MIKKOLAN (46.) KAUPUNGINOSAN KORTTELIA 1 (OSA) KOSKEVA ASEMAKAAVAN MUUTOS (BILTEMA)

Transkriptio

1 MIKKOLAN (46.) KAUPUNGINOSAN KORTTELIA 1 (OSA) KOSKEVA ASEMAKAAVAN MUUTOS (BILTEMA) Asemakaavaluonnos nähtävänä Luonnosvaiheen palauteraportti Mielipiteet Asemakaavan muutosluonnoksesta ei saatu yhtään mielipidettä. Viranomais- ja yhteisölausunnot Asemakaavan muutoksesta on saatu ennakkolausunnot Väylävirastolta, Satakuntaliitolta, Varsinais-Suomen ELY-keskukselta, Finavialta, Pori Energia Energiapalveluyksiköltä, Porin kaupungin ympäristö- ja lupapalveluita. Satakuntaliiton lausunnossa todetaan, että maankäyttö- ja rakennuslain 32 :n mukaan maakuntakaava ei ole voimassa muutoin kuin l momentissa tarkoitetun kaavojen muuttamista koskevan vaikutuksen osalta. Maankäyttö- ja rakennuslain 42 :n mukaan yleiskaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämiseksi. Porin kaupungin Mikkolan (46.) kaupunginosan korttelia l (osa) koskevan asemakaavan muutoksen suunnittelualueella on voimassa Porin Kantakaupungin yleiskaava 2025, joten Satakunnan maakuntakaava ei ole alueella voimassa. Mikkolan (46.) kaupunginosan korttelia l (osa) koskevan asemakaavan muutoksen tavoitteet poikkeavat Porin Kantakaupungin yleiskaavan 2025 tavoitteista korttelialueen käyttötarkoituksen osalta. Tavoitteena on asemakaavan muutoksella mahdollistaa vähittäiskaupan suuriyksikkö paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa varten. Satakuntaliiton käsityksen mukaan Porin Kantakaupungin yleiskaavaa 2025 laadittaessa ei ole otettu kantaa kaupan mitoitukseen eikä Porin kaupungin Mikkolan (46.) kaupunginosan korttelia l (osa) koskevan asemakaavan muutosta koskevasta kaavaselostuksesta käy ilmi, että asemakaavan muutostyötä varten olisi toistaiseksi laadittu kauppaa koskevaa selvitystä. Satakuntaliiton näkemyksen mukaan Porin kaupungin kaupan rakennetta ja mitoitusta tulisi tarkentaa maakuntakaavaa vyöhykeperiaatetta tarkemmin ja tarkastella kaupan ratkaisuja yleiskaavatasolla asemakaavan muutoksen suunnittelualuetta laajemmalla alueella nykyisen maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämällä tavalla. Kaupan selvitys asemakaavan muutoksen pohjaksi tuottaisi tietoa olemassa olevasta kaupan palveluverkosta, kehittämistarpeista ja -mahdollisuuksista Porissa. Porin kaupan palveluverkkoselvitys palvelisi kaupan hankkeita ja mahdollistaisi kaupan palveluverkon vaikutusten arvioinnin asemakaavan muutoksessa. Satakunnassa on vireillä Satakunnan vaihemaakuntakaavan 2 laatiminen, jossa käsitellään mm. kaupan teemaa maankäyttö- ja rakennuslakiin tulleiden kaupan ohjausta koskevien muutosten mukaisesti. Kaavaa varten laaditun Satakunnan Kaupan palveluverkkoselvityksen mukaisesti Satakunnan vaihemaakuntakaavan 2 ehdotuksessa merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön koon alaraja on Satakunnassa kaikkien kaupan laatujen osalta 4000 krs-m2 lukuun ottamatta päivittäistavarakauppaa ja erikoiskauppaa, jossa Porissa alarajana on 5000 krs-m2 ja tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa, jonka osalta on alaraja Porin keskustaajaman alueella krs-m2. Satakunnan vaihe-

