Uudenkaupungin kaupunki Rka 46402 Hallinto- ja Kehittämiskeskus Kaupunkisuunnittelu ISO- JA VÄHÄ VILISSALON RANTA-ASEMAKAAVA 1. Perus- ja tunnistetiedot 1.1. Tunnistetiedot Ranta-asemakaava tiloille: kylät tilat Uusikaupunki, 464 Uusikaupunki I 1:10 ( Iso Vilissalo ja Vähä Vilissalo) Ranta-asemakaavalla muodostuvat RA- alueet Ranta-asemakaavan selostus, joka koskee 26.3.2015 päivättyä kaavakarttaa. 1.2 Ranta-asemakaava-alueen sijainti Kaavoitettavat saaret sijaitsevat lähellä Uudenkaupungin keskustan aluetta. Saaret sijaitsevat myös lähellä Yara Oy:n tehtaita. Keskustasta saariin on linnuntietä noin 1 km lounaaseen. 1.3 Ranta-asemakaavan nimi ja tarkoitus Kaavan nimi on Iso- ja Vähä Vilissalon ranta-asemakaava. Tarkoituksena on laatia Uudenkaupungin kaupungin omistamille 2 saarelle kaava, joissa sijaitsee tällä hetkellä n. 27 kpl yksityisille vuokrattua loma-asuntopaikkaa. 1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1 ja 2 Kaava-alueen sijainti ja Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Liite 3 Ote Maakuntakaavasta Liite 4 Ote Keskeisen alueen yleiskaavasta Liite 5 Ranta-asemakaavakartta, merkinnät ja määräykset kartta asiakirjojen loppuosassa Liite 6 Ranta-asemakaavan seurantalomake Liite 6 a Mitoituslaskelma Liite 7 Luontoselvitys; S. Hinneri P. Alho Liite 8 Gaia Consulting Oy:n turvallisuusriskikartoitus Liite 9 Yaran ja Agan konsulttivyöhykkeellä sijaitsevat kaupungin omistamat saaret Liite 10 Rakennusinventointilomakkeet (Iso Vilissalo 3 huvilaa, Vähä Vilissalo 5 huvilaa) Muut liitteet: Lausunnot Huomautukset ja muistutukset Kuulutukset Kirjeet 2
2 Tiivistelmä 2.1 Ranta-asemakaavaprosessin vaiheet Kaupunki on yhdessä YARA:n ja Aga:n kanssa teettänyt Gaia Consulting Oy:llä YARA:n lannoitetehtaan ja AGA:n nestekaasu täyttölaitoksen konsultointivyöhykkeen turvallisuusriskikartoituksen maankäytön suunnittelua varten. Kaupunginhallitus käsitteli asiaa ensimmäisen kerran 15.12.2008 426. Kaavoitettavat saarialueet kuuluvat kaupungin kaavoitus-ohjelmaan 2010-2014. Agan maankäyttö on muuttunut selvityksen jälkeen ja siellä on loppunut nestekaasupullojen täyttö. 2.2 Ranta-asemakaava Ranta-asemakaavassa on pyritty siihen, että alueella jo olemassa olevat lomaasuntojen rakennuspaikat voidaan säilyttää. Osa vuokra-alueista on muutettu toiseen paikkaan, mutta vuokralaisilla olisi näihin alueisiin etuosto-oikeus. Kaava-alue ei kuulu Natura 2000 suojelualueeseen. 2.3 Ranta-asemakaavan toteutuminen 3. Lähtökohdat Ranta-asemakaava voidaan toteuttaa heti kaavan vahvistumisen jälkeen. Tarkoitus on myydä tontit vuokralaisille. Ranta-asemakaavan laadinnassa tulee tutkia, että suunniteltu rakentaminen ja muu maankäyttö sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön. On myös katsottava, että luonnonsuojelu, maisema-arvot, virkistystarpeet, vesiensuojelu ja vesi-huollon järjestäminen sekä vesistön, maaston ja luonnon ominaispiirteet otetaan muutoinkin huomioon ja että ranta-alueille jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta. (MRL 73 ) Rantakaavan