sitä palvelukysyntää, jota keskustaan ollaan sijoittamassa. Näin ollen se jättää kehittämisedellytyksiä myös keskustalle. Luolalan liikepaikka Tokmannin toiminnoille on palveluverkossa uusi kauppapaikka ja se lisää verkon hajanaisuutta. Palvelukokonaisuuden kannalta liiketoiminnan sijoittaminen jo olevaan palveluverkkoon on kokonaistoimivuuden kannalta paras ratkaisu. Kaupungin taholta kaavamuutoksen toteutumista pidetään tärkeänä mahdollisuutena lisätä Naantalin palveluita. Myös sijainti mm. työmatkaliikenteen ja saariston kesäasukkaiden kulkeman väylän varrella houkuttelisi muutoin ohiajavia pistäytymään myymälässä. Muutettavaan asemakaavaan verrattuna rakentamisen määrä alueella vähenee yli 30 %. Muutettavassa kaavassa on kaksi rakennuspaikkaa, joille sallitaan tehokkuusluvulla 0,40 noin m² ja m² kokoiset rakentamisen yksiköt. Kaavamuutoksen myötä paikalle sallitaan vain yksi, m² kokoinen rakennusmassa. Kaupallisen toiminnan määrä siis kaavamuutoksen myötä vähenee, vaikka yksittäisen rakennettavan yksikön koko kasvaakin. Naantalin kaupunki ei tavoittele Luolalaan seudullisesti merkittävää kaupan yksikköä. Tokmanni Tämänhetkisen tiedon mukaan kaavamuutosalueelle on sijoittumassa Tokmannin myymälä. Yhtiön myymäläverkko on tiheä ja tuotevalikoima luonteeltaan sellaista, että myymälät palvelevat pääasiassa paikallista väestöä. Ketjun myymälöistä vain noin 10 on tuotevalikoimassa elintarvikkeita. Asemakaavan muutoksella elintarvikkeiden myyntiä ei sallita. Tokmanni haluaa sijoittaa myymälänsä hyvien liikenneyhteyksien varrelle, jolloin mm. työmatkaliikenteen saavutettavuus on hyvä. Liikeryhmä on tehnyt omat selvityksensä kaupan kannattavuudesta Luolalassa ja on todennut sen hyväksi kauppapaikaksi. Vähittäiskaupan suuryksikkö aiheuttaa alueelle enemmän liikennettä kuin alle k-m2 vähittäiskaupan myymälät tai paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan myymälät. Liikenne-ennusteet on laadittu kaavatyön aikana valmisteluvaiheen kuulemisen jälkeen liikenneselvityksen laadinnan yhteydessä. Liikenneselvitystä on päivitetty kaavaehdotuksen nähtävilläolon jälkeen viranomaislausuntojen vaatimusten perusteella. Liite 9 Liikenneselvitys P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\141-d3927_naantali_luolalan akm_selostus.doc

21 FCG Selostus 18 (24) MMA 141-D3927 Kaitaa, Närhi Laaditun liikenne-ennusteen pohjalta Patentti- ja Linkkikadun liittymäalueen toimivuus tulee säilymään erityisesti pääsuunnassa hyvänä. Pitkäaikaisvaikutuksena liikenneselvityksessä on todettu, että alueelle sijoittuva vähittäiskaupan suuryksikkö ja sen läheisyyteen jo voimassa olevassa asemakaavassa osoitettu liike- ja toimistorakennusten kokonaisrakennusoikeus saattaa toteutuessaan vaatia kääntyvien kaistan rakentamisen Linkkikadun ja Patenttikadun liittymään. Liikenneselvityksen liikenne-ennuste on tehty asemakaavaluonnoksen mukaisilla suuremmilla kokonaiskerrosaloilla (eroa asemakaavaehdotuksen mukaisiin kerrosaloihin noin k-m2). Kevyt liikenne Asemakaava tukeutuu pääosin henkilöautoiluun ja sen toteutuminen tulee lisäämään jonkin verran henkilöautoliikennettä. Kevyen liikenteen aseman parantamiseksi katujen ja piha-alueiden rakentamisessa olisi kiinnitettävä erityistä huomiota liikkumisen miellyttävyyteen, turvallisuuteen ja toimivuuteen kevyen liikenteen keinoin. Katuympäristön miellyttävyys vaikuttaa erityisesti ihmisten kokemukseen/mielikuvaan etäisyyksistä ja siten niillä on vaikutusta kevyen liikenteen suosioon. Luolalan vähittäiskaupan suuryksikkö on kevyen liikenteen keinoin saavutettavissa. Tämän tyyppisessä ympäristössä, suurten väylien varsilla, koettu etäisyys ja koettu liikenneympäristön turvallisuus on heikko, joten ikääntyvien kuluttajien näkökulmasta Luolalaan sijoittuvien palveluiden saavutettavuus on heikko. Liikenneselvityksen toimenpideehdotuksissa on mainittu Armonlaaksontien liittymän turvallisuuden parantaminen. Luolalan alue sijaitsee pääväylien tuntumassa, jolloin joukkoliikenteen reittien suunnittelu alueelle on mahdollista, mutta todelliset vaikutukset joukkoliikenteen hoitoon ovat vähäiset. Vaikutukset aluepelastuslaitoksen toimintaan Luolalan alueella on vireillä aluepelastuslaitoksen kaavamuutos, jonka yhteydessä on laadittu liikenteen toimivuustarkastelu (Kon-Ins Kari Vehmas Oy, ). Selvityksessä todetaan seuraavat vaikutukset: Nykyisillä liikennemäärillä liikenne toimii pääasiassa sujuvasti jokaisessa suunnassa. Risteävillä suunnilla on väistämisvelvollisuus. Välityskyky saattaa heikentyä huipputuntien aikana ajoittain Patenttikadulla, kun sen liikennevirrassa on vasemmalle ja/tai aluepelastuslaitoksen tontille kääntyjiä. Tällöin kanavoinnin puuttuessa Patenttikadun liikenne voi ruuhkaantua haitaten aluepelastuslaitoksen liittymässä Patenttikadulle lähtevää hälytysliikennettä. Kaksi Patenttikadulla liittymän kohdalla seisovaa rekkaa peräkkäin saattaa sulkea hälytysajoneuvon lähtöreitin. Kevyt liikenne on laskennoissa ja ennusteissa jätetty huomioimatta. Voidaan kuitenkin todeta, että risteävä kevytliikenne suojateillä Patenttikadulla ja Linkkikadulla lisää jonkin verran autoliikenteen ruuhkaantumisriskiä huipputuntien aikana. Ennusteen mukaisessa tilanteessa liikenteen häiriötilanne- ja ruuhkautumisriskit Patenttikadulla ja Linkkikadulla ovat selvästi nykytilannetta suuremmat. Tämä tuo lisäriskejä aluepelastuslaitoksen hälytysliikenteen toimivuudelle. Toimenpiteiksi ehdotetaan: Pääsuunnan, Patenttikadun ruuhkautumisriskiä voidaan pienentää kanavoinneilla (vasemmalle kääntyjille omat kaistat). Aluepelastuslaitoksen liittymä voidaan varustaa liikennevaloin. Valoilla pyritään katkaisemaan hälytystilanteessa liikennevirrat Patenttikadulla. Mahdollista pelastuslaitoksen liittymässä päällä olevaa ruuhkaa niillä ei kuitenkaan voida helpottaa. P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\141-d3927_naantali_luolalan akm_selostus.doc

22 FCG Selostus 19 (24) MMA 141-D3927 Kaitaa, Närhi Vaikutukset yhdyskuntatalouteen Hälytysajoneuvon lähtöä tontilta Patenttikadulle voidaan parantaa leventämällä ja kanavoimalla pelastuslaitoksen liittymää tontilla sekä mahdollisesti myös Patenttikadulla. Noutokadun kautta on mahdollista järjestää työmatkaliikenne Aluepelastuslaitoksen tontille, jolloin ainakin sen mahdollisesti aiheuttamat häiriötilanteet jäävät pois Patenttikadun liittymässä. FCG:n laatimassa liikenneselvityksessä on todettu aluepelastuslaitoksen liittymän siirron kauemmas Linkkikadun liittymästä vähentävän riskiä jonon ulottumiseen pelastuslaitokselle asti. Toimivuustarkastelun pohjalta eivät Patentti- ja Linkkikadun liittymän jonot tule häiritsemään pelastuslaitoksen liittymän toimintaa. Muut liikenteelliset vaikutukset Kaupungin taholta kaavamuutoksen toteutumista pidetään tärkeänä mahdollisuutena lisätä Naantalin palveluita ja sijainti mm. työmatkaliikenteen ja saariston kesäasukkaiden kulkeman väylän varrella houkuttelisi muutoin ohiajavia pistäytymään. Asiointimatkat vähittäiskaupan suuryksikköön olisi ainakin osin yhdistettävissä työmatkoihin. Vähittäiskaupan suuryksikön sijoittaminen keskustan tuntumaan voisi aiheuttaa suurempia investointitarpeita katusuunnitteluun ja rakentamiseen liikenneturvallisuuden ja liikenteen toimivuuden parantamiseksi kuin mitä se aiheuttaa jo rakennetulla Luolalan alueella. Vähittäiskaupan suuryksikön aiheuttama liikenne ja liikenteen aiheuttamat melu- ja pölyhaitat voisivat aiheuttaa enemmän kielteisiä vaikutuksia myös asukkaille keskustan tuntumassa kuin Luolalassa. Koska Luolalan alueelle on jo rakennettu kunnallistekniikka, ei asemakaavan muutoksella aiheuteta kunnallistekniikan rakentamisen kustannuksia kaupungille. Alueelle sijoittuva vähittäiskaupan suuryksikkö työllistäisi noin 30 henkilöä. Tuloverojen lisäksi kaupunki saisi kiinteistövero- ja yhteisöverotuloja. Yksittäisille kuluttajille aiheutuu kustannuksia asiointimatkojen henkilöautoilusta. Asiointimatkat on ainakin osin mahdollista yhdistää työmatkoihin. Alueelle sijoittuvalle toimijalle aiheutuu mm. rakennusten ja piha-alueiden rakentamisesta kustannuksia. 6.5 SELVITYS KAAVAN SUHTEESTA VALTAKUNNALLISIIN ALUEIDENKÄYTTÖTAVOIT- TEISIIN Valtioneuvosto päätti maankäyttö- ja rakennuslain mukaisista valtakunnallista alueidenkäyttötavoitteista. Tavoitteiden tarkoitus on edistää hyvän elinympäristön ja kestävän kehityksen toteutumista alueiden käyttöä koskevissa päätöksissä sekä turvata alueidenkäytölliset edellytykset valtakunnallisten hankkeiden toteutumiselle. Valtioneuvosto päätti valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden tarkistamisesta. Tarkistuksen kohteena oli valtioneuvoston vuonna 2000 tekemä päätös. Päätöstä on tarkistettu tavoitteiden sisällön (luvut ), voimaantulon ja toimeenpanon (luku 8) sekä muutoksenhaun (luku 9) osalta. Muilta osin, kuten tavoitteiden oikeusperustan ja oikeusvaikutusten osalta, P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\141-d3927_naantali_luolalan akm_selostus.doc

