Millaiset ovat Suomen asuntolainamarkkinat ja miten kotitaloudet voivat hallita lainariskejään?

Millaiset ovat Suomen asuntolainamarkkinat ja miten kotitaloudet voivat hallita lainariskejään? Studia Monetaria 15.11.2011 Jukka Vesala, apulaisjohtaja, Finanssivalvonta Peter Palmroos, tutkija, Finanssivalvonta 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos

Asuntomarkkinat ja velkaantuneisuus Suomessa 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 1

Euroaikana asuntojen hintakehitys ollut kohtuullisen vakaata suhteessa palkkakehitykseen 400 Asuntojen hintaindeksi koko Suomi, 1983=100 Palkansaajien ansiotasoindeksi, 1983=100 350 300 250 200 150 Sääntelyn vapauttaminen Pankkikriisistä ja lamasta toipuminen Pankkikriisivuodet Euroaika alkaa Kansainvälinen finanssi- ja velkakriisi, Suomen paha taantuma 2009 100 50 0 Lähde: Tilastokeskus. 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 2

Asuntojen hintojen vaihtelu voi kuitenkin olla merkittävää % 14,0 % 12,0 % 10,0 % 8,0 % 6,0 % 4,0 % 2,0 % 0,0 % Asuntojen hintojen vuosimuutos, % koko Suomi (vasen asteikko) 12 kk euribor (oikea asteikko) % 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0-2,0 % -4,0 % -6,0 % -8,0 % Nopea talouskasvu 2004 2007 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1,5 1,0 0,5 0,0 Lähde: Suomen Pankki ja Tilastokeskus. 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 3

Asuntojen hinnannousu tasaantunut Pohjoismaissa 450 Pohjoismaat: asuntojen hinnat koko maa, indeksi Q1/1995=100 400 350 300 250 200 Norja Tanska Ruotsi Islanti Suomi 150 100 50 0 Q1/95 Q1/96 Q1/97 Q1/98 Q1/99 Q1/00 Q1/01 Q1/02 Q1/03 Q1/04 Q1/05 Q1/06 Q1/07 Q1/08 Q1/09 Q1/10 Q1/11 Lähde: Valvojien pohjoismainen tietojenvaihto. 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 4

Asuntolainojen kasvuvauhti laskenut finanssikriisiä edeltävistä vuosista % 18,0 Asuntoluottojen kasvu * 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 * 12 kuukauden kasvu vuoden lopussa, 2011 syyskuussa. Lähde: Suomen Pankki. 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 5

Asuntolainojen korkomarginaalit Suomessa alhaiset %-yks. 1,20 Pankkien uusien asuntoluottojen korkomarginaali 6,00 Uusien asuntoluottojen korko* 16 euroalueen maassa ja euroalueella (9/2011) % 1,00 5,00 0,80 0,60 0,40 0,20 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 0,00 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Lähde: Finanssivalvonnan laskelmat. * Koron kiinnitysjakso enintään yksi vuosi. Lähde: Suomen Pankki /eurojärjestelmä. 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 6

Kotitaloudet ovat halunneet parempaa asumisen laatua 2,7 Asukkaita keskimäärin Uusien asuntojen keskimääräinen neliömäärä per asunto 160 60 Asuntokanta: neliömäärä per asukas, 2009 2,6 140 2000 2009 50 2,5 2,4 2,3 2,2 Tanska Suomi Ruotsi 120 100 80 60 40 40 30 20 2,1 20 10 2,0 1980 1990 2000 2009 0 Tanska Suomi Ruotsi 0 Tanska Suomi Ruotsi Lähde: Housing Statistics in the European Union 2010 ja 2001. 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 7

Finanssivalvonnan asuntoluottoselvityksen mukaan yli 100 000 euron lainoja 37 % ja yli 20 vuoden lainoja 38 % Asuntolainat kokoluokittain Asuntolainat laina-ajoittain Luotto, tuhatta euroa Osuus Laina-aika vuosina Kaikki Alle 50 40 % 50 100 22 % 100 150 16 % 150 200 9 % 200 250 7 % Yli 250 6 % Summa 100 % Lkm 1 375 Alle 5 17 % 5 10 15 % 10 15 14 % 15 20 15 % 20 25 19 % 25 30 17 % 30 35 2 % Yli 35 0 % Summa 100 % Lkm 1 387 Lähde: Finanssivalvonnan asuntoluottoselvitys. 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 8

