FCG Finnish Consulting Group Oy TILAA VAATIVA KAUPPA JYVÄSKYLÄSSÄ RAPORTTI
FCG Finnish Consulting Group Oy I SISÄLLYSLUETTELO 1 Selvityksen tausta ja tarkoitus... 1 2 Paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppa lainsäädännössä... 3 3 Tilaa vaativan kaupan kehittymisedellytykset... 4 3.1 Tilaa vaativan kaupan ostovoima... 4 3.2 Tilaa vaativan erikoiskaupan myynti ja erikoiskaupan ostovoiman siirtymät... 5 3.3 Tilaa vaativan kaupan laskennallinen lisätarve... 6 3.4 Autokaupan ostovoima ja liiketilan lisätarve... 7 4 Tilaa vaativan kaupan nykytila Jyväskylässä... 9 4.1 Nykyiset tilaa vaativan kaupan yksiköt... 9 4.2 Nykyiset tilaa vaativan kaupan suuryksiköt... 10 5 Nykyisten tilaa vaativan kaupan yksiköiden sijoittuminen yleiskaava-alueille... 13 6 Nykyisten tilaa vaativan kaupan alueiden sijoittuminen asemakaavassa... 15 7 Yleis- ja asemakaavojen kaavamuutostarpeet nykyisillä kaupan alueilla... 17 8 Tilaa vaativan kaupan huomioon ottaminen Jyväskylän yleiskaavassa... 19 8.1 Tilaa vaativan kaupan sijainnin ohjauksen lähtökohtia... 19 8.2 Suositus tilaa vaativan kaupan aluevarauksille ja määräyksille OLLI-kehällä... 20 8.2.1 Kirrin alue... 20 8.2.2 Seppälänkankaan eteläosa... 21 8.2.3 Seppälänkankaan pohjoisosa Innoroad park... 21 8.2.4 Aholaita... 21 8.2.5 Viherlandia... 22 8.2.6 Eteläportti... 22 8.3 Suositus tilaa vaativan kaupan aluevarauksille ja määräyksille LALLI-kehällä... 23 8.3.1 Kanavuori... 23 8.3.2 Vaajakoski-Seppälänkangas-Palokka kehätien varteen sijoittuvat alueet... 23 8.3.3 Tikkakosken itäpuoliset alueet... 24 9 Yhteenveto... 25 Liite 1. Tilaa vaativan kaupan esimerkkimyymälöiden kuvaus... 26 Huonekalukaupan esimerkki: Kaluste 10 Oy (Kirri)... 26 Rautakaupan esimerkki: Starkki Oy... 27 Autokaupan esimerkki: Autotalo Laakkonen Oy... 28 Liite 2. Esimerkkejä tilaa vaativan kaupan ohjaamisesta yleiskaavamääräyksin... 29 Liite 3. Tilaa vaativan erikoiskaupan toimialaryhmät ja toimialat... 30 Lähdeluettelo... 32
FCG Finnish Consulting Group Oy 1 TILAA VAATIVA KAUPPA JYVÄSKYLÄSSÄ 1 Selvityksen tausta ja tarkoitus Jyväskylän kaupunginvaltuusto on päättänyt käynnistää uuden yleiskaavan laadinnan joulukuussa 2009. Yleiskaava on edennyt kevään 2011 aikana nk. raamivaiheeseen, jonka yhteydessä määritellään keskeiset eri kaupunkirakenteen kehiä koskevat tavoitteet ja periaatteet. Jyväskylän kaupungin kaupan palveluverkkoselvitys on valmistunut kesällä 2010. Selvityksen yhteydessä määriteltiin Jyväskylän kaupallisen palveluverkon suunnittelun lähtökohtia ja kaupan kehittämis- ja sijoittumisperiaatteita. Kaupan palveluverkkoselvityksessä määriteltiin kehittämisperiaatteet myös tilaa vaativaa kauppaa koskien. Keskeiset palveluverkkoselvityksen kaupan sijainnin ohjausta koskevat suositukset osoitettiin kaupan palveluverkon strategiakartassa (ks. kuva 1.). Sen mukaisesti Jyväskylän erikoiskauppa kehittyy Keski-Suomen maakuntakeskuksen vetovoimaa kasvattaen monipuolisesti ydinkeskustassa, Seppälän alueella, aluekeskuksissa sekä kaupan alueilla ottaen huomioon alueiden saavutettavuuden joukko- ja kevyellä liikenteellä sekä liikenteen toimivuuden ja turvallisuuden. Tilaa vaativa erikoiskauppa kehittyy näiden alueiden lisäksi Seppälänkankaan, Kirrin ja Eteläportin alueilla liikenteen toimivuus huomioon ottaen. Kaupan sijainnin ohjausta koskeva lakimuutos on tullut voimaan huhtikuussa 2011. Sen mukaan paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppa on jatkossa vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevan ohjauksen piirissä. Näin ollen jatkossa myös suuryksiköt tulisi olla osoitettu asemakaavassa vähittäiskaupan suuryksiköiksi, mikäli ne eivät sijoitu maakunta- tai yleiskaavan keskustatoimintojen alueille. Tilaa vaativan kaupan sääntelyn muutoksesta on kuitenkin laissa siirtymäsäännös, jonka mukaan se astuu voimaan neljän vuoden kuluttua huhtikuussa 2015. Tämän tilaa vaativan erikoiskaupan selvityksen tavoitteena on antaa kuva Jyväskylän kaupungin nykyisistä paljon tilaa vaativan kaupan suuryksiköistä sekä esittää suosituksia tilaa vaativan kaupan ohjaukselle Jyväskylän yleiskaavatyössä. Selvityksessä tilaa vaativan kaupan suuryksiköistä esitetään niiden sijainti sekä tunnistetaan ne alueet, joilla lainsäädännön muutos aiheuttaa tarvetta jatkossa yleis- ja asemakaavan muutoksille. Selvityksessä on esitetty karttakuvalla rekisteritietoihin perustuen kaikki tällä hetkellä Jyväskylässä toimivat tilaa vaativan kaupan suuremmat yksiköt ja uuden lainsäädännön mukaiset suuryksiköt sekä keskeiset tilaa vaativan kaupan alueet. Selvityksen pääpaino on erityisesti niillä alueilla, jotka eivät sijoitu maakunta- ja yleiskaavojen keskusta-alueille. Selvitys on laadittu Jyväskylän kaupallisen palveluverkkoselvityksen aineistoihin ja Jyväskylän kaupungin toimipaikka-, kiinteistö-, yleis- ja asemakaavatietoihin perustuen. Tässä selvityksessä esitetään tiivistetysti tilaa vaativaa kauppaa koskevat ennusteet ostovoiman kehityksestä, ostovoiman siirtymistä sekä laskennallisesta liiketilan lisätarpeesta vuoteen 2030 saakka. Selvityksessä liitteenä on kuvattu myös kolme tilaa vaativan kaupan esimerkkimyymälää ja niiden nykyinen kaavatilanne. Selvityksen laadinnasta on vastannut FCG Finnish Consulting Group Oy Jyväskylän kaupungin toimeksiannosta. Työtä on Jyväskylän kaupungilta ohjannut yleiskaavapäällikkö Leena Rossi ja selvityksen laadinnasta ovat FCG Finnish Consulting Group Oy:stä vastanneet projektipäällikkö Jouni Mäkäräinen ja johtava konsultti Taina Ollikainen.
FCG Finnish Consulting Group Oy 2 Kuva 1. Jyväskylän kaupan sijainnin ohjauksen strategiakartta.
