Asianro 4539/ /2014. Kiinteistöjohtaja Jari Kyllönen Maaomaisuuden hallintapalvelut

Transkriptio

1 Kuopion kaupunki Pöytäkirja 11/ (1) 150 Asianro 4539/ /2014 Maa-alueiden ostaminen Savilahdesta Kiinteistöjohtaja Jari Kyllönen Maaomaisuuden hallintapalvelut Suomen valtio omistaa Savilahdessa entisen Neulamäen asevarikon alueen ja Savilahden rantaan rajoittuvia alueita. Näitä valtion maanomistuksia hallinnoi Senaatti-kiinteistöt. Senaatti-kiinteistöjen kanssa on neuvoteltu kiinteistökauppa, joka käsittää noin 70 hehtaarin suuruiset alueet. Neuvoteltuun kauppaan kuuluvat mm. entisellä varikkoalueella olevat rakennukset ja kallioluolat. Kokonaiskauppahinta on 5,8 miljoonaa euroa. Neuvoteltu kauppakirjaluonnos on esityslistan liitteenä. Kaupan kohteena olevat alueet on esitetty oheisissa kartoissa. Kartta 1. Kaupan kohteena olevat alueet on rajattu karttaan punaisella. Kaupungin maanomistus on esitetty vihreällä rasterilla.

2 Kuopion kaupunki Pöytäkirja 11/ (2) Kartta 2. Kaupan kohteena olevat alueet on esitetty punaisella rajauksella nähtävillä olleen osayleiskaavaehdotuksen kartalla. Kiinteistökaupan perustelut Kaupungin vetovoima, kilpailukyky ja kasvu ovat yksi kaupungin strategian painopisteistä. Savilahden alue on yksi kaupungin yhdyskuntarakentamisen kasvusuunnista. Kasvualueiden maanhankinta, kaavoitus, kunnallistekniset investoinnit ja muodostuva tonttivaranto vaikuttavat ratkaisevasti strategisten tavoitteiden saavuttamismahdollisuuksiin. Neuvotellun kiinteistökaupan piiriin kuuluvien alueiden saaminen kaupungin omistukseen on tärkeää, jotta alueita voidaan alkaa asemakaavoittamaan. Alueelle on laadittu osayleiskaavaehdotus, joka on ollut kaupunginhallituksen käsittelyssä Neuvotellun kiinteistökaupan kohteena olevat alueet muodostavat merkittävän osan osayleiskaavaehdotuksessa osoitetuista Savilahden rakentamismahdollisuuksista. Alueita on osoitettu mm. asuinkerrostaloille (AK), toimitilarakentamiselle (TP) ja pientaloille (AP). Kaupungin maapoliittisena perusperiaatteena on, että maa-alueet hankitaan kaupungin omistukseen ennen niiden asemakaavoittamista. Kiinteistökauppa mahdollistaa alueiden ohjelmoidun ja hallitun toteuttamisen kaupungin ohjauksessa. Lisäksi kiinteistökauppa osaltaan mahdollistaa Savisaaren ottamisen osayleiskaavaehdotuksen mukaiseen rakentamiskäyttöön, koska rakennettava katuyhteys kulkee hankittavien alueiden läpi.

