ESIPUHE... ESIPUHE VUODEN 2012 LAITOKSEEN... ESIPUHE VUODEN 2007 LAITOKSEEN... LYHENTEET... XXIII

Transkriptio

1 LUETTELO ESIPUHE... V ESIPUHE VUODEN 2012 LAITOKSEEN... VII ESIPUHE VUODEN 2007 LAITOKSEEN... IX LYHENTEET... XXIII 1 JOHDANTO Asuntokaupan merkitys Suomessa Teoksen tavoitteet ASUNTOKAUPAN SÄÄNTELY ENNEN ASUNTOKAUPPALAKIA ASUNTOKAUPPALAIN SOVELTAMISALA KÄYTETYN ASUNTO-OSAKKEEN KAUPASSA Ajallinen soveltamisala Asiallinen soveltamisala Asunto-osakkeen kauppa Muun yhteisöosuuden kauppa XI

2 3.2.4 Eräät muut asuntojen myyntiin ja tuotantoon liittyvät oikeussuhteet Osaomistusasunnot Vapaa-ajan asunnot Lunastus Osakkeiden merkitseminen Soveltamisalan rajoitukset Yhteisöosuus, jonka hallinta perustuu ainoastaan vuokrasuhteeseen Aikaosuusasuntojen kauppa Asumisoikeusasunnot Kiinteistön ja toisen maalla olevan rakennuksen kauppa Taloelementtien toimitussopimukset Muut kuin asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet Perintö ja lahja Panttina olevan asunnon myynti Rajoitukset pantinhaltijan virhevastuuseen Ammattimainen luotonantaja myyjänä Vahingonkorvausvastuu ASUNTOKAUPPALAIN KESKEISET MÄÄRITELMÄT KÄYTETYN ASUNTO-OSAKKEEN KAUPASSA Käytetty asunto Asunto-osake ja asuntoyhteisö Asunto-osakeyhtiön osake Muun osakeyhtiön osake Muut kuin asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet Asuntoyhteisö Osaomistusasunto ja osaomistusyhtiö sekä osaomistusyhteisö Kuluttaja Luonnollinen henkilö Elinkeinotoiminta Kirjanpitovelvollisuus Ammatinharjoittaminen tai elinkeinotoiminnan harjoittaminen asunnossa XII

3 Vuokraustoiminta Asuntojen ostaminen, myyminen ja kunnostaminen Elinkeinonharjoittaja SOPIMUKSEN SYNTYMINEN JA SISÄLTÖ Muoto Sopimuksen syntyminen Sopimuksen pätemättömyys Oikeustoimikelpoisuus ja sen puuttuminen Oikeustoimilain pätemättömyysperusteet VARAUSMAKSU, KÄSIRAHA JA VAKIOKORVAUS Asuntokauppalain 3 luvun soveltamisala Säännösten pakottavuus Käsiraha Käsiraha kirjallisuudessa Käsiraha lainsäädännössä Vakiokorvaus Käsirahan ja vakiokorvauksen merkitys Vaikutukset tarjouksen tekijään ja saajaan Oikeus korvaukseen käsiraha ja vakiokorvaus Tuottamukseen perustuva vastuu Myyjän oikeus korvaukseen Tarjouksen tekijän oikeus korvaukseen Kaupan osapuolten vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella oleva syy Asunnossa ilmenevän virheen vaikutus ostajan tai myyjän oikeuteen saada korvaus Ehdolliset sopimukset Ehdon laatimisen merkitys Ehdon tulkinta Käsirahan ja vakiokorvauksen määrä Vekseli tai muu juokseva sitoumus Sovittelu Varausmaksu Käsirahan tai vakiokorvauksen verollisuus XIII

