METTALANMÄEN KAUPPAKESKUKSEN ASEMAKAAVAN MUUTOS

METTALANMÄEN KAUPPAKESKUKSEN ASEMAKAAVAN MUUTOS Akm 216 Raahen kaupungin 35. kaupunginosan korttelin 3533 tontin n:o 1 asemakaavan muutos. LUONNOSVAIHEEN SELOSTUS 1

KAUPPAKESKUKSEN ASEMAKAAVA LAADINNAN VAIHEET Aikaisemmat kaavaprosessit Raahen Mettalanmäelle valtatien 8 liittymän kaakkoispuolelle on suunniteltu kauppakeskusta vuodesta 2003 lähtien. Kauppakeskuksen paikka on osoitettu Raahen keskeisten taajama-alueiden osayleiskaavassa (kv 11.4.2007 ja alueelle laaditussa ensimmäisessä asemakaavassa (kv 26.6.2006). Tämä asemakaava perustui erillisten itsenäisten myymälöiden muodostamaan kokonaisuuteen, jossa yhteistä olivat asiakasautopaikat ja tontteja yhdistävä jalankulkuraitti, joka kulki osittain sisätiloissa. Asemakaavaa on tarkistettu (kv 31.5.2010) uuden yhtenäisen kauppakeskuskonseptin toteuttamiseksi. Valmisteluvaiheen selvitys Raahen Mettalanmäelle suunnitellun myymäläkeskittymän "Raahen Portti" toteuttamista valmisteltaessa on selvinnyt, että vuoden 2010 asemakaava ei täytä kannattavan kauppakeskuksen edellytyksiä ja kaava on siten toteutuskelvoton. Keväällä 2011 on selvitetty kauppakeskuksen edellyttämiä kaavallisia lähtökohtia työryhmässä, johon kuuluivat Raahen kaupungin edustajina Kari Karjalainen, Hannu Pyykönen, Heimo Karihtala, Kaija Seppänen, Harry Sanaksenaho, Paula Pihkanen ja Mathias Holmén sekä yrittäjät Jukka Vitikka ja Veli-Matti Välikangas. Selvitystyön kokoamisesta vastasi Esko Puijola. Valmisteluvaiheessa on tarkasteltu myyntipinta-alaltaan 25000 m 2 (32 500 k-m 2 ) kauppakeskuksen tilankäytön jakautumista siten, että päivittäistavarakaupan myyntipinta-alan osuus olisi 3500 m 2. Tilaa vaativan sekä muun erikoiskaupan myyntipinta-alan olisi yhteensä 21 500 m 2. Kauppakeskushanke edellyttää asemakaavan tarkistamista päivittäistavarakaupan määrän osalta. Tavoitteena on nostaa sallittu 1 800 k-m 2 kerrosala niin, että sen osuus kauppakeskuksessa on 4 500 k-m 2. Tällä lisätään kauppakeskuksen toteutuksen realistisuutta ja seudun kaupallisten palvelujen kilpailukykyä ja kaupungin elinvoimaisuutta. Raahen seudun tieverkosto tukee kaupungin asemaa alueen keskuksena. Tilaa vievän erikoiskaupan ja muun erikoiskaupan suhdetta voimassa olevassa asemakaavassa ei ole määritelty. Asemakaavan muutos merkitsee sitä, että Raahen seudulle voi toteutua vähittäiskaupan suuryksikkö ja Raahen laatukäytävä tiivistyy tavoitteiden mukaiseksi keskustatoimintojen vyöhykkeeksi. 2

Asemakaavan muuttamisen edellytyksistä on pidetty työneuvottelu Pohjois-Pohjanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen viranomaisten kanssa 10.5.2011. Neuvottelun pohjalta asemakaavan muutoksen jatkotoimenpiteet ovat kiteytyneet seuraaviin pääkohtiin: 1. Maakuntaliitossa valmistuva luonnos selvityksestä Maakunnallinen kaupan palveluverkko antaa eväät asemakaavan muutokselle. Asemakaavanmuutoksen ei tarvitse odottaa maakuntakaavan valmistumista, kunhan kaavanmuutos pohjautuu hyväksyttyyn palveluverkkoselvitykseen. 2. Yleiskaavan muutosta asemakaavan muutos ei vaadi. 3. Asemakaavan muutos on käynnistynyt kaupunginhallituksen 6.6.2011 203 hyväksymän yrittäjien kaavoitusaloitteen perusteella. 4. Asemakaavan muutokseen tarvitaan seudulliset vaikutusten arvioinnit. Laaditut kaupalliset selvitykset päivitetään ja niissä painotetaan seudullisia vaikutuksia. 5. Kun Maakuntaliitto lähettää Maakunnallinen kaupan palveluverkko selvityksen lausunnoille syksyllä 2011, asemakaavan muutosluonnos päivitetään selvityksen perusteella. 6. Asemakaavan muutos laaditaan tavanomaisen prosessin mukaisesti. 7. Tavoitteena on, että Raahen kaupunginvaltuusto hyväksyy vähittäiskaupan suuryksikön sisältävän asemakaavan muutoksen vuoden 2012 alkupuolella. 1 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN LÄHTÖKOHDAT Asemakaava-alueen sijainti Raahe on Raahen seutukunnan keskus, johon seudun päätiet suuntautuvat. Valtatie 8 on vilkkain eri seutukuntia yhdistävä väylä. Kaava-alue sijaitsee valtatien 8 varressa Raahen eteläisen sisääntulotien risteyksen tuntumassa. Suunnittelualue käsittää Mettalanmäen eteläpuolen laaksoon sijoittuvan kauppakeskusalueeksi asemakaavoitetun korttelin 3533. Kortteli on rakentamaton entistä umpeen kasvavaa peltoa. Alue on Raahen kaupungin omistuksessa ja sen pinta-ala on 14,3 ha. 3

