LINNAINMAA-5622-5, YLINIKKILÄNKUJA 1, PIENTALOTONTIN JAKAMINEN, KAAVA NRO 8285. Asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee 8. päivänä elokuuta 2008 päivättyä asemakaavakarttaa nro 8285. Asian hyväksyminen kuuluu yhdyskuntalautakunnan toimivaltaan. TIIVISTELMÄ Kaava-alueen sijainti ja luonne Alue sijaitsee noin 7,5 km itään kaupungin keskustasta Linnainmaan kaupunginosassa. Linnainmaata rajaavat lännessä Aitolahdentie, Pohjoisessa valtatie 9:n ja valtatie 12:n risteymä ja Koilliskeskus, idässä Linnainmaan puisto ja etelässä Sammon valtatie. Linnainmaan eteläosassa on sekaisin eri-ikäisiä omakotitaloja, rivitaloja, varastoalueita ja pienimuotoista maataloutta, pohjoisosa on kerrostaloaluetta. Suunnittelualue käsittää korttelin nro 5622 tontin nro 5. Tontin pinta-ala on 1361 m². Tontilla on vuonna 1965 valmistunut yksikerroksinen asuinrakennus, jossa on kerrosalaa 170 m², sekä erillinen talousrakennus vuodelta 2006. Tonttitehokkuus on nyt e=0,14. Tontin lähiympäristössä on omakotitaloja eri vuosikymmeniltä, rivitaloja, yhdistetty liike- ja asuinrakennus sekä Linnainmaan koulu. Kaavan tavoitteet Asemakaavan muutoshakemuksen ovat jättäneet tontin omistajat 27.5.2008. Tavoitteena on jakaa tontti siten, että olemassa olevalle rakennukselle tulee oma tontti ja sen pohjoispuolelta lohkaistaan uusi tontti, joka rajoittuu Linnainmaankatuun. Rakentamistapa sovitetaan ympäristöön. Tonttijako tehdään kaavan yhteydessä. Kaavaprosessin vaiheet Kaavahanke tuli vireille 17.7.2008, kun osallistumis- ja arviointisuunnitelma kuulutettiin nähtäville 18.7.-8.8.2008 väliseksi ajaksi. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta jätettiin määräaikaan mennessä yksi mielipide. Asemakaavaluonnoksesta pyydettiin lausunnot kaupungin asianomaisilta toimialoilta. Samat asiakirjat lähetettiin lisäksi aloitteen tekijöille. Saadut lausunnot eivät aiheuttaneet muutoksia asemakaavaan. Asemakaava Asemakaavan muutoksella jaetaan 1361 m² suuruinen omakotirakennusten korttelialueen tontti nro 5622-5 kahdeksi pientalotontiksi. Voimassaolevan asemakaavan mukaan tontilla on rakennusoikeutta 194 k-m². Tontti nro 5622-5 jaetaan tonteiksi nro 5622-19 ja 20. Tontin nro 19 pinta-alaksi tulee 607 m² ja tehokkuudeksi osoitetaan e=0,3. Tontin nro 20 pinta-alaksi tulee 754 m² ja
tehokkuudeksi osoitetaan e=0,3. Rakennusoikeus lisääntyy yhteensä 214 k-m². Muutoksella muodostuu yksi uusi yksityisen omistama pientalotontti. Asemakaavan toteuttaminen Tonttijako laaditaan sitovana ja kaavan yhteydessä. Asemakaava toteutetaan sen saatua lainvoiman. 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee Tampereen kaupungin Linnainmaan kaupunginosan korttelin nro 5622 tonttia nro 5. Asemakaavan muutoksella ja tonttijaolla muodostuvat Tampereen kaupungin Linnainmaan kaupunginosan korttelin nro 5622 tontit nro 19 ja 20. Kaavan laatija Tampereen kaupungin suunnittelupalvelut, asemakaavasuunnittelu, suunnittelija Maritta Heinilä. Dno: TRE: 5446/10.02.01/2008 Verkkonumero: 4015169 Vireilletulo: 17.7.2008 1.2 Kaava-alueen sijainti Alue sijaitsee noin 7,5 km itään kaupungin keskustasta, Linnainmaan kaupunginosassa, osoitteessa Ylinikkilänkuja 1. