SISÄLLYS 2 LAKI ASUINHUONEISTON VUOKRAUKSESTA JA SEN MERKITTÄVIMMÄT EROT AIEMPAAN LAINSÄÄDÄNTÖÖN 33

Transkriptio

1 SISÄLLYS ESIPUHE 5 LYHENTEET 21 I JOHDANTO 1 HUONEENVUOKRALAIN KEHITYS Varhaisin kehitys Vuoden 1925 huoneenvuokralaki Vuoden 1961 huoneenvuokralaki Vuoden 1987 huoneenvuokralaki Nykyisen lain valmistelu 32 2 LAKI ASUINHUONEISTON VUOKRAUKSESTA JA SEN MERKITTÄVIMMÄT EROT AIEMPAAN LAINSÄÄDÄNTÖÖN Yleistä Sääntelyn purkaminen Vuokran määrä ja kohtuullistaminen Vuokravakuus ja ennakkovuokra Sopimuksen irtisanominen Määräaikaisen sopimuksen päättyminen Sopimuksen purkaminen Sopimusehtojen kohtuullistaminen ja vahingonkorvauksen sovittelu Siirtymäsäännökset Muita muutoksia 38 7

2 laki asuinhuoneiston vuokrauksesta II LAKI ASUINHUONEISTON VUOKRAUKSESTA ( /481) 8 1 YLEISET SÄÄNNÖKSET 43 1 Soveltamisala Lain soveltamisala Maa-alue huoneiston yhteydessä Yhteiset tilat 49 2 Soveltamisalan rajoitukset Majoitusliiketoiminta ja vapaa-ajan asunnot Virka-asunnot 51 3 Säännösten pakottavuus Säännösten pakottavuus 52 4 Vuokrasopimuksen kesto Toistaiseksi voimassa oleva ja määräaikainen vuokrasopimus Sopimuksen päättymistavat Muuttopäivä 57 5 Vuokrasopimuksen muoto ja sen vaikutus vuokrasuhteen kestoon Vuokrasopimuksen muoto Vuokrasopimuslomakkeet 59 6 Kohtuuttoman sopimusehdon ja vahingonkorvauksen sovittelu Vuokrasopimuksen kohtuullistaminen Elinkeinonharjoittajien sopimukset Vahingonkorvauksen sovittelu Vahinkoa kärsineen myötävaikutusvelvollisuus 67 7 Kilpailevat asuinhuoneistoa koskevat sopimukset Kaksoisluovutus Vahingonkorvaus kaksoisluovutustilanteessa 71 8 Vakuus asuinhuoneiston vuokrasuhteessa Sopimusvakuus Vakuuden määrä 75 9 Kielletty ehto kiinnityksestä ja kuittausoikeudesta Kiinnitys- ja kuittausoikeus Vuokrasuhteesta johtuvan saamisen vanheneminen Vanhentumisaikaa koskevat säännökset Puolisoiden vastuu vuokrasopimuksesta 79

3 sisällys 12 Määräajan päättyminen Pyhäpäiväsääntö Määräaikojen laskeminen Taaksepäin laskeminen Muuttopäivä Tiedoksiantojen toimittaminen Ilmoitukset aviopuolisoille Virka-apu Vuokranantajan pyytämä virka-apu Vuokralaisen pyytämä virka-apu Asunto-oikeudet Asunto-oikeuksien lakkauttaminen 87 2 ASUINHUONEISTOJEN KÄYTTÖ, KUNTO JA KUNNOSSAPITO Asuinhuoneiston hallintaan saaminen ja sen viivästyminen Huoneiston luovuttaminen vuokralaisen hallintaan Hallinnan luovutuksen viivästyminen Ennakkoviivästys Asuinhuoneiston luovuttaminen toisen käytettäväksi Huoneiston tai sen osan luovuttaminen ilman lupaa Kielto luovuttaa huoneiston hallinta Asuinhuoneiston luovutus väliaikaisesti toisen käytettäväksi Koko huoneiston väliaikainen luovutus Menettely vuokranantajan vastustaessa hallinnan luovutusta Asuinhuoneiston toisen käytettäväksi luovuttaneen ja luovutuksensaajan vastuu Vuokralaisen ja luovutuksensaajan yhteisvastuu Asuinhuoneiston kunto ja sen puutteellisuus Asuinhuoneiston kunto Huoneiston kunnon puutteellisuus Piilevä virhe Korjaus- ja muutostyöt sekä hoitotoimenpiteet Korjaus- ja muutostöistä sekä hoitotoimenpiteistä sopiminen Vuokranantajan oikeus suorittaa hätätyöt ja vuosikorjausten luonteiset työt Vuokranantajan oikeus suorittaa huoneistossa korjaus- tai perusparannustöitä Ulkopuolisten suorittamat korjaus- tai muutostyöt 114 9