FCG Finnish Consulting Group Oy 3 2 Paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppa lainsäädännössä Aiemmin voimassa olleen maankäyttö- ja rakennuslain mukaan paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppa ei kuulunut vähittäiskaupan suuryksiköiden sijainnin ohjausta koskevan sääntelyn piiriin. Laissa ei kuitenkaan esitetty yksiselitteistä tulkintaa paljon tilaa vaativalle erikoistavaran kaupalle. Ympäristöministeriön suosituksen (Ympäristöministeriö 2000) mukaan vähittäiskauppaa koskevien säännösten ulkopuolelle jäävät, paljon tilaa vaativat erikoiskaupan myymälät ovat: - Moottoriajoneuvojen kauppa - Moottoriajoneuvojen varaosien ja tarvikkeiden kauppa - Rengaskauppa - Venekauppa - Veneilytarvikkeiden kauppa - Matkailuvaunujen kauppa - Huonekalukauppa - Sisustustarvikekauppa (rakenteellinen sisutus) - Rautakauppa - Rakennustarvikekauppa - Maatalouskauppa - Puutarha-alan kauppa - Kodintekniikkakauppa Vähittäiskaupan suuryksiköitä koskeneessa maankäyttö- ja rakennuslain muutoksessa paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa koskeva rajaus poistettiin laista ja siihen kuuluvat toimialat tulisivat sijainnin ohjauksen piiriin. Lainmuutoksen seurauksena tilaa vaativan erikoiskaupan myymälöitä koskevat neljän vuoden siirtymäajan jälkeen muutakin vähittäiskauppaa koskevat säännökset. Jatkossa yli 2000 k-m kokoisten myymälöiden sijoittaminen maakunta- tai yleiskaavan keskustatoimintojen ulkopuolisille alueille vaatisi asemakaavassa vähittäiskaupan suuryksikön rakentamisen mahdollistavan merkinnän (KM). Lisäksi merkitykseltään seudullisten suuryksiköiden sijoittaminen maakuntakaavan keskusta-alueiden ulkopuolelle edellyttää, että alue on maakuntakaavassa osoitettu tätä tarkoitusta varten. Maankäyttö- ja rakennuslain muutoksessa tulivat voimaan vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevat erityiset sisältövaatimukset (71 b ) maakunta- ja yleiskaavalle. Nämä sisältövaatimukset koskevat myös tilaa vaativaa erikoiskauppaa. Vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevat erityiset sisältövaatimukset maakunta- ja yleiskaavalle Osoitettaessa maakunta- tai yleiskaavassa vähittäiskaupan suuryksiköitä on sen lisäksi, mitä maakunta- ja yleiskaavasta muutoin säädetään, katsottava, että: 1) suunnitellulla maankäytöllä ei ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia keskusta-alueiden kaupallisiin palveluihin ja niiden kehittämiseen; 2) alueelle sijoittuvat palvelut ovat mahdollisuuksien mukaan saavutettavissa joukkoliikenteellä ja kevyellä liikenteellä; sekä 3) suunniteltu maankäyttö edistää sellaisen palveluverkon kehitystä, jossa asiointimatkojen pituudet ovat kohtuulliset ja liikenteestä aiheutuvat haitalliset vaikutukset mahdollisimman vähäiset. Maakuntakaavassa tulee esittää merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön koon alaraja. Vähittäiskaupan suuryksiköiden enimmäismitoitus on osoitettava maakuntakaavassa riittävällä tarkkuudella.
FCG Finnish Consulting Group Oy 4 3 Tilaa vaativan kaupan kehittymisedellytykset 3.1 Tilaa vaativan kaupan ostovoima Ostovoima ja sen kehitys ovat perusta kaupan palveluverkon kehittymiselle ja kaupan investoinneille. Jyväskylän kaupungin kaupallisen palveluverkkoselvityksen yhteydessä ostovoima arvioitiin vuoden 2008 väestömäärän ja asukaskohtaisten kulutuslukujen perusteella. Kulutuslukuina käytettiin Vähittäiskauppa Suomessa 2008 (Santasalo & Koskela 2009) esitettyjä Keski-Suomen keskimääräisiä kulutuslukuja. Ostovoiman kehitys arvioitiin väestöennusteen ja yksityisen kulutuksen kasvuarvioiden pohjalta. Taulukko 1. Vähittäiskaupan kulutusluvut ja arvio kehityksestä /asukas (vuoden 2008 rahassa). Kulutusluvut, /asukas (vuoden 2008 rahassa) Kasvuarvio 2008 2015 2020 2025 2030 %/vuosi Päivittäistavarakauppa 2 379 2 550 2 680 2 817 2 961 1,0 % Tilaa vaativa kauppa 1 085 1 247 1 376 1 520 1 678 Muu erikoiskauppa 2 111 2 425 2 678 2 956 3 264 Erikoiskauppa yhteensä 3 196 3 672 4 054 4 476 4 942 2,0 % Vähittäiskauppa yhteensä 5 575 6 222 6 734 7 293 7 903 Koko vähittäiskauppaan (pl. autokauppa) kohdistuva ostovoima edellä esitetyillä laskentaperusteilla arvioituna oli vuonna 2008 Jyväskylässä noin 714 milj., josta päivittäistavarakaupan ostovoima oli noin 305 milj., tilaa vaativan kaupan ostovoima noin 139 milj. ja muun erikoiskaupan ostovoima noin 270 milj.. Jyväskylän seudun vähittäiskaupan ostovoima oli yhteensä 948 milj., josta päivittäistavarakaupan ostovoima oli noin 404 milj., tilaa vaativan kaupan ostovoima noin 185 milj. ja muun erikoiskaupan ostovoima noin 359 milj.. Vähittäiskaupan (pl. autokauppa) ostovoiman arvioidaan kasvavan vuoteen 2030 mennessä Jyväskylässä noin 464 milj.. Ostovoiman kasvusta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 137 milj., tilaa vaativaan erikoiskauppaan noin 111 milj. ja muuhun erikoiskauppaan noin 216 milj.. Jyväskylän seudulla vähittäiskaupan ostovoiman arvioidaan kasvavan vuoteen 2030 mennessä yhteensä noin 626 milj. Ostovoimalaskelma kuvaa tietyn alueen väestömäärään perustuvaa ostovoimapotentiaalia, jossa ei ole otettu huomioon ostovoiman siirtymiä. Käytännössä Jyväskylän seudulle ja Jyväskylään kohdistuvan ostovoiman osuus on edellä esitettyä suurempi, koska osa myös maakunnan muiden alueiden ostovoimasta kohdistuu Jyväskylään. Taulukko 2. Arvio tilaa vaativaan vähittäiskauppaan kohdistuvasta ostovoimasta ja ostovoiman kehityksestä Jyväskylän seudulla kunnittain (vuoden 2008 rahassa). Tilaa vaativa kauppa Ostovoima, milj. (vuoden 2008 rahassa) Ostovoiman kasvu, milj. 2008 2015 2020 2025 2030 2008-20 2020-30 2008-30 Hankasalmi 6,0 6,9 7,8 8,7 9,6 1,8 1,9 3,7 Jyväskylä 138,9 170,4 194,7 221,1 250,1 55,7 55,4 111,1 Laukaa 19,3 23,9 27,7 31,7 35,8 8,4 8,2 16,6 Muurame 10,0 12,6 14,7 16,8 19,1 4,7 4,4 9,1 Petäjävesi 4,2 5,3 6,1 7,1 8,0 1,9 1,9 3,8 Toivakka 2,6 3,0 3,4 3,9 4,3 0,9 0,9 1,8 Uurainen 3,6 4,6 5,5 6,3 7,1 1,9 1,7 3,5 Jyväskylän seutu 184,6 226,8 259,8 295,5 334,1 75,2 74,3 149,5
FCG Finnish Consulting Group Oy 5 3.2 Tilaa vaativan erikoiskaupan myynti ja erikoiskaupan ostovoiman siirtymät Tilastokeskuksen toimipaikkarekisterin mukaan Jyväskylän seudun erikoiskaupan myynti oli vuonna 2008 noin 686 milj., josta Jyväskylässä toteutui noin 93 prosenttia. Erikoiskaupan myynnistä tilaa vaativan erikoiskaupan osuus on 38 prosenttia, eli tilaa vaativan kaupan myynti Jyväskylän seudulla oli noin 190 milj.. Erikoiskaupan myynti kunnittain Jyväskylän seudulla 2007 (%:ia seudun erikoiskaupan myynnistä) 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 % Hankasalmi 2,1 % Jyväskylä 93,8 % Laukaa Muurame Petäjävesi Toivakka Uurainen 2,4 % 0,3 % 0,3 % 0,3 % 0,8 % Kuva 2. Jyväskylän seudun erikoiskaupan (pl. autokauppa) myynnin jakautuminen kunnittain 2007 (Tilastokeskus). Toimialaryhmittäin tarkasteltuna Jyväskylän tilaa vaativan kaupan toimialoista suurin myynti on rautakaupalla ja huonekalukaupalla. Erikoiskaupan myynti toimialaryhmittäin Jyväskylässä ja Jyväskylän seudulla 2008 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % Rautakauppa Kodintekniikkakauppa 3,1 % 3,3 % 14,2 % 13,3 % Huonekalukauppa Muu tilaa vaativa kauppa 2,9 % 3,0 % 7,5 % 7,8 % Alkot, apteekit ym. Muotikauppa Tietotekninen erikoiskauppa Muu erikoiskauppa 15,4 % 13,8 % 17,9 % 18,9 % 16,6 % 17,3 % 22,4 % 22,6 % Jyväskylän s eutu Kuva 3. Erikoiskaupan myynnin jakautuminen toimialaryhmittäin Jyväskylässä ja Jyväskylän seudulla 2008 (Tilastokeskus).
