Asuntomarkkinakatsaus

Transkriptio

1 Asuntomarkkinakatsaus

2 Ennuste 2013 taustamuuttujat Korko (0,55 % 12 kk euribor 2013) Kotitalouden käytettävissä olevat tulot (+2,0 % 2013) Työttömyysepävarmuus säilyy ainakin alkuvuoden korkealla tasolla 10 Työttömyyden uhka omalla kohdalla (saldoluku)

3 Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousevat 2013 koko maassa 1,5 % 3 Tarjonnan vähäisyys ylläpitää hintojen nousua. Suomessa ei kuitenkaan ole hintakuplaa iso riski epävakaalle kehitykselle. 2,5 2 1,5 1 0,5 0 Espoo Helsinki Vantaa Jyväskylä Oulu Rovaniemi Tampere Turku Koko maa

4 Valmistuvia uusia asuntoja asuntoja VTT tavoite

5 Neliöhinta % käytettävissä olevista tuloista 10,0 % 9,0 % 8,0 % 7,0 % 6,0 % 5,0 % 4,0 % 3,0 % 2,0 % 1,0 % 0,0 % 1995 Asuntojen neliöhinnat nousevat 2013 hiukan tuloja hitaammin 1996 Lähde: Tilastokeskus * Helsinki Espoo Vantaa Tampere Turku Oulu Jyväskylä Rovaniemi

6 Uudisasuntojen hinnat nousseet vanhoja nopeammin Indeksi 2005=100 Rivi ja kerrostaloasunnot, koko maa /m Uusien asuntojen hintaindeksi (vas.) Vanhojen asuntojen hintaindeksi (vas.) Hintaero (oik.) Lähde: Tilastokeskus

7 4,5 % 4,0 % 3,5 % 3,0 % 2,5 % 2,0 % 1,5 % 1,0 % 0,5 % Vuokrat 2013 koko maassa +3,5 % 0,0 % Koko maa Helsinki Vantaa Espoo Turku Tampere

8 Omistusasuminen jatkuu ennätyskannattavana suhteessa vuokra-asumiseen 110% Pääomakustannus 1 suhteessa vuokraan 100% 90% 80% 70% 60% 50% Helsinki Espoo Kauniainen Vantaa Tampere Turku Oulu Jyväskylä 40% 1 Asunnon neliöhinta*korko/12+hoitovastike Lähde: Tilastokeskus, Suomen Pankki, PTT

9 Arava-vuokrien ennakoidaan nousevan 4 % vuonna Indeksi 2000=100 Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi Arava vuokra Lähde: Tilastokeskus, PTT

10 Vapaarahoitteisten vuokrien nousu kasvukeskuksissa laskee suhteellista arava-vuokraa 1,1 Arava ja vapaarahoitteisten vuokrien suhde 1,05 1 0,95 0,9 0,85 0,8 0, asukasta asukasta Yli asukasta Pääkaupunkiseutu Helsinki 0,7 0,65 0,

11 Omistusasumisen uusi sääntely Asuntolainan korkovähennyksen rajaaminen Varainsiirtovero (nosto) Lainakatto Vaikutus asuntomarkkinoiden toimintaan

12 Varainsiirtovero nostaa muuttamisen kustannuksia Hyvinvoinnin maksimoinnin kannalta olennaista asua elämäntilanteeseen sopivassa asunnossa. Omalta osaltaan kannustaa ylisuureen asuntoon (velkaan). Vero nousee ennen kaikkea uusissa asunnoissa. Jos vero rahoitetaan lainalla, euron hintaisen asunnon (+verot) lainan kuukausierä nousee noin kymmenellä eurolla (25 vuoden annuiteetti, 50% myyntihintaosuus). Ongelma enemmänkin vero sinällään kuin sen nosto.

