Asemakaavan selostus 16.9.2016 päivättyyn Oulun kaupungin Limingantullin kaupunginosan korttelin 23 tonttia nro 44 koskevaan asemakaavan muutokseen (Nuottasaarentie, Oulunsalonpuisto, Lumijoentie) NUOTTASAARENTIE 5 Kaavatunnus 564-2235 Diaarinumero 5536/2014 Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt asemakaavan muutoksen 9.1.2017. Asemakaava on tullut voimaan 17.2.2017.
Sisältö 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 3 1.1 Tunnistetiedot... 3 1.2 Kaava-alueen sijainti... 3 1.3 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista... 3 1.4 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista... 3 2 TIIVISTELMÄ... 4 2.1 Asemakaavan sisältö... 4 2.2 Kaavaprosessin vaiheet... 4 2.3 Asemakaavan toteutus... 4 3 LÄHTÖKOHDAT... 5 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 5 3.1.1 Alueen yleiskuvaus... 5 3.1.2 Luonnonympäristö... 5 3.1.3 Rakennettu ympäristö... 5 3.1.4 Maanomistus... 7 3.2 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat ja päätökset... 8 3.3 Kaava-aluetta koskevat selvitykset... 9 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 15 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve... 15 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset... 15 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö... 15 4.3.1 Osalliset... 15 4.3.2 Vireilletulo, osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt... 15 4.3.3 Viranomaisyhteistyö... 16 4.4 Asemakaavan tavoitteet... 16 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat / kaupungin asettamat tavoitteet... 16 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset... 17 4.5.1 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet... 17 4.5.2 Esitetyt mielipiteet ja niiden huomioon ottaminen... 17 4.5.3 Esitetyt muistutukset ja niiden huomioon ottaminen... 18 4.5.4 Suunnitelmiin nähtävilläolon jälkeen tehdyt muutokset... 18 4.5.5 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset... 19 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS... 20 5.1 Kaavan rakenne... 20 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen... 21 5.3 Aluevaraukset... 21 5.3.1 Korttelialueet... 21 5.4 Kaavan vaikutukset... 21 5.4.1 Vaikutukset kaupunkirakenteeseen... 21 5.4.2 Vaikutukset kaupunkikuvaan ja rakennettuun ympäristöön... 21 5.4.3 Vaikutukset luonnonympäristöön ja hulevesiin... 21 5.4.4 Vaikutukset liikenteeseen... 22 5.4.5 Kaupalliset vaikutukset... 22 5.5 Ympäristön häiriötekijät... 22 5.6 Kaavamerkinnät ja määräykset... 23 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 25 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat... 25 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus... 27
1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee Oulun kaupungin Limingantullin kaupunginosan korttelin 23 tonttia nro 44. Kaavan nimi: NUOTTASAARENTIE 5 Kaavatunnus: 564-2235 Kaavan laatija: Oulun kaupunki Yhdyskunta- ja ympäristöpalvelut, Asemakaavoitus Solistinkatu 2, Kirjaamo PL 27, 90015 OULUN KAUPUNKI email: etunimi.sukunimi(a)ouka.fi Kaavoitusarkkitehti Virpi Rajala, (virpi.e.rajala(a)ouka.fi) Kaavan vireille tulo: Asemakaava on tullut vireille 1.12.2015. Vireille tulosta on tiedotettu osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa koskevassa lehti-ilmoituksessa 8.12.2015. Hyväksyminen: Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt asemakaavan muutoksen 9.1.2017 31. Asemakaava on tullut voimaan 17.2.2017. 1.2 Kaava-alueen sijainti Asemakaavan muutosalue sijaitsee noin 2 kilometriä keskustasta etelään Limingantullin kaupunginosassa. Suunnittelualue rajautuu Lumijoentiehen, Oulunsalonpuistoon, Nuottasaarentiehen ja Hailuodonpuistoon sekä korttelin 23 muihin tontteihin. 1.3 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1. Asemakaavan seurantalomake Liite 2. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Liite 3. Asemakaavakartta ja asemakaavamerkinnät ja määräykset 16.9.2016 1.4 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista - Liikenneselvitys, Ramboll Finland Oy 4.4.2016 (esitetty selostuksen kohdassa 3.3) - Puustokartoitus, Ramboll Finland Oy 4.4.2016 (esitetty selostuksen kohdassa 3.3) - Limingantullin kaupalliset kehittämisperiaatteet, Oulun kaupunki 27.5.2014 (esitetty selostuksen kohdassa 3.3) 3
2 TIIVISTELMÄ 2.1 Asemakaavan sisältö Asemakaavalla muutetaan voimassa olevan asemakaavan teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue (T) liikerakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM-8). Korttelialuemerkintä KM-8 mahdollistaa liike- ja toimistotilojen sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien työtilojen sijoittamisen tontille. Vähittäiskaupan osalta toiminta rajataan paljon tilaa vaativaan erikoistavarankauppaan sekä muuhun ei-keskustahakuiseen kauppaan. Rakennusoikeus tontilla on 22 000 k-m2 ja kerrosluku I-II. Kaava sallii kokonaisrakennusoikeudesta päivittäistavaramyymälälle enintään 2000 k-m2 ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomalle varastotoiminnalle 30 %. Vähittäiskaupan asiakasliikenne tontille ohjataan vain Nuottasaarentien ja Tyrnävänperän kautta (Lumijoentien kautta huolto- ja työntekijäliikenne). Autopaikkavelvoitteet vaihtelevat liiketiloilla 1ap/15 50 k-m2; toimistotiloilla autopaikkavelvoite on 1ap/85 k-m2 ja työ- ja varastotiloilla 1ap/ 100 k-m2. Polkupyörävelvoitteet on myös osoitettu erikseen eri toimialoille. 2.2 Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavan muutostyö on käynnistetty tontinomistajan Kiinteistö Oy Nuottasaarentie 5 c/o Aberdeen Asset Management Finland Oy:n aloitteesta. Asemakaava on tullut vireille 1.12.2015. Asemakaavan vireille tulosta on ilmoitettu 8.12.2015. Osallistuminen ja vuorovaikutus on järjestetty selostuksen liitteenä olevan osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut mielipiteiden esittämistä varten nähtävillä 8.12.2015 8.1.2016. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma esiteltiin yhdyskuntalautakunnalle 1.12.2015 ( 576). Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta esitettiin 1 lausunto. Asemakaavan valmisteluaineisto on pidetty nähtävillä 3.6. 5.8.2016 kaupungin virallisella ilmoitustaululla Oulu 10-palveluissa. Yhdyskuntalautakunnan päätös 24.5.2016 ( 213). Lausuntoja esitettiin 2 kpl, mielipiteitä ei esitetty. Asemakaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä 14.10. 14.11.2016 välisen ajan. Yhdyskuntalautakunnan päätös 4.10.2016 ( 405). Muistutuksia tai lausuntoja ei esitetty. Kaupunginhallitus käsitteli asemakaavamuutoksen 19.12.2016. Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt asemakaavamuutoksen 9.1.2017. Asemakaava on tullut voimaan 17.2.2017. 2.3 Asemakaavan toteutus Asemakaava on tarkoitus toteuttaa heti kaavan tultua voimaan. 4
3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue sijaitsee Oulun kaupungin Limingantullin kaupunginosassa osoitteessa Nuottasaarentie 5. Kaavamuutos kohdistuu Limingantullin kaupunginosan korttelin 23 tontille nro 44. Suunnittelualue rajautuu pohjoisessa Nuottasaarentiehen ja Hailuodonpuistoon, lännessä Oulunsalonpuistoon, etelässä Lumijoentiehen sekä tontteihin nro 51 ja 55 ja idässä Tyrnävänkujaan sekä tontteihin nro 20, 29 ja 50. Tontin nro 44 pinta-ala on 54 331 m2 (5,4 ha). 3.1.2 Luonnonympäristö Tonttia rajaavat Oulunsalonpuisto lännessä ja Hailuodonpuisto pohjoisessa. Oulunsalonpuisto on Jääsalontien suunnasta avonainen; Hailuodonpuistossa kasvaa nuoria mäntyjä. Tontin länsiosassa kasvaa laaja koivuvaltainen puustoalue. Sen lisäksi kasvaa koivuisia suojapuustoalueita lähinnä Oulunsalonpuistoa sekä puurivejä pitkin tontin pohjois- ja itärajaa. Mäntyvaltaista taimikkoa on Lumijoentien varressa tontin etelärajalla ja sen vieressä tontin puolella koivu- ja leppätaimikkoa. Tontin alueelta on laadittu puustokartoitus, joka on selostuksen kohdassa 3.3. Selvitykset. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Suunnittelualueella sijaitsee hallirakennus, jonka vanhin vuonna 1972 valmistunut osa on julkisivultaan pesubetonielementtiä. Kahdessa eri vaiheessa rakennetut uudemmat osat rakennusta on verhottu julkisivupellillä. Rakennusta ympäröivät laajat asfaltoidut pysäköinti- ja huoltopiha-alueet. Tontin pohjoispuolen pysäköintialueelle on kulku sekä Nuottasaarentieltä että Tyrnävänperältä. Rakennuksessa toimii Halpa-Halli Oy:n laajan tavaravalikoiman myymälä (vuodesta 2012) sekä erilaisia toimistoja. Kiinteistö on ollut aiemmin elektroniikkateollisuuden käytössä. Rakennus koillisen suunnasta katsottuna. (valokuva Arkk.tsto Lukkaroinen). Huoltopiha rakennuksen eteläpuolella. (valokuva Arkk.tsto Lukkaroinen). 5
