Korjaustavan valinta ja korjaustöiden laatu Julkisivun korjaustavan valintaan vaikuttavat korjaukselle asetettavat tavoitteet ja erilaiset reunaehdot. Korjauksen tavoitteiden muodostumiseen vaikuttavat painotuksiltaan vaihtelevat korjaus-, muutos- tai suojelutarpeet. Näitä ovat: rakenteiden ikääntyminen turvallisuuteen ja terveellisyyteen vaikuttavat välittömät korjaustarpeet kiinteistöstrategia ja kunnossapito-suunnitelma (PTS) tekniset ja toiminnalliset muutos- ja parannustarpeet rakennuksen ominaispiirteet ja rakennusperinnön suojelutarve. Lähtötiedot ja reunaehdot rajaavat mahdollisia korjauksen tavoitteita. Toisaalta muodostuneet korjauksen tavoitteet vaikuttavat samanaikaisesti joihinkin reunaehtoihin. Kiinteistöstrategiassa asetetaan lopulta näiden pohjilta korjauksen tavoitteet. Valittava korjausperiaate on siten korjaukselle asetettujen tavoitteiden ja lähtötietojen ja reunaehtojen välinen kompromissi. Valitun korjausperiaatteen tulee kuitenkin aina vastata tavoitteisiin kokonaisuutena, minkä takia julkisivukorjaukseen liittyvien muiden rakenteiden tai talotekniikan korjausten tarve on otettava tarkasteluissa huomioon. Valittu korjaustapa tai -tapojen yhdistelmä on korjausperiaatetta vastaava käytännön toteutus, joka soveltuu parhaiten kohteeseen. Keskeistä korjaustavan toteutuksessa on korjaustyön tekninen laatu, johon vaikutetaan korjaussuunnittelussa ja työn toteutusvaiheessa. Korjaussuunnittelussa määritetään lisäksi korjaustyön onnistumisen seurannan toimenpiteet. Korjaustyön teknisen laadun varmistamiseen on esitetty KorjausRYL Julkisivut teoksessa yleisiä korjaustöiden laatuvaatimuksia tyypillisille julkisivun korjaustavoille. Korjaustavan valinta ja korjaustöiden laatu osana korjaamisen prosessia voidaan esittää kuvan 1 mukaisella kaaviolla, jonka sisältöä käsitellään tarkemmin seuraavassa. Kuva 1 Periaatteellinen kuvaus korjaamisen prosessista.
1. Julkisivun korjaus-, muutos- tai suojelutarve 1.1 Kiinteistöstrategia ja kunnossapitosuunnitelma (PTS) Korjaustoimintaa ohjaa kiinteistön käytön, kehittämisen ja ylläpidon strategia. Kiinteistöstrategiassa omistaja määrittelee, mihin suuntaan, millä aikavälillä ja millä organisaatiolla kiinteistöä ylläpidetään, korjataan ja kehitetään. Kiinteistöstrategian avulla kiinteistön elinkaaren hallinta on pitkäjänteistä. Kiinteistöstrategiassa tarkastellaan vaihtoehtoja vaatimusten täyttämiseksi aina äärimmäisistä toimista, kuten koko rakennuksen purkamisesta muihin mahdollisesti julkisivukorjausten kanssa samanaikaisesti tehtäviin korjauksiin. Kiinteistöstrategiaan liittyy tarkempi kunnossapitosuunnitelma (PTS), jossa yksittäiset korjaushankkeet ajoitetaan osaksi kiinteistön suunnitelmallista ylläpitoa ja kehittämistä. Julkisivukorjauksissa tyypillisiä korjausten laajuuteen ja tavoitteisiin liittyviä tekijöitä ovat: viranomaismääräykset käyttäjien tai asukkaiden tarpeet käyttö- ja ylläpito käyttökustannusten pienentäminen kiinteistön maineen parantaminen kiinteistön arvon ja tuoton parantaminen Kiinteistön suunnitelmallista ylläpito-, huolto- ja korjaustarpeen määrittelyä palvelevat kiinteistön kuntoarvio sekä erilaiset kuntotutkimukset ja selvitykset. 1.2 Turvallisuuteen ja terveellisyyteen vaikuttavat välittömät korjaustarpeet Lainsäädäntö asettaa velvoittavat reunaehdot kiinteistöjen ylläpidolle ja korjaamiselle. Rakennus ympäristöineen on pidettävä MRL 166 :n mukaisesti sellaisessa kunnossa, että se täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset, eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä. Julkisivuissa välitön korjaustarve liittyy yleensä seuraaviin osa-alueisiin: rakenteiden kantavuus ja varmuus rakenteiden kosteustekninen toimimattomuus ja sen seuraukset rakenteissa olevat haitta-aineet paloturvallisuus. 