Talusarvin tteutuminen pääkaupunkiseudun asuntsakeyhtiöissä Jnna Pakarinen 4.4.2017
Tiivistelmä Tekijä Jnna Pakarinen Kulutushjelma Jhdn assistenttityön ja kielten kulutushjelma Raprtin/Opinnäytetyön nimi Talusarvin tteutuminen pääkaupunkiseudun asunt-sakeyhtiöissä Sivu- ja liitesivumäärä 35 + 7 Tässä alkuvudesta 2017 tehdyssä pinnäytetyössä käsitellään asunt-sakeyhtiön talusarvita, jka n erittäin tärkeä sa asunt-sakeyhtiön taluden suunnittelua ja tteutuneiden kustannusten seurantaa. Teriasassa perehdytään asunt-sakeyhtiön timintaan, päättämiseen ja timijihin yleisellä taslla sekä myös talusarvin näkökulmasta. Talusarvi ja yhtiövastike liittyvät vahvasti tisiinsa ja ne käydään saltaan myös läpi tässä pinnäytetyössä. Isännöitsijä ja hallitus vat tärkeimmässä asemassa talusarvin tteutumisen ja laatimisen kannalta, jten näiden timijiden vastuut ja velvllisuudet vat sana työn tietperustaa. Työssä käydään läpi myös tällä hetkellä ajankhtaisia putkiremntteja, jtka vaikuttavat suuressa määrin yhtiövastikkeisiin ja näin llen myös talusarviihin. Työn tutkimussuudessa tehtiin internetkysely, jka lähetettiin sähköpstitse 160 eri pääkaupunkiseudun asunt-sakeyhtiöön lähinnä isännöitsijöille sekä hallituksen jäsenille. Kyselyssä selvitettiin vunna 2015 päättyneen talusarvin tteutumista. Kyselyn vastausprsentti li n. 21 % vastausmäärän llessa 34, jnka vuksi tutkimustulksia vi pitää suhteellisen validina ja yleistettävinä. Vastanneet asunt-sakeyhtiöt livat hyvin erikkisia ja ikäisiä. Siitä hulimatta tutkimus sitti, että jkainen asunt-sakeyhtiö n yksilöllinen, eikä yleistyksiä vi tehdä asuntsakeyhtiön kn tai iän perusteella. Asunt-sakeyhtiölaissa mainituista seikista, kuten hallituksen jäsenten määrässä tai vastikkeiden maksuperusteissa ei kuitenkaan ilmennyt suuria erja asunt-sakeyhtiöiden välillä. Tutkimustulksista kävi ilmi, että nin pulet talyhtiöistä pysyi talusarvissaan ja pulet ei. Suurimmat pikkeamat talusarvin sekä tteutuman välillä aiheutuivat yllättävistä krjaustarpeista kuten vesivahingista. Myös leut talvi aiheutti talusarvita alhaisempia lämmityskuluja. Asiasanat Asunt-sakeyhtiö, talyhtiö, talusarvi, yhtiövastike
Sisällys 1 Jhdant... 1 1.1 Taustaa... 1 1.2 Työn tavitteet... 1 1.3 Työn rakenne... 1 2 Asunt-sakeyhtiö... 3 2.1 Hallitus... 3 2.1.1 Hallituksen jäsenet... 4 2.2 Yhtiökkus... 5 2.2.1 Päätöksentek... 6 2.2.2 Yhtiökkuksen riittämättömyys... 7 2.3 Isännöitsijä... 7 2.3.1 Isännöitsijän tehtävät ja vastuu... 8 2.3.2 Isännöintiala... 8 3 Yhtiövastike... 10 3.1 Hitvastike... 10 3.2 Rahitusvastike... 11 3.3 Vastikerahituslaskelma... 11 3.4 Putkiremntit... 11 4 Talusarvi... 13 4.1 Talusarvin laatiminen... 13 4.2 Talusarvin seuranta... 14 4.3 Tulntasauskeint... 14 4.3.1 Pistt... 15 4.3.2 Rahastinti... 15 4.3.3 Asuintalvaraus... 16 5 Tutkimus... 17 5.1 Lähtökhdat... 17 5.2 Tutkimusngelma ja rajaus... 17 5.3 Kyselyn suunnittelu... 18 5.4 Tteutustapa ja kyselylmake... 18 6 Tutkimustulkset... 21 6.1 Asunt-sakeyhtiön timinta... 21 6.2 Talusarvi... 26 7 Tulsten analysinti... 29 8 Yhteenvet... 31 Lähteet... 32
Liitteet... 36 Liite 1. Kyselylmake... 36 Liite 2. Hallituksen kkuspalkkit... 40 Liite 3. Tilikauden tuls ennen satunnaisia eriä ja tulntasauskeinjen käyttö... 41 Liite 4. Mikä aiheuttanut yli 5000 ern talusarvin ja tteutuman välillä?... 42