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Linnainmaa-5622-5, Ylinikkilänkuja 1, pientalotontin jakaminen, kaava nro 8285. 1.4 Asiakirjat - Asemakaavan muutoshakemus 28.5.2008 - Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 17.7.2008 - Asemakaavakartta 8.8.2008 ja poistettava asemakaava - Havainnekuva 8.8.2008 - Asemakaavan selostus - Asemakaavan selostuksen liitelomake 1.5 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista 1. Linnainmaa, Korkinmäki, Nirva, Veisu, alueraportti (Elmar Badermann, Tampereen kaupungin julkaisut ( 5/1991 ISSN 0786-1532))
2. Linnainmaa, rakentamistapaohjeita (Elmar Badermann, Tampereen kaupungin julkaisut (1/1992 ISSN 0786-1532)) 3. Tampereen kantakaupungin liikennemeluselvitys 2003 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue sijaitsee Linnainmaan kaupunginosan kaakkoispuolella, pohjoiseen nousevan Linnainmaankadun ja Ylinikkilänkujan risteyksessä. Tontti sijaitsee Tampereen kantakaupungin liikennemeluselvityksen (2003) mukaan alueella, jossa tieliikenteen aiheuttama meluhaitta nousee keskimäärin yli 55 desibeliin. 3.1.2 Luonnonympäristö Suunnittelualue on hoidettua piha-aluetta. Maasto on tasaista, ja kauttaaltaan noin 103 metriä merenpinnan yläpuolella. Suunnittelualueen pohjoisrajan ulkopuolella maasto kohoaa koillista kohden. Uuden tontin maaperä on pääosin hiekkamoreenia, olemassa olevan rakennuksen tontin maaperä on savea. Suunnittelualue ei sijaitse pohjavesi- tai radonalueella (Mapinfo 7/2008). 3.1.3 Rakennettu ympäristö Linnainmaankadun varrella asuinrakennukset on sijoitettu muutamaa poikkeusta lukuun ottamatta pääty kohti katua kapean istutusvyöhykkeen taakse. Autotallit sijaitsevat asuinrakennusten jatkeina lähimpänä tietä. Rakennustyylien vaihtelusta huolimatta katunäkymä on vehreytensä vuoksi miellyttävä. Katunäkymän päätteenä on tiiliverhoiltu Linnainmaan koulu. Asuinrakennukset ovat pääosin yksikerroksisia, mutta joukossa on myös muutama puolitoistakerroksinen rakennus. Lähiympäristö on kattomuodoltaan vaihtelevaa; aumakattoisen rakennuksen lisäksi alueella on sekä jyrkkä- että loivasatulakattoisia rakennuksia. Rakennukset ovat verhoilumateriaaleiltaan useimmiten tiilen ja laudan tai tiilen ja rappauksen yhdistelmiä. Ylinikkilänkujan eteläpuolella on yksikerroksisia tiiliverhoiltuja rivitaloja. Muut kadun rakennukset ovat puolitoistakerroksisia omakotitaloja 1960- luvulta. Talot ovat rapattuja tai lautaverhoiltuja. Suunnittelualue käsittää pinta-alaltaan 1360 m² tontin, jolla sijaitseva päärakennus on julkisivuverhoilultaan tiilen ja rappauspinnan yhdistelmä. Tontti nro 20 on liitetty kunnalliseen vesi- ja viemäriverkkoon, ja tontti nro 19 on liitettävissä kunnalliseen vesi- ja viemäriverkkoon. Alue sijaitsee hyvien liikenneyhteyksien varrella ja paikalliset palvelut ovat hyvin saavutettavissa. 3.1.4 Maanomistus Tontin 5622-5 omistavat Raimo Soukkion oikeuden omistajat ja Anja Soukkio.
