JOENSUUN KAUPUNGIN MAAPOLIITTINEN OHJELMA 2013

Transkriptio

1 JOENSUUN KAUPUNGIN MAAPOLIITTINEN OHJELMA 2013 LUONNOS Kaupunkirakennelautakunta 2013

2 2 Joensuun kaupungin Maapoliittinen ohjelma 2013 Sisällysluettelo: 1. Maapoliittinen lainsäädäntö ja sen tarjoamat keinot... 3 Kaavoitus... 3 Vapaaehtoinen kiinteistökauppa... 4 Katualueen ilmaisluovutusvelvollisuus... 4 Etuosto-oikeus... 4 Maan hankkiminen rakentamiskehotusten perusteella... 4 Korotettu kiinteistövero... 4 Maan lunastaminen maankäyttö- ja rakennuslain perusteella... 5 Maankäyttö- ja yhteistoimintasopimukset Katsaus harjoitettuun maapolitiikkaan Maapolitiikan toiminta-ajatus ja keskeiset tavoitteet Maapolitiikan linjaukset Maanhankinta ja kaavoitussopimukset Vapaaehtoinen kauppa ja vaihto Etuosto-oikeuden käyttäminen Lunastaminen Kaavoitussopimukset Korotettu kiinteistövero Rakentamiskehotuksien antaminen Tonttien ja muiden maa-alueiden luovuttaminen Omakotitontit Rivitalo- ja kerrostalotontit Työpaikka- ja liiketontit Metsäalueet ja maa-ainekset Kaavoitus Maapoliittisen ohjelman seuranta Liite Liite Liite

3 3 Esipuhe Kaupungin maapolitiikalla tarkoitetaan niitä kaupungin toimenpiteitä, jotka liittyvät maankäyttöön kaupungin alueella, kaupungin maanhankintaan ja luovutukseen ja joiden tarkoituksena on kaupungin kehittämisen edistäminen ja turvaaminen. Kaupungin maapolit iikan keskeisiä osia ovat maa-alueiden ostot, myynnit, vuokraukset ja lunastukset. Maapolit iikan kenttään on syytä lukea myös maankäytön suunnitteluun eli kaavoitukseen kuuluvat toimenpiteet, koska niillä vaikutetaan ratkaisevasti maa-alueiden arvonmuodostukseen. (Professori Pekka V. Virtanen) Kunnan maapolitiikan onnistuminen edellyttää toimivaa yhteistyötä maanomistajien, asukkaiden ja yrittäjien kanssa. Siksi on tärkeää, että kaupunki toimii pitkäjänteisesti, tasapuolisesti ja johdonmukaisesti maankäyttöön liittyvissä asioissa. Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt Joensuun kaupungin voimassa olevan maapoliittisen ohjelman Se kaipaa nyt tarkistusta. Uudessa ohjelmassa korostuvat maapolitiikan kokonaistaloudelliset vaikutukset. Käytännössä se tarkoittaa tonttihintojen ja tontin luovutusehtojen tarkistamista ja entistäkin suunnitelmallisempaa maanhankintarahojen kohdentamista ja kaavataloudellisten vaikutusten arviointia. Täydennysrakentaminen ja tiivistäminen ovat paitsi ekologisesti myös kuntatalouden kannalta edullisin toimintatapa. Ohjelman laatimisen tavoitteena on linjata maapolitiikkaa pitkäjänteisesti. Kuntalaisen näkökulmasta tärkeitä tavoitteita ovat kaupungin toiminnan ennustettavuus sekä asukkaiden tasapuolinen ja oikeudenmukainen kohtelu. Maapoliittisessa ohjelmassa kaupunki päättää maapolitiikan strategiset tavoitteet, toimintaperiaatteet ja käytettävät keinot. Ohjelman valmistelussa on pyritty varmistamaan virkamiesten ja päättäjien yhteinen sitoutuminen ohjelman tavoitteisiin ja toteuttamiseen. Maapoliittinen ohjelma on syytä päivittää valtuustokausittain uusien päättäjien näkemyksien kirjaamiseksi toimintalinjauksiin. 1. Maapoliittinen lainsäädäntö ja sen tarjoamat keinot Kaavoitus Kunnan kaikkea maankäyttöä ja rakentamista ohjataan kaavoituksella. Kunnalla on oikeus ja velvollisuus huolehtia siitä, että sillä on ajan tasalla oleva yleiskaava, joka osoittaa kaupunkirakenteen ja maankäytön yleiset kehittämislinjat. Yleiskaavaa täydentävät osayleiskaavat, joita tehdään asemakaavoitustyön pohjaksi. Osayleiskaavalla ratkaistaan mm. alueen katuverkko, eri toimintojen sijoittuminen, rakentamistavan yleisperiaatteet ja viheralueet. Asemakaavassa määritellään alueiden käyttö ja rakentamista ohjaavat määräykset yksityiskohtaisesti Asemakaavaa täydennetään tonttijaolla.