1 Jhdant Asunt n yleensä sumalaisen ensimmäinen ja samalla myös yleisin sijituskhde. Asunt-sakeyhtiö n klmanneksi yleisin yhtiömut Sumessa ja niiden määrä vunna 2016 li 88 000. Vudesta 2013 lähtien asunt-sakeyhtiöiden määrä n tasaisesti kasvanut. (PRH 2016.) Varsinkin pääkaupunkiseudulla ja muissa isissa kaupungeissa asunt-sakeyhtiöiden määrä n nussut uusien asuinalueiden myötä. 1.1 Taustaa Aihepiirinä asunt-sakeyhtiö ja sen talushallint n mielestäni ajankhtainen, sillä uudisrakentaminen n nusussa. Yhtiöiden lisääntyessä syntyy kysyntää asiantunteville työntekijöille mm. tilitimistissa ja isännöintitimistissa. Työn aihetta kartittaessani humasin, että asunt-sakeyhtiöiden talushallintn liittyvää kirjallisuutta löytyy khtalaisen niukasti. Myös krkeakuluissa aiheeseen liittyviä pintjaksja n tdella vähän. 1.2 Työn tavitteet Opinnäytetyössäni selvitän pääkaupunkiseudulla timivien asunt-sakeyhtiöiden talusarviihin liittyviä tietja ja niiden tteutumista vunna 2015 päättyneellä tilikaudella. Tärkein tavite tutkimuksella n selvittää, kuinka hyvin talusarvit vastaavat tteutumia ja minkälaiset syyt vaikuttavat mahdllisiin muutksiin. Tutkimuksella pyrin myös saamaan selville, minkälaisia eri timintatapja asunt-sakeyhtiöillä n talusarvin laatimiseen ja vastikeperusteisiin liittyen. Vastikkeisiin liittyen keskityin tutkimuksessani enimmäkseen hitvastikkeisiin, sillä uskn että niillä n humattavasti suurempi vaikutus yhtiövastikkeisiin kuin rahitusvastikkeilla. Humiin myös tällä hetkellä hyvin ajankhtaiset putkiremntit ja niiden vaikutukset talusarvin. Tteutin tutkimukseni kyselyn mudssa. Rajasin kyselytutkimukseni pääkaupunkiseudun asunt-sakeyhtiöihin ja lähetin kyselyn yhteensä 160 asunt-sakeyhtiölle. Pyysin tiedt vunna 2015 päättyneeltä tilikaudelta. 1.3 Työn rakenne Työssäni esittelen asunt-sakeyhtiön timintaa yleisesti, jtta lukijalle mudstuu yleiskuva asunt-sakeyhtiön minaisuuksista ja timintatavista. Tisessa luvussa kerrn asunt-sakeyhtiön timijista ja hallinnsta. Klmannessa luvussa käsittelen yhtiövastikkeita sekä niihin liittyviä tekijöitä. Neljännessä luvussa avaan talusarvin tarkitusta ja sen laatimiseen ja seurantaan liittyviä asiita. 1
Terialukujen jälkeen siirryn itse tutkimukseen. Työn tutkimussissa esittelen tutkimukseeni liittyviä taustatietja luvuissa 5.1 5.4. Tutkimuksen esittelyn jälkeen käyn tutkimuksen tulkset yksityiskhtaisesti läpi luvussa 6. Tulsten esittämisen lisäksi phdin ja analysin niitä. Lpuksi arviin pinnäytetyöni kknaisuutta ja työtä prsessina. 2
2 Asunt-sakeyhtiö Asunt-sakeyhtiö tai tiselta nimeltään talyhtiö mistaa ja hallitsee vähintään yhtä rakennusta tai rakennuksen saa, jnka huneistn tai huneistjen lattiapinta-alasta yli pulet n asuinhuneistja (Asunt-sakeyhtiölaki 2009.) Tisin sanen asuntsakeyhtiöllä n mistus rakennuksesta asuntineen. Talyhtiön sakkaat pulestaan mistavat sakkeita, jtka ikeuttavat huneistn hallintaan. (Isännöintiliitt b.) Asunt-sakeyhtiölain 22.12.2009/1599 1 luvun 13 mukaan asunt-sakeyhtiöllä n ltava yhtiöjärjestys, jsta selviää mm. sakehuneistjen sijainti, numer, pinta-ala, käyttötarkitus sekä huneistn huneiden lukumäärä. Yhdessä asunt-sakeyhtiölain kanssa yhtiöjärjestys määrittää sen, miten talyhtiöissä timitaan. Asunt-sakeyhtiön tarkitus n hulehtia hallinnassa levien rakennusten ja kiinteistöjen pidsta lain ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti. (Asunt-sakeyhtiölaki 2009.) Asunt-sakeyhtiön tärkeimpiä timijita n hallitus, isännöitsijä sekä sakkaat. Hallituksen jäsenten ja isännöitsijän rli talyhtiössä n erittäin suuri ja suunnitelmallinen hallitustyöskentely n tärkeää. Osakkaat eivät välttämättä käytännössä näe hallituksen ja isännöitsijän työtä talyhtiön eteen ja sen vuksi vähättelevät heidän työtään. Onkin harmillisen yleistä, että hallituksen jäsenet jutuvat tekemään sivutyötänsä ilmaiseksi tai puli-ilmaiseksi. Pienissä talyhtiöissä saatetaan myös esimerkiksi lla palkkaamatta ammatti-isännöitsijää asumiskulujen pienentämiseksi. Pihistely talyhtiön hallinnllisten asiiden järjestämisessä saattaa kstautua esimerkiksi suurien krjaustimenpiteiden yhteydessä, kun humataan liian myöhään, ettei asiita le hidettu asianmukaisesti ja hanke epännistuu. (Viiala & Rantanen 2015, 5.) 2.1 Hallitus Asunt-sakeyhtiölain luvun 7 mukaan asunt-sakeyhtiöllä n ltava hallitus. Hallituksen tehtävä asunt-sakeyhtiössä n hulehtia yhtiön hallinnllisen ja muun timinnan asianmukaisesta järjestämisestä. Tisin sanen yhtiön asiiden hitvelvllisuus n hallituksella. (Talyhtiö b.) Hallitus vastaa isännöitsijän valinnasta ja n velvllinen valvmaan valitun isännöitsijän timintaa. Tahtessaan hallitus vi siirtää san tehtävistään isännöitsijän hidettavaksi. Hallituksen tehtävänä n myös yhtiön kirjanpidsta ja varainhidsta hulehtiminen. Vaikka niiden lainmukaisuudesta ja lutettavuudesta vastaa isännöitsijä, n hallituksen velvllisuus katsa, että ne tulevat hidetuksi asianmukaisella tavalla. Perusparannus- ja krjaushankkeissa hallitus esittelee ja yleensä myös valmistelee päätökset yhtiökkusta varten. Hallituksen tehtävä n myös tteuttaa krjaushankkeet yhtiökkuksen päätöksen mukaisesti. (Talyhtiö a.) 3
Vaikka hallituksella n suuri vastuu yhtiön timinnassa, se ei kuitenkaan vi itsenäisesti päättää talyhtiön merkittävistä asiista, vaan tarvitsee yhtiökkuksen suurien päätösten tekn. Akuuteissa tilanteissa hallituksen n kuitenkin timittava välittömästi. Esimerkiksi js talyhtiössä tapahtuu vesivahink, n timiin ryhdyttävä välittömästi, eikä vida jäädä dttamaan yhtiökkuksen päätöstä. Tällaisessa tilanteessa hallituksen täytyy ilmittaa tilanteesta ja timenpiteistä mahdllisimman pian sakkaille, js tilanne vaatii humattavia kustannuksia. (Viiala & Rantanen 2015, 28.) 2.1.1 Hallituksen jäsenet Hallituksen jäsenenä vi timia talyhtiön sakas, mutta myös muu ulkpulinen henkilö. Js yhtiöjärjestyksessä ei le mainintaa hallituksen ksta, n hallitukseen valittava 3-5 jäsentä. Varajäsen tulee valita sillin, js hallitukseen kuuluu alle 3 jäsentä. Jäsenenä ei vi timia yritys tai yhdistys, alaikäinen henkilö tai henkilö, jnka timintakelpisuutta n rajitettu. Yllä mainittujen lisäksi vähintään yhden hallituksen jäsenen n asuttava Eurpan talusalueella. Nrmaalisti jäsenten timikausi n varsinaisten yhtiökkusten välinen aika. Timikauden pituuteen vi kuitenkin vaikuttaa, js siitä määrätään yhtiöjärjestyksessä tisin. (Viiala & Rantanen 2015, 28 29.) Hallituksen puheenjhtajan valitsee hallitus itse tai yhtiökkus. Puheenjhtajan vastuulla n hallituksen kkusten kllekutsuminen. Hallitus kkntuu heti yhtiökkuksen jälkeen hallituksen järjestäytymiskkuksessa, jssa suunnitellaan mm. tulevan timikauden kkusten aikataulua. Hallituksen varsinaisilla