Tontilla oleva rakennus on kooltaan 19 282 k-m2. Rakennusoikeudesta kaupallisessa käytössä on n. 5000 k-m2 ja toimistokäytössä n. 8 000 k-m2. Loput tiloista ovat tyhjillään. Suunnittelualueen lähiympäristössä on Limingantullin Prisman hypermarket, Terminaali-elämyskeskus sekä erilaisia paljon tilaa vaativan erikoistavarakaupan myymälöitä, mm. kodinkone- ja autoliikkeitä. Näkymä tontille Hailuodonpuiston läpi Nuottasaarentieltä. (valokuva Arkk.tsto Lukkaroinen) Saapuminen tontille Nuottasaarentien suunnasta. Rakennuksen pohjoissivu. Sisäänkäynti liiketiloihin rakennuksen itäsivulta. Rakennus katsottuna luoteesta Jääsalontien suunnasta. (valokuvat Arkk.tsto Lukkaroinen/ S. Kemppainen) 6
Tontin pohjoisosan pysäköintialue Nuottasaarentien sisäänajosta etelään päin katsottuna. Taustalla vasemmalla Tyrnävänperän liikerakennuksia ja siitä oikealle Terminaali-elämyskeskus. (valokuvat Arkk.tsto Lukkaroinen/S. Kemppainen) Lähiympäristön muita liikerakennuksia: Prisman hypermarket ja Pörhön autoliike Nuottasaarentien varressa. 3.1.4 Maanomistus Tontin omistaa Kiinteistö Oy Nuottasaarentie 5 c/o Aberdeen Asset Management Finland Oy. 7
3.2 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat ja päätökset Yleiskaava Uuden Oulun yleiskaavassa (voimaan 12.8.2016) suunnittelualue on osoitettu palvelujen, hallinnon ja kaupan alueeksi (P), joka varataan hallinnolle ja yksityisille palveluille, kuten vähittäiskaupalle ja muille palveluille, toimistoille ja työpaikoille. Alueelle saa sijoittaa sellaisia erikoistavarakaupan suuryksiköitä, jotka kaupan laatu huomioon ottaen voivat perustellusta syystä sijoittua myös keskusta-alueen ulkopuolelle. Alueelle saa sijoittaa enintään 2000 kerrosneliömetrin suuruisen päivittäistavarakaupan myymälän. Suunnittelualue sisältyy sekä maakuntakaavan että yleiskaavan merkitykseltään seudullisten vähittäiskaupan suuryksiköiden kehittämisalueeseen (kma). Merkinnällä on osoitettu Oulun pääkeskuksen ulkopuoliset palvelujen, hallinnon ja kaupan alueet, joille saa sijoittaa merkitykseltään seudullisia vähittäiskaupan suuryksiköitä. Ote Uuden Oulun yleiskaavasta. Voimassa oleva asemakaava Suunnittelualueella on voimassa 22.4.2002 kaupunginvaltuuston hyväksymä asemakaava (AM 1729), jossa tontti nro 44 on osoitettu teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi (T). Tontin tonttitehokkuus on e= 0.75, joka vastaa rakennusoikeutta 40 748 k-m2. Rakennusalalle sallitusta rakennusoikeudesta saadaan osoittaa 30 % liike- ja toimistotiloille (l, to 30 %). Korttelialueelle ei saa sijoittaa päivittäistavaramyymälää (ei pm). Autopaikkavelvoitteet ovat yksi autopaikka 50 liike- ja toimistokerrosalaneliömetriä kohti sekä yksi autopaikka kahta yhtä aikaa työskentelevää työntekijää kohti. 8
Rakennusten julkisivujen enimmäiskorkeus on 13 m ja pihat on suojattava pääkatujen puolelta rakennuksilla tai näkösuojan antavalla aidalla (sn). Pysäköintialueiksi on osoitettu Nuottasaarentien ja Jääsalontien puoleiset tontin osat. Lähiympäristössä sijaitsee liikerakennusten (KM, KM-5, K) ja teollisuus- ja varastorakennusten (T) korttelialueita. Rakennusjärjestys Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt rakennusjärjestyksen 26.11.2001 134. Tonttijako ja kiinteistörekisteri Oulun kaupunki toimii kiinteistörekisterin pitäjänä asemakaava-alueella. Rakennuskiellot Alue ei ole rakennuskiellossa. Pohjakartta Pohjakartta on maankäyttö- ja rakennuslain 54a mukainen ja vastaa olosuhteita 1.9.2016. 3.3 Kaava-aluetta koskevat selvitykset Liikenneselvitys Liikenneselvityksen laati Ramboll Finland Oy ja siellä ins. AMK Erkki Malo. Liikenneselvityksellä on varmistettu, että kaavamuutoksessa esitetty toiminta on mahdollinen liikenteen kannalta. Liikenneselvityksen tarkastelualueen muodostaa ratapihan, Kempeleentien pohjoispuolen, Kallisentien eteläpuolen ja Jääsalontien rajaama alue. Nykytilanne Selvityksessä todetaan että alueen sisäinen liikenneverkko toimii nykyisellä maankäytöllä hyvin. Pullonkaulana on Limingantien ja Nuottasaarentien liittymä, jossa liittymän kapasiteetti on työmatkaliikenteen huipputuntien aikana tarkoin käytössä. Tarkastelualueella on voimassa olevan asemakaavan rakennusoikeutta käyttämättä noin 8000 k-m2. Kaavamuutoksen mukaiset liikennemäärät Nuottasaarentie 5:n iltahuipputunnin liikennetuotokseksi arvioitiin n. 315 sisään ja 400 ulos ajavaa ajoneuvoa. Asiakasliikenne (300 ajoneuvoa sisään ja 300 ulos, autopaikkojen käyttöaste 85 %) suuntautuu Nuottasaarentien kautta tontin pohjoispuolella sijaitsevalle pysäköintialueelle. Kiinteistössä työskentelevien iltahuipputuntiin kohdistuva liikennetuotos (15 ajoneuvoa sisään ja 130 ulos) käyttää tontin eteläpuolella sijaitsevaa Lumijoentien kautta syöttävää pysäköintialuetta. Kaavamuutoksen vaikutukset liikenneverkon toimivuuteen Nuottasaarentien liikennevaloliittymien välityskyky heikkenee kaupan asiointiliikenteen lisäkuormituksen myötä (kaavamuutoksen tuottamaa lisäliikennettä suuntaansa on n. 200 ajoneuvoa). Erityisesti Nuottasaarentien itään menevällä suunnalla Limingantien ja Kempeleentien välissä alkaa jonotustila loppua ja kaistojen täyttymistä täytyy säädellä Nuottasaarentien liikennevalojen toimintaa muuttamalla niin, että turvataan pääsy myös sivusuunnilta lyhyelle liittymävälille. Nuottasaarentie 5:n tontin pääliittymä toimii nykyisillä kaistoilla valo-ohjaamattomana. Liittymän kapasiteetti riittää välittämään kaikki Nuottasaarentien puolen pysäköintipaikkoja käyttävät ajoneuvot. Lyhyen vasemmalle kääntyvän kaistan rakentaminen poistaa vähäisetkin oikealle kääntyvien viivytykset. Tyrnäväntien ja Tyrnävänperän liittymässä on jo nykyisellään liikennevalojen ja Prisman puolelle suunnitellun vapaa-oikea -kaistan rakentamistarve. Selvityksessä on otettu huomioon lähialueen asemakaavan toteutumaton rakennusoikeus. Herkkyystarkastelu Vaihtoehdon VE 0+ iltahuipputunnin liikenneverkkoon lisättiin voimassa olevan kaavan toistaiseksi käyttämättömän rakennusoikeuden tuottamaa liikennettä 175 ajoneuvoa molempiin suuntiin ja Prisman pysäköintialueelta keskustan suuntaan poistuvan liikenteen suuntautumista optimoitiin kulkemaan nykyistä 9
enemmän Kempeleentie-Oulunsalontie-Limingantie-reittiä. Tämän jälkeen koko liikenneverkon liikennemääriä kasvatettiin 10 % ja 15 %. Uudet liikennevalot lisättiin Tyrnäväntien ja Tyrnävänperän liittymään ja vapaa oikea -kaista Prisman tontilta tultaessa. Sen lisäksi optimoitiin Nuottasaarentien liikennevalojen ajoituksia. Herkkyystarkastelu osoittaa keskimääräisten liittymäkohtaisten viivytysten kasvavan selvästi koko verkon liikennemäärien kasvaessa yli 10 %. Johtopäätökset Tarkastelualueen liikenneverkon toimivuutta rajoittaa Limingantie-Nuottasaarentie liittymä, jonka kautta valtaosa alueen liikenteestä operoi. Nykyisinkin heikosti toimiva Tyrnäväntie-Tyrnävänperä -liittymää tulee kehittää liikennevaloliittymänä, jossa Prisman tulosuunnan oikealle kääntyvä virta erotetaan liikennevaloohjauksesta vapaa-oikeaksi kolmiosaarekkeella. Nuottasaarentie-Kempeleentie -liittymän liikennevalojen ajoituksia tulee säätää niin, että sivusuunnilta kohti Limingantietä suuntautuvalle liikenteelle jää tilaa liittyä lyhyelle liittymävälille. Nuottasaarentie 5:n tonttiliittymät toimivat hyvin, ja koko liikenneverkon liikennemäärien on vara kasvaakin hieman yli 10 % ennen kuin tontin pääliittymään tarvitaan merkittäviä kehittämistoimenpiteitä. Liittymän kapasiteetti riittää välittämään kaikki Nuottasaarentien puolen pysäköintipaikkoja käyttävät ajoneuvot. Liittymän toimivuuden varmistamiseksi riittää aluksi lyhyen vasemmalle kääntyvän kaistan rakentaminen. Nuottasaarentie 5:n kaavamuutoksen toteutuminen ei vielä vaadi Limingantullin ja Äimäraution yhdistävän uuden radan alittavan ajoneuvoyhteyden rakentamista. Alueen liikenneverkko sietää kaavamuutoksen toteuduttua voimassa olevan kaavan käyttämättömän rakennusoikeuden tuottamankin liikennetuotoksen, minkä jälkeen liikennemäärille jää edelleen hieman yli 10 %:n kasvumahdollisuus. Uuden mahdollisen radan alittavan ajoneuvoyhteyden ja Poikkimaantiensillan ja Poikkimaantien leventämisen toteuduttua Limingantullista poistuvat liikennevirrat tulevat muuttumaan. Tällöin nykyisen pullonkaulaliittymän liikennevirrat pienenevät ja liikenneverkon kokonaistoimivuus tulee paranemaan. Puustokartoitus Puustokartoituksen laati Ramboll Finland Oy ja siellä suunnittelija Heli Kansanniva. Kartoituksessa todetaan, että KOY Oulun Nuottasaarentie 5 rajautuu Hailuodonpuistoon ja Oulunsalonpuistoon. Hailuodonpuistossa kasvaa nuoria mäntyjä, jotka hyvin toimivat vihreänä kulissina Nuottasaarentien suuntaan. Oulunsalonpuisto on avoin ja tontilla kasvavat puuryhmät rytmittävät hyvin näkymiä Jääsalontielle. Lumijoentien reunassa tontin eteläosassa kasvaa hyvä mäntyvaltainen taimikko, josta voi kehittää tontin rajalle puuryhmiä. Itäpuolella tontin rajalla olevan puurivin koivut ovat suhteellisen näyttäviä ja ne kannattaa säästää. Maastokatselmus on tehty 23. 