FCG Finnish Consulting Group Oy 6 Erityisesti erikoiskaupassa ostovoiman nettosiirtymä on Jyväskylän seudulla vuonna 2007 positiivinen (+29 %) eli Jyväskylän seutu saa ostovoimaa seudun ulkopuolelta. Kunnittain tarkasteltuna ainoastaan Jyväskylässä (+60 %) erikoiskaupan ostovoiman siirtymä on positiivinen, muissa kunnissa siirtymä on negatiivinen. Tilaa vaativassa erikoiskaupassa ostovoiman siirtymät ovat muun erikoiskaupan kaltaisia. Erikoiskaupan ostovoiman siirtymä 2007 (%:ia ostovoimasta) -100 % -80 % -60 % -40 % -20 % 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Hankasalmi -19 % Jyväs kylä 60 % Laukaa -71 % Muurame -94 % Petäjävesi Toivakka -81 % -73 % Uurainen -44 % Jyväskylän seutu 29 % Kuva 4. Jyväskylän seudun erikoiskaupan ostovoiman siirtymä 2007 (Tilastokeskus). 3.3 Tilaa vaativan kaupan laskennallinen lisätarve Ostovoiman kasvu mahdollistaa kaupan toimintamahdollisuuksien kehittymisen, mikä merkitsee myös liiketilatarpeen lisääntymistä. Jyväskylän väestön ostovoiman kasvun vaatima laskennallinen liiketilan lisätarve vuoteen 2030 mennessä on yhteensä noin 209 000 k-m 2. Liiketilan lisätarpeesta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 32 000 k-m 2, tilaa vaativaan erikoiskauppaan noin 60 000 k-m 2 ja muuhun erikoiskauppaan noin 117 000 k-m 2. Liiketilan lisätarvetta tarkasteltaessa on syytä muistaa, että kyseessä on tietyn alueen väestömäärään perustuvan ostovoima-arvion pohjalta laskettu liiketilan lisätarve. Siinä ei ole otettu huomioon ostovoiman siirtymiä alueelta toiselle. Laskelman mukaisessa tilanteessa kaikki ostovoiman kasvu ja siten myös liiketilan lisätarve kohdistuisi siihen alueeseen, jossa kasvu tapahtuu. Käytännössä esimerkiksi Jyväskylään tulee tulevaisuudessakin kohdistumaan osa seudun muiden kuntien ja koko maakunnan ostovoimasta, joten Jyväskylän liiketilan lisätarve on edellä esitettyä suurempi. Mikäli ostovoiman siirtymän vaatima liiketilan tarve otetaan huomioon, Jyväskylän liiketilan lisätarve vuoteen 2030 mennessä on 260 000 319 000 k-m 2, josta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 36 000 40 000 k-m 2, tilaa vaativaan erikoiskauppaan noin 76 000-95 000 k-m 2 ja muuhun erikoiskauppaan noin 148 000-184 000 k-m 2. Laskennallista liiketilan lisätarvetta voidaan suhteuttaa myös Jyväskylässä toteutuneeseen liikerakentamiseen. Liitteessä 4. on esitetty Jyväskylän rakennusluparekisteriin perustuen liikekäyttöön tarkoitetun rakentamisen volyymitietoja 2000 -luvulta. Liikerakentamiseen sisältyy vähittäiskaupan lisäksi (mukaan lukien autokaupan toimiala) myös muiden yksityisten palveluiden liikerakentaminen.
FCG Finnish Consulting Group Oy 7 3.4 Autokaupan ostovoima ja liiketilan lisätarve Edellä olevissa vähittäiskaupan ostovoima- ja laskennallisen liiketilatarpeen laskelmissa ei ole tarkasteltu autokauppaa. Autokauppaa ei tarkasteltu myöskään Jyväskylän kaupallisen palveluverkkoselvityksen yhteydessä. Autokauppa toimialana eroaa merkittävästi muista vähittäiskaupan toimialoista sekä tilantarpeensa että vähittäiskaupan luonteen vuoksi. Autokaupan ja huoltamotoiminnan toimialaan sisältyy henkilöautojen ja muiden kevyiden moottoriajoneuvojen, matkailuvaunujen, moottoripyörien sekä niiden osien ja varusteiden vähittäiskauppa. Myös renkaiden ja polttonesteiden vähittäiskauppa sisältyy toimialaan. Autokaupan ostovoiman laskennassa on käytetty vuoden 2008 keskimääräisenä kulutuslukuna 2239 /asukas ja ostovoiman kasvuarviona erikoiskaupan mukaista 2,0 %/vuosi. Autokauppaan ja huoltamotoimintaan kohdistuva ostovoima oli vuonna 2008 Jyväskylässä 287 M, Jyväskylän seudulla 381 M ja Keski- Suomessa 608 M. Ostovoiman arvioidaan kasvavan vuoteen 2030 mennessä Jyväskylässä 230 M, Jyväskylän seudulla 309 M ja Keski- Suomessa 402 M. Taulukko 3. Arvio autokauppaan kohdistuvasta ostovoimasta ja ostovoiman kehityksestä Jyväskylässä ja Jyväskylän seudulla (vuoden 2008 rahassa). Ostovoima 2008, milj. Autokauppa ja huoltamot Jyväskylä 286,7 Jyväskylän seutu 380,8 KESKI-SUOMI 608,4 Ostovoima 2030, milj. (vuoden 2008 rahassa) Autokauppa ja huoltamot Jyväskylä 516,2 Jyväskylän seutu 689,6 KESKI-SUOMI 1 011,0 Ostovoiman kasvu 2008-2030, milj. (vuoden 2008 rahassa) Autokauppa ja huoltamot Jyväskylä 229,5 Jyväskylän seutu 308,8 KESKI-SUOMI 402,6 Autokaupan laskennallista liiketilatarvetta on arvioitu edellä esitettyihin ostovoimatietoihin perustuen. Autokaupan liiketilatarpeen laskennassa keskimääräisenä myyntitehona on käytetty 7 700 /my-m². Ostovoiman kasvu mahdollistaa kaupan toimintamahdollisuuksien kehittymisen, mikä merkitsee myös liiketilatarpeen lisääntymistä. Jyväskylän väestön ostovoiman kasvuun perustuva laskennallinen liiketilan lisätarve vuoteen 2030 mennessä on autokaupassa noin 48 500 k-m 2. Autokaupan tilantarvetta
FCG Finnish Consulting Group Oy 8 arvioitaessa on otettava huomioon sekä toimialan liiketilojen moninaisuus että autokaupan ostovoiman voimakkaat siirtymät. Erityisesti autokaupassa palvelut ovat perinteisesti keskittyneet suurimpiin kaupunkeihin, kuten Jyväskylään. Toimialan myyntitilastoinnista johtuen ostovoiman siirtymiä on vaikea osoittaa luotettavasti. Tilastotietoihin sisältyy paljon myös yritysten välistä kauppaa ja tukkukauppaa. Moottoriajoneuvojen osia ja varusteita myydään myös runsaasti osana nk. laajan tavaravalikoiman myymälöitä ja hypermarketeja. Voimakkaasta ostovoiman siirtymästä kuitenkin kertoo, että Jyväskylässä voidaan arvioida olevan nykyisin toimialan liiketiloja noin 30 000-40 000 k-m² enemmän kuin laskennallinen liiketilatarve osoittaa. Taulukko 4. Laskennallinen liiketilatarve vuosille 2008-2030 autokaupassa Jyväskylässä ja Jyväskylän seudulla. Laskennallinen liiketilatarve 2008, k-m2 Autokauppa ja huoltamot Jyväskylä 60 500 Jyväskylän seutu 80 400 KESKI-SUOMI 128 400 Laskennallinen liiketilatarve 2030, k-m2 Autokauppa ja huoltamot Jyväskylä 109 000 Jyväskylän seutu 145 500 KESKI-SUOMI 213 400 Liiketilan laskennallinen lisätarve 2008-2030, k-m2 Autokauppa ja huoltamot Jyväskylä 48 500 Jyväskylän seutu 65 100 KESKI-SUOMI 85 000
FCG Finnish Consulting Group Oy 9 4 Tilaa vaativan kaupan nykytila Jyväskylässä 4.1 Nykyiset tilaa vaativan kaupan yksiköt Jyväskylän palveluverkkoselvityksen yhteydessä nykyistä kaupan palveluverkkoa selvitettiin Tilastokeskuksen toimipaikkarekisteritietoihin perustuen. Tilastokeskuksen toimipaikkarekisterin mukaan Jyväskylässä toimi vuoden 2007 lopussa yhteensä 476 erikoiskaupan myymälää, joka on 85 % kaikista seudun erikoiskaupan myymälöistä. Toimialoilla, jotka sisältävät tilaa vaativan erikoiskaupan myymälät (huonekalukauppa, kodintekniikkakauppa, rautakauppa ja muu tilaa vaativa kauppa) toimi yhteensä 78 myymälää (16 % kaikista erikoiskaupan myymälöistä). Muun erikoiskaupan toimialoilla (alkot, apteekit ym, muotikauppa, tietotekninen erikoiskauppa ja muu erikoiskauppa) toimi yhteensä 398 myymälää (84 % kaikista erikoiskaupan myymälöistä). Kuva 5. Tilaa vaativan kaupan myymälät Tilastokeskuksen toimialarekisterin mukaan.
