FENNIA VARAINHOITO TONTTIAAMUPÄIVÄ

Transkriptio

1 ? FENNIA VARAINHOITO TONTTIAAMUPÄIVÄ MITEN TONTTISIJOITUSTEN ARVOT MÄÄRITETÄÄN? Seppo Koponen / GEM

2 2

3 TONTIN ARVONMÄÄRITYS MARKKINA-ARVO KAUPPA-ARVO & TUOTTOARVO CASE 1: KAUPPA-ARVO CASE 2: TUOTTOARVO (MARKKINAVUOKRA) CASE 3: TUOTTOARVO (YLIVUOKRA) CASE 4: TUOTTOARVO (RAKENNUS VAKUUTENA) CASE 5: (LISÄARVON LUONTI: > 2) RISKIANALYYSI

4 MARKKINA-ARVO Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä rahamäärää, jolla hyödyke tai vastuu arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien ostajan ja myyjän välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. Suomennos IVS 2013:sta Markkina-arvo Käypä arvo (IFRSn mukainen kirjanpidollinen arvo) Markkina-arvo = arvo (objektiivinen) hinta (subjektiivinen) Markkina-arvo = todennäköinen kauppahinta teoreettinen arvo Markkina-arvo = arvo Arvopäivänä tulevaisuuden arvo/ennuste Markkina-arvo = arvo Arvopäivän mukaisessa kunnossa ( As Is ) + voi perustua Oletukseen ja/tai Erityisoletukseen Markkina-arvo arvo Arvopäivän aikaiselle omistajalle (subjektiivinen intressi) 4

5 ARVIOINTIMENETELMÄT Arvioinnissa arvioidaan kiinteistön omistajalleen tuottamaa hyötyä: 1) Käyttöhyöty = omassa käytössä = vuokranmaksun välttäminen toiselle: kiinteistö on toiminnan mahdollistava puite Asunnot, toimitilat, tontit Kauppa-arvo: /m2, /kem2, kokonaisarvo 2) Taloudellinen hyöty = toisen käytössä = jatkuva vuokratuotto toiselta: kiinteistö on tuoton mahdollistava väline Toimitilat, hotellit, ravintolat, hoiva, urheilu, metsä, vuokraoikeudet Tuottoarvo: nettotuotto & tuottovaade 5

6 TONTIN ARVIOINTI KAUPPA-ARVOMENETELMÄ - 1 Rakentamattoman tontin perinteinen, tuottamaton rooli sijoitusympäristössä: rakentamisen mahdollistaja välttämätön investointi ei tuota suoraan mitään Tontti (rakentamaton/oletus siitä): Pinta-ala: m2 Kaava: K (liike + toimisto) Rakennusoikeus: e: 0,6 = kem2 Tontin arvonmääritys rakentamattomana : Kauppa-arvo, /kem2 Vertailukauppojen analyysi: Rakentamattomien K-tonttien kaupat lähialueelta viimeisen 2 vuoden ajalta antavat rakennusoikeuden arvohaarukan /kem2. Analyysin jälkeen päädytty käyttämään arvioitavalla tontilla 240 /kem2. Kauppa-arvo: kem2 x 240 /kem2 = n Kuvastaa sitä kauppahintaa, joka tontista ilman mitään siihen liitettyä sitoumusta voidaan olettaa myytäessä saatavan. 6

7 TONTIN ARVIOINTI TUOTTOARVOMENETELMÄ - 2 Rakentamattomaan tonttiin kohdistetaan markkinavuokrainen (min 50 v) vuokrasopimus: siitä tulee tuottava sijoituskohde pienet hoitokulut (ei rakennusta) pieni capex-riski Tontti (rakentamaton/oletus siitä): Pinta-ala: m2 Kaava: K (liike + toimisto) Rakennusoikeus: e: 0,6 = kem2 Tontin arvonmääritys rakentamattomana: Tuottoarvo, vuokra /v & tuottovaade % Vuokran ja tuottovaateen määräytyminen: Perusmalli: 20 vuoden kuoletusoletus = vuosivuokra on 5 % pääoma-arvosta (kauppa-arvo) 5 % x 240 /kem2 x kem2: /v Sijoittajan tuottovaade 5 %: n Oletetaan kaikki kulut vuokralaiselle. Tuottoarvo: , kun 5 % tuottovaade Sijoittajan tuottovaateen muutos muuttaa tuottoarvoa ylös/alas. Vastuu hoitokuluista heiluttaa tuottoarvoa ylös/alas. 7

