Korjausrakentamisen sudenkuopat

Koko: px

Aloita esitys sivulta:

Download "Korjausrakentamisen sudenkuopat"

Jutta Nurminen
7 vuotta sitten
Katselukertoja:

1 Korjausrakentamisen sudenkuopat RAKENTAMISSEMINAARI kirjastorakentaminen ja peruskorjaus Museokeskus Vapriikki Paavo Kero, projektitutkija TTY/RTEK

2 Esityksen sisältö Laitoksen esittely Tutkimuksen tausta Havaintoja seurantakohteista KAS-lomake 2

3 TTY, Rakennustekiikan laitos Maa- ja pohjarakenteet - Rakennusgeologia - Pohja- ja maarakenteet - Tiililaboratorio Rakennetekniikka - Talonrakennustekniikka - Rakennusstatiikka - Palolaboratorio - Metallirakenteet Rakennustuotanto ja -talous - Rakentamistalous - Kiinteistönhallinta Rakentamisen tietotekniikka - Geoinformatiikka - Rakentamisen ICT-sovellutukset 3

4 Maa- ja pohjarakenteet, MPR Tutkimusalueita Pohjarakenteet Ratarakenteet Maarakenteet Laboratoriopalvelut Professorit: Pauli Kolisoja, laitoksen johtaja Tim Länsivaara, koulutusohjelman johtaja Henkilöstö n. 35 4

5 Rakennetekniikka, RTEK Tutkimusalueita Rakennusfysiikka Rakenteiden elinkaaritekniikka Rakenteet ja niiden toiminta Rakenteiden palotekniikka Rakenteiden mekaniikka Metallirakenteet Professorit: Matti Pentti, Yliopiston vararehtori, laitoksen varajohtaja Ralf Lindberg Markku Tuomala Markku Heinisuo Juha Vinha Henkilöstö n. 60 5

6 Rakennustuotanto ja -talous, RTT Tutkimusalueita Rakennusalan yritysten toimintajärjestelmät Hoikka rakentaminen (Lean Construction) Rakennusalan liiketoiminta Venäjällä Rakennuskannan elinkaari-, energia- ja ympäristöasiat Kiinteistö- ja asumispalvelutoiminta Kiinteistötiedonhallinta Prosessien tiedonhallinta Rakennusalan mittaustekniikka Rakentamisen virtuaalitekniikat Rakentamisen tietotekniikka Professorit: Teuvo Tolonen, tiedekunnan dekaani Kalle Kähkönen Jarmo Laitinen Henkilöstö n. 25 (yksikössä lisäksi 9 aktiividosenttia) 6

7 Tutkimuksen tausta Diplomityössä seurantakohteina oli viisi kuntien kosteus- ja homevauriokorjaushanketta. Korjauskohteita seurattiin kosteus- ja homeongelmien ilmestymisestä korjausten suunnitteluun ja toteutukseen. Lisäksi selvitettiin kunnassa käytettäviä yleisiä toimintatapoja kiinteistöjen ylläpidossa ja hoidossa. Seurantakohteiden korjausprosessien vaiheet selvitettiin asiakirjojen ja haastattelujen avulla. Havaittaessa puutteita pohdittiin niihin johtaneita syitä ja keinoja niiden välttämiseksi. 7

8 Onnistunut homekorjaus? Esiintyneet vauriot on poistettu Myös piilevät vauriot on selvitetty ja korjattu Käyttäjien oireilu on poistunut tai vähentynyt merkittävästi Käyttäjiä on viestitty aktiivisesti koko korjaushankkeen ajan Hankkeessa on huomioitu myös tulevat korjaustarpeet Tilojen toiminnallisuutta on pyritty parantamaan korjaustoimenpiteiden yhteydessä 8

9 Havaintoja seurantakohteista Korjauksen yhteydessä korjataan vain osa vaurioituneista rakenteista Alapohjarakenteita korjattiin mittavasti (n /brm 2 ), mutta ei vuotavaksi todettua vesikattoa. Korjauksen jälkeen vielä tilamuutoksia /brm 2 Korjausmenetelmänä käytetään uudisrakentamisen periaatteita Tuulettumaton seinärakenne yritettiin saada tuuletusaukoilla tuulettuvaksi. Korjausratkaisun myötä rakenteen ilmanpitävyys heikkenee ja ongelmat voivat jopa lisääntyä. 9

10 Havaintoja seurantakohteista Puutteellisten kuntotutkimustietojen vuoksi korjauskustannukset ja aikataulu ylittyvät Nuohouksen yhteydessä ilmanvaihtokanavista löytyi mineraalivillaa ja tämän vuoksi kanavistoa jouduttiin uusimaan laajasti. Korjaushankkeiden priorisointimenetelmät puuttuvat Korjauksissa käytetään erittäin suuria rahasummia pienien kohteiden korjaamiseen. Korjauskustannukset voivat olla jopa /brm 2 10

11 Havaintoja seurantakohteista Suunnittelun edetessä ei huomioida aiemmissa vaiheissa tehtyjä korjauksia Tarveselvitysvaiheen jälkeiset kiireelliset korjaustoimenpiteet poistivat ongelmat. Laajamittaisemmat korjaukset etenivät kuitenkin suunnitteluun ja toteutukseen saakka. (korjauskustannukset yht /brm 2 ) Korjataan pian peruskorjattavia rakenteita Korjauksessa uusittiin osia julkisivusta. Muutaman vuoden kuluttua julkisivut uusitaan kauttaaltaan peruskorjauksen yhteydessä. Tilojen toiminnallisuutta ei huomioida korjaussuunnittelussa Tilat uusitaan vastaavanlaisiksi kuten ennen korjaustakin, vaikka toiminta tiloissa on hankalaa. 11