3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset 3.2.1.1 Yleiskaava Tampereen kantakaupungin yleiskaava on vahvistettu 12.12.2000. Siinä kaava-alue on osoitettu pientalovaltaiseksi asuinalueeksi. 3.2.1.2 Osayleiskaava Suunnittelualueen pohjoisreunalla on 19.2.2004 vahvistettu Koilliskeskuksen osayleiskaava-alue, jonka tavoitteena on kehittää Linnainmaasta Itä-Tampereen aluekeskus. Tontti ei sijaitse osayleiskaavan alueella. 3.2.1.3 Asemakaava Alueella on voimassa 14.11.1956 vahvistettu asemakaava nro 675. Sen mukaan tontti on omakotirakennuksen korttelialuetta. Tontille on määrätty rakennusalaa sekä omakotirakennukselle että talousrakennukselle. Voimassaolevan asemakaavan mukaan tontille saa rakentaa omakotirakennuksen, jonka räystäskorkeus saa olla korkeintaan 5 m ja kattokaltevuus 1:1,5. Huonekorkeuden on oltava yläkerrassa vähintään 2,4 m ja alakerrassa vähintään 2,5 m. Talousrakennuksen räystäskorkeus saa olla korkeintaan 4 m ja kattokaltevuuden on oltava 1:2. 3.2.1.4 Tonttijako Kaava-alueelle on vahvistettu tonttijako 14.11.1956 ja se on merkitty rekisteriin 7.1.1965. 3.2.1.5 Pohjakartta Pohjakartta on Tampereen kaupungin kaupunkimittauksen laatima ja se on tarkistettu v. 2008. 3.2.1.6 Alueraportti, rakennustapaohjeet ja selvitykset Alueesta Linnainmaa, Korkinmäki, Nirva, Veisu on laadittu alueraportti (Tampereen kaupungin julkaisut ( 5/1991 ISSN 0786-1532)) ja rakentamistapaohjeet (Tampereen kaupungin julkaisut (1/1992 ISSN 0786-1532). Niiden tarkoituksena on selvittää alueen ominaispiirteet ja niiden muodostuminen sekä opastaa rakentajia alueiden omaleimaisuuden säilyttämisessä. 3.2.1.7 Tampereen kantakaupungin liikennemeluselvitys 2003 Liikennemeluselvitys osoittaa, että tontit nro 5622-19 ja 20 kuuluvat alueelle, jossa tieliikenteen tuottama melu nousee keskimäärin yli 55 desibeliin. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve
Asemakaavan tarkoituksena on tehostaa tontin maankäyttöä ja mahdollistaa hakijan suunnittelema tontinjako. Uuden rakennettavan tontin muodostamisen edellytyksenä on rakennusoikeuden lisääminen. Asemakaavan muutos laaditaan tontin 5622-5 omistajien aloitteesta ja siitä peritään taksan mukaiset kulut. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Tontin omistajien 27.5.2008 päivätyssä ja 28.5.2008 kirjatussa hakemuksessa esitetään tontin 5622-5 jakamista kahdeksi tontiksi. Asian diaarinumero on TRE: 5446/10.02.01/2008 ja verkkonumero on 4015169. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Muutoksen hakijat Naapurikiinteistöt (lähivaikutusalue) Kaavan vaikutusalueen asukkaat Linnainmaan omakotiyhdistys Pirkanmaan ympäristökeskus Kaupungin toimialoista: kaupunkiympäristön kehittäminen (kaavatyön tilaaja), viranomaispalvelut, kiinteistötoimi, Tampereen aluepelastuslaitos Kaupungin liikelaitokset: Tampereen sähkölaitos, Tampereen sähköverkko oy, Tampereen Vesi Muut ilmoituksensa mukaan 4.3.2 Vireilletulo Kaavahanke on kuulutettu vireille 17.7.2008, jolloin myös osallistumisja arviointisuunnitelma kuulutettiin nähtäville. 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Hakijat ovat esitelleet suunnitelmansa tonttijaosta naapureilleen ennen muutoshakemuksen jättämistä. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma kuulutettiin nähtäville 18.7.-8.8.2008 väliseksi ajaksi palvelupiste Frenckelliin sekä kaavoituksen internet-sivuille mielipiteiden saamista varten. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma postitettiin lisäksi edellä mainituille osallisille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta jätettiin yksi mielipide, jossa rajanaapuri ilmaisi huolensa kaavamuutoksen vaikutuksista omaan tonttiinsa ja alueen tiiviyteen sekä kaupunkikuvaan. Naapurin kanssa on lisäksi käyty keskusteluja. Asemakaavaluonnoksesta pyydettiin lausunnot kaupungin asianomaisilta toimialoilta. Samat asiakirjat lähetettiin lisäksi aloitteen tekijöille. Saadut lausunnot eivät aiheuttaneet muutoksia asemakaavaan. 4.4 Asemakaavan tavoitteet 4.4.1 Suunnittelutilanteesta johdetut tavoitteet
