LUOLALAN TEOLLISUUSALUEEN ASEMAKAAVAN MUU- TOS, KORTTELI 7

Transkriptio

1 FCG Finnish Consulting Group Oy Naantalin kaupunki LUOLALAN TEOLLISUUSALUEEN ASEMAKAAVAN MUU- TOS, KORTTELI 7 Selostus 141-D

2 FCG Selostus I SISÄLLYSLUETTELO 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT TUNNISTETIEDOT KAAVA-ALUEEN SIJAINTI KAAVAN NIMI JA TARKOITUS TIIVISTELMÄ LÄHTÖKOHDAT SELVITYS SUUNNITTELUALUEEN OLOISTA Alueen yleiskuvaus Luonnonympäristö Rakennettu ympäristö Maanomistus SUUNNITTELUTILANNE Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN TARVE, SUUNNITTELUN KÄYNNISTÄMINEN JA SITÄ KOSKEVAT PÄÄTÖKSET OSALLISTUMINEN JA YHTEISTYÖ ASEMAKAAVAN TAVOITTEET ASEMAKAAVARATKAISUN VAIHTOEHDOT JA NIIDEN VAIKUTUKSET ASEMAKAAVAN KUVAUS KAAVAN RAKENNE Mitoitus Palvelut YMPÄRISTÖN LAATUA KOSKEVIEN TAVOITTEIDEN TOTEUTUMINEN ALUEVARAUKSET Korttelialueet Liikenne- ja katualueet KAAVAN VAIKUTUKSET Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Vaikutukset maisemaan Kaupalliset vaikutukset Vaikutukset liikenteeseen ASEMAKAAVAN TOTEUTUS TOTEUTUSTA OHJAAVAT JA HAVAINNOLLISTAVAT SUUNNITELMAT TOTEUTTAMINEN JA AJOITUS TOTEUTUKSEN SEURANTA LIITTEET Liite 1 Pinta-alat Liite 2 Ote maakuntakaavasta Liite 3 Ote yleiskaavasta Liite 4 Ote muutettavasta asemakaavasta Liite 5 Asemakaavan muutos (luonnos)

3 FCG Selostus 1 (14) NAANTALIN KAUPUNKI LUOLALAN TEOLLISUUSALUEEN ASEMAKAAVAN MUUTOS, KORTTELI 7 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 TUNNISTETIEDOT 529 NAANTALIN KAUPUNKI LUOLALAN TEOLLISUUSALUEEN ASEMAKAAVAN MUUTOS (KORTTELI 7) Asemakaavan muutos koskee: 8. Kaupunginosan (Luolala) korttelia 7 ja katualuetta Asemakaavan muutoksella muodostuu: 8. Kaupunginosan (Luolala) kortteli 7 ja katualuetta Suunnitteluorganisaatio Luolalan teollisuusalueen asemakaavan muutoksen (kortteli 7) laatii FCG Finnish Consulting Group Oy:n Turun aluetoimisto. FCG Kaavasuunnittelu: Liikenne: Johanna Närhi, arkkitehti Emma Toivonen, arkkitehti SAFA Mari Moilanen, FM Pari Pekkala, ins. (AMK) Kaavakäsittelyt Kaavatyön käynnistämisestä on päätetty ( 17) Vireilletulosta on kuulutettu Asemakaavaluonnos nähtävillä Asemakaavaehdotus nähtävillä Kaupunginhallitus on hyväksynyt asemakaavan Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt asemakaavan 1.2 KAAVA-ALUEEN SIJAINTI 1.3 KAAVAN NIMI JA TARKOITUS Luolalan teollisuusalueen asemakaavan muutosalue sijaitsee Naantalin kaupungissa, Luolalan kaupunginosassa kantatien 40 varressa. Kaava-alue käsittää korttelin 7 ja katualuetta (Hankekatu). Luolalan teollisuusalueen asemakaavan muutoksen (Kortteli 7) tarkoituksena on luoda maankäytölliset mahdollisuudet vähittäiskaupan suuryksikön sijoittamiselle.

4 FCG Selostus 2 (14) 2 TIIVISTELMÄ Luolalan teollisuusalueen asemakaavan muutos käsittää vahvistuneen Luolalan teollisuusalueen asemakaavan korttelin 7 ja katualuetta. Kortteli 7 on liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K-1). Kaavoitustyön tarkoituksena on muuttaa asemakaavan merkintöjä vähittäiskaupan suuryksikön sijoittamiselle. Alueella on yksi teollisuuskiinteistö, muuten alue on rakentamaton. Suunnittelualue on sekä Naantalin kaupungin että yksityisten omistuksessa. Kaavan käynnistymisestä on päätetty kaupunginhallituksen kaupunkisuunnittelujaostossa ( 17). Vireilletulosta on kuulutettu LÄHTÖKOHDAT 3.1 SELVITYS SUUNNITTELUALUEEN OLOISTA Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue sijaitsee Naantalin kaupungissa, Luolalan kaupunginosassa kantatien 40 (E18) Naantali Piikkiö varressa, noin 2,5 kilometriä kaupungin keskustasta itään. Kaava-alueen laajuus on noin 4,4ha. Kuva 1. Suunnittelualueen sijainti.

