ASUNTOMARKKINAT KASVUKESKUKSISSA 10-12/2003

Transkriptio

1 ASUNTOMARKKINAT KASVUKESKUKSISSA 10-12/2003

2 HYPON asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi Analyysi kuvaa kasvukeskusten asuntomarkkinatilannetta niihin keskeisesti vaikuttavien tekijöiden avulla Hypo julkistaa näkemyksensä vähintään neljännesvuosittain Kunkin osatekijän painoarvo ja analyysi perustuu Hypon asuntomarkkina-asiantuntijoiden näkemykseen

3 Asuntomarkkinoihin keskeisesti vaikuttavat muutostekijät Hypon analyysin keskeiset muuttujat ovat: 1. Kysyntä / tarjontatilanne 2. Korkotaso: sekä kokonaiskorko että marginaalitaso + korko-odotukset 3. Asuntojen hintataso, nimellinen ja reaalinen (suhteessa tuloihin) 4. Muut tekijät: kuten verotus, laina-ajat, rahoituksen saatavuus, vakuusarvostus, tukijärjestelmät, kuluttajien odotukset/käyttäytyminen ym.

4 Kysyntä / tarjonta painoarvo 40 % tilanne asteikolla +10 / - 10 on +3 (Q3 +5) kesällä voimakkaasti kiihtynyt kysynnän kasvu on hieman keventynyt syksyn erittäin lukuisat YT-aloitukset tuoneet mukanaan malttia asuntomarkkinoille talouden positiivisten merkkien lisääntyminen + ihmisten uskon omaan talouteen pysyessä hyvänä vaikkakin aikaisempaa huonompana, on kysyntä silti jatkunut vahvana Korkotaso painoarvo 35 % korkotaso edelleen hyvin alhainen. Korot ovat kuitenkin jo kääntyneet nousuun ja odotukset korkeammasta korosta vaikuttaneet jo hiukan markkinoihin asuntolainat Suomessa Euroopan halvimpia ja alhainen korkotaso pitää yllä vilkasta kysyntää vaikutus markkinoihin: + 9 (Q3 + 10) korkotason rauhallinen nousu ei luo vielä ongelmia, nopea nousu sen sijaan olisi jo hankalampaa talouden elpymisen myötä tapahtuva korkojen nousu tulee jo ensi vuonna rauhoittamaan markkinoita

5 Asuntojen hintataso: painoarvo 15% asuntojen hinnoissa ei oleellista muutosta, hinnat ovat erityisesti pääkaupunkiseudulla korkeita tarjonta ei vastaa kysyntää. Kaavoitusongelmat hidastavat uustuotantoa markkinavaikutus - 9 (Q3 9) Hypon hintanäkemys: pelkäämme hintojen jatkavan nousua (hyvä reaaliansiokehitys 2004, uustuotannon ongelmat) toivomme maltillista hintakehitystä (nousevat korot) emme usko hintojen yleiseen laskuun (talouden elpyessä kasvukeskusten työpaikat pitävät yllä kysyntää) Muut tekijät: painoarvo10 % vuokra- ja asumisoikeusasunnoista siirtyminen omistusasuntoihin jatkuu korkojen käänne nousuun + hieman heikentynyt usko omaan talouteen hiukan rauhoittanut markkinoita hyvä reaaliansiokehitys ja talouden elpyminen pitää silti yllä kasvukeskusten kysyntää v ei kuitenkaan enää ole yhtä kova asuntomarkkinoiden kasvun vuosi kuin kuluva vuosi maltillinen hintakehitys olisi erityisesti nyt jatkon kannalta tärkeää markkinavaikutus + 2 (Q3 + 5)

6 Yhteenveto: Maksimipisteet ylikuumentuneille markkinoille olisivat näillä painoarvoilla 1000 pistettä (100 %). Nykyinen markkina-analyysi johtaa pisteeseen (32 %). Edelliseen katsaukseen verrattuna markkinat ovat hieman rauhoittuneet. Syyskuun alussa julkaistussa edellisessä katsauksessa pisteet olivat eli 46 %. Silti hintariskejä korkeista asuntojen hinnoista johtuen on markkinoilla toki edelleen Hintakehitys jatkossa on tärkeää. Tarjonnan lisäämiseen tähtäävät toimet ovat tässä suhteessa kaikkein keskeisimpiä, koska talouden toivottava elpyminen pitää yllä kysyntää kasvukeskuksissa.

7 Asuntomarkkinoilla ovat nyt kaikki rahoituksen joustot täyskäytössä. Korkojen nousu, asuntojen hintojen nousun jatkuminen, työttömyyden kasvu ym. ovat seikkoja, jotka toteutuessaan voivat nopeastikin heikentää markkinoita. Nuorten asuntolainaperheiden velkaantumisasteessa ei enää kasvuvaraa. Laina-ajan joustotekijätkin jo käytössä. Talouden elpyminen lisää paineita tarjonnan lisäämisestä kysyntää vastaavasti. Toimet keskeisiä myös hintatason näkökulmasta.