23 FCG Selostus 20 (24) MMA 141-D3927 Kaitaa, Närhi vuoden 2000 päätös jää voimaan. Tarkistuksen pääteemana on ollut ilmastonmuutoksen haasteisiin vastaaminen. Lisäksi tavoitteiden vaikuttavuutta on lisätty täsmentämällä tavoitemuotoiluja sekä vahvistamalla niiden velvoittavuutta. Suurin osa tavoitteista kuitenkin säilyy ennallaan. Tarkistetut tavoitteet tulevat voimaan Tarkistuspäätöksen voimaan tullessa valmisteilla oleva kaava voidaan hyväksyä päätöksen estämättä mennessä, mikäli kaavaehdotus on asetettu julkisesti nähtäville ennen päätöksen voimaan tuloa. (Lähde: Tavoitteet välittyvät kuntien kaavoitukseen pääsääntöisesti maakuntakaavan ohjausvaikutuksen kautta. Osa tavoitteista otetaan huomioon suoraan kuntakaavoituksessa. Yleiskaava on keskeisin työväline valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden toteuttamisessa kuntatasolla. Koska suunnittelualueella ei ole oikeusvaikutteista osayleiskaavaa, on Luolalan asemakaavamuutoksen yhteydessä tarkasteltu myös valtakunnallisia alueidenkäyttötavoitteita. Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet (päätös ) on ryhmitelty asiasisällön perusteella kokonaisuuksiin. Luolalan asemakaavamuutoksen kannalta keskeisiä tavoitteita ovat: 1) Toimiva aluerakenne Aluerakenteen tasapainoinen kehittäminen hyödyntämällä olemassa olevia rakenteita ja alueiden omia vahvuuksia. 2) Eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu Olemassa olevien yhdyskuntarakenteiden hyödyntäminen ja eheyttäminen. Palvelujen ja työpaikkojen sijoittamien siten, että ne ovat hyvin eri väestöryhmien saavutettavissa. Vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittaminen tukemaan yhdyskuntarakennetta. Keskusta-alueiden kehittäminen monipuolisina palvelujen, asumisen ja vapaa-ajan alueina. Joukkoliikenteen, pyöräilyn ja jalankulun edellytysten parantaminen. Rakennetun ympäristön ajallinen kerroksellisuus, omaleimaisuus ja ihmisläheisyys. Ihmisten terveydelle aiheutuvien haittojen poistaminen ja ennalta ehkäiseminen. Riittävien alueiden varaaminen elinkeinotoiminnalle. 3) Toimivat yhteysverkostot ja energianhuolto Liikennejärjestelmien kehittäminen eri liikennemuodot käsittävinä kokonaisuuksina. Liikennetarpeen vähentäminen ja liikenneturvallisuuden parantaminen. Koska Luolalan asemakaavan muutoksella alueelle ei sallita seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan suuryksikön sijoittamista, ei kaavamuutoksella ole negatiivisia vaikutuksia aluerakenteeseen. Vähittäiskaupan suuryksikön sijoittaminen Luolalaan tukee yhdyskuntarakennetta siten, että se sijoittuu jo asemakaavoitetulle alueelle, jolle sallitaan liike- ja toimistorakentaminen. Hanke tukeutuu jo rakennettuun yhdyskuntarakenteeseen ja kunnallistekniikkaan. Vähittäiskaupan suuryksikkö ei ole Luolalassa hyvin eri väestöryhmien saavutettavissa. Tosin alueelle suunnitteilla olevan myymälän tuotevalikoimaa on saatavissa myös muista myymälöistä, eikä elintarvikkeiden myynti ole siirtymässä keskustan ulkopuolelle. Laaditussa kauppapaikkaselvityksessä on to- P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\141-d3927_naantali_luolalan akm_selostus.doc

24 FCG Selostus 21 (24) MMA 141-D3927 Kaitaa, Närhi dettu, että liiketilan tarve kasvaa Naantalissa lähivuosina. Luolalan asemakaava-alueen liike- ja toimistorakennusten korttelialueet vastaa osaltaan elinkeinotoiminnalle varattavien alueiden tarpeeseen ja siten elinkeinoelämän toimintaedellytysten kehittämiseen perustuen hyviin olemassa oleviin liikenneyhteyksiin. Hankkeella tavoitellaan kaupungin palvelutarjonnan monipuolistamista. Asemakaavan muutoksella ei vaikuteta kevyen liikenteen tai joukkoliikenteen yhteyksiin, mutta asiointimatkojen joukkoliikenne olisi yhdistettävissä työmatkaliikenteeseen, mikä osaltaan lisäisi joukkoliikenteen yhteystarpeita Luolalan alueella, kun potentiaalisten käyttäjien määrä kasvaa. Yksin vähittäiskaupan suuryksikön asiointimatkat eivät riitä perusteluksi joukkoliikenteen reitin perustamiseen. Myös kevyen liikenteen yhteyksien tai niiden viihtyvyyden, turvallisuuden ja toimivuuden parantamisella voisi olla vaikutusta työmatkojen tekemiseen kevyen liikenteen keinoin. Elinympäristön laatu on huomioitu kaavamääräysten laadinnassa. Sijoittamalla suurimittakaavainen vähittäiskaupan myymälä Luolalaan ei aiheuteta Naantalin keskustassa mahdollista kaupunkikuvallista ristiriitaa uuden ja vanhan rakentamisen välillä. Myös liikenteelliset haasteet keskustaympäristössä vaatisi tarkempia selvityksiä ja suunnitelmia, jos sinne sijoitetaan vähittäiskaupan suuryksikkö. Liikenteen aiheuttama melu- ja päästöt lisääntyvät vähittäiskaupan suuryksikön myötä, mutta Luolalassa asemakaavan muutosalueella tai sen välittömässä läheisyydessä ei ole näistä häiriintyviä kohteita. Luolalan alueen vetovoima kauppapaikkana perustuu pääliikenneväylien läheisyyteen ja ohikulkevaan liikenteeseen. Koska Luolalan asemakaavan muutos ei salli alueelle seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan suuryksikön sijoittamista, ei kaavamuutoksella ole vaikutusta elinkeinoelämään seutukunnan tasolla eikä seudullisia liikenteellisiä vaikutuksia. 6.6 SELVITYS KAAVAMUUTOKSEN SUHTEESTA YLEISKAAVAN SISÄLTÖVAATIMUKSIIN Koska suunnittelualueella ei ole voimassa oikeusvaikutteista yleiskaavaa on asemakaavaa laadittaessa huomioitava yleiskaavan sisältövaatimukset (MRL 54 ). Yleiskaavaa laadittaessa on otettava huomioon (MRL 39 ): 1) yhdyskuntarakenteen toimivuus, taloudellisuus ja ekologinen kestävyys; asemakaavan muutosalue on irrallaan yhdyskuntarakenteesta lisää autoilun tarvetta, mutta käytännössä asiointimatkoja on yhdistettävissä työmatkoihin edistää yhdyskuntarakenteen taloudellisuutta, kun jo rakennettua infrastruktuuria hyödynnetään (eritasoliittymä ja kunnallistekniikka jo olemassa) hajauttaa palvelurakennetta alueella ei ole vielä kaupan yksikköjä, mutta asemakaava sallisi alueelle jo nyt paljon tilaa vievän kaupan suuretkin yksiköt 2) olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyväksikäyttö; edistää yhdyskuntarakenteen hyväksikäyttöä, kun jo rakennettua infrastruktuuria hyödynnetään eritasoliittymä jo olemassa, vesihuoltoverkko ja kadut rakennettu P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\141-d3927_naantali_luolalan akm_selostus.doc

25 FCG Selostus 22 (24) MMA 141-D3927 Kaitaa, Närhi ) asumisen tarpeet ja palveluiden saatavuus; ei voida pitää asuinalueiden lähipalveluna heikentää palveluiden saavutettavuutta jalan ja pyörällä, alueelle on kevyen liikenteen yhteydet, mutta ne eivät ole isojen teiden tuntumassa miellyttäviä käyttää kaupan luonne ja tavaravalikoima on sellaista, että asiointi tehdään pääasiassa autolla (liikkumiskäyttäytymiseen ei välttämättä vaikuta, sijaitseeko kyseinen kauppa jalan saavutettavissa ja olemassa olevassa yhdyskuntarakenteessa) kyseisen kaupan tavaravalikoima on sellaista, ettei asiointi ole päivittäistä asuminen useimmiten eriytynyttä esim. työpaikoista, asiointimatkoja on yhdistettävissä omalla autolla tehtäviin työmatkoihin 4) mahdollisuudet liikenteen, erityisesti joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen, sekä energia-, vesi- ja jätehuollon tarkoituksenmukaiseen järjestämiseen ympäristön, luonnonvarojen ja talouden kannalta kestävällä tavalla; kaavamuutosalue sijaitsee liikenteellisesti edullisella paikalla työmatkaliikenteen saavutettavissa, alue sijaitsee kantatien läheisyydessä, jolloin joukkoliikenteen kehittämismahdollisuudet ovat teoriassa olemassa (joukkoliikennettä on mahdollista kehittää sekä alueen työmatkaliikennettä että liike-elämää ajatellen) mainitut asiat ovat mahdollisia järjestää (esim. julkinen liikenne kantatietä, jos käyttäjämäärät yleisesti muutenkin kasvaisivat seudullisessa työmatkaliikenteessä) yleinen kehityslinja, ihmisten liikkumistavan valinta, on henkilöautopainotteinen alueelle on kevyen liikenteen yhteydet, mutta ne eivät ole houkuttelevia käyttää (suurten teiden varsilla) 5) mahdollisuudet turvalliseen, terveelliseen ja eri väestöryhmien kannalta tasapainoiseen elinympäristöön; ei edistä eri ikäryhmien kannalta tasapuolista palveluiden hyvää saavutettavuutta (erityisesti heikompaan asemaan jäävät lapset ja vanhukset) kyseisen kaupan luonne ei ole sellainen, että siellä olisi välttämätöntä asioida, tuotteita saatavissa myös muualta ei heikennetä ympäristön turvallisuutta tai terveellisyyttä verrattuna voimassa olevaan asemakaavaan 6) kunnan elinkeinoelämän toimintaedellytykset; monipuolistaa Naantalin palveluita antaa sysäyksen Luolalan kehittymiselle (lisäksi mahdollista tulla paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa) tuotevalikoima laaja, kilpailee sähkö-/kodinkoneliikkeiden, urheiluliikkeiden, markettien kanssa P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\141-d3927_naantali_luolalan akm_selostus.doc

26 FCG Selostus 23 (24) MMA 141-D3927 Kaitaa, Närhi ) ympäristöhaittojen vähentäminen; ei vähennä ympäristöhaittoja vaikea arvioida ympäristöhaittojen vähenemistä/lisääntymistä (asiointimatkoja tehdään jo nyt paljon Raisioon ja Turkuun, liikepaikka perustuu suurelta osin jo nyt alueen ohi ajavaan liikenteeseen) 8) rakennetun ympäristön, maiseman ja luonnonarvojen vaaliminen; kaupan suuryksikön sijoittaminen kauemmaksi keskustasta turvaa keskustan pienipiirteisemmän rakennetun ympäristön säilymistä alue on jo ennestään asemakaavoitettu kaupalle, ei heikennä maisema- tai luonnonarvoja voimassa olevaa asemakaavaa enempää 9) virkistykseen soveltuvien alueiden riittävyys. alueella ei ole merkittäviä virkistysalueita tai kohteita, joten kaavalla ei vaikuteta virkistysalueiden riittävyyteen P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\141-d3927_naantali_luolalan akm_selostus.doc