2 maakuntakaavan 2 ehdotuksessa on osoitettu tilaa vaativan kaupan kehittämisvyöhykkeitä, joille voi sijoittaa tilaa vaativan kaupan seudullisesti merkittäviä yksiköitä. Kaavaehdotuksessa on myös laadittu Satakunnan kaupan mitoitus, jossa keskustatoimintojen alueiden ulkopuolisen merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksiköiden alueiden (KM, km) ja tilaa vaativan kaupan kehittämisvyöhykkeiden vähittäiskaupan (km) yhteenlasketun kerrosalan enimmäismitoitus vuonna 2035 on Porissa krs-m2 (enimmäismitoitus sisältää kaiken kaupan kerrosalan). Mikkolan (46. ) kaupunginosan korttelia l (osa) koskevan asemakaavan muutoksen suunnittelualue on osoitettu sekä voimassa olevassa Satakunnan maakuntakaavassa että vireillä olevan Satakunnan vaihemaakuntakaavan 2 ehdotuksessa 2 työpaikka-alueena. Vireillä olevan vaihemaakuntakaavan merkinnän selityksen mukaan alueelle voidaan sijoittaa sekä toimisto- ja palvelutyöpaikkoja että ympäristöhäiriötä aiheuttamatonta teollisuus-ja varastotoimintaa sekä tilaa vaativaa erikoistavarakauppaa. Lisäksi suunnittelualue sijoittuu vireillä olevassa vaihemaakuntakaavan 2 ehdotuksessa 2 tilaa vaativan kaupan kehittämisvyöhykkeelle. Kehittämisvyöhykkeen merkinnän selityksen mukaan vyöhykkeelle voi sijoittua tilaa vaativan erikoistavarakaupan seudullisesti merkittäviä yksiköitä tai kaupan yksiköitä, jotka eivät muutoin sovellu keskustatoimintojen alueelle. Vyöhykkeellä kehitetään kauppaa, jonka tyypillinen asiointitiheys on vähäinen. Tilaa vaativan kaupan kehittämisvyöhykettä koskee seuraava suunnittelumääräys: Tilaa vaativan erikoistavarakaupan suuryksiköiden mitoitus ja tarkempi sijoittuminen on suunniteltava siten, ettei niillä yksin tai yhdessä muiden vyöhykkeiden hankkeiden kanssa ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia keskusta-alueiden kaupallisiin palveluihin tai niiden kehittämiseen. Suuryksiköiden toteutumisen ajoitus tulee yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa sitoa muun taajamarakenteen ja liikennejärjestelmien toteuttamiseen. Mikkolan (46. ) kaupunginosan korttelia l (osa) koskevan asemakaavan muutoksen jatkosuunnittelun yhteydessä tulee ratkaista Porin kaupan sijoitteluperiaatteet sekä tarkentaa seudullisesti ja paikallisesti merkittävän kaupan sijoittuminen ja mitoitus. Satakuntaliitolla ei ole Satakunnan maakuntakaavan perusteella lausunnolla olevasta Porin kaupungin Mikkolan (46.) kaupunginosan korttelia l (osa) koskevasta asemakaavan muutoksen luonnoksesta muuta lausuttavaa. Varsinais-Suomen ELY-keskuksen lausunnossa todetaan, että Asemakaavahanke poikkeaa voimassa olevasta yleiskaavasta. Asemakaavahankkeen yhteydessä on syytä esittää perusteet yleiskaavasta poikkeamiseen ja selvittää mahdollinen yleiskaavan tarkistustarve. Kaavan laadinnan perusteena on tiedossa olevaa kaupan hanketta koskeva hakemus. Kaavan laadinnan yhteydessä on tarpeen selvittää hankkeen mukaisen kaupan laatu ja sen sopeutuminen