Kaupunkikehityslautakunta 25 28.06.2017 Poikkeamislupa 7 Kimpisen kaupunginosan korttelin 27 tonteille 18 ja 2, Bark Oy perustettavan yhtiön lukuun 569/10.03.00.02/2017 KAKEL 25 Esittelijä: Toimialajohtaja Pasi Leimi, puh. 040 740 1643 Valmistelija/lisätiedot: Kaupunginarkkitehti Maarit Pimiä, puh. 040 653 0745 Kaavasuunnittelija Matti Kettunen, puh. 040 484 9745 etunimi.sukunimi@lappeenranta.fi Oheismateriaali Asemapiirros Ote asemakaavasta Päärakennus julkisivut Varasto/jätekatos piirustukset Poikkeamistilannekartta Sijaintikartta Hakemus liitteineen on nähtävänä kokouksessa. Bark Oy hakee perustettavan yhtiön lukuun MRL 171-174 :n mukaista lupaa asemakaavassa osoitetusta rakennuksen käyttötarkoituksesta (AR) 7 Kimpisen kaupunginosan korttelin 27 tontille 18 (405-7-27-18) sekä autopaikkojen järjestämistä koskevasta normista 7 Kimpisen kaupunginosan korttelin 27 tontille 2 (405-7-27-2). Tontin 27:18 pinta-ala on 3152 m 2 ja tontin 27:2 pinta-ala 3238 m 2. Käytetty rakennusoikeus on 1282 k-m 2. Hakemus ja perustelut Kyseessä on ns. kytkettyjen pientalojen muutos- ja korjaustyö. Tarkoituksena on toteuttaa rakennuksen sisäpuolisilla muutostöillä 17 asuinhuoneistoa, jolloin rakennuksen luonne muuttuu pienkerrostaloksi. Hanke mahdollistaa arvorakennuksen säilymisen ja tukee kaupunkistrategiaa toteuttamalla uusia asuntoja hyvälle paikalle olemassa olevan infrastruktuurin piiriin. Autopaikkanormia esitetään käytettäväksi yksiöiden osalta 1 ap/asunto ja kaksioiden sekä sitä suurempien asuntojen osalta 2 ap/asunto. Autopaikat esitetään sijoittuvaksi osin tontille 27:18 ja osin rasitepaikkoina viereiselle LPA-tontille 27:2. LPA-tontille esitetty autokatos sijaitsee voimassa olevan asemakaavan mahdollistamalla paikalla. Autopaikkojen tarve jonkin verran lisääntyy ja osa viereisestä LPA-tontista tarvitaan kiinteistön käyttöön. Hakijan
näkemyksen mukaan tulevassa asemakaavamuutoksessa onkin tarkoituksenmukaista liittää tarvittava osa LPA-tontista nykyiseen rivitalotonttiin. Alueelle on käynnistymässä asemakaavan muutos, jossa rakennus kaavoittajalta saadun ennakkotiedon mukaan tulee saamaan julkisivuja koskevan suojelumerkinnän. Suunnitellut muutostyöt rajoittuvat pääosin rakennuksen sisäpuolelle. Käyttötarkoituksen pysyessä samana ovat hankkeen vaikutukset tältä osin vähäiset. Päivitetty hakemus 22.6.2017 Hakemuksen asemapiirrosta on päivitetty 22.6.2017 ja aikaisemmassa hakemuksessa esitetty autokatos on poistettu hakemuksesta. Lisäksi todettiin, että voimassa olevan asemakaavan mukainen autopaikkavaatimus on riittävä (kerrostalo 1 ap/75 k-m 2 ). Kaavallinen tilanne Alueella on voimassa 28.9.1992 hyväksytty asemakaava. Tontti 27:18 on rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialuetta (merkintä AR). Tontti 27:2 on autopaikkojen korttelialuetta (merkintä LPA). Autopaikkoja on kaavan mukaan varattava: Kerrostalot 1 ap/75 krs-m 2 ja rivitalot 2 ap/asunto. Alueelle valmistellaan parhaillaan asemakaavamuutosta. Naapureiden kuuleminen ja hankkeesta tiedottaminen Hakija on kuullut naapureita tonteilta 20:16, 27:3, 27:4, 27:17 ja 31:1 sekä poikkeamislupahakemuksen että rakennuslupahakemuksen vireille tulon johdosta. Naapuri tontilta 27:3 huomauttaa: Lumo 2019 Oy:llä on hallinnassaan 11 autopaikkaa LPA-tontilla 405-7-27-2. Edellytämme, ettei tähän tule muutosta nyt kyseessä olevien hakemusten johdosta. Naapuri tontilta 27:17 huomauttaa: As. Oy Lappeenrannan Herrankukkaro edellyttää aidan rakentamista tontin väliselle rajalle. Muilla naapureilla ei ole hankkeeseen huomautettavaa. Hankkeen vireille tulosta on kuulutettu kaupungin internetsivuilla ja ilmoitustaululla 30.5. 12.6.2017. Kuulutusaikana ei saapunut huomautuksia. Viranomaislausunnot Lappeenrannan seudun ympäristötoimi kunnan ympäristönsuojelusuojeluviranomaisena on tarkastanut poikkeamislupahakemuksen eikä sillä ole huomautettavaa hakemuksesta.