FCG Finnish Consulting Group Oy 10 4.2 Nykyiset tilaa vaativan kaupan suuryksiköt Tässä selvityksessä edellä olevaa tarkastelua on syvennetty erityisesti suuruusluokaltaan suurempien yksiköiden tarkasteluun. Koska Tilastokeskuksen toimipaikkatietoihin liittyy puutteita, on rekisteritietoja täydennetty Jyväskylän kaupungin toimipaikkarekisteritietoihin sekä tutustumiskäynteihin perustuen. Myymälöitä ja niiden suuruusluokkaa koskevia tietoja on haettu myös kaupungin kiinteistörekisterin rakennustiedoista. Mikäli samassa rakennuksessa toimii useampia myymälöitä, on tilaa vaativan kaupan suuruus arvioitu. Oheisessa kartassa (kuva 6.) on esitetty noin 700 k-m ja sitä suurempia tilaa vaativan kaupan yksiköitä sekä yli 2000 k-m suuryksiköt. Tarkastelussa on keskitytty erityisesti Jyväskylän keskustan ulkopuolisille alueille. Jyväskylän keskustassa ja sen läheisyydessä sijaitsee tilaa vaativan toimialan pienehköjä yksiköitä mm. kodintekniikka- ja autojen varaosakaupassa. Osa esitetyistä myymälöistä sijaitsee osana liikekeskuksia. Siten on mahdollista, että liikekeskuksista muodostuu sellaisia vähittäiskaupan myymäläkeskittymiä, jotka ovat vaikutuksiltaan verrattavissa vähittäiskaupan suuryksikköön. Seuraavassa tarkasteltujen yksiköiden koko on arvioitu niiden toteutuneeseen rakennusoikeuteen perustuen. Useilla tilaa vaativan kaupan yksiköiden tonteilla on runsaasti käyttämätöntä rakennusoikeutta ja näin asemakaavat mahdollistavat toimintojen laajentamisen ja yksiköiden kehittämisen siten, että ne tulkittaisiin vähittäiskaupan suuryksiköiksi. Lisäksi on huomioitava, että osa tilaa vaativan kaupan toimialoilla toimivista myymälöistä on nykyisin ympäristöministeriön ohjeiden mukaan tulkittu vähittäiskaupan suuryksiköiksi niiden toimialaliukuman seurauksena. Tällaisia myymälöitä ovat esimerkiksi KodinYkkönen, Biltema ja Motonet, joissa päätoimialojen lisäksi myydään monipuolisesti sisustukseen, kodintekniikkaan ja vapaa-aikaan liittyvää erikoistavaraa. Rautakaupassa Jyväskylässä toimii tällä hetkellä neljä suurempaa yksikköä (Kodin Terra, K-Rauta Tourutorni, K-Rauta Palokka, Starkki) ja kaikki yksiköt olisivat jatkossa vähittäiskaupan suuryksiköitä. Yksiköt ovat sijoittuneet Palokkaan ja Tourulan alueelle. Kaikissa yksiköissä on varsinaisen myymälän lisäksi erilaisia noutopihoja ja puutarhatuotteiden myyntiä, jotka osaltaan lisäävät myymälöiden tilantarvetta. Näiden lisäksi Palokan Kirrissä toimii Agrimarket, joka on keskittynyt maataloustarvikkeiden vähittäiskauppaan ja joka jatkossa tulkittaisiin vähittäiskaupan suuryksiköksi. Myös Seppälänkankaalla sijaitseva Puukeskus olisi jatkossa vähittäiskaupan suuryksikkö. Jyväskylässä toimii useita myymälöitä, jotka ovat erikoistuneet mm. maalien, työkalujen, tapettien, parkettien ja keittiökalusteiden myyntiin. Näiden myymälöiden koko ei kuitenkaan ylitä vähittäiskaupan suuryksikön rajaa. Osa myymälöistä sijaitsee osana liikekeskuksia. Kartalla olevien yksiköiden lisäksi Korpilahdella toimii yksi rautakauppa. Auto- ja moottoriajoneuvojen, niiden varaosien sekä renkaiden kauppa on lukumäärillisesti suurin tilaa vaativan kaupan ryhmä Jyväskylässä. Suurimmat autokaupan yksiköt ylittävät reilusti 2000 k-m suuryksikön kokorajan, vaikka kiinteistössä on yleensä varsinaisten myymälätilojen lisäksi runsaasti huolto- ja varastotiloja. Autokaupan suuremmat yksiköt ovat Jyväskylässä pääosin sijoittuneet Seppälän ja Seppälänkankaan alueelle. Autokaupan toimialaan kuuluu varsinaisen autokaupan lisäksi moottoripyörien ja muiden moottoriajoneuvojen vähittäiskauppa, matkailuvaunujen vähittäiskauppa, va-
FCG Finnish Consulting Group Oy 11 raosakauppa sekä renkaiden kauppa. Myös suurimmat näiden toimialojen myymälät ovat Jyväskylässä keskittyneet Seppälän ja Seppälänkankaan alueelle. Kuten autokaupassakin, myös varaosien tai renkaiden myynnin yhteydessä on usein tarjolla sekä huoltopalveluja että runsaasti erilaista varastotilaa. Huonekalukauppa on Jyväskylässä keskittynyt pääosin Palokan, Kirrin ja Tourulan alueille. Merkittävin huonekalukaupan keskittymä Jyväskylässä on Palokan Kotikeskus, jossa yhdessä kauppakeskuksessa toimii neljä suurta huonekalumyymälää (KodinYkkönen, Sotka, Asko ja Vepsäläinen). Myös Kirriin sijoittuvat huonekalumyymälät (Kaluste10, Masku, Stemma) ylittävät suuryksikön kokorajan. Näiden alueiden lisäksi huonekalukauppaa on keskittynyt Tourulaan (Isku, Kaluste Ojala) ja Seppälään. Näiden myymälöiden lisäksi pienempiä huonekalukaupan myymälöitä toimii osana liikekeskuksia mm. Tourulassa. Kodintekniikkakaupassa Jyväskylässä toimii tällä hetkellä kaksi suuryksikköä Seppälässä (Musta Pörssi ja Gigantti). Näiden yksiköiden lisäksi kodintekniikkakaupan erikoisliikkeitä toimii Jyväskylän keskustassa, Tourulassa ja Palokankeskuksessa osana liikekeskuksia. Lisäksi kodintekniikkakaupan tuotteita myydään myös osana hypermarketteja ja tavarataloja. Muita tilaa vaativan kaupan yksiköitä toimii puutarha-alalla sekä veneiden ja veneilytarkkeiden vähittäiskaupassa. Puutarha-alalla Jyväskylässä on kaksi suuryksikkö (Plantagen, Viherlandia) ja veneilyyn keskittyvässä kaupassa yksi (Jyväs-Marine).
FCG Finnish Consulting Group Oy 12 Kuva 6. Tilaa vaativan kaupan yksiköt toimialoittain.
FCG Finnish Consulting Group Oy 13 5 Nykyisten tilaa vaativan kaupan yksiköiden sijoittuminen yleiskaavaalueille Seuraavassa tarkastelussa on esitetty, millaisille yleiskaava-alueille nykyiset tilaa vaativan kaupan yksiköt sijoittuvat Jyväskylässä. Tarkastelu on tehty paikkatietopohjaisesti sijoittamalla edellä kartoitetut (kpl 4.2.) Jyväskylän kaupungin yleiskaavojen yhdistelmäkartalle. Yhdistelmäkartassa on kuvattuna kaupungin alueiden kunkin alueen nykyinen yleiskaava, joka voi olla alueelta laadittu osayleiskaava tai Jyväskylän yleiskaava vuodelta 1982. Koska yleiskaavat on laadittu eri aikoina, on käytetyissä merkinnöissä vaihtelua eri yleiskaavojen välillä. Yleiskaavojen merkinnät eivät siten myöskään noudata nykyisiä ympäristöministeriön merkintäohjeita. Kartassa on kuvattu oranssilla ne yleiskaava-alueiden rajaukset kaavamerkintöineen, joissa sijaitsee nykyisin tilaa vaativan kaupan yksiköitä. Kartassa on myös kuvattu vihreillä rajauksilla ne alueet, joissa on vastaavia kaavamerkintöjä kuin niillä alueilla, joille tilaa vaativan kaupan yksiköt sijoittuvat. Jyväskylän nykyiset tilaa vaativan kaupan yksiköt sijoittuvat pääosin Seppälän, Palokankeskuksen, Kirrin ja Seppälänkankaan alueelle. Seppälän alueella suuri osa yksiköistä sijoittuu Seppälän osayleiskaavan keskusta-alueille (C). Seppälän lähialueilla tilaa vaativan kaupan yksiköt sijoittuvat Aholaidassa T-alueille sekä Tourulassa keskusta-alueelle. Palokankeskuksen alueella tilaa vaativan yksiköt sijoittuvat Palokan osayleiskaavassa kaupan suuryksiköille varatuille alueille (KM ja K). Kirrin alueella tilaa vaativan kaupan yksiköistä suurin osa sijoittuu kaupan liiketiloille osoitetulle KL-alueelle. Seppälänkankaan alue on yleiskaavoissa pääosin osoitettu teollisuusalueiksi (T).