12 Yhteenveto havainnoista Rakennuksia ei tutkita riittävän tarkasti Tutkimustulokset eivät siirry eteenpäin suunnitteluun ja toteutukseen Tiedonkulussa merkittäviä katkoksia Tilaamisen, suunnittelun ja urakoinnin hajautuminen Priorisointimenetelmät puuttuvat Homekorjausta ei hahmoteta osana rakennuksen elinkaarta ja kunnan tilasuunnittelua 12

13 Kiinteistön arvon määrittäminen Tehdyn korjauksen kustannukset nostavat suoraan kiinteistön arvoa vastaavalla summalla 13

14 Kiinteistön arvon määrittäminen Tarkastelemalla kiinteistön teknistä arvoa saadaan parempi kuva korjaustoimien vaikutuksista Korjaus ei nosta kiinteistön teknistä arvoa, jos korjaustoimet on kohdistettu väärin (Haahtela, Y. & Kiiras, J. Talonrakennuksen kustannustieto 2011.) Pinta-ala (brm 2 ) 835 Uudishinta ( /m 2 ) 2040 Rakennusosan kunto (%) ennen jälkeen Sisäpinnat tyydyttävä 6 uusi 9 Kalusteet tyydyttävä 3 tyydyttävä 3 Ikkunat hyvä 4 hyvä 4 Ovet tyydyttävä 2 uusi 3 Väliseinät tyydyttävä 5 hyvä 7 Vesi ja viemäri tyydyttävä 4 uusi 5 Lämmitys tyydyttävä 3 tyydyttävä 3 Koneellinen iv tyydyttävä 9 uusi 14 Sähkö tyydyttävä 7 uusi 9 Teletekniikka tyydyttävä 0 uusi 1 Ulkopinnat tyydyttävä 8 tyydyttävä 8 Runko tyydyttävä 15 tyydyttävä 15 Yhteensä (%) Tekninen arvo (M ) 1,1 1,4 Teknisen arvon muutos (M ) 0,3 Korjausbudjetti (M ) 1,6 14

15 Korjata vai rakentaa uutta? Korjaamisen riskit (aina tulee yllätyksiä) Jos rajana korjausaste 70% budjettiylitys 15% -> onkin korjausaste 81%. Käyttö- ja ylläpitokustannukset Vanhojen tilojen toimivuus Toiminta hankalaa, tiloja vajaakäytöllä Bruttoalan vertailu ei anna oikeaa kuvaa Toiminta määrittää tarvittavat tilat 15

16 Korjausten arviointi- ja seurantalomake Lomakkeen täyttämisestä vastaa (tekninen)isännöitsijä tai korjaushankkeen käynnistyttyä korjaushankkeen vetäjä. Helppokäyttöinen työkalu, jonka avulla voidaan seurata kohteen tilannetta (sisäilmatyöryhmä, tilojen käyttäjät, kunnanvaltuusto). Kohderyhmänä kunnat ja muut suuret kiinteistöomistajat sekä mahdollisesti myös taloyhtiöt. 16

17 Korjausten arviointi- ja seurantalomake Lomake kysyy oleelliset kysymykset helpottamaan kokonaiskuvan muodostamista. Lomakkeen avulla on mahdollista nähdä selkeästi eri korjausvaihtoehtojen vaikutukset lopputulokseen ja käyttöikään. Ohjaa kohti pitkän tähtäimen suunnittelua pois osakorjauksista. Lomakkeen avulla oleelliset asiat tulevat selvitetyksi, eikä olemassa oleva tieto katoa hankkeen edetessä. 17

18 Korjausten arviointi- ja seurantalomake 4-sivuinen Excel-lomake Sivu 1: lähtötilanne Sivu 2: korjaustoimien tarkastelu Sivu 3: korjauskustannukset Sivu 4: tilanne korjauksen jälkeen Vastausvaihtoehdot valitaan alasvetovalikoista. Vastauksien värikoodaus auttaa muodostamaan nopeasti kuvan kohteen tilanteesta. 18

19 Korjausten arviointi- ja seurantalomake Myös ulkopuoliset, rakennusalaa tuntemattomat saavat työkalun avulla selkeän kokonaiskuvan hankkeesta. Tukee erityisesti päätöksenteossa tarjoten selkeän ja kokonaisvaltaisen kuvan kohteen kunnosta, tarvittavista toimenpiteistä sekä niiden vaikutuksista. Saatavissa myös ruotsinkielinen versio (Yrkeshögskolan Novia) 19

20 uutiset.hometalkoot.fi Talkoissa nikkaroitua Ajankohtaista 20

Samankaltaiset tiedostot

Miksi sisäilmaongelmat eivät aina poistu rakennusta korjaamalla?

Miksi sisäilmaongelmat eivät aina poistu rakennusta korjaamalla? Kokonaisvaltaisuus sisäilmaongelmien ratkaisemisessa Mitä se on? Espoon kaupungin Tilakeskus ja Sisäilmayhdistys ry 14.5.2014 Hotelli Kuninkaantie