27 FCG Selostus 24 (24) MMA 141-D3927 Kaitaa, Närhi ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 7.1 TOTEUTUSTA OHJAAVAT JA HAVAINNOLLISTAVAT SUUNNITELMAT 7.2 TOTEUTTAMINEN JA AJOITUS Kaavan toteutusta on ohjattu rakentamistapaa ohjaavin kaavamääräyksin. Koska kaavamuutoksen merkittävyys suhteessa voimassa olevaan asemakaavaan on vähäinen, kaava-alue pinta-alaltaan suppea ja alueelle suunnitteilla oleva kaupan hanke on tiedossa, ei ole ollut tarkoituksenmukaista laatia asemakaavan muutoksesta havainnekuvia. Luolalan alueen asemakaavan muutoksen toteuttaminen on tarkoitus aloittaa kaavan tultua lainvoimaiseksi. Kaava-aluetta toteutettaessa on ennen uudisrakennusten rakennustoimenpiteitä ja alueen muuta rakentamista tutkittava alueen maaperä ja valittava oikea perustamistapa. 7.3 TOTEUTUKSEN SEURANTA Kaavan toteutuminen alkaa todennäköisesti varsin pian sen tultua lainvoimaiseksi. Alueen lisärakentaminen tulee lisäämään palveluja ja liikennettä alueella ja sen ympäristössä. FCG Finnish Consulting Group Oy Hyväksynyt: Tarkastanut: Laatinut: Juha Vesterberg, aluepäällikkö, ins. AMK Helena Ylinen, suunnittelupäällikkö, arkkit. SAFA Johanna Närhi, projektipäällikkö, arkkit. P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\141-d3927_naantali_luolalan akm_selostus.doc

28 Asemakaavan seurantalomake Asemakaavan perustiedot ja yhteenveto Kunta 529 Naantali Täyttämispvm Kaavan nimi Luolalan teollisuusalueen asemakaavan muutos, kortteli 7 Hyväksymispvm Ehdotuspvm Hyväksyjä Vireilletulosta ilm. pvm Hyväksymispykälä Kunnan kaavatunnus Generoitu kaavatunnus Kaava-alueen pinta-ala [ha] 1,3228 Uusi asemakaavan pinta-ala [ha] Maanalaisten tilojen pinta-ala [ha] Asemakaavan muutoksen pinta-ala [ha] 1,3228 Ranta-asemakaava Rantaviivan pituus [km] Rakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Lomarakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Aluevaraukset Pinta-ala Pinta-ala Kerrosala Tehokkuus Pinta-alan Kerrosalan muut. [ha] [%] [k-m²] [e] muut. [ha +/-] [k-m² +/-] Yhteensä 1, , ,26 0, A yhteensä P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä 1, , ,26 0, T yhteensä V yhteensä R yhteensä L yhteensä -0,0238 E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä Maanalaiset tilat Yhteensä Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [k-m²] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [k-m² +/-] Rakennussuojelu Suojellut rakennuksetsuojeltujen rakennusten muutos [lkm] [k-m²] [lkm +/-] [k-m² +/-] Yhteensä

29 Alamerkinnät Aluevaraukset Pinta-ala Pinta-ala Kerrosala Tehokkuus Pinta-alan Kerrosalan muut. [ha] [%] [k-m²] [e] muut. [ha +/-] [k-m² +/-] Yhteensä 1, , ,26 0, A yhteensä P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä 1, , ,26 0, K-1-1, KM-1 1, , ,26 1, T yhteensä V yhteensä R yhteensä L yhteensä -0,0238 Kadut -0,0238 E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä

30 NAANTALI Luolalan teollisuusalueen asemakaavamuutos, Kortteli 7 OTE MAAKUNTAKAAVASTA Alueen sijainti Suunnitteluala, työnumero ja piirustuksen numero YSK 1816-D4178 LIITE 2 Puutarhakatu 45 B, Turku Puh , P:\PLAN\Turku\...\Luolalan akm_kortteli7_2311_2010.dwg Päiväys Pääsuunn. Hyv Johanna Närhi, arkkitehti Juha Vesterberg, aluepäällikkö Suunn./Piirt. Emma Kaitaa, arkkitehti SAFA Tarkastaja Helena Ylinen, arkkitehti SAFA Yhteyshenkilö Johanna Närhi A S

31

32

33

34

35

36

37 NAANTALIN KAUPUNKI Muistio LOUNAIS-SUOMEN YMPÄRISTÖKESKUKSEN VIRANOMAISNEUVOTTELU KOSKIEN NAANTALIN ASEMAKAAVOITUSTA Aika klo Paikka Naantalin kaupungintalo Osallistujat Risto Rauhala Lounais-Suomen ympäristökeskus, puheenjohtaja Kauko Kangas Naantalin kaupunki Martti Sipponen läsnä asiat 1-9 Elise Lehikoinen pj Tero Lehtonen Eeva Rytkölä Kirsti Junttila sihteeri Puheenjohtaja avasi kokouksen ja totesi, että elokuussa pidetyssä neuvottelussa käsiteltiin yleiskaavoja. Nyt oli tarkoitus keskittyä asemakaavoitukseen. Kuitenkin, jos aikaa jää, käydään keskustan suunnittelutilanne ja työn jatkamistapa läpi. 1. Suovuoren ratsastuskeskuksen asemakaavanmuutos Kaupungin tavoitteena on kaavoittaa entisen Suovuoren ratsastuskeskuksen alueelle asuntoja. Alue on Naantalin yleiskaavassa vuodelta 1982 osoitettu julkisten palvelujen alueeksi. Rauhala totesi, että ylempänä kaavatasona työtä ohjaa maakuntakaava, koska ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa. Maakuntakaavan taajamatoimintojen (A)-merkintä pitää sisällään myös lähivirkistysalueet. Suovuoren tapauksessa tarvitaan yleiskaavallinen tarkastelu virkistysalueiden riittävyydestä. Suovuoren kaavatyön osalta tätä neuvottelua voidaan pitää aloituskokouksena. Sovittiin seuraavaa: - selostukseen tehdään virkistysaluetarpeen arviointi - selostukseen kirjataan kaavamuutoksen perusteluna asumisen lisääminen ja kaupunkirakenteen tiivistäminen -OAS:aan lisätään maininnat maakuntakaavan merkinnästä, yleiskaavatilanteesta (ei oikeusvaikutteista yleiskaavaa),yleiskaavallisen virkistysaluetarpeen selvittämisestä ja työn tavoitteista. Lisäksi vaikutusten arvioiminen todetaan kohdistettavan luonnonolosuhteisiin, virkistysalueisiin, rakennettuun ympäristöön ja ympäröivälle asutukselle. Viranomaisista mainitaan myös Varsinais- Suomen museo, OAS lähetetään tiedoksi ja sovitaan rakennusten suojelutarve. M:\KAAVAT\VIREILLA\TOKMANNI\VIRANOMAISNEUVOTTELUT\YMPÄRISTÖKESKUKSEN VIRANOMAISNEUVOTTELU MUISTIO LOPULLINEN.DOC Osoite Postiosoite Puh. (02) Sähköposti Käsityöläiskatu 2 PL 43 Telefax (02) etunimi.sukunimi@naantali.fi NAANTALI NAANTALI

38 NAANTALIN KAUPUNKI Muistio Humalisto I:n asemakaavanmuutos Kaupunginhallituksen päätöksen mukaan Humaliston I alueen asemakaavan muutosehdotus asetetaan julkisesti nähtäville vasta, kun on saatu nyt rakenteilla olevista asuintaloista riittävästi mittaustuloksia ja asumiskokemuksia eri vuodenaikoina. Melumittaukset on tehty ja asumisviihtyisyysselvitys on meneillään. Asemakaavan valmisteluvaiheen palautteesta ja työhön liittyvistä ympäristöselvityksistä pidettiin viranomaisneuvottelu Lounais-Suomen ympäristökeskuksessa eikä sen jälkeen ole ilmennyt syytä uuteen neuvotteluun. 4. Luolalan asemakaavanmuutos / Aluepelastuslaitos Asemakaavamuutoksen tarkoituksena on mahdollistaa aluepelastuslaitoksen uuden paloaseman rakentaminen Luolalan teollisuusalueelle. Todettiin, että tämä neuvottelu on Luolalan kaavamuutoksen aloituskokous. Meluselvitystä ei työssä tarvita, sillä lähin asutus sijoittuu riittävän etäälle, ettei meluhaittaa katsota syntyvän. Tielaitosta kuullaan jatkossakin kuten on kuultu valmisteluvaiheessakin. Alueelta tekeillä oleva liikenteen sujuvuustarkastelu arvioi sekä pelastuslaitoksen hankkeen vaikutuksia että esitetyn kauppapaikan (mahd. kaavamuutos) vaikutuksia Patenttikadun ja Linkkikadun risteyksen itäpuolisessa korttelissa.tarkastelu liitetään asemakaavan selostukseen. Todettiin, että selvitetään Turun kaupunkiseudun maakuntakaavassa Luolalasta satamaan esitetyn yhteystarvemerkinnän tarkoitus. Maakuntakaavan selostuksessa kohdassa 9.5 Liikenneverkko on kartassa selostus: YHTEYSTARVE: Liikenteen yhteystarve. SUUNNITTELUMÄÄRÄYS: Maankäytön suunnittelulla ja rakentamisella ei saa tehdä mahdottomaksi yhteyden myöhempää suunnittelua ja toteuttamista. Puhelinkeskustelu Saarento/Junttila : Yhteystarve voi tarkoittaa sekä tieliikeenteen että rautatieliikenteen yhteystarvetta. 5. Luolalan mahdollinen asemakaavanmuutos / Tokmanni Maankäyttöosastolle on annettu selvitettäväksi, voidaanko kortteliin 7 sijoittaa vähittäistavarakaupan suuryksikkö, jonka koko on noin k-m2 ja johon sijoittuisi Tokmannin liiketoiminta eli voidaanko sopimusalueelle sijoittaa M:\KAAVAT\VIREILLA\TOKMANNI\VIRANOMAISNEUVOTTELUT\YMPÄRISTÖKESKUKSEN VIRANOMAISNEUVOTTELU MUISTIO LOPULLINEN.DOC Osoite Postiosoite Puh. (02) Sähköposti Käsityöläiskatu 2 PL 43 Telefax (02) etunimi.sukunimi@naantali.fi NAANTALI NAANTALI