5 FCG Selostus 3 (14) Luonnonympäristö Rakennettu ympäristö Kaava-alueen luonnonympäristö on ihmisen muokkaamaa. Korttelialueella maanpinta on tasattu valmiiksi rakentamista varten. Maisemakuva Kaavoitettava alue sijaitsee Luolalan teollisuusalueen laidalla. Lähiympäristön maisemaa hallitsee länsipuolella oleva Emännänpuiston mäkialue, jolla puusto on säilytetty. Luolalan teollisuusalue sijaitsee kallioisella alueella, jolla kortteleiden ja katujen alueet on louhittu suhteellisen tasaiseksi maastoon. Luonnonsuojelu Suunnittelualueen luonnonympäristö on voimakkaasti ihmisen muokkaamaa, eikä alueelta ole tiedossa luonnonsuojelukohteita. Väestön rakenne ja kehitys Naantalin kaupungissa oli asukasta (lähde: Tilastokeskus), kun heitä oli vuotta aikaisemmin Tilastokeskus ennustaa Naantalin väestönkehityksen pysyvän kasvusuuntaisena, sillä Naantalin asukasluvun on ennustettu olevan asukasta vuonna Naantalin asukkaat ovat keskimäärin varsin nuoria. Alle 15-vuotiaita on kaupungin asukkaista 19,1 % kun koko maan keskiarvo on 17,9 % vuotiaita on 67,1 %, mikä sekin on noin 1 % koko maan keskiarvoa korkeammalla. Luolalan teollisuusalueelle on toteutettu muutamia yksittäisiä pientaloja ennen alueen kaavoittamista yritystoiminnan käyttöön. Teollisuusalueella on alle 10 asukasta. Suunnittelualueella ei ole asukkaita. Yhdyskuntarakenne Asemakaavan muutosalue sijaitsee kantatien 40 eteläpuolella. Naantalin asuntorakentaminen on keskittynyt maantien pohjoispuolelle. Tien eteläpuolella on pääosin teollisuuden ja maatalouden toimintoja. Suunnittelualueen lähiympäristö on yritysrakentamisen aluetta, alueen pohjoispuolella on maatalouden käytössä olevia alueita. Suunnittelualueen kunnallistekniset verkostot ovat pääosin jo toteutettuja, mutta joitakin täydennyksiä tulee mahdollisesti rakennettavaksi suunnittelualueen rakentuessa. Taajamakuva Alueella on yksi teollisuuskiinteistö, muuten alue on rakentamaton. Suunnittelualue on sekä Naantalin kaupungin että yksityisten omistuksessa. Asemakaavoituksessa huomioidaan nykyinen maanomistus ja alueen muuttuneet liikennejärjestelyt. Luolalan alue sijaitsee Naantalin kaupungin tärkeimmän sisääntuloväylän varressa ja on omalta osaltaan luomassa Naantalin kaupungista muodostuvaa mielikuvaa. Näin sen asema kaupunkirakenteessa korostuu. Asuminen Suunnittelualueen läheisyydessä on muutama yksittäinen erillispientalo. Suunnittelualueella ei ole asutusta. Lähimmät asuinalueet ovat Karvetti ja Tammisto, jotka sijaitsevat kantatien 40 ja rautatien pohjoispuolella noin puolentoista kilometrin päässä suunnittelualueesta.

