Markkinakatsaus kevät 2005 Asunnot Toimitilat
Markkinakatsaus Huoneistokeskus 2005 Asiakkaat etsivät toimivia, yksilöllisiä tiloja 3 Asunnot Uudisrakentaminen ja palvelujen saatavuus ohjaavat asuntomarkkinoiden kehitystä 4 Pääkaupunkiseudulla uudet ja hyväkuntoiset asunnot kiinnostavat 5 Asuntokauppojen määrä kasvanut Pirkanmaalla 10 Taloyhtiöiden remontit vaikuttavat hintaeroihin Turun seudulla 10 Lahti liittyy pääkaupunkiseudun lähialueisiin 11 Jyvässeudulla uudisrakentaminen tasapainottaa alueellista kehitystä 12 Omakotitalojen suosio Kuopion alueella jatkuu 12 Oulussa uudisasuntoja ennätysmäärä 13 Kehyskuntien asukasmäärä kasvaa voimakkaasti 14 Yksilölliset loft-kodit valloittavat Suomea 15 Toimitilat Vuosaaren satama vapauttaa alueita uudisrakentamiseen kantakaupungissa 18 Jo kolmannes pääkaupunkiseudun kauppakeskuspinta-alasta ulkomaisessa omistuksessa 20 Tehokas toimisto voi olla myös väljä 21 Rahoitus Muut investoinnit lisääntyvät asuntorakentamisen kasvu taittuu 22 Vanhempi ekonomisti Reijo Heiskanen Pankinjohtaja Jussi Ala-Könni Nordea Julkaisija: Huoneistokeskus Oy Heikkiläntie 7, 00210 Helsinki, Y 183115-2 Puhelin (09) 1803 750 Päätoimittaja Irma Jokinen Jakelu: Huoneistokeskus Oy www.huoneistokeskus.fi Markkinakatsauksen tietoja lainattaessa lähteeksi on mainittava Huoneistokeskus Oy
Risto Kyhälä Toimitusjohtaja Huoneistokeskus Asiakkaat etsivät toimivia, yksilöllisiä ja innovatiivisia asuntoja Rakentajia on moitittu asiakkaan huonosta kuuntelusta, laatuongelmista, viimeistelyn puutteesta ja suoranaisesta osaamattomuudesta. Kun katsoo nyt syntyvää uudistuotantoa, on sanottava, että moni asia on muuttunut perusteellisesti. Asiakkaat voivat vaikuttaa paljon lopputulokseen jo varhaisessa vaiheessa. Laatua valvotaan tehokkaasti, osaamisen merkitystä korostetaan ja asiakkaiden jälkihoitokin on parantunut. Olisiko aika katsoa toiseen suuntaan? Uudistuotannon ja niin kutsuttujen vanhojen asuntojen hintojen ero on päässyt repeämään rajusti. Uudisasuntojen neliöhinnat ovat keskimäärin 700 1.000 euroa korkeammat vastaaviin vanhoihin huoneistoihin verrattuina. Tämä merkitsee sitä, että kasvavan perheen 25 m 2 :n lisähuoneesta maksama hinta kohoaa helposti 70.000 100.000 euroon. Helsingissä on alueita, joissa vastaavan lisähuoneen hinta on jopa yli 170.000 euroa. Tässä mennään kyllä sietokyvyn äärirajoilla. Missä syy? Rakennusliikkeiden jonkin verran parantuneet tulokset eivät ole vastaus kysymykseen. Ne ovat urakoinnin riskeihin nähden vieläkin varsin vaatimattomia. Pitäisikö vastausta hakea viranomaispäätöksistä ja kunnallisesta päätöksenteosta? Kaavoitus on hidasta ja sen yhteydessä tehtävät päätökset varsin yksityiskohtaisia. Kaavoituksen viivyttämisestä on tullut kansanhuvi. Uudisrakentamista koskevat rajoitukset ja määräykset lisääntyvät koko ajan. On tärkeää, että säädöksiä kehitetään jatkuvasti, mutta tämän tulisi tapahtua asiakkaiden ehdoilla. Metsää ei pitäisi kadottaa puilta. Suomalaiset asuvat eurooppalaisittain varsin ahtaasti. Korjausrakentamisen mahdollisuudet asumisväljyyden kasvattamisessa tulisi tarkoin tutkia. Voitaisiinko esimerkiksi peruskorjauskohteissa rakennusoikeuden määrää lisätä? Siirretään tekniikkaa vaikka talon kuorien ulkopuolelle ja aikaansaadaan muutamia lisäneliöitä. Asumisväljyyden lisäämistä peruskorjauskohteissa tulisi kannustaa viranomaispäätöksin ja sen tulisi saada kunnallisen päätöksenteon täysi tuki. Innovatiivinen loft-rakentaminen saa vielä varsin ristiriitaista vastaanottoa yhteiskunnallisilta päättäjiltä. Vanhojen toimitilojen muuntaminen asumiskäyttöön vaatii kovaa osaamista arkkitehdeiltä, tekniikan suunnittelijoilta ja rakentajilta ja Suomesta sitä löytyy. Mistä löytyisi rohkeutta päätöksentekijöiltä kannustaa asumisen uusiin innovaatioihin järkikustannuksin? kevät 2005 Markkinakatsaus 3