laatii Uudenkaupungin kaupunki, hallinto- ja kehittämiskeskuksen kaupunkisuunnittelu. Alueella on tällä hetkellä voimassa Uudenkaupungin yleiskaavat (keskeinen ja rannat) vuodelta 1994. Yleiskaavassa retkeily- ja ulkoilualueiksi merkittyjä alueita esitetään ranta-asemakaavassa muutettavaksi, osa lomaasuntoalueiksi ja muu alue maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi, jolla on erityisiä ympäristöarvoja. Laatiessaan yleiskaavaa 1990-luvun alussa kaupunki osoitti rantaalueensa pääasiassa virkistysalueiksi. Alueilla sijaitsi jo silloin loma-asutusta ja muita rakennuksia. Kaava-alueeseen kuuluu myös Madonmaan saari, jolle on aikaisemmin laadittu asemakaava. Madonmaan saari on asemakaavassa osoitettu vapaaksi alueeksi ja se lasketaan Vilissalojen ranta-asemakaavan vapaaksi rantaosuudeksi. 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Saarten pinta-ala on yhteensä 44 ha ja muunnettu rantaviiva on 4100 m. Pinta-alan ja rantaviivan laskemisessa on otettu mukaan Madonmaan saari. Madonmaan saaren osuus käytetään kaavan vapaarantaosuutena. Kaavoitettavalla alueella on 27 vuokrattua rakennuspaikkaa. Vuokralaiset omistavat rakennukset. Käytetty kerrosala rakennuspaikkaa kohden vaihtelee melkoisesti. Luontoselvityksen mukaan aluetta kaavoitettaessa on huomioitava saarten erityispiirteet ja pyrittävä säilyttämään vanha istutettu jalopuusto. Seudun perinteisestä elinkeinosta kertova louhos ja viereinen silokallio (Iso Vilissalon länsiosa) on niin ikään suositeltava ja rajattava suojelukohteeksi. Suunnittelualueella ei esiinny lakisääteisiä suojeltaviksi tarkoitettuja luontotyyppejä tai luonnonvaraista kasvillisuutta, lukuun ottamatta Iso Vilissalon kallion laen mahdollisesti metsälain mukaista kohdetta. Varsinais-Suomen ELY-keskuksen tietokanta ei tunne uhanalaisten petolintujen tai liito-oravien reviirejä suunnittelualueelta tai sen välittömästä läheisyydestä. liite 7 3.1.2 Rakennettu ympäristö Alueella on 27 loma-asuntoa ja niihin liittyviä talous- ja saunarakennuksia. Käytetty kerrosala rakennuspaikkaa kohden vaihtelee melkoisesti. Sekä Iso- että Vähä Vilissalon saarella sijaitsee kulttuurihistoriallisesti arvokkaita rakennuksia /huviloita ja saunoja yhteensä seitsemällä rakennuspaikalla. 1. Vanhin kesähuvila Iso Vilissalossa on rakennettu vuonna 1864, rakennuttajina kauppiaat Leonard Kräki ja Olof Blom. Punaiseksi maalattu, pohjakaavaltaan yksinkertainen huvilarakennus, jossa on koristeellinen avokuisti. Rakennusta on koristeltu runsain, valkoiseksi maalatuin koristelistoin ja ikkunapuittein. Osa koristeluista on tuhoutunut. (inventointi, liite 10/ 2) 2. Kesähuvila "Koivisto", Iso Vilissalossa, rakennettu 1880-luvun alussa, rakennuttajina konsuli Erik Savon ja merikapteeni Palen. Koivisto-niminen kesähuvila on keltaiseksi maalattu, vuoraamaton, joka on alusta lähtien ollut kahden perheen kesähuvilana. Rakennuksessa on kaksi aivan symmetristä osaa. Rannassa koristeellinen saunarakennus. (inventointi, liite 10/ 3) 3. Huvila Iso Vilissalossa, rakennettu 1881, rakennuttajina pormestari Karl Asplund ja kauppias Georg Grönholm. Punaiseksi maalattu kesähuvilarakennus, jossa valkoiseksi maalattuja koristelistoja ja kaiteita ym. Huvilassa on koko sivun pituinen veranta, jonka sivuilla on "lasiseinäinen", keskeltä avonainen. Huvilarakennus koostuu kahdesta symmetrisestä osasta, yläkerrassa makuutilat. (inventointi, liite 10/ 1) 3 4