6 FCG Selostus 4 (14) Palvelut Naantalin kaupungin palvelut ovat suurimmalta osaltaan kaupungin keskustassa. Ruonan yhdystien varressa on myös kaupallisia palveluja. Lähimmät julkiset palvelut ovat Karvetin kaupunginosassa, missä toimivat mm. koulu ja päiväkoti, pallokenttä ja nuorisotalo. Luolalan teollisuusalue on yritysaluetta, missä on tarjolla eri teollisuusalojen palveluja ja tuotteita. Työpaikat ja elinkeinotoiminta Elinkeinorakenteeltaan Naantali on palvelu- ja teollisuustuotantovaltainen kunta. Palvelualalla kaupungissa olevista työpaikoista on 60,7 % ja teollisuusja tuotantotoiminnassa 36,6 %. Maataloudessa on alle 1 % kaupungissa olevista työpaikoista. Virkistys Suunnittelualueen länsipuolella sijaitsee Emännänpuiston alue, jonka käyttö on varsin vähäistä. Alueen läheisyydessä on myös Luolalanjärvi, joka on merkittävä lintujen levähdyspaikka. Lähimmät liikuntapalvelut sijaitsevat Karvetin koulun yhteydessä olevissa liikuntasalissa ja pallokentillä. Liikenne Suunnittelualueen pohjoispuolella on kantatie 40 liittymäalueineen, lännessä alue rajautuu Patenttikatuun ja etelässä Linkkikatuun. Lähellä, maantien pohjoispuolella kulkee Naantali-Turku rautatie. Suunnittelualueelta etelään sijaitsee Naantalin satama, mistä pääsee ro-ro lautalla sekä Ruotsiin että Ahvenanmaalle. Ympäristöhäiriöt Linkkikatu on kokoojakatuluokan katu, joka saattaa aiheuttaa kaava-alueella lähinnä meluhaittaa. Sosiaalinen ympäristö Asemakaava-alue sijaitsee Naantalin kaupungin Luolalan kaupunginosassa. Suunnittelualueen läheisyydessä on pääosin yritystoimintaa. Karvetin alueella on koulu ja monitoimitalo, jossa järjestetään monenlaista harrastustoimintaa. Tekninen huolto Kaava-alueen kunnallistekniset ratkaisut on pääosin jo toteutettu. Joitakin täydennysosia rakennetaan mahdollisesti kaavamuutoksen toteutuessa. Suunnittelualueen itä- ja pohjoispuolella kulkee 110 kv:n sähkölinja Maanomistus Suunnittelualue on sekä yksityisessä että Naantalin kaupungin omistuksessa. Kantatien 40 alueen omistaa valtio. 3.2 SUUNNITTELUTILANNE Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Maakuntakaava Turun Kaupunkiseudun maakuntakaava on vahvistettu ympäristöministeriössä lukuun ottamatta osaa Turun lentoaseman pohjoispuolisesta teollisuustoimintojen aluevarauksesta, Koivuluodon ja Kallanpään alueiden virkis-

7 FCG Selostus 5 (14) tysaluevarauksia sekä Heikkilän kasarmialueen virkistysaluevarausta ja ulkoilureittiä. Samalla ympäristöministeriö vahvisti Varsinais-Suomen seutukaavan kumoamisen muilta kuin edellä vahvistamatta jätetyiltä osin. Vahvistamispäätöksen yhteydessä Ympäristöministeriö määräsi maankäyttöja rakennuslain 201 :n perusteella maakuntakaavan tulemaan voimaan ennen kuin se on saanut lainvoiman. Suunnittelualue on maakuntakaavassa osoitettu työpaikka-alueeksi (TP) ja alueen läpi on osoitettu yhteystarve (punainen katkoviiva). Lisäksi suunnittelualue sijaitsee kaupunkikehittämisen kohdealueen välittömässä läheisyydessä. Maakuntakaavassa osoitettu Vanto-Luolala eritasoliittymä on valmistunut Maakuntakaavassa on suunnittelualueelle osoitettu seuraavia merkintöjä: TP Työpaikka-alue Liite 2 Ote Turun kaupunkiseudun maakuntakaavasta Yleiskaava Suunnittelualueelle laadittu yleiskaava on hyväksytty Naantalin kaupunginvaltuustossa Naantalin yleiskaavassa suunnittelualue on osoitettu maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi (M). Yleiskaavassa alueen kautta on osoitettu myös rautatieyhteys kohti satamaa ja sähkölinjavaraus alueen läpi. Liite 3 Ote yleiskaavasta Asemakaava Suunnittelualueella ja sen lähiympäristössä on voimassa asemakaava (Vanton-Luolalan eritasoliittymän asemakaava, Ak-287), jossa on osoitettu suojaviheraluetta, liikerakentamisen aluetta, teollisuustoimintojen aluetta, yhdyskuntateknisen huollon aluetta, virkistys- sekä katualuetta. Lisäksi alueella on erilaisten infrastruktuuriverkostojen rasitealueita. Suunnittelualue on sekä Naantalin kaupungin että yksityisen omistuksessa. Asemakaavan muutoksen kohteena on kortteli 7, liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K-1) sekä katualue (Hankekatu). Tavoitteena on mahdollistaa korttelin 7 maankäyttö vähittäiskaupan suuryksikölle soveltuvaksi, jota voimassa oleva asemakaava ei salli. Voimassa olevassa asemakaavassa korttelin 7 koskevat määräykset: K-1 Liike- ja toimistorakennusten korttelialue Korttelialueelle saa rakentaa liiketoiminnan vaatimia tuotteenkäsittely-, valmistus- ja varastotiloja. Rakennuksen, sen osan tai muun rakenteen etäisyys naapuritontin rajasta on oltava vähintään neljä metriä. Korttelialueelle saa rakentaa asuntoja ainoastaan sellaista henkilökuntaa varten, jonka paikallaolo on alueen valvonnan tai muun hoidon kannalta välttämätöntä. Asuntojen ääneneristävyyden liikennemelua vastaan on oltava vähintään 35dB(A). Kullekin asunnolle on piha-alueella varattava suojattua ulkotilaa vähintään 25m². Korttelialueella on toimistotilojen ja vastaavien hiljaisten työtilojen ääneneristävyyden liikennemelua vastaan oltava vähintään 35 db(a). Louhinta-alueen rajavyöhykettä on mahdollisuuksien mukaan pehmennettävä istuttamalla puita ja pensaita täydentämään alueen luontaista kasvillisuutta. Autopaikkojen vähimmäismäärät: 1 AP / 50 k-m²

