An International Associate of Sipoon kunta Arviokirja (AKA -arvio) Savijärven Vapaa-ajankohde Lillängintie 97 04130 Sipoo Heidi Hanhijärvi 6.3.2015 Muodosta pdf arko-työkalut valikon pdf-napilla! (Nyt meni väärin)
Tehtävän kuvaus Toimeksianto ja sen tarkoitus Arvion tiivistelmä (arvopäivä 6.3.2015) Tämän arviokirjan on tilannut Jan Lydman Sipoon kunnan puolesta. Arvio on laadittu kohteen mahdollista myyntiä varten. Arvioinnin kohteena on osoitteessa Lillängintie 97 sijaitseva kiinteistö 753-428-1-62 ja sillä sijaitseva purkukuntoinen vapaa-ajanrakennus. Arvion tarkoituksena on määritellä kohteen markkina-arvo jolla tarkoitetaan sitä rahamäärää, jolla omaisuuden arvopäivänä arvioidaan vaihtavan omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (IVS). Arvio perustuu arvion tilaajalta, julkisista rekistereistä ja muista tietolähteistä saatuihin kohdetta ja sen ympäristöä määritteleviin tietoihin. Arvio on tehty noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistö-arviointilautakunnan sääntöjä, hyvää kiinteistöarviointitapaa ja kansainvälistä arviointistandardia (IVS). Tämä arvio on luottamuksellinen Realia Management Oy:n ja tilaajan välillä. Realia Management Oy ei kanna mitään vastuita kolmansia osapuolia kohtaan. Arviota ei saa julkaista kokonaan tai osissa, eikä siihen tai sen sisältämiin arvioinnin lukuihin, arvioijien nimiin tai ammatillisiin sidonnaisuuksiin saa tehdä viittauksia ilman Realia Management Oy:n kirjallista lupaa. Heidi Hanhijärvi on suorittanut kohteessa katselmuksen 6.2.2015 ja antaa lisätietoja arviosta (050 5116 430 / heidi.hanhijarvi@realia.fi). Kohde Kiinteistö: 753-428-1-622, pinta-ala 15.285 m² Osoite: Lillängintie 97, 04130 Sipoo. Rakennus: Huonokuntoinen vapaaajanrakennus Arvon määrittäminen Sipoossa ja vertailualueilla Kirkkonummella ja Lohjalla toteutuneiden rakennettujen ja rakentamattomien vapaaajankohteiden kauppahintadatan perusteella arvioimme kohteen kauppa-arvoa kolmella eri lähestymistavalla. 1. Rakennus on purkukuntoinen eikä kiinteistölle saa uutta rakennuslupaa 2. Rakennus on purkukuntoinen ja kiinteistölle saa rakennusluvan vapaa-ajanrakennukselle 3. Rakennus on käyttökelpoinen ja korjattavissa vaatimattomaksi vapaa-ajanasunnoksi Kohteen markkina-arvo on näkemyksemme mukaan noin 140.000 euroa. Arvon määritys perustuu seuraaviin oletuksiin: Rakennus on käyttökelpoinen mutta vielä mahdollisia käyttää Markkina-arvon määrittämisessä oleellisesti tarvittava vertailuhinta-aineisto on vähäinen ja kohteen ominaisuuksista johtuvat epävarmuustekijät vaikuttavat siihen, että kohteen markkina-arvon määrittämisessä saavutettava tarkkuus jää normaalia heikommaksi, arviolta tasoon +/ 20 %. 2
Sijainti ja alue Sijainti Arvion kohde sijaitsee Sipoon Savijärvellä osoitteessa Lillängintie 97. Kohteesta on matkaa Sipoon keskustataajamaan Nikkilään noin 5 km ja Helsingin keskustaan noin 40 km. Ympäristö Sipoo sijaitsee Helsingin seudulla ja sen naapurikuntia ovat lännessä Helsinki, Vantaa, Kerava, Tuusula ja Järvenpää, idässä Porvoo ja Pornainen sekä pohjoisessa Mäntsälä. Kunnassa on noin 19.900 asukasta. Kohde sijaitsee Savijärvellä järven rannassa noin 6 km Nikkilän keskustataajamasta kaakkoon. Kohteen lähiympäristössä sijaitsee maaseutumaista haja-asutusta sekä rakentamatonta metsämaata. 3