Uudisrakentaminen ja palvelujen saatavuus ohjaavat asuntomarkkinoiden kehitystä Asuntokauppa on alkuvuonna lähtenyt ripeästi käyntiin ja kysynnän uskotaan jatkuvan vilkkaana koko vuoden. Hinnat pysyvät keskimäärin viime vuoden tasolla, eikä myyntiaikoihin odoteta suuria muutoksia. Viime kuukausina tosin myyntiajat ovat keskimäärin hieman pidentyneet, sillä hintapyynnöt ylittävät usein ostotarjoukset. Alueen imago, asuntotyyppi sekä taloyhtiöiden tulevat isot remontit vaikuttavat myös hintoihin ja myyntiaikoihin huomattavasti. Asuntoesittelyissä käy runsaasti väkeä. Ensiasunnon ostajien määrä kasvaa. Nuoret ensiasunnon ostajat hankkivat yhä isompia asuntoja kuten kolmioita, rivitaloasuntoja tai jopa omakotitaloja. Vuokralta muutto omistusasuntoon lisääntyy. Esimerkiksi Kouvolan alueella vuosi 2004 oli ennätyksellinen asuntokauppavuosi. Siellä neljännes asunnoista myytiin ensiasunnon ostajille. Työpaikat ja palvelut muodostavat entistä suurempia keskittymiä hyvien kulkuyhteyksien varrelle. Asuntomarkkinoiden kehitystä varsinkin suurissa kaupungeissa ja niiden kehyskunnissa ohjaa nykyisin uudistuotanto ja palveluiden saatavuus, joihin puolestaan kaavoituksella on ratkaiseva vaikutus. Tonttipulan vuoksi monilla alueilla uudiskohteiden rakentaminen on hidastunut, ja myös tarjonta hieman vähentynyt. Suuri joukko uutta asuntoa etsivistä arvostaa myös väljempää asumista, luonnonläheisyyttä, turvallista ja viihtyisää ympäristöä. Erityisen kysyttyjä ovat isohkot perheasunnot, rivitalot ja omakotitalot. Ikääntyvät ihmiset puolestaan muuttavat pientaloista ja hissittömistä kerrostaloista keskustaan uusiin tai uudehkoihin kerrostaloihin palvelujen tuntumaan. Kesämökkikauppaa tehdään nykyisin ympäri vuoden vilkkaasti varsinkin Suomen suurimmalla järvialueella Saimaalla. Eniten kysyntää on hyvin varustetuista kesämökeistä, jotka sijaitsevat noin 50 kilometrin säteellä kaupungista. Uusien ja vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräiset neliöhinnat kunnittain 1544 2202 Vanhat asunnot Uudet asunnot 1600 2211 2285 1504 Järvenpää Vihti Nurmijärvi 1417 2088 1541 2271 Tuusula Kerava 2425 2517 1690 1534 2812 2138 2645 2393 Vantaa Sipoo Espoo Kauniainen 3363 2691 1519 Helsinki Kirkkonummi WM-data Utilities Oy, Hintaseurantapalvelu Genimap Oy, L6113 4 Markkinakatsaus kevät 2005
Haaveista totta omaan asuntoon ja mielellään uudistaloon Myönteisen talouden ja reaalitulojen kehityksen, matalan korkotason sekä pitkien laina-aikojen ja lainaturvavakuutusten ansiosta yhä useammalla suomalaisella on mahdollisuus siirtyä omistusasumiseen. Moni nuori ottaa jo opiskeluaikana asuntolainaa ja hankkii oman asunnon vanhemmilta saadun alkupääoman turvin. Vuokralta ja usein myös osaomistus- ja asumisoikeusasunnosta muutto omaan asuntoon lisääntyy. Joillakin alueilla jopa puolet kaikista asunnonostajista on ollut aikaisemmin vuokralla asuneita. Kuukausittaiset asumiskustannukset omistusasunnossa usein ovat jopa edullisemmat kuin muissa asumismuodoissa. Uudisasuntojen suosio on ollut valtava. Suurin osa asunnoista on yleensä myyty jo ennakkomarkkinointivaiheessa. Suuri kysyntä yhdessä tonttipulan kanssa on nostanut uudisasuntojen hintoja reippaasti käytettyihin asuntoihin verrattuna. Nyt ostovoimaa ei enää riitä kaikilla alueilla, ja myyntiin tulee yhä enemmän valmiita asuntoja. Uudisasuntojen kysyntä on kuitenkin vielä säilynyt hyvänä, eikä mitään suuria varastoja ole päässyt syntymään. Uudisrakentamisessa ja uudiskohteiden kysynnässä tilanteet vaihtelevat alueittain. Mikkelissä uudisasuntojen kysyntä on suurta, mikä näkyy rakentajien rakentamispäätösten määrässä, kun taas Jyvässeudulla ja Tampereella uudisrakentaminen on jo pitkään jatkunut vilkkaana, ja nyt alueilla uudisrakentamisen kasvu on taittunut. Pääkaupunkiseudulla uudet ja hyväkuntoiset asunnot kiinnostavat euroa 3000 2000 1000 0 Kerrostalokaksioiden hintojen kehitys pääkaupunkiseudulla 2000 2001 2002 WM-data Utilities Oy, Hintaseurantapalvelu