suunniteltuun kaavamerkintään ja -määräykseen. Varsinais-Suomen ELY-keskus katsoo, että asemakaavahankkeen pohjaksi olisi syytä laatia maakuntakaavaa varten laadittua tarkempi selvitys kaupan palveluverkosta Porissa. Selvitys palvelisi myös muita kauppaa koskevia kaavahankkeita. Selvityksessä tulisi tarkastella paitsi vaikutuksia Porin keskustan elinvoimaisuuteen, myös ylikunnallisia vaikutuksia tarpeellisilta osin sekä kaupan mitoituksen jakautumista Porin alueella. Tämän kaavahankkeen osalta vaikutuksia on tarpeen tarkastella myös Ulvilan osalta. Muita selvitystarpeita ovat liikennejärjestelyiden toimivuuden lisäksi ainakin lentoestekorkeudet, eri liikennemuotojen aiheuttamat melu sekä tärinä ja hulevesijärjestelyt. Jatkosuunnittelussa on tarpeen selvittää alueen saavutettavuutta myös kevyen liikenteen ja joukko-

3 liikenteen osalta. Suunnittelussa tulee kiinnittää erityistä huomiota myös turvallisiin alueen sisäisiin kulkuyhteyksiin. Kaavahankkeesta on tarpeen järjestää viranomaisneuvottelu. Kaavaehdotuksesta tulee pyytää Varsinais- Suomen ELY-keskuksen lausunto. Varsinais-Suomen ELY-keskuksen ja Satakuntaliiton lausuntoihin vastineena todetaan, että kaupunkisuunnittelu on tilannut konsulttityönä Mikkolan asemakaavahankkeiden johdosta kaupallisen selvityksen, jossa tarkastellaan Porin kaupan palveluverkon nykytilannetta ja kehitysnäkymiä sekä arvioidaan vireillä olevien asemakaavahankkeiden kaupalliset vaikutukset. Kaupallisen selvityksen laatii FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy, Helsinki. Selvitystä voidaan hyödyntää myös mahdollisten muiden asemakaavahankkeiden vaikutusten arvioinnissa. Tarkastelualueena on, mutta kaupan rakennetta ja palveluverkkoa tarkastellaan riittävällä tarkkuudella myös laajemmalla vaikutusalueella ja toisaalta tarkastelua kohdennetaan asemakaava-alueiden lähiympäristöön. Selvitys laaditaan olemassa olevaan lähtöaineistoon, uusimpiin tilasto- ja rekisteriaineistoihin sekä paikkatietoanalyyseihin perustuen. Keskeinen lähtöaineisto on FCG:ssä laadittu Satakunnan kaupan palveluverkkoselvitys, jonka osalta myös työaineistot ovat hyödynnettävissä tässä työssä. Työvaiheessa: - kuvataan yhdyskuntarakenteen pääpiirteet (väestö, työpaikat, liikenneverkko) - kuvataan kaupallisten palvelujen palveluverkko (määrä, sijainti) - kuvataan kaupallisten palvelujen saavutettavuus - kuvataan kaupan kilpailutilanne (ostovoima ja ostovoiman siirtymät) - laaditaan arvio ostovoiman ja liiketilatarpeen kehityksestä Arvio ostovoiman ja liiketilatarpeen kehityksestä laaditaan erikseen päivittäistavarakaupan, erikoiskaupan (tilaa vaativan erikoistavaran kauppa ja muu erikoiskauppa) sekä kaupallisten palvelujen osalta. Arviossa otetaan huomioon myös Porin asema maakuntakeskuksena ja Poriin kaupungin ulkopuolelta suuntautuva kysyntä (ostovoiman siirtymät). Työvaiheessa laaditaan yleiskaavatason tarkastelu Porin tavoitteellisesta palveluverkosta. Työvaiheessa: - määritellään kaupan sijoittumisperiaatteet sekä keskusten ja kaupan alueiden roolit - määritellään