Kiinteistö Kiinteistö Osoite: Lillängintie 97, 04130 Sipoo Kiinteistötunnus: 753-428-1-62 Pinta-ala: 15.285 m² Omistaja: Sipoon kunta (lh todistus 5.3.2015) Rasitteet: Kiinteistörekisteriotteen (5.3.2015) mukaan kiinteistöön kohdistuu oikeutena tieoikeus. Olemme olettaneet, ettei tieoikeudella ole kiinteistön arvon kannalta merkitystä. Rasitukset: Rasitustodistuksen (5.3.2015) mukaan kiinteistöön ei kohdistu rasituksia. Käytössämme ei ole ollut maaperän ympäristöselvitystä, mutta tässä arviossa oletamme maaperän olevan puhdas. Kiinteistö on muodoltaan pitkä ja kapea ja sen maasto nousee voimakkaasti rannasta sisämaahan päin. Kiinteistön tasainen alue ts. rakentamiskelpoinen alue sijaitsee nykyisen purkukuntoisen vapaa-ajanrakennuksen ja entisen parkkialueen kohdalla. Vapaa-ajanrakennuksen kohdalla maakaistale on niin kapea, että nykyisten rakentamismääräysten mukaan rantaan rakentamisen minimietäisyydet eivät täyty. Vanhan parkkialueen kohdalle voisi hyvällä suunnittelulla olla mahdollisuus saada muodostettua rakennuspaikka. Kiinteistö ei kartan mukaan rajaudu kokonaan järveen, vaan välissä on kapea maakaistale, todennäköisesti vesijättöä. Valtaosa kiinteistöstä voimakkaasti nousevaa kallioista metsäaluetta. Järven vesi on käytössä olleiden tietojen mukaan ruskeaa ja humuspitoista sekä happamuudeltaan neutraali. Rantaviiva on lounaaseen. 4
Kaavoitus Yleiskaava Sipoon yleiskaava 2025, lainvoimainen 25.1.2012. Kaavatunnus: AT= Kyläalue, merkinnällä osoitetaan kyläasutuksen sekä sen tarvitsemien palvelu- ja työtilojen alueet. Uudisrakennukset on sovitettava huolellisesti maisemaan ja kyläkuvaan. Alue on tarkoitettu kylämäisen rakentamisen alueeksi. Alueelle saa rakentaa kyläyhteisöjen toimintaa tukevia yleisiä rakennuksia. Kiinteistö rajoittuu luonnonsuojelualueeseen SL. Alueella ei saa suorittaa sellaisia toimenpiteitä, jotka saattavat vaarantaa alueen suojeluarvoja. Rakentaminen ranta-alueelle edellyttää pääsääntöisesti asemakaavaa, ranta-asemakaavaa tai oikeusvaikutteista rantaosayleiskaavaa (MRL 72 ). Poikkeuksen rakennuksen rakentamisesta ranta-alueelle voi myöntää alueellinen ympäristökeskus (MRL 171 ). Muun kuin saunarakennuksen etäisyys rantaviivasta on oltava vähintään 50 m, yksikerroksisen saunarakennuksen (max. 30 kem 2 ) minimietäisyys rantaviivasta on 20 m. Rakentaminen vaatii suunnittelutarveratkaisun. 5
Rakennukset Rakennukset Valokuvat Kiinteistöllä on huonokuntoinen / purkukuntoinen vapaaajanrakennus. Rakennus käsittää tulisijallisen tuvan sekä saunan ilman erillisiä pesutiloja. Lisäksi rakennuksen pitkällä sivulla on muutama ns. makuukoju sekä katettu terassi. Rakennus on tyhjillään. Kiinteistöllä ei ole kunnallisia vesi- ja viemäriverkkoja, mutta ne löytyvät lähialueelta, joten niihin liittyminen olisi suhteellisen vaivatonta. Kohde arvioidaan vapaa-ajankohteena. 6
Markkina-asema ja arvioinnin perusteet Markkina-asema SWOT Kohteen sijainti Sipoon Savijärvellä on vapaa-ajan kohteelle tyydyttävä. Alueella on lähinnä haja-asutusta ja vapaaajankohteita sekä rakentamatonta metsämaata. Kohteen rakennus on tietojemme mukaan huonokuntoinen / purkukuntoinen. Rakennuksen korjaaminen voisi olla mahdollista alkeelliseen vapaa-ajankäyttötasoon, mutta sen saattaminen käytettävään kuntoon voi helposti osoittautua hyvin kalliiksi ratkaisuksi. Nykytilassaan rakennus kiinnostaa todennäköisesti vain hyvin harvoja tahoja. Ongelmallista kohteen osalta on kiinteistön muoto ja maaston voimakkaat pinnanmuodot. Kiinteistön tasainen alue ts. rakentamiskelpoinen alue sijaitsee nykyisen purkukuntoisen vapaa-ajanrakennuksen ja entisen parkkialueen kohdalla. Vapaaajanrakennuksen kohdalla maakaistale on niin kapea, että nykyisten rakentamismääräysten mukaan rantaan rakentamisen minimietäisyydet eivät täyty. Vanhan parkkialueen kohdalle tai rinteen laelle voisi hyvällä suunnittelulla olla mahdollisuus saada muodostettua rakennuspaikka. Rakennuspaikka voisi myös olla mahdollista muodostaa kallion laelle. Kohteen kiinnostavuuteen markkinoilla vaikuttaa olennaisesti se, saako kohteeseen rakennuslupaa uudisrakennusta (vapaaajanrakennusta) varten. Kohteen omistajan, Sipoon kunnan, tuleekin selvittää kiinteistön rakentamiskelpoisuus ennen myyntiä. Nähdäksemme kohteen myytävyys on luokkaa tyydyttävä, olettaen että kohteelle on saatavissa rakennuslupa. Mikäli kiinteistölle ei saada