4 4 Vapaaehtoinen kiinteistökauppa Kuntien tärkein maanhankintakeino on vapaaehtoinen kiinteistökauppa. Yleensä raakamaa pyritään hankkimaan kaupungin omistukseen jo huomattavasti ennen asemakaavoituksen aloittamista. Riittävä raakamaareservi parantaa kaupungin neuvottelumahdollisuuksia maakauppaneuvotteluissa. Katualueen ilmaisluovutusvelvollisuus Etuosto-oikeus Ensimmäisen asemakaavan mukaiseen katualueeseen liittyy ns. ilmaisluovutusvelvollisuus. Sen mukaisesti kunnalla on oikeus saada asemakaavan mukaisia katualueita korvauksetta 20 % kunkin maanomistajan tietyllä asemakaava-alueella omistaman maan kokonaisalasta. Ilmaisluovutusvelvollisuudesta on säädetty maankäyttö- ja rakennuslain 104 ja 105 :ssä. Katualueelle jäävä puusto, istutukset, rakennukset ja laitteet korvataan aina. Etuostolain (EoL 608/77) mukaan kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa. Etuosto-oikeutta voidaan käyttää vain maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten. Etuosto-oikeudella tarkoitetaan kunnan oikeutta lunastaa myyty kiinteistö. Kunta tulee kaupantekohetkellä luovutuskirjassa ilmoitetun ostajan sijaan siinä mainituilla ehdoilla. Etuostolain merkitys ei ole vähäinen, vaikkakaan sen nojalla ei ole Suomessa hankittu suuria maa-alueita. Etuostolain nojalla kaupunki saa tiedon kaikista alueellaan tapahtuneista kiinteistökaupoista. Tällä on merkitystä maan yleisen hintatason seurannassa. Kaupan osapuolten tulee ottaa huomioon kunnan mahdollinen väliintulo. Kunta voi tarvittaessa etukäteen neuvotella osapuolten kanssa seikoista, joilla voi olla vaikutusta kauppaan. Maan hankkiminen rakentamiskehotusten perusteella Valmiin kunnallistekniikan piirissä olevat rakentamattomat tontit tulee saada tarkoituksenmukaisella tavalla käyttöön. Tätä voidaan edistää rakentamiskehotusmenettelyllä. Rakentamiskehotus voidaan antaa, kun asemakaava on ollut voimassa kaksi vuotta. Rakentamiselle kehotuksen jälkeen varattu aika on kolme vuotta. Tämän jälkeen kaupungille tulee rakentamattomien tonttien osalta lunastusoikeus (MRL 97 ). Korotettu kiinteistövero Laki kiinteistöverolain muuttamisesta (1026/1999) mahdollistaa sen, että kaupunginvaltuusto voi määrätä rakentamattomalle rakennuspaikalle korotetun kiinteistöveroprosentin, joka on vähintään 1,00 % ja enintään 3,00 %. Lain tarkoitus on vauhdittaa rakentamattomien kunnallistekniikan piirissä olevien tontt ien rakentumista.

5 5 Korotetun kiinteistöveron käyttö soveltuu erityisesti kuntiin, joissa on paljon yksityisten omistamia rakentamattomia tontteja ja tonttien markkinatilanne on hyvä. Korotettua kiinteistöveroa käytetään verraten yleisesti Etelä-Suomen kasvukeskuksissa ja niiden ympäristössä. Maan lunastaminen maankäyttö- ja rakennuslain perusteella Kunta voi lunastaa maata maankäyttö- ja rakennuslain nojalla eri tarpeisiin. Asemakaavan toteuttamista varten voidaan yleisiä alueita lunastaa suoraan lain nojalla ilman lunastuslupaa (puistot, virkistysalueet ja muut kaupungin tarpeisiin osoitetut alueet). Kaavoittamatonta raakamaata kunta voi lunastaa ympäristöministeriön luvalla (MRL 99 ). Ensisijaisena tavoitteena on aina vapaaehtoinen kauppa, maanvaihto tai kaavoitussopimus. Maanomistajien tietoisuus kunnan mahdollisuudesta lunastaa raakamaata on osaltaan vaikuttanut myönteisesti vapaaehtoisten kauppojen syntymiseen. Suomen Kuntaliiton teettämän tutkimuksen mukaan raakamaan lunastuksilla on ollut suuri merkitys erityisesti kaupunkien tarkoituksenmukaiselle laajenemiselle. Lunastuksilla on pystytty vakiinnuttamaan raakamaan hintatasoa ja vahvistamaan kaupungin asemaa raakamaan hankkijana. Lunastuksilla on ollut vaikutusta tilanteissa, joissa hintataso on sinänsä ollut vakaa, mutta kauppoja ei ole saatu syntymään. Tällöin on lunastuksella saatu hankituksi tarpeelliset raakamaat ja usein myös vapaaehtoiset kaupat ovat käynnistyneet. Jokainen yksittäinen raakamaan lunastamispäätös edellyttää valtuuston päätöstä ja ympäristöministeriön lupaa. Kaikissa lunastushakemuksissa on kaupungin osoitettava pyrkineensä vapaaehtoiseen ratkaisuun ennen lunastustoimituksen käynnistämistä (lunastuslaki 4.1 ). Maankäyttö- ja yhteistoimintasopimukset Maankäyttö- ja rakennuslakia muutettiin alkaen lisäämällä siihen luku 12 a: Kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvien kustannusten korvaaminen. Muutoksella täydennettiin maankäyttösopimuksia koskevaa sääntelyä siten, ettei yhdyskuntarakentamiseen liittyvistä korvauksista sopiminen enää ole lainvastaista. Samalla maanomistajille asetettiin yleinen velvollisuus osallistua asemakaavan toteutuskustannuksiin niissä tapauksissa, joissa maanomistajalle koituu merkittävää hyötyä. Tämä yleinen velvollisuus osallistua kustannuksiin koskee niitäkin tilanteita, joissa asemakaavoituksesta ei aiheudu kunnalle välittömiä yhdyskuntarakentamisen kustannuksia, kuten tilanne usein keskustan ruutukaava-alueilla on. Kustannuksiin osallistumisvelvollisuuden kannalta on riittävää, että kaavoituksesta koituu maanomistajalle merkittävää hyötyä esimerkiksi käyttötarkoituksen muutoksen tai rakennusoikeuden lisäyksen aiheuttaman arvonnousun perusteella. Lain mukaan kustannuksiin osallistumisesta on ensisijaisesti pyrittävä sopimaan maanomistajan kanssa tehtävällä maankäyttösopimuksella.

