Kaupunkikehityslautakunta 4 01.11.2017 4 Lausunto investointien puiteohjelmasta vuosille 2018-2032 1283/02.02.00.00/2013 KAKEL Esittelijä/valmistelija/lisätiedot: toimialajohtaja Pasi Leimi, puh. 040 740 1643 etunimi.sukunimi@lappeenranta.fi Oheismateriaali Konsernihallinnon lausuntopyyntö investointien puiteohjelmasta vuosille 2018-2032 liitteineen Konsernihallinnon lausuntopyyntö investointien puiteohjelmasta vuosille 2018-2032: Kaupunginvaltuusto päättää vuosien 2018-2032 investointien puiteohjelmasta 11.12.2017. Konsernipalvelut ja Lappeenrannan Toimitilat Oy ovat laatineet yhdessä toimialojen ja yksiköiden kanssa pohjaesityksen. Kaupunginvaltuusto on 9.12.2013 hyväksynyt vuosien 2015-2028 investointiohjelman. Lausuntopyynnön liitteenä oleva investointiohjelma on muutettu vuosien 2018-2028 osalta vastaamaan tämän hetkistä näkemystä kaupungin palvelutuotannossa tarvittavien kohteiden kunnosta, kustannusarvioista ja aikatauluista. Investointiohjelmaa on lisäksi jatkettu neljällä vuodella. Taustaa Investointipiikki ja kaupungin velkaantuminen 1.6.2017 voimaan tullut uusi kuntalaki teki osasta kriisikuntakriteereistä konsernitasoisia. Kaupunkikonsernin asukaskohtainen lainamäärä ei kriteerien mukaan saa ylittää Suomen kuntien keskimääräistä lainamäärää yli 50 %:a. Lappeenrannan kaupunkikonsernin lainamäärä oli vuoden 2016 lopussa 7146 e/asukas, kun keskiarvo oli 6146 e/asukas. Tämä tarkoittaa sitä, että kriisikuntakriteerin raja-arvoon oli matkaa noin 150 miljoonaa. Voimassa oleva talousohjelma lähtee siitä, että kaupunki muodostaa valtuustokauden aikana 90 miljoonaa euroa tulorahoitusta (22,5 Meur/vuosi). Lappeenrannan Kuntakiinteistöt Oy (entinen tilakeskus) ja Lappeenrannan kaupunki, jonka investoinnit muodostuvat lähinnä elinvoima- ja kaupunkikehitys-toimialan ja liikuntatoimen infrastruktuuriin (liikuntapaikkojen kiinteät rakenteet) tehtävistä investoinneista, ovat yhteenlaskettuna 174 Meur
valtuustokauden aikana ts. nettovelanotto kasvaa noin 84 Meur. Tytäryhtiöistä Asuntopalvelu-konserni on ilmoittanut pärjäävänsä ilman uutta nettolainaa. Energia-konserni investoi jätevesiratkaisuun noin 70 Meur. Konserniyhtiöistä myös muun muassa Etelä-Karjalan Jätehuolto Oy:n biokaasulaitoksen investointi toteutunee jo vuonna 2018. Lopputuloksena tehdyt esitykset johtavat siihen, että kaupunkikonsernin lainamäärä kasvaa arviolta noin 148 Meur vuoden 2022 loppuun mennessä. Edellä kerrotun kriisikuntakriteerin raja-arvoon vuonna 2022 vaikuttaa koko maan kuntasektorin velkaantuminen, mutta kaupunkikonsernin velkaantumisvauhti erityisesti vuosina 2019 2021 ylittää selvästi kuntien toteutuneen velkaantumisvauhdin. Toimialojen vuokrakustannukset Vuodet 2018-2021 Suurin ongelma ei ole edellä mainittu lainamäärä, vaan uusien rakennusten mukanaan tuomat kohonneet vuokrat. Kaupungin käyttötalousraameihin 2018 2021 on tässä vaiheessa konsernihallinnon alle varattu 6,1 Meur, joka jaetaan toimialoille niiden kustannusten katteeksi, joka tarvitaan