4 7 EDELLYTYKSET VIRHEESEEN VETOAMISELLE Reklamaatio Reklamaatiolle varattu aika Kohtuullinen aika ennen lainuudistusta Kohtuullinen aika lainuudistuksen jälkeen Kahden vuoden määräaika Myyjän törkeän huolimaton tai kunnianvastainen ja arvoton menettely Vaatimuksen yksilöinti ja ostajan toimintavelvoite Vaatimuksen yksilöinti Jatkotoimiiin ryhtyminen ja laki velan vanhentumisesta Myyjän oikeus tutustua reklamoituihin vikoihin Virheen havaitsemisajankohta Yleinen elämänkokemus ja tavallisen tietämyksen taso Asiantuntemus ja luottamustoimi Objektiivinen arviointi ja subjektiivinen aikakäsitys Virheperusteiden kumuloituminen ja reklamaation esittäminen Vaatimusten kohdistaminen myyjään Reklamaation muotovaatimuksesta Vastuu reklamaation perillemenosta Väittämistaakka dispositiivisissa riita-asioissa Jälkitarkastusvelvollisuus Ennakkotarkastus ja ostajan tiedot kohteesta Ostajan tiedot kohteesta Vian tai puutteen yksilöinti ja vaikutus myyjän virhevastuuseen Ennakkotarkastusvelvollisuus Ennakkotarkastuksen laiminlyönti Asunnon ennakkotarkastuksen rajat Asunnon pintamateriaalit Tarpeistoesineiden tarkastaminen Asunnon ikä ja yleiskunto Asunnon ulkopuoliset tilat ja rakenteet Asunnon ympäristö Erityinen selonottovelvollisuus Myyjän antamat tiedot XIV

5 Oikeus luottaa myyjän antamiin tietoihin Velvollisuus tarkastaa myyjän antamat tiedot Ostajan asettamat erityisvaatimukset Oikeus vedota ennakkotarkastuksessa havaittuun seikkaan virheenä Havaitun vian merkityksen ymmärtäminen kaupan jälkeen ja oikaisu Myyjän törkeän huolimaton tai kunnianvastainen ja arvoton menettely Ostajan asema kummankin osapuolen oltua huolimaton Ostajan henkilökohtaiset ominaisuudet Olennaisuusvaatimus Virheperusteiden jaottelu Arviointiin vaikuttavia tekijöitä Asunnon ikä ja suoritetut korjaukset Asunnon hinta Korjauskustannukset Arvonnousu, käyttöiän pidennys ja tason parannus Kolmannen vastuulla olevat tai korvaamat viat ja puutteet Asumiskelpoisuus ja asumishaitta Terveyshaitta Ennalta arvaamattomuus Myyjän antamat tiedot Virheperusteiden kumuloituminen Todistustaakka virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista Hyvä rakentamistapa ja muuttuva virhekäsitys Virallismääräykset ja hyvä rakentamistapa Hyvä rakentamistapa ja jälkivahingot Virheellisyyden määräävä ajankohta EDELLYTYKSET VIRHEESEEN VETOAMISELLE KULUTTAJARIITALAUTAKUNNASSA Kuluttajavalituslautakunnasta kuluttajariitalautakunnaksi Menettely kuluttajariitalautakunnassa Vireillepano XV

6 8.2.2 Asian käsittely kuluttajariitalautakunnassa Menettelyä ohjaava säännöstö Kirjallinen menettely Asianosaisten kartoitusvelvollisuus Asian selvittäminen lautakunnan toimesta Asianosaisten ja todistajien kuuleminen todistelutarkoituksessa Sovintoehdotus Kehotus luopua asian käsittelystä Esteellisyys Asian jättäminen ratkaisematta tai käsittelemättä Asian ratkaisu Asian uudelleen käsittely Kuluttajariitalautakunnan antamien päätösten merkitys Asianosaisille aiheutuneet kulut Kuluttajariitalautakunnan toimivalta asuntokaupoissa Asuntokauppaa koskevat riidat Käytetyn asunnon kauppa Uuden asunnon kauppa Asumisoikeuden luovutus Asunnon käsite Asuntoyhteisön ja sen edustajan vastuu myyjälle Kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan käsitteistä Rajanvedon merkityksellisyys Vuokraustoiminta Elinkeinon harjoittamista varten hankittu asunto KÄYTETYN ASUNNON VIRHE Virheperusteiden jaottelu laissa ja oikeustieteessä Yleinen virhesäännös Sopimuksenvastaisuus Mitä voidaan katsoa sovitun Tarpeistoesineiden kuuluminen kauppaan Myyjän tiedonantovelvollisuus Myyjän tiedonantovelvollisuudesta Tiesi tai olisi pitänyt tietää Ajallinen ulottuvuus XVI