6 6 2. Katsaus harjoitettuun maapolitiikkaan Maapoliittinen ohjelma 2010 Joensuun kaupunginvaltuusto hyväksyi maapoliittisen ohjelman Ohjelma on ehtinyt olla voimassa reilut kolme vuotta. Ohjelma on ollut varsin toimiva maapolitiikanvälineenä. Erityisesti valtuuston linjaus lunastamisen käyttämisestä eräänä maapolitiikan mahdollisena keinona on ollut joissakin maaneuvotteluissa ratkaiseva tekijä maakauppaan pääsemisessä. Tavoitteena on tulevaisuudessakin saada maat hankittua riittävän ajoissa ennen asemakaavoitusta vakiintuneella hintatasolla, jottei jouduttaisi raakamaan lunastuksiin. Maanomistajat ovat nähneet, että raakamaan hintataso on vakiintunut ja se on osaltaan luonut luottamusta maakauppojen syntymiseen oikeudenmukaisella hinnalla. Pyhäselän ja Enon kuntaliitosten myötä on kolme erilaista maapoliittista kulttuuria yhtenäistetty ja toimintaperiaatteet kirjattu laatukäsikirjoihin. Aiemmin liittyneet Tuupovaara ja Kiihtelysvaara ovat jo hioutuneet osaksi kaupunkia. Kanta- Joensuussa (Joensuu ennen kuntaliitoksia) on perinteisest i toteutettu tiivistä ja tehokasta kaupunkirakennetta. Tavoite alueiden täydennysrakentamisesta ja tiivistämisestä on ollut kirjattuna kaupungin strategioihin. Kasvusuuntia on ollut useita ja tonttireserviä on ollut riittävästi. Nyt kaupungin rajat tulevat jo vastaan lännessä ja pohjoisessa, ja pientalorakentamisen kasvu tulee keskittymään Karhunmäen, Reijolan ja Multimäen alueille. Marjalan saaressa on vielä pienimuotoista rakentamista vuosien ajaksi. Pyhäselän alueen kasvu on painottunut Reijolan ja Niittylahden alueille. Reijolaan on toteutettu ensimmäiset kerrostalot ja niiden lisärakentamista on suunnitteilla Kerrostalotonteille on selkeä tarve ja kysyntä Reijolan alueella. Niittylahti on ollut omakotitalorakentajien suosiossa ja kaikki vuosittain tarjotut tontit ovat löytäneet rakentajansa. Niittylahden alueella tehdyillä maakaupoilla on turvattu alueen suunnitelmallinen rakentaminen tulevien vuoden ajaksi. Enossa pientalorakentamista on sijoittunut Kirkonkylän asemakaava-alueelle ja Louhiojalle. Lisäksi suosittuja asuinpaikkoja ovat olleet Pielisjoen rannat ja Ahvenisen seutu. Enossa on valmiin kuntatekniikan piirissä lähes sata tonttia ja osa alueista on jäänyt keskeneräisiksi. Kaupungin tavoitteena on ollut ensisijaisesti näiden tonttien markkinointi jo tehtyjen investointien hyödyntämiseksi. Joensuussa on ollut tarjolla tontteja hyvin erilaisilta alueilta tiiviistä kaupunkimaisesta ympäristöstä luonnonläheiseen kyläasutukseen. Kyläalueilla ja erityisesti liitoskuntien taajamissa on asema- ja osayleiskaavoissa osoitettuja rakentamattomia rakennuspaikkoja. Kaavoituksella pyritään jatkossakin tukemaan varsinkin palveluiden ääressä olevien kyläkeskusten säilymistä ohjaamalla rakentamista ja osoittamalla rakennuspaikkoja niiden läheisyyteen. Myös lupapolitiikan keinoin pyritään ohjaamaan hajarakentamista kyliin ja jo kaavoitetuille rakennuspaikoille palveluiden ääreen. Erilaisten alueiden vahvuudet ja monipuolinen tonttitarjonta pystytään hyödyntämään tulevaisuudessakin. Tonttien luovutukset ja kilpailutukset on toteutettu maapoliittisen ohjelman mukaisesti.

