Asemakaavaselostus A-2669 Ahjokatu 2 4, Sopenkorpi

Transkriptio

1 Asemakaavaselostus A-2669 Ahjokatu 2 4, Sopenkorpi / kaavoitusarkkitehti Markus Lehmuskoski Sijaintikartta

2 SELOSTUS A D/2658/ /2015 2(24) ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS, JOKA KOSKEE 16. PÄIVÄNÄ MARRASKUUTA 2016 PÄIVÄTTYÄ ASEMAKAAVAKARTTAA NRO A-2669 (Ahjokatu 2 4, Sopenkorpi) Asemakaavan muutos koskee: Lahden kaupungin Sopenkorven (26.) kaupunginosan korttelin 664 tonttia 7, korttelin 666 tonttia 1001 sekä teollisuusraide- ja katualueita Asemakaavan muutoksella muodostuu: Lahden kaupungin Sopenkorven (26.) kaupunginosan korttelin 664 tontit 17 ja 18, korttelin 666 tontit 7, 8 ja 9 sekä puisto- ja katualueet Suunnittelualue sijoittuu Sopenkorvenkadun, Ahjokadun ja Mestarinkadun rajaamalle alueelle, ja se sijaitsee noin 1,9 kilometrin etäisyydellä Lahden kauppatorilta lounaaseen. ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN TARKOITUS Tavoitteena on mahdollistaa Sopenkorven teollisuusalueen kehittäminen asumisen ja elinkeinoelämän sekoittuneena alueena ottaen huomioon suojeluarvojen lisäksi ympäristön rakenne, toiminnot ja monimuotoisuus. Kaavahanke sisältyy kaupungin vuoden 2016 kaavoitusohjelmaan. Kaavan vireille tulosta on ilmoitettu kaavoituskatsauksesta tiedottamisen yhteydessä sekä osallisille kirjeitse luonnosvaiheen kuulemisen yhteydessä.

3 SELOSTUS A D/2658/ /2015 3(24) 1 TIIVISTELMÄ Aloitteen asemakaavan muuttamiseksi ovat tehneet Ahjokatu 2 ja 4 (Sopenkorvenkatu 13 ja Mestarinkatu 12 14) kiinteistöjen omistajat. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma laadittiin ja asetettiin nähtäville kaavahankkeen kotisivulle Luonnosvaiheen kuuleminen järjestettiin Kaavaluonnoksessa tontit osoitetaan osin asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL-1). Ahjokatu 2 -tontista reilut puolet jätetään teollisuustontiksi nykyisen asemakaavan mukaisesti (TL-51). Kaavaluonnoksella sallitaan molemmille Ahjokadun varren tonteille yhden k-m2 laajuisen, viisikerroksisen kerrostalon rakentaminen. Lisäksi sallitaan yksikerroksisten talousrakennusten rakentaminen. Tonteilla merkitään suojeltaviksi vanhat teollisuuskiinteistöt (sr-1). Suojelluiksi osoitettuihin rakennuksiin on sijoitettava 20 % kerrosalasta liike- ja toimistotiloja. Lisäksi kaavamääräyksellä suojellaan mm. punatiiliset savupiiput ja yksi siilorakennus (sr-2). Ahjokatu 4 -tontilla merkitään matala, yksikerroksinen teollisuus- ja liikekiinteistö jätettäväksi nykyiseen käyttötarkoitukseen ilman suojelumerkintää (k2250). Sopenkorven alueen halkaiseva, vanha ratapohja osoitetaan suunnittelualueen kohdalta 15 m leveäksi puistoalueeksi, jolla vanha teollisuusraide tulee säilyttää (VP/s) sekä ohjeelliseksi kävelyn ja pyöräilyn reitiksi (pp). Kaavaluonnoksessa määrätään myös mm. ympäristöhäiriöiltä suojautumiseen, hulevesien käsittelyyn, pohjaveden suojeluun, pilaantuneen maaperän puhdistamiseen, meluntorjuntaan, istutettaviin alueisiin, aitaamiseen sekä autopaikkojen järjestämiseen liittyvistä asioista. Asemakaavan muutos on mahdollista toteuttaa sen saatua lainvoiman. Ahjokatu 4 Ahjokatu 2 Kuva 1. Suunnittelualueen rajaus Sopenkorven alueen viistoilmakuvassa

4 SELOSTUS A D/2658/ /2015 4(24) 2 LÄHTÖKOHDAT 2.1 SELVITYS SUUNNITTELUALUEEN OLOISTA MAANOMISTUS Oheisessa taulukossa on eritelty kaava-alueen kiinteistöjen ja alueiden omistajat: Kiinteistön osoite / osoitteet Kiinteistötunnus Omistajat Mestarinkatu 12 Ahjokatu 4 Mestarinkatu 14 Sopenkorvenkatu 13 Ahjokatu Kiinteistö Oy Lahden Mestarinkatu Kiinteistöosakeyhtiö Sopenkorvenkatu 13 Teollisuusraidealue (asemakaavassa LRTalue) osa kiinteistöstä: Lahden kaupunki HISTORIA Katualue - Lahden kaupunki Taulukko 1. Kaava-alueen kiinteistöjen ja alueiden omistajat Sopenkorpi-nimen historia ulottuu Lahden kylän aikoihin, jolloin seudulla oli sankka kuusikkokorpi. Isojaossa alue liitettiin Kartanon maihin, jolloin se raivattiin pelloksi. (Rakennushistoriallinen selvitys, Latva) Lahden kaupunki hankki Sopenkorven alueen omistukseensa vuonna 1912 tarkoituksenaan osoittaa se teollisuudelle. Arkkitehti Carolus Lindberg kaavoitti alueen 1922 teollisuuskortteleiksi ja työväen asuinalueeksi. Alue rakentui kuitenkin vasta kaupunginarkkitehti Kaarlo Könösen vuonna 1937 laatiman kaavan pohjalta. (Selvitys Lahden kulttuurihistoriallisesti arvokkaista kohteista) Ensimmäisinä teollisuuslaitoksina Sopenkorven alueelle sijoittuivat 1914 kaupungin perustama Lahden Karjapörssi Oy sekä kunnallinen teurastamo ja elintarvikkeiden tarkastusasema nykyiseen Sopenkorvenkatu 10:een. (Latva) Huonekalutehdas Sopenkorpi Oy (Ahjokatu 2) perustettiin 1945 sisaryhtiöksi jo vuonna 1908 perustetulle Lahden Rautateollisuus Oy:lle. Sopenkorpi Oy on vuosien varrella lyhentynyt Sope Oy:ksi. Vakiopuu Oy (Ahjokatu 4) perustetiin Molemmat tehtaat ovat parhaimmillaan työllistäneet noin pari sataa työntekijää ollen vuonna 1969 Lahden viiden suuren huonekalutehtaan joukossa. (Sope Oy:n ja Vakiopuu Oy:n tehdaskiinteistöjen suojelu, Anu Laine) KULTTUURIHISTORIALLISESTI ARVOKKAAT KOHTEET Suunnittelualue on kokonaisuudessaan kulttuurihistoriallisesti arvokas osana Sopenkorven teollisuusaluetta. Sopenkorven alue kuuluu maakunnallisesti arvokkaiden rakennettujen ympäristöjen luetteloon sekä Lahden kulttuurihistoriallisesti arvokkaiden kohteiden luetteloon.