1.3 Rakenteiden ikääntyminen Julkisivukorjauksen käynnistää usein rakenteiden tekninen ikääntyminen. Joskus on tarkoituksenmukaista korjata tai uusia samassa yhteydessä myös liittyviä rakennusosia, vaikka niiden tekninen käyttöikä ei olisi vielä päättymässä. Rakennusosien käyttöikään voidaan usein vaikuttaa muiden rakennusosien korjaamisella. Esimerkiksi pellityksiä ja vedenpoistoa parantamalla voidaan vähentää julkisivun kosteusrasitusta. 1.4 Tekniset ja toiminnalliset muutos- ja parannustarpeet Julkisivukorjausten tarpeeseen voi muiden tekijöiden ohella vaikuttaa tarve tekniselle, toiminnalliselle ja/tai esteettiselle laatutason parantamiselle. Tyypillisiä julkisivukorjausten yhteydessä tehtäviä muutoksia ja parannuksia ovat esimerkiksi teknisten toimivuuspuutteiden poistaminen energiatehokkuuden parantaminen
Julkisivukorjausten oheen voi liittyä myös toiminnallisia parannustarpeita, joita ovat esimerkiksi maantasokerroksen, lähiympäristön ja asuntojen yhteistilojen kunnostaminen sisäänkäynnin esteettömyys parvekkeiden käytettävyyden parantaminen laajentamalla tai lasittamalla ja puuttuvien parvekkeiden lisääminen 1.5 Rakennuksen ominaispiirteet ja rakennusperinnön suojelutarve Rakentamisessa, rakennuksen korjaus- ja muutostyössä ja muita toimenpiteitä suoritettaessa samoin kuin rakennuksen tai sen osan purkamisessa on huolehdittava siitä, ettei historiallisesti tai rakennustaiteellisesti arvokkaita rakennuksia tai kaupunkikuvaa turmella. (MRL 118) Jokaisen julkisivun ominaispiirteet heijastelevat oman aikansa rakentamistapoja, tyylejä ja rakentamissäännöksiä. Ellei ole erityistä syytä, korjaustöiden yhteydessä pyritään mahdollisuuksien mukaan säilyttämään julkisivun alkuperäiset ominaispiirteet. Joissain kohteissa tavoitteena voi olla rakennusteknisesti ja -taiteellisesti sekä toiminnallisesti epätyydyttävän rakennuskannan eriasteinen uudelleenmuokkaaminen nykyarkkitehtuurin keinoin. Kiinteistön omistajien velvollisuus on huolehtia arvorakennusten rakennustaiteellisten ja kulttuurihistoriallisten arvojen säilymisestä ja tilojen jatkuvasta käyttökelpoisuudesta. Rakennus voi olla suojeltu kaavalla, lailla tai asetuksella, jolloin korjausten ja muutosten laajuus on määritelty suojelullisin arvoin ja tavoittein. Suojelukohteissa lähtökohtana on alkuperäisten rakenteiden ja rakennusosien säilyttäminen ja korjaus. (ARVO 2013) 2. Lähtötiedot ja reunaehdot 2.1 Kuntotutkimus ja muut selvitykset Julkisivun kokonaisvaltainen kunnon tutkiminen on keskeinen osa korjaushanketta. Se vaikuttaa keskeisesti korjausten laajuuteen ja korjausperiaatteen sekä -tavan valintaan. Kuntotutkimuksen tarkempi sisältö ja laajuus sekä tarvittavat muut selvitykset vaihtelevat kohdekohtaisesti. Niihin vaikuttavat muun muassa rakennuksen ikä korjaus- ja muutostyöhistoria mahdollisesti havaitut vauriot ja niiden vaikutukset muihin rakenteisiin, järjestelmiin tai sisäilmaan tekniset parantamistarpeet (esimerkiksi energiatehokkuuden parantamismahdollisuuksien selvitys). Teknisiä esiselvityksiä on käsitelty KorjausRYL Esiselvitykset ja purkaminen -julkaisun luvuissa: E 1.1.1 Kiinteistön kuntoarvio E 1.1.4 Haitta-ainetutkimukset E 1.2.4 Betonijulkisivujen ja -parvekkeiden kuntotutkimus