7 7 Maaomaisuus Maanhankinta Omakotitonttien haku tapahtuu sähköisesti ja tontteja luovutetaan useita kertoja vuodessa. Maakunnan ulkopuolelta tuleville perheille on varattu ns. tulomuuttajatontteja, jotka ovat saaneet varsin hyvän vastaanoton. Työpaikkatontteja on ollut jatkuvasti avoimesti haettavana. Liiketonteista arvokkaimmat on kilpailutettu, mutta muutoin luovutukset ovat tapahtuneet neuvottelumenettelyn kautta. Merkittävin uudistus vuoden 2010 maapoliittisessa ohjelmassa oli maankäyttömaksun ulottaminen koskemaan valmiin kunnallistekniikan piirissä olevia täydennysrakentamisluonteisia kohteita. Ensimmäiset sopimukset allekirjoitettiinvuonna 2012 ja nyt sopimuksia on jo kuusi kappaletta. Lisäksi raakamaakauppojen yhteydessä on tehty lukuisia yksittäisiä tontteja koskevia maankäyttösopimuksia. Näin helpotetaan raakamaan myyntipäätöstä, kun samalla taataan maanomistajan lähipiirin rakentaminen. Koko kaupungin maa- ja vesialueiden tasearvo oli noin 63 miljoonaa euroa. Alueiden käypä markkina-arvo on huomattavasti korkeampi. Kaupungin omistuksessa on oman kunnan alueella n ha maa-alueita, josta asemakaava-alueilla ha. Raakamaaksi luokiteltavaa aluetta on noin 430 ha. Lisäksi muiden kuntien alueella on noin 700 ha kaupungin omistamaa metsämaata. Tulevaisuuden merkittävin yhtenäinen raakamaa-alue on Karhunmäki Kukkola Reijola -alue. Myös Multimäessä ja Niittylahdessa on kaupungin maanomistustilanne tulevilla asemakaavoitettavilla pientaloalueilla hyvä. Kaupunki on hankkinut jonkin verran maata kaupungin rajojen ulkopuolelta myös liikuntaja ulkoilutarkoituksiin, kuten mm. Pärnävaaralta ja Lykynlammen ympäristöstä sekä viimeksi Liperin kunnan alueelta lentokentän ajoharjoitteluradan ympäristöstä. Nämä alueet ovat edelleenkin kehittämisalueita ja niissä tullaan edelleen tekemään maankäyttöön liittyviä järjestelyjä mm. tilusvaihdoin. Maanhankinta Joensuussa on perustunut vapaaehtoisiin kauppoihin. Tavoitteena on ollut saada vuosittain hankituksi ha raakamaata. Tämä tavoite on viime vuosina ylitetty ja maanomistustilanne alkaa olla kohtuullisen hyvä. Keskeisiä maanhankinnan kohteita ovat olleet uudet pientaloalueet Reijolan ja Niittylahden alueilla sekä Karhunmäessä ja Multimäessä. Myös Enosta ja Uimaharjusta on tehty lukuisia maakauppoja nykyisen taajamarakenteen sisältä. Maanhankinnoilla on turvattu kaupungin suunnitelmallinen rakentaminen. Etuosto-oikeuden käyttäminen Etuosto-oikeutta on Joensuun kaupunki käyttänyt viimeksi Multimäen alueella kahdessa

8 8 Tontt ien luovutus erillisessä kaupassa vuosina 2008 ja Etuosto-oikeudella hankittiin yhteensä 16 ha raakamaata. Kaupungin linjaus etuosto-oikeuden käyttämisestä on johtanut siihen, että ennen yksityisten välisiä kauppoja maan myyjän edustajat yleensä tarkistavat kaupungin kannan etuostoasiassa. Kaupunki on saanut näiden yhteydenottojen perusteella raakamaa-alueita hankituksi Karhunmäestä ja Reijolasta. Koko Joensuun alueella tehdään vuosittain kiinteistökauppoja kpl. Kaikissa kaupoissa tarkistetaan mahdollisuus kaupungin etuosto-oikeuden käyttämiseen. Samalla kaupunkirakenneyksikkö seuraa yksityisten välisten kauppojen kohdealueita ja hintatasoa. Tonttien luovutus Joensuussa on perinteisesti tapahtunut erillisen hakumenettelyn kautta asemakaavoitettuja tontteja vuokraamalla tai myymällä. Arvokkaimmat tontit on luovutettu myymällä hintakilpailun perusteella. Omakotitonteista on vuokrattu noin 85 % ja myyty tarjousten perusteella noin 15 %. Joensuuhun maakunnan ulkopuolelta muuttaville on varattu erilliset tulomuuttajatontit. Tämä menettely on osoittautunut tarpeelliseksi, ja kaikki tulomuuttajille varatut tontit onkin luovutettu rakentajille. Asemakaavoitettujen tavanomaisten pientalotonttien hintataso on vuoden 2012 aikana kanta-joensuun alueella ollut keskimäärin 26 /m². Valtuuston päättämät hinnat vaihtelevat Enon yhdestä eurosta /m² Linnunlahden alueen 34 euroon /m². Tarjouskilpailussa hintataso Siilaisen alueella on ollut yli 70 /m². Kaupunginvaltuusto päätti tonttien uudet alueittaiset luovutushinnat Muutoinkin tonttien varaus- ja luovutusmenettely yhtenäistettiin em. valtuuston päätöksellä. Kerrostalotonttien tärkein luovutusalue on ollut Penttilänranta. Tonttien hintataso ja kysyntä ovat ylittäneet kaupungin Penttilän kehittämiselle asettamat tavoitteet. Alueesta on muodostumassa kaupungille myös taloudellisesti kannattava hanke. Liiketonteista merkittävin kauppa tehtiin Karsikon Citymarketin tontista. Liiketontteja myytiin myös Niinivaaralta, Reijolasta ja Kauppakaaren varresta. Vuokrattuja työpaikkatontteja tarjottiin aktiivisesti ostettavaksi ja näin saatiin nostetuksi kiinteistöjen myyntituloja. Työpaikkatonttien kysyntä keskittyi Raatekankaalle ja Pilkkoon. Kaupungilla on hyvät valmiudet tonttien luovuttamiseen valmiin kunnallistekniikan piiristä myös Marjalan, Reijolan, Hammaslahden ja Enon teollisuusalueilla.