Kaupunkikuvatyöryhmä. Kaupunkikuvatyöryhmä toteaa, että alueen asemakaavamuutos on käynnissä eikä LPA-korttelialueen lähialueiden maankäyttö ole tiedossa. Todettiin, että esitetty rakennuksen käyttötarkoituksen muuttaminen rivitalosta kerrostaloksi muuttaa voimakkaasti alkuperäistä lääkärien virkataloa ja on valitettavaa, että rakennuksen suuret asunnot pilkotaan pienemmiksi. Toisaalta esitetty muutos ei merkittävästi vaikuta rakennuksen julkisivuihin, mitä pidettiin positiivisena asiana. Koska alueen asemakaavoitus on kesken, vielä ei pystytä arvioimaan alueen kaupunkikuvaa ja toimintojen kokonaisuutta, kaupunkikuvatyöryhmä katsoo, että LPA-alueen katoksen osoittaminen yhden tontin käyttöön ei ole mahdollista. Kaupunkikuvatyöryhmä ei puolla esitettyä suunnitelmaa autokatoksen rakentamisen osalta. Maaomaisuuden hallinta-vastuualue ilmoittaa lausuntonaan naapurina seuraavaa: Alueelle on valmisteilla asemakaavamuutos, jossa tarkastellaan alueen asemakaavan mahdollinen vanhentuneisuus, alueen kulkuyhteydet ja pysäköintitontin laajuus tai liittäminen asuintonttiin. Nyt osa autopaikoista ja suunniteltu autokatos sijoittuu pysäköintitontille 405-7-27-2, josta hakija omistaa määräalan. Tässä vaiheessa asemakaavan ollessa valmistelussa on vaikea antaa lausuntoa tuleeko suunniteltu poikkeamisluvan mukainen ratkaisu haittaamaan alueen muuta suunnittelua. Poikkeaminen Poikkeamista haetaan asemakaavassa osoitetusta rakennuksen käyttötarkoituksesta ja autopaikkojen järjestämistä koskevasta normista. MRL 171 :n 1 momentin mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeamisluvan mm. nyt kyseessä olevassa tapauksessa. Poikkeamisluvan myöntämisen edellytyksenä on MRL 171 :n mukaan, ettei poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelua koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeamista ei saa myöntää, jos se johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Lappeenrannan kaupungin elinvoiman ja kaupunkikehityksen toimialan johtosäännön perusteella kaupunkikehityslautakunta ratkaisee kaupungin toimivallassa olevat poikkeamisluvat. Kaupunkisuunnittelun lausunto
Poikkeamisluvan myöntämisen edellytyksenä on MRL 171 :n mukaan, ettei poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle. Kaupunkisuunnittelu valmistelee parhaillaan alueelle asemakaavan muutosta. Muutoksessa tullaan päivittämään myös alueen kulkuväyliä ja pysäköintialueita koskevia aluevarauksia sekä asemakaavamääräyksiä. Asemakaavassa määritellään myös tulevan AK-tontin rajat ja nykyisen LPA-alueen käyttöoikeudet, alueen rajat sekä mahdollinen liittäminen viereisiin tontteihin. Asemakaavoituksessa huomioidaan myös naapurikiinteistöjen autopaikkojen sijoittaminen LPA-alueelle. LPA-alueelle, joka on useamman kiinteistön käytössä, ei sallita tässä vaiheessa autokatoksen rakentamista, koska se aiheuttaa haittaa alueen tulevalle kaavoitukselle. Asiasta on neuvotelut 22.6.2017 ja poikkeamislupahakemusta on päivitetty neuvottelussa sovitun mukaisesti. Poikkeamisluvan myöntäminen haetulle käyttötarkoitusmerkinnän ja pysäköintinormin muutokselle katsotaan mahdollisiksi 22.6.2017 päivitetyn hakemuksen asemapiirroksen mukaisesti toteutettuna. Olemassa oleva rakennus voidaan muuttaa käyttötarkoitukseltaan