jäsenillä sekä isännöitsijöillä n ikeus sallistua hallituksen kkukseen. Isännöitsijä yleensä vastaa kkuksessa päätettyjen asiiden tteuttamisesta. (Viiala & Rantanen 2015, 31 34.) Usein talyhtiön hallituksessa timii kyseisen talyhtiön sakkaita. Sillin tulee tilanteita, jissa hallituksen jäsen n esteellinen. Esteellisyys tarkittaa sitä, ettei hallituksen jäsen saa jssain tietyssä asiassa sallistua päätöksentekn. Esteellisyys tulee vimaan esimerkiksi hänen mia ja yhtiön välisiä asiita tai hänen huneistn liittyviä asiita päättäessä. (Viiala & Rantanen 2015, 33.) Hallituksen tulisi nudattaa timiessaan hyvän hallinnn periaatteita, jtka vat laadittu asunt-sakeyhtiölain perusteella. Periaatteet liittyvät mm. hallituksen jäsenten työn perusteellisuuteen ja aktiivisuuteen, sakkaiden tasa-arviseen khteluun sekä viestintään. Hallituksella n vastuu timistaan. Js hallituksen jäsen timiessaan aiheuttaa yhtiölle tai sakkaalle vahinka hulettmalla timinnalla, n hän krvausvelvllinen. 4
Krvausvelvllisuus kskee myös tilanteita, jissa riktaan yhtiöjärjestystä tai asuntsakeyhtiölakia. Krvauksia kskevat päätökset tehdään yhtiökkuksessa. (Viiala & Rantanen 2015, 36 37.) 2.2 Yhtiökkus Yhtiökkus n asunt-sakeyhtiön tärkein ja krkein päätösvaltainen elin. Yhtiökkuksessa sakkaat pääsevät vaikuttamaan päätöksentekn ja siellä käsitellään käytännössä kaikki talyhtiötä kskevat asiat. Varsinainen yhtiökkus n pidettävä vähintään kerran vudessa. Osakkaiden lisäksi yhtiökkukseen sallistuvat talyhtiön hallitus sekä isännöitsijä. Vukralaisella n sallistumisikeus yhtiökkukseen, js talyhtiössä n yli viisi asunta ja käsitellään asiita, jtka vaikuttavat merkittävästi yhteisten tiljen tai vukralaisen kdin käyttöä. (Isännöintiliitt c.) Hallitus kutsuu yhtiökkuksen klle. Yhtiökkuskutsu n timitettava jkaiselle sakkeenmistajalle. Kutsusta selviää kkuksen ajankhta ja paikka sekä kkuksessa käsiteltävät asiat. Asunt-sakeyhtiölain mukaan yhtiökkuskutsu n lähetettävä aikaisintaan kaksi kuukautta ja viimeistään kaksi viikka ennen kkusta. (Omatalyhtiö.fi 2016b.) Yhtiökkuksessa n esitettävä sallistujille tilinpäätös, timintakertmus, tilintarkastuskertmus ja timinnan tarkastuskertmus. Esitettävien asiiden lisäksi n lain mukaan päätettävä vähintään seuraavat asiat: 1. tilinpäätöksen vahvistaminen 2. timenpiteet taseen vitlle/tappille 3. hallituksen jäsenten ja isännöitsijän vastuuvapaus 4. talusarvi sekä vastikkeiden määrä 5. hallituksen jäsenten, tilintarkastajan ja timinnantarkastajan valinta Yhtiöjärjestyksessään talyhtiö vi määrätä muitakin asiita yhtiökkuksessa käsiteltäviksi. (Omatalyhtiö.fi 2016b.) Hallituksen n esitettävä kirjallinen selvitys yhtiön humattavista kunnssapit- tai muutstöistä ja niiden ajankhdat. Kirjallinen selvitys tulee myös tehdä sellaisista kiinteistön kunnssapittöistä, jtka esim. vaikuttavat lennaisesti yhtiövastikkeen kustannuksiin seuraavan viiden vuden aikana. (Omatalyhtiö.fi 2016b.) Tämä pakllinen viiden vuden kunnssapitselvitys ei kuitenkaan mnissa talyhtiöissä jhda tavitteelliseen kiinteistön kunnssapitn. Ongelmaksi n mudstunut se, että lainmukainen kunnssapitselvitys n ainastaan esitettävä yhtiökkuksessa, jllin 5