4. Huvila Vähä Vilissalo, rakennettu 1906, rakennuttajana kaakelitehtailija K. Nummela. Kaksikerroksinen, keltaiseksi maalattu kesähuvilarakennus, jossa lasiruutuinen erkkeri ja päädyissä parveke. Rannassa samana vuonna rakennettu sauna. (inventointi, liite 10/ 4) 5. Huvila Vähä Vilissalo, rakennettu 1910-luvulla, rakennuttajana pastori Aaltio. Kaksikerroksinen, mansardikattoinen, keltaiseksi maalattu kesähuvilarakennus, jonka on suunnitellut Juho Salokoski. Huvilan ikkunalistat hieman koristeelliset. (inventointi, liite 10/ 8) 6. Rakennettu 1918, rakennuttaja kauppias John Engdahl. Kaksikerroksinen, mansardikattoinen, valkeaksi maalattu kesähuvilarakennus, jonka on suunnitellut Juho Salokoski. Huvilaan on kuulunut suuri puutarha, joka on hyvin säilynyt. Sisustus on säilynyt alkuperäistyylisenä, huvilahuonekaluja ja kaakeliuunit. (inventointi, liite 10/ 6) 7. Rakennus on tuotu Vähä Vilissaloon 1940-luvulla Lyökistä, jossa se oli postinkantajan asunto. Se on rakennettu 1800-luvun lopulla. Korotus ja kuisti on tehty 1950-luvulla. (inventointi, liite 10/5) 8. Huvila on rakennettu vuonna 1896 ja jugend-tyylinen, mansardikattoinen rantasauna arviolta 1910-luvulla. Rakennus on Uudenkaupungin saariston 1800- luvun lopun kesähuvilakulttuurin edustaja. (inventointi, liite 10/7) liite 10 3.1.3 Maanomistus 3.2 Suunnittelutilanne Ranta-asemakaavoitettavat saaret sekä Madonmaan saaren omistaa Uudenkaupungin kaupunki. 3.2.1 Maakuntakaava Varsinais-Suomen maakuntakaava on vahvistettu 20.03.2013. Iso- ja Vähä Vilissalon saaret on merkitty MRV alueiksi eli maa- ja metsätalous- / retkeily- / virkistysalueiksi. Alue kuuluu 2 vyöhykkeeseen 5-7 lay/km ja vapaa rannan osuus on 40%. Iso Vilissalon saaressa maakuntakaavassa on 3 sr-merkinnällä merkittyä rakennusta ja Vähä Vilissalon saaressa 4 sr-merkinnällä merkittyä rakennusta. Saaret ovat merkitty myös suoja- tai konsulttivyöhykemerkinnällä. Vaarallisia kemikaaleja valmistaville tai varastoiville laitoksille (t/kem) on määritelty Seveso-direktiiviin perustuva konsultointivyöhyke. Suunnittelumääräys: Vyöhykkeelle sijoitettavien uusien toimintojen suunnittelu- ja rakennushankkeista on järjestettävä asiantuntijalausuntomenettely. liite 3 3.2.2. Yleiskaava Turun ja Porin lääninhallitus on vahvistanut Uudenkaupungin keskeisen alueen yleiskaavan 15.3.1994. Yleiskaavassa saarialueet on merkitty retkeilyyn ja ulkoiluun varatuksi alueeksi (VR), jolle voidaan sijoittaa ulkoilupolkuja ja -teitä, sekä alueen ulkoilukäyttöön liittyviä pieniä yksityisiä rakennuksia ja rakennelmia. liite 4 3.2.3 Ranta-asemakaava Kaavoitettavalla alueella ei ole vahvistettu ranta-asemakaavoja. Madonmaan saaressa on asemakaava. Asemakaavassa alue on merkitty lähivirkistysalueeksi. Alue lasketaan tämän ranta-asemakaavan vapaaksi alueeksi. 