9 9 3. Maapolitiikan toiminta-ajatus ja keskeiset tavoitteet Maapolitiikka on merkittävä osa kaupungin kehittämisstrategiaa. Se ottaa huomioon erilaiset maankäytön tarpeet ja edistää ympäristön käytön kestävää kehitystä. Tavoitteena on vireä ja elinvoimainen maakuntakeskus. Se palvelee kaupungin asukkaita ja elinkeinoelämää turvaamalla kaupungin suunnitelmallisen ja taloudellisen yhdyskuntakehityksen sekä toimivan, terveellisen ja viihtyisän elinympäristön. Maapolitiikan keskeisenä tavoitteena on saada kaupungin kehittämiseen tarvittava maa käyttöön oikea-aikaisesti, oikealta paikalta ja kohtuullisella hinnalla. Lisäksi harjoitettava maapolitiikka edistää uusien asukkaiden ja yritysten sijoittumista Joensuuhun sekä turvaa osaltaan nykyisten yritysten toimintaedellytykset. Parhaiten tavoitteen toteutuminen varmistetaan sillä, että kaupungin vahva asema asemakaavoituksen piiriin tulevien alueiden omistajana säilyy. Strategisesti tärkeiden alueiden (keskeinen kaupunkialue laajenemisalueineen) ensikertaiseen asemakaavoitukseen ei ryhdytä ennen kuin kaupunki on saanut alueet omistukseensa. Tästä voidaan poiketa pienehköjen alueiden osalta, kunhan kaupungin ja maanomistajan yhteistoiminta ja alueen toteutuminen on varmistettu kaavoitussopimuksella. Tiivis ja johdonmukaisest i toteutettu kaupunkirakenne on taloudellinen ja se mahdollistaa kannattavan joukkoliikenteen ja muidenkin palveluiden järjestämisen. Muut maapolitiikan keskeiset tavoitteet Joensuussa suunnittelukaudella ovat: Kaupungin kilpailukyvyn ja vetovoimaisuuden lisääminen ja väkiluvun kasvattaminen. Erilaisten yritysten sijoittumismahdollisuudet kaupungin alueelle turvataan. Maankäyttöpolitiikalla vahvistetaan Innovatiiviset kaupungit ohjelman (INKA) toteutumista sekä Joensuun seudun ja valtion välisellä kasvusopimuksella ja muilla kehittämisohjelmilla päätettyjä tavoitteita. Täydennysrakentamista ja tiivistämistä edistetään. Raakamaan hintataso pidetään kohtuullisena kaikkia maapolitiikan sallimia keinoja käyttäen. Luovutettavat tontit ovat kaupunkiseudulla hinnaltaan kilpailukykyisiä. Kaikkien luovutettavien pientalotonttien luovutushinnat kattavat keskimäärin alueen kuntatekniikan rakentamiskustannukset. Tontt ien hinnoittelu uudistetaan. Maakeinottelun estämiseksi kaupunki laatii asemakaavoja ensisijaisesti omistamilleen alueille ja varmistaa maankäyttösopimuksilla rakentajan osallistumisen kunnallistekniikan ja palvelujen tuottamisen kustannuksiin.

10 10 Sosiaalisen asuntotuotannon kohdentamisesta laaditaan erillinen selvitys. Kuntalaisten, maanomistajien ja tontinhakijoiden tasapuolinen ja oikeudenmukainen kohtelu turvataan kaikilla maapolitiikan osa-alueilla. 4. Maapolitiikan linjaukset Maapolit iikan tulee olla pitkäjänteistä ja linjakasta ja linjauksissa huomioidaan kuntalaisten ja maanomistajien tasapuolinen ja oikeudenmukainen kohtelu. Maapolitiikalla on turvattava taloudellinen ja suunnitelmallinen kaupunkirakenteen kehitys. Suunnitelmallisuus perustuu kaupungin maankäytön toteutusohjelmaan (Mato-20). Suunnittelujaksolla tulevat Pielisjoen pohjoispuoliset pientaloalueet (Marjala, Utra, Rantakylä) lähes kokonaan rakennetuiksi ja rakentamisen painopiste siirtyy Pielisjoen eteläpuolelle. Rakentaminen Pilkon- Kuusivaaran -alueella edellyttää tiivistä yhteistyötä ja yhteistä asemakaavoitusta Kont iolahden kunnan kanssa. Kaupungin keskusta laajenee joen molemmin puolin. Symmetrinen kaupunki- nimikkeen alla rakentuvat Pentt ilän teollisuusalueet ja Pentt ilänrannan asuinalue sekä rautatieaseman ympäristön matkailu- ja yrityshankkeet. Niinivaaran palvelukeskuksen ympäristö on kaupungin keskeisiä täydennysrakennuskohteita. Keskustan osayleiskaava selkeyttää toteutuessaan liikennejärjestelmän ja tarjoaa koko ruutukaava-alueella merkittäviä täydennysrakennusmahdollisuuksia. Maanhankinnoilla on vuosina varmistettava erityisest i Papinkankaan ja Raatekankaan teollisuusalueiden sekä Multimäen ja Reijolan asuinalueiden laajennukset. Suunnittelukauden lopussa arvioidaan Marjalan, Pilkon ja Raatekankaan teollisuusalueiden olevan lähes täyteen rakennetut ja Papinkankaan teollisuusalueen toteuttaminen on aloitettu. Ekologinen kaupunkirakenne edellyttää asumisen, palveluiden, työpaikka-alueiden ja liikenteen kokonaisvaltaista suunnittelua. Tähän pyritään pitkän aikavälin maankäytön toteuttamisohjelmalla (Mato-20) ja muilla kaupungin kokonaisvaltaiseen suunnitteluun tähtäävillä strategioilla. 4.1 Maanhankinta ja kaavoitussopimukset 4.11 Vapaaehtoinen kauppa ja vaihto Vapaaehtoinen raakamaakauppa on maapolitiikan perusta. Kaupungin tavoitteena on keskeisten tulevien rakennusalueiden hankkiminen kaupungin omistukseen ennen asemakaavoitusta. Näin varmistetaan pitkäjänteinen maapolitiikka ja kohtuuhintaisten tonttien riittävä tarjonta ja alueiden suunnitelmallinen toteutuminen. Maanhankinnan tulee ennakoida tulevaa kehitystä pitkälläkin aikavälillä. Maanhankinta pohjautuu ajantasaisiin yleiskaavoihin. Kaupungin yleiskaavallinen tilanne keskeisillä kasvualueilla on hyvä.