Porin vähittäiskaupan kokonaismitoitus ja uuden liiketilan tarve - arvioidaan kokonaismitoituksen kohdistuminen Porissa alueittain Liikenteellinen toimivuustarkastelu on suoritettu Porin kaupungin liikennesuunnittelun toimesta. Toimivuustarkastelun raportissa todetaan, että Bilteman hanke ei aiheuta sellaista lisäystä liikennemäärissä, että sillä olisi merkittävää vaikutusta liikenteen sujuvuuteen. Porin lentoasema sijaitsee suunnittelualueen läheisyydessä lännessä, jonka VT2:n suuntainen kiitotie asettaa vaatimuksia rakentamiskorkeuksille. Lisäksi suunnittelualue sijoittuu alueelle, jolla on Ilmailulain 158 mukaan haettava lentoestelupaa mikäli mm. rakennus, rakennelma, laite tai merkki ulottuu yli 10 metrin korkeuteen maanpinnasta. Finavialta on saatu v päivitetyt lentoesterajoituspinnat, jotka sallivat korkeampaa rakentamista, kuin voimassa olevassa kaavassa on sallittu. Kiitotiehen nähden suunnittelualueen lentoesterajoituspin-

4 ta on +20m ja kauimmassa osassa lentoesterajoituspinta on +30m, joka sallii Mikkolantien puolelle vähän korkeampaa rakentamista. Korkeudet ovat korkeuksia keskimääräisestä merenpinnasta, joten maanpinnan korkeus vaikuttaa käytettävissä olevaan korkeuteen. Esterajoituspinta rajoittaa kaikkea korkeutta mukaan lukien mm. rakennusten katolla olevat antennit, ilmanvaihtolaitteet, yms. sekä mahdollisesti rakennustöissä käytettävät nosturit ja muut korkeat rakenteet ja laitteet. Selvitysten mukaan päivitetyt lentoestekorkeudet sallivat suunnitellun rakentamisen alueelle. Kaavahankkeesta on järjestetty viranomaisneuvottelu Väyläviraston lausunnossa todetaan, että uudelle korttelialueelle muodostuvat hulevedet tulee käsitellä korttelialueen puolella eikä niitä saa johtaa rautatiealueelle vaikeuttamaan radan kuivatusta. Raideliikenteen melusta, runkomelusta ja tärinästä Väylävirasto edellyttää, että kaavoitettaessa alueita radan läheisyydessä on tapauskohtaisesti otettava huomioon mahdolliset junaliikenteen aiheuttamat melu-, runkomelu- ja tärinähaitat. Melun- ja tärinäntorjunnassa tulee kiinnittää erityistä huomiota haittojen ennaltaehkäisyyn toimintojen sijoitusratkaisuista päätettäessä. Kaavatyön yhteydessä tulee laatia riittävät selvitykset melun ja tärinän leviämisestä ja osoittaa niiden pohjalta tarvittavat kaavamääräykset haittojen torjumiseksi. Melun osalta kaavoituksessa on noudatettava Valtioneuvoston päätöksen (993/1992) mukaisia melun ohjearvoja. Melualueelle ei tule kaavoittaa melulle herkkää maankäyttöä ilman asianmukaisia selvityksiä ja tarvittavaa melunsuojausta. Runkomelun osalta tulee huomioida VTT:n laatiman esiselvityksen Maaliikenteen aiheuttaman runkomelun arviointi (VTT tiedotteita 2468) suositus runkomelutason raja-arvosta (Lprm) 30/35 db. Yleensä runkomeluhaitat ulottuvat 60 m (pehmeikkö) yli 200 m (kallio) etäisyydelle rautatiestä (VTT:n tiedotteita 2468). Kaavoituksessa on huomioitava raideliikenteen tärinän aiheuttama rakennuksen vaurioitumisriski ja vaikutus asuinmukavuuteen. Tärinälle herkkää maankäyttöä ei tule osoittaa