3 Kuopion kaupunki Pöytäkirja 11/ (3) Yleiskaavajohtajalta saadun tiedon mukaan Savilahden osayleiskaavaehdotus on tarkoitus saattaa hyväksymiskäsittelyyn tänä vuonna. Kaavoituskatsauksen mukaan valtiolta ostettavan alueen asemakaavoituksen on tarkoitus käynnistyä syksyllä. Tavoitteena on, että alueelle päästään rakentamaan asuntoja viimeistään vuonna Lisäksi pyritään mahdollistamaan oppilaitosten sijoittuminen alueelle. Alueiden hankinnasta aiheutuu kauppahinnan lisäksi muita jäljempänä aiheutuvia menoja. Maa-alueet alkavat tuottaa maanluovutustuloja tonttien luovutuksen käynnistymisestä lähtien. Alueen kaavataloudellisuutta on tutkittu karkein tuottolaskelmin vertailemalla alustavia arvioituja kunnallistekniikan investointikustannuksia ja osayleiskaavan mitoituksen perusteella arvioituja maanluovutustuottoja. Ostettaville alueille jyvitetyt kunnallistekniikan menot ja osayleiskaavaehdotuksen mitoituksen mukaisten laskennallisten rakennusoikeuksien arvot vastaavat suunnilleen toisiaan. Investointimenot ja maanluovutustulot ovat riippuvaisia alueelle kaavoitettavan rakennusoikeuden määrästä, joten lopullinen kaavataloudellinen tulos määräytyy osayleiskaavassa ja myöhemmissä asemakaavoissa osoitettavien rakentamismahdollisuuksien mukaan. Kaavataloudelliseen tulokseen vaikuttavat mm. korttelialueiden käyttötarkoitukset ja rakentamisen määrän mitoitus. Osayleiskaavaehdotuksen mukainen mahdollinen rakennussuojelu aiheuttaa suojeltavien rakennusten osalta rakennusten korjaus- ja ylläpitokustannuksia ja vähentää uudisrakentamismahdollisuuksia huonontaen näin suoraa kaavataloudellista tulosta. Kun otetaan huomioon se, että maakauppa osaltaan mahdollistaa osayleiskaavaehdotuksen mukaisen rakennusoikeuden sijoittamisen Savisaareen, on kokonaisuus alustavien arvioiden mukaan kaavataloudellisesti investoinnit ja maanluovutustulot huomioiden kannattava. Rakennukset ja luolastot Kauppaan kuuluvilla alueilla sijaitsee 66 kpl mm. entiseen varikkotoimintaan liittyneitä rakennuksia ja lisäksi muutamia inventoimattomia rakennuksia. Alueella sijaitsee myös kahdeksan kallioluolaa, joiden yhteispinta-ala on noin m². Kaupungin omistukseen siirtyvä runsas rakennuskanta aiheuttaa erilaisia kustannuksia. Rakennukset ovat pääosin purettavia ja purkaminen tapahtuu kaupungin kustannuksella. Arvioidut alustavat purkukustannukset ovat noin 1,5 miljoonaa euroa. Asevarikkoalueen ylläpitokustannukset ovat noin euroa vuodessa. Senaatti-kiinteistöt on vuokrannut alueelta rakennuksia ja vuokrasopimukset siirtyvät kauppakirjaluonnoksen mukaisesti kaupungin vastuulle. Vuokratulot, jotka ovat noin euroa vuodessa, eivät riitä kattamaan ylläpitokuluja. Rakennusten ylläpitoon tarvitaan tältä osin lisärahoitusta ja Tilakeskus tekee tästä erillisrahoitusesityksen vuoden 2015 talousarvion kohtaan varaus Tilakeskuksen ostopalveluihin. Myös rakennusten purkamiseen on varattava määräraha tulevien vuosien talousarvioissa. Osayleiskaavaehdotuksen mukaan eräät varikkoalueen rakennukset tulisi säilyttää. Säilyttämistä selvitetään tarkemmin asemakaavoituksen yhteydessä. Huonokuntoisten rakennusten korjaamiseen ja ylläpitoon on varattava rahoitus, mikäli kaavoituksessa päädytään rakennusten säilyttämiseen.