Hyväkuntoiset Huonokuntoiset Uudiskohteet Asiakkaiden laatuvaatimukset korostuvat entisestään, mikä lisää sekä alueiden välisiä että alueiden sisäisiä eroja. Uudet sekä hyväkuntoiset vanhat asunnot kiinnostavat ostajia. Erityisen suuri kysyntä on yksitasoisista rivi- tai paritalohuoneistoista. Taloyhtiössä toteutettavat mahdolliset suuret remontit sekä asunnon kunto ja sijainti vaikuttavat hintaan ja myyntiaikoihin. Esimerkiksi Espoossa 70-luvulla rakennettujen talojen kysyntä on selkeästi laskenut odotettavissa olevien suurten saneerausten vuoksi. Asiakaskunnasta varsinkin iältään 30 45-vuotiaat arvostavat asumisväljyyttä ja vaivatonta asumista, kun taas vähän iäkkäämmille alueen imagolla on usein ensisijainen merkitys. Arvoasuntojen kauppa Helsingissä on käynyt hyvin jopa paremmin kuin edellisenä vuonna. Espoossa taas kalleimpien asuntojen kysyntä ei ole vastannut tarjontaa, mikä on pidentänyt myyntiaikoja. Arvoasuntojen hinnat ovat nousseet samassa suhteessa muiden hyvillä alueilla sijaitsevien asuntojen kanssa. Hinnoilla ei useimmiten ole ratkaisevaa merkitystä arvoasunnon ostossa, vaan hyviltä paikoilta hyvät kohteet ovat kysyttyjä aina. Pääasiassa arvoasunnon ostajat muuttavat itse asuntoon, mutta osa heistä hankkii asunnon muuttaakseen vasta myöhemmin siihen. Tällaisia tilanteita ovat esimerkiksi väliaikainen ulkomailla asuminen tai elämäntilanteen muutosten huomiointi ennakkoon. Hitas-asunnoista pyydetyt enimmäishinnat ovat nousseet niin korkeiksi, lainmuutoksen tultua voimaan vuonna 2003, että niitä harvoin nykyisillä markkinoilla saavutetaan. Hitas-omistusasuntojen keskineliöhinnat vaihtelevat 1.800 eurosta 2.600 euroon. Rakennusvuodella ja alkuperäisillä rakennuskustannuksilla on suuri vaikutus hintaan. Samalla kadulla vierekkäisissä Hitas-taloissa hintaerot saattavat tästä syystä olla huomattavia. Hitas-kaupoissa kaivataankin nyt usein kiinteistönvälittäjien apua hintalaskelmien tekemisessä ja oikean hinnan määrittelyssä. Pääkaupunkiseudun vuokramarkkinoilla runsas tarjonta Pääkaupunkiseudun vuokramarkkinoilla ei ole tapahtunut mainittavia muutoksia viimeisen puolen vuoden aikana, ehkä hienoista piristymistä kuitenkin. Uusissa vuokrasopimuksissa hinnat ovat pysyneet samalla tasolla, vaikka vuokrat keskimäärin ovat nousseet 2,9 prosenttia edelliseen vuoteen nähden (Tilastokeskus). Vuokrien hinnat vaihtelevat kunnon ja sijainnin mukaan. Vuokralaiset ovat nykyisin hyvin hinta- ja kevät 2005 Markkinakatsaus 5
Euroa / m 2 3000 2500 2000 1500 1000 Vihti Nurmijärvi Tuusula Kerava Vantaa Sipoo Kauniainen Kirkkonummi Espoo Helsinki WM-data Utilities Oy, Hintaseurantapalvelu Genimap Oy, L6113 > 3 h + k rivi- ja paritalohuoneistojen keskimääräiset neliöhinnat 2004 euroa 1000 800 600 400 2000 Huoneistokeskus Oy 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 Vuokra-asuntojen keskivuokrat pääkaupunkiseudulla 2001 Huoneistokeskus Oy 2001 2002 Myyntihintavertailu, vanhat kerrostalokaksiot euroa, 12 kuukauden liukuva keskiarvo 3800 3600 3400 3200 3000 2800 2600 Helsinki, kantakaupunki Espoo Itä-Helsinki Koko maa Keski-Uusimaa Lahti 2002 2005 laatutietoisia. Asunnon varustetasolla on olennainen merkitys vuokralaisen päätöksenteossa. Vuokralaiset ovat pääasiassa 18 30-vuotiaita nuoria aikuisia. Kysytyimmät asunnot ovat yksiöt ja kaksiot. Keskustan alueilla noin 30 m 2 :n yksiöiden vuokrat vaihtelevat 450: stä 500 euroon/kk ja noin 50 m 2 :n kaksioiden 650:stä 750 euroon/kk. Tarjontaa vuokramarkkinoilla on paljon, mikä on johtanut siihen, että vuokrausajat ovat noin 30 vuorokautta ja ylikin. Pääkaupunkiseutuun verrattuna vuokramarkkinat Tampereen seudulla ovat tasapainossa tarjonnan ja kysynnän suhteen. Keskustan yksiöt ja kaksiot vuokrataan keskimäärin yhdessä viikossa. Vuokrauksessa suurin asiakasryhmä on 20 27-vuotiaat nuoret opiskelijat, joiden osuus on noin 60 %. Toiseksi suurin ryhmä on työn vuoksi niin