39 NAANTALIN KAUPUNKI Muistio Tokmannin konseptin mukaisia liiketiloja, kuitenkin siten, että elintarvikkeiden myyntiä ei alueella sallita. Tarkastelualueella on voimassa Vanton-Luolalan eritasoliittymän asemakaavamuutos, joka on saanut lainvoiman Siinä korttelin 7 tontit 4, 5 ja 6 on osoitettu: Liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (K-1). Korttelialueelle saa rakentaa liiketoiminnan vaatimia tuotteenkäsittely-, valmistus- ja varastotiloja. Tonttien pinta-ala on yhteensä m 2. Niillä on asemakaavan mukaan rakennusoikeutta kaikkiaan k-m 2. Rauhala totesi, että yli m2:n suuruinen vähittäiskaupan yksikkö vaatii selvityksen ja selvityksen perusteella tehtävän johtopäätöksen siitä, ettei hanke toteutuessaan heikennä keskustan palvelutasoa eikä sen asemaa yhdyskuntarakenteessa. Lisäksi on pystyttävä toteamaan, ettei hanke olennaisesti lisää liikennettä. Todettiin myös, että tämäntyyppisillä hankkeilla on taipumusta laajentua poikkeamismenettelyillä viereisille tonteille ilman kaavoituksen edellyttämiä vaikutusarviointeja. Todettiin, että oikeusvaikutteista yleiskaavaa ei ole ohjaamassa ja suunnittelualue on Turun kaupunkiseudun maakuntakaavassa osoitettu työpaikka-alueeksi (TP), jolle voidaan sijoittaa myös asumista, mikäli sille ei kohdistu ympäristöhäiriöitä. Mikäli kaupunki on päätymässä asemakaavan muuttamiseen vähittäiskaupan suuryksikön sallimiseksi, yleiskaavallisen tarkastelun tarve selvitetään ennen muutoksen käynnistämistä. Mahdollisen kaavamuutoksen tarkastelu vaatii harkintaa, päättäjien tahtotila on merkityksellinen. Todettiin, että asia tulee syksyn aikana kaupunginhallituksen käsittelyyn samanaikaisesti keskustan kehittämistyön tarkastelun kanssa. 6. Itä- Tammiston alueen asemakaava Työn tarkoituksena on kaavoittaa alueelle pientaloasumista ja mahdollistaa Tammistontien liittyminen Vantontiehen. Alueella on tehty maisemaselvitykset, Vantontien meluselvitys sekä rautatiealueeseen liittyvä melu- ja tärinäselvitys. Alueelta on tehty myös mahdollisten pilaantuneiden maiden selvitys. M:\KAAVAT\VIREILLA\TOKMANNI\VIRANOMAISNEUVOTTELUT\YMPÄRISTÖKESKUKSEN VIRANOMAISNEUVOTTELU MUISTIO LOPULLINEN.DOC Osoite Postiosoite Puh. (02) Sähköposti Käsityöläiskatu 2 PL 43 Telefax (02) etunimi.sukunimi@naantali.fi NAANTALI NAANTALI

40 NAANTALIN KAUPUNKI Muistio Lehikoinen selosti kunnallistekniikan kustannusten pienentämiseksi tarkasteltua vaihtoehtoa, jossa liikenne alueen länsiosaan johdettaisiin Hartelan alueen kautta. Vaihtoehto ei ilmeisesti tuo oleellista säästöä. Viikolla 40 on Lehikoisella maanomistajan kanssa tapaaminen. 7. Itä-Immanen II Työ on etenemässä kaavoitus- ja ympäristölautakunnasta kohti ksj:n ja kh:n käsittelyä. Todettiin, että suunnitelma on laadittu oikeusvaikutteisen osayleiskaavan (1993) mukaisesti ja kaavassa on otettu huomioon maakuntakaavassa osoitettu Raisiosta merenrantaan kulkeva virkistysreitti. 8. Pirttiluodon- Karjaluodon asemakaava Kaupungin tahtotila luotojen käyttötarkoitukseen käy ilmi Turun kaupunkiseudun maakuntakaavasta annetussa lausunnossa. Kaavatyön tavoitteena on muodostaa alueesta pientalovaltainen asuntoalue ja samalla turvata riittävät virkistysaluetarpeet keskeisellä ranta-alueella. Karjaluodon-Pirttiluodon asemakaavasta tulee pyytää lausunto myös Maskun kunnalta. Alue on Naantalin yleiskaavassa vuodelta 1982 osoitettu virkistysalueeksi. Rauhala totesi, että ylempänä kaavatasona työtä ohjaa maakuntakaava, koska ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa. Maakuntakaavan taajamatoimintojen (A)-merkintä pitää sisällään myös lähivirkistysalueet. Asemakaavatyön yhteydessä tarvitaan tarkastelu virkistysalueiden riittävyydestä laajemminkin, koska yleiskaavan puuttuessa asemakaavaa koskevat myös yleiskaavan sisältövaatimukset. Lisäksi tulee tarkastella vielä kriittisesti tulvaherkkien alueiden osoittamista rakentamiseen ja arvioida myös maaston korottamisen seurauksia. Täyttöjen mahdollisista seuraamukset ja vastuut kaupungille tulee selvittää. Vesijättöjen lunastamisen ja rantaviivan määrittämisen vesioikeudelliset asiat tulee käydä läpi ympäristökeskuksen vesistöosastolla pitämällä tarkastaja Kari Niemisen kanssa työneuvottelu. 9. Luonnonmaan Isokylän Santalantien kaavoittaminen Työ etenee Luonnonmaan ja Lapilan osayleiskaavan ratkaisujen mukaisesti. Tarkasteltiin eri vaihtoehtoja kunnallistekniikan toteuttamisen ja ylläpidon vastuiden ratkaisemiseksi alueella. 10. Keskustan kehittämistyön tilanne ja jatkaminen M:\KAAVAT\VIREILLA\TOKMANNI\VIRANOMAISNEUVOTTELUT\YMPÄRISTÖKESKUKSEN VIRANOMAISNEUVOTTELU MUISTIO LOPULLINEN.DOC Osoite Postiosoite Puh. (02) Sähköposti Käsityöläiskatu 2 PL 43 Telefax (02) etunimi.sukunimi@naantali.fi NAANTALI NAANTALI

41 NAANTALIN KAUPUNKI Muistio Lehtonen esitteli keskustan kehitystyön tilanteen ja Lehikoinen täydensi tarkastelua mahdollisen keskustan osayleiskaavan laatimista pohtien. Todettiin, että nyt valittu työtapa ja tarkastelun esitystapa on saanut aikaan aktiivisen vastaanoton ja palautetta on tullut eri tahoilta. Todettiin, että ei voida tulkita siten, että nyt tehty rakennemalli on jatkossa riittävä yleiskaavallinen ohjaava kaava, vaan on tehtävä juridiset vaatimukset täyttävä yleiskaava. Oikeusvaikutteinen osayleiskaava voi olla yleispiirteinenkin. Kuitenkin yksittäisiä asemakaavanmuutoksia voi viedä eteenpäin jo nyt tehdyn rakennemallin pohjalta. Verrattiin rakennemallia nykyiseen, ei oikeusvaikutteiseen yleiskaavaan ja todettiin niiden poikkeavan huomattavasti toisistaan jo rakennettujenkin alueiden osalta. Kangas esitti, että nyt tehty rakennemalli piirretään yleiskaavan muotoon, rajausta tarkistetaan ja työ viedään osayleiskaavana eteenpäin. Toivottu käytäntö jatkossa Kaavojen liikkeelle lähtiessä tulisi kaavahankkeesta riippuen tarpeen mukaan pitää viranomaisten kanssa palaveri lähtökohdista ja OAS:n riittävyydestä yms. Sovittiin, että lähetetään OAS ja sovitaan tarvitaanko palaveri. Mutta tarvittaessa voidaan kutsua koolle aloitusneuvottelu kun palaverille löytyy perusteet. Kirsti Junttila M:\KAAVAT\VIREILLA\TOKMANNI\VIRANOMAISNEUVOTTELUT\YMPÄRISTÖKESKUKSEN VIRANOMAISNEUVOTTELU MUISTIO LOPULLINEN.DOC Osoite Postiosoite Puh. (02) Sähköposti Käsityöläiskatu 2 PL 43 Telefax (02) etunimi.sukunimi@naantali.fi NAANTALI NAANTALI

42 NAANTALIN KAUPUNKI 1 Ympäristövirasto VARSINAIS-SUOMEN ELINKEINO-, LIIKENNE- JA YMPÄRISTÖKESKUKSEN VIRAN- OMAISNEUVOTTELU KOSKIEN NAANTALIN ASEMAKAAVOITUSTA LUOLALAN TYÖPAIKKA-ALUEEN LIIKEKORTTELISSA 7 Aika klo Paikka Naantalin kaupungintalo Osallistujat Risto Rauhala Varsinais-Suomen ELY-keskus (Ari Savela, poissa Masku Kiinteistöt Oy) Timo Kvist Naantalin kaupunki, puheenjohtaja Martti Sipponen Elise Lehikoinen Juha Kuokkanen Kirsti Junttila sihteeri 1. Kokouksen avaus Puheenjohtaja avasi kokouksen ja totesi, että työneuvottelun tarkoitus on kuulla ELYkeskuksen kanta esitettyyn, mahdolliseen asemakaavanmuutokseen. Masku Kiinteistöt Oy:n ja kaupungin välisen sopimuksen mukaan päätös kaavamuutoksen käynnistämisestä on tarkoitus tehdä vuoden 2009 loppuun mennessä ja mahdollisen asemakaavanmuutoksen tulee olla valtuuston käsittelyssä vuoden 2010 aikana. Edellisessä viranomaisneuvottelussa on todettu, että kaavamuutos edellyttää kaupallista selvitystä ja selvityksen perusteella tehtävän johtopäätöksen siitä, ettei hanke toteutuessaan heikennä keskustan palvelutasoa eikä sen asemaa yhdyskuntarakenteessa. Lisäksi on pystyttävä toteamaan, ettei hanke olennaisesti lisää liikennettä. Selvityksen on tehnyt Santasalo Oy ja se on valmistunut Tokmannin liikekonsepti ja ELY:n kanta asiaan Kaupunginjohtaja kertoi tutustuneensa Tokmanin liikekonseptiin vastaavassa liikkeessä paikan päällä ja totesi, että tämä on mahdollisuus lisätä Naantalin palveluita. On kaksi vaihtoehtoa. Jos Tokmanni toteutuu, se saattaa vaikuttaa keskustan palveluihin. Jos ei toteudu, ollaan Naantalissa edelleen ilman tämäntyyppisiä palveluita. Risto Rauhala totesi, että asiaa on käsitelty ELY:ssä sisäisessä palaverissa. Käytettävissä oli myös Santasalo Oy:n laatima Luolalan korttelia 7 koskeva kaupallinen selvitys. Esitetyssä kaavamuutoksessa on kysymys 3500 k-m2 kaupanalasta, jossa elintarvikkeiden osuus on enintään 100 k-m2. M:\KAAVAT\vireilla\Tokmanni\Viranomaisneuvottelut\Luolalan viranomaisneuvottelu Tokmanni muistio.doc Osoite Postiosoite Puh. (02) Sähköposti Käsityöläiskatu 2 PL 43 Telefax (02) etunimi.sukunimi@naantali.fi NAANTALI NAANTALI