tärinäherkille alueille ilman tärinänvaimennustoimenpiteitä edellyttävää kaavamerkintää tai -määräystä. Tärinälle herkällä maaperällä kuten savikolla tärinä voi ulottua jopa yli 200 metrin päähän radasta. Tärinälle herkimpiä rakennuksia ovat yleensä puolitoista tai kaksikerroksiset puurakenteiset talot. Tärinähaittojen poistaminen jo rakennetuilta alueilta jälkikäteen on vaikeata, ellei mahdotonta ja korjaustoimenpiteet kalliita. Tärinän osalta kaavoituksessa tulee huomioida VTT:n selvitys Suositus liikennetärinän mittaamisesta ja luokituksesta (VTT tiedotteita 2278). Suosituksen mukaan asuinrakennuksen tärinä ei saa ylittää uusilla asuinalueilla värähtelyluokan C arvoa Vw,95 0,30 mm/s ja vanhoilla asuinalueilla värähtelyluokan D arvoa Vw,95 0,60 mm/s. Mikäli kyse ei ole asuinrakennuksesta ja tilojen käyttötarkoitus on sellainen, että liikenteen ei katsota haittaavan lepoa (esim. kaupat, kahvilat, ostoskeskukset, tavaratalot, liikuntatilat), tavoiteraja voi olla kaksinkertainen em. arvoihin nähden (VTT tiedotteita 2569). Liikenteen tärinästä ja runkomelusta on lisäksi olemassa mm. seuraavat VTT:n julkaisut: Suositus liikennetärinän arvioimiseksi maankäytön suunnittelussa (VTT working papers 50, Espoo 2006), Ohjeita liikennetärinän arviointiin (VTT tiedotteita 2569, Espoo 2011) ja Rakennukseen siirtyvän liikennetärinän arviointi (VTT tiedotteita 2425, Espoo 2008). Julkaisuissa on annettu tärinään liittyviä suosituksia. Julkaisuja on saatavissa sähköisenä osoitteesta:

5 Väylävirasto muistuttaa, että melun- ja tärinäntorjuntavastuun periaatteena on vastuun kuuluminen sille taholle, jonka suunnittelemista toimenpiteistä melun- ja tärinäntorjuntatarve syntyy. Näin ollen Väylävirasto ei osallistu uuden maankäytön johdosta aiheutuviin mahdollisiin melun- ja tärinäntorjunnan kustannuksiin. Väylävirastolla ei ole muuta huomautettavaa kaavahankkeesta. Maanteiden osalta lausunnon antaa toimivaltainen ELY-keskus. Kaupunkisuunnittelu huomauttaa, että suunnittelualueelle ei sijoitu asuinrakentamista, vaan liikerakennusten korttelialue, jonka rakennusoikeudesta saa käyttää enintään 5000 k-m2 vähittäiskaupan suuryksikön erikoistavaran kauppaa varten. Rakennettavuudeltaan maaperä on Porin olosuhteissa normaalia. Maaperä suunnittelualueella on hienoa hietaa ja hiesua. Suunnittelussa hyödynnetään aikaisemmista suunnitelmista saatua aineistoja, joilla varmistetaan rakennettavuuden huomioiminen toteutuksessa. Kaupunkisuunnittelu on lisännyt asemakaavakarttaan yleisen kaavamääräyksen, jossa todetaan: Rakentamisessa on huomioitava valtioneuvoston päätöksen (993/1992) mukaiset melutason ohjearvot asuin-, liike- ja toimistohuoneille sekä raideliikenteen aiheuttaman haitallisen tärinän riskit rakennuksille. Rakennusten suunnittelun on perustuttava rakennuspaikalla tehtyjen maaperä-, melu- ja tärinäselvitysten edellyttämiin rakenneratkaisuihin. Rakennusten ylimmän sallitun korkeusaseman lisäksi on otettava huomioon, että tontin rakenteiden ja puuston korkeus ei saa ylittää Porin lentoaseman lentoesteiden