5 SELOSTUS A D/2658/ /2015 5(24) NYKYTILANNE Suunnittelualueen tontit ovat teollisuus-, toimisto- ja liikekäytössä. Alueen halkaiseva teollisuusraide ei ole käytössä. LUONNONYMPÄRISTÖ JA MAAPERÄ Sopenkorpi sijaitsee 1. Salpausselän eteläreunalla. Maan pinta on alueella noin tasolla Salpausselän etelärinteelle tyypillisesti Sopenkorven alueelle on kerrostunut useiden kymmenien metrien paksuisia kerroksia hienoa hiekkaa ja silttiä. Kallion pinta on Sopenkorven alueella arviolta metrin syvyydellä maanpinnasta. Suunnittelualueella on jonkin verran puustoa ja kasvillisuutta tonttien rajoilla sekä raidealueen ympäristössä. Erityisesti asemakaavaan merkityillä puurivivyöhykkeillä (tonttien lounaisrajat) kasvaa kookkaampia puita. Sopen kiinteistön julkisivulla on näyttävää köynnöskasvillisuutta. Alueella ei ole todettu luontoarvoiltaan merkittäviä kohteita. Alkuperäinen luonnonympäristö on kadonnut teollisen toiminnan seurauksena. MAISEMA Alue sijoittuu Salpausselän harjun eteläpuoleiseen alareunaan. Salpausselkä on selkeä itälänsisuuntainen metsänselänne. Maisema on suurimittakaavainen ja detaljeja on vähän. Alueelta avautuu näkymiä Lahden maamerkkeihin. POHJAVESI Suunnittelualue sijaitsee kokonaisuudessaan pohjavesialueella. RAKENNETTU YMPÄRISTÖ Suunnittelualueen tonteilla sijaitsevien rakennusten rakennusvaiheet sijoittuvat vuosille Katutilassa näkyvimmät rakennukset ovat Ahjokadun varren 3 5 -kerroksiset, punatiiliset teollisuusrakennukset. Piha-alueet ovat pääosin asfaltoituja, aidattuja sekä varastointi- ja paikoituskäytössä. Molempien tonttien keskellä sijaitsevat punatiiliset savupiiput. Ahjokatu 2 -tontin lounaisrajalla kulkee Gasumin ja Lahti Energian maakaasuputkia sekä kaukolämpölinja. Tonttien välissä kulkee käytöstä poistunut, vanha teollisuusraide. Kiinteistön osoite Rakennuksen käyttötarkoitus Kerrosala Kerrosluku Valmistunut Ahjokatu 2 Muut teollisuuden tuotantorak. Muut varastorakennukset Muut rakennukset V I Ahjokatu 4 Toimistorakennukset Muut varastorakennukset V II Taulukko 2. Kaava-alueen rakennusten tietoja (lähde: Lahden perusrekisteri)

6 SELOSTUS A D/2658/ /2015 6(24) LIIKENNE Kuva 2. Suunnittelualueen rakennusvaihekartta (Rakennushistoriallinen selvitys, Latva) Suunnittelualue sijoittuu Sopenkorven teollisuusalueen keskelle, kolmen kadun (Mestarinkatu, Ahjokatu ja Sopenkorvenkatu) rajaamalle alueelle. Kiinteistöjen ajoneuvoliittymät sijaitsevat Mestarinkadulla ja Sopenkorvenkadulla. Rakennusten sisäänkäyntejä on sijoitettu Ahjokadun puolelle. Kiinteistöjen pysäköintipaikat ovat pääsääntöisesti tontilla. Ahjokadulla on myös melko runsaasti poikittaispysäköintipaikkoja. Suunnittelualueen halkaiseva raidealue ei ole liikennekäytössä. Kaakossa noin metrin etäisyydellä kulkee vilkkaasti liikennöity Lahden ja Riihimäen yhdistävä rautatieosuus. Suunnittelualuetta reunustavilla kaduilla on ajoratojen varsilla jalkakäytävät. Lähimmät joukkoliikennereitit kulkevat Kärpäsenkadulla, noin metrin päässä suunnittelualueesta. PALVELUT Suunnittelualueen lähin koulu on Salpausselän peruskoulu (yläaste). Lähimmät kaupalliset palvelukeskittymät sijaitsevat kaupungin keskustassa, Launeen liikekeskusalueella, Hennalassa sekä Metsäkankaan ostoskeskuksessa. Lähin päivittäistavarakauppa sijaitsee noin 1,7 km etäisyydellä.

7 SELOSTUS A D/2658/ /2015 7(24) 2.2 SUUNNITTELUTILANNE VALTAKUNNALLISET ALUEIDENKÄYTTÖTAVOITTEET Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet (VAT) ohjaavat yleispiirteisesti maankäytön suunnittelua. Tavoitteista erityisesti eheytyvää yhdyskuntarakennetta ja elinympäristön laatua, kulttuuriperintöä sekä toimivia yhteysverkostoja koskevat kohdat liittyvät suunnittelukohteeseen. PÄIJÄT-HÄMEEN MAAKUNTAKAAVA 2006 Ympäristöministeriön vahvistamassa Päijät-Hämeen maakuntakaavassa 2006 alue kuuluu taajamatoimintojen alueeseen (A). Suunnittelualue kuuluu kehittämisen kohdealueeseen (kk). LAHDEN YLEISKAAVA 2025 Lahden oikeusvaikutteinen yleiskaava 2025 on saanut lainvoiman Yleiskaavassa suunnittelualue on osoitettu elinkeinoelämän ja asumisen alueeksi (T/A-1). Alue varataan yrityksille, työpaikoille ja asumiselle. Korttelikohtainen pääkäyttötarkoitus ratkaistaan asemakaavoituksessa. Ympäristön tulee olla viihtyisä, turvallinen ja esteettisesti laadukas niin autoilijan, pyöräilijän kuin jalankulkijankin näkökulmasta. Sopenkorvenkadun varteen on merkitty kulkevaksi kevyen liikenteen pääväylä. Yleiskaavan aluekohtaisissa suunnitteluohjeissa todetaan, että "Sopenkorven teollisuusalue ja VR:n varikon alue muuttuvat vähitellen elinkeinoelämän ja asumisen seka-alueeksi. Samassa korttelissa ja samassa rakennuksessa asutaan ja työskennellään. Alueelle laaditaan uusia asuinkortteleiden asemakaavoja vuoteen 2025 mennessä. Asuminen sijoitetaan vain häiriöttömiin olosuhteisiin, nykyisen yritystoiminnan ja sen kehittämisen ehdoilla. Alueelle sallitaan uutta elinkeinotoimintaa, jos se ei aiheuta ympäristöhäiriötä. Arvokkaat vanhat teollisuuskiinteistöt säilytetään. Arvokkaiden luontokohteiden läheisyyteen suunniteltaessa ja rakennettaessa vaalitaan luonnon monimuotoisuutta. Kulttuurihistoriallisesti arvokkaaseen rakennettuun ympäristöön tai sen läheisyyteen kohdistuvat muutokset tulee suunnitella paikan henkeä kunnioittaen." Kuvat 3 ja 4. Otteet Päijät-Hämeen maakuntakaavasta 2006 ja Lahden yleiskaavasta 2025

8 SELOSTUS A D/2658/ /2015 8(24) Kuva 5. Yleiskaavatyötä varten laadittu ideakartta Sopenkorven ja varikkoalueen kehittämisestä (Maankäyttö, 2010) NYKYINEN ASEMAKAAVA Korttelin 664 tontilla 7 on voimassa vahvistettu asemakaava (A-931). Tontti on merkitty teollisuutta, varastointia ja niihin liittyvää liiketoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeksi (TL-51). Erillistä liiketoimintaa sallitaan rakennusoikeudesta 25 %. Asuinhuoneistoja sallitaan ainoastaan kiinteistön hoidon kannalta alituisesti läsnä olevaa henkilökuntaa varten. Tontin tehokkuusluku (rakennusoikeuden suhde tontin pinta-alaan) e=1.0. Rakennusten suurin sallittu korkeus on 21 metriä. Tontille tulee rakentaa yksi autopaikka jokaista asuntoa, kolmea työntekijää sekä 50 liikekerrosalaneliömetriä kohti. Tontin lounaisrajalle tulee istuttaa puurivi. Korttelin 666 tontilla 1001 ja raidealueella on voimassa vahvistettu asemakaava (A-001). Tontti on merkitty teollisuutta, varastointia ja näihin liittyvää liiketoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeksi (TL-51). Erillistä liiketoimintaa sallitaan rakennusoikeudesta 5 %. Asuinhuoneistoja sallitaan ainoastaan kiinteistön hoidon kannalta alituisesti läsnä olevaa henkilökuntaa varten. Tontin tehokkuusluku (rakennusoikeuden suhde tontin pinta-alaan) e=2.5. Rakennusten suurin sallittu korkeus on 18 metriä. Tontille tulee rakentaa yksi autopaikka jokaista asuntoa ja viittä työntekijää kohti. Tontin lounaisrajalle tulee istuttaa puurivi. RAKENNUSJÄRJESTYS Lahden kaupungin rakennusjärjestys on tullut voimaan POHJAKARTTA Alueen pohjakartta on tarkistettu ennen kaavaehdotuksen laatimista. Pohjakartta täyttää kaavoitusmittausasetuksen 1284/1999 vaatimukset.

