Maakaari. Marjut Jokela Leena Kartio Ilmari Ojanen

Transkriptio

1 Maakaari Marjut Jokela Leena Kartio Ilmari Ojanen TALENTUM Helsinki 2010

2 2010 Talentum Media Oy ja kirjoittajat 5., uudistettu painos Kannen suunnittelu: Mika Petäjä Kannen toteutus: Outi Pallari Taitto: NotePad ISBN Kariston Kirjapaino Oy Hämeenlinna 2010

3 ESIPUHE... V LYHENTEET... XIX I JOHDANTO... 1 II KIINTEISTÖN KAUPPA JA MUU LUOVUTUS Kiinteistön kauppa. Yleiset lähtökohdat Aikaisempi normipohja Yleiskatsaus voimassa oleviin säännöksiin MK:n säännökset Muu lainsäädäntö Sääntelyn tavoitteet ja kiinteistön kaupan erityispiirteet Lähtökohdat Sopimusvapaus Ero irtaimen kauppaan Säännösten soveltamisala Saannot, joihin kaupan säännöksiä sovelletaan Kohteet, joihin kaupan säännöksiä sovelletaan Kauppasopimuksen tekeminen ja sisältö Yleistä. Valmistelevat toimet Kauppasopimuksen muoto Yleistä IX

4 2.2.2 Kirjallisuusvaatimus ja julkinen kaupanvahvistaja Kauppakirjan vähimmäissisältö Muotovaatimuksen syrjäyttämisen seuraamukset Kelpoisuus kaupan tekemiseen Kauppa perustettavan yhtiön lukuun Esisopimus ja käsiraha Esisopimuksen sääntely Korvaus kaupasta vetäytymisestä ja sopimus käsirahasta Kauppasopimuksen sisältö Sopimusvapaus ja sen rajoitukset Purkava ja lykkäävä ehto Pätemättömät ehdot Kohtuuttoman ehdon sovittelu Kaupan osapuolten oikeudet ja velvollisuudet Omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen Myyjän velvollisuudet Kiinteistön luovutusvelvollisuus Muut suoritusvelvollisuudet Ostajan maksuvelvollisuus Maksuvelvollisuuden sisältö ja ostajan viivästys Ennakkoviivästys Osapuolten oikeudet myyjän hallinta-aikana Ehdollinen saanto ja osapuolten oikeudet Vastuu julkisoikeudellisesta saamisesta Vaaranvastuu kiinteistöstä Virhe kaupan kohteessa Virheestä yleisesti Sääntelyn lähtökohdat Virheen käsitteestä MK:ssa Ostajan tieto virheestä Virheen määräytymisen ajankohta Virheestä ilmoittaminen X

5 4.2 Laatuvirhe Laatuvirheen tunnusmerkistö Ostajan tarkastusvelvollisuus Vallintavirhe Oikeudellinen virhe Virheen seuraamukset Ostajan oikeus pidättyä suorituksesta Kaupan purku Hinnanalennus Vahingonkorvaus Elinkeinonharjoittajan vastuu asuinkiinteistön myyjän seuraajaa kohtaan Kiinteistönvälittäjän vastuu Kauppa ja kolmannen oikeus Yleisiä näkökohtia Saannonmoite ja siihen liittyvä välienselvitys Oikean omistajan oikeus saannonmoitteeseen ja kanneoikeuden rajoitukset Myyjän ja hänen saantomiehensä vastuu (kaupanvastuu) Ostajan oikeudet ja velvollisuudet oikeaa omistajaa kohtaan Kaksoisluovutus Saantojen keskinäinen pysyvyys Saannonmoitetta koskevien vastuu- ja korvaussäännösten soveltaminen Erityisen oikeuden pysyvyys Kirjattavien ja muiden erityisten oikeuksien sitovuus Myyjän vastuu Kiinteistön ostajan asema myyjän velkojia vastaan XI

6 6 Vaihto, lahja ja muu luovutus Kiinteistöjen vaihto Kiinteistön lahja Kauppaa koskevien säännösten soveltaminen Lahjan purkaminen Muu kiinteistön luovutus Käyttöoikeuden luovutus Kiinteistön luovutusta koskevien säännösten soveltaminen Käyttöoikeuden luovutuksen muoto Siirtymäsäännöksistä III KIRJAAMINEN Kirjaamisjärjestelmä Kirjaamisjärjestelmän tehtävät Kirjaaminen ennen maakaarta Kirjaamisjärjestelmän yleispiirteet Kirjaamisasiat Rekisterin julkinen luotettavuus Kiinteistötietojärjestelmä ja kirjausten kohteet Tietojen luovutus Kirjaamismenettely Yleiset kirjaamissäännöt Kirjaamisviranomainen Kirjaamishakemuksen käsittely Kirjaamishakemus ja sen vireilletulo Täydentämis- ja kuulemismenettely Lepäämään jättäminen Ratkaiseminen Oikaiseminen ja muutoksenhaku Lainhuudatus Lainhuudatusvelvollisuus Lainhuudatuksen kohde Lainhuudatusaika XII

7 3.2 Lainhuudatusmenettely Lainhuudon hakeminen Hakemuksen käsittely Lohkomisautomatiikka Lainhuudon oikeusvaikutukset Lainhuudon vaikutuksista omistusoikeuden siirtymisessä Sopimussuhde Kaksoisluovutus Suhde oikeaan omistajaan Nautintasuoja Vaikutus maksukyvyttömyysmenettelyissä Legitimaatiovaikutus Erityisen oikeuden kirjaaminen Kirjattavat erityiset oikeudet Yleistä Käyttö- ja irrottamisoikeudet Kirjaamisvelvollisuus Sopimus kiinteistön hallinnan jakamisesta Rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaus Ainesosien ja tarpeiston määritys Kirjauksen kohde Kirjaamismenettely Sovellettavat säännökset Kirjaamishakemus Kirjaamishakemuksen lepäämään jättäminen Kirjaamishakemuksen hylkääminen Oikeuden muuttamisen, siirron ja lakkaamisen kirjaaminen Yleistä Muutoksen kirjaaminen Erityisen oikeuden kirjauksen poistaminen XIII