4 Kuopion kaupunki Pöytäkirja 11/ (4) Kalliosuojatilojen muuttamista rauhanajan käyttöön ja kriisiajan yhteisväestönsuojaksi selvitetään. Yrityspalvelun hankkiman alustavan arvion mukaan alueen suurimman kallioluolan (n m²) muutostyö yhteisväestönsuojaksi maksaa noin 2,6 miljoonaa euroa. Maaperäselvitykset Varikkoalueen maaperää on tutkittu ja kunnostettu vuosina alueen varikkokäytön lakkauttamisen jälkeen. Savilahden puoleista aluetta on tutkittu maakauppaneuvotteluita varten keväällä Tiedossa olevat pilaantuneet kohdat ja riskit mahdollisista uusista pilaantuneista kohteista on huomioitu kauppakirjaluonnoksessa. Kaupunki kunnostaa varikkoalueella tiedossa olevat pilaantuneet kohdat, mikä on otettu huomioon kauppahinnassa. Kaupungin vastuu mahdollisista uusista ilmenevistä pilaantuneista maaalueista aiheutuvista maaperän kunnostuskustannuksista rajautuu kauppakirjaehtojen mukaan euroon, jonka ylittävistä kustannuksista vastaa myyjä. Maanhankinnan määrärahat Kaupunginvaltuusto antoi päätöksellään luvan hankkia maata enintään 5 miljoonalla eurolla vuoden 2014 talousarviossa maanhankintaan varatun 2 milj. euron määrärahan lisäksi mennessä maanhankintaan on käytetty noin 3,5 miljoonaa euroa. Valmiiksi neuvoteltuja maakauppoja on päätetty tai tulossa päätöksentekoon noin 1,7 miljoonan euron arvosta. Lisäksi neuvotteluiden alla on useita muita maakauppoja, jotka toteutunevat kuluvan vuoden aikana siten, että 7 miljoonan euron hankintavaltuutus tulee käytettyä. Senaatti-kiinteistöjen kanssa tehtävän kiinteistökaupan kauppahinta on tarkoitus maksaa kuudessa erässä eri budjettivuosina. Koko kauppahinta on kirjattava kuitenkin menoksi kuluvan vuoden maanhankintamäärärahasta, koska kaupan kohteena olevien kiinteistöjen omistus- ja hallintaoikeus siirtyy kaupungille vuonna Mainituista syistä johtuen Senaatti-kiinteistöjen kanssa tehtävää kiinteistökauppaa varten esitetään, että edellisen määrärahapäätöksen lisäksi maanhankintaan myönnettäisiin tarvittava lisämääräraha 5,8 miljoona euroa vuodelle Tällöin maanhankintavaltuutus on 12,8 miljoonaa euroa. Vuonna 2014 tehtyjen kiinteistökauppojen luovutusvoitto on yksityishenkilöille ja kuolinpesille verotonta tuloa, mikäli ostajana on kunta. Tämä määräaikainen verovapaus on kiihdyttänyt maakauppaa. Neuvottelutilanne on positiivinen ja neuvotteluja käydään kaupungille tulevaisuudessa tarpeellisista alueista. Neuvottelujen onnistuessa maanhankintavaltuus täyttyy ja siten saattaa tulla tarve lisävaltuuksille. Saadun tiedon mukaan Senaatti-kiinteistöjen hallitus on osaltaan päättänyt Savilahden kiinteistökaupan tekemisestä. Valtion osalta asia etenee valtioneuvoston päätettäväksi. Vaikutusten arviointi Päätösesityksen mukainen maanhankinta on kaupungille strategisesti tärkeää. Maanhankinnan mahdollistava osin kaupunkirakenteen sisällä tapahtuva kaavoitus ja rakentaminen eheyttävät kaupunkirakennetta ja on siten ilmastopoliittisten tavoitteiden mukaista. Maanhankinta mahdollistaa positiiviset yritysvaikutukset sitten, kun alueelle päästään rakentamaan.

5 Kuopion kaupunki Pöytäkirja 11/ (5) Lisätietoja antavat kiinteistöjohtaja Jari Kyllönen puh ja tonttipäällikkö Jarkko Meriläinen puh Esitys 1. Kaupunkirakennelautakunnalle ja edelleen kaupunginhallitukselle esitetään kiinteistökaupan tekemistä Suomen valtion / Senaatti-kiinteistöjen kanssa esityslistan liitteenä olevan kauppakirjaluonnoksen mukaisin ehdoin. Kauppakirjaan saadaan tehdä tarpeelliset teknisluontoiset korjaukset ja lisäykset kansliatoimenpitein. Kauppakirjan liitteet saadaan lisätä kansliatoimenpitein. 2. Kaupunkirakennelautakunnalle, kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle esitetään, että valtuusto antaa kaupunginhallitukselle valtuutuksen hankkia maata enintään 10,8 miljoonalla eurolla vuoden 2014 talousarviossa maanhankintaan varatun 2 miljoonan euron määrärahan lisäksi. Mahdollinen talousarvion ylittävä maanhankintamäärärahojen käyttö tuodaan kaupunginvaltuuston käsiteltäväksi talousarviomuutoksina tilivuoden aikana. Liitteet /2014 kauppakirja Senaatti-kiinteistöt Valmistelija Jarkko Meriläinen puh etunimi.sukunimi(at)kuopio.fi Päätösehdotus Palvelualuejohtaja Jarmo Pirhonen Lautakunta hyväksyy kiinteistöjohtajan esityksen. Päätös Päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

6 Kuopion kaupunki Pöytäkirja 11/ (6)