Suunnittelutilanne Maankäyttö- ja rakennuslaki Maankäyttö- ja rakennuslakia on muutettu siten, että vähittäiskaupan suuryksiköiden sijainnin ohjauksessa on entistä selvemmät seudulliset pelisäännöt. Lainmuutoksen mukaan paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan (esimerkiksi auto-, rauta- ja huonekaluliikkeet) erityisasema poistetaan ja tiva-kauppa otetaan suuryksiköitä koskevan ohjauksen piiriin. Uutena säännöksenä lakiin lisätään vähittäiskauppaa koskevat erityiset sisältövaatimukset maakunta- ja yleiskaavoille. Sisältövaatimuksilla linjataan, ettei suunniteltu maankäyttö saa haitata keskustojen kaupallisia palveluita ja kehittämistä. Palveluiden on mahdollisuuksien mukaan oltava saavutettavissa joukkoliikenteellä, ja kaavoituksella on edistettävä sellaisen palveluverkon muodostumista, jossa asiointimatkat ovat kohtuullisia ja liikenteen haitat mahdollisimman vähäisiä. Säännöksiin kirjataan myös keskustan ensisijaisuuden periaate vähittäiskaupan suuryksiköiden sijaintipaikkana. Tarkasteltaessa seudullisesti Raahen Portti hanketta se noudattaa maankäyttö- ja rakennuslain muutoksen sisältövaatimuksia saavutettavuuden osalta Raahen seutu saa oman suurmyymälän Lisääntyvät päivittäistavarakaupan neliöt täydentävät kaupungin palvelutarjontaa Raahen eteläisten - kaakkoisten kaupunginosien yhteinen paikalliskeskus toteutuu asiointimatkojen kohtuullisuuden osalta sijainti seudun liikenteellisessä solmukohdassa liikenteen haittojen osalta asiointitarve seudun ulkopuolelle vähenee Myös kaupungin keskustan ensisijaisuus toteutuu seudullisesti ja paikallisesti: Kauppakeskus vahvistaa Raahen asemaa seudun keskuksena ja sitä kautta kaupungin liikekeskusta saa uutta toimeliaisuutta. Raahen vanha liikekeskusta on pinta-alaltaan pieni ja rakentunut sekoittuneen keskustarakenteen tapaan pieninä yksiköinä. Tästäkin syystä liikekeskusta on laajentunut viime vuosina Kokkolantien suuntaan. Tämä laajentunut liikekeskusta on vain 0,7 km päässä Raahen Portti hankkeesta. Lakiin kirjattu keskustan ensisijaisuuden periaate kaupan suuryksikön sijainnissa toteutuu niin pitkälle kuin se on Raahen olosuhteissa mahdollista. 4

Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaava RAAHEN ALUEKESKUS Raahen aluekeskus on metallialan osaamisen ja liiketoiminnan, informaatioteknologian ja logistiikan keskus. Aluekeskuksen ytimen muodostaa Raahen - Pattijoen kaupunkimainen alue. RAAHEN KAUPUNKISEUTU Merkinnällä osoitetaan Raahen - Pattijoen yhtenäisen yhdyskuntarakenteen aluetta, joka muodostaa Raahen aluekeskuksen ydinalueen. Suunnittelumääräykset: Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa on pidettävä lähtökohtana kaupunkiseudun nykyistä rakennetta ja turvattava tuotanto- ja liiketoimintojen kehittämismahdollisuudet riittävillä aluevarauksilla. Raahen keskustaa kehitettäessä suunnittelun lähtökohtana on pidettävä historiallisen ruutukaavan ja vanhan puukaupunkimiljöön säilymistä. Uusien kauppapalvelujen sijoitusratkaisuilla ei saa vaarantaa kaupungin keskustan kehittämisedellytyksiä. TAAJAMATOIMINTOJEN ALUE Merkinnällä osoitetaan asumisen, palvelujen, teollisuus- ja muiden työpaikka-alueiden ym. taajamatoimintojen sijoittumisalue ja laajentumisalueita. Suunnittelumääräykset: Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa tulee alueiden käyttöönottojärjestyksessä ja mitoituksessa kiinnittää erityistä huomiota vaihtoehtoisten aluekokonaisuuksien toiminnallis-taloudelliseen edullisuuteen, ympäristön laatuun ja kevyen liikenteen toimintaedellytyksiin. Yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa tulee edistää yhdyskuntarakenteen eheyttämistä hajanaisesti ja vajaasti rakennetuilla alueilla sekä taajaman ydinalueen kehittämistä toiminnallisesti ja taajamakuvallisesti selkeästi hahmottuvaksi keskukseksi. Taajaman merkittävä laajentaminen päätien toiselle puolelle yksityiskohtaisempaan kaavaan perustuen edellyttää turvallisten yhteyksien järjestämistä päätien poikki. KAUPUNKISEUDUN PAIKALLISKESKUS Raahen Saloinen Kauppakeskushanke sijaitsee keskeisesti maakuntakaavan osoittamalla taajamatoimintojen alueella Raahen aluekeskuksen ja Raahen kaupunkiseudun liikenteellisessä ytimessä. Maakuntakaavan Saloisten paikalliskeskus ei ole kehittynyt tavoitteiden mukaisesti. Nykyisin paikalliskeskus muodostuu vain koulu- ja päiväkotikortteleista ilman kaupallisia palveluita. Taajamayleiskaavassa paikalliskeskuksen korvaa Mettalanmäelle suunniteltu palvelualue, missä se sijaitsee keskeisesti etelä - kaakkoispuolisiin kaupunginosia palvellen. 5