rakennuslupaa, on sen myytävyys heikko tai kohde voi muodostua myös myymättömäksi. Olemme haarukoineen kohteen arvoa sekä nykykunnossaan että oletuksella, että kiinteistölle saadaan rakennuslupa vapaaajanrakennusta varten. Vahvuudet Heikkoudet Sijainti kohtuullisen matkan päässä pks:ltä Nikkilän palvelut lähellä (n. 5 km) Rantaan rajoittuminen Rantaviiva lounaaseen Huono-/ purkukuntoiset rakennukset purkukustannukset tai merkittävät korjauskulut Kiinteistön kapea ja pitkänomainen muoto Kiinteistön voimakkaat pinnanmuodot (nousee sisämaata kohden reippaasti) Rakentamiskelpoisen maakaistaleen kapeus rantaan rakentamisen minimietäisyydet vaikea saada täyttymään Rakentaminen vaatii suunnittelutarveratkaisun Kiinteistön ja rannan välissä kaistale vesijättöä lunastettava? Mahdollisuudet Uhat Vapaa-ajanrakentamisen salliman rakennusluvan saaminen kiinteistölle Kiinteistölle ei saada rakennuslupaa olemassa oleva rakennus ei riitä houkuttelemaan ostajia ja kohde jää myymättä / myydään metsämaana Sijainti luonnonsuojelualueeseen rajoittuen lisävaatimuksia rakentamiselle ja kiinteistön käytölle 7
Vapaa-ajankohteiden markkinoista Sipoossa Rakennettujen vapaa-ajankohteiden markkinat Sipoon kunnan alueella on tehty vuosina 2011 2015 rakennettujen rantaan rajoittuvien vapaa-ajankohteiden kauppoja Maanmittauslaitoksen kauppahintatilastojen mukaan yhteensä 73 kpl. Valtaosa toteutuneista kaupoista sijaitsee Eteläisessä Sipoossa Söderkullan ja Västreskogin alueiden edustalla saaristossa. Viereisen palstan taulukossa on luetteloitu toteutuneet kaupat hieman lyhyemmältä ajanjaksolta eli viimeiseltä kahdelta vuodelta. Vain kaksi kauppaa on kohdistunut kiinteistöihin, jotka rajoittuvat sisävesistöihin. Taulukosta on poistettu neljä kauppaa, joissa kaupankohde on ollut maapinta-alaltaan niin pieni, että kyseessä on ollut todennäköisesti ns. lisämaan hankinta. Yleisesti tiedetään, että toteutuneet kauppahinnat riippuvat voimakkaasti mm. kohteen rannan laadusta, rantaviivan pituudesta sekä rakennuskannan kokoluokasta ja laatutasosta. Viereisen sivun listauksesta nähdään selkeästi, että kohteen toteutuneet kauppahinnat vaihtelevat runsaasti kohdekohtaisesti. Karkeasti voidaan sanoa rantaan rajoittuvien vapaa-ajankohteiden hintahaarukan alareunan liikkuvan tasolla 50.000 90.000 ja yläreunan tasolla 250.000 muutamaa poikkeusta lukuun ottamatta. Kauppa vuosi Mapintaala m2 Kauppahinta /maa-m2 Kaavatilanne Rajoituminen vesistöön Rakennukset kiinteistöllä 2015 18 660 230 000 12,3 Yleiskaava Rajoittuu rantaan saaressa Lomarak. Talousrak. 2015 12 000 452 000 37,7 Yleiskaava Rajoittuu mereen Lomarak. Talousrak. 2014 10 935 105 000 9,6 Yleiskaava Rajoittuu rantaan saaressa Lomarak. 2014 11 850 90 000 7,6 Ranta-asemakaava Rajoittuu rantaan saaressa Lomarak. 2014 5 740 190 000 33,1 Yleiskaava Rajoittuu mereen Lomarak. 2014 3 860 256 000 66,3 Yleiskaava Rajoittuu mereen Lomarak. Talousrak. 2014 1 758 55 000 31,3 Yleiskaava Rajoittuu rantaan saaressa Lomarak. 2014 4 490 160 000 35,6 Yleiskaava Rajoittuu rantaan saaressa Lomarak. 2014 5 000 130 000 26,0 Ei kaavaa Rajoittuu rantaan saaressa Lomarak. Talousrak. 2014 5 085 276 000 54,3 Yleiskaava Rajoittuu mereen Lomarak. 2013 1 867 54 000 28,9 Ei kaavaa Rajoittuu mereen Lomarak. 2013 7 750 120 782 15,6 Ei kaavaa Rajoittuu mereen Lomarak. Talousrak. 2013 8 950 245 000 27,4 Ei kaavaa Rajoittuu mereen Lomarak. 2013 4 500 250 000 55,6 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarak. 2013 3 000 75 000 25,0 Ei kaavaa Rajoittuu mereen Lomarak. Talousrak. 2013 8 500 220 000 25,9 Ei kaavaa Rajoittuu rantaan saaressa Lomarak. Talousrak. 2013 4 800 100 000 20,8 Yleiskaava Rajoittuu mereen Lomarak. Muu rak. 2013 4 800 100 000 20,8 Yleiskaava Rajoittuu mereen Lomarak. Muu rak. 2013 9 150 60 000 6,6 Ei kaavaa Rajoittuu järveen Lomarak. Talousrak. 2013 9 917 55 000 5,5 Ranta-asemakaava Rajoittuu mereen Lomarak. 2013 5 495 53 000 9,6 Ei kaavaa Rajoittuu mereen Lomarak. 2013 5 010 153 000 30,5 Yleiskaava Rajoittuu mereen Lomarak. Talousrak. 2013 8 250 220 000 26,7 Yleiskaava Rajoittuu rantaan saaressa Lomarak. Talousrak. 2013 2 850 166 000 58,2 Ei kaavaa Rajoittuu rantaan saaressa Lomarak. Muu rak. 2013 14 625 650 000 44,4 Yleiskaava Rajoittuu mereen Lomarak. 2013 5 750 250 000 43,5 Yleiskaava Rajoittuu lampeen Lomarak. Talousrak. keskiarvo 6 253 158 243 26,7 8