Hakijan tavoitteena on jakaa tontti kahdeksi asuintontiksi ja mahdollistaa samalla uuden omakotitalon sekä autotallin tai talousrakennuksen rakentaminen uudelle tontille. Kaavoittajan tavoitteena on tarkistaa asemakaava hankkeen mukaisesti ympäristöön sopivaksi. Nykyinen tonttitehokkuus on e=0,14. Asemakaavan tavoitteena on nostaa tonttitehokkuus e=0,3:een. Yleiskaavan mukaan alue on pientalovaltaista asuinaluetta. Asemakaavan muutos on yleiskaavan täydennysrakentamistavoitteen mukainen. Vielä rakentamaton muodostuva tontti täydentää ja tiivistää rakennettuna asuntoaluetta. Kaavatyön yhteydessä otetaan huomioon tontin sijainti ja alueen kaupunkikuvallinen luonne. Kaavan tavoitteena on myös huomioida Linnainmaata koskevat rakentamistapaohjeet. 4.4.1 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen Asemakaavamuutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta jätettiin määräaikaan mennessä yksi kommentti, jonka jätti naapuritontin nro 5622-1 omistaja. Hän pyytää kaavoittajaa huomioimaan omistamansa tontin toistaiseksi rakentamattoman rakennusalan sijainnin jaettavan tontin pohjoispuolella. Naapuri pelkää tontin jakamisen johtavan hänen omistamansa tontin osalta tarpeeseen kaavoittaa rakennusala uudelleen ja aiheuttavan täten hänelle tontin omistajana kustannuksia. Uuden tontin koko ei hänen mukaansa vastaa alueen tonttikokoa eikä ympäristön väljyyttä, etenkään jos jaettavan tontin rakennus joudutaan sijoittamaan ahtaasti kahden rakennuksen väliin. Naapurin mukaan vaarana on, että alueesta muodostuu liian ahdas ja kaupunkikuvallisesti epäonnistunut. Naapurin kanssa on lisäksi käyty suullisia keskusteluja. Kaavaa on alusta lähtien suunniteltu naapurin tontilla voimassaolevan asemakaavan nro 6897 havainnekuva ja asemakaava huomioiden. Tontin nro 5622-19 rakennusala kulkee 5 metrin päässä tontin pohjoisrajasta ja 8 metrin päässä tontin 5622-1 toistaiseksi rakentamattomasta rakennusalasta. Tontille nro 5622-19 on mahdollista rakentaa alueelle tyypillisesti ns. puolitoistakerroksista asuintilaa lähimmillään n. 12 metrin etäisyydelle naapuritontin rakennusalasta, tätä lähempänä kerrosmerkintä on I. Havainnekuvan osoittamassa ratkaisussa tonttien nro 5622-1 ja 19 asuinrakennusten pääikkunat eivät kohtaa, eivätkä tontin nro 5622-19 rakennusten varjot ulotu tontille nro 5622-1. Tarkastelemalla lähiympäristön tonttikokoja voidaan todeta, että Ylinikkilänkujan varrella sijaitseva omakotirakennuksen tontti nro 5622-18 on pinta-alaltaan 559 m² ja sen eteläpuolella sijaitseva tontti nro 5622-17 on pinta-alaltaan 625 m². Asemakaavalla muodostuvan tontin nro 5622-19 pinta-ala 607 m² ei täten olennaisesti muuta alueen tonttikokoa tai väljyyttä olemassa olevasta tilanteesta. Naapuri on ilmaissut huolensa myös vielä rakentamattoman ja jakamattoman tonttinsa eteläpihan puolesta. Kaavoittaja katsoo
kuitenkin, että tontilla nro 5622-1 voimassa olevan asemakaavan mukaan vielä rakentamattoman rakennusalan ja tontin etelärajan välillä on vain n. 3 metriä, ja varsinainen oleskelupiha on asemakaavassa suunniteltu rakennuksen pohjoispuolelle. 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Muodostettavilla tonteilla maankäytön periaatteet eivät muutu, mutta tontit merkitään asuinpientalojen alueeksi merkinnällä AO. 5.2 Aluevaraukset 5.2.1 Korttelialueet Tontit Linnainmaa-5622-19 ja 20 osoitetaan asemakaavamerkinnällä AO erillispientalojen korttelialueeksi. Molemmilla tonteilla rakennusoikeus muodostuu tehokkuuden e=0,30 mukaan. Olemassa olevan rakennuksen tontin nro 5622-20 kooksi tulee 754 m². Rakennusoikeutta tontille tulee yhteensä 226 k-m². Uuden rakennuksen tontin nro 5622-19 kooksi tulee 607 m². Rakennusoikeutta tontille tulee yhteensä 182 k-m². Asemakaavan