8 Kysymys ei ole pelkästään asuntojen määrästä, vaan tarjontaa olisi lisättävä kysyntä-suuntautuneisuus huomioiden (kaupunkimainen matala/tiivis pientalo) Omistusasumisen suosio jatkuu. Etuna omaisuuden karttuminen (jälkikäteissäästäminen), turvallisuus, mahdollinen arvonnousu, korkohyöty Ajankohtaiseen vapaaehtoista eläkesäästämistä koskevaan keskusteluun viitaten: sijoittamista omaan laadukkaaseen asumiseen voi hyvin ajatella myös tulevaisuuden eläkesäästämisenä. Pörssisalkussa tai eläkesijoitussalkussa ei voi asua. Käänteinen asuntokauppa- ja laina mahdollistavat myös omaan asuntoon sitoutuneen pääoman käyttämisen vapaaehtoisena eläkejärjestelmänä.

9 Hypon asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi Johtopäätökset /suositukset asunnon ostajalle: asuntomarkkinat edelleen hyvin vilkkaat kahden asunnon loukun / nolla-asunnon loukun riski huomioitava asuntoa vaihdettaessa ison asuntolainanottajan varauduttava korkojen nousuun, stressitesti %-yksikköä. Ainoa riskiä vähentävä keino on korkoriskin hajauttaminen kiinteä/vaihtuvakorkoisen lainan kesken. Suositus: on syytä tarkasti ja huolellisesti suunnitella uuden osto / vanhan myynti. Korkoriskiltä suojautuminen. Hypon Asunnonvaihtoasunto yksi riskiä vähentävä mahdollisuus erityisesti omakotirakentajilla ja rakennusvaiheessa olevasta uudisrakennuksesta asunto-osakkeen ostajille

10 Rakenteellinen siirtyminen vuokra- ja asumisoikeusasunnoista omistusasuntoihin on tuonut tarjontaa kovanrahan vuokraasuntoihin. Vuokrien nousu pysähtynyt ja osittain jopa laskenut. Voidaan puhua jo oikeasti toimivien vuokramarkkinoiden syntymisestä. Vuokralainen voi aidosti vaatia vuokralleen täyttä vastinetta.

11 Johtopäätökset/suositukset Kaikkien asuntolainanottajien on syytä tarkkaan yhdessä pankin kanssa laskea ja varmistaa oma maksukyky myös koronnousun varalta (+ 3-4 %-yksikön nousun stressitesti) korkoriskien hallitsemiseksi suosittelemme lainan jakamista kahteen osaan, kiinteä- ja vaihtuvakorkoiseen lainaan maltti- ja harkinta ovat tärkeitä ostoa suunnitellessa ja hintaneuvotteluissa. Ei silti syytä lykätä tai muuttaa vuokralle v:n lainat sinänsä ihan ok asuntojen korkeista hinnoista johtuen, ne normaaleina annuiteettilainoina kk/tasaerälainat max. 20 vuotta, jotta koron nousulle jää tilaa.

12 Hypon korkosuositukset lainanottajille: Koroissa käänne on tapahtunut Korot olivat heinäkuun helteillä alimmillaan, mutta edelleenkin hyvin alhaalla Hypon korkosuositus asiakkaille: 50 % lainasta kiinteäkorkoisena, 50% vaihtuvakorkoisena Nuku yösi rauhassa asuntolaina : Ison asuntolainan ottajan kannalta korkoriskin jakaminen kiinteä- ja vaihtuvakorkoiseksi on järkevää riskinhallintaa. Kiinteä korko-osa olisi miellettävä vakuutusturvaksi koron nousun varalta. Vaikka kiinteäkorkoinen laina on lähtöhetkellä kalliimpi kuin vaihtuvakorkoinen, ei pankki tienaa lainasta vaihtuvakorkoista lainaa enempää, koska pankin hankintahinta rahalle on vastaavasti korkeampi Kun nyt voi alle 5 %:n kokonaiskorolla ottaa asuntolainansa 5 vuodeksi, ei hintaa voi historiallisesti katsoen pitää kalliina

13 Hypon tilanneanalyysin ominaisuuksista: Analyysin neljä eri osatekijää arvioidaan asteikolla Kunkin osatekijän painoarvot voivat muuttua markkinatilanteen muuttuessa Analyysi kuvaa asuntomarkkinoiden tämänhetkistä tilaa kasvukeskuksissa. Se ei kerro vastausta siihen, onko asunnon ostaminen/myynti juuri nyt järkevää, vaan antaa asuntomarkkinoilla toimiville kuvan ympäristöstä, jossa toimitaan Analyysi ei ole kansantaloustiedettä vaan kansan taloustietoa eli tärkeää tietoa niille kansalaisille, jotka aikovat toimia asuntomarkkinoilla