8 TONTIN ARVIOINTI TUOTTOARVOMENETELMÄ - 3 Rakentamattomaan tonttiin kohdistetaan ylivuokrainen (min 50 v) vuokrasopimus: tuottava sijoituskohde kuten edellä edelleen matalat hoito- ja capex -kulut korkeamman vuokratason käsittely Tontti (rakentamaton/oletus siitä): Pinta-ala: m2 Kaava: K (liike + toimisto) Rakennusoikeus: e: 0,6 = kem2 Tontin arvonmääritys rakentamattomana: Tuottoarvo, vuokra /v & tuottovaade % Vuokran ja tuottovaateen määräytyminen: Korkeampi vuokra: = vuosivuokra on esim. 7 % pääoma-arvosta (kauppa-arvo) tai muutoin määritelty. 7 % x 240 /kem2 x kem2: /v Sijoittajan tuottovaade 5 %: n Oletetaan kaikki kulut vuokralaiselle. Tuottoarvo: , kun 5 % tuottovaade, eli 40 % korkeampi edelliseen tarkasteluun Oletus: sijoittaja ei nosta tuottovaadetta Jos tuottovaade 7 % = Haaste: vakuus vuokravirran tyrehtyessä? 8

9 TONTIN ARVIOINTI TUOTTOARVOMENETELMÄ - 4 Tonttiin kohdistetaan markkinavuokrainen vuokrasopimus (min 50 v) ja tontilla on vuokraoikeuden haltijan omistama rakennus: tuottava sijoituskohde kuten edellä rakennus toimii vakuutena vuokranmaksulle Tontti (rakentamaton/oletus siitä): Pinta-ala: m2 Kaava: K (liike + toimisto) Rakennusoikeus: e: 0,6 = kem2 Tontin arvonmääritys rakentamattomana: Tuottoarvo, vuokra /v & tuottovaade % Vuokran ja tuottovaateen määräytyminen: Perusmalli: 20 vuoden kuoletusoletus = vuosivuokra on 5 % pääoma-arvosta (kauppa-arvo) 5 % x 240 /kem2 x kem2: /v Sijoittajan tuottovaade 4 %: n Oletetaan kaikki kulut vuokralaiselle. Tuottoarvo: , kun 4 % tuottovaade. Sijoittajan tuottovaateen aleneminen 5 -> 4 % johtuu rakennuksen vakuusasemasta (riski pienenee). 9

10 LISÄARVON LUONTI TUOTTOARVOMENETELMÄ - 5 Tontti ja rakennus samalla omistajalla. Rakennetun kiinteistön tuottoarvo: Vuokra-ala: brm2 x 0,85: htm2 Bruttovuokra: 17 /htm2/kk Hoitokulu: 4 /htm2/kk Tuottoarvo: (17-4) /htm2/kk x htm2 x 12 kk / 7,0 % = Erotetaan tontti omaksi sijoitustuotteekseen: 5 % x 240 /kem2 x kem2: /v & sijoittajan tuottovaade 5 %: n Rakennus ja vuokratontti: ( ,17) /htm2/kk x htm2 x 12 kk / 7,25 % = Tontinvuokra +1,17 /htm2/kk ja tuottovaade +25 bps Tontti (rakentamaton/oletus siitä): Pinta-ala: m2 Kaava: K (liike + toimisto) Rakennusoikeus: e: 0,6 = kem2 Vuokraoikeus + rakennus > tontti + rakennus = vrt ( ) Tontista jalostettiin vuokrasopimuksella erillinen sijoitusobjekti. Tontin arvo nousi enemmän kuin rakennuksen arvo laski vuokratontilla. 10

11 ONKO TÄMÄ LIIAN HYVÄÄ OLLAKSEEN TOTTA? Tontin myynnin plussat ja mahdollisuudet A. Vuokralaiselle Pääomia irti esim. rakennuksen peruskorjaukseen tai ydinliiketoiminnan kehittämiseen Omaisuuden arvon kasvattaminen (vuokraoikeus + rakennus > omistustontti + rakennus) Tontin takaisinosto-oikeus (koko kohteen myyntiin tai vakuustarve) B. Sijoittajalle (rahasto) Vakaa, varma ja pitkä tuotto Tontin kiinteistöhoitokulut alhaiset Kulut voidaan siirtää vuokralaiselle Ei odottamattomia kuluja Tontin myynnin miinukset ja uhkat A. Vuokralaiselle Jalostuspotentiaali vaihtuu vuokrataakkaan (tontin takaisinostooikeudella jalostus palautettavissa) Irtautuvalle pääomalle ei löydy tuottavaa käyttöä B. Sijoittajalle (rahasto) Mitä pidempi sopimus, sitä vähemmän jalostamisen potentiaalia voidaan hyödyntää (tyypillinen core-sijoitus) Riski vuokralaisen vuokramaksukyvyn ehtymisestä (rakennus vuokranmaksun vakuutena siksi erityisen tärkeä) Riski rakennusvaiheessa olevan tontin vuokranmaksusta (tilapäisvakuus) 11

12 KIITOS!