Ote oikeusvaikutteisesta taajamayleiskaavasta ja kauppakeskuksen sijainti Kauppakeskus Raahen Portti Suuren kauppakeskuksen toteutuminen vahvistaa Raahen kehittyvän keskustavyöhykkeen vetovoimaisuutta ja lisää kilpailua sekä palvelujen tarjontaa koko Raahen seudulle. Yleiskaava Raahe 2030, keskeisten taajama-alueiden osayleiskaavassa tarkasteltavana olevan hankkeen alue on merkinnällä P-1, PALVELUJEN, HALLINNON JA KAUPAN ALUE. Alue on varattu ensisijaisesti paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan tarpeisiin. Punaisella pistekatkoviivalla on osoitettu "Raahen laatukäytävä". Laatukäytävävyöhyke sisältää monipuolisia palveluja ja keskusta-asumista. Vyöhykkeestä muotoutuu kaupunkikeskustan julkisivu ja se vaikuttaa koko kaupungin imagoon. Ympäristöä eheytetään ja tiivistetään täydennysrakentamisen avulla. Toteutuksessa on pyrittävä vetovoimaiseen sekä korkeatasoiseen kaupunkirakenteeseen ja -kuvaan. Laatukäytävän päätteenä hankealueen eteläpuolella on kaupungin omistama Kertunkankaan selvitysalue, josta kaavaselostuksessa sanotaan: Kertunkangas sijaitsee kaupunkirakenteessa keskeisellä paikalla pääliikenneväylien tuntumassa Raahen laatukäytävän eteläpäässä. Laatukäytävän kehittymismahdollisuudet lisääntyvät, jos sen varrella on tarjota sijaintipaikka uudelle suurehkolle hankkeelle. Alueen maankäyttö voi olla yksityisiä palveluita, yritystoimintaa tai sille voi sijoittua jokin yhteiskunnallinen laitos. Myös 6

asuminen voi tulla kysymykseen. Maankäyttö ratkaistaan myöhemmin ilmenevien tarpeiden mukaan. Yleiskaavassa käyttö halutaan pitää avoimena, jotta alue voi toimia potentiaalisena sijoittumiskohteena kilpailtaessa alueellisten tai valtakunnallisten hankkeiden saamisessa kaupunkiin. Yleiskaavan keskusverkko muodostuu kaupunkikeskuksesta ja Pattijoen alakeskuksesta sekä Mettalanmäen eteläpuolelle sijoittuvasta Saloinen - Palonkylän paikalliskeskuksesta. Kauppakeskus sijoittuu yleiskaavan mukaiselle keskustavyöhykkeelle liikenteellisesti keskeiselle paikalle. Kauppakeskus toimii myös asuntoalueiden Saloinen Palonkylä paikalliskeskuksena. Sijainti lisää kaupunkiseudun keskusta-alueiden vetovoimaisuutta ja muodostaa vahvan päätteen keskustavyöhykkeelle. Kauppakeskus lisää viereisen Kertunkankaan alueen kiinnostavuutta erityisesti yritystoimintaa ja jouduttaa suunniteltujen valtatien liikennejärjestelyiden toteutumista. Voimassa oleva a semakaava Voimassa oleva asemakaavan kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 31.5.2010 31 Asemakaavassa muutos-alue on liikerakennusten korttelialuetta K-35. Voimassa oleva asemakaava on laadittu kauppakeskushanketta varten, jossa päivittäistavarakaupan pinta-ala on 1800 k-m 2. Tilaa vaativan kaupan tiloja ja muun erikoistavarakaupan pinta-alojen suhdetta ei ole määritelty, yhdessä ne käsittävät 30 700 k-m 2. Kauppakeskuksen on 32 500 k-m 2. kokonaiskerrosala Samalle korttelialueelle voimassa oleva asemakaava mahdollistaa liikennemyymälän 1800 k-m 2 ja enintään 15 kerroksisen hotellin 12000 k-m 2 rakentamisen. Asemakaava 2010 Asemakaava vastaa vireillä olevan hankkeen edellytyksiä sijainniltaan, korttelirakenteeltaan, sisäisiltä järjestelyiltään ja rakennusoikeudeltaan. Rakennusoikeuden jakautumisessa päivittäistavarakaupan osuus on kauppakeskushankkeessa 2700 k- m 2 nykyisen asemakaavan sallimaa suurempi. 7