8 FCG Selostus 6 (14) 1 AP / asunto Liite 4 Pysäköintialueet on jäsennöitävä ja erotettava muista piha-alueista sekä katu- ym. alueista istutuksilla. Suurin sallittu kerrosluku on II ja tehokkuusluku 0,40. Ote muutettavasta asemakaavasta. Rakennusjärjestys Naantalin kaupungin rakennusjärjestys on hyväksytty kaupunginvaltuustossa ja se on astunut voimaan Pohjakartta Pohjakartan on koonnut digitaalisesta aineistosta Naantalin kaupungin mittaustoimi. Naantalin kaupunki ylläpitää itse kaavan pohjakarttaa. Rakennuskiellot Kaava-alueella ei ole rakennuskieltoa. Muut suunnitelmat ja selvitykset Naantalin kaupunki teetti asemakaavan muutosta varten kaupallisen selvityksen (Tuomas Santasalo Ky). Selvitys valmistui tammikuussa (ks. Vaikutusten arvioinnit kappaleesta 5) Luolalan alueella on vireillä aluepelastuslaitoksen kaavamuutos, jonka yhteydessä on laadittu liikenteen toimivuustarkastelu (Kon-Ins Kari Vehmas Oy, ). (ks. Vaikutusten arvioinnit kappaleesta 5) Kaavoituspäätös Kaavan käynnistymisestä on päätetty kaupunginhallituksen kaupunkisuunnittelujaostossa ( 17).

9 FCG Selostus 7 (14) 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN TARVE, SUUNNITTELUN KÄYNNISTÄMINEN JA SITÄ KOSKEVAT PÄÄTÖKSET Luolalan teollisuusalueen asemakaavan muutos käsittää vahvistuneen Luolalan teollisuusalueen asemakaavan korttelin 7 ja katualuetta. Kortteli 7 on liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K-1). Kaavoitustyön tarkoituksena on muuttaa asemakaavan merkintöjä vähittäiskaupan suuryksikölle soveltuvaksi. Alueella on yksi teollisuuskiinteistö, muuten alue on rakentamaton. Suunnittelualue on sekä Naantalin kaupungin että yksityisen omistuksessa. Asemakaavoituksessa huomioidaan nykyinen maanomistus ja alueen muuttuneet liikennejärjestelyt. Kaavoitustyöhön on ryhdytty Naantalin kaupungin aloitteesta. 4.2 OSALLISTUMINEN JA YHTEISTYÖ Suunnittelualue on sekä Naantalin kaupungin että yksityisten omistuksessa. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa on lueteltu osallisina olevia eri tahoja. Kaavan käynnistymisestä on päätetty kaupunginhallituksen kaupunkisuunnittelujaostossa ( 17). Maankäyttö- ja rakennuslain 63 :n mukainen osallistumis- ja arviointisuunnitelma on laadittu Kaavatyön vireilletulosta on kuulutettu ASEMAKAAVAN TAVOITTEET Kortteli 7 on liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K-1). Kaavoitustyön tarkoituksena on muuttaa asemakaavan merkintöjä vähittäiskaupan suuryksikölle soveltuvaksi. Asemakaavoituksessa huomioidaan nykyinen maanomistus ja alueen muuttuneet liikennejärjestelyt. 4.4 ASEMAKAAVARATKAISUN VAIHTOEHDOT JA NIIDEN VAIKUTUKSET Kaavan laadinta perustuu olemassa olevaan rakentamiseen, voimassa oleviin määräyksiin sekä vireillä oleviin suunnitelmiin ja se pyrkii edistämään Naantalin kaupungin tavoitteiden mukaista kehitystä.