muutoksessa rakennusoikeutta tulee yhteensä 408 k-m², jolloin rakennusoikeus tonteilla lisääntyy yhteensä 214 k-m². Molemmilla tonteilla asuinrakennusten katon harjansuunta on määrätty pääty Linnainmaankatua kohden. Kattomuodon on oltava satulakatto. Julkisivumerkinnällä ju-39 määrätään julkisivun pääasialliseksi materiaaliksi punatiili tai vaihtoehtoisesti vaalea rappaus. Asuinrakennusten kerroslukumerkintä on II y75%, jonka mukaan rakennuksen ylimmässä kerroksessa saa käyttää enintään 75 % alemman kerroksen pinta-alasta kerrosalaan luettavaksi tilaksi. Sen yläpuolelle ei saa rakentaa ullakkoa. Autosuoja- ja talousrakennusten kerroslukumerkintä on I. 5.4 Kaavan vaikutukset Koska kyseessä on rakennettuun ympäristöön liittyvä, suppeaa aluetta koskeva asemakaavan muutos, ei sillä ole lähiympäristöä laajempia ympäristövaikutuksia. Alueen maankäyttö tehostuu ja uusi rakentaminen tukeutuu olemassa olevaan kunnallistekniikkaan sekä katuverkkoon. Muutoksella ei ole merkittäviä alueen liikennettä lisääviä vaikutuksia. 5.4.1 Kaavan vaikutukset ihmisten elinympäristöön, kaupunkikuvaan ja rakennettuun ympäristöön Kaava sovittaa täydennysrakentamisen olemassa olevaan kaupunkirakenteeseen sekä mittakaavaltaan, materiaaleiltaan että suunnaltaan. Lähialueella sijaitsevat rakennukset ovat suurimmaksi osaksi joko tiilen ja laudan tai tiilen ja rappauksen yhdistelmiä. Uuden asemakaavan ju-39 merkintä edellyttää asuinrakennusten julkisivuverhoilujen pääasialliseksi materiaaliksi punatiiltä tai
vaihtoehtoisesti vaaleaa rappausta, jolloin uudisrakennukset sopivat naapuritonttien ja lähialueen rakennuksiin. Uudisrakennus on merkitty olemassa olevien rakennusten tavoin sijoitettavaksi pääty Linnainmaankatua kohden. Sekä vanhan että uuden tontin rakennusalan ympärille jää vielä riittävästi piha-aluetta. Olemassa olevan ja uuden asuinrakennuksen pääikkunat ovat osittain vastakkain, mutta molempien rakennusten ikkunoista on mahdollisuus myös pitkiin näkymiin. Tontin jakoa on suunniteltu niin että uudisrakennukset eivät häiritse kohtuuttomasti pohjoisnaapuria. Rakennettuna tontti nro 5622-19 täydentää ja tiivistää Linnainmaankadun katunäkymää. Rakennusala on vedetty lähelle kadun rajaa tontilla nro 5622-1 voimassa olevan asemakaavan nro 6897 linjaa jatkaen. Tontti nro 5622-20 on osa Ylinikkilänkujan katunäkymää ja asemakaava sallii tontille kerroskorkeudeltaan enintään II y75% kokoisen asuinrakennuksen. Yksitasoisena rakennus sopii eteläpuolella sijaitseviin rivitaloihin ja useimpiin Linnainmaankadun rakennuksiin, II y75 % korkuinen rakennus täydentäisi Ylinikkilänkujan puolitoistakerroksisten asuinrakennusten ryhmää. Havainnekuvassa on esitetty tontilla olemassa oleva yksitasoinen asuinrakennus. 5.4.2 Vaikutukset luonnonympäristöön Alueen lisärakentaminen ei kohdistu virkistysalueisiin eikä aiheuta painetta olemassa olevien virkistysalueiden kapasiteetille. 5.5 Ympäristön häiriötekijät Tampereen kantakaupungin liikennemelu 2003 tutkimuksen sekä samassa yhteydessä tehdyn EU-direktiivien mukaisen ennusteen vuodelle 2020 mukaan tontit nro 5622-19 ja 20 kuuluvat alueelle, jossa tieliikenteen tuottama melu nousee keskimäärin yli 55 desibeliin. Tampereen kaupungin ympäristöinsinöörin suositusten mukaan suunnittelualueen tonttien oleskelupihojen melutasoa voidaan laskea sijoittamalla rakennusmassoja tonttien Linnainmaankadun puoleiseen reunaan. Rakennusten ulkovaipoille ei kaavassa vaadita erityistä ääneneristystä. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Asemakaavasta on tehty havainnepiirros, jossa on esitetty yksi mahdollisuus kaavan toteuttamiseksi suunnittelualueen tonteilla. 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Tonttijako laaditaan sitovana ja se sisältyy asemakaavaan. Kaavamuutos toteutetaan sen saatua lainvoiman. 6.3 Toteutuksen seuranta Asemakaavan seurantalomake on selostuksen liitteenä.