E 1.2.5 Kivirakenteisten rapattujen julkisivujen kuntotutkimus E 1.2.6 Tiilipintaisten muurattujen julkisivujen kuntotutkimus E 1.2.7 Levyjulkisivujen kuntotutkimus E 1.2.10 Ikkunoiden kuntoarvio. Teknisten kuntotutkimuksen lisäksi kohteen lähtötietoja on usein tarpeen selvittää arvorakennuksissa rakennushistoriaselvityksellä. Rakennuksen ominaispiirteiden selvitys on uusi rakennushistoriaselvitystä kevyempi menettely. Se soveltuu käytettäväksi myös tavanomaisemmissa kohteissa, joissa täysimittaisen rakennushistoriaselvityksen laatimista ei nähdä tarpeellisena. Näitä selvityksiä on käsitelty Korjaus- RYL Esiselvitykset ja purkaminen -julkaisun luvuissa: E 1.1.2 Rakennuksen ominaispiirteiden selvitys E 1.1.3 Rakennushistoriaselvitys (RHS). 2.2 Korjaussuunnittelun reunaehtoja Viranomaissäännökset ja -ohjaus Korjausrakentamisessa ei aina ole tarkoituksenmukaista noudattaa korjausajankohdan rakentamissäännöksiä sellaisenaan, vaan niitä joudutaan soveltamaan tapauskohtaista harkintaa käyttäen. Näin rakennuksen korjaustoimet ja rakennuksen mahdollisesti muutettava käyttötarkoitus on parhaiten sovitettavissa rakennuksen ominaisuuksiin ja erityispiirteisin. Valtakunnallisten rakentamismääräysten lisäksi julkisivun korjaushanketta ohjaavat paikkakuntakohtaiset asemakaavamääräykset ja rakennusvalvonnan ohjeet. Niissä annetut määräykset voivat kohdistua esimerkiksi julkisivurakenteiden ääneneristävyyteen (melu) kaupunkikuvaan ja rakennussuojeluun. Eräille alueille on lisäksi laadittu alueellisia korjaustapaohjeita, joissa esitetään suositeltavia ratkaisuja julkisivukorjauksiin. Teknisiä reunaehtoja alkuperäisten rakenteiden vaurioitumisaste rakenteisiin vaikuttavat sääolosuhteet ja muut ympäristötekijät aiemmin tehdyt korjaukset korjauksen toteutettavuus ja sen onnistumiseen liittyvät riskit (esimerkiksi kiinnikkeiden ankkurointimahdollisuus säilytettävään rakenteeseen, säilytettävän rakenteen lujuus ja mitta- ja sijaintipoikkeamat) ulkoseinien muuttavan korjauksen vaikutus rakenteen tekniseen toimivuuteen (rakennusfysikaalinen toiminta, ääneneristävyys, matkaviestinten kuuluvuus) muuttuvan ilmaston vaikutukset rakenteen rakennusfysikaaliseen toimintaan liittyvien rakenteiden tai järjestelmien korjaustarve korjatun rakenteen terveellisyys ja turvallisuus (myös paloturvallisuus) Taloudellisia reunaehtoja korjauksen vaikutus rakennuksen arvoon ja tuottoon investointi- ja elinkaarikustannukset korjauksen kesto ja haitat kohteen käytölle
Korjauksella tavoiteltava käyttöikä Korjauksella tavoiteltava julkisivun tekninen käyttöikä vaikuttaa keskeisesti korjausperiaatteen ja -tavan valintaan. Julkisivun ominaispiirteiden säilyttäminen Vaikka rakennus ei olisi suojeltu, korjattavan kohteen arkkitehtuurin ominaispiirteet on tunnettava, jotta voidaan arvioida tarve niiden säilyttämiseen. 3. Soveltuvat korjausperiaatteet ja korjaustavat Julkisivun korjausperiaatteita on karkeasti ottaen kolme: säilyttävä korjaus ja siihen rinnastettavat tavanomaisen kunnossapidon korjaukset muuttava korjaus rakenne- tai rakennusosien purkaminen ja uusiminen Korjausperiaatteiden soveltuvuus korjauksen tavoitteisiin arvioidaan tapauskohtaisesti. Päätöksenteon pohjaksi selvitetään eri periaatteiden vaikutukset koko rakennuksen toimintaan ja ominaisuuksiin sekä korjauksiin sisältyvistä riskeistä. Lisäksi on otettava huomioon liittyvien rakenteiden ja talotekniikan korjaustarpeet. Kutakin korjausperiaatetta on yleensä mahdollista toteuttaa eri korjaustavoilla. Näistä valitaan selvitysten jälkeen kohteeseen sopivin ratkaisu. Tässä teoksessa käsitellään seuraavia korjaustapoja (merkitty (*). Näiden lisäksi on olemassa myös muita korjaustapoja. Betonielementtiulkoseinät julkisivusaumausten uusiminen (* maalauskäsittelyt suojaava pinnoitus perusteellinen