4 laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 22 Vuokranantajan oikeus päästä asuinhuoneistoon Pääsy huoneistoon kunnon ja hoidon valvomista varten Pääsy huoneistoon myymisen tai vuokraamisen vaatimaa näyttöä varten Vuokranantajan vastuu toimenpiteistään Vuokranantajan velvollisuus haitan minimoimiseen Vuokralaisen oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokran alennusta Vuokralaisen oikeus saada vahingonkorvausta Vuokralaisen ilmoittamisvelvollisuus Ilmoitusvelvollisuus vahingoittumisesta tai puutteellisuudesta Ilmoitusvelvollisuus huoneiston käyttämättä jättämisestä Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti Vuokralaisen vastuu asuinhuoneiston vahingoittumisesta Vuokralaisen huolellisuusvelvoite Vuokralaisen korvausvelvollisuus aiheuttamistaan vahingoista Vuokralaisen vastuu vieraistaan Vuokralaisen vastuu yhteiskäytössä olevista tiloista ja laitteista Kielletyt ehdot asuinhuoneiston käytöstä, kunnosta, kunnossapidosta ja vastuusta Vuokralaisen suojaksi mitättömät ehdot VUOKRAN SUURUUS Vuokran määräytyminen Vuokran suuruus Vuokran tarkistamisesta sopiminen Aravavuokra-asuntojen vuokran määräytyminen Vuokraa koskevat suositukset Vuokrantarkistussuositus Vuokran kohtuullisuuden selvittäminen Kohtuullisuuden selvittäminen tuomioistuimessa Irtisanomisoikeus kohtuullisuuden selvittämisen aikana Vuokran muuttaminen tuomioistuimessa Vuokran alentaminen tuomioistuimessa Vuokran korottaminen tuomioistuimessa Vuokraa koskeva tuomioistuimen ratkaisu Muutetun vuokran voimaantuloajankohta Liikaa maksetun vuokran palauttaminen

5 sisällys 32 Arava- ja korkotukivuokra-asunnon vuokran korottaminen Aravavuokra-asunnon vuokran korottamismenettely Vuokratilastot Vuokratilastot VUOKRAN MAKSAMINEN Vuokran maksamisen ajankohta Rahana suoritettavan vuokran maksuaika Muuna kuin rahana suoritettavan vuokran maksuaika Vuokranmaksuvelvollisuuden kesto Vuokranmaksupäivän siirtyminen Vuokran maksutapa Suoritus posti- tai pankkisiirrolla tai postiosoituksena Suoritus muulla tavalla Suoritus huoneiston sijaintipaikkakunnalla Sopimisen mahdollisuus Vuokran periminen ennakolta Ennakkovuokra ja vuokraennakko Ennakkovuokran määrä Viittaussäännös vakuuteen VUOKRANANTAJAN VAIHTUMINEN Vuokranantajan ilmoitusvelvollisuus Ilmoitus vuokranantajan hallintaoikeuden perusteista Omistusoikeuden luovutus tai siirtyminen Vuokrasopimuksen asema vapaaehtoisessa luovutuksessa Muu oikeuden luovutus Uuden omistajan purkamisoikeus Säännösten pakottavuus Pakkohuutokauppaostajan oikeudet Irtaimen omaisuuden huutokauppa Asunto-osakeyhtiön hallintaan otettu huoneisto Asuinhuoneiston omistajanvaihdos moitekanteen tai lunastamisen johdosta Omistajanvaihdos moitekanteen vuoksi Lunastusaikana tehty vuokrasopimus Aravavuokra-asuntoa ja korkotukivuokra-asuntoa koskevat rajoitukset Aravavuokra-asuntoja koskevat poikkeukset