9 SELOSTUS A D/2658/ /2015 9(24) Kuva 6. Ote ajantasa-asemakaavasta sekä suunnittelualueen rajaus Kuva 7. Sopenkorven teollisuusalueen asemakaava A-001 vuodelta 1983, joka on voimassa Ahjokatu 2 -tontilla.

10 SELOSTUS A D/2658/ / (24) SELVITYKSET Suunnittelualuetta koskien on tehty mm. seuraavia selvityksiä ja hankkeita: Selvitys/hanke Pilaantuneiden teollisuusalueiden uudelleenkäyttöönottohanke (PIUHA), ELY-keskus, 2011 Rakennushistoriallinen selvitys, Jorma J. Latva, 2010 Keskeinen sisältö Hämeen ELY-keskus käynnisti syksyllä 2008 PIUHA-hankkeen (PIUHA = pilaantuneiden teollisuusalueiden uudelleenkäyttöhanke). Hankkeen idea syntyi vuonna 2007, kun valtioneuvoston asetus maaperän pilaantuneisuuden ja puhdistustarpeen arvioinnista (214/2007) tuli voimaan. PIUHAssa selvitettiin saadaanko riskinarvion ja kaavoituksen ennakoivalla yhteistyöllä vähennettyä alueelta poiskaivettavien pilaantuneiden maiden määrää ja sitä kautta saavuttaa kustannussäästöjä pilaantuneiden maiden käsittelyssä. PIU- HAn johtopäätöksenä suunniteltiin toimintamalli, jota kuvataan etenemiskaaviolla. Selvityksen runkona toimii tonttikohtainen rakennusvaihetarkastelu. Sen pohjana ovat haetut rakennusluvat, joita on verrattu nykytilanteeseen sekä vanhaan kartta- ja kuva-aineistoon. Kustakin rakennusvaiheesta on mainittu rakennuttaja sekä rakennuksen käyttötarkoitus, mutta tilakohtaista tarkastelua ei rakennuksista ole tehty aineistoon laajuudesta johtuen. Runkotekstiä on täydennetty alueen alkuperäisiä kaavallisia, rakenteellisia ja arkkitehtonisia lähtökohtia tarkastelevalla johdantotekstillä. Alueen rakennuskannasta on tehty selvitystyön yhteydessä 3Dmalli, johon on sisällytetty tiedot rakennusten iästä. Sopenkorven riskinarviointi, Ramboll Oy, 2010 Riskiarvioinnissa esitetään Sopenkorven alueella tehtyihin tutkimuksiin pohjautuen arvio alueen nykytilassa esiintyvistä terveys- ja ympäristöriskeistä sekä laaditaan reunaehtoja eri maankäyttömuodoille todetun pilaantuneisuuden mukaisesti. Sopenkorven alue edustaa teollisuusaluetta, jossa on toiminut lukuisia pieniä yrityksiä. Tästä johtuen pilaantuneisuus alueella on pääosin pintanuhraantuneisuutta ja pistemäisiä, syvemmälle ulottuvia pilaantuneita kohtia. Tämän tyyppinen pilaantuneisuus laajalta kohdealueelta on hankalaa todeta tutkimuksilla, koska pistemäiseen pilaantumaan osumisen todennäköisyys on heikko. Tutkimusten on oltava erittäin kattavia. Riskinarvioinnissa on Sopenkorven alueella todettu, että akuutteja riskejä ei nykyisellä maankäytöllä esiinny. Selvityksen mukaan tulevalla maankäyttömuodolla on merkittävä vaikutus riskimahdollisuuksiin. Laajimmat riskit esiintyvät pientaloasutuksella ja vastaavasti vähiten vaikutuksia maaperän haitta-aineista on varasto-, liikenne- ja teollisuusalueella. Pima-rakennettavuuden tarkastelu, Golder Associates Oy, 2010 Pima-rakennettavuuden tarkastelun tarkoituksena on arvioida maaperän haitta-ainepitoisuuksien aiheuttamia kustannuksia Sopenkorven teollisuusalueen kehittämisen yhteydessä. Lähtötietoina on käytetty Piuha-hankkeessa tehtyjen tutkimusten tuloksia maaperän haitta-ainepitoisuuksista. Kustannusten arvioinnissa on lisäksi käytetty kokemusperäistä ja kirjallisuudesta haettua tietoa kustannuksista, massamääristä ja rakentamisesta. Tarkastelun perusteella arvioitu tonttihinta alueella on jokaisella käyttömuodolla arvioituja kunnostuskustannuksia korkeampi.

11 SELOSTUS A D/2658/ / (24) Pohja- ja orsivesiselvitys, Ramboll Oy, 2009 Pohja- ja orsivesiselvityksen täydennys, Ramboll Oy, 2010 Alueelle tehtiin maaperäkairauksia. Maaperä oli kaikissa pisteissä silttiä lukuun ottamatta pistettä 1, jossa oli 4 m hiekkaa maan pinnassa. Siltissä oli vaihtelevasti karkeampia ja hienompia kerroksia, mutta ei selkeitä vettä pidättäviä läpäisemättömiä kerroksia kuten savea, tai vettä hyvin johtavia hiekkaisia kerroksia. Pohjavedellä kyllästynyt maakerros alkoi 2 5 m syvyydessä maan pinnasta. Mytäjäisten lampi oli korkeammalla kuin havaitut pohjavesipinnat. Selvitysten mukaan Sopenkorven alueella ei ole erillistä orsivesikerrosta, vaan eri tasossa olevat pohjavesipinnat ovat osa yhtenäistä pohjavesiesiintymää. Pohjaveden korkeuserot matalissa ja syvissä havaintoputkissa johtuvat alueen pohjaveden virtauskuvasta, jossa pohjavesi virtaa Sopenkorven alueella ensin alaspäin kääntyen sitten yhä enemmän horisontaalisesti virtaamaan Launeen ruhjeelle päin. Ympäristöselvitys, Environ Corporation Finland Oy, 2009 Selvityksen tarkoitus on kartoittaa alueen käyttöhistoriasta ja nykykäytöstä aiheutuneet todennäköisimmät maaperän- ja pohjaveden pilaantumisriskit. Tiedot hankittiin tarkastelemalla Hämeen ympäristökeskuksen ja Lahden kaupungin teknisen ja ympäristötoimen arkistoja, Päijät-Hämeen pelastuslaitoksen arkistoa sekä muiden julkisesti saatavilla olevien lähteiden perusteella. Kohteet jaettiin kolmeen riskiluokkaan. Selvityksessä Ahjokatu 2 ja 4 -tontit on merkitty riskiluokkaan 1 (ensisijaisesti tutkittavat kohteet). Maaperän pilaantuneisuustutkimus, Ramboll Oy, 2009 Lisätutkimukset, Ramboll Oy, 2010 Raportissa esitetään Sopenkorven alueen maaperätutkimusten eteneminen ja tulokset sekä arvioidaan maaperän pilaantuneisuus ja puhdistustarve. Tutkimuspisteitä tehtiin yhteensä 35 kpl. Näytteistä osassa ohjearvot ylittyivät. Vuonna 2010 alueelle tehtiin 22 tutkimuspistettä kiinteistöille, joita ei aiemmin ollut tutkittu ja joille oli saatu kiinteistönomistajan lupa. Ahjokatu 2 -tontti ei sisältynyt selvitykseen. Ahjokatu 4 (Sopenkorvenkatu 12 14) -tonttia koskien on selvityksessä mainittu, että Ramboll on tehnyt kiinteistöllä tutkimuksia vuonna Tutkimuksissa ei todettu kohonneita haitta-ainepitoisuuksia. Lahden kaupungin lepakkokartoitus yleiskaavaa varten 2009, Mikko Erkinaro Sopenkorven teollisuusalueen selvitys, Tuula Wuori ja Annika Pitkänen, 2008 Selvitys Lahden sodanjälkeisestä rakennusperinnöstä, Tuija Vertainen ja Sopenkorven - Varikon alue sisältyy yhtenä tutkimusalueena selvitykseen. Lepakkohavainnot keskittyvät alueella Mytäjärven tuntumaan. Teollisuusalueelta ei saatu yhtään lepakkohavaintoa. Takojankadun ja Kirveskadun välissä oleva puistoalue on esitetty säilytettäväksi maisemaelementiksi ja -kokonaisuudeksi sekä viheryhteydeksi ja ekologiseksi käytäväksi. Selvityksessä kartoitetaan mm. Sopenkorven alueen historiaa, kaavatilannetta, maisemaa, luonnonympäristöä, rakennuskantaa sekä maaperän pilaantuneisuutta. Selvityksessä annetaan suosituksia alueen kasvillisuuden huomioimiseen sekä alueen kehittämiseen. Suunnittelualue sisältyy selvityksessä mainittuihin kohteisiin osana Sopenkorven teollisuusaluetta.