Uusien asuntoluottojen pituus vaihtelee huomattavasti Pohjoismaiden kesken Uuden asuntoluoton keskimääräinen pituus, vuosia 2009 2010 Suomi 19,0 17,4 Islanti 36,9 26,0 Norja 21,3 23,0 Ruotsi 75,0 75,0 Lähde: Tietojenvaihto Pohjoismaiden valvojien kesken. 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 9

Kaksi luottoa kolmesta otettu ilman lisäsuojaa ja korkojen nousua ei ole huomioitu riittävästi maksuvaraa arvioitaessa Osuus lainoista, joihin sisältyy reaalivakuuden lisäksi jokin lisäsuoja Osuus asuntolainoista Korkokatto 7 % Lainaturva tai vakuutus 20 % Takaus 19 % Henkilötakaus 11 % Ilman em. suojia 64 % Osuus lainoista, joissa velallisen tuloista yli 40% menee lainanhoitokuluihin Ensiasunnon ostajat Asunnonvaihtajat 3% Korkotasolla 0,7 % 1,4 % 6% Korkotasolla 24,2 % 18,8 % 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 10

Ensiasunnon ostajilla omarahoitusta usein vähän tai ei lainkaan Ensiasunnon ostajien lainat luototusasteen mukaan (= laina %:a asunnon arvosta) Kappalemäärän perusteella: Alle tai tasan 90 % 48,4 % Yli 90 % 51,6 % Tasan tai yli 100 % 44,5 % Asunnonvaihtajien lainojen osuudet luototusasteen mukaan Kappalemäärän perusteella: Alle tai tasan 90 % 79,4 % Yli 90 % 22,7 % Tasan tai yli 100 % 17,6 % 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 11

Erityisesti nuorempien kotitalouksien velkaantuminen kasvanut % 350 Velka suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin, jos asuntovelkaa 300 250 200 150 2002 2006 2009 100 50 0 yhteensä -24 25-34 35-44 45-54 55-64 65- Lähde: Tilastokeskus. 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 12

Kotitalouksien velkaantuneisuus Suomessa Pohjoismaiden alhaisin Kotitalouksien lainat, % vuosittaisista käytettävissä olevista tuloista 300 % Suomi Tanska Norja Ruotsi 250 % 200 % 150 % 100 % 50 % 0 % 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Lähde: Valvojien pohjoismainen tietojenvaihto perustuen kansallisiin tilastoviranomaisiin. 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 13

Suurin osa asuntoluotoista vaihtuvakorkoisia Uudet asuntolainasopimukset korkosidonnaisuuksittain 100 % % 6,0 90 % 80 % 5,0 Muut 70 % 60 % 4,0 Kiinteät korot 50 % 3,0 Prime-korot 40 % 30 % 2,0 Euribor-korot 20 % 1,0 12 kk Euribor (oikea asteikko) 10 % 0 % 0,0 1.1.2006 1.4.2006 1.7.2006 1.10.2006 1.1.2007 1.4.2007 1.7.2007 1.10.2007 1.1.2008 1.4.2008 1.7.2008 1.10.2008 1.1.2009 1.4.2009 1.7.2009 1.10.2009 1.1.2010 1.4.2010 1.7.2010 1.10.2010 1.1.2011 1.4.2011 1.7.2011 Lähde: Suomen Pankki, viimeinen havainto 9/2011. 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 14

Suomen asuntorahoituksen tärkeimmät erot verrattuna muihin Pohjoismaihin Suomessa asuntolainat ovat juoksuajaltaan selvästi lyhyempiä, ja keskimaturiteetti on kääntynyt laskuun Kokonaisuutena velkaantuneisuus Suomessa Pohjoismaiden alhaisin Suomessa ei käytännössä juuri myönnetä hyvin pitkäaikaisia ja kertalyhenteisiä lainoja kuten muissa pohjoismaissa Suomalaiset edelleen lyhentävät asuntolainojaan Vaihtuvakorkoisten lainojen osuus Suomessa on korkein. Kiinteäkorkoisten luottojen osuus säilynyt hyvin pienenä Korkoriski kokonaan kotitalouksilla 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 15

Asuntoluototuksesta Suomessa tullut pankeille hyvin vähän luottotappioita Luottotappiot asuntoluotoista % asuntoluottokannasta 2009 2010 Suomi 0,02 % 0,02 % Tanska 0,26 % 0,10 % Islanti 34,00 % 5,10 % Norja 0,01 % 0,01 % Ruotsi -0,01 % 0,01 % % 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 Kotitalouksien järjestämättömät saamiset, % kotitalouksien luottokannasta 1,00 0,00 Lähde: tietojen vaihto Pohjoismaiden valvojien kesken Lähde: Finanssivalvonta, vuoden lopun tiedot. 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 16