6 laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 42 Muutoksen, ehdon tai suorituksen sitovuus uutta omistajaa kohtaan Vuokrasopimusmuutos Vuokralaisen purkamisoikeus Vuokralaisen oikeus vedota maksusuoritukseen Vahingonkorvaus vuokrasopimuksen päättymisestä Vuokralaisen vahingonkorvausmahdollisuus Huoneiston hallinnan osittainen menettäminen VUOKRAOIKEUDEN SIIRTO JA JATKAMINEN Vuokraoikeuden siirrettävyys Vuokraoikeuden siirtokielto Ilmoitusmenettely Vuokraoikeuden siirto perheenjäsenelle Vuokraoikeuden siirto perheenjäsenelle Ilmoitusmenettely Vastustamismenettely Vuokrasuhteen jatkuminen vuokralaisen kuoltua Vuokrasuhteen jatkuminen vuokralaisen kuoltua Vuokrasuhteen jatkaminen Oikeudenkäyntimenettely siirtotilanteessa Kielletyt ehdot vuokraoikeuden siirrosta ja vuokrasuhteen jatkamisesta Säännösten pakottavuus Yhteiselämän tai yhteisen asumisen lopettamisen ja avioeron vaikutus huoneiston vuokrasuhteeseen Avioero tai yhteiselämän lopettaminen Yhteisasukkaan jatkamisoikeus Vuokranantajan asema Tuomioistuimen päätös Vuokralaisen konkurssi Vuokralaisen konkurssin vaikutus vuokrasuhteeseen Sopimuksen irtisanominen tai purkaminen Konkurssipesän vastuu käyttöajalta Vahingonkorvausoikeus Yksityishenkilön velkajärjestely tai yrityksen saneerausmenettely Velkajärjestelyt

7 sisällys 7 VUOKRASOPIMUKSEN IRTISANOMINEN Vuokrasopimuksen päättyminen irtisanomisen johdosta Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen päättyminen irtisanomalla Määräaikaisen sopimuksen päättyminen irtisanomalla Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen muussa laissa säädetyllä perusteella Vuokrasopimuksen irtisanomisaika Irtisanomisajan alkaminen Vuokranantajan irtisanomisaika Vuokralaisen irtisanomisaika Irtisanomisajasta sopiminen Puolison suostumus irtisanomiseen Tuomioistuimen lupa Irtisanomisilmoitus ja sen tiedoksiantaminen Vuokranantajan suorittama irtisanominen Vuokralaisen suorittama irtisanominen Irtisanomisilmoituksen tiedoksiantaminen Tuntemattoman vuokralaisen irtisanominen Irtisanomisen tehottomuus Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen Määräaikaisen sopimuksen irtisanomisoikeus tuomioistuimelta Vuokralaisen oikeus irtisanoa määräaikainen sopimus Vuokranantajan oikeus irtisanoa määräaikainen sopimus Vahingonkorvaus sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä Tuomioistuimen kuulemisvelvollisuus Vuokralaisen irtisanomissuoja toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasuhteessa Vuokralaisen välitön irtisanomissuoja Vuokralaisen kanneaika Vuokrasuhteen jatkuminen tai päättyminen Vahingonkorvaus toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanomisen johdosta Vuokralaisen välillinen irtisanomissuoja Vuokralaisen oikeus saada korvausta korjaustöistä

8 laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 58 Korvaus korjaus- ja muutostöistä määräaikaisen vuokrasopimuksen päättyessä Korjaus- ja muutostyökorvaukset määräaikaisessa vuokrasopimuksessa Irtisanomissuojan tai korvausoikeuden menettäminen Vuokralaisen laiminlyönti irtisanomisen jälkeen Kielletyt ehdot irtisanomissuojasta ja korvauksista sekä sopimuksenvarainen korvaus Irtisanomissuojan pakottavat säännökset VUOKRASOPIMUKSEN PURKAMINEN JA LAKKAAMINEN Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus Vuokranantajan purkamisoikeus Yhteiset tilat ja laitteet Vähäisyys Purkamisperusteeseen vetoaminen Muut purkamisperusteet Varoitus purkamisoikeuden käyttämisestä Varoitus sopimuksen purkamisesta Oikaisu varoituksen johdosta Purkaminen ilman varoitusta Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus Huoneistosta aiheutuva terveydellinen vaara Huoneiston joutuminen pois vuokralaisen hallinnasta Muut vuokralaisen purkamisoikeudet Vahingonkorvaus vuokrasopimuksen purkamisen johdosta Vuokranantajan vahingonkorvausoikeus Vuokralaisen vahingonkorvausoikeus Kielletyt ehdot vuokrasopimuksen purkamisesta Vuokranantajan purkamisperusteista sopiminen Vuokralaisen purkamisperusteista sopiminen Vuokran maksaminen vuokra-ajan jälkeen Vuokrasopimuksen purkamisilmoitus Purkamisilmoituksen sisältö Purkamisilmoituksen tiedoksianto Vuokrasopimuksen lakkaaminen Vuokrasopimuksen lakkaaminen Ilmoitusvelvollisuus sopimuksen lakkaamisesta