43 NAANTALIN KAUPUNKI 2 Ympäristövirasto MRL:n mukaan vähittäiskaupan suuryksikön koon raja on k-m2. Kyseessä oleva k-m2 on siten selkeästi vähittäiskaupan suuryksikkö. Sijoittuminen keskusta-alueen ulkopuolelle edellyttäisi asemakaavaan KM-merkintää. Maakuntakaavassa on ratkaistu seudullisesti merkittävä vähittäiskaupan suuryksiköiden verkko. Valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden mukaan: "Vähittäiskaupan suuryksiköt sijoitetaan tukemaan yhdyskuntarakennetta. Näistä tavoitteista voidaan poiketa, jos tarve- ja vaikutusselvityksiin perustuen pystytään osoittamaan, että alueen käyttöönotto on kestävän kehityksen mukaista." Jotta voidaan merkitä asemakaavaan kaupan suuryksikkö, sen sijainnin tulee tukea yhdyskuntarakennetta. On hyvä, että johtopäätösten tekemiseen on laadittu kaupallinen selvitys, jota voidaan pitää riittävänä yleiskaavallisena selvityksenä. Selvityksen pohjalta ei kuitenkaan voida näyttää vihreää valoa vaan selvityksen johtopäätökset ovat kriittisiä. Selvityksen mukaan hanke lisää henkilöautoliikennettä ja siten vaikeuttaa kestävästi sijoitettavien palvelujen synnyttämistä. Asiointi olisi kokonaan henkilöautoliikenteen varassa. Selvityksen mukaan esitetty kaupanala veisi useaksi vuodeksi kapasiteetin, joka on ajateltu toteutuvan Naantalissa keskustan ulkopuolella. Hanke tarkoittaisi kokonaan uutta liikepaikkaa, joka selvityksen mukaan sekä kilpailisi keskustan kanssa että hajauttaisi palveluverkkoa. Hanke saattaisi heikentää keskustan palvelujen kehittämistä. Hanketta ei voida pitää lähipalveluna, sillä tukiasutusta ei ole lähistöllä. Liikepaikka on ELY-keskuksen arvion mukaan liikenteellisesti hankala. Selvitys ei ELY-keskuksen näkemyksen mukaan anna tukea hankkeelle eikä puolla aiottua asemakaavan muutosta. Selvitysmenettely sinänsä on riittävä; yleiskaavaa ei tarvita. Kirsti Junttila Kaupunginarkkitehti M:\KAAVAT\vireilla\Tokmanni\Viranomaisneuvottelut\Luolalan viranomaisneuvottelu Tokmanni muistio.doc Osoite Postiosoite Puh. (02) Sähköposti Käsityöläiskatu 2 PL 43 Telefax (02) etunimi.sukunimi@naantali.fi NAANTALI NAANTALI

44 FCG Finnish Consulting Group Oy Muistio 1 (4) 141-D NAANTALIN KAUPUNKI LUOLALAN ASEMAKAAVAN MUUTOS, KORTTELI 7 Työneuvottelu viranomaisten kanssa Aika Paikka Naantali Läsnä Timo Kvist Naantalin kaupunki Kirsti Junttila Naantalin kaupunki Elise Lehikoinen Naantalin kaupunki Risto Rauhala Varsinais-Suomen ELY-keskus Heidi Saaristo Varsinais-Suomen liitto Ari Savela Masku Kiinteistöt Oy Olli-Pekka Haimilahti Masku Kiinteistöt Oy 1 Kokouksen avaus ja järjestäytyminen Kaupunginjohtaja Timo Kvist avasi kokouksen ja toimi puheenjohtajana ja Närhi konsultin edustajana laatii muistion. Kvist korosti avauspuheenvuorossaan, että Tokmannin hanke soveltuu hyvin kaupungin palvelurakenteeseen ja nyt on kyse siitä, että kyseinen palvelutyyppi joko saadaan paikkakunnalle tai sitten ei, jolloin tällainen palvelu haetaan kauempaa muualta. Vaihtoehtoisia sijoitusmahdollisuuksia ei ole. Naantalin kaupunki ei tavoittele Luolalaan seudullisesti merkittävää kaupan yksikköä. 2 Kaavatyön tilannekatsaus ja luonnosvaiheen palaute 3 Keskustelu Närhi esitteli lyhyesti kaavatyön tähänastiset vaiheet ja lähtökohdat. Närhi kertoi, että tavoiteaikatauluna on, että kaava saadaan hyväksyttyä vuoden 2010 aikana. Närhi esitteli pääkohdat tehdystä kaupallisesta selvityksestä ja valmisteluvaiheen jälkeen tehdystä liikenneselvityksestä. Kaupallisen selvityksen johtopäätökset ovat hankkeen kannalta kriittisiä. Liikenneselvityksen johtopäätösten mukaan alueella ei ole odotettavissa lähitulevaisuudessa liikenteen toimivuusongelmia eikä siten tarpeita parantaa liikenneverkkoa. Kaavaluonnoksesta saadusta viranomaispalautteesta Närhi totesi, että korttelialuetta on tulkittu seudullisesti merkittäväksi vähittäiskaupan suuryksiköksi. Alueen rakennusoikeutta ei kaavaluonnoksessa ole voimassa olevaan kaavaan (2005) verrattuna nostettu. Myös voimassa oleva asemakaava on laadittu maankäyttö- ja rakennuslain aikaan, eikä silloin ole saatu vastaavaa viranomaispalautetta. Kirsti Junttila totesi, että Luolalan liittymän asemakaava laadittiin aikanaan nopealla aikataululla ja kun Luolalan teollisuusalueen laajempaa kaavaa laadittiin, siellä rakennusoikeutta nostettiin (e=0.40 e=0.50) ja silloin P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\A Hallinto\Muistiot\muistio_työneuvottelu_1806_2010.doc

45 FCG Finnish Consulting Group Oy Muistio 2 (4) 141-D Viranomaiskommentit Luolalan liittymän kaava-alueen maanomistajille luvattiin, että rakennusoikeuksien mahdolliseen nostamiseen palataan seuraavan asemakaavamuutoksen yhteydessä. Kaava-alueen rajaukseksi haluttiin nyt ottaa koko kortteli 7, vaikka vähittäiskaupan suuryksikkö sijoittuisi vain kahdelle tontille alueen itäpäähän. Ari Savela kertoi Masku Kiinteistöt Oy:n ja Tokmannin tavoitteista ja vastaavista kaupan yksiköistä: - Tokmannilla 120 tämäntyyppistä liikettä, jotka pääosa ovat kooltaan k-m2 - liikkeet palvelevat paikallisia asukkaita, myymäläverkko sen verran tiheä, ettei vastaavaa palvelua tarvitse hakea kauempaa - viime aikoina vastaavat liiketilat on rakennettu Paraisille, Lietoon ja Uuteenkaupunkiin, Paraisillakaan liike ei sijaitse keskustassa - Naantalissa kauppapaikat rajallisia, keskustan välittömässä läheisyydessä ei ole tarjota vastaavaa - haussa on vastaavat myymälät mm. Huittisiin, Harjavaltaan ja Paimioon - kuten kaupunginjohtajakin totesi, ollaan tilanteessa, että tällainen myymälä joko sijoittuu Luolalaan tai sitten sitä ei tule Naantaliin (sijaintia selvitettiin noin puoli vuotta, eikä muuta vaihtoehtoa löydetty) - Tokmanni haluaa sijoittua hyvien liikenneyhteyksien varrelle, jolloin työmatkaliikenteen saavutettavuus on hyvä - tuotevalikoimassa on vain kymmenessä liikkeessä elintarvikkeita, se ei ole pääasia - liike työllistäisi noin 30 henkilöä - erikoiskauppa sopii Naantalin keskustaa, ovat omaleimaisia, mutta tämäntyyppinen iso myymälä ei sinne sovellu - Tokmannin suunnittelijat tekevät tarkat selvitykset kauppapaikasta, ei luonnollisestikaan haluta sijoittua paikkaan, jossa kauppa ei kannattaisi ELY-keskuksen Risto Rauhala totesi, että maankäyttö- ja rakennuslaki ohjaa vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittumista ja laki määrittelee suuryksikön kooksi yli k-m2. Kuntien kesken näitä on vaikea vertailla. Aiemmin pidetyssä viranomaisneuvottelussakin todettiin, että k-m2 ei ole seudullisesti merkittävä vähittäiskaupan suuryksikkö, eikä vaadi maakuntakaavaan merkintää, mutta kaavaluonnoksen mahdollistama kokonaisrakennusoikeus (reilusti yli k-m2) on seudullisesti merkittävä. Lisäksi tässä on tehty kaupan selvitys, joka ei tue tällaista sijoittelua. Paljon tilaa vaativaa kauppaa sinne voisi sijoittua, mutta asemakaavaluonnoksessa ei ole rajattu myymälöiden luonnetta mitenkään. Kvist totesi, että kaupungissa ei ole hankkeelle vaihtoehtoista paikkaa ja nämä palvelut haetaan seututasolta kauempaa. Kaupunki ei tavoittele Luolalaan seudullista keskittymää, eikä näin ollen tarvittaisi maakuntakaavaan merkintää. Masku Kiinteistöjen edustajien mielestä on heidän etujensa mukaista laskea rakennusoikeutta k-m2:iin (tontti 11). Heillä ei ole tarvetta P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\A Hallinto\Muistiot\muistio_työneuvottelu_1806_2010.doc