7 Seikat, joita ei voi havaita vaikeuksitta asunnon tavanomaisessa tarkastuksessa Myyjän velvollisuus korjata ostajan virheellinen tieto Ostajan asettamat erityisvaatimukset Myyjän ammattitaito, luottamusasema ja asumisaika Myyjän vastuu edustajansa antamista tiedoista Asunnon ympäristöä ja palveluja koskevat tiedot Asunto-osakeyhtiön muut omistajat ja asukkaat Todistelu Lojaliteettivelvollisuus Pinta-alavirhe Pinta-alavirheiden yleisyys Pinta-alavirheiden syy Vaikutuksellisuus Pinta-alaa koskevien varaumien käyttö Salainen virhe Salaiseen virheeseen vetoamisen edellytykset Perustelut korotetulle virhekynnykselle Korotetun virhekynnyksen vaikutukset kaupan osapuoliin Taloudellinen virhe Säännöksestä Oikeat tiedot Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti Tiesi tai olisi pitänyt tietää Yhtiökokous Myyjän ammattitaito ja luottamusasema Muuten saadut tiedot Arvionvarainen tieto tulevista asumiskustannuksista Ostajan selonottovelvollisuus Yksityishenkilöiden välinen kauppa Elinkeinonharjoittaja myyjänä Virheperusteen vaikutuksellisuus Myyjän vastuu edustajansa antamista tiedoista Salainen taloudellinen virhe XVII

8 9.4.1 Säännös ja sen ajallinen soveltaminen Salainen taloudellinen virhe virhetyyppinä Oikeudellinen virhe Säännös Luovutuskompetenssin puute Oikeudellinen virhe tarpeistoesineissä Oikeudellinen virhe vai viivästys Oikeudellisen virheen yleisyys asunto-osakkeen kaupassa Erot muihin virhetyyppeihin nähden Virheestä ilmoittaminen Seuraamusjärjestelmä ASUNNON ENSIMMÄISEN MYYJÄN JA LAITETOIMITTAJAN VIRHEVASTUU Asunnon ensimmäisen myyjän virhevastuu Edellytykset vedota virheeseen Vaatimusten kohdistaminen Reklamaatio Poikkeukset seuraamusjärjestelmässä Laitetoimittajan vastuu asunnon ostajalle Säännösten pakottavuus VIRHEEN SEURAAMUSJÄRJESTELMÄ Virheen oikaisu Laatu- ja taloudellinen virhe Yksityishenkilöiden välinen asuntokauppa Elinkeinonharjoittaja myyjänä Elinkeinonharjoittajan vastuu asunnossa tehdyistä korjaus- ja parannustöistä Oikeudellinen virhe Suorituksesta pidättyminen Ostajan oikeus pidättyä maksusta Virhettä vastaava määrä Hinnanalennus Hinnanalennuksesta yleensä Hinnanalennus käytetyn asunnon kaupassa Hinnanalennukselle maksettava tuottokorko XVIII