Vapaa-ajankohteiden markkinoista vertailualueella Rakennettujen vapaa-ajankohteiden markkinat Koska Sipoon kunnan alueen vapaa-ajankohteiden kauppadatasta löydettiin vain yksi järvenrantaan rajoittuneen kohteen kauppa, haimme vertailukauppoja myös vertailukelpoisilta alueilta hieman pidemmällä ajanjaksolla. Valitsimme vertailualueeksi Kirkkonummen perustuen kunnan Sipoon kanssa samankaltaiseen sijaintiin Helsinkiin nähden. Kirkkonummen alueella on tehty vuosina 2009 2015 yhteensä 32 rakennetun vapaa-ajankohteen kauppaa, jossa kohde on rajautunut sisävesistöön ja jonka maa-pinta-ala on rajattu vain yli 1.000 m 2 suuruisiin kohteisiin. Vertailu kauppahinnoissa oli suurta. Järveen tai lampeen rajoittuvien kohteiden kauppahinnat vaihtelivat välillä noin 35.000 380.000 (keskiarvo noin 140.000 ). Tarkasteltujen kauppojen maapinta-ala oli keskimäärin noin 5.500 m 2. Kauppa vuosi Mapintaala m2 Kauppahin ta /maa-m2 Kaavatilanne Rajoituminen vesistöön Rakennukset kiinteistöllä 2014 1 167 38 950 33,4 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennus Talousrakennus 2014 7 246 100 000 13,8 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennus Talousrakennus 2014 5 000 80 000 16,0 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennus 2013 1 210 130 000 107,4 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennus 2013 7 450 35 000 4,7 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennus Talousrakennus 2013 2 500 170 000 68,0 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennus Talousrakennus 2013 3 330 100 000 30,0 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennus Talousrakennus 2013 2 225 60 000 27,0 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennus 2012 13 500 142 666 10,6 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennus Talousrakennus 2012 1 700 90 000 52,9 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennus Talousrakennus 2012 7 900 205 000 25,9 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennus Muu rakennus 2012 5 000 125 000 25,0 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennus 2012 12 450 120 000 9,6 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennus Muu rakennus 2012 5 417 275 000 50,8 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennus Talousrakennus 2011 9 350 135 000 14,4 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennus 2011 2 336 270 000 115,6 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennus 2011 4 060 140 000 34,5 Yleiskaava Rajoittuu järveen Vain arvottomia rakennuksia 2011 2 430 150 000 61,7 Yleiskaava Rajoittuu lampeen Lomarakennus Talousrakennus 2010 5 450 50 000 9,2 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennus Talousrakennus 2010 25 000 380 000 15,2 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennus Talousrakennus 2010 3 555 200 000 56,3 Ei kaavaa Rajoittuu järveen Lomarakennus 2010 8 260 35 000 4,2 Yleiskaava Rajoittuu lampeen Lomarakennus 2010 1 210 60 000 49,6 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennus Talousrakennus 2010 1 750 335 000 191,4 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennus Talousrakennus 2010 5 937 125 000 21,1 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennus Talousrakennus 2009 4 672 110 583 23,7 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennus Talousrakennus 2009 4 672 110 583 23,7 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennus Talousrakennus 2009 4 010 252 000 62,8 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennus Talousrakennus 2009 1 000 50 000 50,0 Yleiskaava Rajoittuu lampeen Lomarakennus 2009 8 680 140 000 16,1 Yleiskaava Rajoittuu lampeen Lomarakennus 2009 2 950 60 000 20,3 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennus Talousrakennus 5 530 137 896 9