24.11.2015 ja sen mukaan tontilla ei ole suojelun arvoista puustoa. Säilyttämisen arvoiset puut, puurivi ja puuryhmä on merkitty kartalle. Puuston sijainti kartalle on merkitty silmämääräisen arvioinnin perusteella. Huomionarvoiseksi puustoksi ja siten säilytettäviksi puiksi on merkitty yksittäinen mänty Lumijoentien varressa ja eteläpuolisen pysäköintialueen tuntumassa kasvavat mänty ja kuusi sekä puurivi pysäköintialueen Hailuodonpuiston puoleisella rajalla sekä tontin itärajalla. (Kaavan pohjakartan tarkistamisen perusteella todettiin, että puustokatselmuksessa säilyttämisen arvoisiksi puiksi merkityt rauduskoivut ja haavat tontin luoteisnurkassa sijaitsevat kokonaan tontin ulkopuolella Oulunsalonpuiston puolella.) 10
11
Kuvassa huomionarvoiseksi merkitty Lumijoentien varren mänty. Yhtenäinen puustoalue tontin lounaisosassa. Reunapuustoa tontin länsirajalla. 12
Tekniset linjat Kaukolämpölinja kulkee tontin länsipuolella Oulunsalonpuistossa sekä pohjoispuolella Nuottasaaren katualueella. Kaukolämpöliittymä tontille tulee pohjoisesta Hailuodonpuiston läpi. Sähkökaapeli kulkee tontin länsiosan läpi pohjoisesta Hailuodonpuistosta etelään Lumijoentien poikki ja erkanee parissa kohdassa länteen Jääsalontien varren tonteille. Telejohdot kulkevat katualueilla sekä Hailuodonpuistossa ja aivan tontin itärajan tuntumassa. Tonttiliittymät ovat pohjoisesta Nuottasaarentieltä ja lännestä Jääsalontieltä. Vesijohto ja jätevesiviemäri kulkevat katualueilla sekä Hailuodonpuistossa, josta on tonttiliittymät. Tontin länsiosassa ja Oulunsalonpuistossa kulkee iso ja tärkeä hulevesioja. Tekniset linjat: kaukolämpölinja aniliininpunaisella, sähköjohto kirkkaanvihreällä ja keltaisella, telejohto ruskealla, jäteviemäri punaisella, vesijohto sinisellä katkoviivalla ja hulevesioja sinisellä kaksoisviivalla. Tontin länsipuolella kulkeva tärkeä hulevesioja. 13
Limingantullin kaupalliset kehittämisperiaatteet Oulun kaupungin yhdyskunta- ja ympäristöpalveluissa on laadittu Limingantullin kaupallisia kehittämisperiaatteita koskeva selvitys (27.5.2014). Selvityksessä on tarkasteltu, miten aiemmin määritellyt suositukset vastaavat nykytilannetta ja vuonna 2011 voimaan tullutta maankäyttö- ja rakennuslain muutosta. Selvityksessä muodostettavat kaupalliset kehittämisperiaatteet toimivat alueen yleis- ja asemakaavoituksen lähtökohtina. Selvityksessä todetaan, että Limingantullin tarkastelualueet ovat Äimäraution aluetta lukuun ottamatta osa laajempaa Oulun keskusta-aluetta, mutta eroavat kaupan palvelutarjonnaltaan ja rakenteeltaan kaupungin ydinkeskustasta. Limingantullin alueen kaupallisen kehittämisen lähtökohtana on alueen nykyinen luonne erityisesti tilaa vaativan ja muun erikoiskaupan alueena. Raportin mukaan Limingantullin tarkastelualueet on osoitettu maakuntavaltuustossa 2.12.2013 hyväksytyssä 1. vaihemaakuntakaavassa merkitykseltään seudullisten vähittäiskaupan suuryksiköiden sijaintipaikaksi. Alue sijaitsee keskeisesti yhdyskuntarakenteessa ja on hyvin saavutettavissa eri kulkumuodoin. Vuonna 2011 voimaan tullut maankäyttö- ja rakennuslain muutos korosti keskusta-alueiden asemaa vähittäiskaupan suuryksiköiden sijaintialueina. Maankäyttö- ja rakennuslain 71 c :n mukaan vähittäiskaupan suuryksiköiden ensisijainen sijaintipaikka on keskusta-alue, ellei muu sijainti kaupan laatu huomioon ottaen ole perusteltu. Keskusta-alueen ulkopuolelle soveltuvia ovat esim. toimialat, jotka eivät kilpaile keskustaan sijoittuvan kaupan kanssa ja joiden sijoittaminen keskustaan on toiminnan luonteen ja ison tilatarpeen vuoksi vaikeaa. Vuonna 2008 laaditussa kaupallisessa selvityksessä todettiin, että alueelle tulee sijoittaa pääsääntöisesti vain myymälöitä, jotka tilatarpeidensa ja toimialan luonteesta johtuen soveltuvat keskustan ulkopuoliselle alueelle. Periaatetta voidaan edelleenkin pitää keskeisenä Limingantullin alueen kaupallisessa kehittämisessä. Ydinkeskusta ja sen ulkopuoliset alueet voivat tukea toisiaan ilman merkittäviä negatiivisia kilpailuvaikutuksia, mikäli ne eroavat toisistaan myymälätyypeiltään ja myymälöiden toimintaperiaatteiltaan. Tilaa vaativan erikoiskaupan toimialojen lisäksi alue soveltuu myös muulle erikoiskaupalle, joka ei ole luonteeltaan voimakkaasti keskustahakuista sekä halpahinta- ja laajan tavaravalikoiman myymälöille. Limingantullin alue soveltuu myymälätyypiltään erityisesti suuremmille erikoiskaupan erillisille myymälöille sekä tilaa vaativan erikoiskaupan toimialan myymälöitä yhteen kokoaville keskittymille. Alueelle ei tule sijoittaa myymälätyypiltään sellaisia erikoiskaupan toimintoja, jotka soveltuvat luonteeltaan paremmin ydinkeskustaan tai muihin Oulun keskuksiin. Siten esimerkiksi useista pienistä erikoisliikkeistä muodostuvia kauppakeskuksia ei tulisi sijoittaa alueelle, vaan erikoiskaupan keskittymien tulisi perustua suurempiin yksiköihin. Suurempien erikoiskaupan yksiköiden ja keskittymien yhteyteen voidaan sijoittaa myymäläkeskittymän päätoimialaan liittyviä tai sitä tukevia pienempiä myymälöitä ja erilaisia palveluja. Niiden määrän on oltava kuitenkin rajallinen siten, että kiinteistön vetovoima syntyy päätoimijan kautta. Tulevaisuudessa täydentävät myymälät voivat olla myös verkkokauppaan liittyviä palvelu- ja noutomyymälöitä. Kehittämisperiaatteiden mukaisesti alueelle ei ole tarkoituksenmukaista sijoittaa uusia päivittäistavarakaupan suuryksiköitä (eli yli 2000 k-m2). Suuryksiköitä pienemmät päivittäistavarakaupan myymälät on Limingantullissa syytä sijoittaa saavutettavuudeltaan edullisimmille alueille. Nuottasaarentie 5 sisältyy alueeseen, joka on rakenteeltaan ja kaupallisilta palveluiltaan hajanainen alue, vaikka uudet liikejärjestelyt ja myymälät ovat jäsentäneet aluetta. Alue soveltuu ei-keskustahakuisen erikoiskaupan myymälöille ja myymäläkeskittymille. Uusi katuyhteys Poikkimaantielle yhdistäisi alueen tiiviimmin Äimäraution alueeseen ja voisi synnyttää edellytyksiä autokaupan ja siihen liittyvien palveluiden kehittämiseen edelleen Kallisensuoran alueella. Aluetta uudistettaessa tulee ottaa huomioon ajoneuvoliikenteen toimivuus ja liikenneturvallisuus sekä kiinnittää huomiota kaupunkiympäristön laatuun. Lisääntyvä liikennetuotos voi synnyttää katuyhteyden rakentamistarpeen Kallisensuoralta Poikkimaantielle. Lisäksi Limingantietä tulee parantaa Kallisentien ja Äimäraution rampin välisellä osuudella nelikaistaiseksi. 14