ehdtukset eivät välttämättä kskaan tteudu. Tinen ngelma n se, ettei kunnssapitselvitykselle le määritelty minkäänlaisia laadullisia kriteerejä vaan se saattaa lla vain hallituksen näkemyksen mukainen ilman ammattimaista näkökulmaa. Näiden epäkhtien ratkaisuksi Isännöintiliitn puheenjhtaja Ilkka Saarinen ehdttaa, että tulisi parantaa isännöitsijän ammattimaista rlia talyhtiön kunnssapitn liittyvissä asiissa. Lisäksi pelkän kunnssapitselvityksen esittämisen sijaan, se vitaisiin hyväksyttää yhtiökkuksessa, jllin hallituksen täytyisi situtua kiinteistön isjen ja tarpeellisten urakiden tteuttamiseen. (Isännöintiliitt 2017a.) 2.2.1 Päätöksentek Kaikki yhtiökkuksen päätökset tehdään äänestämällä. Yhtiöjärjestyksessä n esitetty, että kuinka mnta saketta ja ääntä huneistlla n. Yleensä yksi sake vastaa yhtä ääntä, eli sakkaan äänivalta perustuu mistamiensa sakkeiden määrään. Js yhtiöjärjestyksessä ei le määrätty tisin, käytetään yhtiökkuksessa äänileikkuria. Äänileikkuri rajaa sakkaiden ääniikeutta niin, ettei yhdellä sakkaalla vi lla yli 20 prsenttia kaikista yhtiökkuksessa edustetuista äänistä. Tällä tavalla varmistetaan, ettei yhdelläkään sakkaalla vi lla liikaa äänivaltaa. (Isännöintiliitt e.) Yleisin päätöksentektapa yhtiökkuksessa n enemmistöpäätös. Enemmistöpäätöksellä se ehdtus vittaa, jka saa yli pulet yhtiökkuksessa annetuista äänistä. Tätä päätöksentektapaa käytetään esim. vahvistettaessa tilinpäätöstä ja talusarvita, vastikkeen määrän päättämisestä sekä vastuuvapauden myöntämisestä hallitukselle ja isännöitsijälle. Myöskin kaikki päätökset, jiden kustannukset katetaan yhtiövastikkeella, päätetään enemmistöpäätöksellä. (Isännöintiliitt e.) Tinen päätöksentektapa n määräenemmistöpäätös. Määräenemmistäpäätöstä käytetään äänestystilanteissa, jtka kskevat suuria ja erittäin merkittäviä päätöskhteita. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen n hyvä esimerkki määräenemmistöä vaativasta päätöksentektilanteesta. Määräenemmistöllä tehtävä päätös vaatii vähintään kaksi klmassaa kaikista yhtiökkuksessa annetuista äänistä ja samanaikaisesti vähintään kaksi klmassaa yhtiökkuksessa edustetuista äänistä. Jtta määräenemmistöä vaativa päätös tulee hyväksytyksi, n mlempien näistä ehdista täytyttävä. Yhtiöjärjestyksen kautta hallituksella n mahdllista tarvittaessa määrätä vielä krkeammasta äänten enemmistöstä esityksen hyväksymiseksi. (Isännöintiliitt e.) 6
2.2.2 Yhtiökkuksen riittämättömyys Ihmiset vat nykyisin vaativampia kuin ennen. Tämä väite pätee siihen, että talyhtiöiden sakkaat ja asukkaat tahtvat lla enemmän mukana heidän asumiseen ja maisuuteen liittyvissä asiissa. Tämä selvisi Isännöintiliitn tekemässä talyhtiöasumisen tutkimuksessa, jssa selvitettiin mm. sakkaiden tyytyväisyyttä talyhtiön hallinnlliseen timintaan. Kysely teetettiin tammikuussa 2017 ja siihen vastasi 500 kerrstalasukasta. Tutkimuksesta selvisi, että vain 39 % vastaajista kkee, että hallitus tuntee hyvin asukkaiden ja sakkaiden näkemyksiä ja dtuksia liittyen talyhtiön timintaan. Jpa 68,7 % vastaajista li sitä mieltä, että päätöksentessa tulisi kuunnella nykyistä enemmän itse asukkaita. Tutkimustulkset sittivat myös sen, että samantyylisiä asukaskyselyitä kaivataan enemmän ja niistä tehtyjä jhtpäätöksiä tulisi käsitellä yhteisesti yhtiökkuksessa. (Isännöintiliitt 2017b.) Talyhtiön sakkailla n paljn erilaisia näkemyksiä talyhtiön kehittämisestä. Kyselyssä ilmeni muun muassa, että talyhtiön jhdn viestintä li tärkeä kehittämiskhde. Isännöintiliitn