2 LIIKENTEEN KEHITYSSUUNNITELMAT Keskeinen tekijä kaupallisten palvelujen määrän ja laadun kehittämisessä asukasluvun ja työpaikkojen määrän lisäksi ovat liikenteen määrän kehittyminen sekä liikenneväylien ja liittymien sijoittuminen. Koska Raahessa käy työssä merkittävä määrä muilla paikkakunnalla asuvia, on Raahen kaupallisten yritysten mahdollista saada ostovoimaa myös pendelöijiltä, mikäli palvelut ovat helposti saavutettavissa työmatkan varrelta ja ne ovat niin hinnaltaan, laadultaan kuin valikoimiltaankin kilpailukykyiset. Valtatie 8 (E8) on yksi Suomen tärkeimmistä teistä. Yhtenäisen rannikonsuuntaisen rautatieyhteyden puuttuessa valtatie on länsirannikon ainoa pohjois-eteläsuuntainen tieyhteys. Valtatien varsi on tasaisesti asuttu. Rannikkoalueen kunnat ovat vetovoimaisia ja muuttovoittoisia. Tien varren kuntien asukasmäärä on yli 850 000. Liikennevirasto on hyväksynyt Pohjanlahden rantatien valtakunnalliseksi matkailutieksi. Valtatietä E8 kehitetään Suomen tiestön runkoverkostoon kuuluvana ja osana yleiseurooppalaista TEN-verkkoa. Raahen seudulla valtatien E8 standardin nostamiseksi kehittämistoimia ovat ohitus- ja lisäkaistat, liittymäjärjestelyt, kevyen liikenteen kehittäminen, tievalaistus, siltojen parantaminen, tien leventäminen ja meluesteiden rakentaminen. Keskimääräinen vuorokausiliikenne eri tieosilla v. 2010 Liikenneverkon kehittämissuunnitelma Tiehallinnon suunnitelmissa on valtatien 8 oikaisu Mettalanmäen kohdalla ja eritasoliittymä, johon kantatie 88 käännettäisiin. Ensimmäisessä vaiheessa toteutettaisiin kauppakeskushanketta varten toimivuustarkastelun pohjalta (Liidea Oy 2010) liittymään liikennevalot ja kaistajärjestelyjä. Liikenteen kasvu on ylittänyt useat aikaisemmin laaditut ennusteet ja uusia ennusteita on jouduttu korjaamaan toistuvasti ylöspäin. Kantatie 88:n uusi linjaus Mettalanmäelle lisää liikennemääriä risteysalueella usealla tuhannella ajoneuvolla vuorokaudessa. Arvion mukaan tällöin liikennemäärä voi risteysalueella nousta jopa 16 000 ajoneuvoon vuorokaudessa vuoteen 2030 mennessä. 8

3 KAUPPAKESKUSHANKKEEN TIEDOT Myyntitavoitteet Raahen seudun ostovoima kasvaa laaditun arvion mukaan vuoden 2010 180 milj. eurosta vuoteen 2020 mennessä 75 milj. eurolla. Hankkeella tavoitellaan suuremman osan lisääntyvästä ostopotentiaalista toteutuvan omalla seudulla ja kauemmaksi suuntautuvan ostosmatkailun vähentämistä. Päivittäis- ja erikoistavaran pinta-alat Myymälätyyppi Luonnosvaiheen luvut Raahen Portti hankkeen kaupallisista palveluista kerrosaloittain (k-m 2 ): päivittäist. erikoist. TI VA yht. Hypermarket 4 000 11 000 15 000 Liikenneasema 500 1 100 1 600 Rakennus- ja rautatarvike 4 000 4 000 Noutovarasto 5 000 5 000 Kodinsisustus 2 000 2 000 Huonekalu 3 000 3 000 Kodinkoneet 2 000 2 000 Ravintolat 1 400 1 400 Yhteensä 4 500 15 500 14 000 34 000 Voimassa olevan asemakaava kerrosala on 34 000 k-m 2 ilman hotellia. Mettalanmäen kauppakeskittymää suunnitellaan yhdistetyllä hypermarket- ja Retail Park toimintakonseptilla, jonne tullaan ensisijaisesti tekemään päivittäistavaraostoksia sekä suunniteltuja hankintoja sekä viihtymään ja viettämään aikaa. Keskus rakentuu hypermarketista, ravintoloista, erikoistavarakaupoista sekä useasta tilaa vievän kaupan liikkeestä, joissa kussakin on oma toimija. Kiinteistöt rakennetaan tehokkaasti ja ne hyödyntävät yhteisiä parkkialueita. Toimijoiksi keskukseen voi tulla jo paikkakunnalla toimivia uuden tilan tarvitsevia yrityksiä sekä aivan uusia toimijoita. Alueen peruspalveluja tuottavat hypermarket ja liikenneasema, jossa oheispalveluina toimii mm. pieni päivittäistavarakauppa, ruokaravintola ja autonpesu. Erikoistavarakaupan puolelta voi saada kodin sisustamiseen, rakentamiseen ja puutarhan hoitoon liittyviä tuotteita ja palveluja. Alueelle sopivat vene-, moottoripyörä ja moottorikelkkakauppa sekä autotarvikemyymälä. Palvelutarjontaa monipuolistamaan alueelle voi sijoittua myös laajan valikoiman myymälä. Alueelle tullee sijoittumaan myös hotelli. Suunnitelmien mukaisella toteutuksella Mettalanmäen kauppakeskittymä nostaa Raahen kaupallista merkitystä vaikutusalueen kuluttajien silmissä. 9