Finanssivalvonnan toimenpiteitä 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 17

Miksi Finanssivalvonta on panostanut viime vuosina enemmän asuntorahoituksen valvontaan? Asiakassuojan edistäminen: Ylivelkaantuneisuuden estäminen yksittäisissä kotitalouksissa Pankkien menettelytapojen asianmukaisuus: Hyvä riskienhallinta Hyvän pankkitavan noudattaminen Asuntomarkkinoiden vakaa kehitys: 2007-2008 sub-prime kriisi osoitti viimeksi asuntorahoituksen ongelmaherkkyyden Suomessakin nopea kasvu asuntorahoituksessa ja yksittäisissä luotoissa 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 18

Mitä Finanssivalvonta on tehnyt? Selvitykset ja tarkastukset: Otantatutkimus asuntoluototuksesta (julkaisu 14.4.2011) Asuntoluototuksen tarkastaminen pankeissa paikan päällä Finanssivalvonnan antamat suositukset pankeille: Luototusasteen tulisi olla pääsääntöisesti alle 90 % asunnon arvosta (eli omarahoituksen vähintään 10 %) Asiakkaan maksukyvyn stressitestaus lainaa myönnettäessä vähintään 6 %:n korkotasolla Korkokattotuotteiden informaatio asiakkaille tulee olla selkeä ja vertailukelpoinen Kiinteäkorkoisten lainojen takaisinmaksuun liittyvän kulun laskentamalli Prime-korkojen määräytymistä koskeva ohjeistus 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 19

Finanssivalvonnan arvio nykytilasta Asuntomarkkinat Suomessa rauhoittuneet Pankkien toiminta yleisesti ottaen asianmukaista luotonannossa Ei mitään Yhdysvaltojen sub-prime luototukseen verrattavissa olevia ylilyöntejä Pankit ovat kehittäneet luotonmyöntöään Finanssivalvonnan ohjeistamalla tavalla Pankit ovat panostaneet henkilöstön koulutukseen sekä omiin seurantajärjestelmiin ja prosesseihin Suurin ongelma edelleen omarahoituksen vähyys ja yksittäisten kotitalouksien velkaantuminen Yleisesti ottaen kotitalouksien velkaantuneisuus ei ole huolestuttavan korkea 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 20

Asuntolainojen riskit velallisille 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 21

Mitä ovat asuntovelallisen riskit? Miten asuntovelallinen itse määrittelee riskin? Muuhun kulutukseen jäävä rahamäärä jää liian pieneksi Asuntosijoitukselle ei saa riittävää tuottoa Omistusasumisen kulut ylittävät vuokra-asumisen kustannukset Asunto joudutaan realisoimaan ja vaihtamaan halvempaan tai muuttamaan vuokralle Velkaloukku Riskejä aiheutuvat ja niihin vaikuttavat: Markkinoiden muutokset (korot, asuntojen hinnat) Talouden suhdanteiden tai rakenteen muutokset Velallisen demografiset tekijät Velallisen tekemät valinnat lainaa otettaessa Lainsäädäntö vaikuttaa riskien jakaantuminen pankin ja asiakkaan välillä USA:ssa suurimman osan riskistä kantaa pankki vrt. sub-prime kriisi 2007 Suomessa riskistä suurempi osa asiakkaan kannettavana 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 22

Riskien nelikenttä Asiakkaan näkökulma Tulot Menot Maksukyky kunnossa Ongelmia jos maksukyky heikkenee Kaikki kunnossa Maksukyky puutteellinen Velkaloukku Edessä vakuuksien realisoiminen Vakuus < Laina Vakuus Laina Vakuus Laina 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 23

Mitkä tekijät saavat riskit realisoitumaan Muutokset maksukyvyssä Menojen kasvu Korkokulujen kasvu Taloyhtiön remontit Muut elämiseen liittyvät yllättävät ja pakolliset menoerät Tulojen lasku Työttömyys Pitkäaikainen sairaus 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 24

Koron vaikutus maksukykyyn: Lyhennystavan merkitys Tasalyhenteinen 0,972 % 3 % 4 % 5 % Lyhennys 416,67 416,67 416,67 416,67 Korko 147,67 316,67 400,00 483,33 Maksuerä 564,33 733,33 816,67 900,00 Osuus tuloista 25 % 32 % 36 % 40 % Annuiteettilaina 40 % 52 % 58 % 64 % Lyhennys 347,49 278,83 248,96 221,61 Korko 147,67 316,67 400,00 483,33 Maksuerä 495,16 595,49 648,96 704,94 Osuus tuloista 25 % 30 % 33 % 36 % 40 % 48 % 52 % 57 % 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 25