timitusjhtaja Ter Heikkilä tteaakin tutkimustulsten julkaisun yhteydessä, että yhtiökkus ei enää yksin riitä sakkaille. Kerran vudessa pidettävä yhtiökkus ei vi pitää paikkaansa ainana vaikuttamispaikkana. Osakkaille tulisi keksiä uudenlaisia tapja, jlla he pystyisivät vaikuttamaan maan maisuuteen ja asumiseen liittyvissä asiissa. (Isännöintiliitt 2017b.) 2.3 Isännöitsijä Isännöitsijä mudstaa yhdessä hallituksen kanssa talyhtiön jhdn. Isännöitsijän valinta sekä erttaminen n hallituksen vastuulla. Isännöitsijä vidaan valita jpa talyhtiön puheenjhtajaksi kaikkien sakkaiden sustumuksella tai siinä tapauksessa, js siitä määrätään yhtiöjärjestyksessä. Isännöitsijä tekee paljn yhteistyötä hallituksen kanssa. Isännöitsijän n tärkeää sallistua mukaan hallituksen kkuksiin. Yleensä isännöitsijä lähettää kkuskutsut ja valmistelee kkukset hallituksen puheenjhtajan kanssa. Isännöitsijän rli kkuksessa n timia asiiden esittelijänä. Isännöitsijällä n myös ikeus ilmaista ma mielipiteensä käsiteltävissä asiissa. (Viiala & Rantanen 2015, 30 32.) Isännöitsijänä vi timia lunnllinen henkilö tai yhteisö. Js isännöitsijänä n yhteisö, tulee yhteisöstä nimetä talyhtiölle päävastuullinen isännöitsijä. Päävastuulliseksi isännöitsijäksi n valittava isännöintiyhteisön hallituksen jäsen, timitusjhtaja tai jku muu yhteisön palveluksessa leva henkilö. Muulta sin isännöitsijän valintaan vaikuttavat 7
kelpisuusehdt vat samat kuin aiemmin mainitut hallituksen jäsenten ehdt. (Viiala & Rantanen 2015, 43 44.) 2.3.1 Isännöitsijän tehtävät ja vastuu Kiinteistöstä ja rakennuksista hulehtiminen sekä talyhtiön päivittäiset hallinnlliset asiat vat isännöitsijän tärkeimpiä tehtäviä. Isännöitsijä työskentelee pitkälti hallituksen hjeiden ja määräysten mukaisesti. Hänen vastuuna n hulehtia kirjanpidn laillisuudesta sekä varainhidn lutettavuudesta. Isännöitsijä vi hulehtia talushallinnn asiista itse tai isännöintitimistnsa kautta. On myös mahdllista ulkistaa talushallint alihankintana kirjanpittimistlle. Aivan kuten hallituksen jäsenillä, n isännöitsijälläkin vastuu timistaan. Js hän timiessaan esimerkiksi aiheuttaa vahinka tai timii hulimattmasti rikkmalla asunt-sakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä, n hän krvausvelvllinen. Krvauksista päättää yhtiökkus. (Viiala & Rantanen 2015, 45 46.) Isännöintiliitt n laatinut Isännöinnin eettiset hjeet, jtka n hyväksytty Isännöintiliitn liittkkuksessa vunna 2008. Ohjeet hyväksyi Sumen Kiinteistöliitt ry, Sumen Isännöintiliitt ry ja Isännöitsijöiden Auktrisintiyhdistys ISA ry ja ne n tarkitettu nudatettavaksi kaikilla isännöintialan timijilla. Vaikka eettiset hjeet n lutu kk isännöintialalle, vain ISA-auktrisidut sekä Isännöintiliitn jäsenyritykset vat situtuneet hjeisiin liittyviin valvnta- ja kurinpittimiin. Mm. timinnan avimuus, tasapulisuus, selkeys ja vastuullisuus kuuluvat isännöinnin eettisiin hjeisiin. Ohjeissa paintetaan myös alan rehellistä kilpailua, harmaan taluden trjuntaa ja ammattitaidn ylläpita. (Isännöintiliitt 2008.) 