4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavan muutos on käynnistetty Kiinteistö Oy Nuottasaarentie 5 c/o Aberdeen Asset Management Oy:n aloitteesta. Tavoitteena kaavamuutoksessa on muuttaa teollisuusrakennusten korttelialue liike- ja toimistokäyttöön. Tontin rakennuksille ei ole löytynyt voimassa olevan asemakaavan käyttötarkoituksen mukaista käyttöä ja Limingantullin alue lähiympäristössä on jo muuttunut tai muuttumassa liike- ja toimistokäyttöön. Kaavamuutoksen hakijan tavoitteena on myös tutkia mahdollisuutta sijoittaa tontille päivittäistavaran myymälätila. Kaavassa otetaan erityisesti huomioon liikenteen sujuvuus sekä kaupunkikuvalliset näkökohdat. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Asemakaavan muutos on käynnistetty yhdyskuntalautakunnan päätöksellä 1.12.2016 ( 576). 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti kaavan osallisia ovat suunnittelu- ja vaikutusalueen alueen kiinteistönomistajat, tontinhaltijat, asukkaat ja muut, joiden oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa sekä ne viranomaiset ja yhteisöt joiden toimialaa asemakaavan muutos koskee. Viranomaisten välinen vuorovaikutus tapahtuu lausuntojen muodossa. Osallisia kaavahankkeessa ovat: - suunnittelualueen ja vaikutusalueen kiinteistönomistajat ja haltijat - yhdyskuntalautakunta - Oulun Vesi - Oulun Energia - Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskus - Oulu-Koillismaan pelastusliikelaitos - DNA Oyj - TeliaSonera Finland Oyj - Elisa Oyj - Fingrid Oyj - Oulun kaupungin vammaisneuvosto - Yhdyskuntasuunnittelun seura ry - Keskustan suuralueen yhteistyöryhmä - Meritulli Heinäpään asukasyhdistys ry - Oulun kaupungin vanhusneuvosto 4.3.2 Vireilletulo, osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistuminen ja vuorovaikutus on kaavaprosessin aikana järjestetty selostuksen liitteenä olevan osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti. Vireilletulosta on ilmoitettu osallisille kirjeellä, jonka mukana lähetettiin 2.11.2015 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma pidettiin mielipiteiden esittämistä varten nähtävillä 8.12.2015 8.1.2016. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta esitettiin yksi lausunto. Asemakaavan valmisteluaineisto on ollut mielipiteiden esittämistä varten nähtävillä 3.6. 5.8.2016 MRL 62 tarkoituksessa ja MRA 30 säädetyllä tavalla. Luonnoksesta esitettiin kaksi lausuntoa. 15
Asemakaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä 14.10. 14.11.2016 MRL 65 tarkoituksessa ja MRA 27 säädetyllä tavalla. Muistutuksia tai lausuntoja ei esitetty. Työtä ohjaamaan on perustettu ohjausryhmä, joka on kokoontunut kaavoitusprosessin aikana oleellisissa vaiheissa. Ohjausryhmän asettamisesta on yhdyskuntajohtaja Matti Matinheikki tehnyt viranhaltijapäätöksen 28.1.2016 ( 9). Ohjausryhmään kuuluvat seuraavat henkilöt: Mikko Törmänen YYP / Asemakaavoitus, puheenjohtaja Virpi Rajala YYP / Asemakaavoitus, projektipäällikkö Kaija Puhakka YYP / Maa ja mittaus Erkki Martikainen, 19.4.2016 alkaen Merja Palosaari YYP / Kadut ja puistot Aila Asikainen, Reijo Lammasniemi Rakennusvalvonta Pekka Huttunen Aberdeen Asset Management PLC Jouni Rautiola Aberdeen Asset Management PLC esittelijänä toimivat: Pekka Lukkaroinen ja Satu Fors Arkk.tsto Pekka Lukkaroinen Oy sekä muita konsultteja tarpeen mukaan. 4.3.3 Viranomaisyhteistyö Hankkeen sisällöstä johtuen ei viranomaisneuvottelulle tai lausuntopyynnöille ole ollut tarvetta. Pohjois- Pohjanmaan museolta on saatu lausunto osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtävilläolon aikana. Lausunto ja vastine siihen on esitetty selostuksen kohdassa 4.5.2. Luonnoksen nähtävilläolon aikana saatiin Pohjois-Pohjanmaan museolta lausunto, jossa ei ollut huomautettavaa kaavasta. 4.4 Asemakaavan tavoitteet 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat / kaupungin asettamat tavoitteet Maankäyttö- ja rakennuslain 71 c :n mukaan vähittäiskaupan suuryksiköiden ensisijainen sijaintipaikka on keskusta-alue, ellei muu sijainti kaupan laatu huomioon ottaen ole perusteltu. Lakimuutoksessa myös yli 2000 k-m2 oleva paljon tilaa vaativa erikoistavarakaupan myymälä muodostaa vähittäiskaupan suuryksikön. Paljon tilaa vaativan erikoiskaupan osalta laki tulee voimaan 16.4.2017. Maankäyttö- ja rakennuslain 5 mukaan alueiden käytön suunnittelun tavoitteena on vuorovaikutteiseen suunnitteluun ja riittävään vaikutusten arviointiin perustuen edistää mm. elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä ja toimivan kilpailun kehittymistä. Maankäyttö- ja rakennuslain 51 mukaan maankäytön ohjaustarvetta arvioitaessa on otettava huomioon erityisesti asuntotuotannon tarve ja elinkeinoelämän toimivan kilpailun edistäminen. Kaupunginvaltuuston 18.4. hyväksymässä ja 12.8.2016 voimaan tulleessa Uuden Oulun yleiskaavassa kaavamuutosalue on P-aluetta eli palvelujen, hallinnon ja kaupan alueeksi (P), joka varataan hallinnolle ja yksityisille palveluille, kuten vähittäiskaupalle ja muille palveluille, toimistoille ja työpaikoille. Alueelle saa sijoittaa sellaisia erikoistavarakaupan suuryksiköitä, jotka kaupan laatu huomioon ottaen voivat perustellusta syystä sijoittua myös keskusta-alueen ulkopuolelle. Alueelle saa sijoittaa enintään 2000 kerrosneliömetrin suuruisen päivittäistavarakaupan myymälän. Lisäksi alue on osa sekä maakuntakaavan että yleiskaavan merkitykseltään seudullisten vähittäiskaupan suuryksiköiden kehittämisaluetta. Limingantullin kaupalliset kehittämisperiaatteet -selvityksen (ks. kohta 3.3) mukaan alue soveltuu paljon tilaa vaativan erikoiskaupan toimialojen lisäksi myös muulle erikoiskaupalle, joka ei ole luonteeltaan voimakkaasti keskustahakuista sekä halpahinta- ja laajan tavaravalikoiman myymälöille. 16
4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset 4.5.1 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet Kaavaa varten ei laadittu vaihtoehtoja, koska tontilla oleva rakennus soveltui kaavan osoittamaan uuteen toimintaan ja se määritteli tontinkäyttöä. 4.5.2 Esitetyt mielipiteet ja niiden huomioon ottaminen Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta nähtävilläolon 8.12.2015.-8.1.2016 aikana esitettiin yksi lausunto. Pohjois-Pohjanmaan museo/ Anita Yli-Suutala ja Mika Sarkkinen kirjoittavat 5.1.2016 Oulun kaupungilla on tullut nähtäville Limingantullin kaupunginosassa, asemakaavan muutos, joka koskee korttelin 23 tonttia 44, osoitteessa Nuottasaarentie 5 (kaavatunnus 564 2235). Pohjois-Pohjanmaan museo antaa lausuntonsa sekä rakennetun kulttuuriympäristön että arkeologisen kulttuuriperinnön osalta. Tavoitteena on muuttaa nykyinen teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue (T/ voimassa olevassa asemakaavassa: 22.4.2002) liike- ja toimistokäyttöön. Tontin rakennuksille ei ole löytynyt voimassa olevan asemakaavan käyttötarkoituksen mukaista, teollisuuden toimitilakäyttöä. Kaavamuutoksen hakijan tavoitteena on myös tutkia mahdollisuutta sijoittaa tontille päivittäistavaran myymälätilaa. Aloitteen asemakaavan muuttamiseksi on tehnyt maanomistaja, Aberdeen Asset Management PCL. Rakennettu kulttuuriympäristö Tontilla 44 sijaitsee alun perin vuonna 1972 rakennettu kookas toimitilarakennus, jossa sijaitsee Halpa- Hallin laajan tavaravalikoiman myymälä sekä toimistotiloja. Voimassa olevan kaavan mukaan kortteliin 23 ei saa sijoittaa päivittäistavaraliikettä. Alueella on yksi päivittäistavarakaupan suuryksikkö, Prisma-market, jota on laajennettu kauppakeskukseksi sijoittamalla sen yhteyteen muita pienliikkeitä. Alueella toimii myös lukuisia erikoistavarakaupanyksiköitä, palveluyrityksiä sähköstä elektroniikkaan ja kodinkoneista autokauppaan sekä niiden yhteydessä olevia että erillisiä toimistotiloja. Teollisuusyritykset ovat olleet vähitellen vähenemässä. Alue on hiljalleen muuttunut toimitilarakentamisesta palvelupainotteiseksi liike- ja toimistokäyttöön, käynnissä oleva muutos noudattelee Uuden Oulun yleiskaavan mukaista linjaa. Alueen merkitys on seudullinen ja sen välittömässä vaikutuspiirissä ei ole asuntoja, liike- ja toimistoihin kulkeminen edellyttää suurelta osin oman auton käyttöä. Lähin joukkoliikenne kulkee Limingantietä pitkin. Alueen kehityksen kannalta ei voida katsoa tarpeelliseksi lisätä päivittäistavarakaupan tarjontaa alueella, etäämmällä Limingantiestä. Alueen rakennuskanta on kehittynyt runsaan 40 vuoden aikana, on matalaa ja yksiköt suuria, asioiminen alueella levittäytyy tasaiseksi pääteiden varsiin tukeutuvaksi, suurimittakaavaiseksi kentäksi. Alueen maisemakuva on ilmeeltään teollisuusalueen omainen, matalia hallimaisia kookkaita rakennuksia, jotka sijoittuvat väljästi toisiinsa nähden. Rakennusten arvo on niiden tarjoamassa volyymissä, ei kohteiden arkkitehtuurissa. Muutosalueen pohjoispuolen puistovyöhykkeet rajaavat, pilkkovat suurmaisemaa onnistuneesti ja väljentävät Nuottasaarentienvarsimaisemaa. Lumijoentien eteläpuolelle jää vielä muutamia teollisuuskiinteistöjä, jotka Uuden Oulun yleiskaavassa on merkitty vähittäiskaupan suuryksiköiden kehittämisaluerajaukseen. Kehittämisalue rajoittuu etelä laidalla olevaan Nuottasaaren teollisuusalueen rautatiehen. Pohjois-Pohjanmaan museolla ei ole muuta huomautettavaa osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta. Arkeologinen kulttuuriperintö Suunnittelualueella ei sijaitse muinaismuistolain (295/ 1963) tarkoittamia kiinteitä muinaisjäännöksiä. Pohjois-Pohjanmaan museolla ole huomautettavaa osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta eikä kaavan muutoshankkeesta arkeologisen kulttuuriperinnön osalta. Asemakaavoituksen vastine lausuntoon: Lausunto ei aiheuta osallistumis- ja arviointisuunnitelman muutostarvetta. 17