12 SELOSTUS A D/2658/ / (24) Riitta Niskanen (toim.), 2012 Päijät-Hämeen rakennettu kulttuuriympäristö, Henrik Wager, Päijät-Hämeen liitto, 2006 Selvitys Lahden kulttuurihistoriallisesti arvokkaista kohteista, Riitta Niskanen (toim.), Lahden kaupunginmuseo, 2000 Lahden meluselvitys 2012, Lahden kaupunki ja liikennevirasto, Promethor Oy Sope Oy:n ja Vakiopuu Oy:n tehdaskiinteistöjen suojelu, Anu Laine, 1998 Suunnittelualue on selvityksessä mainittu maakunnallisesti arvokkaaksi kulttuuriympäristöksi (Sopenkorven teollisuusalue). Suunnittelualue sisältyy Lahden kulttuurihistoriallisesti arvokkaiden kohteiden luetteloon. Lahden alueelle on tehty meluselvitys (EU:n ympäristömeludirektiivin mukainen meluselvitys 2012), joka koskee suunnittelualueen osalta pääradan junaliikenteen aiheuttamaa melua sekä Kärpäsenkadun ajoneuvoliikenteen aiheuttamaa melua. Selvityksen mukaan Ahjokatu 2 -tontille kantautuu ratamelua enimmillään 60 dba. Ahjokatu 4 -tontti ei sijoitu selvityksen mukaan melualueelle. Helsingin yliopiston Taidehistorian laitokselle tehdyssä, rakennussuojeluun liittyvässä harjoitustyössä tehdään esitys suojeltaviksi kohteiksi sekä arvotetaan tehdaskiinteistöjen rakennussuojelullisia piirteitä. Taulukko 3. Suunnittelualueelle ja sitä koskien tehtyjä selvityksiä ARA-ASUNTO KILPAILU ARA järjesti yhteistyössä Lahden kaupungin sekä Lahden tiede- ja yrityspuiston kanssa vuoden 2012 aikana arkkitehtiopiskelijoille tarkoitetun kansainvälisen kilpailun, jossa tarkoituksena oli ideoida tulevaisuuden asumista vuonna Kilpailualueena oli koko Sopenkorven teollisuusalue, jonne kilpailijat saivat vapaasti sijoittaa ehdotuksensa. Kilpailuun saatiin yhteensä 148 työtä, joista noin puolet tuli ulkomaisilta opiskelijoilta. Kilpailun voitti Mikki Ristola Aalto-yliopistosta ehdotuksellaan "Homer". Kuva 8. ARA-asunto kilpailun voittajatyö Homer, Mikki Ristola

13 SELOSTUS A D/2658/ / (24) MUUT SUUNNITELMAT Sopenkorven teollisuusaluetta koskien on nähty tärkeäksi laatia yleinen, koko aluetta koskevista kaavoituksen periaatteista kertova suunnitelma. Alueelle on laadittu Sopenkorven teollisuusalue - kaavoituksen periaatteet -suunnitelma, johon on koottu tavoitteita, joita alueen kaavoituksessa on tarkoitus noudattaa. Suunnitelma ei kuitenkaan ole yleiskaavan tai asemakaavan tavoin oikeusvaikutteinen tai sitova vaan sen on tarkoitus toimia ohjeena ja muistiona, johon yleisiä periaatteita on kirjattu ylös. Kuva 9. Sopenkorven teollisuusalue - kaavoituksen periaatteet -suunnitelma ( ) Sopenkorven teollisuusalueelle on tehty yleissuunnitelma katualueita koskien (2013). Suunnitelmassa on tutkittu katutiloihin mahdollisesti tapahtuvia muutoksia, mikäli alue muuttuu teollisuudesta asumisen ja elinkeinoelämän sekoitetuksi alueeksi. Yleissuunnitelmassa on esitetty mm. ajoratojen kaventamista, kadunvarsipysäköintiä, katuvalaistusta ja puuistutuksia. Kaavatyön luonnosvaiheen kuulemisen yhteydessä on esitetty päivitetty suunnitelma (Kaupunkiympäristön lausunto) Sopenkorvenkadun tyyppipoikkileikkauksesta, jossa on esitetty pyöräilyn laatukäytävänä osoitetut erilliset, yksisuuntaiset pyöräkaistat sekä yhdistetty pysäköinti- ja puuistutuskaista. Lahden yleiskaavassa 2025 Sopenkorvenkadulla on merkitty kulkevaksi kevyen liikenteen pääväylä.

14 SELOSTUS A D/2658/ / (24) Kuva 10. Ote alueelle laaditusta yleissuunnitelmasta (2013), Sopenkorvenkadun nykyinen ja suunniteltu poikkileikkaus Kuva 11. Sopenkorvenkadun tyyppipoikkileikkaus sekä katutilan varauskaavio (2016), kaupunkiympäristö

15 SELOSTUS A D/2658/ / (24) 3 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SUUNNITTELUN VAIHEET 3.1 SUUNNITTELUN KÄYNNISTÄMINEN JA SITÄ KOSKEVAT PÄÄTÖKSET Aloitteen asemakaavan muuttamiseksi ovat tehneet Ahjokatu 2 ja 4 (Sopenkorvenkatu 13 ja Mestarinkatu 12 14) kiinteistöjen omistajat. 3.2 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN TAVOITTEET Tavoitteena on mahdollistaa Sopenkorven teollisuusalueen kehittäminen asumisen ja elinkeinoelämän sekoittuneena alueena ottaen huomioon suojeluarvojen lisäksi ympäristön rakenne, toiminnot ja monimuotoisuus. Kaupunkisuunnittelussa on nähty tärkeänä tavoitteena Sopenkorven kehittämisessä sen monimuotoisuuden ja kulttuurihistoriallisten arvojen säilyttämisen. Monimuotoisuuden säilyttäminen tulisi turvata huolehtimalla eri toimintojen (esim. asuminen ja elinkeinoelämä) riittävällä sekoittumisella sekä rakennusten arkkitehtuurin, muodon, korkeuden ja materiaalien vaihtelulla. Toisaalta kaavoituksessa tulee huomioida Sopenkorven teollisuusalueen potentiaali kaupungille merkittävänä asuinalueena sekä kiinteistökehittämisen taloudelliset vaatimukset. Myös liikenteellisten olojen parantaminen ja turvaaminen ovat kaavatyön yhtenä tavoitteena. Kävelyn ja pyöräilyn yhteyksiä on parannettava samalla, kun nykyisen teollisuustoiminnan vaatimukset mm. raskaan liikenteen osalta on huomioitava. Asumisen mahdollinen lisääminen tuo mukanaan uusia vaatimuksia liikenteen, viheralueiden, palveluiden, pysäköinnin, viihtyisyyden ja turvallisuuden osalta. Sopenkorven alue on kehittynyt vaiheittain pitkän ajan kuluessa ja täydentynyt tarpeen mukaisesti. Samaa periaatetta tulisi noudattaa myös jatkossa. 3.3 OSALLISTUMINEN, YHTEISTYÖ JA VUOROVAIKUTUKSEN JÄRJESTÄMINEN OSALLISET MRL 62 :n mukaan osallisia ovat alueen maanomistajat ja ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa, sekä viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. Osallisia ovat: - Alueen maanomistajat - Muut vaikutusalueen kiinteistöjen omistajat, asukkaat, yritykset - - Kaupunkiympäristö / liikennesuunnittelu, kadunpito - Rakennus- ja ympäristövalvonta - Hämeen ELY-keskus / ympäristö - Uudenmaan ELY-keskus / liikenne - Turvallisuus- ja kemikaalivirasto (TUKES) - Lahden Seudun Kehitys LADEC Oy - Lahden kaupunginmuseo - Liikennevirasto / rata - Lahti Energia Oy - LE-Sähköverkko Oy - Lahti Aqua Oy - Päijät-Hämeen Jätehuolto Oy - Päijät-Hämeen pelastuslaitos - Posti Group Oyj - DNA Oy