2.3.2 Isännöintiala Alana isännöinti työllistää Sumessa yhteensä nin 5000 henkilöä, jista isännöitsijöitä n nin 2500. Muita asiantuntijita isännöintialalla vat mm. kiinteistösihteerit ja kirjanpitäjät. (Ammattinetti 2017.) Alalla timii nin 700 isännöintiyritystä, jtka yhdessä hulehtivat 2,7 miljnan sumalaisen kerrs- ja rivitalasunnista. Keskimääräisesti isännöintiyritys työllistää klmesta viiteen työntekijää, jissa työntekijöiden keski-ikä n 52 vutta. Naisten suus isännöitsijöistä n 30 %. Nin pulet alan yrityksistä stavat palveluja alihankkijilta. (Isännöintiliitt a.) Yleisimmin ulkistettu palvelu n kirjanpit, sillä kaikilla alan timijilla ei le tarjta kirjanpitpalveluita talyhtiöille itse. Isännöitsijöillä ei le työehtspimuksia ja sen vuksi esim. palkkit vivat vaihdella paljnkin. Palkkit svitaan vapaasti talyhtiön ja isännöitsijän kesken. Yleensä palkkita 8
maksetaan kiinteänä kuukausittain maksettavana palkkina sekä mahdllisina erillispalkkiina kuten esimerkiksi kkuspalkkiina. Spimusta tehdessä ja palkkita määrittäessä n leellista käydä läpi isännöitsijän vastuualueet ja tehtävät talyhtiön tiveiden mukaan. (Talyhtiö 2013.) Muun muassa Kiink, eli Kiinteistöalan Kulutuskeskus Oy ja Kiinteistöalan Kulutussäätiö tarjaa kulutusmahdllisuuksia kiinteistöalalle hakeutuville. Kiinklla n eri kulutushjelmia peruspinnista syventäviin pintihin. Vähintään vuden isännöitsijänä timinut vi jatkkuluttautua ja hankkia ITS-tutkinnn. ITS eli Isännöitsijän tutkint painttuu asunt-sakeyhtiön isännöintiin ja kattaa mm. seuraavia asiita: hallint, talus, tekninen ylläpit sekä viestintä. Muita tutkintja ITS:n lisäksi vat ITS-TEK sekä AIT. ITS-TEK tarkittaa Teknisen isännöitsijän tutkinta ja AIT Jhtavan ammattiisännöitsijän tutkinta. (Kiink.) ISA, eli Isännöinnin Auktrisinti ry vastaa isännöitsijöiden auktrisinnista. Se n perustettu 1987 Sumen Kiinteistöliitt ry:n ja Sumen Isännöintiliitt ry:n timesta. ISA:n tarkitus n kehittää ja ylläpitää isännöinnin auktrisintia. Auktrisinnin ja kehittämisen lisäksi sen tehtävänä n valva isännöitsijöiden ja isännöintiyritysten timintaa. Sumessa n tällä hetkellä 195 isännöintiyritystä ja -timipaikkaa, jtka vat sa ISA-yhteisöä. (Isännöinnin auktrisintiyhdistys ISA 2017a.) Saadakseen ISA-auktrisinnin n isännöintiyritysten täytettävä tietyt laatuvaatimukset. Vaatimuksena n mm. avimuus liittyen yrityksen taludellisiin, juridisiin, kiinteistön jhtamiseen sekä timintaan liittyvät asiat. (Isännöinnin auktrisintiyhdistys ISA 2017b.) ISA-auktrisinti yleensä takaa isännöinnin laadun ja timinnan ja sitä kautta talyhtiön hallitus vi varmistua hyvä- ja krkealaatuisesta isännöintipalvelusta. Kiinteistöala n kasvava ja vakaa työllistäjä. Isännöitsijän palveluja tarvitaan aina riippumatta siitä millaisessa taludellisessa tilanteessa eletään. Isännöintialalla työskenteleviltä dtetaan asiantuntevuutta mm. juridiikasta, kiinteistötekniikasta, asiakaspalvelusta, viestinnästä ja taludesta. Tällä hetkellä isännöintialan työllisyystilanne n hyvä. Suurimmissa kaupungeissa n Ammattinetin mukaan jpa pulaa alan ammattilaisista, jka jhtuu siitä, ettei alalle le kulutettu tarpeeksi uusia timijita suhteessa nykyiseen tarpeeseen. Syitä työntekijäpulaan vat mm. nykyisten työntekijöiden eläkeiän saavuttaminen ja asiakkaiden kasvavat vaatimukset. Myös talyhtiöiden peruskrjausten tarve n lisääntynyt, jka myös saltaan lisää hallinnn tehtäviä. (Ammattiliitt 2017.) 9