sanottua kakkosasuntoa tarvitsevat. Keskivuokrat viime vuonna olivat noin 495 euroa/kk. Alueelliset erot kasvavat Alueen vetovoimaisuus, imago vaikuttaa oleellisesti kysyntään ja hintoihin. Kaupunkisuunnittelulla ja päättäjillä on tärkeä rooli ja vastuu asuinalueiden viihtyisyyden, turvallisuuden ja väestörakenteen muodostumisessa. Oivana esimerkkinä hyvästä kaupunkisuunnittelusta ja sen merkityksestä alueen imagolle ovat Vuosaaren alue, Vanhankaupungin ja Viikin alue sekä Vantaalla Kartanonkosken alue. Kanta-Helsinki ja merenranta-alueet ovat erittäin suosittuja ja arvokkaita asuinalueita, missä asuu pääosin varakasta väkeä. Ikäjakaumassa on paljon keski-ikäisiä ja eläkeläisiä sekä heidän jälkeläisiään. Alueen asuntokannassa on paljon perittyä omaisuutta. Myös nopeasti vaurastuneita niin sanottuja uusrikkaita muuttaa alueen arvoasuntoihin, joita on tullut muun muassa kuolinpesien kautta myyntiin. Munkkiniemi, Lehtisaari ja Kuusisaari kuin myös Lauttasaari, Töölö, 6 Markkinakatsaus kevät 2005
Muutos % 20 % 10 % 0 % -10 % -20 % Vihti Nurmijärvi Tuusula Kerava Vantaa Sipoo Kauniainen Kirkkonummi Espoo Helsinki WM-data Utilities Oy, Hintaseurantapalvelu Genimap Oy, L6113 > 3 h + k rivi- ja paritalohuoneistojen hinnanmuutos 2003 2004 Oulunkylä ja Käpylä ovat vanhoja arvostettuja ja omaleimaisia alueita, joissa asuu perheitä useassa sukupolvessa. Monilla alueilla toimivat erittäin aktiivisesti asukasyhdistykset, joita myös päättäjät kuuntelevat ja joiden vaikutus asuinympäristön kehitykseen ja muutoksiin on merkittävä. Asukkaat harvoin haluavat muuttaa pois alueelta, siksi asuntomarkkinat näissä kaupunginosissa ovat aina olleet rajalliset. Ainoastaan perhekoon kasvu vaikuttaa alueelta muuttoon. Isoissa perintönä sukupolvelta toiselle siirtyneissä asunnoissa esimerkiksi Töölössä asuu myös yllättävän paljon lapsiperheitä. Alueella on hyviä kouluja ja harrastusmahdollisuudet ja palvelut ovat lähellä. Monet myös mielellään muuttavat takaisin juurilleen myöhemmin. Alueet ovat lähes täyteen rakennetut, eikä vapaata tonttimaata ole tarjolla. Uudisrakentaminen Lauttasaaressa on kuitenkin ollut viime aikoina ripeää, ja uudistuotanto jatkuu. Lehtisaaren vanhan ostokeskuksen tilalle rakennettaneen asuntoja. Alueilla on runsaasti vanhaa rakennuskantaa, joten saneerauskohteita on paljon, varsinkin putki- ja julkisivuremontit ovat ajankohtaisia monissa taloyhtiöissä. Poismuutto hissittömistä, vanhoista kerrostaloista on myös lisääntynyt. Länsi-Helsingin tyypillisin asunnonostaja on sinkku tai nuoripari, joka ostaa ensiasunnon 50-luvun lähiöstä. Pitäjänmäen teollisuusalue on muuttumassa vähitellen asuinalueeksi. Konalan alueella on samansuuntaisia suunnitelmia. Asunnot näillä alueilla ovat keskimäärin selvästi edullisempia kuin Kanta-Helsingissä. Kallion urbaanissa kaupunginosassa on runsaasti pieniä kerrostaloasuntoja. Alueen suosio on viime vuosina lisääntynyt, ja sinne muuttaa paljon nuoria ensiasunnon ostajia ja opiskelijoita. Sijoittajat ovat aktiivisia alueella ja etsivät pieniä noin 25 m 2 :n yksiöitä taloista, joissa isot remontit, kuten putki- ja ikkunaremontit on tehty, muilta osin nämä asunnot halutaan ostaa remontoimattomina. Piensijoittajat taas etsivät suoraan vuokrauskuntoista asuntoa. Hyvistä peruskunnostetuista taloista asunnot menevät erittäin nopeasti kaupaksi, ongelmana ovat korjaamattomat. Niiden hintapyynnöt ovat suhteessa liian korkeat ja myyntiajat venyvät useiksi kuukausiksi. Vuosaaren vetovoima on noussut viime vuosina uudisrakentamisen myötä, mikä näkyy myös hinnoissa. Alueelle on muuttanut nuoria perheitä, joita aikaisemmin Itä-Helsinki asuinpaikkana ei houkutellut. Aurinkolahti ja Ramsinniemi vetävät puoleensa hyvin toimeentulevia nuoria ja nuorehkoja perheitä sekä vakavaraisia keski-ikäisiä pariskuntia. Uudistuotanto on monipuolista ja viehättää kaikkia. Uusia, kohtuuhintaisia rivitaloja alueelle