Kaavaluonnoksen nähtävilläolon 3.6. 5.8.2016 aikana esitettiin kaksi lausuntoa. Pohjois-Pohjanmaan museo/ Anita Yli-Suutala kirjoittaa 22.7.2016: Oulun kaupungilla on tullut nähtäville Limingantullin kaupunginosan korttelin 23 tonttia 44 (Nuottasaarentie 5) koskeva asemakaavan muutosluonnos (kaavatunnus 564-2235). Kaavamuutoksella on tarkoitus muuttaa teollisuus- ja varastorakennusten (T) korttelialue liikerakennusten korttelialueeksi, jolle on mahdollista sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM-8). Korttelialuemerkintä KM-8 mahdollistaa liike- ja toimistotilojen sekä ympäristöä aiheuttamattomien työtilojen sijoittamisen tontille. Vähittäiskaupan osalta toiminta rajataan paljon tilaan vaativien erikoistavarakauppaan sekä muuhun ei keskustahakuiseen kauppaan. Rakennusoikeus on 22000 k-m2, josta päivittäistavaramyymälän osuus maks. 2000 k-m2 ja varastotoiminnan 30 %. kerrosluku I-II. Rakennusoikeutta on käyttämättä 2718 k-m2. Tämä Pohjois-Pohjanmaan museon lausunto koskee rakennetun kulttuuriympäristöä. Nuottasaarentie 5 oleva kiinteistö on 1972 rakennettu kookas pesubetoni-peltiverhottu toimitilarakennus, jota on laajennettu kahdessa vaiheessa. Rakennuksen julkisivuissa on havaittavissa uudemmat peltiset kerrostumat. Tällä hetkellä kiinteistössä on Halpa-Hallin laajan tavaravalikoiman myymälä sekä toimistotiloja. Rakennus on tällä hetkellä vajaakäytöllä, liiketilana 5000 k-m2 ja toimistotiloina 8000 k-m2, tyhjillään on reilut 6000 k-m2. Tyhjillään olevan tila ja jäljellä olevan rakennusoikeuden rajoissa tontille olisi mahdollista sijoittaa n. 9000 k-m2 lisätoimintaa, jonka kaavamuutos mahdollistaa. Alueen matalat, suuret, hallimaiset rakennukset levittäytyvät laajalle Limingantullin alueelle, jotka tukeutuvat pääteihin ja missä liikkuminen perustuu pääsääntöisesti omiin autoihin. Laajat paikoituskentät ja matala rakennuskanta antaa alueesta vielä pienteollisuusalueen vaikutelman. Laajan alueen ja väljyyden vaikutelmaa keventää aluetta halkovat kokoojakadut ja niiden varsille istutetut puukujat sekä tonteille istutettu puusto. Alueella ei ole arvokkaita rakennetun ympäristön kohteita, alueen ja olevien rakennusten arvo on niiden tarjoamassa volyymissä, ei arkkitehtuurissa. Laajennuksen sijoittelulla ja massoittelulla on mahdollista olevia takapihamaisia näkymiä muokata/ kehittää toiminnan sallimissa rajoissa. Seudullisena liike- ja toimisto- sekä työpaikkatoiminnassa Nuottasaarentie 5 kiinteistön kehittäminen ja toiminnan monipuolistaminen puoltavat paikkaansa. Rakennusta ympäröivät tilavat paikoitus- ja huoltopihakentät tulevat myös tarkasteluun mahdollisen laajennuksen ja liikennöinnin yhteydessä. Lähin joukkoliikenne kulkee Limingantietä pitkin ja kohteen saavutettavuus toimii myös kevyenliikenteen teillä. Alueen kehityksen kannalta päivittäistavarakaupan tarjontaa lisääminen alueella ei voida katsoa tarpeelliseksi etäämmällä Limingantiestä. Pohjois-Pohjanmaan museolla ei ole huomautettavaa rakennetun kulttuuriympäristön osalta Nuottasaarentie 5 asemakaavan muutosluonnoksesta. Asemakaavoituksen vastine lausuntoon: Lausunnossa ei esitetä huomautettavaa viranomaisen toimialaa koskevista asioista. Lausunto ei aiheuta kaavan muutostarvetta. Fingrid Oyj/ Mika Penttilä kirjoittaa 30.6.2016: Asemakaava-alueella ei ole Fingridin voimajohtoja tai muita toimintoja, joten meillä ei ole tarvetta ottaa kantaa asemakaavan sisältöön. Asemakaavoituksen vastine lausuntoon Lausunto ei aiheuta kaavan muutostarvetta. 4.5.3 Esitetyt muistutukset ja niiden huomioon ottaminen Kaavaehdotuksen nähtävilläolon 14.10. 14.11.2016 aikana ei saatu palautetta. 4.5.4 Suunnitelmiin nähtävilläolon jälkeen tehdyt muutokset Kaavaluonnoksen nähtävillä olon 3.6. 5.8.2016 jälkeen kaavaan tehtiin seuraava muutos: - tontin rajalle Lumijoentien alkuun lisättiin ajoneuvoliikenteen liittymäkielto säilytettävän puustoalueen kohdalle. Kaavaehdotuksen nähtävillä olon 14.10. 14.11.2016 jälkeen kaavaan ei ole tehty mitään muutoksia. 18
4.5.5 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset Yhdyskuntalautakunta päätti hankkeen käynnistämisestä ja osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtäville asettamisesta 1.12.2015 ( 576). Yhdyskuntalautakunta päätti asettaa valmisteluaineiston (kaavaluonnos) 24.5.2016 213 mielipiteiden esittämistä varten nähtäville MRL 62 tarkoituksessa ja MRA 30 säädetyllä tavalla. Yhdyskuntalautakunta päätti asettaa asemakaavaehdotuksen 4.10.2016 405 julkisesti nähtäville MRL 65 tarkoituksessa ja MRA 27 säädetyllä tavalla. 19
5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Asemakaavamuutoksessa muutetaan voimassa olevan asemakaavan teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue (T) liikerakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM-8). Korttelialuemerkintä KM-8 mahdollistaa liike- ja toimistotilojen sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien työtilojen sijoittamisen tontille. Vähittäiskaupan osalta toiminta rajataan paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaan sekä muuhun ei-keskustahakuiseen vähittäiskauppaan. Kaava sallii kokonaisrakennusoikeudesta päivittäistavaramyymälälle enintään 2000 k-m2 ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomalle varastotoiminnalle 30 %. Rakennusala on kaavassa osoitettu olevan rakennuksen mukaisesti ja siten, että laajennus on mahdollista sijoittaa olevan rakennuksen jatkeeksi tontin kaakkoisnurkkaan. Alueen kaupan luonne on määritelty kaavassa Limingantullin kaupalliset kehittämisperiaatteet raportin mukaisesti. Raportin mukaan: Tilaa vaativan erikoiskaupan toimialojen lisäksi alue soveltuu myös muulle erikoiskaupalle, joka ei ole luonteeltaan voimakkaasti keskustahakuista sekä halpahinta- ja laajan tavaravalikoiman myymälöille. Limingantullin alue soveltuu myymälätyypiltään erityisesti suuremmille erikoiskaupan erillisille myymälöille sekä tilaa vaativan erikoiskaupan toimialan myymälöitä yhteen kokoaville keskittymille. Alueelle ei tule sijoittaa myymälätyypiltään sellaisia erikoiskaupan toimintoja, jotka soveltuvat luonteeltaan paremmin ydinkeskustaan tai muihin Oulun keskuksiin. Siten esimerkiksi useista pienistä erikoisliikkeistä muodostuvia kauppakeskuksia ei tulisi sijoittaa alueelle, vaan erikoiskaupan keskittymien tulisi perustua suurempiin yksiköihin. Puustokartoituksen mukaiset säilytettävät puustoalueet on kaavassa merkitty säilytettävä puustomerkinnällä tai säilytettävä ja täydennettävä puurivi-merkinnällä. Liikenne Vähittäiskaupan asiakasliikenne tontille ohjataan Nuottasaarentien ja Tyrnävänperän kautta. Lumijoentien kautta kulkevat tontille huolto- ja työntekijäliikenne sekä toimistojen ja varastotilojen satunnainen asiakasliikenne. Asiakkaiden pysäköinti on osoitettu rakennuksen pohjois- ja itäsivulle ja työntekijöiden rakennuksen länsi- ja eteläpuolelle. Rakennuksen eteläpuolella on myös huoltopiha. Kevyt liikenne ohjataan tontille Nuottasaarentien ja Tyrnävänperän suunnasta ja kyseiset reitit on merkitty kaavaan yleiselle jalankululle ja polkupyöräilylle varatuiksi alueen osiksi. Liiketiloiksi soveltuvien tilojen edustalle on kaavaan merkitty yleiselle jalankululle varattu alue, jonka kohdalle on merkitty rakennusala katokselle. Ajoneuvoliikennettä koskeva liittymäkielto on kaavaan merkitty Jääsalontien alkuun säilytettävän puuston kohdalle. Mitoitus Rakennusoikeus tontilla on 22 000 k-m2 (vastaa tehokkuutta e=0.40) ja kerrosluku I-II. Tontin pinta-ala on 54 331 m2. Rakennusoikeus mahdollistaa käytettyyn rakennusoikeuteen verrattuna 2 718 k-m2 kokoisen laajennuksen. Kaava mahdollistaa tontille enintään 2000 k-m2:n kokoisen päivittäistavaramyymälän. Verrattuna voimassa olevaan asemakaavaan rakennusoikeus vähenee T-tontin 40 748 k-m2:stä KM-tontin 22 000 k-m2:iin (erotus 18748 k-m2). Samalla kaavamuutos mahdollistaa tontille 9 776 k-m2 enemmän liike- ja toimistotiloja (voimassa olevassa kaavassa 30 % rakennusoikeudesta eli n. 12 224 k-m2). Auto- ja polkupyöräpaikkavelvoitteet on osoitettu kaavan kolmiomääräyksessä. Autopaikkavelvoitteet: paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppa 1ap/ 50 k-m2 päivittäistavarakauppa 1ap/ 15 k-m2 muu vähittäiskauppa 1ap/ 28 k-m2 muut liiketilat 1ap/ 50 k-m2 toimistotilat 1ap/ 85 k-m2. työ- ja varastotilat 1ap/ 100 k-m2. Polkupyörävelvoitteet: liiketilat 1 pp/ 50 k-m2 toimistotilat 1 pp/ 85 k-m2 varasto- ja työtilat 1 pp/ 100 k-m2. 20