16 SELOSTUS A D/2658/ / (24) VIREILLETULO - TeliaSonera Finland Oyj - Elisa Oyj - Gasum Oy - Päijät-Hämeen Yrittäjät ry / Lahden Yrittäjät ry - Liekki ry - Salpausselän luonnonystävät ry - Mytäjäisten asukasyhdistys - Lahden kaupunkikulttuuriseura ry - Lahti-Seura ry - Lahden Teollisuusseura ry - Harjunalusta-seura Kaavahanke sisältyy kaupungin vuoden 2016 kaavoitusohjelmaan. Kaavan vireille tulosta on ilmoitettu kaavoituskatsauksesta tiedottamisen yhteydessä sekä osallisille kirjeitse luonnosvaiheen kuulemisen yhteydessä. OSALLISTUMINEN JA VUOROVAIKUTUSMENETTELYT Sopenkorven alueella järjestettiin ideointityöpaja, jossa kerättiin tietoa alueen historiasta ja nykytilanteesta sekä keskusteltiin jatkosuunnitteluun liittyvistä rajoitteista, haasteista ja mahdollisuuksista. Alueen naapurikiinteistöille, maanomistajille sekä viranomaisille toimitettiin postitse kaavaluonnos, kaavaluonnoksen kuvaus, Sopenkorven teollisuusalue - kaavoituksen periaatteet -suunnitelma ja OAS. Luonnosvaiheen kuuleminen järjestettiin Kaavatyöhön liittyvää aineistoa on ollut nähtävillä kaavahankkeen kotisivulla internetissä. Seuraavassa on kooste luonnosvaiheen kuulemisessa saaduista lausunnoista ja mielipiteistä sekä vastaukset niihin: Luonnosvaiheen kuuleminen Osallinen Hämeen ELY-keskus Lahden kaupunginmuseo Lausunnon/mielipiteen keskeinen sisältö Kaavaluonnoksessa on hyvin huomioitu alueen kulttuurihistoriallisesti arvokkaimmat piirteet ja kuvattu ne kaavaselostuksessa. Tärkeimmät rakennukset on osoitettu suojeltaviksi. Alueen suunnittelussa ja toteutuksessa on kiinnitettävä erityistä huomiota alueen yleiseen siisteyteen, pilaantuneiden maiden puhdistamiseen rakennusvaiheessa ja varauduttava maaperän epäpuhtauksien mahdollisiin uusiin löytöihin. Sopenkorven teollisuusalue on Lahden ainoa jäljellä oleva ajallisesti kerroksinen, monipuolinen verstas- ja tehdasalue. Kokonaisuuden merkitys on paljolti siinä, että teollisuusalue on monikerroksinen, osin suunnittelemattomasti syntynyt, yllätyksekäs ja rosoinen. Museo Huomioonottaminen ja vaikutukset kaavaan - Asemakaavan muutos on laadittu kiinteistöittäin yksilöllisesti kunkin kiinteistönomistajan asettamat tavoitteet huomioon ottaen. Tonttikohtainen tarkastelu ja yksilölliset ratkaisut voidaan nähdä myös esitettynä transformaationa. Ra-

17 SELOSTUS A D/2658/ / (24) esittää, että kaavat laadittaisiin vielä esitettyä painokkaammin transformaation, jatkuvan muuntumisen periaatteiden mukaiseksi. Osa rakennuksista ja rakenteista on välttämätöntä varustaa suojelumerkinnöin, mutta niiden kaikkien ei tarvitse olla perinteisen tiukkoja ja detaljien vaalimiseen tähtääviä määräyksiä, vaan erilaisiin käyttötarkoituksiin ja niiden vaatimiin muutoksiin tähtääviä ratkaisuja. Alueen mahdollinen tiiviys ei ole suojelunäkökulmasta haitta, eikä perinteisiä suojeltujen rakennusten ympärille vaadittuja tarkasteluväljyyksiä tarvitse Sopenkorvessa ottaa huomioon. Palokujat ja vanhat puurivit tulee suojella, ja niitä voi myös alueelle tyypillisinä viheraiheina lisätä. Muutoin ympäristössä tulee vaalia ennemminkin teollisuusalueen karuutta kuin sievistää sitä istutuksin. kentamisen ohjaaminen aiempaa tarkemmin on kuitenkin tarpeen, jotta uusi rakentaminen ei muotoudu pelkästään taloudellisten ja rakennusteknisten tekijöiden tuloksena. Kaupunkisuunnittelussa on nähty tärkeänä tavoitteena Sopenkorven kehittämisessä sen monimuotoisuuden ja kulttuurihistoriallisten arvojen säilyttämisen. Pelkästään transformaation periaatteiden mukaisesti edetessä saattaa lopputulos olla myös näiden edellä mainittujen tavoitteiden vastainen. Monimuotoisuuden säilyttäminen tulisi turvata huolehtimalla eri toimintojen (esim. asuminen ja elinkeinoelämä) riittävällä sekoittumisella sekä rakennusten arkkitehtuurin, muodon, korkeuden ja materiaalien vaihtelulla. Sopenkorven alue on kehittynyt vaiheittain pitkän ajan kuluessa ja täydentynyt tarpeen mukaisesti. Samaa periaatetta tulisi noudattaa myös jatkossa. Alueen suojelukysymykset on tarkoitus ratkaista kiinteistökohtaisesti kunkin tontinomistajan tavoitteet sekä rakennustekniset mahdollisuudet ja realiteetit huomioiden. Liikennevirasto Ei huomautettavaa. - Esitettyjä periaatteita on lisätty Sopenkorven teollisuusalue - kaavoituksen periaatteet -suunnitelmaan. Lahden ympäristöpalvelut Kaavamuutoksen kohteena oleva alue sijaitsee teollisuusalueen keskellä. Viereiset teollisuustoiminnat saattavat aiheuttaa ympäristöhäiriötä tai asuminen voi aiheuttaa yrityksille toimintarajoituksia/lisäinvestointitarpeita häiriön poistamiseksi. Ympäristöpalvelut ei pidä hyvänä ALkorttelin sijoittamista teollisuusalueen keskelle. Teollisuustontille (TL-51) tulisi lisätä pvja hu-määräykset. Kaavaehdotukseen on täsmennetty määräystä leikki- ja ulko-oleskelualueiden suojaamisesta liikenne- ja teollisuusmelua vastaan (le-1). Alueet tulee suojata melulta siten, että saavutetaan ohjearvojen mukainen keskiäänitaso. Kaavassa on annettu määräyksiä pihaalueiden istuttamiseen ja rajaamiseen ympäristöstä (ai-1). Istutettavat piha-alueen osat (pisterasteri) on sijoitettu suojaisimpiin tontin osiin. Kaavassa on osoitettu autotallien ja varastorakennusten rakennusoikeuksia sekä osoitettu rakennusaloja, joiden sijoittelulla pyritään suojaamaan piha-alueita ympäristöhäiriöiltä (at225). Sopenkorven alueelle tyypillisinä elementteinä tonttien välisiä palokujia on kaavatyössä säilytetty ja ne osoitetaan