Tontin käyttö Kauppakeskuksen lopullinen muoto tulee olemaan pisaramainen, johon asiakkaat voivat saapua pohjoisen, idän tai etelänpuoleisista sisäänkäynneistä. Pysäköintijärjestelyt ja huolto Asemakaavan määrää pysäköintialueista: Jokaista päivittäistavarakaupan 20 kerrosalaneliömetriä kohti on rakennettava yksi autopaikka (1ap/20m²). Muunlaista maankäyttöä varten on rakennettava yksi autopaikka 60 kerrosalaneliömetriä kohti (1ap/60m²). Pysäköintialueet on jäsennöitävä runsain puuistutuksin osiin, jotka osoittavat pääkulkureittien ja sisäänkäyntien sijainnit ja auttavat hahmottamaan pysäköintijärjestelyt. Henkilöautopysäköinti sijoittuu säteittäisesti kauppakeskuksen itä- ja pohjoispuolelle 1-tasoiselle pysäköintialueelle, joka jäsennöidään kulkuyhteyksin ja puuistutuksin pienempiin osiin. Autopaikkoja alueelle on suunniteltu noin 1080 kpl, mikä merkitsee 1 ap/ 43 k-m 2. Lukumäärä ylittää asemakaavan autopaikkavaatimukset 220 paikalla päivittäistavarakaupan tavoitellusta lisäyksestä huolimatta. Raskas liikenne ohjataan alueen eteläosaan omalle pysäköintialueelle liikenneaseman yhteyteen. Huoltotoiminnot sijoittuvat asiakasliikenteeseen nähden kauppakeskuksen taakse länsisivulle. Huoltoyhteys kiertää aluetta niin, että pitkien ajoneuvoyhdistelmien kulkeminen on jouhevaa. Kevyen liikenteen yhteys kaupungin keskustasta käyttää olemassa olevia reittejä ja valtatien risteäminen on toteutettu alikulun kautta. Kevyt liikenne ympäristöstä kauppakeskukseen toteutetaan rakentamisen yhteydessä. 10

Valmistumisajankohta Kauppakeskus on suunniteltu toteutettavaksi kahdessa vaiheessa. Ensimmäisessä vaiheessa rakennetaan noin 20 000-25 000 k-m 2, mihin sisältyy kauppakeskuksen lisäksi myös hotelli. Ensimmäinen vaihe ajoittunee vuosille 2013-2015. Toisessa toteutusvaiheessa kauppakeskus voidaan rakentaa suunnitelluksi kokonaisuudeksi asemaakaavan sallimissa puitteissa. Rakennusoikeutta alueella on tällöin jäljellä noin 26 000 21 000 k-m 2. Seudun suunniteltujen suurten rakennusprojektien toteutuminen nopeuttaisi toisen rakennusvaiheen aikataulua. Mettalanmäen alueen toteutuksen kannalta on myös tärkeää, ettei Raahen kaupunki samanaikaisesti kaavoita tai myönnä poikkeuslupia muualle tapahtuvaan erikoiskaupan rakentamiseen. Raahen seutukunnan ostovoiman rajallisuuden vuoksi nyt toteutetut, rakenteilla ja suunnitteilla olevat hankkeet mukaan lukien Mettalanmäen kauppakeskus täyttävät Raahen kaupallisten palvelujen ostovoiman tarpeen vielä vuoteen 2025 mennessä. 11

4 YMPÄRISTÖVAIKUTUSTEN LÄHTÖKOHDAT Hankeen sopivuus kunnan ja seudun tavoitteisiin Raahessa on päivittäistavarakaupan osalta nykyisin tyydyttävät palvelut. Kaupankäynti kehittyy elintason ja kilpailun mukana nopeasti tarjoten entistä väljempää tuotteiden esittelyä ja laajempaa valikoimaa. Siten päivittäistavarakauppa tarvitsee lisätilaa jo lähivuosina. Päivittäistavarakaupan kilpailun lisääntyminen säteilee myös muihin kaupan yksiköihin ja siten kilpailusta hyötyvät koko Raahen seudun asukkaat. Raahen erikoiskaupassa kasvumahdollisuuksia on merkittävästi. Erikoiskaupan palvelut sijaitsevat pääosin hajallaan pienissä yksiköissä. Näiden kilpailukyky on rajallinen tiloista ja valikoimista johtuen. Raahessa on vähän vaatekauppoja, kodin elektroniikkaliikkeitä, optisen alan liikkeitä sekä kello- ja kultasepän liikkeitä ja autokauppoja suhteessa samankokoisiin kuntiin. Olemassa olevat tilaa vaativat erikoiskaupat ovat kaupunkialueella hajallaan sijaiten pääosin eri pienteollisuusalueilla. Keskittämisellä edistetään palveluiden käyttöä ja saavutettavuutta. Samalla voidaan lisätä tuotevalikoimaa, esillepanoa ja kilpailukykyä. Kauppa palvelee siten paremmin koko Raahen seudun väestöä ja ostovoiman siirtymä alueen ulkopuolelle vähenee. Hankkeen toteuttamismahdollisuudet Liiketilan laskennallinen kasvu vuoteen 2020 ylittää kauppakeskushankkeen myyntipinta-alan määrän. Seudun ostovoiman laskennalliseen kasvuun tulee lisätä vielä kaupungin ja seudun ulkopuolelta tulevia ostovoiman siirtymiä ja alueelle muualta töihin tulevien, matkailijoiden, vapaa-ajan asukkaiden sekä ohikulkuliikenteen ostovoima. Näiden vaikutus tilantarpeeseen on merkittävä. Ne lisäävät hankeen toteuttamisedellytyksiä erityisesti kauppakeskuksen sijainnin ansioista. Hankkeen suhde keskuksiin ja palveluverkkoon Raahessa ja Raahen seudulla Seutukunta on kiinteämuotoinen aluekokonaisuus, jonka voimakkain liikenteellinen ja kaupallinen keskus on Raahe. Muut kuntakeskukset ovat keskenään melko tasavahvoja ja sijoittuvat säteittäisesti kaupunkiin nähden. Eteläisten kaupunginosien, Tarpion Saloisten Honganpalon ja Palonkylän, kaupalliset palvelut ovat vähäiset. Kauppakeskus sijoittuu näiden alueiden keskelle ja synnyttää luontevan uuden paikalliskeskuksen. Kauppakeskus täydentää myös Raahen tiiviiden kerrostalovaltaisen asuntoalueiden Kummatin ja Ollinsaaren palveluita. Pendelöinti seutukunnittain 12