uudisrakennuksen korkeampiin vuokriin nykyisen laajuisilla neliömäärillä. Määräraha riittää liitteenä oleviin hankkeisiin. Liitteestä 1 voidaan havaita, että nykyisillä suunnitelmilla vuokrat nousevat noin 1,9 Meur vuodesta 2018 vuoteen 2021. Toimialan täytyy kattaa kehyksestään se kustannus, joka aiheutuu siitä, että vuokratut tilaneliöt kasvavat. Laskelmat tästä ovat liitteessä 1. Vuokrien laskennassa on käytetty lainojen korkokantana 2,0 % ja oletettu, että investointia varten otetut lainat on maksettu ja rakennuskulut on poistettu 30 vuodessa. Monitoimijäähallin osalta suunnitelmassa on käytetty lukuarvona 30 miljoonaa euroa. Tämä ei ole kustannusarvio, eikä raami hankkeelle vaan luku on teknisesti lisätty, jotta kokonaisuutta voidaan arvioida. Lautakunnittain tarkasteltuna vuosina 2013-2017 valmistuneiden ja vuosille 2018-2021 suunniteltujen rakennusten keskimääräiset neliövuokrat ovat koulurakennusten ja päiväkotien osalta noin 18 /m2/kk. Liikuntatilojen keskimääräinen neliövuokra on noin 19 /m2/kk ja kulttuuritoimen noin 16 /m2/kk.
Vuodet 2022-2032 Varsinainen ongelma tiloihin liittyen alkaa vasta tämän valtuustokauden jälkeen, mutta tällöin melko välittömästi, kun vuosille 2018-2021 tehdyt investoinnit alkavat näkyä vuokrissa. Jo seuraavan valtuustokauden lopussa kaupungin budjettiin tulisi löytää 8,4 Meur / vuosi kohonneisiin vuokriin sillä oletuksella, että neliöitä on saman verran kuin nykyisissä toiminnoissa. Tämä tarkoittaa Lasten ja nuorten lautakunnan osalta sitä, että tilakulut kasvavat 6,3 Meur vuoden 2017 tasosta vuoden 2027 loppuun mennessä ja muiden tekijöiden ollessa ennallaan tilakulujen osuus toimintakuluista kasvaa vuositasolla nykyisestä 17,3 %:sta 22,3 %:iin. Liikuntatoimella vastaavat luvut ovat 46,0 % (2017) ja 56,1 % (2027) ja kulttuuritoimella 24,9 % (2017) ja 29,9 % (2027). Vuoteen 2032 mennessä tilojen osuus kuluista jatkaa edelleen kasvuaan. Kehitystä on tarkemmin kuvattu liitteessä 13. Tilanne voi helpottua, jos kaupungin veropohja lähtee kasvuun työssäkäyvien määrän lisääntymisen kautta. Tästä tehdään uusi tarkastelu 2021. Jos veropohja ei kasva tai kasvu perustuu palkkojen nousuun, tarkoittaa tämä sitä, että vastaavat kulut tulevat henkilöstökuluihin ja mm. rakennus- ja kiinteistökustannuksia mittaaviin indekseihin, mikä ei korjaa rakenteellista ongelmaa. Yhteenveto taustatilanteesta Yhteenvetona voidaan todeta, että mikäli veropohja ei kasva työssäkäyvien määrän lisääntymisen kautta ja kaikki vuosille 2018-2032 ehdotetut toimitilahankkeet toteutetaan suunnitellussa laajuudessa, tarvitaan toimialoille seuraavan suuruiset vuositason säästöt, olettaen, että neliömäärät ovat 2021 jälkeen toteutettavissa hankkeissa nykyiset ja vuosina 2018-2021 toimialojen Lappeenrannan Toimitilat Oy:lle esittämät. Veropohjan kasvun kompensoidessa vain indeksien kehityksen ja palkankorotukset, verotusta tulisi kiristää 1 % -yksiköllä, jotta vuokraongelma voitaisiin ratkaista myöntämällä lisämäärärahoja toimialoille. Toinen vaihtoehto on pidentää rakennusten elinkaaria ja