FCG Finnish Consulting Group Oy 14 Kuva 7. Tilaa vaativan kaupan yksiköiden sijoittuminen yleiskaava-alueille.
FCG Finnish Consulting Group Oy 15 6 Nykyisten tilaa vaativan kaupan alueiden sijoittuminen asemakaavassa Seuraavassa tarkastelussa on selvitetty, millaisille asemakaava-alueille nykyiset tilaa vaativan kaupan yksiköt sijoittuvat nykyisin Jyväskylässä. Tarkastelu on tehty paikkatietopohjaisesti sijoittamalla edellä kartoitetut (kpl 4.2.) Jyväskylän kaupungin asemakaavojen ajantasayhdistelmäkartalle. Yhdistelmäkartassa on kuvattuna kaupungin alueiden kunkin alueen voimassa oleva nykyinen asemakaava. Koska asemakaavat on laadittu eri aikoina, on käytetyissä merkinnöissä suurta vaihtelua eri asemakaavojen välillä. Kartoitetut tilaa vaativan yksiköitä sijoittuivat pääosin: 1. Liikerakennuksille varatuille korttelialueille (K -alkuisten asemakaavamääräysten alueet). Näiden asemakaava-alueiden ja määräysten kirjo on varsin suuri. Osalla alueista on kaavamääräyksillä mahdollistettu myös teollisuus- ja varastorakennusten rakentaminen. 2. Teollisuus- ja varastorakennuksille varatuille korttelialueille. (T-alkuisten asemakaavamääräysten alueet). Lisäksi yksittäisiä tilaa vaativan kaupan yksiköitä sijoittui asuin- ja liikerakennuksille varatuille korttelialueille (AL). Lisäksi yksi yksikkö sijoittui huoltoasematoiminnoille varatulle korttelialueelle (LH)
FCG Finnish Consulting Group Oy 16 Kuva 8. Tilaa vaativan kaupan yksiköiden asemakaava-alueet kaavamääräyksien mukaan.
FCG Finnish Consulting Group Oy 17 7 Yleis- ja asemakaavojen kaavamuutostarpeet nykyisillä kaupan alueilla Maankäyttö- ja rakennuslain kaupan lainsäädäntöä koskevan muutoksen seurauksena myös tilaa vaativan kaupan suuryksiköt tulee osoittaa asemakaavassa erityisesti tätä tarkoitusta varten, ellei alue sijaitse maakunta- tai yleiskaavan keskusta-alueilla. Lainsäädännön muutos aiheuttaa Jyväskylässä muutostarpeita yleis- ja asemakaavoille. Maankäyttö- ja rakennuslain lähtökohtana on, että vähittäiskaupan suuryksiköt sijoittuvan ensisijaisesti keskusta-alueille. Lain muutos vahvistaa tätä lähtökohtaa. Tilaa vaativan kaupan ja muun keskusta-alueiden ulkopuolisten kaupan suuryksiköiden sijainnin ohjaus muodostuu lain muutoksen myötä kaksiportaiseksi: 1) Seudullisesti merkittävien vähittäiskaupan suuryksiköiden sijainti tulee olla osoitettu maakuntakaavassa. Maakuntakaavan yhteydessä määritellään seudullisesti merkittävän yksikön kokoraja sekä suuryksiköiden enimmäismitoitus riittävällä tarkkuudella. 2) Suuryksiköitä, joilla ei ole seudullista merkitystä, voidaan osoittaa yleiskaavassa maakuntakaavasta riippumatta. Kuitenkin tällöinkin tulee tarkasteltavaksi, ettei suunnitellulla maankäytöllä ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia keskusta-alueiden kaupallisten palveluihin ja niiden kehittämiseen. Seuraavassa kartassa (kuva 9.) on kuvattu edellä tehtyihin tarkasteluihin perustuen ne alueet, joilla maankäyttö- ja rakennuslain muutos aiheuttaa yleisja asemakaavojen muutostarpeita olemassa olevien myymälöiden seurauksena. Lisäksi nämä alueet tulevat väistämättä käsittelyyn myös maakuntakaavan uudistumisen ja kaupallisia palveluja koskevan maakuntakaavatasoisen suunnittelun yhteydessä. Näistä alueista ainoastaan Viherlandian alueella on mahdollista toteuttaa seudullisesti merkittävä vähittäiskaupan suuryksikkö. Jyväskylästä on tällä hetkellä tunnistettavissa viisi nykyistä kaupan aluetta, jossa tilaa vaativaa kauppaa koskeva lainsäädännön muutos aiheuttaa tarpeita yleis- ja asemakaavojen tarkistamiselle. 1. Kirrin alue. Kirrin alueella toimii nykyisin sekä huonekalukaupassa että rautakaupassa suuryksiköiksi luokiteltavia myymälöitä. Lisäksi nykyisen alueen luoteispuolella on asemakaavassa liikerakentamiseen varattu suurehko tontti. 2. Seppälänkankaan eteläosa. Seppälän keskusta-alueen pohjoispuolelle rajoittuvalla alueella sijaitsee tällä hetkellä monipuolisesti sekä autokaupan että muiden toimialojen kaupan yksiköitä. Seppäläntien ja Lohikoskentien risteyksen pohjoispuolella sijaitsee Bilteman ja Plantagenin myymälät ja risteyksen itäpuolella on asemakaavoitettu ja rakentamaton tontti liikerakentamiselle (rakennusoikeus 18 000 k-m ). Lohikoskentien ja Sorastajan tien risteyksen länsipuolella sijaitsee vuonna 2010 avattu liikekeskus, jossa toimii mm. Tokmanni (käytetty rakennusoikeus 20 300 k- m ). Näiden liikkeiden lisäksi alueella toimii useita suuria autokaupan myymälöitä (Hämeen autovaruste, O.K Auto, AutoBest) sekä Puukeskus. 3. Seppälänkankaan pohjoisosa. Laukaantien varrella Seppälänkankaan pohjoisosassa toimii tällä hetkellä kaksi suurempaa autokaupan myymälää, Tasan Auto ja Autotalo Laakkonen. 4. Aholaita. Seppälän kaakkoispuolella Aholaidassa toimii tällä hetkellä sekä autokaupassa (Delta-Auto, Jyväskylän Autotarvike) että rautakaupassa (Starkki) suuryksikön rajan ylittäviä myymälöitä. 5. Viherlandian puutarha-alan kaupan myymäläkokonaisuus luokiteltaisiin jatkossa vähittäiskaupan suuryksiköksi.
FCG Finnish Consulting Group Oy 18 Kuva 9. Nykyiset kaupan alueet, joilla lainsäädännön muutos aiheuttaa yleis- ja asemakaavan muutostarpeita.