Lappanen Pattijoki Liikekeskusta Kokkolantie Mettalanmäki Vaihtoehtojen sijoittuminen karttana yleiskaavan rakennemalli: Tiivistyvä kaupunkirakenne 1 7 BHankkeen vaihtoehdot sijainnissa Kauppakeskuksen sijaintivaihtoehdot on selvitetty taajamayleiskaavan rakennemallivaiheessa vuonna 2005 sekä alueen ensimmäisen asemakaavan laadinnan yhteydessä vuonna 2006. Nykyisestä liikekeskustasta eikä sen lähiympäristöstä löydy paikkaa suurelle kaupalliselle yksikölle. Kauppakeskuksen vaihtoehtoisina sijoituspaikkoina on käsitelty neljää vaihtoehtoa: Kokkolantien varsi Kokkolantien varren kaupunkirakenne on yleiskaavassa osoitettu tiivistettäväksi. Keskustatoimintoja onkin vuosina 2005 2011 laajentunut Kokkolantien suuntaan kohti valtatien 8 risteystä. Laajennussuunnassa on edelleen vireillä uusia pieniä tiivistämishankkeita. Tilaa laajemmalle kauppakeskukselle Kokkolantien varressa ei ole. Lappasten alue Lappanen sijaitsee 3,6 kilometrin päässä Raahen keskustasta. Alue on saavutettavissa niin autoillen, kävellen kuin pyöräillenkin. Lappasten alue on jatkoa Ratakatu Ouluntien varren työpaikka- ja liiketoimintojen aluetta. Alueella toimii tällä hetkellä kolme autokauppaa, liikenneasema, keittiökalusteliike, auton huoltoon ja korjaukseen 13

liittyviä liikkeitä sekä useita pienempiä kaupallisia palveluja kuten kampaamo, hammaslääkäri, grilli jne. Lappasten alueelle voi sijoittua vielä yksittäisiä liikkeitä, mutta kauppakeskukselle siellä ei ole tilaa. Pattijoen keskuksen liittymä Pattijoen aluekeskuksen valtatien 8 liittymän seutu on noin 4,6 km päässä Raahen keskustasta. Liittymän eteläpuoli on rakentunut lähes täyteen rautakaupan ja huonekaluliikkeen tiloista. Valtatien toisella puolen on leipomo, huoltamo ja liikenneasema. Alue on jakautunut eri puolille valtateitä ja pääteitä. Tilaa suuremmalle kauppakeskukselle alueella ei ole. Mettalanmäki Kauppakeskuksen vaatimaa tilaa löytyy riittävästi vain valtatien 8 risteyksen tuntumasta 1,5 km etäisyydeltä ruutukaavakeskustasta. Tällä paikalla kauppakeskus on kaupungin keskustan laajenemissuunnan vetovoimatekijä ja liittää keskustanvyöhykkeen valtatiehen. Laajojen asuntoalueiden, Saloisten, Tarpion, Honganpalon, Palonkylän ja Kaupunginmetsän kaupalliset palvelut ovat hyvin puutteelliset. Mettalanmäen palvelut muodostavat näiden asuntoalueiden luontevan paikalliskeskuksen. Keskustasta vt 8 varteen johtaa rakennettu kevyen liikenteen yhteys, joka alittaa valtatien kauppakeskuksen kohdalla. Valtatietä on suunniteltu oikaistavaksi ja kantatie 88 on suunnitelmissa kääntää Mettalanmäen kohdalle. Valtatien ja kantatien risteys toteutettaisiin eritasoliittymänä. Näitä liikennejärjestelyjä ei ole tällä hetkellä Tiehallinnon rakennusohjelmissa. Kauppakeskushanke ja eteläpuolen Kertunkankaan alueen rakentaminen jouduttaa liikennejärjestelyjen toteuttamista. Kaupunkirakenteellisesti ja liikenteellisesti Mettalanmäki on paras vaihtoehto uudelle kaupalliselle rakentamiselle Raahessa. Se on hyvin saavutettavissa niin pyöräillen, kävellen kuin autollakin. Koska alue on vielä rakentamaton, voidaan se suunnitella kaupunkilaisten ja liikeelämän tarpeita vastaavaksi. Mettalanmäelle voi rakentaa monipuolisen ja vetovoimaisen päivittäistavara- ja erikoistavarakaupan keskittymän. 14