5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Kaavamuutoksessa tavoitteena on varmistaa hankkeen kaupunkikuvallisesti korkea laatu, liikenteen sujuva toiminta ja liikenneturvallisuus sekä luonnonympäristön arvojen säilyminen. Kaavan kolmiomääräyksessä on määräyksiä koskien kaupunkikuvan korkeaa laatua ja kaupunkikuvallisesti tärkeiden julkisivujen uusimista. Lisäksi kaavassa on osoitettu kevyelle liikenteelle erilliset kulkureitit sekä säilytettävä puusto. Kolmiomääräyksessä edellytetään, että rakentamatta jäävät korttelialueen osat, joita ei käytetä ajoteinä, huoltopihana tai pysäköintiin, on hoidettava puistomaisessa kunnossa. 5.3 Aluevaraukset 5.3.1 Korttelialueet KM-8 Liikerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. Alueelle saa sijoittaa liike- ja toimistotiloja sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia työtiloja. Vähittäiskaupan osalta alueelle saa sijoittaa paljon tilaa vaativan erikoiskaupan liiketiloja sekä sellaisia muita erikoistavaran kaupan liiketiloja, jotka tilantarpeestaan ja toimialan luonteesta johtuen soveltuvat keskustan ulkopuoliselle alueelle. Paljon tilaa vaativalla erikoistavaran kaupalla tarkoitetaan rauta- ja rakennustarvikkeiden, kodinkoneiden, huonekalujen, puutarha-alan, veneiden, moottoriajoneuvojen sekä muiden vastaavien paljon tilaa vaativien erikoistavaroiden vähittäiskauppaa. 5.4 Kaavan vaikutukset 5.4.1 Vaikutukset kaupunkirakenteeseen Kaavassa esitetty käyttötarkoitus toteuttaa yleiskaavan tavoitteita. Limingantullin alue on muuttunut ja muuttumassa entistä selkeämmin yleiskaavan mukaisesti kaupan ja työpaikkojen alueeksi. Vireillä olevassa kaavamuutoksessa teollisuustontin muuttaminen kaupalliseen ja toimistokäyttöön tukee tätä kehitystä. Kaavassa esitetty päivittäistavaran kaupan toiminta on 12.8. voimaan tulleen Uuden Oulun yleiskaavan mukaista toimintaa. Kaupalliset vaikutukset on arvioitu kohdassa 5.4.4. 5.4.2 Vaikutukset kaupunkikuvaan ja rakennettuun ympäristöön Kaavamuutoksella tavoitellaan kaupunkikuvan laadun parantamista. Kaavan kolmiomääräys pitää sisällään määräyksen, jonka mukaan alueen suunnittelussa ja toteutuksessa tulee varmistaa kaupunkikuvan korkea laatu. Kaavamuutos perustuu mahdollisuuteen säilyttää oleva alun perin teollisuuskäyttöön rakennettu rakennus. Sitä koskien on kaavassa määräys, jonka mukaan olevan rakennuksen kaupunkikuvallisesti tärkeät julkisivut tulee uudistaa korkealuokkaisen kaupallisen ilmeen mukaiselle tasolle. Yhtenäinen puustoalue tontin lounaisosassa säilytetään ja sen hoidon laatu varmistetaan kaavamääräyksellä, joka edellyttää rakentamatta jäävien tontin osien hoitamisen puistomaisessa kunnossa. Muutoinkin kaavassa edellytetään puuston säilyttämistä/istuttamista tontin rajoille ja jakamaan paikoitusalueita, millä osaltaan varmistetaan kaupunkikuvan laadukkuus. Kaavassa edellytetään huoltopihan sijoittaminen tontin Lumijoentien puoleiselle pihalle, jolloin se jää tärkeimmiltä näkymiltä piiloon. Rakennuksen pääsisäänkäynnin (liiketilojen) kohdalle on mahdollistettu katoksen rakentaminen. Katos-merkintä jatkuu pohjoisnurkan ympäri, jolla halutaan mahdollistaa sisäänkäynnin korostaminen Nuottasaarentieltä saavuttaessa. Kolmiomääräyksen asiakassisäänkäyntiä koskeva määräys tukee tätä tavoitetta. 5.4.3 Vaikutukset luonnonympäristöön ja hulevesiin Kaavassa otetaan huomioon oleva arvokas puusto, sekä yksittäiset säilytettävät puut että yhtenäiset puustoalueet. Osa kaavassa säilytettäväksi osoitetuista puista ovat näyttäviä yksittäispuita tai osana kaupunkikuvallisesti tärkeitä suojapuustoalueita. Kaavassa myös edellytetään että rakentamatta jäävät korttelialueen osat, joita ei käytetä ajoteinä, huoltopihana tai pysäköintiin, on hoidettava puistomaisessa kunnossa. 21
Tällä määräyksellä parannetaan nykyisen yhtenäisen, nykytilanteessa alakerroksiltaan osittain umpeen kasvaneen puustoalueen kaupunkikuvaa. Suunnittelualueen länsipuolen puistossa kulkee tärkeä hulevesioja, johon tontilta johdetaan hulevesiä. Nykytilanteessa suunnittelualueella ei ole ongelmia hulevesien osalta, ja kaavamuutoksessa tontin vettä läpäisemättömien pintojen määrä säilyy ennallaan. Kaavamuutoksessa myös edellytetään säilytettäväksi oleva yhtenäinen puustoalue, joka toimii nykyisellään omalta osaltaan hulevesien imeytysalueena. Edellä mainitun perusteella on katsottu, ettei tontilla tarvita erityisiä hulevesien viivytystoimia. 5.4.4 Vaikutukset liikenteeseen Kaavan liikenneratkaisuissa on otettu huomioon koko alueen liikenneverkon sujuva toimivuus. Vähittäiskaupan asiakasliikenteen ohjaamisella tontille vain Nuottasaarentien ja Tyrnävänperän kautta varmistetaan, ettei kyseinen liikenne haittaa Jääsalontiellä kulkevan tehdasalueen raskaan liikenteen sujuvuutta. Kaavaa varten laaditulla liikenneselvityksellä on varmistettu, että kaavan mahdollistama toiminta ei aiheuta ongelmia liikenneverkon toimivuuteen. Ja samalla on varmistettu, ettei kaavahankkeen aiheuttama liikennetuotos edellytä vielä radan alittavan katuyhteyden rakentamista Limingantullista Äimärautiolle. Kevyen liikenteen liikenneturvallisuus on varmistettu sille varatuilla selkeillä reiteillä pysäköintialueiden läpi asiakassisäänkäynneille. 5.4.5 Kaupalliset vaikutukset Kaava toteuttaa yleiskaavaa ja yleiskaavan kanssa yhteneviä kaupungin laatimia Limingantullin kaupallisia kehittämisperiaatteita. Suunnittelualue sisältyy sekä maakuntakaavan että yleiskaavan merkitykseltään seudullisten vähittäiskaupan suuryksiköiden kehittämisalueeseen (kma). Kaavalla edistetään Maankäyttöja rakennuslain ja -asetuksen mukaisesti elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä ja toimivan kilpailun kehittymistä. Kaavamuutoksen mukainen kaupan toiminta on paljon tilaa vaativaa erikoistavaran kauppaa tai muuta eikeskustahakuista erikoistavaran kauppaa sekä lisäksi päivittäistavaran kauppaa. Siten kaavan mukaisena kaupan toiminta on laadittujen Limingantullin kaupallisten kehittämisperiaatteiden mukaista eikä se kilpaile Oulun keskustan kanssa. Päivittäistavarakaupan myymälä on kooltaan voimassa olevan Uuden Oulun yleiskaavan mukainen (enintään 2000 k-m2). Sen sijainti Limingantullin Prisman lähietäisyydellä ja hyvien liikenneyhteyksien varrella on perusteltua. Sijaintia huonontaa se, ettei kaupan välittömässä läheisyydessä sijaitse asuntoalueita. Toisaalta alueen pohjoispuolella useat asuinalueet sijaitsevat alle kilometrin etäisyydellä suunnittelualueesta. Julkinen liikenne kulkee pääasiassa Limingantietä pitkin, mutta citybussilla pääsee ihan tontin tuntumaan Tyrnäväntien varteen. Alueelle on myös kohtalaisen hyvät kevyen liikenteen yhteydet etenkin kaupungin keskustan ja asuinalueiden suunnasta. Erillistä kaupallisten vaikutusten arviointia ei kaavaa varten ole laadittu. Kaupallisen toiminnan liikenteelliset vaikutukset on arvioitu liikenneselvityksessä. Rakennusoikeus kokonaisuudessaan vähenee tontilla n. 18 500 k-m2 tontin käyttötarkoituksen muuttuessa teollisuustontista liiketontiksi. Samalla kaavamuutos mahdollistaa voimassa olevaan kaavaa verrattuna n. 10 000 k-m2 enemmän liike- ja toimistotiloja. Tontilla on jo nykyisellään voimassa olevan asemakaavan mukaisesti muuta kuin paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa n. 5000 k-m2. Nyt vireillä oleva kaavamuutos mahdollista sen lisäksi enintään 2000 k-m2 päivittäistavaran kaupan myymälän sekä muuta vähittäiskauppaa. Tämän muun vähittäiskaupan luonnetta ja tilojen määrää rajoittaa autopaikkavelvoitteiden ohella kaavan vaatimus kaiken asiakaspaikoituksen sijoittumisesta tontin pohjoispuolen pysäköintialueille, jonne mahtuu enimmillään n. 350 autopaikkaa. Kaavan viitesuunnitelmassa on laskettu että edellä mainittuun perustuen muu vähittäiskauppa olisi paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa ja kooltaan enintään n. 2000 k-m2. Jos oleva kaupan toimija vaihtuu voi kaupan tiloja olla enemmänkin jos tällöin toiminta on esim. vähemmän liikennettä aiheuttavaa paljon tilaa vievän erikoistavaran kauppaa, jolloin sen asiakaspaikkoja tarvitaan vähemmän kerrosalaneliömetriä kohti. 5.5 Ympäristön häiriötekijät Suunnittelualueella ei ole ympäristön häiriötekijöitä. 22