Rakentamattomien kiinteistöjen markkinoista Sipoossa Rakentamattomat vapaa-ajankohteet Sipoon kunnan alueella on tehty vuosina 2011 2015 rakentamattomien rantaan rajoittuvien vapaa-ajankohteiden kauppoja Maanmittauslaitoksen kauppahintatilastojen mukaan yhteensä 17 kpl. Valtaosa toteutuneista kaupoista sijaitsee Eteläisessä Sipoossa Söderkullan ja Västreskogin alueiden edustalla saaristossa. Viereisen palstan taulukossa on luetteloitu toteutuneet kaupat. Vain yksi kauppa on kohdistunut kiinteistöön, joka rajoittuu sisävesistöihin. Yleisesti tiedetään, että toteutuneet kauppahinnat riippuvat voimakkaasti mm. kohteen rannan laadusta, rantaviivan pituudesta ja kohteen maapinta-alasta. Viereisen sivun listauksesta nähdään selkeästi, että kohteen toteutuneet kauppahinnat vaihtelevat runsaasti kohdekohtaisesti. Viisi toteutuneista kaupoista on maapintaalaltaan niin pieniä, että kyseessä on selkeästi ns. lisämaan hankkiminen eikä itsenäisen rakennuspaikan kauppa. Olemme poistaneet nämä listauksesta. Kolmessa kaupassa maapintaala on puolestaan valtavan iso, joten näitäkään kauppoja ei voida pitää tyypillisinä lomarakennuspaikan kauppoina eikä siten vertailukelpoisina kohteelle. Vertailu kauppahinnoissa oli suurta. Järveen tai lampeen rajoittuvien rakentamattomien kohteiden kauppahinnat vaihtelivat välillä noin 4.000 320.000 (keskiarvo noin 120.000 ). Kauppa pvm Maapintaala m2 Kauppahinta /maam2 /kem2 kem2 Kaavatilanne Rantaan rajoittuvuus 2014 14 000 110 000 7,9 611 180 Ranta-AK Rajoittuu rantaan saaressa 2014 13 000 110 000 8,5 611 180 Ranta-AK Rajoittuu rantaan saaressa 2014 1 160 10 000 8,6 Yleiskaava Rajoittuu rantaan saaressa 2013 20 000 4 000 0,2 Ei kaavaa Rajoittuu mereen 2013 2 174 6 000 2,8 Yleiskaava Rajoittuu mereen 2013 3 000 22 000 7,3 Ranta-AK Rajoittuu mereen 2013 677 500 515 000 0,8 Ranta-AK Rajoittuu mereen 2013 9 500 40 000 4,2 Ranta-AK Rajoittuu järveen 2013 10 650 305 000 28,6 1794 170 Ranta-AK Rajoittuu mereen 2012 2 945 100 292 233 0,1 Yleiskaava Rajoittuu mereen 2012 101 300 323 633 3,2 Yleiskaava Rajoittuu mereen 2012 5 000 275 000 55,0 1617 170 Ranta-AK Rajoittuu mereen 223 808 119 598 9,8 10
Rakentamattomien kiinteistöjen markkinoista Vertailualueella Rakentamattomat vapaa-ajankohteet Koska Sipoon kunnan alueen vapaa-ajankohteiden kauppadatasta löydettiin vain yksi järvenrantaan rajoittuneen kohteen kauppa, haimme vertailukauppoja myös vertailukelpoisilta alueilta hieman pidemmällä ajanjaksolla. Valitsimme vertailualueeksi Kirkkonummen sekä Lohjan perustuen kuntien samantyyppiseen sijaintiin Helsinkiin nähden. Kirkkonummen alueella on tehty vuosina 2009 2015 yhteensä vain 2 rakentamattoman vapaa-ajankohteen kauppaa, jossa kohde on rajautunut sisävesistöön ja jonka maa-pinta-ala on rajattu vain yli 1.000 m 2 suuruisiin kohteisiin. Kauppahinnat poikkeavat toisistaan merkittävästi. Toiseksi vertailualueeksi valikoitui Lohja, joka tosin sijaitsee hieman kauempana Helsingistä kuin kohdealue Sipoo. Lohjalla vapaa-ajankohteiden kauppa on ollut vilkasta kuluneina vuosina. Lohjalla on tehty vuosina 2009 2015 yhteensä 21 rakentamattoman vapaa-ajankohteen kauppaa, jossa kohde on rajautunut sisävesistöön ja jonka maa-pinta-ala on rajattu vain yli 1.000 m 2 suuruisiin kohteisiin. Kauppojen vertailukelpoisuutta arvion kohteeseen heikentää osassa kauppoja kohteiden sijainti