korkeusrajoituksia. Alueen viherrakentamiseen sekä hulevesien viivyttämiseen ja imeyttämiseen tulee kiinnittää erityistä huomiota. Tontilla on oltava imeytys- ja viivytystilavuutta 1m3/100 tonttineliötä. Hulevedet tulee käsitellä korttelialueen puolella eikä niitä saa johtaa rautatiealueelle vaikeuttamaan radan kuivatusta. Finavian lausunnossa todetaan, että on asettanut nähtäville Mikkolan 46.kaupunginosan korttelin 1 (osa) asemakaavan muutosluonnoksen. Voimassa olevassa asemakaavassa alue on teollisuus- ja varastorakennusten korttelialuetta (TIV8), joka on tarkoitus kaavamuutoksessa muuttaa liikerakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa varten. Tontille on tarkoitus hakea rakennusoikeutta 9450 kam 2 vähittäiskaupan suuryksikköä varten. Kaavamuutos toteutetaan Biltema Real Estate Finland Oy:n anomuksesta. Finavia Oyj toteaa, että koska suunnittelualue sijaitsee Porin lentoaseman välittömässä läheisyydessä, tulee lentoesterajoitusten mahdolliset vaikutukset rakennusten, laitteiden, rakenteiden, muiden pysyvien esteiden ja rakennusaikaisten nostojen suurimpiin korkeuksiin ja tätä kautta rakennettavuuteen tarkistaa jo kaavaa laadittaessa. Korkeusrajoitus vaihtelee suunnittelualueelia välillä +20 m +40 m AMSL (keskimääräisestä merenpinnan korkeudesta). Finavia katsoo, että sekä korkeusrajoitus että tarve hakea lentoestelupaa tulee merkitä kaavamääräyksiin. Korkeusrajoitusten osalta tulee todeta, että se koskee kaikkia kohteeseen sijoitettavia sekä kiinteitä että liikkuvia tai väliaikaisia esteitä. Lisätietoa lentoesteistä löytyy ANS Finlandin (ht tps:/iwww.ansfinland.fi/ fi/ palvelumme/ lentoesteet ) ja Liikenne- ja viestintävirasto Traficomin ( asioikanssamme/hae-iupaa- Ientoesteelle) verkkosivuilta. Kaupunkisuunnittelu toteaa, että Porin lentoasema sijaitsee suunnittelualueen läheisyydessä lännessä, jonka VT2:n suuntainen kiitotie asettaa vaatimuksia rakentamiskorkeuksille. Lisäksi suunnittelualue sijoittuu alueelle, jolla on Ilmailulain 158 mukaan haettava lentoestelupaa mikäli mm. rakennus,

6 rakennelma, laite tai merkki ulottuu yli 10 metrin korkeuteen maanpinnasta. Finavialta on saatu v päivitetyt lentoesterajoituspinnat, jotka sallivat korkeampaa rakentamista, kuin voimassa olevassa kaavassa on sallittu. Kiitotiehen nähden suunnittelualueen lentoesterajoituspinta on +20m ja kauimmassa osassa lentoesterajoituspinta on +30m, joka sallii Mikkolantien puolelle vähän korkeampaa rakentamista. Korkeudet ovat korkeuksia keskimääräisestä merenpinnasta, joten maanpinnan korkeus vaikuttaa käytettävissä olevaan korkeuteen. Esterajoituspinta rajoittaa kaikkea korkeutta mukaan lukien mm. rakennusten katolla olevat antennit, ilmanvaihtolaitteet, yms. sekä mahdollisesti rakennustöissä käytettävät nosturit ja muut korkeat rakenteet ja laitteet. Alustavien selvitysten mukaan päivitetyt lentoestekorkeudet sallivat suunnitellun rakentamisen alueelle. Muilla lausunnon antajilla ei ollut huomautettavaa asemakaavan muutosehdotukseen. Lausunnot ovat nähtävissä asiakirjoissa.