3.2.4 Rakennusjärjestys Uudenkaupungin rakennusjärjestys on vahvistettu 15.2.2002. Rakennusjärjestyksessä ei ole erityisiä alueita koskevia määräyksiä. Rakennusjärjestyksen muuttaminen on vireillä. 3.2.5 Rakennuskiellot Alueella ei ole rakennuskieltoa. 3.2.6 Pohjakartta 3.3 Maanomistus Pohjakartta on laadittu Uudenkaupungin kaupunkisuunnittelun toimesta. Kartan mittakaava on 1:1000. Ranta-asemakaavoitettavat saarialueet ovat Uudenkaupungin kaupungin omistuksessa. 3.3.1 Väestö ja työpaikat Ranta-alueilla ei ole pysyvää asutusta. 4 Ranta-asemakaavan suunnittelun vaiheet 4.1 Ranta-asemakaavan suunnittelun tarve Ranta-asemakaavan laadintaan on ryhdytty Uudenkaupungin kaupungin toimesta, jotta vuokra-alueiden tilanne selvitettäisiin. Kaupunkisuunnittelu on yhdessä YARA:n sekä Agan kanssa teettänyt Gaia Consulting Oy:llä turvallisuusriskikartoituksen, jonka pohjalta ranta-asemakaavoitus on käynnistetty. 5 6
4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat vaiheet Ranta-asemakaavan vireille tulosta on ilmoitettu samalla kun osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä luonnos on kuulutettu 9.4.2015 ja ne ovat olleet nähtävillä 13.4.2015-13.5.2015 välisen ajan. Kaavaluonnoksesta jätettiin 5 mielipidettä / huomautusta. Kaavaa muutettiin kortteleiden 1, 4, 7 ja 9 osalta. Neljässä (4) huomautuksessa on pyydetty rajan siirtämistä vastaamaan olemassa olevia nautinta / vuokra-alueiden rajoja. Tonttien välisiä rajoja on mahdollisuuksien mukaan siirretty. Kaavaa käsiteltiin kaupunginhallituksessa XXXXXXXXXXX joka hyväksyi kaavan. Kaupunginvaltuusto hyväksyi kaavan XXXXXXXXX Huomautukset ja vastineet Iso Vilissalo: Asko Lovén 1/3; vaadittu 2 m, siirretty 0,5 m rannassa. Timo Tammi 9/1; pyytänyt rakennusoikeuden tasapuolista jakamista tonttien koon nähden sekä rajan siirtämistä; Rakennusoikeuden lisäämistä ja sen jakaantumista eri rakennusten kesken ei ole nähty tarkoituksenmukaiseksi, sekä rajaa siirretty 5 m pohjoiseen samalla koko korttelin 9 länsirajaa muutettu. Juhani Ehnroth 4/1; lisätty tontin takaosaan aluetta. Nina ja Timo Andersson: Vaatineet rakennuspaikan osoittamista vuokra-alueensa paikalle Iso Vilissalon länsiosassa. Ranta-asemakaavaluonnoksessa vuokra-aluetta vastaava tontti on osoitettu korttelista 1. Anderssonien vuokra-alue on hieman erillään muista rakennuspaikoista eikä sen osoittaminen rakennuspaikaksi ole kaavateknisistä syistä mahdollista. Ranta-asemakaavassa on osoitettava tietty määrä vapaata, yhtenäistä rantaviivaa. Luontoselvityksen mukaan saaren länsipää on lisäksi luonnon monimuotoisuuden kannalta tärkeä alue. Etelärannalla on entinen kivilouhos ja sen ympärillä rääpekivikasoja. Louhintasorapinnoilla kasvaa kalliovillakkoa sekä harvinaista litteänurmikkaa. Vähä Vilissalo: Martin Hartman 7/2; siirretty itärajaa niin, että wc omalla puolella. Kaavaehdotus asetettiin nähtäväksi ajalle 27.7.-25.8.2015. 