10 FCG Selostus 8 (14) 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 KAAVAN RAKENNE Rakenteellisesti kaava-alue perustuu olemassa olevaan katuverkkoon. Korttelialue on osoitettu liikerakentamiselle Mitoitus Palvelut Asemakaava-alueen pinta-ala on noin 4,4 hehtaaria. Asemakaavan muutosalueelle sijoitetaan 5 liikerakentamisen tonttia, joista kolme on liike- ja toimistorakennusten korttelialueella ja kahdelle sallitaan myös vähittäistavarakaupan suuryksikkö. Naantalin kaupungin palvelut sijaitsevat suurimmalta osaltaan kaupungin keskustassa, missä on monipuolisia kaupallisia palveluja ja virkistyspalveluja. Myös julkiset palvelut ovat pääosin keskustassa. Karvetin kaupunginosassa on joitakin lähipalveluja (monitoimitalo) sekä koulu ja päiväkoti. Kaava-alueen lähimmät kaupalliset palvelut ovat Ruonan yhdystien varressa n. 0,6 km kaava-alueelta luoteeseen. 5.2 YMPÄRISTÖN LAATUA KOSKEVIEN TAVOITTEIDEN TOTEUTUMINEN 5.3 ALUEVARAUKSET Korttelialueet Kaava-alue sijaitsee Naantalin kaupungissa, Luolalan kaupunginosassa. Suunnittelualueen maasto on voimakkaasti muokattua ja rakennuspaikat on tasattu maastoon louhimalla. Yleisestikin Luolalan alueesta pyritään tekemään vetovoimainen yritysalue, jossa on tarjolla erikokoisia rakennuspaikkoja hyvien liikenneyhteyksien varrella. Suunnittelualue sijaitsee Naantalin tärkeimmän sisääntulotien varressa, mikä edellyttäisi erityistä panostusta alueen rakennussuunnittelussa. Rakennuspaikkojen toteutusta ohjataan kaavassa osoittamalla rakennusalojen sivuja, joihin rakennus on rakennettava kiinni. Näin ne rajaavat suunnittelualuetta katualueisiin nähden ja pyrkivät luomaan selvemmin rajautuvaa katutilaa. Samalla ne suojaavat korttelin ja tonttien sisäosia liikenteen häiriöiltä. Kaavatyön ohessa on tarkasteltu myös kaava-alueen liikenne- ja pysäköintijärjestelyjä. Suunnittelualue on seudullisen pääliikenneväylän varressa oleva yritystoiminnan alue. Rakenteellisesti se perustuu alueen läpi kulkevan satamayhteyden ja olemassa olevien kokoojakatujen varaan. Liike- ja toimistorakennusten korttelialueita (K-1) on korttelin länsiosassa tonteilla 13, 14 ja 15. Korttelialueelle saa rakentaa liiketoiminnan vaatimia tuotteenkäsittely-, valmistus- ja varastotiloja. Rakennusoikeus on osoitettu tehokkuusluvulla. Kerrosten lukumäärä on enintään kolme (III). Liikerakennusten korttelialuetta, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM-1) on korttelialueen itäosassa tonteilla 11 ja 12.

11 FCG Selostus 9 (14) Liikenne- ja katualueet Korttelialueelle saa sijoittaa liiketilaa, toimistotilaa sekä yksityisiä ja julkisia palvelutiloja. Vähittäiskaupan suuryksikön pinta-ala saa olla enintään kerrosalaneliömetriä. Rakennusoikeus on osoitettu tehokkuusluvulla. Kerrosten lukumäärä on enintään kolme (III). Asemakaavan keskelle työntyy tonttikatuna Hankekatu. Liikenteellisesti alue tukeutuu Linkkikatuun ja Patenttikatuun ja niiden välityksellä kaava-alueen pohjoispuolella kulkevaan kantatiehen KAAVAN VAIKUTUKSET Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Suunnittelualue on pääosin valmista tonttimaata, tosin pääosin rakentamatonta. Alueella oleva yritys sulautuu osaksi rakentuvaa aluetta. Kaava-alueen rakentuminen tiivistää ja täydentää yhdyskuntarakennetta Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Vaikutukset maisemaan Kaupalliset vaikutukset Suunnittelualue on pääosin voimakkaasti ihmisen muokkaamaa, eikä nyt esitetty suunnitelma tältä osin maankäytöllisesti vaikuta merkittävästi ympäristöön. Satamaliikenteen siirtyessä Patenttikadulle alueen ympäristökuormitus tulee lisääntymään. Samalla kuitenkin liikennevirrat siirtyvät kauemmas olemassa olevista asuinalueista ja nykyisten raskaan liikenteen reittien varsilla kuormitus vähenee. Luolalan liittymän alueesta on laadittu maisemaselvitys edellisen kaavan laadinnan yhteydessä (Suunnittelukeskus Oy, ). Kaavamuutoksella rakentamisen määrä ei lisäänny, mutta yksittäisten rakennusmassojen koko kasvaa. Naantalin kaupunki teetti asemakaavan muutosta varten kaupallisen selvityksen (Tuomas Santasalo Ky). Selvitys valmistui tammikuussa Selvityksessä todetaan seuraavat vaikutukset: Luolalan myymälän sijoittuminen keskustan ulkopuolelle asettaa keskustan kilpailutilanteeseen Luolalan alueen kanssa. Liiketoimintojen rakenteen perusteella Luolalan myymälä soveltuisi hyvin market-alueelle. Linja-autoaseman kortteliin myymälän koko ja toimintakonsepti sopisivat huonosti. Keskustassa Luolalan myymälä vahvistaisi koko Naantalin keskustan vetovoimaa ympärillä olevaan markkina-alueeseen. Kun Luolalan myymälän tarjonnasta yli 40 % olisi keskustaan hyvin soveltuvia toimintoja, ne olisi parempi sijoittaakin keskustaan. Toiminnot täydentäisivät sitä palveluvajetta, joka vuosien mittaan on syntymässä ostovoiman kasvun kautta. Koska tarjonnasta noin 30 % on tilaa vaativaa kauppaa, joka huonosti soveltuu ydinkeskustaan, market-alue olisi soveltuvin sijoituspaikka hankkeelle.