46 FCG Finnish Consulting Group Oy Muistio 3 (4) 141-D Jatkotoimenpiteet suunnitellun yksikön lisäksi muihin rakennushankkeisiin, alue tulee täyttymään tästä n k-m2 yksiköstä ja sen pysäköinnistä. Kaupunki ja maanomistaja sopivat keskenään rakennusoikeuden laskemisesta. Saaristo maakuntaliitosta totesi, että kaupan selvitys on tehty tästä k-m2 näkökulmasta, eikä se tue hanketta. Eniten ristiriitaa aiheuttaa kuitenkin se, että kaupan luonnetta ei ole kaavaluonnoksessa määritelty ja kerrosalat ovat huikeat. Koko korttelialueen ottaminen mukaan kaavamuutokseen on aina parempi suunnittelualueen rajaus kuin osakortteli. Vaikutusten arviointi pitää tehdä kuitenkin kokonaisuus huomioiden. Naantalin yleiskaava on oikeusvaikutukseton, tästä puuttuu nyt yleiskaavallinen tarkastelu. Savela huomautti, että kaavoituksessa ollaan aina henkilökohtaisten tulkintojen varassa. Hän korosti, että hankkeessa ensisijaista on kaupungin tahto, toisena Tokmannin kaupallinen osaaminen ja kannattavuus, ja vasta viimeisenä maanomistajan intressi. Kaupan hankkeiden aikataulu ei voi olla 10 vuotta, jo kolme vuotta on pitkä aika kaupan hankkeita suunniteltaessa. Viranomaiset painottivat pysyviä, pitkäaikaisia vaikutuksia kaupunkirakenteeseen ja maankäyttö- ja rakennuslain tulkintaa niin, että tarvittaessa tehdyt ratkaisut kestävät myös oikeusasteissa. Kaupunkirakenteellisesti muut mahdolliset sijoituspaikat olisi mahdollista löytää keskustan rakennemallityössä. Tässä syntyy uusi kauppapaikka, joka ei sieltä myöhemminkään tule poistumaan vaan todennäköisemmin vain laajenee. Junttila korosti, että kaupalliset palvelut olisi pidettävä keskustan lähellä, koska myös keskustan erikoisliikkeet saavat muiden kauppojen asiakkaista hyötyä. Keskustan ulkopuoliset kaupan keskittymät oli myös yrittäjien huoli keskustan rakennemallityössä kerätyssä palautteessa. Keskustan palvelut tukevat eurooppalaista kaupunkikeskustaa, eikä erilleen sijoitettavia kauppapaikkoja tulisi tästä syystä sallia. Kvist totesi vielä, ettei Tokmannin tuotevalikoima kilpaile keskustan liikkeiden kanssa ja Tokmannin toimintaperiaate on, että samasta paikasta saa monipuolisesti eri tuotteita. Savela myös epäili, että tässä on nyt turhia pelkoja, jotka eivät todellisuudessa toteudu kaupalliset yksiköt keskustan ulkopuolella ei välttämättä heikennä keskustaa. Kvist korosti, ettei rakennemallityössä ole sijoituspaikkoja tämäntyyppiselle toiminnalle ja että Naantalin kantakaupunki on pinta-alaltaan pieni ja pitkälti jo käytetty. Junttila totesi, että Humaliston osayleiskaavassa on liikepaikkaa lähellä keskustaa. Tokmanninkin hankkeessa sitä oli mietitty, mutta sen oli todettu sopivan paremmin päivittäistavarakaupalle, osoitettu rakennusoikeus ei riitä Tokmannille. Kvist totesi myös maan olevan yksityisen omistuksessa ja liikennejärjestelyiden olevan puutteelliset tuolla alueella, alue saataisiin kaupan käyttöön vasta noin 10 vuoden aikajanalla. Todettiin, että näkemyseroa on siinä, onko suunniteltu hanke paikallista väestöä palvelevaa vai seudullisia vaikutuksia aiheuttavaa toimintaa, ja että heikentääkö Luolalaan sijoittuva kaupan suuryksikkö keskustan kehittämistä. ELY-keskus korosti, että tehty kauppapaikkaselvitys ei puolla hanketta, vaan sen johtopäätökset ovat hankkeen kannalta erittäin kriittisiä. P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\A Hallinto\Muistiot\muistio_työneuvottelu_1806_2010.doc

47 FCG Finnish Consulting Group Oy Muistio 4 (4) 141-D Kokouksen päättäminen Kaupunginjohtaja totesi, ettei alueelle haluta seudullisesti merkittävää toimintaa, vaan että rakennusoikeutta ollaan valmiita laskemaan hankkeeseen liittyvän tontin osalta ja kaupan suuryksikkö on paikallisia palveleva. Kauppapaikka sijaitsee hyvien liikenneyhteyksien varrella ajatellen myös kesäasukkaiden liikennöintiä saaristoon. Kvist korosti, että ollakseen seudullinen kauppapaikka, sillä tulisi olla vaikutusta liikennöintiin ja reittivalintoihin seudullisella tasolla. Rauhala totesi, että maankäyttö- ja rakennuslain puitteissa alueelle voi sijoittua alle k-m2 vähittäiskaupan yksiköitä tai tämän pinta-alarajan ylittäviä paljon tilaa vaativan tavaran kauppaa. Kaupan laatua olisi syytä rajata kaavamääräyksin. Haimilahti huomautti vielä, että voimassa olevassa asemakaavassa on jo kaupan keskittymä alueelle sallittu, nyt ei olla sitä tilannetta muuttamassa, vaan maanomistaja on myöntynyt laskemaan kerrosalaan voimassa olevan asemakaavan sallimasta huomattavasti. Kaupunginjohtaja totesi, että luonnostelu jatkuu sovitun mukaisesti kerrosalaa laskemalla ja kaavamuutosalueeksi otetaan ainoastaan muutoksen kohteena oleva korttelin osa. Muu korttelia 7 koskeva asemakaava jää ennalleen. Kaavaehdotuksesta pyydetään viranomaislausunnot. Kvist päätti kokouksen noin klo 15. FCG Finnish Consulting Group Oy Muistion laati Jakelu Johanna Närhi osallistujat P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\A Hallinto\Muistiot\muistio_työneuvottelu_1806_2010.doc

48 LUOLALAN LIIKETONTIN KAUPPAPAIKKASELVITYS Naantalissa Luolalan kaupunginosassa on korttelissa 7 tontit 4, 5 ja 6 osoitettu liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi kaavamerkinnällä (K-1). Korttelialueelle saa rakentaa liiketoiminnan vaatimia tuotteenkäsittely-, valmistus- ja varastotiloja. Tontin pinta-ala on yhteensä m 2 ja niillä on asemakaavan mukaista rakennusoikeutta kaikkiaan k-m 2. Tontille on suunniteltu sijoitettavan vähittäiskaupan suuryksikkö, jonka koko olisi noin k-m 2. Liikerakennukseen sijoittuisi Tokmannin tavaratalo, mutta kaava kieltäisi elintarvikkeiden myynnin tontilla. Luolalan teollisuusalue on varattu työpaikka-alueeksi ja alueelle sijoittuu myös paloasema. Alueelle ei ole tiedossa muilta liikerakennushankkeita eikä aluetta ole suunniteltu laajemmin kauppapalveluille. Naantalin yleiskaavassa Luolalan alue on teollisuusaluetta ja maatalousaluetta eikä valtatien 40 / E18 eteläpuoliselle alueelle ei ole lainkaan osoitettu asumista tai kauppapalveluita. Ote yleiskaavasta: Kaavamerkinnät M = maa- ja metsätalousvaltainen alue ja T = teollisuus- ja varastoalue Naantalin kaupunki

49 2 Hankkeen kuvaus Tontille on tarkoitus rakentaa Tokmannin tavaratalo, jonka kokonaisala on m 2. Tähän yhteyteen on tulossa sesonkimyymälä, joka on noin 500 m 2. Hanke täyttää vähittäiskaupan suuryksikön määritelmän. Tokmannin myymälä on laajan tavaravalikoiman tavaratalo eli sen myynnin painopisteet ovat jakautuneet useille kaupan sektoreille. Päivittäistavarakaupan osuus on vajaa 20 % ja siitä alle puolet on elintarvikkeita. Kaavan mukainen elintarvikkeiden myyntikielto tarkoittaa sitä, että tarjonnan tulisi olla vähäistä eli alle 100 m 2. Nyt neliömäärä kuitenkin ylittyy. Keskustan kauppapalveluiden kanssa kilpailevia toimintoja eli muotikauppaa, sisustuskauppaa sekä urheilu- ja vapaa-ajan kauppaa on tilankäytöstä noin 40 % eli kuviossa viivoitetut toiminnot. Loput toiminnot ovat päivittäistavarakauppaa, jota voidaan harjoittaa keskustojen ulkopuolella ja tilaa vaativan erikoiskaupan tuotteita, joiden myynti hakeutuu keskustojen ulkopuolelle. Liikepaikan sijainti ja saavutettavuus Liikepaikka sijaitsee Vanton-Luolalan risteysalueen eteläpuolella. Alue on kokonaan työpaikka-aluetta ja asutus painottuu alueen pohjois- sekä länsipuolelle. Liikepaikan päämarkkina-alue on Naantalin kaupunki. Neljän minuutin ajoetäisyydellä tavoittaa Naantalin keskustan ja keskeiset asuinalueet Luolalan pohjoispuolella. Idässä 4 min ajoetäisyydellä tavoittaa Kaanaan alueen, mutta Raision ja Turun läntisiin asuinalueita ei 4 min ajoetäisyys ei enää tavoita. Liikepaikan eteläpuolella ei ole asutusta vaan ainoastaan työpaikkoja. Tokmannin myymälän toiminnan painopisteet liiketilan käytön suhteen rasteroidut keskustahakuisia toimintoja Sesonkimyymälä 16 % Elintarvikkeet 6 % Teknokemia 13 % Rauta ja autotarvike 19 % Kodintekniikka 3 % Sesonkitavarat 6 % Urheilu ja vappaa-aika 3 % Taloustavarat 8 % Kodinsisustus 5 % Muotikauppa 21 % Naantalin kaupunki

50 3 Lähimarkkina-alue, josta liikepaikka pääosan asiakkaistaan tulee saamaan, on Naantalin keskusta ja keskustan pohjoiset asuinalueet. Raisoin ja Turun läntiset kaupunginosat ovat niin etäällä, että kilpailevat tarjontavaihtoehdot vetävät luontevasti asiointia muualle. Liikepaikan sijainti lähellä keskustaa vahvistaa sen merkitystä kilpailevana keskuksena sekä keskustan että muiden keskittymien kanssa. Vastaavasti etäisyys keskustasta ja muista kaupan keskuksista on niin suuri, ettei tämä liikepaikka muodosta täydentävää palvelua muille keskuksille. Alueen ostovoima ja liiketilamitoitukset Naantalin kaupungin kaupallisten palveluiden mitoitusta tarkasteltiin Naantalin kaupallisten palveluiden selvityksessä 2007". Tämä mitoitus otettiin pohjaksi myös tähän tarkasteluun ja sitä päivitettiin uusimmilla ostovoimatiedoilla ja kehitysennusteilla. Aikaisemmassa tarkastelussa on ennusteet vuodelle 2020, mutta tässä tarkastellaan ennusteita vuoteen 2030 asti. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima 2009, 2020 ja 2030 milj. euroa Naantali Päivittäistavarakauppa Alko Apteekit Tilaa vaativa kauppa Muotikauppa Muu erikoiskauppa Erikoiskauppa yhteensä Vähittäiskauppa yhteensä Lähde: Santasalo Ky Ennusteiden pohjalta lasketaan liiketilatarpeet Naantalin kaupungissa ja ennusteissa on myös ryhmitelty ne keskustaan ja keskustan ulkopuolelle sijoittuviin liiketiloihin. Keskustaan on tarkoituksenmukaista suunnata kaikki sellainen liiketoiminta joka vahvistaa keskustan palvelurakennetta ja parantaa palveluita. Keskustojen ulkopuolelle sijoittuvat tilaa vaativan kaupan palvelut ja asuinalueiden palvelut, sekä pieniä määriä muuta erikoiskauppaa. Vähittäiskaupan enimmäislisätilantarve Naantalissa vuoteen 2030 mennessä Enimmäistarve k-m 2 Muut alueet Tilantarve yhteensä Päivittäistavarakauppa Alko Apteekit Tilaa vaativa kauppa Muotikauppa Muu erikoiskauppa Erikoiskauppa yhteensä Vähittäiskauppa yhteensä Lähde: Santasalo Ky Vähittäiskaupan enimmäislisätilantarve Naantalissa vuoteen 2030 mennessä Vähimmäistarve k-m 2 Keskustaalueet Keskustaalueet Muut alueet Tilantarve yhteensä Päivittäistavarakauppa Alko Apteekit Tilaa vaativa kauppa Muotikauppa Muu erikoiskauppa Erikoiskauppa yhteensä Vähittäiskauppa yhteensä Lähde: Santasalo Ky Naantalin kaupunki