11 11 Kaupungin tavoitteena on saada vuosittain ostetuksi raakamaata ha. Tämä tarkoittaa vuositasolla 1,1 1,4 milj. euron investointia. Vastaavasti tonttien luovutuksella saatavien tulojen tulisi olla 3,5 4,0 milj. euroa. Tontinmyyntituloilla katetaan asuinalueiden kunnallistekniikan rakentamisen kustannuksia Etuosto-oikeuden käyttäminen 4.13 Lunastaminen Etuosto-oikeutta käytetään aina, kun se on kaupungin tulevan maankäytön kannalta tarkoituksenmukaista. Etuosto-oikeuden käyttämismahdollisuutta harkitaan kaikissa kaupungin alueella tapahtuvissa yli m²:n kiinteistökaupoissa. Etuosto-oikeuden käyttämisen edellytyksenä on, että alue tarvitaan yhdyskuntarakentamiseen tai suojelu- ja virkistysalueeksi. Suunnittelun ja päätöksenteon aikajänteen on oltava vähintäänkin 20 vuotta. Maan hankkiminen pitkälläkin aikajänteellä on perusteltua, koska alueet ovat usein odotusajan tuottavassa metsätalouskäytössä. Toinen etuosto-oikeuden käyttämiseen vaikuttava tekijä on kauppahinta. Tällöin on varmistettava, että hinta on kohtuullinen ja kaupungin linjauksien mukainen. Hinnaltaan edulliset etuostopäätökset heijastuvat yleiseen raakamaan hintatasoon. Raakamaan lunastamista käytetään vain, mikäli kaupunki ei millään muulla maapoliitt isella keinolla ole päässyt tyydyttävään lopputulokseen. Lunastamista voidaan käyttää kaupungin kehityksen kannalta strategisesti tärkeiden alueiden hankkimiseen kohtuullisella hinnalla. Raakamaan lunastaminen tällä suunnittelujaksolla tulee kysymykseen kaupungin tärkeimpien kasvusuuntien alueella. Tällaisia alueita ovat Raatekangas Pilkko, Multimäki ja Papinkankaan teollisuusalue. Raakamaan lunastamiseen mahdolliset alueet on rajattu liitekartalle n:o 2. Raakamaan lunastamiseen voidaan ryhtyä, jos aluetta ei ole saatu hankituksi kaupungin omistukseen viimeistään vuotta ennen alueen asemakaavoituksen suunniteltua käynnistämistä. Raakamaan lunastusluvan hakemisesta päättää kaupunginvaltuusto. Tontinosien, puistojen, katualueiden ja yleisten rakennusten tonttien lunastukset voidaan käynnistää tarpeen mukaan aina, jos muilla maapoliittisilla keinoilla ei ole päästy kohtuulliseen ratkaisuun. Asemakaavan toteuttamiseksi tarpeelliset lunastustoimitukset käynnistää kaupungingeodeetti Kaavoitussopimukset Kaavoitussopimuksia käytetään harkitust i erityisesti asemakaavan muutostilanteissa. Kaavoitussopimuksilla pyritään varmistamaan sujuva rakentaminen ja maanomistajan osallistuminen asemakaavan toteuttamiskustannuksiin saamansa hyödyn suhteessa.

12 12 Kaavoitussopimuksia voidaan käyttää erityisesti asemakaavamuutostilanteissa. Sopimuksella on varmistettava kustannusten kohtuullinen jako ja hankkeen realistinen toteuttaminen. Yksityisten kanssa tehtävät kaavoitussopimukset koskevat pienialaisia, lähinnä maanomistajan omaan ja lähipiirin käyttöön varattuja kohteita. Kaavoitussopimuksilla on turvattava sopimusalueiden yleisten alueiden luovutus kaupungille ja kunnallistekniikan kustannusten jako hyödyn suhteessa. Asemakaavan laajennuksella tai muutoksella merkittävää rakennusoikeutta yksityiselle maanomistajille kaavoitettaessa lähtökohtana on, että rakennusoikeudesta tai sen lisäämisestä 500 k-m²:iin asti ei peritä erillistä maksua. Yksityisten tarpeesta lähtevät asemakaavan laatimiskustannukset, rasitejärjestelyt, lohkomismaksut ja muut tekniset kaavasta aiheutuvat kustannukset peritään erikseen päätettyjen taksojen mukaisesti. Valmiin kunnallistekniikan piirissä täydennysrakentamisluonteisissa hankkeissa peritään arvonnoususta 500 k-m²:n ylittävästä osuudesta enintään 25 %. Korvauksen perintä perustuu kaupungille aiheutuviin koko rakennetun infra- ja palveluverkoston kustannuksiin ja kattaa vain osan näistä kustannuksista, jotka kaupunki on velvollinen selvittämään. Tarkemmista korvausperiaatteista päättää kaupunginhallitus. Voimassa olevat periaatteet on kaupunginhallitus hyväksynyt Korotettu kiinteistövero Korotettua kiinteistöveroa ei käytetä tässä taloust ilanteessa. Korotettu kiinteistövero soveltuu hyvin yksityisten omistamien, vajaasti rakennettujen asemakaava-alueiden täydennysrakentamisen vauhdittamiseen alueilla, joilla kysyntä on voimakasta. Vajaasti rakennetut yksityisten omistamat alueet sijaitsevat pääosin kaupungin reuna-alueilla (Kiihtelysvaara, Eno kk, Hammaslahti). Korotetun kiinteistöveron käyttö edellyttäisi, että alueilla olisi rakentamattomilla tonteilla kohtuullisen hyvä kysyntä. Korotetun kiinteistöveron käyttö ei ole tarkoituksenmukaista. Alueiden järjestelmällinen rakentuminen varmistetaan muilla maapolitiikan keinoilla Rakentamiskehotuksien antaminen Kaupunki käyttää tarvittaessa rakentamiskehotusmenettelyä. Kaupunki käyttää tarvittaessa rakentamiskehotusta varmistaakseen alueiden järjestelmällisen rakentumisen ja kuntatekniikan tehokkaan hyödyntämisen. Rakentamiskehotuksen käyttämisen ajankohta on päätettävä siten, että aitoa kysyntää kohteena oleville tonteille on olemassa.