12 FCG Selostus 10 (14) Myymälän sijoittuminen Luolalan alueelle tulee hajauttamaan kauppapalveluita kaupungissa. Tämä voi johtaa siihen, että keskustaan kaivattu liiketoiminnan lisäpinta-ala ei lähde toteutumaan, vaan uuden liiketilan rakentuminen tulee siirtymään myöhempään ajankohtaan. Tämä selkeästi hidastaa keskustan kauppapalveluiden kehittymistä ja monipuolistumista. Vaikutuksista alueen palveluverkkoon ja muihin palveluihin todetaan seuraavaa: Luolalan Tokmannin liikepaikka tulee muodostamaan uuden paikan palveluverkossa. Se hajauttaa palveluverkkoa nykyisestä. Etäisyydet muihin palveluverkon pisteisiin ovat yhtä suuret kuin nykyisten kahden market-alueen väliset etäisyydet. Luolalan liikepaikka on kuitenkin hyvien liikenneyhteyksien varrella. Vieressä kulkeva valtatie 40 (E18) yhdistää alueen keskustaan ja market-alueisiin. Valtatien kautta on myös hyvät yhteydet Raisioon ja Turun länsiosiin. Vantontie yhdistää alueen hyvin kaupungin pohjoisiin asuinalueisiin. Kevyen liikenteen etäisyydet ovat pitkiä, mikä johtaa siihen, että asiointi Luolalan myymälässä pääosin tulee toteutumaan autolla. Ja yhteenvetona: Naantalin kauppapalveluiden mitoituksen perusteella on perusteltua saada uutta liiketilaa kaupunkiin. Osa liiketilatarpeesta kohdistuu keskustojen ulkopuolelle ja Luolalan liikepaikka siinä suhteessa vastaa mitoitusta. Luolalan liikepaikan konseptiin sisältyy kuitenkin keskustaan sijoittuvia kauppapalveluita merkittävässä määrin ja niiden sijoittuminen Luolalan alueelle ei ole kauppapalveluverkon kehittämisen kannalta paras mahdollinen ratkaisu. Lähinnä on kyse siitä, että toimintojen rakentaminen Luolalaan heikentää tai hidastaa vastaavan toiminnan sijoittumista keskustaan. Naantalin keskustan kehittämisen kannalta Tokmannin rakentuminen Luolalaan hieman hidastaa kauppapalveluiden kehittämistä keskustassa. Tokmanni ei kuitenkaan kaikilta osin vastaa sitä palvelukysyntää, jota keskustaan ollaan sijoittamassa. Näin ollen se jättää kehittämisedellytyksiä myös keskustalle. Luolalan liikepaikka Tokmannin toiminnoille on palveluverkossa uusi kauppapaikka ja se lisää verkon hajanaisuutta. Palvelukokonaisuuden kannalta liiketoiminnan sijoittaminen jo olevaan palveluverkkoon on kokonaistoimivuuden kannalta paras ratkaisu. Kaupunkisuunnittelujaosto on tutustunut selvitykseen ja ELY-keskuksen edustajan kanssa on asiasta neuvoteltu Kaupungin taholta kaavamuutoksen toteutumista pidetään tärkeänä mahdollisuutena lisätä Naantalin palveluita ja sijainti mm. työmatkaliikenteen väylän varrella houkuttelisi muutoin ohiajavia pistäytymään. Kaupunkisuunnittelujaosto päätti hyväksyä asemakaavanmuutostyön tehtäväksi kokouksessaan ( 17).