51 4 Yhteenveto liiketilatarvelaskelmasta vuoteen 2030 mennessä Ov:n vuosikasvu Keskitehokkuus per asukas /k-m2 Enimmäislisätarve k-m2 Vähimmäislisätarve /enimmäis- Vähimmäisk-mtarve Päivittäistavarakauppa 1,2 % % Alko 0,1 % % Apteekit 2,3 % % Tilaa vaativa kauppa 2,1 % % Muotikauppa 1,5 % % Muu erikoiskauppa 2,1 % % Erikoiskauppa yhteensä 2,0 % % Vähittäiskauppa yhteensä 1,6 % % k-m Naantalin liiketilan lisätarve keskustan ulkopuolisilla alueilla Ostovoiman kasvun pohjalta lasketun liiketilatarpeen mukaan keskustojen ulkopuolelle voitaisiin sijoitta k-m2 liiketilaa, lähinnä tilaa vaativaa kauppaa, mikä kokonaismäärältään hyvin riittää myös Luolalan myymälän tarpeisiin. Kun tarkastellaan mitoitustarvetta kumulatiivisesti, niin Luolalan myymälän rakentuminen käyttäisi kaikki liiketilatarpeet vuoteen 2015 asti. Tämä tarkoittaisi, että muita hankkeita Naantalin keskustan ulkopuolella voitaisiin tilatarpeen perusteella rakentaa vasta tai vähimmäistarvetta ajatellen vasta vuoden 2020 jälkeen. Luolalan hanke voidaan perustellusti toteuttaa mitoituksen kannalta, mutta se heikentää mahdollisuuksia saada muita hankkeita toteutumaan keskustan ulkopuolella. Se, että Luolalan myymäläkonseptissa on paljon liiketilaa keskustatoiminnoille, se heikentää myös mahdollisuuksia saada näitä toimintoja keskustaan Vähimmäistarve Enimmäistarve Tokmanni Kun tarkastellaan vuoden 2030 liiketilan lisätarvetta suhteessa Luolalan Tokmannin tilankäyttöön, kohdistuu vähimmäistarve suurelta osin tämän hankkeen käyttöön. Muotikaupan ja erikoiskaupan osalta vähimmäismitoitus ei riitä eli silloin tilatarvetta on haettava keskustan liiketilatarpeista. Tilaa vaativan kaupan osalta Tokmanni käyttää vain pienen osan liiketilatarpeista. Tokmannin myymälä verrattuna Naantalin liiketilan lisätarpeeseen keskustan ulkopuolisilla aluiella 2030 Tokmanni k-m2 Enimmäislisätarve k-m2 Vähimmäislisätarve k-m2 Tokmannin osuus maksimitarpeesta Tokmannin osuus minimitarpeesta Päivittäistavarakauppa % 78 % Alko Apteekit Tilaa vaativa kauppa* % 36 % Muotikauppa % 160 % Muu erikoiskauppa** % 180 % Erikoiskauppa yhteensä % 62 % Vähittäiskauppa yhteensä % 63 % * sis. sesonkimyymälän ** sis. sesonkitavarat Naantalin kaupunki

52 5 Kaupalliset vaikutukset ja erityisesti Naantalin keskustaan Naantalin kaupungin keskustaan rakennemallityössä on linjattu keskustan kehittämisen toteutusta. Tavoitteet ovat saman suunteiset kuin kaupallisessa selvityksessä. Keskustaan tavoitellaan lisää liiketoimintoja ja kauppaa pyritään keskittämään nykyisestä. Kaupallisen keskustan kortteleita on tarkoitus vahvistaa täydennysrakentamisella. Linja-autoaseman kortteli on kummassakin rakennemallivaihtoehdossa tarkoitus rakentaa tiiviiksi kaupunkikortteliksi. Keskustan reunassa olevalle market-alueelle on myös varattu lisää liiketilaa suurille myymälöille tai myymäläkeskittymälle. Luolalan myymälän sijoittuminen keskustan ulkopuolelle asettaa keskustan kilpailutilanteeseen Luolalan alueen kanssa. Liiketoimintojen rakenteen perusteella Luolalan myymälä soveltuisi hyvin market-alueelle. Linjaautoaseman kortteliin myymälän koko ja toimintakonsepti sopisivat huonosti. Keskustassa Luolalan myymälä vahvistaisi koko Naantalin keskustan vetovoimaa ympärillä olevaan markkina-alueeseen. Kun Luolalan myymälän tarjonnasta yli 40 % olisi keskustaan hyvin soveltuvia toimintoja, ne olisi parempi sijoittaakin keskustaan. Toiminnot täydentäisivät sitä palveluvajetta, joka vuosien mittaan on syntymässä ostovoiman kasvun kautta. Koska tarjonnasta noin 30 % on tilaa vaativaa kauppaa, joka huonosti soveltuu ydinkeskustaan, market-alue olisi soveltuvin sijoituspaikka hankkeelle. Myymälän sijoittuminen Luolalan alueelle tulee hajauttamaan kauppapalveluita kaupungissa. Tämä voi johtaa siihen, että keskustaan kaivattu liiketoiminnan lisäpinta-ala ei lähde toteutumaan, vaan uuden liiketilan rakentuminen tulee siirtymään myöhempään ajankohtaan. Tämä selkeästi hidastaa keskustan kauppapalveluiden kehittymistä ja monipuolistumista. Naantalin kaupunki

53 6 Vaikutukset alueen palveluverkkoon ja muihin palveluihin Luolalan liikepaikka on kuitenkin hyvien liikenneyhteyksien varrella. Vieressä kulkeva valtatie 40 (E18) yhdistää alueen keskustaan ja marketalueisiin. Valtatien kautta on myös hyvät yhteydet Raisioon ja Turun länsiosiin. Vantontie yhdistää alueen hyvin kaupungin pohjoisiin asuinalueisiin. Kevyen liikenteen etäisyydet ovat pitkiä, mikä johtaa siihen, että asiointi Luolalan myymälässä pääosin tulee toteutumaan autolla. Yhteenveto Luolalan kauppapaikkaselvityksestä Naantalin kauppapalveluiden mitoituksen perusteella on perusteltua saada uutta liiketilaa kaupunkiin. Osa liiketilatarpeesta kohdistuu keskustojen ulkopuolelle ja Luolalan liikepaikka siinä suhteessa vastaa mitoitusta. Luolalan liikepaikan konseptiin sisältyy kuitenkin keskustaan sijoittuvia kauppapalveluita merkittävässä määrin ja niiden sijoittuminen Luolalan alueelle ei ole kauppapalveluverkon kehittämisen kannalta paras mahdollinen ratkaisu. Lähinnä on kyse siitä, että toimintojen rakentaminen Luolalaan heikentää tai hidastaa vastaavan toiminnan sijoittumista keskustaan. Naantalin kaupan palveluverkko muodostuu keskustasta ja kahdesta market-alueesta. Lisäksi kaupungissa on vanha keskusta, joka toimii matkailukeskittymänä ja toinen vastaava on Naantalin kylpylähotellilla. Koko palveluverkko on rakentunut tiiviin kaupunkirakenteen ja asumisen alueiden sisälle. Luolalan Tokmannin liikepaikka tulee muodostamaan uuden paikan palvelverkossa. Se hajauttaa palveluverkkoa nykyisestä. Etäisyydet muihin palveluverkon pisteisiin ovat yhtä suuret kuin nykyisten kahden market-alueen väliset etäisyydet. Naantalin keskustan kehittämisen kannalta Tokmannin rakentuminen Luolalaan hieman hidastaa kauppapalveluiden kehittämistä keskustassa. Tokmanni ei kuitenkaan kaikilta osin vastaa sitä palvelukysyntää, jota keskustaan ollaan sijoittamassa. Näin ollen se jättää kehittämisedellytyksiä myös keskustalle. Luolalan liikepaikka Tokmannin toiminnoille on palveluverkossa uusi kauppapaikka ja se lisää verkon hajanaisuutta. Palvelukokonaisuuden kannalta liiketoiminnan sijoittaminen jo olevaan palveluverkkoon on kokonaistoimivuuden kannalta paras ratkaisu. Naantalin kaupunki

54 LIITE 9 Naantalin kaupunki PATENTTI- JA LINKKIKADUN LIITTYMÄN LÄHIALUEEN LIIKENNETARKASTELU P11855 Raportti

55 Naantalin kaupunki 2010 Patentti- ja Linkkikadun liittymän lähialueen liikennetarkastelu 2 ALKUSANAT Tehtävänä on ollut tarkastella Naantalin Luolalan alueen Patentti- ja Linkkikatujen liittymän lähialuetta huomioiden suunnitteilla olevien asemakaavojen liikenteelliset vaikutukset. Erityisesti on pyritty varmistamaan tulevan pelastuslaitoksen liittymän toimivuus kaikissa liikenneolosuhteissa. Selvitys on tehty FCG Finnish Consulting Group Oy:ssä Naantalin kaupungin toimeksiannosta. Työtä on ohjannut Naantalin kaupungissa Mika Hirvi. FCG Finnish Consulting Group Oy:ssä työstä on vastannut DI Matti Kiljunen, suunnittelijoina tekn. yo Mika Tuominen ja ins (amk) Karoliina Kitinoja. 1 TARKASTELUALUE Selvityksessä on tarkasteltu Naantalin Luolalassa Linkkikadun ja Patenttikadun liittymien lähialuetta (kuva 1.) Kuva 1. Luolalan teollisuusalueen asemakaavan muutos, luonnos

56 Naantalin kaupunki 2010 Patentti- ja Linkkikadun liittymän lähialueen liikennetarkastelu 3 2 VÄESTÖ JA YHDYSKUNTARAKENNE 2.1 Väestö Naantalissa asuu noin asukasta. Vakituisten asukkaiden lisäksi Naantalissa liikkuu suuri määrä kesäasukkaita ja lomailijoita. Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan Naantalin väkiluku kasvaa noin 21500:aan vuoteen 2030 mennessä. 2.2 Satama Naantalin satamaan johtava 13 metrin syväväylä on parannettu v ,3 metrin syväväyläksi. Puolet kaikesta meritse RoRo/Ropax -aluksilla kulkevasta rekkaliikenteestä Suomen ja Ruotsin välillä tapahtuu Naantalin kautta. Naantalin kautta hoidetaan suurelta osin myös koko Ahvenanmaan huoltoliikenne. Kokonaisliikenne oli v yhteensä yli 8,7 miljoonaan tonnia. Ulkomaan liikenteen osuus kokonaisliikenteestä oli yli 80 %. Vuonna 2008 aluskäyntejä oli satamassa 2311 kpl, mikä oli noin 6 % eli 134 käyntiä enemmän kuin vuonna Alusten yhteenlaskettu bruttovetoisuus oli noin 46 Mt ja nettovetoisuus 15,2 Mt. Kokonaisuudessaan Naantalin sataman rekka- ja trailerliikenteen lastitonnit lähes kaksinkertaistuivat vuosina Rekkoja ja trailereita kuljetettiin v sataman kautta lautoilla yhteensä yksikköä, mikä oli yli 20 % enemmän kuin vuonna (Lähde: Naantalin sataman www-sivut ) Päivää kohti kuljetusmäärä on noin 500 yksikköä. Täysi laiva tuo noin kpl rekkoja/laiva. Laivan purku kestää min. Näin ollen rekkoja tulee tieverkolle enimmillään 2-4 kpl minuutissa, joten niiden aikavälit pysyvät kohtuullisina. Satamaan menevät rekat jakautuvat ajallisesti tasaisemmin tie/katuverkolle. Nykyisin laivojen satamaantuloajat eivät osu kaupan ruuhkatunnille, vaan aamuun ja iltaan. Lama on hiljentänyt kaikkia satamia, mutta Naantalin syväväylän valmistumisen seurauksena pitää maaliikenteessä varautua merkittävään kuljetusmäärien kasvuun talouden taas elpyessä. 2.3 Alueen tärkeimmät tieyhteydet Valtakunnallinen tieyhteys alueella on E18 (Armonlaaksontie, kantatie 40 mt 189) Turusta Rymättylän suuntaan. Patenttikadun nimi vaihtuu Vantontieksi (maantie 1893) kantatien 40 ylittävällä sillalla. Liikennemäärä kantatiellä 40 on noin ajoneuvoa vuorokaudessa. 2.4 Liikenteeseen kohdistuvat vaikutukset Liikenteellisten vaikutusten arvioinnin lähtökohdat (asemakaavan muutos, luonnos ) Liikenteellisten vaikutusten arvioinnissa on tutkittu, kuinka paljon asemakaavoissa kaupalle varattu pinta-ala tulee lisäämään alueen liikennettä ja miten se vaikuttaa liikenteen toimivuuteen alueella. Lopuksi on arvioitu, minkälaisia toimenpiteitä kaupan lisääntyminen edellyttää liikenneympäris-