5.6 Kaavamerkinnät ja määräykset 23
Kaavassa on osoitettu oleva yhtenäinen puustoalue tontin lounaisosassa säilytettävän puuston merkinnällä, joka sisältää myös reunapuuston tontin länsirajalla. Muilta osin tonttia rajaava puusto on merkitty säilytettävä ja täydennettävä puurivi-merkinnällä. Istutettavia puurivejä on osoitettu rajaamaan tonttia ja jakamaan pysäköintialuetta. Tontin huoltopihan kaava edellyttää sijoitettavaksi tontin Lumijoentien puoleiselle pihalle. 24
Yleiselle jalankululle ja polkupyöräilylle varatuilla tontin osilla on osoitettu kevyen liikenteen kulku paikoitusalueiden läpi liiketilojen pääsisäänkäynnille. Pysäköimispaikoiksi on kaavassa osoitettu tontin olevat paikoitusalueet. Ajoneuvoliittymäkielto on merkitty kaavaan tontin rajalle Lumijoentien alkuun säilytettävän puuston kohdalle. Maanalainen sähköjohto kulkee tontin länsiosassa. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Arkkitehtitoimisto Lukkaroinen Oy on laatinut viitesuunnitelmat kaavan pohjaksi (8.4.2016, 13.5.2016). 25
Viistoilmakuva kaakon suunnasta. Näkymä Nuottasaarentien suunnasta pohjoisesta. Näkymä Tyrnävänperän suunnalta idästä. 26
6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Tontin uudisrakentaminen on tavoitteena toteuttaa heti kaavan tultua voimaan. Oulussa 16. päivänä syyskuuta 2016 Mikko Törmänen asemakaavapäällikkö Virpi Rajala kaavoitusarkkitehti 27
Asemakaavan muutos 564-2235, Nuottasaarentie 5 ASEMAKAAVAN SELOSTUKSEN LIITTEET: Liite 1. Asemakaavan seurantalomake Liite 2. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Liite 3. Asemakaavakartat ja asemakaavamerkinnät ja määräykset 16.9.2016
Asemakaavan seurantalomake Asemakaavan perustiedot ja yhteenveto Kunta 564 Oulu Täyttämispvm 13.01.2017 Limingantullin kaupunginosan korttelin 23 tonttia nro 44 (Nuottasaarentie 5) koskeva Kaavan nimi asemakaaavan muutos (Nuottasaarentie, Oulunsalonpuisto, Lumijoentie) Hyväksymispvm 09.01.2017 Ehdotuspvm 16.09.2016 Hyväksyjä V-kunnanvaltuusto Vireilletulosta ilm. pvm 01.12.2015 Hyväksymispykälä 31 Kunnan kaavatunnus 564-2235 Generoitu kaavatunnus Kaava-alueen pintaala [ha] Maanalaisten tilojen pinta-ala [ha] 564V090117A31 5,4340 Uusi asemakaavan pinta-ala [ha] Asemakaavan muutoksen pinta-ala [ha] 5,4340 Ranta-asemakaava Rantaviivan pituus [km] Rakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Lomarakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Ei-omarantaiset Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 5,4340 100,0 22000 0,40 0,0000-18755 A yhteensä P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä 5,4340 100,0 22000 0,40 5,4340 22000 T yhteensä -5,4340-40755 V yhteensä R yhteensä L yhteensä E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä Maanalaiset tilat Yhteensä Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [k-m² +/-] Suojellut rakennukset Suojeltujen rakennusten muutos Rakennussuojelu [lkm] [k-m²] [lkm +/-] [k-m² +/-] Yhteensä
Alamerkinnät Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 5,4340 100,0 22000 0,40 0,0000-18755 A yhteensä P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä 5,4340 100,0 22000 0,40 5,4340 22000 KM-8 5,4340 100,0 22000 0,40 5,4340 22000 T yhteensä -5,4340-40755 T -5,4340-40755 V yhteensä R yhteensä L yhteensä E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä
LIITE 2 2.11.2015 Nuottasaarentie 5 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Limingantullin kaupunginosan korttelin 23 tonttia nro 44 (Nuottasaarentie 5) koskeva asemakaavan muutos (Nuottasaarentie, Oulunsalonpuisto, Lumijoentie) Kaavatunnus 564 2235 Diaarinumero 5536/2014 Asemakaavan muutosalue Arvioitu lähialue, jolle hankkeella saattaa olla vaikutuksia Kiinteistöjen isännöitsijöitä pyydetään tiedottamaan asukkaille ja toimitilojen haltijoille asemakaavan vireilletulosta ja osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtävillä olosta. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ja kaavan lähtökohdista voi esittää mielipiteitä. Suunnittelun etenemistä voi seurata www-sivulta: www.ouka.fi/oulu/kaupunkisuunnittelu/suunnitelmat-ja-hankkeet
2/5 2.11.2015 Mikä on osallistumis- ja arviointisuunnitelma? Osallistumis- ja arviointisuunnitelmalla (OAS) tiedotetaan suunnittelun osallistumis- ja vuorovaikutusmenettelyistä sekä kaavan vaikutusten arvioinnista asemakaavoituksessa. Siinä kerrotaan kaavan lähtökohdista, suunnittelun aikataulusta, siitä kuinka suunnitteluun voi osallistua ja miten suunnitelmasta voi esittää mielipiteensä. Siinä myös kuvaillaan, minkälaisia kaavan vaikutuksia suunnittelussa arvioidaan ja millä tavalla vaikutusten arviointi tehdään. Osallistumis- ja arviointisuunnitelman riittävyydestä on mahdollista jättää kirjallinen mielipide. Suunnittelualue Etusivulla olevaan karttaan on rajattu alustava asemakaavan muutosalue sekä alue, jolle hankkeella saattaa olla vaikutuksia. Suunnittelualue sijaitsee noin 2 kilometriä keskustasta etelään Limingantullin kaupunginosassa. Kaavamuutos kohdistuu Nuottasaaren kaupunginosan korttelin 23 tontille nro 44. Suunnittelualue rajautuu pohjoisessa Nuottasaarentiehen ja Hailuodonpuistoon, lännessä Oulunsalonpuistoon, etelässä Lumijoentiehen sekä tontteihin nro 51 ja 55 ja idässä Tyrnävänkujaan sekä tonttiin nro 20, 29 ja 50. Asemakaavamuutoksen arvioitu vaikutusalue, jolle hankkeella saattaa olla vaikutuksia, käsittää lähikorttelit etusivun karttarajauksen mukaisesti. Asemakaavan tavoitteet Tavoitteena kaavahankkeessa on muuttaa teollisuusrakennusten korttelialue liike- ja toimistokäyttöön. Tontin rakennuksille ei ole löytynyt voimassa olevan asemakaavan käyttötarkoituksen mukaista käyttöä ja Limingantullin alue lähiympäristössä on jo muuttunut tai muuttumassa liike- ja toimistokäyttöön. Kaavamuutoksen hakijan tavoitteena on myös tutkia mahdollisuutta sijoittaa tontille päivittäistavaran myymälätila. Kaavassa otetaan erityisesti huomioon liikenteen sujuvuus sekä kaupunkikuvalliset näkökohdat. Aloitteen asemakaavan muuttamisesta on tehnyt maanomistaja. Suunnittelun lähtökohdat Oulun kaupunkistrategia 2020 Oulun kaupungin strategisena tavoitteena ovat mm. elinvoimaisuuden vahvistaminen, kestävän kehityksen huomioon ottaminen sekä eheän, toimivan ja energiatehokkaan yhdyskuntarakenteen toteuttaminen. Tavoitteena on mm. luoda uusia työpaikkoja ja kehittää yrittäjyyden toimintaedellytyksiä sekä hyödyntää olemassa olevat asemakaava-alueet, infrastruktuuri ja palveluverkosto. Oulun yleiskaava 2020 Oulun yleiskaavassa 2020 (voimaan v. 2007) suunnittelualue on osoitettu palvelujen, hallinnon ja erikoistavaran kaupan alueeksi (P-1), joka varataan pääasiassa hallinnolle, yksityisille palveluille, kuten erikoistavaran kaupalle, muille palveluille, toimistoille ja työpaikoille. Lisäksi alueelle saa sijoittaa sellaisen MRL 114 :n mukaisen vähittäiskaupan suuryksikön, jossa on ainoastaan erikoistavarakaupan myyntiä. Alueelle ei saa sijoittaa päivittäistavarakaupan myymälää. Uuden Oulun yleiskaavaehdotus Uuden Oulun yleiskaavaehdotuksessa (nähtävillä 5.8. 7.9.2015) suunnittelualue on osoitettu palvelujen, hallinnon ja kaupan alueeksi (P), joka varataan hallinnolle ja yksityisille palveluille, kuten vähittäiskaupalle ja muille