pinnoitus- ja paikkauskorjaus (laastipaikkaus) (* Muuttavat korjaukset verhoamalla rakenne uudella pintarakenteella tuulettuva julkisivuverhous ulkokuoren päälle (* eristerappaus ohut- tai paksurappauksella ulkokuoren päälle (* tuulettuva levyrappaus ulkokuoren päälle (* kuorimuuraus (* kuorielementit Osittain tai kokonaan purkavat korjaukset ja uusiminen ulkokuoren purku ja tuulettuva julkisivuverhous (* ulkokuoren purku ja eristerappaus ohut- tai paksurappauksella (* ulkokuoren purku ja tuulettuva levyrappaus (* ulkokuoren purku ja kuorimuuraus (* ulkokuoren purku ja kuorielementit
Kivirakenteiset rapatut ulkoseinät pinnoitekorjaukset ja huoltomaalaukset rappauksen pinnoitus ja paikkauskorjaus (paikkarappaus) (* Muuttavat korjaukset verhoamalla rakenne uudella pintarakenteella sovelletaan betonielementtiulkoseinälle määriteltyjä korjaustapoja (* Osittain tai kokonaan purkavat korjaukset ja uusiminen rappauksen purku ja uusiminen (* Tiilipintaiset muuratut ulkoseinät (* julkisivusaumausten uusiminen laastisaumojen uusiminen paikallinen tiilimuurauksen uusiminen Muuttavat korjaukset verhoamalla rakenne uudella pintarakenteella tiilimuurauksen rappaus ja pinnoittaminen sovelletaan betonielementtiulkoseinälle määriteltyjä korjaustapoja (* Osittain tai kokonaan purkavat korjaukset ja uusiminen tiilimuurauksen purku ja uusiminen (* Levyulkoseinät levyulkoseinän maalaus tai pinnoitus julkisivulevyjen vaihtaminen Osittain tai kokonaan purkavat korjaukset ja uusiminen levyulkoseinän purku ja uusiminen (* Ikkunat ikkunoiden maalauskäsittelyt ikkunoiden ja niiden toiminnallisuuteen liittyvien osien korjaaminen (* ikkunoiden lisä- tai vaihtopuitteiden asentaminen (* Ikkunoiden kokonaan uusiminen Julkisivusaumat Julkisivusaumojen uusiminen (* Betoniparvekkeet
maalauskäsittelyt parvekelasitusten korjaus suojaava pinnoitus perusteellinen pinnoitus- ja paikkauskorjaus (laastipaikkaus) (* valukorjaus (* Muuttavat korjaukset verhoamalla rakenne uudella pintarakenteella levyverhoukset parvekelasitusten asentaminen Parvekkeiden osittain tai kokonaan purkavat korjaukset ja uusiminen joko paikalla valaen tai elementteinä parvekkeiden kokonaan uusiminen joko paikalla valaen tai elementteinä Liittyvien rakenteiden korjaukset ja talotekniikan järjestelyt Julkisivukorjausten yhteydessä tehdään usein liittyvien rakenteiden korjauksia ja rakennuksen talotekniikkaan liittyviä järjestelyitä. Tavanomaisimpia julkisivujen korjauksiin liittyviä muita korjaustarpeita aiheutuu seuraaviin kohtiin: erilaisten julkisivumateriaalien liitokohdat ulkoseinän ja parvekerakenteiden liittymät ulkoseinän ja ikkunoiden liittymät katto- ja räystäsrakenteet vedenpoisto. Talotekniikkaan liittyviä järjestelyitä ovat tyypillisesti korvausilmareittien lisääminen lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmien säätö 4. Korjaustöiden laatu Rakennuslupaa edellyttävissä töissä tulee hankkeeseen olla nimetty pääsuunnittelija. Pääsuunnittelijan tehtävänä on huolehtia siitä, että rakennus- ja erityissuunnitelmat muodostavat ristiriidattoman kokonaisuuden ja täyttävät laissa määrätyt säännökset ja määräykset sekä hyvän rakennustavan vaatimukset. Suunnitelma-asiakirjat laaditaan suunnittelulle ja rakentamiselle asetettujen tavoitteiden mukaisesti. Korjaustyön suunnitelmat yleensä täydentyvät työn edetessä. KorjausRYL tarjoaa keinon kuvata korjaustöiden laatu suunnitelmissa mahdollisimman yksiselitteisesti. Tässä teoksessa on lisäksi käsitelty suunnitelma-asiakirjoissa esitettäviä seikkoja, jotka vaikuttavat keskeisesti korjaustöiden laatuun. Korjausten onnistumisen takaamiseksi lähtötietojen ja suunnitelma-asiakirjojen tietojen on siirryttävä toteutukseen ja ylläpitoon. Korjaustyömaan laatusuunnitelma Työmaan laadun toteutuminen varmistetaan työmaan laatusuunnitelman avulla. Laatusuunnitelmaan kootaan kaikki suunnitelmat, toimenpiteet, apuvälineet ja kei-