kaivattaisiin. Vuosaari on koettu loistavaksi asuinpaikaksi, sillä se tarjoaa myös erinomaiset palvelut, jotka lisääntyvät kauppakeskuksen laajentumisen myötä. Vapaa-ajanviettomahdollisuuksia on monia, sillä alueella on uimahalli, kirjasto, Vuotalo sekä hyvät ulkoilu- ja harrastusmahdollisuudet. Itä- ja Pohjois-Helsingissä ja niiden lähialueilla Vantaan puolella asuu keskimääräistä enemmän pienituloisia asukkaita. Nämä tyypilliset 60-70-luvuilla nopeasti syntyneet asumalähiöt eivät kilpaile vetovoimaisuudellaan. Tarjontaa kohtuuhintaisista asunnoista on runsaasti, ja asuntojen hinnat ovat pysyneet samalla tasolla. Monille asukkaille juuret, perhesiteet ja tuttu yhteisö tekevät alueesta viihtyisän ja mainettaan paremman asuinympäristön. Useimmille asunnon osto on kuitenkin tärkein sijoitus elämässään, ja sijoituksen arvon nousuun ja ainakin sen turvaamiseen asuinalueen maineella on suuri merkitys. Espoossa Westend, Haukilahti, Soukan rannat, Laurinlahti, Suvisaaristo ja koko rantaviiva ovat suosittua ja vaurasta aluetta samoin kuin Tapiola ja sen läheiset alueet, missä myös asuntojen hintataso on korkea. Uusia suosittuja alueita ovat esimerkiksi Saunalahti ja Nöykkiö. Espoon keskustassa, Iivisniemessä ja Karakalliossa hinnat ovat edullisemmat. Alueiden kevät 2005 Markkinakatsaus 7
sisäiset erot Espoossa ovat myös kasvaneet. Espoo vetää puoleensa erityisesti hyvätuloisia lapsiperheitä, mutta tarjontaa hyvistä isoista pientaloista tai tonteista ei ole kysyntää vastaavasti. Kaavoitus ja lukuisat pitkät valitusprosessit vaikeuttavat tilannetta entisestään, mikä nostaa hintoja ja aiheuttaa muuttopaineita lähikuntiin varsinkin Kirkkonummelle. Espoon ja Kauniaisten alueen palvelutarjonta lisääntyy koko ajan. Kauppakeskus Sellon ja Lippulaivan palveluja laajennetaan. Espoon kaupunki ei ole palveluissaan panostanut julkiseen liikenteeseen alueen hajanaisuudesta huolimatta. Vuosikaudet on kiistelty muun muassa metron rakentamisesta Espooseen. Kirkkonummi ei ole pystynyt samassa tahdissa voimakkaan muuttoaallon kanssa toteuttamaan palveluja, minkä vuoksi kunta on tarkoituksellisesti jarruttanut kaavoitusta ja uusien tonttien luovutusta. Kirkkonummen asukkaat käyvät nyt ostoksilla pääasiassa Espoossa, mutta tilannetta helpottaa, kun alueelle rakennettava Citymarket avataan, ja uusien pienkerrostalojen katutasoon valmistuu liiketiloja. Vantaa on imagotutkimuksissa edelleen peränpitäjä suurten kaupunkien joukossa, mutta kaupunkisuunnittelijat ovat jo havainneet brandin merkityksen asukkaiden viihtyvyyden ja muuttohalukkuuden lisääjänä. Kohottaakseen imagoaan kaupunki on ennakkoluulottomasti kaavoittanut omaleimaisia, tyyliltään eheitä aluekokonaisuuksia. Savisesta pellosta keskeltä ei mitään on kohonnut Kartanonkoski, joka on saanut julkista tunnustusta ja myös kiitosta asukkailta. Alueen onnistumisen taustalla on kaavoittajan määrätietoinen ote suunnittelussa. Läheisen kauppakeskus Jumbon laajennusosat avataan vuoden 2005 lopussa. Vuonna 2006 Vantaan Porttipuiston suuri, pinta-alaltaan noin 10.000 m 2 : n, liikekeskus valmistuu. Vantaa on käyttänyt runsaasti varoja palvelujen rakentamiseksi uusille alueille. Kaupungin talous on kuitenkin joutunut koville, ja Vantaalla joudutaankin osittain hidastamaan uudiskohteiden ja asuinalueiden rakentamista, koska kaupunki ei pysty tarjoamaan riittäviä palveluita uusille asukkaille. Tonttien hinnat nousevat selvästi asuntojen hintoja nopeammin Kaavoituksen hitaus on aiheuttanut tonttipulan, mikä on johtanut tonttien hintojen huimaan nousuun. Itä-Helsingin alueella tonttimaan tarjonta on ollut erittäin niukkaa. Perinteisillä pientaloalueilla kuten Vartioharju, Vartiokylä, Mellunkylä, Laajasalo ja Jollas omakotitalotontit ovat suurehkoja, ja ne voitaisiin jakaa, mutta omistajat ovat haluttomia myymään. Pohjois-Helsingissä kysyntä ylittää myös tarjonnan reippaasti. Siellä 700 800 neliön tontit