13 Tonttien ja muiden maa-alueiden luovuttaminen 4.21 Omakotitontit Tonttien luovutus perustuu kolmeksi vuodeksi kerrallaan laadittavaan tontinluovutusohjelmaan (MATO3-ohjelma). Tonttien tavoitteelliset luovutusmäärät päättää valtuusto vuosittain osana taloussuunnitelman tavoitteita. Arvokkaimmat tontit luovutetaan tarjouskilpailun perusteella. Tonttitarjonnan on koko Joensuun alueella oltava kysyntää vastaava. Tonttien hinnat on porrastettava sijainnin ja koon mukaan siten, että kysyntä jakautuisi kaikkiin taajamiin. Tonttien hinnoittelun on oltava kohtuullista ja rakentamiseen kannustavaa. Keskeisenä tavoitteena on alueiden valmiiksi rakentaminen. Näin saadaan kuntatekniikan investoinnit täysimääräisesti hyötykäyttöön ja alueet viimeistellyiksi. Yksittäisten rakentamattomien tonttien osalta voidaan harkita hinnanalennuksia ja vastaavia toimia valtuuston määrittämissä rajoissa. Arvokkaimmat tontit, noin % kokonaismäärästä, luovutetaan vain myymällä. Näin varmistetaan maanhankintavarojen riittävyys lähivuosien raakamaahankintoihin. Kaupunkirakenteen sisältä asemakaavan muutoksella täydennysrakennettavia tontteja on tavoitteena vuosittain luovuttaa noin 10 kpl. Ensisijaisesti tonttien luovutuksissa ja hakumenettelyssä suositaan tontin loppukäyttäjää. Ammattirakentajille voidaan tarjota kuitenkin haussa jakamatta jääneitä tontteja ja heille voidaan varata myös omat luovutettavat tonttialueet. Maakunnan ulkopuolelta Joensuuhun muuttaville varataan erillinen tonttikiintiö, ns. tulomuuttajatontit. Näin helpotetaan yritysten ja yksittäisten ihmisten siirtymistä Joensuuhun. Tavoitteena on, että Joensuun kaupungin osuus seudun kuntien (Joensuu, Kontiolahti, Liperi, Outokumpu, Polvijärvi) omakotitonttien luovutuksesta on vähintään 50 %. Tämä tavoite edellyttää Joensuun osalta aktiivista tonttimarkkinointia. Tonttien hinnoittelu uusitaan vuoden 2013 aikana Rivitalo- ja kerrostalotontit Kantakaupungin alueelta luovutetaan rivi- ja kerrostalotontit pääsääntöisesti myymällä. Muualla kaupungin alueella tontit voidaan luovuttaa kysynnän ja asiakkaan toiveen mukaan myymällä tai vuokraamalla. Penttilänrannan alueen rakentuminen varmistetaan siten, että koko kaupungin kerrostalotuotannosta pyritään ohjaamaan vähintään 50 % tälle alueelle. Penttilänrannan aluetta kehitetään asukasrakenteeltaan monipuolisena alueena ja uusia alueita kaavoitetaan myös erityisryhmien tarpeisiin kysyntää vastaavasti. Rivi- ja kerrostalotonttien luovutuksissa huomioidaan erityisesti vanhusten, opiskelijoiden ja muiden erityisryhmien sekä vuokra-asuntotuotannon tonttitarpeet palveluiden ja hyvien joukkoliikenneyhteyksien äärellä. Tällöin luovutukset tapahtuvat Asumisen rahoitus- ja

14 14 kehittämiskeskuksen (ARA) hyväksymin ja kaupunginvaltuuston päättämin hinnoin. Tonttitarjonnan on vastattava kysyntään. Eritysryhmien tonttitarpeesta tehdään erillinen selvitys yhteistyössä sosiaali- ja terveystoimen kanssa. Tavoitteena on, että Joensuun kaupungin osuus seudun kuntien rivi- ja kerrostalotonttien rakentamisesta on vähintään 70 %. Merkittävimmät uudet täydennysrakentamiskohteet suunnittelukaudella ovat Niinivaaran keskusta, Sortavalatalon tontti, Senioripihan alue ja Rantakylä. Nämä alueet ovat kysyttyjä ja kaupungin myyntitulojen kannalta tärkeitä Työpaikka- ja liiketontit Merkittävät liiketontit luovutetaan kilpailumenettelyn kautta pääsääntöisest i myymällä. Tavanomaiset työpaikka- ja liiketontit luovutetaan valtuuston päättämien luovutusehtojen mukaisesti. Työpaikkatonteilla edellytetään ennakkoon tontinkäyttösuunnitelma. Tonteille on rakennettava niiden kokoon ja tulevaan käyttötarkoitukseen nähden kohtuullinen määrä asemakaavan mukaisesta rakennusoikeudesta. Työpaikkatonttien alueet profiloidaan niiden liikenteellisen sijainnin ja muiden ominaisuuksien perusteella. Yritykset ja muu toiminta ohjataan niille soveltuville alueille. Merkittäviä asiakasvirtoja hakevat yritykset pyritään sijoittamaan pää- ja kokoojakatujen varsille. Tietyn alueen yritysten toimintaperiaatteiden tulee olla alueen kokonaisuuteen soveltuvia. Kaupungilla tulee aina olla tarjolla tontteja valmiin kuntatekniikan piirissä erityyppisille yrityksille. Tällä suunnittelukaudella on tavoitteena saada Raatekankaan, Pilkon ja Marjalan teollisuusalueet pääosin rakennetuksi. Tärkeimmäksi uudeksi alueeksi nousee Papinkankaan työpaikka-alue. Liiketontteja erityisesti päivittäistavarakauppa varten tulee luovutukseen eri puolilta kaupunkia. Lähipalvelujen edistäminen on yksi kaupungin tavoitteista. EU-komission edellyttämät hintavyöhykkeet liiketonteille tehdään erillisellä päätöksellä vuoden 2013 aikana Metsäalueet ja maa-ainekset Kaupungin metsäomaisuuden pinta-ala on vajaat ha, josta puhtaassa metsätalouskäytössä on noin ha. Metsäalueita voidaan käyttää raakamaahankinnoissa vaihtomaina. Erillisistä pienistä metsäalueista, joita ei tarvita rakennusmaana, virkistysalueina tai muussa erityiskäytössä, voidaan luopua ja samalla pyrkiä muodostamaan laajempia metsälökokonaisuuksia.