4.3 Osalliset ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Osallisia ovat Uudenkaupungin kaupunki, alueen käyttäjät / vuokralaiset ja kaikki, joiden elämään ja oloihin kaavalla saattaa olla vaikutuksia. 4.3.2 Vireilletulo Ranta-asemakaavan vireille tulosta on ilmoitettu vuoden 2013 kaavoituskatsauksessa, kuulutettu 21.2.2013. Kaavoituskatsausta on täydennetty 29.5.2013. 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Saarten vuokralaisten kanssa on pidetty alkuneuvottelu 26.3.2015. Heille esiteltiin kaavaluonnosta. 4.3.4 Viranomaisyhteistyö Ranta-asemakaavasta on pidetty Varsinais-Suomen Ely-keskuksen kanssa viranomaisneuvottelu 9.3.2015. Lausunnot on pyydetty seuraavilta viranomaisilta Varsinais-Suomen ELY-keskus, Turun museokeskus, Varsinais-Suomen liitto, Turvallisuus- ja kemikaalivirastolta. Lausunnot: Varsinais-Suomen maakuntamuseon lausunnon perusteella on suojeltuja rakennuksia käsittäviin rakennuspaikkoihin lisätty merkintä /s, jolla oheistetaan uudisrakentamista ja myös tontin puuston ja kasvillisuuden säilyttämistä. Lisäksi lausunnon perusteella on Iso Vilissaloj itäpään tonttien rakennusoikeutta vähennetty ja rakennusalaa pienennetty, koska tiiviin rakentamisalueen sijoittaminen vanhan huvilan yhteyteen muuttaisi huvilan perinteistä miljöötä merkittävästi. Maakuntamuseo on myös lausunnossaan kiinnittänyt huomiota vanhan louhosalueen säilyttämiseen kulttuuriperintökohteena. Varsinais-Suomen ELY-keskuksella ei ole huomautettavaa kaavaluonnoksen perusratkaisun eikä luontoarvojen huomioon ottamisen osalta. Rakennetun kulttuuriympäristön arvojen osalta ELY-keskus viittaa myös maakuntamuseon lausunnoissa esitettyihin näkökohtiin. Muilta osin ELY-keskuksella ei oman toimialansa osalta ole huomautettavaa kaavaluonnoksesta. Varsinais-Suomen liitto kehottaa vielä takistamaan, että tulisiko rakennusinventointiselvityksen kohde Vähä Vilissalon kaakkoiskärki (rakennusinventoinnin kohde 5) lisätä kaavaan suojeltuna. Kohde ei ole maakunnallisesti tai seudullisesti merkittävä, mutta saattaa ranta-asemakaavatason kaavassa ansaita tulla merkityksi kaavaan. Muilta osin Varsinais-Suomen liitto pitää kaavaa hyvänä eikä ole muuta huomautettavaa. Turvallisuus- ja kemikaalivirastolla ei ollut lausuttavaa. 4.4 Ranta-asemakaavan tavoitteet Kaavan tavoitteena on osoittaa loma-asutukseen soveltuvat omarantaiset rakennuspaikat ja osoittaa alueen muu käyttötarkoitus luonto- ja ympäristöarvoja vaalien. 7 8
5 Ranta-asemakaavan kuvaus 5.1 Ranta-asemakaavan rakenne 5.2 Mitoitus 5.3 Aluevaraukset Ranta-asemakaavan ranta-alueet on kaavoitettu omarantaisiksi rakennuspaikoiksi kantatilamitoitus, rantaviiva ja/tai pinta-ala sekä vapaan rannan osuus huomioiden. Madonmaan saari lasketaan alueen vapaana rantaosuutena. Ranta-asemakaavassa on toteutettu yleiskaavan mukaista mitoitusta 4 lomaasuntoa / rantakilometriä tai 1 loma-asunto / 3 ha maa-aluetta, jolloin pienempi luku on tilan enimmäisrakennusoikeus. Rantaviivasta vähintään 60 % tulee jättää vapaaksi. Rantakaavalla voidaan tapauskohtaisesti, erityisistä