13 Sitova enimmäisluototusaste eli lainakatto Harkinnanvarainen työkalu makrovakauden edistämiseen Suomessa ei asuntojen hintakuplaa, mutta kotitalouksien velkaantuminen on eri maissa historiassa liittynyt vahvasti kriiseihin Makrovakaus on kuluttajankin etu, kuluttajalle luotonsaantirajoitteet läheisempi haitta Enimmäismäärä asuntolainalle, jonka voi saada suhteessa ostettavan asunnon hintaan Taloustilanteesta riippuen %, Fivan suosittelema 90 % lienee normaaliviritys Arvio neljännesvuosittain, voimaan kuukauden kuluttua päätöksen julkistamisesta

14 Kotitalouksien velkaantuneisuus ja varallisuus suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin Velat* Varat* Asuntojen hintaindeksi (2007=100), oikea asteikko Suomi Ruotsi * prosenttia kotitalouksien käytettävissä olevista tuloista Lähteet: Eurostat, EKP.

15 Miten Suomi eroaa Ruotsista? Makroympäristön erot, finanssivarallisuus, muuttoliike Asuntoluototuksen käytännöissä erilainen lähtötilanne Ruotsin kokemukset (85% kiinteä alkaen 10/2010) : Puhtaasti lainakatosta johtuvat vaikutukset eivät niin suuria, samaan aikaan talouden epävarmuus lisääntyi, koronnousu, lainakysyntä vähentynyt Lainakatto onnistunut tervehdyttämään lainakulttuuria, suurten lainojen kysyntä väheni, pankeilla tiukempi sisäinen kontrolli Nuorten ostajien osuus jopa kasvanut, mutta vanhemmat tulleet osaomistajaksi tai takaajaksi

16 Lainakaton vaikutuksia Suomessa Potentiaalisesti suuremmat vaikutukset kuin Ruotsissa varallisuuserojen ja lyhennyskäytäntöjen takia Lainakattoon tehtävät nopeat muutokset voivat epävakauttaa asuntomarkkinoita Ensiasunnon ostajia saattaa jäädä pois markkinoilta, asumisuran eriarvoistumista alueellisesti ja perhetaustan vaikutuksesta Asuntomarkkinat: ostajien valikoituminen, halvempien alueiden kysyntä kasvaa Vuokramarkkinat: kysyntä kasvaa kaupunkikeskuksissa, missä asunnot kalliimpia, vuokralla asumisajat pitenevät

17 Laskelmia lainakaton vaikutuksista Arvioidaan kahden mallikotitalouden avulla omarahoitusosuuden säästämiseen kuluvaa aikaa lainakatosta (LTV) ja kaupungista riippuen Pienituloinen yksinasuva 30 m2 kerrostaloyksiö Kahden keskituloisen palkansaajan 2-lapsinen perhe, 90 m2 kerrostalokolmio Vertailulaskelma pieni- ja keskituloisen ensiasunnonostajan kohtaamasta omistusasumisen kynnyksestä: PKSvuokratasolla omarahoituksen säästäminen Eriarvoistuva asumisura

18 Säästämisaika yksiö, pienituloinen palkansaaja Yksiö Omarahoitusosuus Säästöaika, vuosissa Vuokra e/kk Asunnon hinta LTV 90 % LTV 85 % LTV 80 % Säästö e/kk LTV 90 % LTV 85 % LTV 80 % Helsinki ,4 9,6 12,8 Espoo ,2 3,3 4,5 Vantaa ,9 2,9 3,9 Kehysku ,5 2,3 3,1 Tampere ,3 3,5 4,7 Turku ,3 3,5 4,7 Lahti ,6 2,4 3,2 Kuopio ,9 2,8 3,8 Jyväskylä ,8 2,7 3,6 Oulu ,3 2,0 2,6