1 8 BOstovoima ja sen kehitys Raahessa ja Raahen seudulla. Ostovoiman kehitykseen vaikuttavat mm. väestön ja työpaikkojen määrä ja koostumus, talouden ja yrityselämän olosuhteet, matkailu ja muu liikenne. Väestö Väkiluvun kehitys Raahen seutukunnassa 1995-2030 (Tilastokeskuksen väestöennuste 2015-2030). vuosi 2011* 2015 2020 2025 2030 Pyhäjoki 3380 3229 3178 3142 3107 Raahe 22619 22933 23209 23419 23504 Siikajoki 5680 5701 5728 5745 5751 Vihanti 3092 3077 3038 3011 2976 34771 34940 35153 35317 35338 Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan Raahen seutukunnan väestönmäärä kasvaa ja vuoteen 2030 mennessä lisäys on ennusteen mukaan 378 henkilöä eli noin 2 %. (*Tilastokeskus 7/2011) Raahen väestö on keski-iältään koko maahan verrattuna suhteellisen nuorta. Raahen teollisten työpaikkojen palkkataso nostaa seudun talouksien ostovoimaa. Nämä tekijät luovat luonnollista potentiaalia kaupallisten palvelujen kehittämiselle. Raahen kaupungin oma väestösuunnite on viime vuodet toteutunut tarkemmin kuin tilastokeskuksen ennusteet. Väestösuunnitteen mukaan kaupungin väestön kasvu jatkuu myös tulevina vuosina. Trendin toteutumista tukevat viime vuosina ennakoimattomasti käynnistyneet hankkeet, jotka vilkastuttavat merkittävästi seudun elinkeinoelämää ja asuntotuotantoa. Työpaikkojen määrä ja omavaraisuus Raahessa oli n. 11 100 työpaikkaa vuonna 2008. Työpaikkojen määrä vaihtelee jonkin verran vuosittain. Vuosina 2006 2008 työpaikkojen määrä on kuitenkin kasvanut noin 300 työpaikalla per vuosi. Raahen työpaikkaomavaraisuus vuonna 2007 oli 117,5 %, mikä tarkoittaa, että kaupungissa on enemmän työpaikkoja kuin työllisiä. Omassa kunnassa työskenteleviä työllisistä on noin 90 %. Työpaikkojen omavaraisuus on kasvanut edelleen. Kaupungin on voitava houkutella uusia asukkaita kuntaan, jotta myös tulevaisuudessa alueen yrityksille on riittävästi työvoimaa saatavilla. Kaupallisten palvelujen kehittäminen on yksi osa kaupungin houkuttelevuuden parantamista. Koska Raahessa käy työssä merkittävä määrä muilla paikkakunnalla asuvia, ostovoimaa lisäävät myös pendelöijät, mikäli palvelut ovat kilpailukykyisiä ja helposti saavutettavissa työmatkan varrelta. Raaheen tuovat ostovoimaa myös vilkas ohikulkuliikenne ja matkailijat / loma-asukkaat. Ohikulkuliikenteen, matkailijoiden ja Raahessa työssäkäyvien ostovoimaa ei ole arvioitu tehdyissä selvityksessä. 15

Merkittävä osa teollisista työpaikoista sijaitsee Raahen eteläpuolella Satamakankaan alueella tai keskustan tuntumassa. Palvelualan työpaikat sijaitsevat pääsääntöisesti keskusta-alueella. Laivakankaalla noin 15 kilometrin päässä Raahen keskustasta Vihantiin on rakenteilla kultakaivos. Tuotannon on suunniteltu alkavan vuonna 2011. Toteutuessaan kaivos olisi yksi Euroopan suurimmista kultakaivoksista. Kaivoksen ennustetaan työllistävän oheistoimintoineen noin 200 henkilöä. Ostovoima Raahen seudulla päivittäistavarakauppaan kohdistuva ostovoima oli vuonna 2010 yhteensä noin 97 milj. euroa ja erikoiskaupan ostovoima noin 110 milj. euroa. Ostovoiman vuosittaisen kasvun arvioidaan olevan päivittäistavarassa 1,5 % ja erikoistavarassa noin 2 % vuodessa. Siten vuoteen 2025 mennessä ostovoima kasvaa noin 62 milj. eurolla. Ostovoima kuvaa kuluttajien ostovoimapotentiaalia alueella. Se ei kerro suoraan, missä tämä potentiaali toteutuu. Raahen kaupungin päivittäistavarakaupat saavat ostovoimaa kaupungin ulkopuolelta, mutta vastaavasti erikoistavarakaupat menettävät sitä. Raahelaisista osa tekee erikoistavaraostoksensa Kempeleessä ja Oulussa. Jonkin verran erikoistavarakaupan ostovoimaa siirtyy myös Ylivieskaan. Nykyinen erikoistavarakaupan palvelujen taso ei vastaa Raahen asemaa seutukunnallisena aluekeskuksena. Tämä aiheuttaa merkittävää ostosmatkailua seudun ulkopuolelle. 1 9 BLiiketilan lisätarve vuoteen 2030 Ostovoiman kasvuun perustuva vähittäiskaupan laskennallinen liiketilan lisätarve vuoteen 2030 mennessä on Raahessa suuruusluokaltaan 23 000 k-m 2. Päivittäistavarakaupassa liiketilan lisätarpeen suuruusluokka on 4 000 k-m 2 ja erikoiskaupassa 18 000 k-m 2. Raahen seudulla liiketilan lisätarpeen suuruusluokka on yhteensä 32 000 k-m 2. Koko seudun liiketilan lisätarpeesta päivittäistavarakaupan osuus on noin 6 000 k-m 2 ja erikoiskaupan osuus noin 26 000 k-m 2. Laskelmassa ei ole otettu huomioon kaupungin tai seudun ulkopuolelta tulevia ostovoiman siirtymiä eikä alueelle muualta töihin tulevien, matkailijoiden, vapaa-ajan asukkaiden tai ohikulkuliikenteen ostovoimaa, joiden vaikutus tilantarpeeseen voi olla merkittävä. Alueen ulkopuolelta tulevan ostovoiman lisäksi liiketilatarvetta lisää liiketilan poistuma. Raahen kaupallisten palvelujen kehittämissuunnitelmassa on arvioitu, että Raahessa on uusittavia tai laajennusta kaipaavia liiketiloja arviolta noin 15 000 k-m 2. Uusittavat liiketilat huomioon ottaen liiketilan lisätarve olisi Raahessa yhteensä noin 38 000 k-m 2 ja Raahen seudulla 48 000 k-m 2. Raahen kaupungin oman väestön ostovoiman kasvu riittää kattamaan suunnitellun päivittäistavarakaupan liiketilan lisäyksen. Siten lisääntyvät päivittäistavarakaupan neliöt täydentävät kaupungin palvelutarjontaa ilman, että ne vähentäisivät muiden yritysten toimintaedellytyksiä. Erikoiskaupassa suunniteltu liiketilan lisäys ylittää Raahen oman väestön ostovoiman kasvun mukaisen laskennallisen liiketilan lisätarpeen. Koko seudun erikoiskaupan ostovoiman kasvu riittää hyvin kattamaan Mettalanmäen alueen erikoiskaupan liiketilan lisäyksen. 16