Lohjanjärven rannalla. Lohjanjärvi on kokoluokaltaan täysin erilainen kuin Savijärvi, jonka rannalla arvioitava kohde sijaitsee. On myös huomattava, että suuressa osassa toteutuneita kauppoja kohde on sijainnut rantaasemakaava-alueella. Vertailu kauppahinnoissa oli edelleen suurta. Järveen tai lampeen rajoittuvien kohteiden kauppahinnat vaihtelivat välillä noin 13.000 210.000 (keskiarvo noin 110.000 ). Tarkasteltujen kauppojen maapinta-ala oli keskimäärin noin 8.100 m 2. Kirkkonummella toteutuneet rakentamattomien lomarakennuspaikkojen kaupat vuosina 2009-2015: 11 Kauppa vuosi Mapintaala m2 Kauppahin ta /maa-m2 Kaavatilanne Rajoituminen vesistöön Rakennuspaikka 2012 13 763 550 000 40,0 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennuspaikka 2010 2 141 150 000 1,0 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennuspaikka 7 952 350 000 20,5 Lohjalla toteutuneet rakentamattomien lomarakennus-paikkojen kaupat vuosina 2009-2015: Kauppa vuosi Maaala m2 Kauppahinta /maa-m2 /kem2 Rak.oik. kem2 Kaavatilanne Rajoituminen vesistöön Rakennuspaikka 2015 1 357 90 000 66,3 Yleiskaava Rajoittuu mereen Lomarakennuspaikka 2014 15 982 130 000 8,1 433 300 Ranta-asemakaava Rajoittuu järveen Lomarakennuspaikka 2014 19 553 150 000 7,7 Ei kaavaa Rajoittuu järveen Lomarakennuspaikka 2014 3 310 195 000 58,9 1 219 160 Ranta-asemakaava Rajoittuu järveen Lomarakennuspaikka 2014 5 925 60 000 10,1 Ei kaavaa Rajoittuu lampeen Lomarakennuspaikka 2014 6 810 200 900 29,5 1 256 160 Ranta-asemakaava Rajoittuu järveen Lomarakennuspaikka 2014 10 000 35 000 3,5 Ei kaavaa Rajoittuu järveen Lomarakennuspaikka 2014 13 000 60 000 4,6 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennuspaikka 2013 1 000 18 000 18,0 Ranta-asemakaava Rajoittuu järveen Lomarakennuspaikka 2013 7 490 180 000 24,0 Ranta-asemakaava Rajoittuu järveen Lomarakennuspaikka 2013 5 290 211 700 40,0 1 323 160 Ranta-asemakaava Rajoittuu järveen Lomarakennuspaikka 2013 4 490 87 500 19,5 Ei kaavaa Rajoittuu jokeen Lomarakennuspaikka 2013 6 550 145 000 22,1 906 160 Ranta-asemakaava Rajoittuu järveen Lomarakennuspaikka 2013 5 000 150 000 30,0 1 250 120 Ranta-asemakaava Rajoittuu mereen Lomarakennuspaikka 2013 5 260 145 000 27,6 906 160 Ranta-asemakaava Rajoittuu järveen Lomarakennuspaikka 2013 2 140 13 000 6,1 Ranta-asemakaava Rajoittuu järveen Lomarakennuspaikka 2013 3 612 144 000 39,9 900 160 Ranta-asemakaava Rajoittuu järveen Lomarakennuspaikka 2011 4 460 130 000 29,1 Yleiskaava Rajoittuu järveen Lomarakennuspaikka 2011 5 628 100 000 17,8 800 125 Ranta-asemakaava Rajoittuu järveen Lomarakennuspaikka 2010 12 065 49 000 4,1 272 180 Ranta-asemakaava Rajoittuu järveen Lomarakennuspaikka 2010 29 100 67 912 2,3 Ranta-asemakaava Rajoittuu järveen Lomarakennuspaikka Keskiarvo 8 001 112 477 22,3
Markkina-arvon määrittäminen Arvonmäärityksen periaatteet Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä rahamäärää, jolla omaisuuden arvopäivänä arvioidaan vaihtavan omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (IVS). Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja tai arvonlisäverovelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Kohteen markkina-arvoa on määritetty kauppa-arvotarkastelulla, joka perustuu rakennettujen ja rakentamattomien vapaa-ajankiinteistöjen kaupoissa maksettuihin kauppahintoihin Kiinteistön eri arvot Jälleenhankinta-arvo (JHA) tai uudishinta on rahamäärä, joka kunakin ajankohtana tarvitaan uuden vastaavanlaisen rakennuksen rakentamiseksi samalle rakennuspaikalle. Tekninen arvo, Tekninen nykyarvo on arvo, joka saadaan, kun rakennuksen jälleenhankinta-arvosta vähennetään rakennuksen iän, käytön, käyttökelpoisuuden alentumisen tai muun syyn johdosta tapahtunut arvon alentuminen. Arvonalennus riippuu rakennuksen iästä, käytöstä, hoidosta ja kunnosta. Käyttöarvo on