13 FCG Selostus 11 (14) Vaikutukset liikenteeseen Luolalan alueella on vireillä aluepelastuslaitoksen kaavamuutos, jonka yhteydessä on laadittu liikenteen toimivuustarkastelu (Kon-Ins Kari Vehmas Oy, ). Selvityksessä todetaan seuraavat vaikutukset: Nykyisillä liikennemäärillä liikenne toimii pääasiassa sujuvasti jokaisessa suunnassa. Risteävillä suunnilla on väistämisvelvollisuus. Välityskyky saattaa heikentyä huipputuntien aikana ajoittain Patenttikadulla, kun sen liikennevirrassa on vasemmalle ja/tai aluepelastuslaitoksen tontille kääntyjiä. Tällöin kanavoinnin puuttuessa Patenttikadun liikenne voi ruuhkaantua haitaten aluepelastuslaitoksen liittymässä Patenttikadulle lähtevää hälytysliikennettä. Kaksi Patenttikadulla liittymän kohdalla seisovaa rekkaa peräkkäin saattaa sulkea hälytysajoneuvon lähtöreitin. Kevyt liikenne on laskennoissa ja ennusteissa jätetty huomioimatta. Voidaan kuitenkin todeta, että risteävä kevytliikenne suojateillä Patenttikadulla ja Linkkikadulla lisää jonkin verran autoliikenteen ruuhkaantumisriskiä huipputuntien aikana. Ennusteen mukaisessa tilanteessa liikenteen häiriötilanne- ja ruuhkautumisriskit Patenttikadulla ja Linkkikadulla ovat selvästi nykytilannetta suuremmat. Tämä tuo lisäriskejä aluepelastuslaitoksen hälytysliikenteen toimivuudelle. Toimenpiteiksi ehdotetaan: Pääsuunnan, Patenttikadun ruuhkautumisriskiä voidaan pienentää kanavoinneilla (vasemmalle kääntyjille omat kaistat). Aluepelastuslaitoksen liittymä voidaan varustaa liikennevaloin. Valoilla pyritään katkaisemaan hälytystilanteessa liikennevirrat Patenttikadulla. Mahdollista pelastuslaitoksen liittymässä päällä olevaa ruuhkaa niillä ei kuitenkaan voida helpottaa. Hälytysajoneuvon lähtöä tontilta Patenttikadulle voidaan parantaa leventämällä ja kanavoimalla pelastuslaitoksen liittymää tontilla sekä mahdollisesti myös Patenttikadulla. Noutokadun kautta on mahdollista järjestää työmatkaliikenne Aluepelastuslaitoksen tontille, jolloin ainakin sen mahdollisesti aiheuttamat häiriötilanteet jäävät pois Patenttikadun liittymässä. Asemakaava tukeutuu pääosin henkilöautoautoiluun ja sen toteutuminen tulee lisäämään jonkin verran henkilöautoliikennettä.

14 FCG Selostus 12 (14) 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 TOTEUTUSTA OHJAAVAT JA HAVAINNOLLISTAVAT SUUNNITELMAT (teksti täydentyy myöhemmin) 6.2 TOTEUTTAMINEN JA AJOITUS Luolalan alueen asemakaavan muutoksen toteuttaminen on tarkoitus aloittaa kaavan tultua lainvoimaiseksi. Rakennuskannan ja rakennetun ympäristön yhtenäisyyden takaamiseksi alueelle olisi hyvä laatia rakennustapaohjeisto. Kaava-aluetta toteutettaessa on ennen uudisrakennusten rakennustoimenpiteitä ja alueen muuta rakentamista tutkittava alueen maaperä ja valittava oikea perustamistapa. 6.3 TOTEUTUKSEN SEURANTA Kaavan toteutuminen alkaa todennäköisesti varsin pian sen tultua lainvoimaiseksi. Alueen lisärakentaminen tulee lisäämään palveluja ja liikennettä alueella ja sen ympäristössä. FCG Finnish Consulting Group Oy

15 FCG Finnish Consulting Group Oy Pinta-alat 1 (1) Emma Toivonen NAANTALIN KAUPUNKI LUOLALAN TEOLLISUUSALUEEN ASEMAKAAVAN MUUTOS, KORTTELI 7 PINTA-ALAT KORTTELI 7 pinta-ala rakennusoikeus (e=0.40) Tontti m² m² Tontti m² m² Tontti m² m² Tontti m² m² Tontti m² m² yhteensä: m² m² LIITE 1 P:\PLAN\Tku\AAK\MMA\Naantalin kaupunki_0141\d3927_luolalan akm, kortteli 7\C Suunnitelmat\Selostus ja liitteet\liite 1_pinta-alat.doc