Raahen arvioitu päivittäistavarak aupan myyntipotentiaali ennuste 2015-2030 (A.C. Nielsen, Tilastokeskus): 5 VAIKUTUSTEN ARVIOINTI Mettalanmäen kauppakeskuksen asemakaavan muutoksen yhteydessä on laadittu Raahen kaupallisten palveluiden kehittämissuunnitelma ja Mettalanmäen kauppakeskuksen asemakaavan muutos, Kaupallisten vaikutusten arviointi. Näitä on tämän selvityksen yhteydessä hyödynnetty päivittäen tietoja tapahtuneen kehityksen mukaisiksi. Siten vaikutusten arviointia voidaan pitää edelleen oikeansuuntaisena ja tapahtuneeseen kehitykseen nähden jopa varovaisena. Kaupungin väkiluvun kehitys on kääntynyt ennusteita myönteisempää suuntaan ja kasvun odotetaan jatkuvan uusien merkittävien työllistävien hankkeiden ansiosta. Uusia työpaikkoja syntyy mm. terästeollisuuden panostaessa lisääntyvästi jatkojalostukseen ja Raahen kultakaivoksen toiminnan käynnistyttyä. Raahen kestävän kehityksen hankkeena tuulivoimalaitoksia suunnitellaan rakennettavaksi satamäärin. Asumista edistetään uusilla merellisillä keskustan asuinkerrostalohankkeilla ja pientalorakentamisella tiivistetään taajamaympäristöä. Tehdyissä vaikutusten arvioinnissa on tarkasteltu kauppakeskuksen vaikutuksia nykytilanteeseen verrattuna. Tarkastelualueena on ollut ensisijaisesti Raahen kaupunki ja Raahen seutu, mutta vaikutusten kohdentumisen mukaan arviointia on tarkennettu tarpeen mukaan Raahen keskustaan. Vaikutusten arvioinnissa on sovellettu ympäristöministeriön Kauppa kaavoituksessa ja Kaupan suuryksiköiden vaikutusten selvittäminen ja arviointi -oppaiden kaupallisten vaikutusten tarkastelukokonaisuuksia. 17

Tiivistelmä laadituista kaupallisten vaikutusten arvioinnista Raahen palvelutarjonta paranee ja kaupallinen vetovoima vahvistuu. Raahe houkuttelee ostovoimaa nykyistä laajemmalta alueelta. Asiointi esim. Ouluun ja Ylivieskaan vähenee. Raahen seudun markkinoiden kasvu riittää kattamaan Raahen Portti kauppakeskuksen myynnin ja pinta-alan lisäyksen, joten hankkeella ei ole odotettavissa merkittäviä haitallisia vaikutuksia kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin. Mettalanmäki tarjoaa vetovoimaisen ja kilpailukykyisen sijaintipaikan sinne sijoittuville yrityksille. Tilaa vaativan erikoiskaupan tarjonta keskittyy pääosin Mettalanmäen alueelle. Uhkana on, että kaupan painopiste siirtyy liikaa Mettalanmäen alueelle. Raahen ruutukaavakeskustan kaupallinen vetovoima sekä kaupan toiminta- ja kehitysedellytykset turvataan mm. keskustan uusilla rakennushankkeilla ja rantaalueiden asuntorakentamisella. Mettalanmäen kauppakeskus on liikenteelliseltä sijainniltaan hyvä ja hyvin saavutettavissa kaikilla kulkumuodoilla. Kaupan koettu saavutettavuus paranee tarjonnan parantuessa. Myös fyysinen saavutettavuus paranee niille seudun asukkaille, jotka asioivat tällä hetkellä Oulussa tai Ylivieskassa. Kaupallisten palveluiden kehittyminen vaikuttaa positiivisesti asumisviihtyisyyteen ja kaupungin ja seudun vetovoimaisuuteen asuinpaikkana ja yritysten toimintaympäristönä. Lähteet Selvitys: Raahen kaupallisten palveluiden kehittämissuunnitelma Juvitrade Oy 2011 Selvitys: Mettalanmäen kauppakeskuksen asemakaavan muutos, Kaupallisten vaikutusten arviointi FCG Planeko Oy 2009 Valtatie E8, Läntisen Suomen valtaväylä Kasitie ry, 2010 Keskeiset liikenneväylät Työvoiman pendelöinti seutukunnittain ELY-keskuksen vierailudiat, 2011 Kaupan suuryksiköiden vaikutusten selvittäminen ja arviointi, Ympäristöministeriö Alueidenkäytön osasto 2001 Tilaa vaativan erikoiskaupan selvitys FCG 2010, Ympäristöministeriö Kaupan sijainnin ohjauksen arviointityöryhmän raportti Ympäristöministeriö 2009 Suomen ympäristökeskuksen, ELY-keskuksen ja Pohjois-Pohjanmaan liiton verkkopalvelut 2011 18