laskea vuokria. Mutta kuten edellä nähdään, neliövuokrat ovat varsin maltilliset. Matala vuokrataso kerryttäisi uusiin rakennuksiin korjausvelkaa, mikä johtaisi uudelleen juuri siihen ongelmaan, jota tässä yritetään ratkoa. Edellä mainittujen keskimääräisten neliövuokrien avulla voi karkeasti arvioida sitä, kuinka suuresta määrästä tiloja tulisi luopua, jotta se vastaisi uusien tilojen korkeampien vuokrien aiheuttamaan kustannuspaineeseen. Liikuntapaikat Liikuntatoimelle esitetään siirrettäväksi nykyisin Lappeenrannan Kuntakiinteistöt Oy:n investointibudjetissa olevia koulujen piha-alueita. Järjestelyä perustellaan sillä, että koulujen pihat halutaan nähdä lähiliikuntapaikkoina, jotka mahdollistavat myös koulujen tarpeen. Ohjausmalliin esitetään menettelyä, jossa poistomenetelmä muutetaan nykyisestä menojäännöspoistosta tasapoistoiksi ja liikuntatoimelle annetaan kehys, jolla sen tulee kattaa poistot toimintakatteen lisäksi. Lautakunta voi omalla päätöksellään liikkua käyttömenojen ja investointien välillä, kunhan pysyy kokonaiskehyksessä. Määrärahat on tarkemmin kuvattu liitteessä 8. Kadut ja ympäristö Elinvoiman ja kaupunkikehityksen toimialan vastuulla olevan infrastruktuurin hallintaan esitetään vastaavaa menettelyä kuin liikuntatoimessa. Määrärahat on tarkemmin kuvattu liitteessä 6. Lausuntopyyntö Konsernihallinto pyytää lausuntoa seuraavista asioista eri tahoilta. Kaupunkikehityslautakunta a. Lautakuntaa pyydetään ottamaan kantaa liitteessä 6 olevaan infrahankkeiden investointiohjelmaan 2018 2032 ja kuvaamaan, mitä esitetty investointitaso tarkoittaa, jos lisämäärärahoja hankkeille ei anneta. b. Lautakuntaa pyydetään kuvaamaan, mikäli kohdassa a ei ole huomioitu jotakin sellaista investointia, joka lautakunnan arvion mukaan johtaisi toteutuessaan veropohjan selkeään kasvuun. c. Lautakunta voi halutessaan ottaa kantaa toimitilavuokriensa nousuun. d. Lautakuntaa pyydetään erillisenä luetteloimaan
elinkeinopoliittisesti keskeiset infrastruktuurihankkeet, joita ei esitetyn investointiohjelman puitteissa pystytä kattamaan. Esitys kaupunkikehityslautakunnan lausunnoksi a. Infrahankkeiden investointiohjelma vuosille 2018-2032 pitää sisällään vain välttämättömät investoinnit korjausvelan hallintaa, keskeneräisiin katuihin, ympäristön kohentamiseen ja tonttituotantoon. Investointitaso mahdollistaa investoinnit vain perusasioihin ja sen puitteissa ei voida toteuttaa isoja kaupunkikehityshankkeita. Isojen kaupunkikehityshankkeiden tunnistaminen ja nimeäminen ohjelmajaksolle on vaikeaa tilanteessa, jossa alueelle ei ennusteta voimakasta kasvua. Mikäli ohjelmakaudella syntyy voimakkaan kasvun jakso, voidaan uusia aluerakentamiskohteita tunnistaa ja aikatauluttaa. Voimakkaan kasvun varalle tai kasvuhyppäyksiin tulisi olla mahdollisuus, mikäli siihen syntyy tarvetta, mutta ennakointi, varautuminen ja kasvun esittäminen tietylle vuodelle on tässä vaiheessa haastavaa. Strategiassa linjattu kaupunkirakenteen