16

17

18

19 K-1 KM LUOL 7 13 Liike- ja toimistorakennusten korttelialue. Korttelialueelle saa rakentaa liiketoiminnan vaatimia tuotteenkäsittely-, valmistus- ja varastotiloja. Rakennuksen, sen osan tai muun rakenteen etäisyys naapuritontin rajasta on oltava vähintään neljä metriä. Korttelialueelle saa asuntoja rakentaa ainoastaan sellaista henkilökuntaa varten, jonka paikallaolo on alueen valvonnan tai muun hoidon kannalta välttämätöntä. Asuntojen ääneneristävyyden liikennemelua vastaan on oltava vähintään 35 db(a). Kullekin asunnolle on piha-alueella varattava suojattua ulkotilaa vähintään 25 m². Korttelialueella on toimistotilojen ja vastaavien hiljaisten työtilojen ääneneristävyyden liikennemelua vastaan oltava vähintään 35 db(a). Louhinta-alueen rajavyöhykettä on mahdollisuuksien mukaan pehmennettävä istuttamalla puita ja pensaita täydentämään alueen luontaista kasvillisuutta. Autopaikkojen vähimmäismäärät: 1 AP / 50 k-m² liike ja toimistotilaa 1 AP / asunto Pysäköintialueet on jäsennöitävä ja erotettava muista piha-alueista sekä katu- ym. alueista istutuksilla. Liikerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. Korttelialueelle saa sijoittaa liiketilaa, toimistotilaa sekä yksityisiä ja julkisia palvelutiloja. Vähittäiskaupan suuryksikön pinta-ala saa olla enintään k-m². Elintarvikkeiden myyntiä ei sallita. Rakennusten julkisivukorkeus saa olla enintään 14 m. Rakennusten, mainosten ja piharakenteiden soveltumiseen ympäristöön tulee kiinnittää erityistä huomiota. Rakennuksen, sen osan tai muun rakenteen etäisyys naapuritontin rajasta on oltava vähintään neljä metriä. Korttelialueella on toimistotilojen ja vastaavien hiljaisten työtilojen ääneneristävyyden liikennemelua vastaan oltava vähintään 35 db(a). Korttelialueella on sallittava naapuritonttien kesken yhteisjärjestely ajoyhteyksien järjestämiseksi. Autopaikkojen vähimmäismäärät: 1 ap/ 50 k-m² KM-1 liike ja toimistotilaa Pysäköintialueet on jäsennöitävä ja erotettava muista piha-alueista sekä katu- ym. alueista istutuksilla. Sisäänkäyntien välittömästä läheisyydestä on osoitettava riittävästi polkupyörien pysäköintitilaa. 3 m kaava-alueen rajan ulkopuolella oleva viiva. Korttelin, korttelinosan ja alueen raja. Osa-alueen raja. Ohjeellinen alueen tai osa-alueen raja. Ohjeellinen tontin/rakennuspaikan raja. Poikkiviiva osoittaa rajan sen puolen, johon merkintä kohdistuu. Sitovan tonttijaon mukaisen tontin raja ja numero. Kaupungin- tai kunnanosan numero. Kaupungin- tai kunnanosan nimi. Korttelin numero. Ohjeellisen tontin/rakennuspaikan numero. ALA ET nä LUOLALA HANKEKATU III e=0.40 h p-1 nä PATENTTIKATU Linkkikatu LINKKIKATU Kadun, tien, katuaukion, torin, puiston tai muun yleisen alueen nimi. Roomalainen numero osoittaa rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurimman sallitun kerrosluvun. Tehokkuusluku eli kerrosalan suhde tontin/rakennuspaikan pinta-alaan. Istutettava alueen osa K-1 III e=0.40 LT Nuoli osoittaa rakennusalan sivun, johon rakennus on rakennettava kiinni. Alueen sisäiselle huoltoliikenteelle varattu alueen osa. Ohjeellinen pysäköimispaikka. Alueelle saa rakentaa yhden enintään 16 metriä korkean mainostornin. Yleisen tien näkemäalueeksi varattu alueen osa Lisenssikatu EV Katualueen rajan osa, jonka kohdalta ei saa järjestää ajoneuvoliittymää LUOLALA :6M501 3rp 8 LUOLALA Pihajärjestelyt: Rakentamatta jäävät tontin osat, joita ei käytetä ajo- tai kävelyteinä eikä pysäköintiin, on istutettava ja pidettävä huolitellussa kunnossa Hauninen HANKEKATU e= :0 7 7 KM-1 12 III Kortteli 7 Luolalan teollisuusalueen asemakaavamuutos, NAANTALI 4 78 p-1 4rp 10rp 37 5 h rp Puutarhakatu 45 B, Turku Puh , H 441 K 39 LIITE D P:\PLAN\Turku\...\Luolalan akm_kortteli7_luo.dwg 1