syistä rakennusoikeutta siirtää. Kaupunki siirtää rakennusoikeutta omistamastaan saaresta Madonmaa. Madonmaa sijaitsee Iso Vilissalon koillisosassa ja saaren kaavallinen tilanne on asemakaava. Madonmaan saari on kaavoitettu virkistyskäyttöön (VL, VV) ja rakennusoikeutta kaava sisältää 120 k-m². (liite 6a) Saarten pinta-ala on yhteensä 44 ha ja muunnettu rantaviiva on 4100 m silloin kun laskemisessa on otettu mukaan Madonmaan saari. Madonmaan saaren osuus käytetään kaavan vapaarantaosuutena. Alueelle on osoitettu 26 loma-asunnon tonttia (RA). Omarantaisia loma-asunnon rakennuspaikkoja on 25 ja 1 ei omarantainen loma-asunnon rakennuspaikka. Iso Vilissalossa sijaitsee kaksi loma-asunnon tonttia, joihin on liitetty erillinen suojeltu saunarakennuksen alue. Rakentamattomat alueet on merkitty maa- ja metsätalousvaltaisiksi alueiksi, joilla ei ole rakennusoikeutta, ja joilla on erityisiä ympäristöarvoja (MY). 5.4 Kaavan vaikutukset 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Alueen kaavoituksella ei ole merkittävää vaikutusta rakennettuun ympäristöön. 5.4.1.2 Kokonaisrakenne Kaavassa on osoitettu Iso- ja Vähä Vilissaloon loma-asunnon ja olemassa olevien saunarakennusten rakennuspaikat yhteensä 26 loma-asunnolle. Kolmen olemassa olevan loma-asunnon rakennuspaikat on osoitettu uusilla rakennuspaikoilla ja vanhat vuokra-alueet on jätetty rakentamattomiksi alueiksi niiden sijainnista johtuen. niihin liittyviä talousrakennuksia. Vierasmajan ja saunan kerrosalat saavat olla enintään 25 k-m2. RA-1 alueille, joilla sijaitsee suojeltava rakennus, saa lisäksi rakentaa talousrakennuksia, joiden yhteenlaskettu rakennusoikeus on 100 k-m². Rakennusalueet on rajattu. Veneliikenne rakennuspaikoille tapahtuu pääasiassa kaupungin venesatamista. 5.4.1.4 Palvelut 6 Asemakaavan toteutus Suunnittelualueella ei ole palveluja. Lähimmät palvelut Uudenkaupungin keskustassa. 5.4.1.5 Yhdyskuntatekninen huolto Ranta-asemakaava-alueen vesi- ja jätehuolto hoidetaan rakennuspaikkakohtaisesti. Kaavassa on annettu määräykset pesu- ja jätevesien maahan imeyttämisestä sekä jätteiden käsittelemisestä. 5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Luonnonympäristö on huomioitu kaavassa sitä varten erikseen laaditun luontoselvityksen mukaan. (professori Sakari Hinneri ja ympäristöinsinööri Pekka Alho) liite 7 5.4.3 Kaavamerkinnät ja määräykset Merkinnät ja määräykset ovat ohjeistuksen mukaiset. 6.1 Toteuttaminen ja ajoitus Rakennuspaikkojen lisärakentaminen toteutuu vuokralaisen toimesta tarpeen mukaan ranta-asemakaavan mukaisesti. Rakennusvalvonta valvoo kaavan toteutuksen lupamenettelyissä. Tarkoitus on, että kaavan vahvistumisen jälkeen kaupunki myy tontit vuokralaisille. Uusikaupunki 26.3..2015 lisäykset 1.6.2015 kaupunginarkkitehti Leena Arvela-Hellén 5.4.1.3 Maankäyttö Rakennuspaikoille, jotka kaavassa on merkitty RA- alueiksi on osoitettu rakennusoikeutta 150 k-m 2. Rakennuspaikalle saa rakentaa lomarakennuksen, jonka koko saa olla korkeintaan 100 k-m 2, vierasmajan, sauna-rakennuksen sekä 9 10