tiivistäminen ja eheyttäminen helpottaa kuitenkin investointipainetta. On realistista olettaa, että mahdollinen ja nykyistä voimakkaampi kasvu voidaan ohjata jo rakennettujen verkostojen varrelle ja vielä niin, että kaupungilta ei edellytetä esitettyä rahoitustasoa korkeampaa investointitasoa. Investointeihin voidaan käyttää myös maankäyttösopimuskorvauksia, jos kasvu saadaan ohjattua olemassa olevan yhdyskuntatekniikan varrelle. Kaupunkirakennetta tiivistettäessä oleellista on, että myös maanhankintaan varten tehty investointivaraus pidetään suunnitellulla tasolla ja että sitä käytetään myös olemassa olevan kaupunkirakenteen sisällä olevien kiinteistöjen hankintaan raakamaan oston lisäksi. Asiaa on avattu enemmän toimialan Tehokas maankäyttö strategiaohjelmassa. Toimiva infra strategiaohjelma puolestaan ohjaa voimakkaasti puiteohjelman mukaista investointiohjelman rahoitusta. b. Ohjelmakaudella 2018 2032 tullee tarpeita, joita ei tässä vaiheessa vielä voida tunnistaa niin kuin kohdan a vastauksessa esitetään. c. Toimialan toimitilat ovat pääosin kaupungintalolla ja Opintien kiinteistössä. Kaupungintalon peruskorjaus on huomioitu investointiohjelmassa riittävällä tavalla ja toimiala voinee sopeuttaa toimintansa siten, että tilojen käyttöä voidaan tehostaa
Esittelijän esitys Päätös siten, että kohonneisiin vuokriin riittää katetta. Opintien osalta toimiala on jo etsimässä ratkaisua, jossa vuokra nykyiseen tasoon verrattuna olisi alempi. Samassa yhteydessä Opintien kiinteistöä kehitettäisiin muuhun käyttöön. d. Toimiala ei tässä vaiheessa tunnista elinkeinopoliittisia hankkeita, joita ei voitaisi toteuttaa nykyisen rahoituksen puitteessa, mikä ei tarkoita sitä, ettei hankkeita myöhemmin voi nousta esille. Ammattitaitoisella ja oikea-aikaisella kaupunkisuunnittelulla olemassa olevan infran voi perustellusti ajatella palvelevan noin 15 % väestön lisäystä. Ohjelmakaudella väestön ei oleteta lisääntyvän yli 15 %. Työpaikkatonttivarannon tarpeiden ennustaminen on haastavaa. Kaupan varauksia on nyt ajateltuun kysyntään riittävästi ja toimistotonttivarauksia on riittävästi olemassa olevan infran varrella. Haastavinta on varautua teollisen tuotannon tarpeisiin, mikäli kysyntä kasvaisi voimakkaasti. Voimakkaaseen työpaikkoja palvelevaan infran tarpeeseen on siten luotava mekanismi tai malli, jolla voidaan varautua yhdyskuntatekniikan investointeihin kysyntää vastaavasti. Suurin epävarmuustekijä liittyy valtion hankkeiden kaupungille esitettyihin rahoitusosuuksiin esim. kaksoisraiteeseen. Kaksoisraiteen kaupungin rahoitusosuus voi mahdollisesti kääntyä elinkeinopoliittiseksi investoinniksi, jolloin kaupunki on pakotettu osallistumaan hankkeen rahoitukseen ennakoitua suuremmalla panoksella. Tähän ei tässä ohjelmassa ole kuitenkaan nyt varauduttu, mutta asia tulee ratkaista erikseen, mikäli näin tapahtuu. Kaupunkikehitys lautakunta päättää antaa oheisen lausunnon investointien puiteohjelmasta vuosille 2018-2032. Täytäntöönpano Konsernihallinto