8 4.4 Kirjaamisen oikeusvaikutukset Siirtymäsäännöksistä Varainsiirtovero Yleistä verotuksen merkityksestä lainhuudatukseen ja kiinteistönkauppaan Veron määräytymisperusteet Luovutuksen kohde Verotettavat luovutukset Veron määrä Verotusmenettely IV KIINTEISTÖPANTTIOIKEUS Yleistä kiinteistöpanttioikeudesta Kiinteistöpanttioikeuden merkitys Vakuusoikeus ja luotonanto Panttioikeuden tarkoitus Kiinteistöpanttioikeus ennen maakaarta Kiinteistöpanttioikeus maakaaren mukaan Uudistuksen tavoitteet Lyhyesti kiinteistön panttauksen vaiheista Kiinnitys Kiinteistöpanttioikeuden kohde Yleistä Kiinteä omaisuus Yhteiskiinnitys Vuokraoikeus rakennuksineen Kiinnittäminen Kiinnityksen hakeminen Kiinnitysmenettely Kiinnitys ja panttikirja Kiinteistön panttaus Panttioikeuden perustaminen Panttausvalta Kiinteistön omistaja Valtuutus ja edustus XIV

9 3.2.3 Sitoumukseen perustuva toimivaltarajoitus ja arvon kaksoispanttaus Määräosin omistettu kiinteistö Omistuksen hajaantuminen Panttaussitoumus Panttaussitoumuksen tekeminen ja muoto Panttaussitoumuksen ehdot Erityis- ja yleispanttausehdot Panttaus vieraasta velasta Vierasvelkapanttauksen pääsäännöt Vierasvelkapanttauksen ehdot Luotonantajan tiedonantovelvollisuus Panttaussitoumuksen oikeusvaikutukset Panttioikeuden syntyminen Panttikirjan hallinnan luovutus Panttausilmoitus Saamisen syntyminen Pantinsaajan vilpittömän mielen suoja Pantinsaajan suojaamisen perusteet Pantinsaajan suoja omistajanvaihdoksessa Pantinsaajan suoja kiinteistön oikeaa omistajaa vastaan Panttausvalta ja pakkotäytäntöönpano Kiinteistön kaupan purkamisen vaikutukset Panttioikeus ennen saamisen erääntymistä Pantatun kiinteistön käyttö Kiinteistön luovuttaminen Kiinteistön omistajanvaihdos Omistuksen hajaantuminen Kiinteistönmuodostus Pääsääntö Kiinnitysvastuusta vapauttaminen XV

10 4.4 Kiinteistön vakuusarvon alentuminen Rakennuksen tai muun ainesosan tai tarpeiston luovuttaminen Kiinteistön vahingoittuminen Kiinnityksen kohteena olevan vuokraoikeuden muuttaminen Kiinnityksen muutokset Kiinnitysten muuttaminen hakemuksesta Muutostyypit Menettely kiinnitystä muutettaessa Panttikirjan kuolettaminen ja vaihtaminen uuteen Kiinnityksen muuttaminen viranomaisen päätöksellä Lakisääteisen panttioikeuden kirjaus Panttisaamisen siirtäminen Kiinnityksiä koskevat siirtymäsäännökset V PANTTISAAMISEN PERINTÄ Perintäkeinot Vapaaehtoinen perintä Velallisen suoritus Saamisen lakkaaminen muulla perusteella Vierasvelkavakuuden realisoitumisesta Soveltamistilanteita Perinnän kohdistaminen vierasvelkavakuuteen Vastuujärjestyksestä vierasvelkavakuuksissa Takaajan tai pantinantajan regressisaatava Saamisen perintä ulosottoteitse Ulosottoperusteen hankkiminen Kiinteistön ulosmittaus XVI

11 3.2.1 Ulosmittauksen tai myynnin hakeminen Kiinteistö ulosmittauksen kohteena Kiinteistön ulosmittaus ja sen oikeusvaikutukset Velkojen selvittely Kiinteistön myynti ulosottotoimin Myyntitavan ja myyntiehtojen määrääminen Kiinteistön huutokauppa Erityistilanteita Vapaa myynti Konkurssi ja velkajärjestelyt Kiinteistönomistajan konkurssi Yleistä Konkurssin alkaminen Konkurssipesään kuuluva omaisuus Panttisaaminen konkurssivelkana Konkurssipesään kuuluvan kiinteistön myynti Takaisinsaanti Yksityishenkilön velkajärjestely ja kiinteistöpanttioikeus Yleistä Velkajärjestelyn aloittaminen Maksuohjelma ja velkajärjestelyt Omaisuuden myynti Maksuohjelman toteuttaminen Yrityksen saneeraus ja kiinteistöpanttioikeus Yleistä Saneerausmenettelyn aloittaminen Saneerausohjelma ja velkajärjestelyt Omaisuuden realisointi XVII

12 LIITTEET Liite 1. Lainhuutotodistus Liite 2. Todistus vuokraoikeudesta Liite 3. Rasitustodistus Liite 4. Lainhuutohakemus Liite 5. Hakemus vuokraoikeuden tai sen siirron kirjaamista varten Liite 6. Kiinnityshakemus Liite 7. Panttikirja LÄHTEET OIKEUSTAPAUSHAKEMISTO ASIAHAKEMISTO XVIII