18 SELOSTUS A D/2658/ / (24) istutettaviksi alueiksi, joilla tulee kasvattaa puita. Palokujat suojaavat osaltaan vierekkäisten tonttien toimintoja toisistaan. Sopenkorven teollisuusalueen muuttuminen vähitellen sekoitetuksi asumisen ja elinkeinoelämän alueeksi asettaa haasteen eri toimintojen yhteensovittamiseksi erityisesti kehityksen alkuvaiheessa ja asumisen sijoittuessa teollisuuden keskelle. Tilanne on vaikein muutoksen alkuvaiheessa. Korttelialueen pääkäyttötarkoitukseen (AL-1) on lisätty määräys, jonka mukaan rakennusluvan yhteydessä on esitettävä selvitys ympäristöhäiriöistä sekä erityissuunnitelma asumisen suojaamiseksi niiltä. Asemakaavan muutoksella poistetaan osa lähiympäristön alueen ympäristöhäiriötä aiheuttavasta toiminnasta ja muutetaan se asuinkäyttöön. TL-51 -tontille on lisätty pv-1 -määräys, hulevesimääräys edellyttäisi maaperän puhtauden toteamista. Lahden kaupunkiympäristö Sopenkorven alueen läpi kaakosta luoteeseen johtavan reitin talvikunnossapitoa ei ole käytännössä mahdollista järjestää (ahtaus ja rinnejyrkkyys). Vanhojen kiskojen kohdalle merkitty väylän suunnittelussa tulee kiinnittää huomiota tekniseen toteutukseen sekä suojelumerkinnän edellytyksiin, turvallisuuteen ja ylläpidon vaatimuksiin. Teollisuusraide voi jäädä myös puistoalueeksi. Raskaan liikenteen ja asumisen liikenteen yhteensovittaminen on haastavaa, näkemäalueet on huomioitava. Rakennukset tulisi sijoittaa vähintään neljän metrin päähän tontinrajasta. Sopenkorvenkadulle esitetään päivitetty poikkileikkaus ja suunnitelma, jossa esitetty mm. katupuiden sijoitusperiaate. Kadunvarsipysäköintiä on tarve säilyttää. Lumitiloihin katujen varsille on varauduttava. Palokujilla ei ole kääntöpaikkoja. Sopenkorven alueen kaakkois-luoteissuunnassa kulkeva reitti on tärkeä alueen saavutettavuuden kannalta erityisesti, mikäli yhteys pääradan ylitse koillisen suuntaan toteutuisi. Kunnossapidon tasosta päättää kaupunkiympäristö. Sopenkorven alueen läpi kulkevan vanhan ratapohjan alue on kaavaehdotuksessa muutettu puistoalueeksi, jolla vanha teollisuusraide tulee säilyttää (VP/s). Rakennusten sijoittuminen kiinni tontin kadun puoleiseen reunaan on Sopenkorven alueella historiallisesti tyypillistä ja tärkeää kaupunkikuvan ja yhtenäisen katujulkisivulinjan kannalta. Rakennusten rajautuminen katuun luo myös kaupunkimaista, tiivistä katutilaa, jolloin katualueen rakenteet, eri vyöhykkeet ja istutukset korostuvat. Katusuunnitelmat on mahdollista laatia siten, että esitetyt periaatteet kadunvarsipysäköinnin, pyöräilykaistojen ja istutusten suhteen toteutuvat. Esitetyt, päivitetyt suunnitelmat on lisätty kaavaselostukseen.

19 SELOSTUS A D/2658/ / (24) Lahti Aqua Ei huomautettavaa. - Tonttien rajoille sijoittuvat palokujat on tarkoitettu istutettaviksi alueiksi, joilla ei ole ajoneuvoliikennettä tai pysäköintiä. Turvallisuus- ja kemikaalivirasto TU- KES Gasum Oy Alueen lähellä ei ole Tukesin valvomia vaarallisia kemikaaleja käyttäviä ja/tai varastoivia laitoksia. Kaavoitettavan alueen lounaisrajalla kulkee maakaasuputki. Suojaetäisyydet tulee ottaa huomioon. Maakaasuputken suojaetäisyyteen esitetään korjauksia. Maakaasua on mahdollista saada käyttöön alueella. Suojaetäisyydet on huomioitu Gasum:in lausunnon mukaisesti. Kaavaehdotukseen on korjattu maakaasuputken suojaetäisyys lausunnon mukaisesti 8 metriin. Olemassa olevan rakennuksen kohdalla rasitealuetta on kavennettu. Päijät-Hämeen Yrittäjät ry Ei kommentoitavaa. - Taulukko 4. Osallisten lausunnot/mielipiteet ja niiden huomioonottaminen Muilta osallisilta ei valmisteluvaiheen kuulemisessa tullut lausuntoa tai mielipidettä. VIRANOMAISYHTEISTYÖ Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on toimitettu Hämeen ELY-keskukselle tiedoksi. Viranomaisilta on pyydetty lausunto kaavaluonnoksesta luonnosvaiheen kuulemisen yhteydessä. Kaavaehdotuksesta pyydetään lausunto Hämeen ELY-keskukselta. Kaavatyötä on käsitelty kaavoituksen ja ELY-keskuksen yhteisessä kaavaneuvottelussa Kuvat 12 ja 13. Näkymät Ahjokatu 4 (vas.) ja Ahjokatu 2 (oik.) -tonttien sisäpihoille (Latva)