FCG Finnish Consulting Group Oy 19 8 Tilaa vaativan kaupan huomioon ottaminen Jyväskylän yleiskaavassa 8.1 Tilaa vaativan kaupan sijainnin ohjauksen lähtökohtia Jyväskylän yleiskaavan tehtävänä on osoittaa kaupungin yhdyskuntarakenteen tulevaisuuden kehityssuunnat ja ohjata alueiden tarkempaa yleis- ja asemakaavasuunnittelua. Jyväskylän yleiskaavaa laadinnassa kaupan sijainnin ohjaus muodostaa oman sisältökokonaisuutensa. Yleiskaavassa on perusteltua pyrkiä kokonaisratkaisuun, joka mahdollistaa toiminta- ja kehitysedellytykset sekä nykyisille että tuleville kaupan yksiköille. Yleiskaavassa on siten määriteltävä kaupalle riittävästi vaihtoehtoisia sijoittumispaikkoja muu yhdyskuntarakenne ja palveluverkko huomioon ottaen. Lisäksi yleiskaavalla tulee mahdollistaa normaali kaupunkirakenteen kehitys ja alueiden käyttötarkoituksen muutokset, jonka seurauksena esimerkiksi autokaupan nykyiset korttelialueet muuttuvat joko muun erikoiskaupan, toimistorakentamisen tai asumisen alueiksi. Lainsäädännön muutos ei poista tarvetta ohjata kaupan sijaintia sen toimialan mukaisesti. Maankäyttö- ja rakennuslain muutoksen perusteluissa (HE 309/2010) todetaan, että arvioitaessa suunnitteluratkaisun vaikutuksia keskustan kaupallisiin palveluihin otetaan huomioon muun muassa kaupan laatu. Keskusta-alueille sijoittuu tyypillisesti päivittäistavarakauppa ja tiettyjä erikoiskaupan toimialoja, kuten muoti- ja urheilukauppaa, kun taas toiset erikoistavarakaupan toimialat hakeutuvat pääsääntöisesti niiden reunoille ja ulkopuolelle, eivätkä kilpaile keskustakaupan kanssa (esimerkiksi huonekalukauppa, rautakauppa). Maankäyttö- ja rakennuslain kautta muodostuvia kaupan sijainnin ohjauksen tärkeimpiä asiakokonaisuuksia yleiskaavassa ovat: 1) Keskusta-alueiden määrittely. Keskusta-alueet ovat keskeisiä vähittäiskaupan sijoittumispaikkoja. 2) Keskusta-alueiden ulkopuolisten vähittäiskaupan suuryksiköiden sijainnin määrittely. Näille alueille voi sijoittaa vähittäiskaupan suuryksiköitä ja yleiskaavassa voidaan tarkoituksenmukaisesti ohjata näiden alueiden kaupan laatua. Yleiskaavassa näillä määräyksillä ohjataan kaupan suuryksiköiden sijoittamista myös kielteisesti, koska näiden alueiden ulkopuolelle ei sijoittuisi vähittäiskaupan suuryksiköitä. Tulee kuitenkin muistaa, että näiden alueiden ulkopuolelle voi edelleen sijoittua muita kuin vähittäiskaupan suuryksiköitä (alle 2000 k-m²). Jyväskylän yleiskaavassa kaupan sijainnin ohjausta koskevat määräykset muodostavat kokonaisuuden. Määräysten muodostamisen periaate on esitetty kategorisesti oheisessa periaatekuvassa (kuva 10.). Kaupan sijainnin ohjauksen periaatteiden mukaan keskusta-alueet (C ja Ca) ovat ensisijaisia kaupan suuryksiköiden sijaintipaikkoja, jolloin alueilla ei aseteta rajoituksia kaupan laadulle. Keskusta-alueiden ulkopuoliset vähittäiskaupan suuryksiköiden alueet osoitetaan KM-merkinnöillä ja KMindeksimerkinnöillä (KM-1, KM-2 jne..) osoitetaan esimerkiksi päivittäistavarakaupan tai tilaa vaativan kaupan laatua koskevia määräyksiä joko rajaamalla kaupan enimmäismitoitusta tai sallimalla vain tiettyjen toimialojen kauppaa. TP/km merkinnöillä osoitettaisiin ainoastaan autokaupan toimialojen suuryksiköiden alueita, koska ko. alueet ovat muuten pääkäyttötarkoitukseltaan työpaikkatoimintojen tai teollisuuden alueita.
FCG Finnish Consulting Group Oy 20 Kuva 10. Periaatekuva yleiskaavan vähittäiskaupan sijainnin ohjausta koskevista määräyksistä. Jyväskylän kaupungin yleiskaavassa kaupunki on jaettu kolmeen eri kehään. Kaupan sijainnin ohjauksen kysymykset ovat tärkeimpiä olemassa olevan kaupunkirakenteen kehällä (OLLI) sekä laajentuvan kaupunkirakenteen kehällä (LALLI). Olemassa oleva kaupunkirakenteen kehä eli OLLI muodostuu asemakaavoitetuista taajamista ja niitä palvelevista laajoista, maakuntakaavaan merkityistä virkistysalueista. Laajenevan kaupunkirakenteen kehä eli LALLI tarkoittaa nykyisten taajamien vieressä sijaitsevia, potentiaalisia asemakaavoitettavia alueita. Niitä on tarkoitus kehittää asemakaavoituksen keinoin osaksi tiivistä kaupunkirakennetta. Seuraavassa on esitetty suositukset tilaa vaativan kaupan sijainninohjaukselle Jyväskylän palveluverkkoselvityksen ja tämän selvityksen yhteydessä tunnistetuille OLLI-kehän alueille sekä LALLI-kehän potentiaalisille tilaa vaativan kaupan sijaintialueille. Suositukset perustuvat huhtikuussa 2011 pidettyyn työpajaan, jossa käsiteltiin ko. alueiden kaupan sijainnin ohjauksen periaatteita. Liitteessä 2. on lisäksi esitelty esimerkkejä yleiskaavamääräyksistä tilaa vaativan kaupan ohjaamiseksi yleiskaavassa. 8.2 Suositus tilaa vaativan kaupan aluevarauksille ja määräyksille OLLIkehällä 8.2.1 Kirrin alue Kirrin alueella toimii nykyisin sekä huonekalukaupassa että rautakaupassa suuryksiköiksi luokiteltavia myymälöitä. Lisäksi nykyisen alueen luoteispuolella on asemakaavassa liikerakentamiseen varattu suurehko tontti. Alueen liikenteellinen sijainti on erinomainen. Kirrin alue tulisi yleiskaavassa osoittaa alueeksi, jolle voi sijoittaa vähittäiskaupan suuryksiköitä. Yleiskaavamerkinnän (KM) tulisi mahdollistaa nykyisten myymälöiden ja kaupallisen alueen kehittäminen sekä uusien myymälöiden rakentaminen. Kirrin aluetta tulisi kehittää nykyisten toimintojen pohjalta tilaa vaativan kaupan alueena yhdessä Palokankeskuksen kanssa niin, että se täydentää Palokankeskuksen palvelutarjontaa ja muodostaa kokonaisuutena pohjoisen Jyväskylän kaupan keskuksen. Ensisijaisesti tilaa vaativan kaupan alueena Kirrissä tulisi yleiskaavassa rajoittaa päivittäistavarakaupan sijoittumismahdollisuuksia. Lähtökohtana tulisi olla, ettei alueelle sijoittuisi merkittävästi päivittäistavarakauppaa. Siten yleiskaavassa ei tule sallia päivittäistavarakaupan suuryksiköiden (> 2000 k-m²) myymälöiden sijoittamista alueelle. Myös alhaisemman kokorajan käyttäminen (esim. 500 k-m²) voi olla perusteltua. Päivittäistavarakaupan mitoituk-
FCG Finnish Consulting Group Oy 21 8.2.2 Seppälänkankaan eteläosa sessa tulee ottaa huomioon suunniteltujen Länsi-Palokan laajennusalueiden asutuksen määrä sekä niiden palvelurakenne. Seppälän keskusta-alueen pohjoispuolelle rajoittuvalla alueella sijaitsee tällä hetkellä monipuolisesti sekä autokaupan että muun kaupan yksiköitä mm. laajan tavaravalikoiman ja puutarhakaupan toimialalla. Alueella on myös liikerakentamiseen osoitettu rakentamaton tontti Palanderinkadun varrella. Maankäyttö- ja rakennuslain muutos edellyttää nykyisten yksiköiden osalta, että alueen yleis- ja asemakaavoja muutetaan vähittäiskaupan suuryksiköt salliviksi. Kuitenkin aluetta tulisi tulevaisuudessa kehittää nykytilanteen mukaan ensisijaisesti tilaa vaativan kaupan alueena. Seppälänkankaan eteläosa tulisi yleiskaavassa osoittaa alueeksi, jolle voi sijoittaa vähittäiskaupan suuryksiköitä. Yleiskaavamerkintöjen tulisi mahdollistaa ensisijaisesti tilaa vaativa erikoiskaupan kehittyminen alueella. Yleiskaavassa Seppälänkankaan eteläosissa voidaan siten käyttää eri korttelialueilla erilaisia yleiskaavamerkintöjä (esim. KM-1, KM-2, TP/km) kaupan tavoitetilan kuvaamiseksi nykyisten toimintojen sekä korttelialueiden sijainnin perusteella. Alueen kaupan kehittämisessä tulee ottaa erityisesti huomioon kaupan asiointiliikenteen vaikutukset Laukaantien liikenteen toimivuuteen ja sujuvuuteen. Läheisen Huhtasuon alueen ja Huhtakeskuksen palveluiden turvaamiseksi alueelle ei tulisi sijoittaa merkittävästi päivittäistavarakauppaa. Yleiskaavassa alueelle ei tulisi sallia päivittäistavarakaupan suuryksiköitä. 