Koron vaikutus maksukykyyn: Lyhennystavan merkitys - Tasaerälaina Tasaerälaina eli annuiteettilaina, jossa maksuerä pysyy muuttumattomana ja joko laina-aika joustaa tai alkuperäisen laina-ajan jälkeen jäljellä oleva pääoma maksetaan kerralla Tasaerälaina 0,972 % 3 % 4 % 5 % Maksuerä/kk 495,16 495,16 495,16 495,16 Korko 147,67 316,67 400,00 483,33 Lyhennys 347,49 178,49 95,16 11,82 Laina-aika 20 v 26,9 v 34,4 v 64,6 v tai Tasauserä 0 35 988 61 781 94 668 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 26

Mitkä tekijät saavat riskit realisoitumaan Muutokset maksukyvyssä Menojen kasvu Korkokulujen kasvu Taloyhtiön remontit Muut elämiseen liittyvät yllättävät ja pakolliset menoerät Tulojen lasku Työttömyys Pitkäaikainen sairaus Muutokset vakuuden kattavuudessa Vakuuksien arvon aleneminen Asuntojen hintojen lasku Vakuuden arvon muu muutos Lainasumman kasvu Remonttilainat 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 27

Lainan lyhenemisen vaikutus vakuuden kattavuuteen Pystyakseli kertoo, kuinka paljon vakuuksien arvo saa laskea nykyisestä arvostaan, jotta asuntovelalliselle syntyy tilanne, jossa velkaloukku on mahdollinen Vaaka-akseli kertoo lainanottohetken 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Nyt 9 kk 1 v 6 kk 2 v 3 kk 3 vuotta 3 v 9 kk 4 v 6 kk 5 v 3 kk 6 vuotta 6 v 9 kk 7 v 6 kk 8 v 3 kk 9 vuotta 9 v 9 kk 10 v 6 kk 11 v 3 kk 12 vuotta 12 v 9 kk 13 v 6 kk 14 v 3 kk 15 vuotta 15 v 9 kk Tasal. 20v Anuit. 20v 4% 50 % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % Nyt 3 kk 6 kk 9 kk 1 vuosi 1 v 3 kk 1 v 6 kk 1 v 9 kk 2 vuotta 2 v 3 kk 2 v 6 kk 2 v 9 kk 3 vuotta 3 v 3 kk 3 v 6 kk 3 v 9 kk 4 vuotta 4 v 3 kk 4 v 6 kk 4 v 9 kk 5 vuotta 5 v 3 kk 5 v 6 kk 5 v 9 kk 6 vuotta LtV 100% LtV 90% LtV 80% 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 28

Case: Houkuttelevan uudiskohteen sudenkuopat 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 29

Koron vaikutus maksukykyyn Useampi laina Myyntihinta 68 500 Velaton hinta 177 500 Velkaosuus 109 000 Hoitovastike Rahoitusvastike Yhtiövastike 125 /kk 199 /kk 324 /kk Rahoitusvastikkeen mukainen korko 2,19 % 12 kk Euribor 1,29 % Marginaali 0,90 % Velkaosuuteen liittyvät lyhennykset alkavat kahden vuoden kuluttua Laina-aika on 2 + 18 vuotta 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 30

Koron vaikutus maksukykyyn Useampi laina Omarahoitusosuus: 10 % Asuntolainaa: 61 650 Laina-aika: 20 vuotta Marginaali: 0,70 % Käteen jäävät tulot: 2 077 /kk Lainanhoitokulut: 15 % Asuntolaina Yhtiölaina Yhteensä Lainanhoitokulut tuloista Ennen lyhenn. alkua 311,61 /kk 199,00 /kk 510,61 /kk 24,6 % Lyh. alettua, kun korko 1,291 % 311,61 /kk 611,11 /kk 922,72 /kk 44,4 % 3,0 % 363,91 /kk 703,10 /kk 1 067,01 /kk 51,4 % 4,0 % 396,72 /kk 760,43 /kk 1 157,15 /kk 55,7 % 5,0 % 431,08 /kk 820,28 /kk 1 251,35 /kk 60,2 % Asunnon todellinen velkaosuus: 96,1 % 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 31

Velallisen riskienhallinta eli riskeiltä suojautuminen 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 32

Miten riskeiltä suojaudutaan? Vakuuden kattavuuden turvaaminen Pidättäydytään vakuuden arvoon nähden liian suurista lainoista Käytetään lisävakuuksia Vakuutena toimivan omaisuuden vakuuttaminen Hajauttaminen 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 33