kiinteistön arvo sen nykyisessä käytössä. Käyttöarvossa huomioidaan kiinteistön sellaiset ominaisuudet, joista on hyötyä kiinteistön nykykäytössä, mutta ei välttämättä muussa käytössä. Käyttöarvo on siten voimakkaasti käyttäjäsidonnainen käsite. Yllä mainitut teknislähtöiset arvot ovat sidoksissa rakennuskustannukseen ne eivät kuvaa sitä, mitä joku on valmis juuri sellaisesta ja sellaisella paikalla sijaitsevasta rakennuksesta maksamaan. Markkina-arvon ja teknisten arvojen välinen ero on suurin erikoisratkaisuja sisältävässä uudehkossa kiinteistössä ja joka sijaitsee paikassa, josta sellaisesta ei ole ostokysyntää. JHA ja tekninen nykyarvo soveltuvat vain äärimmäisen harvoin markkina-arvon määrittämiseen. Tämä voisi tulla kysymykseen tapauksessa, jossa ostajan ainoa vaihtoehto on rakentaa juuri samanlainen ja kokoinen rakennus, eikä sellaista ole vapailla markkinoilla myytävänä. Pääsääntöisesti toimitilakiinteistöjen markkina-arvot ovat (selvästi) teknisiä arvoja alhaisempia pääkaupunkiseudun ja muutamien suurimpien kaupunkien parhaita kohteita lukuun ottamatta. 12
Arvon määritys Kauppa-arvo Sijainti eteläisessä Suomessa Sipoon keskustaajaman Nikkilän välittömässä läheisyydessä on kohteen nykyinen käyttötarkoitus (vapaa-ajankohde) huomioiden tyydyttävä. Pääkaupunkiseudun läheisyydessä Uudellamaalla sijaitsevassa Sipoossa asunto- ja vapaa-ajankohteiden markkinat toimivat tyydyttävästi. Kysyntää on lähinnä omakotikiinteistöistä ja rakentamattomista omakotitalotonteista, joiden hintatasot ovat pääkaupunkiseutua alhaisemmat. Rantaan rajoittuvien vapaa-ajankohteiden osalta kysyntä kohdistuu etenkin merenrantaan rajoittuviin kohteisiin. Kohteen kiinnostavuuden ja myytävyyden kannalta ongelmallista on se, ettei kohteen rakennettavuudesta ja toisaalta olemassa olevan rakennuksen korjauskelpoisuudesta ole tietoja. Kohteen omistajan, Sipoon kunnan, tuleekin selvittää kiinteistön rakentamiskelpoisuus ennen myyntiä. Samoin olemassa olevan rakennuksen osalta olisi hyvä tehdä tarkempi arvio sen kunnosta (onko todellisuudessa purkukuntoinen vai pystytäänkö se korjaamaan.) Olemme lähestyneet kohteen arvon määrittämistä kolmesta lähtökohdasta: 1. Rakennus on purkukuntoinen eikä kiinteistölle saa uutta rakennuslupaa 2. Rakennus on purkukuntoinen ja kiinteistölle saa rakennusluvan vapaa-ajanrakennukselle 3. Rakennus on käyttökelpoinen ja korjattavissa vaatimattomaksi vapaa-ajanasunnoksi Vaihtoehto 1 Rakennus on purkukuntoinen eikä kiinteistölle ole saatavissa uutta rakennuslupaa. Kohteen käyttö vapaa-ajankohteena ei tässä tapauksessa ole mahdollista Arvonmääritys perustuu metsämaan hintaan, joka on Uudellamaalla tasolla 5.000 6.000 /ha. Naapurikiinteistön omistajalla on tässä vaihtoehdossa selkeä erityisintressi ostaa kohde (saa oman niemen omistukseensa) Näkemyksemme mukaan kohteen kauppa-arvo purkukuntoisena ilman mahdollisuutta rakennuslupaan on tasolla 10.000. Metsän mediaanihinta /ha maakunnittain 13
Arvon määritys Vaihtoehto 2 Rakennus on purkukuntoinen ja kiinteistölle saa rakennusluvan vapaa-ajanrakennukselle Kohteen käyttö vapaa-ajankohteena nykykunnossa mahdotonta, eli rakennus on purettava Nykyinen rakennus on rakennusrungoltaan ja laadultaan sellainen, että purkukustannukset tuskin nousevat kovin korkealle. Olemme tässä vaihtoehdossa käyttäneet purkukustannuksille oletettua tasoa 10.000. Negatiivisina arvotekijöinä kohteelle on se, että kiinteistön rakennettavuus on vaikea nousevan rinteen vuoksi kunnallisten veden ja viemärin sekä sähkön vetäminen kiinteistölle aiheuttaa kustannuksia. Positiivisia arvotekijöitä kohteelle ovat puolestaan seuraavat sijainti lähellä Helsinkiä kiinteistön avautuminen oikeaan suuntaan maapinta-ala on suuri. Kohteen kauppa-arvo rakentamiskelpoisena lomarakennuspaikkana on näkemyksemme mukaan tasolla 150.000 180.000. Kauppa-arvotarkastelu Ti l aty y ppi vuok rattu pi nta-al a m² Markkinahinta / kpl Yhteensä ( ) Lomarakennuspaikka 15 285 150 000-180 000 150 000-180 000 Yhteensä 15 285 m² Kauppa-arvon vaihteluväli 150 000-180 000 Rakennuksen purkaminen 10 000-10 000 10 000-10 000 Kauppa-arvo yhteensä 140 000-170 000 Oletukset: rakennuslupa kiinteistölle on varma rakennuksen purkukustannukset tasolla 10.000. Kohteen likvidiys rakentamiskelpoisena lomarakennuspaikkana on hyvä. 14