19 Säästämisaika perhekolmio keskituloinen perhe Kolmio Omarahoitusosuus Säästöaika, vuosissa Vuokra e/ Asunnon hinta LTV 90 % LTV 85 % LTV 80 % Säästö e/kk LTV 90 % LTV 85 % LTV 80 % Helsinki ,1 6,1 8,1 Espoo ,8 4,3 5,7 Vantaa ,8 4,1 5,5 Kehyskun ,0 2,9 3,9 Tampere ,0 4,6 6,1 Turku ,2 3,3 4,4 Lahti ,3 3,4 4,6 Kuopio ,5 3,7 5,0 Jyväskylä ,7 4,1 5,4 Oulu ,2 3,3 4,5

20 Lainakaton jatkovalmistelu, politiikkaviestit Kuluttajan näkökulma Ensiasunnon ostajien lievennys = ASP 10 % Lainalupauksen voimassaoloaika Kokonaisvelkaantuneisuus, positiivinen luottorekisteri. Makrovakausvalvojan näkökulma Odotusten ohjaaminen ei mahdollista Velkaantuneisuuden perusteella, ei asuntomarkkinoiden tilapäisiin hintapiikkeihin Lainakaton säätämisportaat ja virityksen kesto: kuluttajalle 1 %-yksikkökin on iso askel, makrovakaudelle pisara meressä

21 ASO tuo asumiseen vaihtoehtoja, nykymallissa ongelmia Tarjoaa potentiaalisen kohtuuhintaisen asumisratkaisun työssäkäyville ja lapsiperheille, nykymalli vaatii kuitenkin ison remontin Matala kynnys Erityisryhmille (opiskelijat, vammaiset ja ikäihmiset) tuotanto toimii, työssäkäyville ja nuorille hakumenettely hankala ASO-kanta tulossa peruskorjausikään, miten varaudutaan

22 ASO kysyntä- ja tarjontapotentiaali A) pienituloisissa määräaikaisissa työsuhteissa olevat tai sellaisen työsuhteen perässä muuttavat henkilöt B) Senioriasujat vapauttavat omistusasuntopääomaa vanhuuden menoihin. Lainakatto lisää potentiaalisesti ASOista kiinnostuneiden määrää. Nykyinen jonotusjärjestelmä estää työnperässä muuttujien kysynnän (myös kuntien hakumenettelyn erilaisuudet ongelma). Tuettujen ASOjen rahoituskustannukset markkinahintaa korkeammat, mutta rajoitukset tuotoissa Eläkesijoituksilla ei pidä hoitaa sosiaalipolitiikkaa ASOjenkaan kautta ASOt jääneet pääosin 90-luvun tarinaksi, tarjonta ei vastaa nykyistä pienten asuntojen kysyntää. ASO-yhtiöiden iso lainakanta vaikeuttaa uudistuotantoa. Kaupungille ASO ja vuokrat eivät ratkaisu samaan ongelmaan. Vuokraasumisessa voimakkaampi sosiaalipoliittinen viritys.

23 Julkisen vallan rooli asuntotuotannossa Kaavoitus ja rakentamattoman tonttimaan hyvä hallinta välttämätön mutta ei riittävä edellytys onnistuneelle asuntotuotannolle. Kuntarakenneuudistuksen voi olla positiivisia vaikutuksia mal-suunnitelmien toteutukseen Kysymys on julkisesta investoinnista, jolle saadaan sekä suoraa tuottoa että epäsuoria positiivisia vaikutuksia asunto- ja työmarkkinoiden toimivuuden parantumisen kautta. Hallitusohjelman säästötavoitteita haettava kulutuksen eikä tuottavien investointien karsimisen avulla.

24 Julkisen vallan rooli asuntomarkkinoilla Valtion tehtävä parantaa yleishyödyllisten ja kuntien rahoitusmallien kannustavuutta uudistuotantoon tai ottaa itse isompi rooli. Asumistukeen panostaminen nostaa aluksi vuokratasoja, mikä myös hyvä asia, koska vuokraasuntotuotanto potentiaalisesti lisääntyy.