auinkerrostaloksi. Autopaikkanormina voidaan käyttää asemakaavan mukaisesti asuinkerrostaloille 1 autopaikka/75 kerros-m 2. Esitetyt pysäköintipaikat on toteutettavissa alueelle tässä vaiheessa avopysäköintinä. Pysäköintipaikkojen sijoittamisessa voidaan poiketa asemakaavan istutettavan alueen rajauksista huomioiden alueen kaupunkikuvallisesti merkittävät, säilytettävät puut sekä avokallio. Autopaikkojen tarkempi sijoittelu tulee suunnitella rakennuslupavaiheessa. Poikkeamisluvan myöntäminen muutetun hakemuksen ja esitettyjen lupaehtojen mukaisesti ei nyt kyseessä olevassa tapauksessa aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä vaikeuta rakennetun ympäris tön suojelua koskevien tavoitteiden saavuttamista. Lupa voidaan myöntää muutetun hakemuksen mukaisesti seuraavilla ehdoilla: Alueelle ei saa rakentaa autokatosta. Autokatoksen sijoittaminen tutkitaan tekeillä olevassa asemakaavassa, jossa ratkaistaan alueen tarkempi toteutus, kulkuväylät ja autopaikkojen lopullinen sijainti. Alueelle voidaan sijoittaa avopysäköintiä ja pysäköintipaikkojen sijoittelussa voidaan poiketa voimassa olevan asemakaavan istutettavan alueen osan rajoista, kun suunnittelussa huomioidaan alueella olemassa olevat puut ja avokallio.
Esittelijän ehdotus Autopaikkanormina voidaan käyttää asemakaavan mukaisesti asuinkerrostaloille 1 autopaikka/ 75 kerros-m 2. Pysäköintipaikkojen sijoittamisesta ja toteutuksesta tulee pyytää rakennuslupavaiheessa kaupunkisuunnittelun lausunto lupakäsittelyssä olevista tarkentuneista suunnitelmista. Kaupunkikehityslautakunnan päätös tässä asiassa annetaan julkipanon jälkeen. Tätä poikkeamispäätöstä vastaavaa rakennuslupaa on haettava kahden vuoden kuluessa. Tästä päätöksestä annetaan valitusosoitus Itä-Suomen hallinto-oikeuteen. Valitusaika on 30 päivää päätöksen antamisesta lukien. Kaupunkikehityslautakunta myöntää MRL 171-174 :n mukaisesti Bark Oy:lle perustettavan yhtiön lukuun luvan poikkeamiseen asemakaavassa osoitetusta rakennuksen käyttötarkoituksesta 7 Kimpisen kaupunginosan korttelin 27 tontille 18 (405-7-27-18) sekä autopaikkojen järjestämistä koskevasta normista 7 Kimpisen kaupunginosan korttelin 27 tontille 2 (405-7-27-2) seuraavilla ehdoilla: Alueelle ei saa rakentaa autokatosta. Autokatoksen sijoittaminen tutkitaan tekeillä olevassa asemakaavassa, jossa ratkaistaan alueen tarkempi toteutus, kulkuväylät ja autopaikkojen lopullinen sijainti. Alueelle voidaan sijoittaa avopysäköintiä ja pysäköintipaikkojen sijoittelussa voidaan poiketa voimassa olevan asemakaavan istutettavan alueen osan rajoista, kun suunnittelussa huomioidaan alueella olemassa olevat puut ja avokallio. Autopaikkanormina voidaan käyttää asemakaavan mukaisesti asuinkerrostaloille 1 autopaikka/75 kerros-m 2. Pysäköintipaikkojen sijoittamisesta ja toteutuksesta tulee pyytää rakennuslupavaiheessa kaupunkisuunnittelun lausunto lupakäsittelyssä olevista tarkentuneista suunnitelmista. Kaupunkikehityslautakunnan päätös tässä asiassa annetaan julkipanon jälkeen. Tätä poikkeamispäätöstä vastaavaa rakennuslupaa on haettava kahden vuoden kuluessa. Päätös Hyväksyttiin. Täytäntöönpano Bark Oy
ympäristötoimi rakennusvalvonta Kaakkois-Suomen ELY-keskus Asunto Oy Lappeenrannan Herrankukkaro Lumo 2019 Oy