9 sisällys 9 MUUTTO ASUINHUONEISTOSTA Muuttopäivä vuokrasopimuksen päätyttyä Muuttopäivä Muuttopäivän siirtäminen Mahdollisuus muuttopäivän siirtämiseen Muuttopäivän siirron edellytykset Esteet muuttopäivän siirrolle Säännösten pakottavuus Vapaa-ajan asunnon muuttopäivän siirto Vaatimus muuttopäivän siirtämisestä Muuttopäivän siirron vaatiminen Tuomioistuimen päätös Tehottomaksi julistamista koskeva kanne a Muutoksenhaku muuttopäivän siirtämistä koskevaan ratkaisuun a.1 Muutoksenhaku muuttopäivän siirtämistä koskevaan ratkaisuun Muuttopäivän siirtämisen vaikutus vuokrasuhteeseen Muuttopäivän siirtoajan päättyminen ASUINHUONEISTON JÄLLEENVUOKRAUS Jälleenvuokrasuhde ja ensivuokrasuhde Jälleenvuokraustilanteen terminologia ja muodostuminen Tapaukset, joissa jälleenvuokralaisia on useita Jälleenvuokrasuhdetta koskevat säännökset Säännösten pakottavuus Ilmoittamisvelvollisuus jälleenvuokrauksessa Sopijapuolista ilmoittaminen Purkamisesta, irtisanomisesta tai muusta seikasta ilmoittaminen Oikeus purkaa jälleenvuokrasopimus Ensivuokrasuhteen vuokranantajan oikeus purkaa jälleenvuokrasopimus Irtisanomisen julistaminen tehottomaksi Ensivuokralaisen ja jälleenvuokralaisen oikeus riitauttaa ensivuokrasuhteen vuokranantajan suorittama irtisanominen Jälleenvuokralaisen oikeus vuokrasuhteen jatkamiseen Jälleenvuokralaisen oikeus jatkaa vuokrasuhdetta suoraan ensivuokrasuhteen vuokranantajan kanssa

10 laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 77 Vuokrasuhteen jatkumisen ehdot Jälleenvuokralaisen ilmoitusvelvollisuus vuokrasuhteen jatkamisesta Menettely ensivuokrasuhteen vuokranantajan halutessa vastustaa vuokrasuhteen jatkamista Tuomioistuimen määräys vuokrasuhteen päättymisestä Tuomioistuimen päätös vuokrasuhteen jatkamisesta Jälleenvuokrasuhteen päättyminen ensivuokrasuhteen päättymisen johdosta Jälleenvuokrasuhteen päättyminen ensivuokrasuhteen päättymisen johdosta Palkkaetuasunto ja jälleenvuokrausta koskevat säännökset ASUINHUONEISTON ALIVUOKRAUS Alivuokrasuhde Alivuokrasuhteen määritelmä Alivuokrasuhteeseen sovellettavat säännökset Ilmoittamisvelvollisuus alivuokrauksessa Alivuokranantajan ilmoitusvelvollisuus Omakotitalon alivuokraus Omakotitalossa olevan huoneiston vuokraaminen Alivuokrasopimuksen irtisanomisaika sekä muuttopäivä Irtisanomisajat alivuokrasuhteessa Alivuokralaisen muuttopäivä ja muuttopäivän siirto Säännösten pakottavuus Vahingonkorvaus alivuokrasopimuksen irtisanomisen johdosta Alivuokralaisen irtisanomissuoja Säännösten pakottavuus Alivuokrasuhteen päättyminen alivuokranantajan hallintaoikeuden päättymisen johdosta Alivuokranantajan vuokraoikeuden päättyminen Alivuokranantajan ilmoitusvelvollisuus TYÖSUHDEASUNTO Työsuhdeasunnon määritelmä Työsuhdeasuntoon sovellettavat säännökset Työsuhdeasuntoa koskevien säännösten pakottavuus 325