20 SELOSTUS A D/2658/ / (24) 4 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS 4.1 KAAVAN RAKENNE Kaavaluonnoksessa tontit osoitetaan osin asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL-1). Ahjokatu 2 -tontista reilut puolet jätetään teollisuustontiksi nykyisen asemakaavan mukaisesti (TL-51). Kaavaluonnoksella sallitaan molemmille Ahjokadun varren tonteille yhden uuden, viisikerroksisen kerrostalon rakentaminen. Rakennukset ovat molemmat kooltaan kerrosalaneliömetriä. Lisäksi sallitaan yksikerroksisten autokatos-, autotalli- tai piharakennusten rakentaminen. Tonteilla merkitään suojeltaviksi vanhat teollisuuskiinteistöt (sr-1). Suojelluiksi osoitettuihin rakennuksiin on sijoitettava 20 % kerrosalasta liike- ja toimistotiloja, mikä vastaa viisikerroksisessa rakennuksessa esim. maantasokerrosta. Lisäksi kaavamääräyksellä suojellaan mm. punatiiliset savupiiput ja yksi siilorakennus (sr-2). Ahjokatu 4 -tontilla merkitään matala, yksikerroksinen teollisuus- ja liikekiinteistö jätettäväksi nykyiseen käyttötarkoitukseen ilman suojelumerkintää (k2250). Kaavaluonnoksessa on osoitettu piha-alueet, jonne pysäköintipaikkoja voidaan sijoittaa (p- 1) ja istutettavaksi määrätyt alueet (pisterasteri). Pysäköinti on mahdollista hoitaa maantasossa ilman rakenteellisia kansiratkaisuja. Tonteilla edellytetään pensasaitoja, jotka tuovat vihreyttä ympäristöön ja toisaalta rajaavat pehmeästi piha-alueet ympäristöstä (ai-1). Sopenkorven alueen halkaiseva, vanha ratapohja osoitetaan suunnittelualueen kohdalta puistoalueeksi, jolla vanha teollisuusraide tulee säilyttää (VP/s). Alueelle osoitetaan ohjeellinen kävelyn ja pyöräilyn reitti (pp). Aluetta levitetään nykyisestä viidestä metristä 15 metriin. Alue tulee olemaan kaupungin omistuksessa ja sille voidaan suunnitella istutuksia tai muita rakenteita myöhemmässä vaiheessa erillisen suunnitelman mukaisesti. Puistoalueelle annetaan kaavaluonnoksessa nimeksi Vänkärinpuisto nimistötoimikunnan esityksen mukaisesti. Vaikka uudet kerrostalot voivat kaavamerkinnän mukaisesti olla asuin-, liike- tai toimistotilaa, on rakennusten todennäköinen käyttötarkoitus asumista. Rakennuksiin on sijoitettava vähintään 5 % kerrosalasta työtilaa tai työtilaksi muutettavissa olevaa tilaa (työ). Tällaista tilaa voivat olla mm. katutason ikkunalliset yhteistilat, taloyhtiön yhteiset työtilat tai asuntojen yhteydessä olevat työhuoneet esimerkiksi etätyön tekemistä varten. Kaavaratkaisut ja rakentamisen tehokkuus on mitoitettu siten, että tonteilla voidaan pysäköinti hoitaa maantasopysäköintinä ilman rakenteellisia kansi- tai halliratkaisuja mahdollistaen samalla riittävien ulko-oleskelualueiden toteuttaminen. Kaavaratkaisu mahdollistaa suojeltujen rakennusten muuttamisen pääosin asumiskäyttöön. Kaavaluonnoksessa määrätään myös mm. hulevesien käsittelyyn, pohjaveden suojeluun, pilaantuneen maaperän puhdistamiseen, meluntorjuntaan, istutettaviin alueisiin, aitaamiseen sekä autopaikkojen järjestämiseen liittyvistä asioista. Asumisen suojaamiseksi ympäristöhäiriöiltä tulee ulko-oleskelualueet suojata ympäröivältä liikenne- ja teollisuusmelulta siten, että saavutetaan ohjearvojen mukainen melutaso (le-1). Lisäksi rakennusluvan yhteydessä tulee esittää selvitys ympäristöhäiriöistä sekä erityissuunnitelma asumisen suojaamiseksi häiriöiltä (AL-1).

21 SELOSTUS A D/2658/ / (24) MITOITUS JA ALUEVARAUKSET Suunnittelualueen pinta-ala on n. 3,43 ha. AL-1 -tonttien yhteenlaskettu kerrosala on k-m2 ja AL-1 -tonttien yhteenlaskettu aluetehokkuus on e a=1.31. Kaavaratkaisut ja rakentamisen tehokkuus on mitoitettu siten, että molemmilla tonteilla pysäköinti voidaan hoitaa maantasopysäköintinä ilman rakenteellisia kansi- tai muita ratkaisuja mahdollistaen yhden uuden asuinkerrostalon rakentaminen kummallekin tontille suojeltavien ja olemassa olevien rakennusten lisäksi. TL-51 -tontilla rakennusoikeus on tehokkuudella e=2.50 yhteensä k-m KAAVAN VAIKUTUKSET MRL 9 :n mukaan kaavan tulee perustua riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin. Selvitysten perusteella on voitava arvioida suunnitelman toteuttamisen merkittävät välittömät ja välilliset vaikutukset. VAIKUTUKSET IHMISEN ELINOLOIHIN JA ELINYMPÄRISTÖÖN Asemakaavan muutoksella mahdollistetaan asuminen kulttuurihistoriallisesti arvokkaalla teollisuusalueella. Asemakaavan muutoksella vähennetään nykyisen asemakaavan mukaista rakentamistehokkuutta Ahjokatu 2 -tontilla AL-1 -alueen osalta. Ahjokatu 4 -tontilla rakentamistehokkuus lisääntyy nykyisen asemakaavan mukaisesta tilanteesta. Aiemman asemakaavan mukaisesti on Ahjokatu 2 -tontille ollut mahdollista rakentaa 18 m korkeita rakennuksia (vastaa n. 5 6 kerrosta) ja Ahjokatu 4 -tontilla on ollut mahdollista rakentaa 21 m korkeita rakennuksia (vastaa n. 6 7 kerrosta). Kaavan toteuttaminen edellyttää joidenkin olemassa olevien rakennusten ja rakenteiden purkamista. Uusi rakentaminen olisi likimain nykyisten, punatiilisten rakennusten korkuista (5 krs). Uudet rakennukset eivät juurikaan näy läheisille asuinalueille. Asemakaava mahdollistaa n. 300 uuden asukkaan sijoittumisen suunnittelualueelle uusiin ja vanhoihin rakennuksiin. Uudet asukkaat alueella ja uusien toimintojen aiheuttama liikenne muuttavat alueen nykytilannetta. Alueelta poistuu kaavan mukaisen rakentamisen myötä nykyistä teollisuus-, toimisto- ja liiketoiminnan aiheuttamaa liikennettä ja ympäristöhäiriötä, minkä vuoksi kaavan vaikutukset eivät olennaisesti muutu ympäristön ihmisten elinolojen ja elinympäristön kannalta ympäristöhäiriön osalta. Asumisen osoittaminen teollisuusalueen keskelle saattaa aiheuttaa konfliktitilanteen, jossa ympäröivästä teollisuus-, varastointi- ja liiketoiminnasta aiheutuu asumista häiritsevää melu-, tärinä-, liikenne-, haju- tai ilmanlaatuhaittaa. Toisaalta asumiseen tarkoitetun korttelin läheisyys voi aiheuttaa lähistön yrityksille esim. toiminnan rajoituksia tai lisäinvestointitarpeita mahdollisen ympäristöhäiriön poistamiseksi. Kaavassa on annettu määräyksiä riittävän turvallisen, terveellisen ja viihtyisän asuinympäristön varmistamiseksi. Kaavamuutoksella muutetaan osaltaan Sopenkorven teollisuusaluetta asumisen ja elinkeinoelämän sekoitetuksi alueeksi, jossa tavoitteena on vaikuttaa alueen ja sen lähiympäristön asukkaiden elinoloihin mm. parantamalla katutilojen jaottelua kävelyä ja pyöräilyä suosivammaksi, lisäämällä katualueen istutuksia viihtyisyyden lisäämiseksi, tuomalla katutilaan kaupunkimaista ja asumiseen paremmin sopivaa ilmettä nykytilanteeseen verrattuna sekä edellyttämällä asumisen vaatimusten mukaisesti alueen yleistä siistiytymistä ja esimerkiksi