15 Kaavoitus Yleiskaavoitus Asemakaavoitus Metsien käytön periaatteet on päätetty kaupungin metsienhoidon linjauksessa kaupunginvaltuustossa Kaupunki pyrkii aktiivisesti hyödyntämään soveltuvilla alueilla omistamiensa tilojen maaaineksia soranotosta kallionmurskaukseen. Tällä hetkellä toiminnassa olevista alueista merkittävin on lentokentän tien varressa oleva kallionmurskausalue. Keskeisen kaupunkialueen osalta asemakaavoitusta, lupakäsittelyä sekä maapoliittisia valintoja ohjaa Joensuun seudun yleiskaava 2020, jonka ympäristöministeriö on vahvistanut Tämä kaava on varsin yleispiirteinen ja sitä täydentävät alueelliset osayleiskaavat. Keskeisillä kasvualueilla Karhunmäessä, Multimäessä ja Reijolassa on tuoreet hyväksytyt yleiskaavat, jotka luovat hyvän pohjan tuleville maanhankinnoille. Iiksenvaaran - Ketunpesien-Papinkankaan osayleiskaava sekä Viherkaava ovat luonnosvaiheessa. Niiden valmistuttua yleiskaavallinen suunnittelutilanne on kaupungin keskeisillä kasvualueilla hyvä. Tekeillä oleva Heinävaaran osayleiskaava tuo tarjolle haja-asutusalueelle tarvittavia tontteja. Tarkoitus on jatkaa muidenkin palvelukylien ympäristössä osayleiskaavojen laatimista. Näin saadaan asemakaavoituksen ulkopuolinen asuntorakentaminen suunnitelmallisesti toteutetuksi. Rantaosayleiskaavat ovat kattavat Enossa. Myös Tuupovaaran merkittävimmät ranta-alueet on kaavoitettu, viimeisimpänä Loitimon alue. Kiihtelysvaaran tai Pyhäselän alueilla ei ole aloitettu rantaosayleiskaavojen laatimista. Asemakaavoitus on jo konkreettista rakentamisen ohjaamista ja sen valmistelu tapahtuu kaupunkirakennelautakunnan ohjauksessa. Asemakaavoitus antaa maanomistajalle todellisen mahdollisuuden alueidensa hyödyntämiseen. Kaupungin maapolitiikan näkökulmasta tärkeimmät lähivuosien asemakaavoituskohteet ovat Penttilänrannan toinen vaihe, Niinivaaran Suvikadun ja Sortavalatalon ympäristöt sekä Niittylahti-Reijola- Karhunmäki -alueen pientalo- ja teollisuusaluekaavat. Lisäksi koko keskusta-alueen tiivistäminen ja lähipalveluille uusien vaihtoehtojen osoittaminen eri puolilta kaupunkia ovat keskeisiä tavoitteita. Tekeillä olevassa Viherkaavassa tutkitaan vanhentuneet asemakaavat. Kaavassa varmistetaan alueellisesti riittävät puisto- ja virkistysalueet ja viheryhteydet sekä luonnon monimuotoisuuden turvaaminen. Muita puistonosia voidaan harkitusti ottaa rakentamiskäyttöön täydennysrakentamisen edistämiseksi kaupunkirakenteen sisällä. Ensikertaista asemakaavoitusta yksityisten maalle tehtäessä edellytetään merkittävissä kaavahankkeissa kaavoitussopimusta, jossa sovitaan mm. toteuttamisaikataulu, kuntatekniikan kustannusten jakaminen ja yleisten alueiden luovuttaminen kaupungille.

16 16 5 Maapoliittisen ohjelman seuranta Ohjelman toteutusta seuraavat kaupunkirakennelautakunta ja kaupunginhallitus. Ohjelman toteutuksen edellytykset ja tarkennetut vuosittaiset tavoitteet määritetään taloussuunnitelmassa. Maapoliittinen ohjelma päivitetään valtuustokausittain.

17 17 Liite 1 Kaupungin luovuttamat omakotitontit (tavoite) Karhunmäki 155 kpl Multimäki 100 kpl Marjala 15 kpl Utra 20 kpl Täydennysrakentaminen kantakaupunki 25 kpl Reijola 25 kpl Niittylahti 35 kpl Hammaslahti 15 kpl Enon kirkonkylä-uimaharju 20 kpl Heinävaara-Kiihtelysvaara-Tuupovaara 10 kpl Haja-asutusalueet 10 kpl 430 kpl Kaavoitussopimusten kautta rakennetaan yksityisten omistamille maa-alueille n tonttia Marjalassa, Karhunmäessä, Vehkalahdella ja Reijolassa.

18 18 Liite 2 Paritsansuo 64 ha

19 19 Liite 3