Miten riskeiltä suojaudutaan? Vakuuden kattavuuden turvaaminen Pidättäydytään vakuuden arvoon nähden liian suurista lainoista Käytetään lisävakuuksia Vakuutena toimivan omaisuuden vakuuttaminen Hajauttaminen Maksukyvyn turvaaminen Menojen vakauttaminen Korkokulujen vakioiminen Vakuutukset Tulojen vakauttaminen Lainanhoitovakuutus Vakuutus työttömyyden varalle Maksukyvyn turvaaminen säästöillä Sijoitukset Eläkevakuutus Puskurirahasto 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 34

Laaja-alainen suojautuminen: Esimerkki puskurirahaston rakentamisesta Lainan koko 100 000 euroa Laina-aika 20 vuotta Tasalyhenteinen laina Sidottu 3kk Euriboriin Lyhennykset 3 kk välein Talletus alussa 1 % pääomasta eli 1 000 euroa Säännölliset talletukset laskettu 4 % koron mukaisesti Kyseessä keinotekoinen kiinteäkorkoinen laina 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 35

Laaja-alainen suojautuminen puskurirahasto 1 000 euroa alussa + 4 % koron mukaiset erät 500 400 300 200 100 0-100 -200-300 Saldon muutos 3kk välein Puskuritilin saldon kehitys (2 lainaa) 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1.1.2000 1.9.2000 1.5.2001 1.1.2002 1.9.2002 1.5.2003 1.1.2004 1.9.2004 1.5.2005 1.1.2006 1.9.2006 1.5.2007 1.1.2008 1.9.2008 1.5.2009 1.1.2010 1.1.2000 1.9.2000 1.5.2001 1.1.2002 1.9.2002 1.5.2003 1.1.2004 1.9.2004 1.5.2005 1.1.2006 1.9.2006 1.5.2007 1.1.2008 1.9.2008 1.5.2009 1.1.2010 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Eri ajanhetkinä avattujen puskuritilien saldo nyt Eri ajanhetkinä avattujen puskuritilien saldojen minimit 1200 1000 800 600 400 200 0-200 1.1.2000 1.8.2000 1.1.2000 1.3.2001 1.9.2000 1.10.2001 1.5.2001 1.5.2002 1.1.2002 1.12.2002 1.9.2002 1.7.2003 1.5.2003 1.2.2004 1.1.2004 1.9.2004 1.9.2004 1.4.2005 1.5.2005 1.11.2005 1.1.2006 1.6.2006 1.1.2007 1.9.2006 1.8.2007 1.5.2007 1.3.2008 1.1.2008 1.10.2008 1.9.2008 1.5.2009 1.5.2009 1.12.2009 1.1.2010 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 36

Yhteenveto Paras hetki miettiä suojautumista on ennen asuntolainasopimuksen tekoa se ei kuitenkaan ole viimeinen mahdollisuus Mieti mitkä ovat suurimmat riskisi, kuinka niiltä voi suojautua ja paljonko olet suojasta valmis maksamaan Onko edullisempaa suojautua valituilta yksittäisiltä riskeiltä vai haluatko suojautua samalla kertaa laaja-alaisemmin 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 37

Kiitos! jukka.vesala@finanssivalvonta.fi peter.palmroos@finanssivalvonta.fi 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 38

Case: Täydentävänä vakuutena jälkipantit 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 39

Jälkipanttien vaikutus vakuuden kattavuuteen Lainaa talon ostoon ja remontointiin 200 000 euroa Talon arvo 150 000 euroa Jälkipantti vanhemmilta 50 000 euroa arvo 400 000 euroa josta pantattu aiemmin 350 000 euroa Pantattu sijoitusasunto 25 000 euroa arvo 50 000 euroa josta vanhaa lainaa 25 000 euroa Vakuuksia yhteensä 225 000 euroa Vakuusaste (lainaa suhteessa vakuuksien arvoon) 89 % 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 40

Jälkipanttien vaikutus vakuuden kattavuuteen Tappion muutos Kokonaistappio 35 000 200 000 30 000 180 000 160 000 25 000 140 000 20 000 120 000 100 000 15 000 80 000 10 000 60 000 40 000 5 000 20 000 0 100 % 95 % 90 % 85 % 80 % 75 % 70 % 65 % 60 % 55 % 50 % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % 0 100 % 95 % 90 % 85 % 80 % 75 % 70 % 65 % 60 % 55 % 50 % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % 15.11.2011 Jukka Vesala & Peter Palmroos 41