11 sisällys 87 Vuokraoikeuden siirto ja luovuttaminen toisen käytettäväksi Työsuhdeasunnon vuokraoikeuden siirto ja hallinnan luovuttaminen Vuokrasuhteen jatkaminen Työsuhdeasunnon vuokrasuhteen jatkaminen 326 suoritettavan vuokran suuruus Vuokra työ- tai virkasuhteen päättymisen jälkeen Korotusmenettely Korotettua vuokraa koskevat säännökset Vuokralaisen irtisanomisoikeus Työsuhdeasunnon vuokralaisen irtisanomisoikeus Vuokranantajan irtisanomisoikeus Työsuhdeasunnon vuokranantajan erityinen irtisanomisoikeus Vuokranantajan irtisanomisaika Työsuhdeasunnon vuokranantajan normaali irtisanomisaika Vuokranantajan erityinen irtisanomisaika Vuokranantajan irtisanomisaika, kun työ edellyttää asumista kiinteistössä tai huoneistossa Erityissäännös irtisanomisajan alkamisesta Kielletyt ehdot irtisanomisajasta Irtisanomisajasta sopiminen Vaihtoehtoisen asunnon osoittaminen Työsuhdeasunnon vuokranantajan oikeus osoittaa vuokralaiselle vaihtoehtoinen asunto Muuttopäivän siirtäminen Erityissäännös työsuhdeasunnon muuttopäivän siirtämisestä VOIMAANTULOSÄÄNNÖKSET Voimaantulo Voimaantulosäännös Vanhan lain kumoaminen Täytäntöönpanotoimet Ennen lain voimaantuloa tehdyt vuokrasopimukset Lain soveltaminen vanhoihin vuokrasopimuksiin Jälleenvuokrasopimukset Korvaukset määräaikaisen sopimuksen päättyessä Vanhat työsuhdeasuntoa koskevat vuokrasuhteet Kohtuullistamissäännös

12 laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 98 Kulumassa oleva määräaika ja vireillä oleva oikeudenkäynti sekä irtisanomisperusteen selvittäminen Säänneltyjen vuokrien tarkistaminen Siirtymäsäännös säännellyistä vuokrista Aravavuokra-asunnot Valtioneuvoston suositukset vuokran tarkistamisesta Suositukset vuokran tarkistamistavoista 343 III TURVAAMISTOIMENPITEET, HÄÄTÖTUOMION TÄYTÄNTÖÖNPANO JA OIKEUDENKÄYNTI HUONEENVUOKRA-ASIOISSA 1 TURVAAMISTOIMENPITEET HÄÄTÖTUOMION TÄYTÄNTÖÖNPANO Muuttokehotus Ilmoitus asunto- ja sosiaaliviranomaisille Muuttopäivä Omaisuuden ulosmittaus ja myyminen OIKEUDENKÄYNTI HUONEENVUOKRA-ASIOISSA Asunto-oikeuksien lakkauttaminen Käräjäoikeusmenettely Haastehakemus Riita-asian kirjallinen valmistelu Käräjäoikeuskäsittely Tuomion julistaminen Muutoksenhaku Oikeudenkäynnin kesto ja hinta 362 OIKEUSTAPAUKSET 364 LÄHTEET

13 sisällys LIITTEET 369 Liite 1 Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta / Liite 2 Valtioneuvoston päätös suositukseksi eräistä asuinhuoneistojen vuokrien tarkistamistavoista / Liite 4 Asuinhuoneiston vuokrasopimus (malli) 400 Liite 5 Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen liite (malli) 402 Liite 6 Vuokrasopimuksen irtisanominen (malli) 403 Liite 7 Asuinhuoneiston kunto- ja kunnossapitolomake (malli) HAKEMISTO