3/5 2.11.2015 palveluille, toimistoille ja työpaikoille. Alueelle saa sijoittaa sellaisia erikoistavarakaupan suuryksiköitä, jotka kaupan laatu huomioon ottaen voivat perustellusta syystä sijoittua myös keskusta-alueen ulkopuolelle. Alueelle saa sijoittaa enintään 2000 kerrosneliömetrin suuruisen päivittäistavarakaupan myymälän. Suunnittelualue sisältyy merkitykseltään seudullisten vähittäiskaupan suuryksiköiden kehittämisalueeseen (kma). Merkinnällä on osoitettu Oulun pääkeskuksen ulkopuoliset palvelujen, hallinnon ja kaupan alueet, joille saa sijoittaa merkitykseltään seudullisia vähittäiskaupan suuryksiköitä. Voimassa oleva asemakaava Suunnittelualueella on voimassa 22.4.2002 kaupunginvaltuuston hyväksymä asemakaava (AM 1729), jossa tontti nro 44 on osoitettu teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi (T). Tontin tonttitehokkuus on e= 0.75, joka vastaa rakennusoikeutta 40 748 k-m2. Rakennusalalle sallitusta rakennusoikeudesta saadaan osoittaa 30 % liike- ja toimistotiloille (l, to 30 %). Korttelialueelle ei saa sijoittaa päivittäistavaramyymälää (ei pm). Autopaikkavelvoitteet ovat yksi autopaikka 50 liike- ja toimistokerrosalaneliömetriä kohti sekä yksi autopaikka kahta yhtä aikaa työskentelevää työntekijää kohti. Rakennusten julkisivujen enimmäiskorkeus on 13 m ja pihat on suojattava pääkatujen puolelta rakennuksilla tai näkösuojan antavalla aidalla (sn). Pysäköintialueiksi on osoitettu Nuottasaarentien ja Jääsalontien puoleiset tontin osat. Suunnittelualueen nykytilanne Suunnittelualueella sijaitsee alun perin vuonna 1972 rakennettu toimitilarakennus, jossa sijaitsee Halpa-Hallin laajan tavaravalikoiman myymälä sekä toimistotiloja. Maanomistus ja sopimusmenettelyt Suunnittelualue on yksityisessä omistuksessa. Hankkeesta laaditaan maankäyttösopimus. Suunnittelutyön organisointi Asemakaava laaditaan yhdyskunta- ja ympäristöpalvelujen asemakaavoituksessa. Asemakaavan muutoksen hakijat ovat palkanneet konsultin laatimaan korttelin viitesuunnitelman. Miten kaavan vaikutuksia selvitetään ja arvioidaan? Suunnittelualuetta koskien on laadittu aiempien lähiympäristön kaavahankkeiden yhteydessä liikenneselvitys, jota tarvittaessa päivitetään. Suunnittelutyön edetessä suunnittelualueesta laaditaan muut tarvittavat selvitykset. Kaavahankkeessa käytetään hyväksi kaupungin laatimaa Limingantullin kaupalliset kehittämisperiaatteet -raporttia (2015). Asemakaavan toteuttamisen välittömiä ja välillisiä vaikutuksia arvioidaan suunnittelun yhteydessä maankäyttö- ja rakennuslain 9 ja maankäyttö- ja rakennusasetuksen 1 mukaisella tavalla. Työn kuluessa arvioidaan kaavamuutoksen toteuttamisen vaikutuksia mm.: - yhdyskuntarakenteeseen (toiminnan sijoittuminen suhteessa alueen muuhun maankäyttöön) - liikenteeseen (liikenneverkon toimivuus ja turvallisuus)
4/5 2.11.2015 - kaupunkikuvaan ja rakennettuun ympäristöön (näkymät, rakennusten käyttötarkoituksen muutos) - kaupalliset vaikutukset Arvioinnin tekee kaavoittaja yhteistyössä eri asiantuntijoiden kanssa. Arviot vaikutuksista liitetään asemakaavan selostukseen. Ketkä ovat osallisia ja keille tiedotetaan erikseen? Kaavan osallisia ovat alueen maanomistajat ja ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa, sekä ne viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. Osallisille ja kuntalaisille varataan mahdollisuus osallistua kaavan valmisteluun, arvioida kaavan vaikutuksia sekä lausua kirjallisesti tai suullisesti mielipiteensä asiasta. Viranomaisten ja yhteisöjen osalta osallisia ovat seuraavat tahot: yhdyskuntalautakunta Oulun Vesi Oulun Energia Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskus Oulu-Koillismaan pelastusliikelaitos DNA Oyj TeliaSonera Finland Oyj Elisa Oyj Fingrid Oyj Oulun kaupungin vammaisneuvosto Yhdyskuntasuunnittelun seura ry Keskustan suuralueen yhteistyöryhmä Meritulli Heinäpään asukasyhdistys ry Oulun kaupungin vanhusneuvosto Tiedottaminen suunnittelualueen ja lähiympäristön kiinteistönomistajille ja asukkaille Suunnittelun vireilletulosta sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtäville asettamisesta ilmoitetaan kirjeellä, etusivulla olevan kartan vaikutusalueen rajauksen mukaisesti. Valmisteluaineiston (kaavaluonnos) nähtäville asettamisesta tiedotetaan osallisille lehti-ilmoituksella Kalevassa (asemakaavoituksen ilmoitukset julkaistaan tiistaisin ja perjantaisin) sekä kaupungin verkkosivuilla. Kaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta lähetetään kirjeet ulkopaikkakuntalaisille maanomistajille ja haltijoille, sekä niille, jotka ovat jättäneet mielipiteen valmisteluaineistosta sen nähtävilläolon aikana. Kuulutus kaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta julkaistaan virallisella ilmoitustaululla osoitteessa Torikatu 10, kaupungin verkkosivuilla ja sanomalehti Kalevassa. Tiedottaminen viranomaisille ja yhteisöille Kaavoituksen eri vaiheista tiedotetaan sähköpostitse. Ilmakuva suunnittelualueesta ympäristöineen vuodelta 2012. BLOM 2007.(c) Copyright2007, Pictometry International Corp.
5/5 2.11.2015 Missä kaava-asiakirjoihin voi tutustua? Kuulutukset nähtäville asettamisista julkaistaan kaupungin virallisella ilmoitustaululla Oulu 10-palveluissa, (Torikatu 10), jossa myös kaavakarttaan ja selostukseen voi tutustua nähtävilläoloaikoina. Asiakirjatulosteita voi tarvittaessa pyytää kyseisenä aikana asemakaavoituksen asiakaspalvelusta. Asemakaavanmuutoshankkeen etenemistä on mahdollista seurata ja kaava-asiakirjoihin voi tutustua koko asemakaavaprosessin ajan Oulun kaupungin verkkosivulla: www.ouka.fi/oulu/kaupunkisuunnittelu/suunnitelmat-ja-hankkeet Suunnitelman kortti, joka sisältää kaava-asiakirjat, on haettavissa kaavatunnuksella 564-2235. Miten kaavatyö etenee ja miten työhön voi vaikuttaa? Hankkeen käynnistäminen Osallistumis- ja arviointisuunnitelma asetetaan nähtäville neljäksi viikoksi, jona aikana vuorovaikutus- ja arviointimenettelyjen riittävyydestä on mahdollista jättää kirjallinen mielipide. Lisäksi osallisilla on oikeus esittää Pohjois-Pohjanmaan elinkeino- liikenne ja ympäristökeskukselle neuvottelun käymistä osallistumis- ja arviointisuunnitelman riittävyydestä ennen kaavaehdotuksen asettamista nähtäville. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa täydennetään tarvittaessa suunnittelun kuluessa. Valmisteluvaihe Asemakaavan muutosta koskeva valmisteluaineisto (asemakaavaluonnos) asetetaan nähtäville neljän viikon ajaksi tavoiteaikataulun mukaan keväällä 2016. Nähtävilläolosta ja mahdollisuudesta mielipiteen esittämiseen kuulutetaan kaupungin virallisella ilmoitustaululla, Torikatu 10, lehti-ilmoituksella Kalevassa ja kaupungin verkkosivulla. Mielipiteensä voi ilmoittaa kuulutuksessa mainittuun osoitteeseen. Vastine mielipiteisiin toimitetaan niille mielipiteen antajille, jotka ovat toimittaneet osoitteensa. Ehdotusvaihe Suunnittelun edettyä ehdotusvaiheeseen tavoiteaikataulun mukaan kesällä 2016, asetetaan kaavaehdotus nähtäville 30 päivän ajaksi. Nähtävilläolosta ja oikeudesta muistutuksen tekemiseen kuulutetaan kaupungin virallisella ilmoitustaululla, Torikatu 10, kaupungin verkkosivulla sekä lehti-ilmoituksella Kalevassa.. Muistutukset tulee toimittaa kirjallisena kuulutuksessa mainittuun osoitteeseen. Vastine muistutuksiin toimitetaan niille muistutuksen tehneille, jotka ovat toimittaneet osoitteensa. Hyväksymisvaihe Asemakaavan muutoksen hyväksyy kaupunginvaltuusto. Hyväksymispäätöksestä ilmoitetaan maankäyttö- ja rakennusasetuksen 94 :n mukaisesti. Oikeudesta valittaa kaavan hyväksymispäätöksestä säädetään MRL:n 191 :ssä. Kaavan voimaantulosta kuulutetaan Kalevassa valitusajan päätyttyä. Palautteen antaminen Kirjalliset mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta, asemakaavan valmisteluaineistosta ja asemakaavaehdotuksesta toimitetaan postiosoitteeseen: KIRJAAMO PL 27 90015 OULUN KAUPUNKI tai sähköpostilla osoitteeseen: kirjaamo@ouka.fi Lisätietoja hankkeesta: Yhdyskunta- ja ympäristöpalvelut, asemakaavoitus kaavoitusarkkitehti Virpi Rajala puh. 044 703 2422 Sähköposti muotoa virpi.e.rajala(at)ouka.fi Asemakaavoituksen asiakaspalvelu puh.: 050-3166 850, 050-3166 849 (käyntiosoite: Solistinkatu 2, Oulu)