Arvon määritys Vaihtoehto 3 Rakennus on käyttökelpoinen ja korjattavissa vaatimattomaksi vapaa-ajanasunnoksi Kohteen käyttö vapaa-ajankohteena mahdollista eli rakennus on korjattavissa Negatiivisina arvotekijöinä kohteelle on se, että rakennus on alkeellinen ja sieltä puuttuu ns. nykyaikaiset mukavuudet eli vesi, viemäri ja sähkö rakennuksen tilajaottelu kunnallisten veden ja viemärin sekä sähkön vetäminen kiinteistölle aiheuttaa kustannuksia Positiivisia arvotekijöitä kohteelle ovat puolestaan sijainti lähellä Helsinkiä kiinteistön avautuminen oikeaan suuntaan Kohteen kauppa-arvo käyttökelpoisena, mutta vaatimattomana vapaa-ajankohteena on näkemyksemme mukaan tasolla 120.000 150.000. Kauppa-arvotarkastelu Ti l aty y ppi vuok rattu pi nta-al a m² Markkinahinta / kpl Yhteensä ( ) Vapaa-ajankohde 15 285 120 000-150 000 120 000-150 000 Yhteensä 15 285 m² Kauppa-arvon vaihteluväli 120 000-150 000 Kauppa-arvo yhteensä 120 000-150 000 Oletukset: Rakennus on käyttökelpoinen ja mahdollista remontoida Kohteen likvidiys nykytilassa on välttävä ja sen ostajapotentiaali kapea. (Vaatii tahon, joka kunnostaa kohteen tai arvostaa vaatimattomia oloja.) 15
Yhteenveto ja markkina-arvo Yhteenveto Markkina-arvo Arvion kohde sijaitsee Sipoossa Savijärven rannalla. Kohteen kiinnostavuuden ja myytävyyden kannalta ongelmallista on se, ettei kohteen rakennettavuudesta ja toisaalta olemassa olevan rakennuksen korjauskelpoisuudesta ole tietoja. Kohteen omistajan, Sipoon kunnan, tuleekin selvittää kiinteistön rakentamiskelpoisuus ennen myyntiä. Samoin olemassa olevan rakennuksen osalta olisi hyvä tehdä tarkempi arvio sen kunnosta (onko todellisuudessa purkukuntoinen vai pystytäänkö se korjaamaan.) Olemme lähestyneet kohteen arvon määrittämistä kolmesta lähtökohdasta: 1. Rakennus on purkukuntoinen eikä kiinteistölle saa uutta rakennuslupaa 2. Rakennus on purkukuntoinen ja kiinteistölle saa rakennusluvan vapaa-ajanrakennukselle 3. Rakennus on käyttökelpoinen ja korjattavissa vaatimattomaksi vapaa-ajanasunnoksi Edellä esitettyjen vaihtoehtojen mukaiset kohteen kauppaarvot on esitetty edellisillä sivuilla 13-15. Kohteen markkina-arvo on näkemyksemme mukaan noin 140.000 euroa. Arvon määritys perustuu seuraaviin oletuksiin: Rakennus on käyttökelpoinen ja mahdollista remontoida Markkina-arvon määrittämisessä oleellisesti tarvittava vertailuhinta-aineisto on vähäinen ja kohteen ominaisuuksista johtuvat epävarmuustekijät vaikuttavat siihen, että kohteen markkina-arvon määrittämisessä saavutettava tarkkuus jää normaalia heikommaksi, arviolta tasoon +/ 20 %. Sipoossa osoitteessa Lillängintie 97 sijaitsevan kiinteistön 753-428-1-62 velaton markkina-arvo on näkemyksemme mukaan suuruusluokkaa sata neljäkymmentätuhatta euroa 140.000 Markkina-arvon määritys perustuu seuraaviin oletuksiin: Rakennus on huonossa kunnossa, mutta vielä mahdollisia käyttää ja korjattavissa Arvioinnissa on käytetty kauppa-arvotarkastelua. Arvion tarkkuus on keskimääräistä heikompaa tasoa, n. +/- 20 %. Arvopäivä 6.3.2015. Helsingissä 6.3.2015 Realia Management Oy Arviointi ja konsultointi Heidi Hanhijärvi Arviointiasiantuntija, DI, KHK Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) yleisauktorisoitu Jukka Uusitalo Arviointiasiantuntija, KTM, KHK Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) yleisauktorisoitu Vastuullinen arvioija Arvion controller 16