maksavat keskimäärin 100.000 euroa. Espoon ja Kauniaisten alueella kovat hintapyynnöt näkyvät myyntiaikojen pidentymisenä. Kirkkonummella tonttien hinnat kaksinkertaistuivat jo vuonna 2003 ja ovat pysyneet samalla tasolla siitä lähtien. Kirkkonummella tontit kävisivät hyvin kaupaksi, mutta kunta ei ole kaavoittanut vapailla markkinoilla myytäviä tontteja, eikä niitä ole ollut enää vuoteen tarjolla. Kunta tosin on myynyt omistamiaan tontteja, joiden hinnat ovat olleet noin 15 % vapaiden markkinoiden hintoja matalammat. Vantaan kaupunki pyrkii vuosittain myymään tai vuokraamaan omistamiaan tontteja. Hinnat ovat olleet kiinteitä, mutta viime aikoina on ryhdytty myymään tontteja tarjousten perusteella. Kartanonkoskella 800 1200 m 2 :n tonttien hinnat ovat vaihdelleet 85.000 eurosta 125.000 euroon. Länsi-Vantaalla tonttien hinnat ovat keskimäärin 90 000 euroa. Pientalotonttien hinnat Vantaalla ovat suuren kysynnän vuoksi nousseet vuodessa noin 190 euroa/m 2. Keskimäärin pientalotontista saa Vantaalla maksaa noin 400 euroa/m 2. Monella on tavoitteena saada omakotitalo mahdollisimman läheltä palveluja. Kehyskunnissa pientalorakentaminen on edelleen vilkasta, mutta tonttitarjonta erityisesti kaava-alueilla on niukkaa. Hyvistä tonteista on koko ajan pulaa. Tonttien hinnat vaihtelevat hyvinkin paljon sijainnin ja rakennettavuuden mukaan. Mäntsälästä tontin voi saada noin 30.000 eurolla, mutta Tuusulasta arvostetuimmilta alueilta, voi pientalotontista joutua maksamaan 120.000 150.000 euroa. Uudisrakentaminen luo uusia kaupunginosia Helsingissä on mahdollisuus käynnistää tänä vuonna 2500: n ja ensi vuonna 4050 asunnon rakentaminen. Yksityisille maille tulisi lisäksi 600 asuntoa. Vuosien 2005 ja 2006 tuotantoedellytykset ovat asemakaavoituksen ja esirakentamisen osalta pääosin kunnossa. (Helsingin kaupunki/talous- ja suunnittelukeskus) Helsingissä uudisrakentaminen on viime aikoina keskittynyt, Vuosaaressa Aurinkolahteen ja Ramsinniemeen, Viikissä Vanhankaupungin ja Latokartanon alueisiin, Herttoniemen, Arabianrannan ja Lauttasaareen alueille sekä Kamppiin. Tänä vuonna ja tulevina vuosina aloitetaan rakennusprojekteja monilla uusilla alueilla. Eiranrannan asemakaava on saanut lainvoiman, ja asuntorakentaminen käynnistynee vuoden 2005 lopulla. Eiranrannasta tulee todennäköisesti houkuttelevan sijaintinsa ansiosta kaupungin kalleinta aluetta. Katajanokan Mastokadun tontit on myyty, ja rakennustyöt alkavat tänä vuonna. Lauttasaaren Merenkulkijanrannan kaavasta on valitettu, ja rakentaminen alkaa aikaisintaan vuonna 2006. Aurinkolahden itäosaan rakennettavan Uutelan kanavan varteen tulee uudistaloja, ja ensimmäisen urakkavaiheen on tarkoitus valmistua ensi kesänä. Kaupunki aikoo tänä vuonna myydä vielä alueelta kuusi uutta kerrostalotonttia rakentajille. Jollakseen rakennetaan uudistaloja, joiden keskineliöhinta on 4.400 euroa/m 2. Herttoniemen rannan rakentaminen on pääosin valmis, vaikka asunto- ja toimitilarakentaminen siellä vielä jatkuu muutaman vuoden. Tänä vuonna kaavoitusohjelmassa on myös Herttoniemen vanhan ostoskeskuksen tontin kaavoittaminen asuntokäyttöön. Koko alue uusine liikennejärjestelyineen Sörnäisistä Herttoniemeen kokee muodonmuutoksen lähivuosina. Viikissä ja Arabiassa rakentaminen jatkuu. Arabianranta valmistunee vuonna 2010. Läheisen Etelä-Hermannin alueen asuntorakentaminen alkaa 8 Markkinakatsaus kevät 2005