9 Osaomistusasunnon ostajan oikeus korvaukseen Kaupan purku Kaupan purkamisen edellytykset Elinkeinonharjoittaja myyjänä Ilmoitus purkuperusteesta Myyjän oikeus korvaukseen ostajan saamasta hyödystä Ostajan oikeus saada korvausta kustannuksistaan Tuottokorko kaupan purun yhteydessä Vahingonkorvaus Laatu- ja taloudellinen virhe Tuottamus ja syy-yhteys Syy-yhteys ja korvauksen määrä Vahingonkorvaus salaisen virheen johdosta Elinkeinonharjoittaja myyjänä Oikeudellinen virhe Vahingonkorvauksen sovittelu Korko Korko hinnanalennukselle Tuottokorko Viivästyskorko Korko vahingonkorvaukselle Tuottokorko kaupan purun yhteydessä Sovintosopimus KAUPAN PERUUTTAMINEN Ostajan oikeus peruuttaa kauppa Myyjän oikeus vahingonkorvaukseen Vahingonkorvauksen määrä Sopimus korvauksesta Vapautuminen vahingonkorvausvelvollisuudesta VIIVÄSTYS Myyjän viivästys Myyjän ennakkoviivästys Maksusta pidättyminen XIX

10 Kaupan purkaminen Myyjän viivästys Maksusta pidättyminen Kaupan purku Vahingonkorvaus Ostajan viivästys Viivästyskorko Kaupan purkaminen Vahingonkorvaus Sopimuksella perustettavat seuraamukset KIINTEISTÖNVÄLITTÄJÄN VASTUU KÄYTETYN ASUNNON KAUPASSA Sovellettavat säännökset Toimeksiantosopimus Toimeksiantosopimuksen solmiminen Muotovaatimus Sisällön minimivaatimukset Voimassaoloaika Kotimyynti Toimeksiantajan oikeus irtisanoa sopimus Irtisanomisen perusteet Välitysliikkeen oikeus korvaukseen Toimeksiantajan oikeus purkaa sopimus Välitysliikkeen oikeus purkaa toimeksiantosopimus Kaupan osapuolten vastuu toisilleen Välitystehtävän suorittaminen Yleissäännös Vastuu markkinoinnissa annetuista tiedoista Välitysliikkeen tiedoksiantovelvollisuus kaupan osapuolille Tiedonantovelvollisuuden laajuus Lain edellyttämät tiedot Valtioneuvoston asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista Hinta-arvio Korostunut huolellisuusvelvoite Veroseuraamukset XX

11 Epäselvät ja ristiriitaiset tiedot Kaupan osapuolten taloudellinen asema Toimeksiantajan vastapuolen asettamat erityisvaatimukset Tiedonantovelvollisuuden ajallinen ulottuvuus Tiedonantovelvollisuuden täyttäminen Kaupan osapuolten asiantuntemus Toimeksiantajan tiedonantovelvollisuus välitysliikkeelle Välitysliikkeen selonottovelvollisuus Asiakirjat Toimeksiantajan antamat tiedot Asunnon tarkastus Asunnon tarkastus ja pinta-alapoikkeamat Ristiriitaiset tiedot Sopimuksen laatiminen ja kaupan päättäminen Välityspalkkio Välitysliikkeen oikeus palkkioon Jälkipalkkio-oikeus Välityspalkkion maksaja Välityspalkkion määrä Välitysliikkeen omaan lukuun päättämä kauppa Välityspalkkion sovittelu Käsiraha, varausmaksu ja vakiokorvaus Käsirahan ja varausmaksun vastaanottaminen Varausmaksu-, käsiraha- ja vakiokorvaussopimuksen laatiminen Käsirahan tai varausmaksun palauttaminen Seuraamusjärjestelmä Välitysliikkeelle esitettävät vaatimukset Toimeksiantajan oikeus purkaa sopimus Välityspalkkion alentaminen Vahingonkorvaus Toimeksiantajan oikeus vahingonkorvaukseen Toimeksiantajan vastapuolen oikeus vahingonkorvaukseen Tuottamusvastuu ja syy-yhteys XXI

12 Myyjän oikeus korvaukseen suorittamastaan hinnanalennuksesta ja KKO 2003: Todistustaakka Vaatimusten esittäminen KUNTOTARKASTAJAN VASTUUSTA LÄHTEET ASIAHAKEMISTO XXII