8.2.3 Seppälänkankaan pohjoisosa Innoroad park 8.2.4 Aholaita Laukaantien varrella Seppälänkankaan pohjoisosassa toimii tällä hetkellä kaksi suurempaa autokaupan myymälää. Seppälänkankaan pohjoispuolelle on suunnitteilla nk. Innoroad park -alue, jonka tavoitteena on muodostaa alueelle logistiikka-alan osaamiskeskittymä. Alueen liikenteellistä saavutettavuutta ollaan parantamassa myös kehäteiden rakentamisen avulla välillä Vaajakoski- Seppälänkangas-Palokka. Alue onkin tulevaisuudessa potentiaalinen autokaupan laajentumisalue Jyväskylässä. Seppälänkankaan pohjoisosa ja siihen välittömästi liittyvä Innoroad park -alue soveltuu autokaupan toimialan vähittäiskaupan sijaintipaikaksi. Siten yleiskaavassa erityisesti Laukaantien varteen sijoittuvat alueet tulisi osoittaa sellaisiksi työpaikka-alueiksi (TP/km), joille olisi mahdollista sijoittaa myös moottoriajoneuvojen ja -tarvikkeiden vähittäiskaupan suuryksiköitä. Yleiskaavamerkintä mahdollistaisi siten myös muun työpaikkatoimintoihin kiinteästi liittyvän muun vähittäiskaupan sijoittumisen alueelle, mutta se rajoittaisi niiden myymäläkokoa (<2000 k-m²). Työpaikkatoimintoihin liittyvää kauppaa voidaan ohjata tarkoituksenmukaisella tavalla asemakaavoituksen yhteydessä. Päivittäistavarakaupan yksiköitä alueelle ei tule sijoittaa lukuun ottamatta pienimuotoisia päivittäistavarakaupan oheispalveluja, jotka palvelevat esimerkiksi alueen työntekijöitä. Aholaidan alue liittyy kiinteästi Jyväskylän keskustan ja Seppälän alueen muodostamaan vyöhykkeeseen. Alueella toimii tällä hetkellä sekä autokaupassa että rautakaupassa suuryksikön rajan ylittäviä myymälöitä. Yleiskaavassa alueella tulee sallia jatkossakin tilaa vaativan erikoiskaupan suuryksiköiden sijoittuminen. Alueen keskeisen sijainnin ja Seppälän lähei-
FCG Finnish Consulting Group Oy 22 8.2.5 Viherlandia 8.2.6 Eteläportti syyden vuoksi yleiskaavassa tulee varautua myös pitkän aikajänteen maankäytön muutostarpeisiin. Alue voisi tulevaisuudessa soveltua kaupan toimintojen lisäksi myös esimerkiksi työpaikkarakentamiseen ja osin jopa asumiselle. Yleiskaavassa alueen merkinnät tulee sovittaa yhteen ympäröivien Seppälän ja Tourulan alueen merkintöjen kanssa alueiden samankaltaisuuden vuoksi. Viherlandian nykyinen puutarha-alan myymälä on uuden lainsäädännön mukaan vähittäiskaupan suuryksikkö. Alueen olemassa olevat muut palvelut korostavat myös Viherlandian matkailullista merkitystä. Viherlandian alueelle on laadittu aikaisemmin kehittämissuunnitelmia, joiden mukaan alue kehittyisi edelleen matkailupalveluiden alueena ja alueelle sijoittuisi lisää matkailutoimintoja tukevia vähittäiskaupan palveluja. Lähialueella lisääntyvä asutus voi synnyttää alueelle myös päivittäistavarakaupan kysyntää. Viherlandian alue soveltuu jatkossakin tilaa vaativan puutarha-alan suuryksiköiden sijaintipaikaksi. Yleiskaavassa alueelle tulisi mahdollistaa vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittaminen. Yleiskaavamerkinnän (KM) tulisi mahdollistaa tilaa vaativan kaupan yksiköiden lisäksi matkailupalveluja tukevan erikoiskaupan sijoittuminen alueelle. Päivittäistavarakauppaa alueella tulee jatkossakin ohjata maakuntakaavan periaatteiden mukaisesti, eikä alueelle tulisi siten sallia päivittäistavarakaupan suuryksiköiden sijoittamista. Eteläportin tilaa vaativan kaupan alue sijoittuisi valtatie 9:n Keljonkankaan liittymän lounaispuolelle. Alueen itäpuolella sijaitsee laajeneva Keljonkankaan asuinalue ja pohjoispuolella on kaupungin laajentumissuunnaksi määritelty Kauramäen alue, jonka yleiskaavoitus on vireillä. Kaupan alueen eteläpuolella sijaitsee Eteläportin työpaikka-alue, joka jatkuu valtatien rinnakkaistien suuntaisesti Muuramen kunnan keskustaan. Eteläportin tavoitteena on tasapainottaa nykyistä Jyväskylän pohjoispuolelle sijoittuvaa kaupan palvelurakennetta. Eteläportti on myös ainoita potentiaalisia sijaintipaikkoja uusille suurille tilaa vaativan kaupan yksiköille Jyväskylässä. Jyväskylän kaupallisen palveluverkkoselvityksen kehittämisperiaatteiden mukaan Eteläportin aluetta kehitettäisiin yleiskaavassa uutena aluekeskuksena (Ca) sekä tilaa vaativan kaupan alueena (KM). Tilaa vaativan kaupan korttelialueet sijoittuisivat pääasiassa Eteläväylän eteläpuolelle. Yleiskaavassa näille korttelialueille tulee mahdollistaa tilaa vaativan kaupan suuryksiköiden sijoittaminen, mutta rajoittaa erityisesti päivittäistavarakaupan enimmäiskokoa esimerkiksi sallimassa ainoastaan alle 500 k-m² myymälät. Eteläportin tarkemmassa suunnittelussa ja asemakaavoituksessa tulee kiinnittää huomiota kaupan tarkoituksenmukaisen kokonaisrakenteen suunnitteluun koko alueella, jotta Eteläportti vahvistaisi kaupungin eteläpuolista kaupan tarjontaa yhdessä Keljonkeskuksen kanssa.
FCG Finnish Consulting Group Oy 23 8.3 Suositus tilaa vaativan kaupan aluevarauksille ja määräyksille LALLIkehällä 8.3.1 Kanavuori Kanavuoren alue sijoittuisi valtateiden 4 ja 9 risteysalueelle noin kaksi kilometriä Vaajakosken alakeskuksesta etelään. Kanavuoren suunta on tunnistettu yhdeksi rakenteen kasvusuunnaksi ja yleiskaavan alustavien suunnitelmien mukaan asuinrakentaminen etenisi Hupelin alueelta kohti Kanavuoren risteysaluetta sekä Leppäveden ranta-alueille Kairahtaan ja Ruokosaareen. Alueella on nykyisin päivittäistavarakaupan palveluja ABC -liikenneaseman yhteydessä. Yleiskaavan laadinnan yhteydessä on alustavasti tarkasteltu valtateiden risteysalueen ja Kuopion tien (valtatie 9) varren hyödyntämistä tilaa vaativan kaupan alueina. Kanavuoren alueen liikenteellinen sijainti on hyvä, mutta nykyisin se ei tukeudu olemassa olevaan yhdyskuntarakenteeseen. Lähiasutusta on tällä hetkellä varsin vähän. Kuitenkin alue on selvä tulevaisuuden kaupunkirakenteen kasvusuunta, mikä synnyttää edellytyksiä sekä työpaikka- että kaupan toimintojen sijoittamiselle alueelle tulevaisuudessa. Alueen kaupallinen rakenne tulisi tulevaisuudessakin suunnitella siten, ettei se vaaranna aluekeskuksena toimivan Vaajakosken keskustan kaupallisia kehittämisedellytyksiä. Näin erityisesti merkittävien päivittäistavarakaupan palveluiden tulee jatkossakin sijaita ensisijaisesti Vaajakosken keskusta-alueella. Yleiskaavassa Kanavuoren risteysalueen tilaa vaativan kaupan kehittämisedellytyksiä voitaisiin osoittaa esimerkiksi reservialuemerkintöjen avulla (TP/km res). Näin alueen maankäyttömuodot tarkentuisivat tulevaisuudessa esimerkiksi alueen osayleiskaavoituksen yhteydessä. Kaupan rakentaminen ja mitoitus alueella tulisi olla sidoksissa muun yhdyskuntarakenteen kehittymiseen. Reservialueiden määräyksillä voidaan osoittaa, että alueen kaupallinen rakentamisen tulisi tapahtua esimerkiksi vuoden 2025 jälkeen. Valtatie 9:n varressa Ruokosaaressa sijaitsevia alueita tulisi kuitenkin yleiskaavassa kehittää ensisijaisesti työpaikkatoimintojen alueena, koska ne sijaitsevat vesistöistä johtuen yhdyskuntarakenteen reunalla eikä Kanavuoren kaupallisia palveluita ole pidemmällä aikajänteelläkään tarkoituksenmukaista sijoittaa useampaan aluekokonaisuuteen. 8.3.2 Vaajakoski-Seppälänkangas-Palokka kehätien varteen sijoittuvat alueet Jyväskylän yleiskaavassa merkittävimmät liikenneyhteyksiä koskevat parannustarpeet liittyvät kehäteiden osoittamiseen Vaajakosken, Seppälänkankaan ja Palokan väliselle alueelle. Suunnitellun kehäväylän linjauksen varrelle sijoittuisi nykyisiä ja laajentuvia teollisuus- ja työpaikkatoimintojen alueita Sulunperä-Vääräjärven alueella, Seppälänkankaalla Laukaantien itä- ja länsipuolelle sekä Tyyppälänjärven eteläpuolelle. Kehäteiden varret voisivat siten olla kiinnostavia tilaa vaativan kaupan sijoittumispaikkoja tulevaisuudessa. Edellä mainittuja teollisuus- ja työpaikka-alueita tulee yhdyskuntarakenteellisen sijainnin perusteella kehittää tulevaisuudessa pääsääntöisesti muina kuin kaupan alueina lukuun ottamatta Seppälänkankaan Laukaantien itäpuolisia alueita. Laukaantien itäpuoliset alueet voisivat tulevaisuudessa toimia tilaa vaativan erikoiskaupan ja autokaupan sijaintialueina. Laukaantien itäpuoliset alueet tukeutuisivat nykyisiin Seppälänkankaan etelä- ja pohjoisosan kaupallisiin palveluihin.