Valmistumisvuosi 1990 2002 1980 1989 1970 1979 1960 1969 1870 1959 Vantaa Kauniainen Espoo Helsinki Tiedot: YTV, kunnat 2003, Kaupunkimittausosasto, Helsinki 044/2005 Genimap Oy, L6113 Rakennuskannan keskimääräinen valmistumisvuosikymmen pienalueittain kaupungin maalla kolmella Hitas-omistusasuntotuotantoon varatulla tontilla tänä vuonna. Suuria tulevaisuuden hankkeita on Laajasalon öljysataman alue, joka suunnitellaan asuinalueeksi, ja jonne tulee myös asumisen yhteyteen sopivia työpaikkoja. Kruunuvuoren rannan alueelle arvioidaan rakennettavan asuntoja 10.000 asukkaalle, ja rakentaminen voi alkaa aikaisintaan vuonna 2009. (Helsingin kaupunki/talous- ja suunnittelukeskus) Espoossa ja Kauniaisissa hintaero vanhojen ja uusien kerrostaloasuntojen välillä on noin 1.000 euroa/m 2. Uudiskohteiden korkeat hinnat alkavat hidastaa kaupantekoa varsinkin perheasuntojen osalta. Aluesuunnittelu keskittyy Espoossa Kauklahden asuntomessualueelle ja Suurpellon kehityshankkeeseen. Molemmat ovat isoja hankkeita, yksin Suurpelto käsittää noin 350 hehtaarin alueen. Uudisasuntojen kova kysyntä Vantaalla on nostanut hintoja jyrkästi, mikä saa monen kodinvaihtoa suunnittelevan luopumaan haaveestaan. Omakotitalonsa myyntiä harkitsevat, uuteen kerrostaloon muuttoa suunnittelevat asiakkaat ovat usein joutuneet luopumaan suunnitelmistaan suuren hintaeron vuoksi. Tikkurilaan 16-kerroksisen tornitalon lisäksi valmistuu uudiskohteita myös Keravajoen varteen. Kartanonkosken rakentaminen jatkuu, ja Asolaan on 3 4 vuoden kuluessa tulossa parisataa kerrostaloasuntoa 500 asukkaalle. Myyrmäkeen valmistuu lähes tuhat uutta asuntoa vuoteen 2010 mennessä, ensimmäisten kohteiden rakentaminen alkaa jo tänä vuonna. Kilterinmäen alueelle rakennetaan kerros-, pienkerros- ja rivitaloasuntoja, ja alueen asuntokanta kattaa sekä omistus-, osaomistus-, asumisoikeus- että vuokra-asuntoja. Marja-rata parantaa ja nopeuttaa tulevaisuudessa liikenneyhteyksiä eri alueiden välillä. Se yhdistää Martinlaakson radan lentoaseman kautta päärataan, ja rataosuudelle on suunniteltu 7 uutta asemaa. Tulevaisuudessa radanvarren asukkaita samoin kuin työpaikkojakin olisi noin 200.000 vain kilometrin säteellä asemista. Uusi asuinalue Leinelä, joka käsittäisi 1.500 uutta asuntoa, on suunnitteilla Marja-radan varteen. Kivistön kaupunginosahanke liittyy myös Marja-rataan. Kehyskunnat kiinnostavat rakentajia ja uudistuotanto alueella on merkittävää. Kehyskunnissa ongelmana on kuitenkin valmiin kaavoitetun rakennusmaan ja tonttitarjonnan niukkuus. Keskeisesti kaupunkirakenteessa sijaitsevat uudiskohteet kiinnostavat asiakkaita hyvin, kun niiden sijainti on kaupunkirakenteessa keskeinen. Uusien kerrostalohuoneistojen neliöhinnat ovat 1.900 2.750 euroa/m 2. Kalleimmat uudisasunnot kerrostaloissa ovat olleet ylimpien kerrosten terassihuoneistot keskustan palvelujen tuntumassa. Helsinki vastaa kehyskuntien haasteeseen uusilla pientaloalueilla Vuosaareen Omenamäkeen on suunnitteilla puurakenteinen kahdenkymmenen omakotitalon ja neljän paritalon asuinalue. Myllypuroon on suunniteltu rakennettavaksi lähivuosina 1.500 2.000 asukkaalle puinen pientaloalue. Itä- Pakilaan nousee yhtenäinen 30 uutta erillispientalotonttia kattava asuinalue. Tattarisuon teollisuusalueen ja Lahden moottoritien väliseen metsikköön on suunniteltu uusi, tiivis pientaloalue nimeltään Alppikylä, hanke etenee tänä vuonna, ja tontinvarausten on tarkoitus alkaa lähiaikoina. Alppikylä-hanke toimii samalla koealueena mahdollisten myöhempien samantyyppisten alueiden toteuttamiseksi. Fallpakkaan Itäväylän pohjoispuolelle on suunniteltu rakennettavaksi pientaloja ja pienkerrostaloja. kevät 2005 Markkinakatsaus 9
Asuntokauppojen määrä kasvanut Pirkanmaalla Pirkanmaa on Suomen vahvimmin ja nopeimmin kasvava talousalue. Muuttoliike alueelle jatkuu positiivisena, ja väestön kasvu näkyy myös asuntokauppojen määrän oleellisena kasvuna. Asuntomarkkinanäkymät ovat valoisat ja kauppa käy hyvin. Tampereen saama erittäin myönteinen palaute imagotutkimuksissa, erinomaiset koulutusmahdollisuudet, työpaikat, urheilu- ja muut harrastusmahdollisuudet, kulttuurianti sekä viihtyisä asuinympäristö houkuttelevat asukkaita muuttamaan alueelle. Elintason nousun myötä kodinvaihtajat kiinnittävät yhä useammin huomiota asunnon sijaintiin, alueen imagoon, huoneiston tasoon ja laatuun. Asuntojen hinnat ovat nousseet tasaisesti ja hintojen