22 SELOSTUS A D/2658/ / (24) maaperän puhdistamista. Sopenkorven halkaisevan rataväylän muuttuminen yleiseksi ulkoilu- ja virkistysalueeksi sekä -yhteydeksi mahdollistuu kaavan myötä suunnittelualueen osalta. VAIKUTUKSET MAA- JA KALLIOPERÄÄN, VETEEN, ILMAAN JA ILMASTOON Asemakaavan muutoksella on tarkoitus parantaa maanomistajan taloudellisia mahdollisuuksia toteuttaa maaperän pilaantuneisuuden selvittäminen ja tarvittaessa sen puhdistaminen. Maaperän ei ole alustavissa selvityksissä todettu olevan pilaantunut, mutta pilaantuneisuuden selvittäminen vaatii vielä tarkempia tutkimuksia. Aiemman käyttöhistorian perusteella suunnittelualueen molemmat tontit on luokiteltu riskiluokkaan 1 (Environ Corporation Finland Oy, 2009). Maaperän mahdollinen puhdistaminen vähentää pohjaveden laatuun kohdistuvia riskejä. Kaavamuutoksella ei ole olennaista vaikutusta alueella muodostuvan pohjaveden määrään, mikäli puhtaat hulevedet imeytetään alueella kaavamääräyksen mukaisesti (hu-1). Kaavamuutoksella ei ole olennaisia vaikutuksia kallioperään, ilmaan tai ilmastoon. VAIKUTUKSET KASVI- JA ELÄINLAJEIHIN, LUONNON MONIMUOTOISUUTEEN JA LUON- NONVAROIHIN Asemakaavan muutoksella ei ole olennaisia vaikutuksia alueen kasvi- ja eläinlajeihin, luonnon monimuotoisuuteen tai luonnonvaroihin. Alueen luonnon monimuotoisuuden kannalta rikkaimmat alueet on kaavassa määrätty säilyttämään istutettuina alueen osina osana kulttuurihistoriallista ympäristöä. Kaavan toteuttamisen seurauksena nykyisiä reunavyöhykkeiden puita ja muita istutuksia voidaan joutua poistamaan, mutta kaavan istutusmääräys edellyttää kasvillisuuden uudelleenistuttamista. Alueella ei ole todettu erityisiä arvokkaita luontokohteita. Vanhan ratapohjan alueen osoittaminen puistoalueeksi mahdollistaa kasvillisuuden ja luonnon monimuotoisuuden säilyttämisen. VAIKUTUKSET ALUE- JA YHDYSKUNTARAKENTEESEEN, YHDYSKUNTA- JA ENERGIA- TALOUTEEN SEKÄ LIIKENTEESEEN Asemakaavan muutoksella tiivistetään olemassa olevaa rakennettua ympäristöä ja yhdyskuntarakennetta noin 1,9 km etäisyydellä kaupungin keskustasta nykyiseen, toteutuneeseen tilanteeseen nähden. Aiemman asemakaavan mukaiseen tilanteeseen nähden kaavamuutoksella väljennetään osin (Ahjokatu 2 -tontin AL-1 -korttelialue) yhdyskuntarakentamista sallitun kokonaisrakennusoikeuden osalta. Kaavamuutoksella mahdollistetaan asuminen lähellä kaupungin keskustaa, olemassa olevia liikenne- ja kunnallisteknisiä verkostoja sekä muuta ympäröivää rakennetta. Alue tukeutuu olemassa olevaan vesihuolto-, energia- ja liikenneverkostoon. Kaavatyö on osa laajempaa, Sopenkorven teollisuusaluetta koskevaa tavoitetta muuttaa alue vähitellen asumisen ja elinkeinoelämän sekoitetuksi alueeksi. Sopenkorven alueen yleinen kehittäminen edellyttää edetessään muutoksia katutilaan ja muuhun verkostoon. Kaavamuutoksella mahdollistetaan uutta asuinrakentamista Sopenkorven teollisuusalueella yhteensä k-m2 sekä olemassa olevien, vanhojen rakennusten muuttuminen pääosin asuinkäyttöön, mikä tarkoittaisi n. 300 uutta asukasta alueella, mikäli kaikki rakennusoikeus toteutuu. Asuminen ja muut toiminnot aiheuttavat liikennettä ympäristöönsä. Nykyinen teollisuus- ja liiketoiminnasta aiheutuva liikenne poistuu pääosin.

23 SELOSTUS A D/2658/ / (24) Suunnittelualueella on tarkoitus järjestää kiinteistöjen tarvitsemat pysäköintipaikat tonteilla. Alustavien, Sopenkorvenkatua koskevien suunnitelmien mukaisesti on kadunvarsipysäköintiä kuitenkin tarkoitus säilyttää kadulla. VAIKUTUKSET KAUPUNKIKUVAAN, MAISEMAAN, KULTTUURIPERINTÖÖN JA RAKEN- NETTUUN YMPÄRISTÖÖN Asemakaavan muutoksella on olennaisia vaikutuksia kaupunkikuvaan, maisemaan sekä kulttuuriperintöön. Toteutuessaan uudet kerrostalot muodostavat Sopenkorven alueelle uuden ajallisen kerrostuman. Kaavalla merkitään suojeltaviksi vanhat punatiiliset tehdasrakennukset sekä muita rakenteita, joita ei aiemmin ole asemakaavalla suojeltu. Kaavan mukainen rakentaminen ei peitä näkymää Mestarinkadulta hyppyrimäen maamerkkiin. Nykyinen asemakaava on mahdollistanut myös korkean (5 7 krs) rakentamisen. Kaavan toteuttaminen edellyttää alueelta joidenkin rakennusten purkamista. Rakennuksia ei kuitenkaan ole määritetty kulttuurihistoriallisesti arvokkaiksi tai suojeltaviksi yksittäisinä rakennuksina. 4.3 SUUNNITTELUA RAJOITTAVAT TEKIJÄT Alueen suunnittelua rajoittavat mm. maaperän pilaantuneisuus, alueen suojeluarvot sekä kaavataloudellisuuteen liittyvät kysymykset. Kuvat 14 ja 15. Näkymä käytöstä poistuneelle teollisuusraiteelle sekä näkymä Sopenkorvenkadulta Ahjokadulle. Kuvat 16 ja 17. Näkymät Sopenkorvenkadulta ja Mestarinkadulta suunnittelualueelle.

24 SELOSTUS A D/2658/ / (24) 5 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN TOTEUTUS 5.1 TOTEUTTAMISTA OHJAAVA HAVAINNOLLISTAVA AINEISTO Kuva 18. Havainnekuva suunnittelualueesta (Arkkitehtipalvelu Oy Jyväskylä, ), havainnekuva sisältää myös kehitysidean Ahjokatu 2 -tontin lounaispään osalta 5.2 TOTEUTTAMISEN AJOITUS Asemakaavan muutos on mahdollista toteuttaa sen saatua lainvoiman. Asemakaavan muutos edellyttää maankäyttösopimusta sekä sillä muodostuvien tonttien lohkomista. Lahdessa kaavoitusarkkitehti Markus Lehmuskoski LIITTEET Asemakaavan seurantalomake

25 Asemakaavan seurantalomake Asemakaavan perustiedot ja yhteenveto Kunta 398 Lahti Täyttämispvm ASEMAKAAVAN MUUTOS KOSKEE: SOPENKORVEN (26.) KAUPUNGINOSAN KORTTELIN 664 TONTTIA 7 JA KORTTELIN 666 TONTTIA 1001 SEKÄ Kaavan nimi TEOLLISUUSRAIDE- JA KATUALUEITA. ASEMAKAAVAN MUUTOKSELLA MUODOSTUU: SOPENKORVEN (26.) KAUPUNGINOSAN KORTTELIN 664 TONTIT 17 JA 18, KORTTELIN 666 TONTIT 7, 8 JA 9 SEKÄ PUISTO- JA KATUALUEET. Hyväksymispvm Ehdotuspvm Hyväksyjä Vireilletulosta ilm. pvm Hyväksymispykälä Kunnan kaavatunnus 398A2669 Generoitu kaavatunnus Kaava-alueen pintaala [ha] Maanalaisten tilojen pinta-ala [ha] 3,4270 Uusi asemakaavan pinta-ala [ha] Asemakaavan muutoksen pinta-ala [ha] 3,4270 Ranta-asemakaava Rantaviivan pituus [km] Rakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Lomarakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 3, , ,51 0, A yhteensä 1, , ,31 1, P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä T yhteensä 1, , ,50-1, V yhteensä 0,1744 5,1 0,1744 R yhteensä L yhteensä 0, ,2-0,0646 E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä Maanalaiset tilat Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä

26 Suojellut rakennukset Suojeltujen rakennusten muutos Rakennussuojelu [lkm] [k-m²] [lkm +/-] [k-m² +/-] Yhteensä 2 2 Alamerkinnät Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 3, , ,51 0, A yhteensä 1, , ,31 1, AL-1 1, , ,31 1, P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä T yhteensä 1, , ,50-1, TL-51 1, , ,50-1, V yhteensä 0,1744 5,1 0,1744 VP/s 0, ,0 0,1744 R yhteensä L yhteensä 0, ,2-0,0646 Kadut 0, ,0 0,0000 LRT -0,0646 E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä Suojellut rakennukset Suojeltujen rakennusten muutos Rakennussuojelu [lkm] [k-m²] [lkm +/-] [k-m² +/-] Yhteensä 2 2 Asemakaava 2 2