FCG Finnish Consulting Group Oy 24 8.3.3 Tikkakosken itäpuoliset alueet Laukaantien itäpuolisia alueita voitaisiin siten yleiskaavassa osoittaa alueiksi, joille voidaan sijoittaa tilaa vaativan erikoiskaupan ja autokaupan suuryksiköitä. Alueella voidaan siten käyttää eri korttelialueilla erilaisia yleiskaavamerkintöjä (esim. KM-2, TP/km) kaupan tavoitetilan kuvaamiseksi. Päivittäistavarakaupan yksiköitä alueelle ei tule sijoittaa lukuun ottamatta pienimuotoisia päivittäistavarakaupan oheispalveluja, jotka palvelevat esimerkiksi alueen työntekijöitä. Yleiskaavan määräyksissä voidaan myös osoittaa rakentamisen pitkää aikajännettä esimerkiksi ajoittamalla kaupallisen rakentamisen alkaminen esimerkiksi vuoden 2025 jälkeen. Muille kehätien varteen sijoittuville alueille voisi sijoittua pienimuotoista työpaikkatoimintoihin liittyvää kauppaa, jota voidaan ohjata tarkoituksenmukaisella tavalla asemakaavoituksen yhteydessä. Tikkakosken liittymän alue sijaitsee Tikkakosken keskustan itäpuolella valtatie 4:n risteysalueella noin kaksi kilometriä Tikkakosken keskustasta. Alustavissa yleiskaavatarkasteluissa Tikkakosken risteysalueen rakenteen on kaavailtu painottuvan työpaikkarakentamiselle mm. lentokentän läheisyydestä johtuen. Alueen sirpaleinen maanomistus vaikeuttaa alueen kehittämistä. Valtatie 4:n kehittäminen moottoritieksi Jyväskylä-Äänekoski välillä lisäisi alueen logistista merkitystä ja parantaisi sen saavutettavuutta. Tikkakosken liittymän alueen liikenteellinen sijainti on hyvä, mutta se sijaitsee irrallaan olemassa olevasta yhdyskuntarakenteesta. Lähiasutusta on tällä hetkellä varsin vähän eikä asutuksen määrä tulevaisuudessakaan merkittävästi lisäänny. Mikäli alueelle kehitettäisiin kaupallisia palveluita, tulisi kaupan ohjaamisessa ottaa huomioon Tikkakosken keskustan nykyiset palvelut ja niiden kehittämisedellytykset. Tilaa vaativan erikoiskaupan näkökulmasta alueet voisivat olla potentiaalisia, mutta alue sijaitsee varsin kaukana Jyväskylän keskustaajaman asuinalueista. Valtatie 4:n varrella sijaitsee nykyisin kaupallisia palveluita Palokankeskuksessa ja Kirrissä. Myös Äänekosken Hirvaskankaalla sijaitsee nykyisin monipuolisesti ohikulkevaan liikenteeseen perustuvia kaupan palveluita. Yhdyskuntarakenteellisesta sijainnista johtuen Tikkakosken liittymän alueita on tarkoituksenmukaista kehittää Jyväskylän yleiskaavassa teollisuus- ja työpaikkatoimintojen alueena, eikä yleiskaavan aikajänteellä ole tarkoituksenmukaista osoittaa yleiskaavassa nyt aluevarauksia vähittäiskaupan suuryksiköitä varten.
FCG Finnish Consulting Group Oy 25 9 Yhteenveto Tilaa vaativaa erikoiskauppaa koskevassa selvityksessä on muodostettu kokonaiskuva Jyväskylän kaupungin nykyisistä paljon tilaa vaativan kaupan suuryksiköistä. Selvityksessä on kuvattu Jyväskylän nykyiset tilaa vaativan kaupan suuryksiköt toimialoittain sekä tunnistettu ne alueet, joilla maankäyttö-ja rakennuslain muutos aiheuttaa tarvetta jatkossa yleis- ja asemakaavan muutoksille. Tehdyn selvityksen perusteella Jyväskylässä on tällä hetkellä tunnistettavissa viisi nykyistä kaupan aluetta, jossa tilaa vaativaa kauppaa koskeva lainsäädännön muutos aiheuttaa tarpeita yleis- ja asemakaavojen tarkistamiselle. Nämä alueet ovat: - Kirrin alue - Seppälänkankaan eteläosa - Seppälänkankaan pohjoisosa - Aholaita - Viherlandia Nykytilan kuvauksen lisäksi tässä tilaa vaativan erikoiskaupan selvityksessä on esitetty suosituksia tilaa vaativan kaupan ohjaukselle Jyväskylän yleiskaavatyössä. Yleiskaavatyössä tulee ottaa huomioon, että lainsäädännön muutos ei poista tarvetta ohjata kaupan sijaintia sen toimialan mukaisesti. Maankäyttö- ja rakennuslain muutoksen perusteluissa (HE 309/2010) todetaan, että arvioitaessa suunnitteluratkaisun vaikutuksia keskustan kaupallisiin palveluihin otetaan huomioon muun muassa kaupan laatu. Keskusta-alueille sijoittuu tyypillisesti päivittäistavarakauppa ja tiettyjä erikoiskaupan toimialoja, kuten muoti- ja urheilukauppaa, kun taas toiset erikoistavarakaupan toimialat hakeutuvat pääsääntöisesti niiden reunoille ja ulkopuolelle, eivätkä kilpaile keskustakaupan kanssa (esimerkiksi huonekalukauppa, rautakauppa). Jyväskylän yleiskaavassa kaupan sijainnin ohjausta koskevat määräykset muodostavat kokonaisuuden. Kaupan sijainnin ohjauksen periaatteiden mukaan keskusta-alueet (C ja Ca) ovat ensisijaisia kaupan suuryksiköiden sijaintipaikkoja, jolloin alueilla ei aseteta rajoituksia kaupan laadulle. Keskustaalueiden ulkopuoliset vähittäiskaupan suuryksiköiden alueet osoitetaan KMmerkinnöillä ja KM-indeksimerkinnöillä (KM-1, KM-2 jne..) osoitetaan esimerkiksi päivittäistavarakaupan tai tilaa vaativan kaupan laatua koskevia määräyksiä joko rajaamalla kaupan enimmäismitoitusta tai sallimalla vain tiettyjen toimialojen kauppaa. Näiden alueiden lisäksi erityisesti voi olla tarpeellista osoittaa esimerkiksi TP/km -merkinnöillä ainoastaan autokaupan toimialojen suuryksiköiden alueita, koska ko. alueet ovat muuten pääkäyttötarkoitukseltaan työpaikkatoimintojen tai teollisuuden alueita. Selvityksessä on esitetty lisäksi suositukset tilaa vaativan kaupan alueiden kaavamääräyksille yleiskaavan olemassa olevan yhdyskuntarakenteen OLLIja laajenevan yhdyskuntarakenteen LALLI -kehälle.