57 Naantalin kaupunki 2010 Patentti- ja Linkkikadun liittymän lähialueen liikennetarkastelu 4 tön osalta, jotta liikenne alueella olisi sujuvaa ja turvallista. Liikenneennusteitten lähtökohtana oli kuvan 1. mukainen asemakaavan muutos. Arviota liikenteen aiheuttamasta melusta ei tässä selvityksessä ole tehty Sijoittuminen suhteessa liikenneverkkoon ja kulkuyhteyksiin Kauppojen liikenne tukeutuu kantatien 40 ja Patenttikadun liittymään. Jonkin verran liikennettä kulkee myös Linkkikatua pitkin. Koska kauppa sijoittuu kantatien 40 varrelle, ovat tieliikenneyhteydet henkilöautolla seudullisella ja paikallisella tasolla hyvät. Kaupan toiminnot parantavat palveluita Naantalin taajaman itäpuolisilla asuinalueilla Vaikutukset liikennemääriin ja liikenneverkon toimivuuteen Liikenteen määrän kasvu on arvioitu Ympäristöministeriön oppaan (Liikennetarpeen arviointi maankäytön suunnittelussa. Suomen ympäristö 27/2008) perusteella niin, että liikenteen määrän kasvu perustuu lisääntyvään pintaalaan. Opaskirja huomioi erityyppiset taajamaseudut. Ympäristöministeriön oppaassa ei käsitellä aivan suunnitellun tyyppisiä kauppoja, joten uusi kauppa on rinnastettu suureen tavarataloon. Ennuste saattaa yliarvioida kaupan asiakasvirtoja, mutta tämä on toimivuustarkastelun osalta varminta. Uutta kaupan alaa ehdotettiin kaavaluonnoksessa yhteensä 8086 kerrosneliömetriä. Tästä myyntipinta-alaa olisi noin 70 % eli 5660 kerrosneliömetriä. Kokonaisuudessaan toteutuessaan tämän suuruinen kauppa tuottaisi liikennettä vuorokaudessa noin 4500 henkilöautoa (sisään+ulos yhteensä portilla). Huipputunnin aikana tästä tulisi alueelle uutta liikennettä noin ajoneuvoa ja ulos saman verran. Pieni osa asiakasvirroista olisi alueella jo ennestään käyvää liikennettä. Naantalin Luolalan alueen kaupan laajenemisen liikenteelliset vaikutukset voi jakaa ajallisesti kolmeen luokkaan; työmaa-aikaiset vaikutukset, välittömät hankkeen valmistumisen jälkeiset vaikutukset (n. vuosi 2015) ja pitkäaikaiset vaikutukset (v. 2030). Työmaa-aikaiset vaikutukset Työmaa-aikaiset vaikutukset ovat lähinnä työmaaliikenteen aiheuttamia häiriöitä. Koska kaupan hanke sijoittuu Linkkikadun varteen ja alueelle on ajoyhteys myös idästä, jäävät vaikutukset Patenttikadun-Linkkikadun liittymäalueeseen todennäköisesti vähäisiksi Välittömät hankkeen valmistumisen jälkeiset vaikutukset Välittömästi hankkeen valmistumisen jälkeen ilmenevät liikenteelliset vaikutukset ovat seurausta kaupan tuottaman liikenteen kasvusta. Suurimman osan liikenteestä on oletettu suuntautuvan Patenttikatua pohjoiseen kantatien 40 eritasoliittymään. Kevyen liikenteen määrä alueella vuorokauden aikana todennäköisesti vähäistä. Toimivuustarkastelun perusteella ongelmia ei aiheutunut, joten tuloksissa on keskitytty v liikenteen tarkasteluun.

58 Naantalin kaupunki 2010 Patentti- ja Linkkikadun liittymän lähialueen liikennetarkastelu 5 Pitkäaikaiset vaikutukset Pitkäaikaisissa vaikutuksissa (vuoteen 2030) itse kaupan laajenemisen lisäksi liikenteellisiin oloihin vaikuttavat myös mahdollinen kantatien 40 ja Linkkikadun Ruonan Yhdystien liittymän parantaminen. Liikenne-ennusteessa on huomioitu paitsi yleinen liikenteen määrän kasvu, myös liikenteen määrän kasvu sataman suuntaan sekä uusien maankäyttöalueiden ja yritystoiminnan aiheuttama kasvu. Liikenteen suuntautumisesta on oletettu seuraavaa: - Ylivoimaisesti suurin osa kaupan asiakkaista tulee Turun suunnasta kantatietä 40 (Armonlaaksontie) pohjoisesta. Oletuksen pohjalla ovat Naantalin väestön sijoittuminen suhteessa seudun työpaikkarakenteeseen. - Kaupasta pois lähtevän liikenteen suuntautumisesta on tehty varmuuden vuoksi useampia vaihtoehtoja. Näiden kesken ei kuitenkaan tullut liikenteen toimivuuden osalta merkittäviä eroja. Huipputunnin osalta on oletettu seuraavasti: - Huipputunti ajoittuu välille klo Huipputunnin liikennemäärä on arvioitu Ympäristöministeriön oppaan (Liikennetarpeen arviointi maankäytön suunnittelussa. Suomen ympäristö 27/2008) sekä alueella tehdyn liikennelaskennan perusteella (raportti Naantalin kaupunki/kon-ins). - Kaupan osalta huipputunnin osuus vuorokausiliikennemäärästä on oletettu olevan 12 prosenttia. Liikenteen toimivuutta on tarkasteltu Synchro/Simtraffic7 -ohjelmilla. Liikenteen toimivuustarkastelu perustuu edellä esitettyihin liikenne-ennusteisiin sekä Linkkikadun ja patenttikadun liittymässä tehtyihin liikennelaskentoihin. Toimivuustarkastelu on ajoitettu arkivuorokauden iltapäivän huipputunnille (16-17). Aamulla satamaan johtava liikenne on vilkkaimmillaan, mutta iltapäivällä taas kaupan asiakasvirrat ovat suurimmat. Kuva 2. Iltapäivän ruuhkatunnin liikenne-ennuste v (kaavaehdotus ), kun koko kaupan ala on toteutunut.

59 Naantalin kaupunki 2010 Patentti- ja Linkkikadun liittymän lähialueen liikennetarkastelu 6 Kuva 3. Iltapäivän huipputunnin jonopituudet, kun kaikki kaavan (ehdotus ) mukainen kaupan kerrosala on toteutunut, oletusvuosi 2030.

60 Naantalin kaupunki 2010 Patentti- ja Linkkikadun liittymän lähialueen liikennetarkastelu 7 Kuva 4. Jonopituudet tilanteessa, jossa Linkkikadun/Armonlaaksontien liittymää on parannettu eritaso- tai kiertoliittymäksi, kaavan mukainen kaupan kerrosala on toteutunut ja kaikkea liikennettä on näiden lisäksi kasvatettu vielä +30 %. Palvelutaso, odotusaika ja jonopituus Idästä Lännestä Etelästä Pohjoisesta Nykytilanne+ uusi maankäyttö (vuosi 2015) Nykytilanne+ uusi maankäyttö + 30 % (vuosi 2030) palvelutaso D viive < 5 s jonopituus < 10 m palvelutaso F viive < 9 s jonopituus< 10 m A < 5 s < 10 m B < 12 s < 10 m A 0 s 0 m A 0 s 0 m A 11 s < 10 m A < 9 s < 10 m Taulukko 1. vaikutukset Linkkikadun-Patenttikadun liittymän toimivuuteen ja jonopituuksiin vuosina 2015 ja 2030 kuvan 1. mukaisella kaavamuutoksella ( ). Vuonna 2030 oletetaan Linkkikadun ja Armonlaaksontien (kt 40) liittymä parannetuksi. Herkkyystarkastelussa sataman suunnan liikenne kaksinkertaistettiin v liikennelaskennoista. Tämäkään ei aiheuttanut häiriöitä liittymien toimivuuteen. Ainoa seuraus oli Linkkikadun itäsuunnan jonopituuden kasvu.

61 Naantalin kaupunki 2010 Patentti- ja Linkkikadun liittymän lähialueen liikennetarkastelu Kaavaehdotuksen liikenteelliset vaikutukset Kuva 5. Asemakaavamuutos, ehdotus Taulukko 2. Korttelin pinta-alat ja rakennusoikeudet Kortteli 7 Jatkosuunnittelun aikana suunnittelualuetta supistettiin niin, että kuvassa 5 esitettyä rajausta lukuun ottamatta muu korttelialue jätettiin kaavamuutoksen ulkopuolelle ja siellä säilyvät vanhat kerrosalat. Uudelle rajaukselle määriteltiin kokonaisrakennusoikeutta 3500 k-m2 eli rakennusoikeutta vähennetään voimassa olevaan kaavaan verrattuna. Asemakaavaehdotuksessa oli esitetty alueelle uutta kaupan alaa 5660 kerrosneliötä eli yli 1,5-kertainen määrä, jonka pohjalta liikenne-ennusteet ja toimivuustarkastelut oli laadittu. Muun korttelialueen pinta-alat selviävät oheisesta pintaalataulukosta, tontilla 11 kerrosalaa siis saa olla 3500 k-m2 (merkintä KM- Käyttötarkoitus Tontti Pinta-ala Tehokkuus Rakennusoikeus HUOM. KM Kaupan suuryksikön pinta-ala rajoitettu k-m2. K , , , , YHT Tokmannin suunnitelmassa liikerakennus 3500 m2 Asemakaavan muutos koskee tonttia nro 11, muut jäävät ennalleen voimassa olevan asemakaavan mukaisesti.