not, joilla korjauksen tavoitteiden mukainen lopputulos saavutetaan hyvän rakennustavan mukaisesti. Työmaan laatusuunnitelmassa määritellään kyseisellä työmaalla käytettävät tuotannonohjaus- ja laadunvarmistusmenettelyt. (Korjaustöiden laatu 2011). Mallityöt Erityisenä korjausrakentamisen työn laadun suunnittelun ja varmistuksen työkaluna on mallityökäytäntö. Mallityön avulla luodaan lopulliset laatutavoitteet työstä ja työn ulkonäöstä ja tarkistetaan rakenteellisen toimivuuden vaatimukset. Julkisivukorjauksissa mallityön avulla voidaan yhteisesti hyväksyä esimerkiksi työssä käytettävät alustan korjaus-, paikkaus- ja vahvistustoimet, valmiin julkisivupinnan struktuuri, värisävy, pinnan tasaisuus ja muita oleellisia vaatimuksia. Mallityö tehdään suunnitelluista työkokonaisuuksista samoilla menetelmillä ja käyttäen samoja materiaaleja kuin millä varsinainen työ tullaan tekemään. Mallityön tekeminen esitetään laatusuunnitelmassa. (Korjaustöiden laatu 2011). Mallityön arviointimenetelminä voidaan käyttää työn tekemisen havainnointia, ulkonäön tarkastelua silmämääräisesti, kokeita ja mittauksia. Mallityöstä tehdään muistio, joka liitetään työmaan asiakirjoihin. Varsinaista työtä tehtäessä toteutuvaa työn laatua ja lopputulosta verrataan mallityöhön. Mallityön tarkastaminen edellyttää, että osapuolilla on yhteinen näkemys, mitä ominaisuuksia työn tekemisessä ja valmiissa mallityössä tarkastetaan. (Korjaustöiden laatu 2011). Korjaustöiden toteutus ja laadunvarmistus Korjaustöiden toteutuksen aikana on tärkeää valvoa, että korjaussuunnitelmia ja ohjeita noudatetaan yksityiskohtaisesti. Lisäksi varmistetaan toteutuksen aikana erityisesti, että mallityöt ja laadunvarmistuskokeet toteutetaan ja hyväksytetään asiakirjojen mukaisesti piiloon jäävät rakenteet tarkastetaan työmaan tiedonkulku toimii rakennuksen käyttäjät on otettu huomioon. Jos korjaustyön yhteydessä havaitaan uusia tai odotettua laajempia vaurioita tai suunnitelmat eivät vastaa purettuja rakenteita taikka ovat muuten puutteellisia, tulee varmistua siitä, että korjaussuunnitelmia täydennetään niiden vaatimalla tavalla. Täydentävät tutkimukset Korjaushankkeissa on tavanomaista, että rakenteita purettaessa tulee vielä esiin uusia korjaustarpeita. Näitä tekijöitä ei voida täysin ennakoida, vaikka kuntotutkimukset ja korjaustarpeen laajuuden arviointi pyritäänkin tekemään kattavasti. Näissä tapauksissa voidaan joutua tekemään täydentäviä tutkimuksia korjaussuunnitelmien tarkentamiseksi. Korjausten onnistumisen jälkiseuranta
Korjaustyölle asetettujen tavoitteiden saavuttamista seurataan myös työn valmistumisen jälkeen suunnitelmien ja niissä esitetyn vastuunjaon mukaisesti. Jälkiseurantaan voi kuulua esimerkiksi rakenteiden ja tilojen toimivuuden säännöllinen tarkistaminen määrätyillä mittauksilla ja toimintakokeilla tai jatkuvalla monitoroinnilla. Näitä voidaan lisäksi hyödyntää muun muassa rakennusmateriaalien jäljellä olevan käyttöiän arvioinnissa. Viitteet Arvorakennusten käytettävyys ja hyvät korjauskäytännöt : ARVO, TTL 2013. by 41, Betonirakenteiden korjausohjeet 2016. Korjaustöiden laatu 2011. KorjausRYL 2016. Rakenteellinen energiatehokkuus korjausrakentamisessa - opas, 2017. Kerrostalon julkisivukorjaus, Julkisivun ominaispiirteet ja korjaustavan valinta, 2009.