nousu jatkuu. Vanhojen kerrostaloasuntojen neliöhinnat ovat nousseet vuodessa lähes 200 euroa, ja tänä vuonna hintojen nousun uskotaan olevan samaa luokkaa. Vanhojen kerrostalokaksioiden keskineliöhinnat ovat noin 1.650 euroa, ja vanhojen rivitalojen neliöhinnat noin 1.700 euroa. Tarjonta ei ole olennaisesti muuttunut viimeisen vuoden aikana. Kysytyimpiä ovat 150.000 170.000 euroa maksavat pien-/omakotitalot. Tässä hintaluokassa kysyntä ylittää huomattavasti tarjonnan. Pienten keskustayksiöiden myyntiajat ovat erittäin lyhyitä, vain muutamia tunteja tai vuorokausia. Laadukkaiden omakotitalojen hintapyynnöt ovat osittain yliarvioituja, mikä näkyy muun muassa pitkinä myyntiaikoina. Tampereella, alueen sisäiset erot korostuvat yhä selvemmin. Keskusta, Tammela, Pyynikki, Amuri sekä Pispalan ja Petsamon-Käpylän alueet ovat kysyttyjä, ja siellä myös hintataso on korkeampi. Lännessä Lielahden ja Ylöjärven alueet kasvattavat osuuttaan muuttovirroista. Lähiöistä Hervanta, jossa asuu paljon opiskelijoita ja jossa on myös paljon sijoitusasuntoja, on muihin lähiöihin verrattuna kalliimpaa aluetta. Lähiöiden kuten Tesoma, Peltolampi ja Multisilta asuntomarkkinat ovat lähes täysin sisäisiä, ja niissä hintojen ja myyntiaikojen muutokset ovat hyvin pieniä. Pirkanmaalla, missä uudisrakentaminen on ollut voimakasta, on havaittavissa uudisasuntokaupan kasvun taittuneen ja hieman vähentyneen jo vuonna 2004. Uusien kerrostalokaksioiden keskineliöhinnat ovat noin 2600 euroa, eli noin 1000 euroa kalliimpia kuin vanhojen. Uusien kohteiden aloituksia harkitaan kauemmin, ja keskeytyneitä ennakkomarkkinointikohteitakin on viime vuonna ollut. Kaikenlaiset uudisasunnot menevät keskustan alueella ja sen välittömässä läheisyydessä edelleen erittäin hyvin kaupaksi. Suurimmat tulevaisuuden asuinaluehankkeet ovat Vuoreksessa ja Tasanteen länsipuolella Ojalan alueella. Taloyhtiöiden remontit vaikuttavat hintaeroihin Turun seudulla Turussa asunnot ovat käyneet hyvin kaupaksi, ja erityisesti keväällä odotetaan asuntokaupan käyvän vilkkaana, vaikka merkkejä jonkinasteisesta markkinoiden kyllästymisestä onkin jo havaittavissa. Turussa asuntojen hinnat nousivat vuodessa 7 11 % eli hieman enemmän kuin keskimäärin muualla maassa (5 6 %), ja myyntiajat pysyivät lyhyinä. Neliöhinnat vaihtelevat voimakkaasti alueesta jopa yksittäisestä taloyhtiöstä riippuen. Vanhojen kerrostalokaksioiden keskineliöhinnat ovat noin 1.400 euroa. Turussa kuten monissa muissa Suomen kaupungeissa on hyvin paljon 60-luvun asuntotuotantoa. Taloyhtiöiden neliöhinnat vaihtelevat melkoisesti ja hintaerot voivat olla jopa yli 500 euroa/m 2 sen mukaan, onko peruskorjauksia tehty vai onko niiden teettäminen vielä edessä. Tulevina vuosina korjausrakentaminen on suurin työllistäjä Turun seudulla. Rivitalohuoneistojen tarjonta on ollut niukkaa suhteessa niiden kysyntään. Käytettyjen rivitalojen keskineliöhinnat ovat noin 1.650 euroa. Kovan kysynnän vuoksi sijainniltaan hyvän ja hyväkuntoisen rivitalohuoneiston neliöhintaero uuteen rivitaloon verrattuna jää vähäiseksi, mikä on poikkeuksellista, kun yleisesti uudiskohteiden ja vanhojen asuntojen hintaero on huomattava. Rakennusliikkeet ja pienurakoitsijat ovat lähteneet rohkeasti liikkeelle, niin että uudistalotarjontaa on suhteellisen runsaasti koko talousalueella. Myös pientalorakentaminen kasvaa koko ajan. Tontteja on parhaiten tarjolla ympäristökunnissa edulliseen hintaan ostettavaksi tai vuokrattavaksi. Eräs kehitystä ohjaava tekijä onkin ympäristökuntien aktiivinen tonttipolitiikka, jolla houkutellaan erityisesti nuoria lapsiperheitä muuttamaan kuntaan. Kaupungin keskusta puolestaan viehättää ikääntyviä, aktiivisia ihmisiä runsailla ja monipuolisilla palveluillaan. Aivan kaupungin keskustan tuntumaan meren rannalle on nousemassa upea uudistaloalue, jonka uskotaan houkuttelevan asukkaita sitä mukaa, kun 10 Markkinakatsaus kevät 2005