3 Yhtiövastike Nrmaalisti yhtiövastiketta maksetaan kuukausittain. Se n maksu talyhtiölle ja sillä katetaan talyhtiön ment. Yhtiövastikkeen maksaminen kuuluu sakkaalle myös siinä tapauksessa, js hän ei itse asunnssa asu. Yhtiövastiketta ei vi verrata vukran maksuun, sillä se ei le krvausta asunnn käyttämisestä vaan sakkaan suus talyhtiön menista. Yhtiövastikkeen suuruuden ja maksuperusteen päättää yleensä yhtiökkus. Maksuperusteet vat merkittynä myös yhtiöjärjestyksessä. Yhtiövastike maksetaan yleisimmin mistuksessa levan pinta-alan tai sakkeiden määrän mukaan. Yhtiövastikkeeseen kuuluu hitvastike ja mahdllinen rahitusvastike. Myös erilliset asumiseen liittyvät maksut, kuten vesi- tai sähkömaksut n mahdllista sisällyttää maksettavaksi yhtiövastikkeessa. Niiden salta maksu yleensä määräytyy yhtiövastikkeessa tdellisen kulutuksen mukaan. (Isännöintiliitt d.) Hit- ja rahitusvastikkeen lisäksi n lemassa krjausvastike, jlla rahitetaan peruskrjaushankkeita. Krjausvastiketta vi periä yhtiökkuksen päätöksellä. Vastikkeiden lisäksi talyhtiö n ikeutettu perimään erillisiä maksuja esim. autpaikasta tai saunavursta. (Ovikdi 2013-2017b.) Talyhtiö vi itse vaikuttaa paljnkin yhtiövastikkeen suuruuteen. Valitsemalla ammattitaitisen isännöitsijän, jlla n hyvä käsitys kiinteistönhullsta, vi säästää paljn. Kun talyhtiötä ja sen huneistja hulletaan ja ylläpidetään jatkuvasti, vi välttyä suurilta krjausurakilta. Vastikemaksuja ajatellen kannattaa myös kiinnittää humita palvelujen kilpailuttamisella, varsinkin sähkö-, hult- ja vakuutusyhtiöiden kilpailutus vi alentaa vastikkeen hintaa. Myös talktyö vi jissain tapauksissa säästää asukkaiden menja. Esimerkiksi san hultyhtiön töistä, kuten nurmikn leikkauksen tai lumityöt vi hitaa asukkaiden kesken pihatalkina. (Ovikdi 2013-2017a.) Yhtiövastikkeen suuruus n paljnkin kiinni talyhtiön jhdn ammattitaidsta ja hulellisuudesta. Tisaalta alhainen yhtiövastike vi lla myös merkki siitä, ettei kaikkia tarvittavia menja le sattu arviida realistisesti. 3.1 Hitvastike Hitvastikkeella maksetaan talyhtiön ylläpidlliset asiat. Niihin kuuluu mm. kiinteistöön liittyvät yleiset kulut kuten hult- ja jätekustannukset ja isännöintipalkkit. Myös kiinteistöver ja mahdllinen tntin vukra maksetaan hitvastikkeilla. Tilastkeskuksen mukaan hitvastikkeiden keskimääräinen hinta pääkaupunkiseudun kerrstalasunnissa li 4,65 /m2/kk ja kk Sumen vastaava hinta li hieman halvempi; 4,19 /m2/kk (Tilastkeskus 2016b.) Eri talyhtiöiden hitvastikehinta vi 10
vaihdella paljnkin, vaikka kyseessä lisi suhteellisen samankkinen ja -ikäinen asuntsakeyhtiö. Näitä erja selittää mm. talyhtiön sijainti ja se miten ulkistettujen palveluiden vaatimus- ja hintatas n svittu. (Ovikdi 2013-2017a.) 3.2 Rahitusvastike Kaikissa talyhtiöissä rahitusvastiketta ei välttämättä makseta lainkaan. Se n sana yhtiövastiketta vain sillin, js talyhtiö n jutunut ttamaan lainaa esimerkiksi suurempia krjauksia varten. Rahitusvastikkeella katetaan siis talyhtiön lainaa lainanlyhennyksinä ja krkkuluina. Useissa talyhtiöissä n rahitusvastikkeiden khdalla antaa sakkaille mahdllisuus maksaa kk rahitusvastikesuutensa kertasurituksella. (Ovikdi 2013-2017a.) Rahitusvastikehinnat vivat myös vaihdella talyhtiökhtaisesti. Hintaert jhtuvat siitä, että minkälaiset lainaehdt n slmittu pankin kanssa. Myös pankkien palvelumaksut vivat nstaa rahitusvastikkeen hintaa. (Ovikdi 2013-2017b.) Vunna 2015 pääkaupunkiseudun kerrstalissa rahitusvastikkeen keskiarv li 1,58 /m2/kk, kun kk Sumen vastaava keskiarv li 1,10 /m2/kk (Tilastkeskus 2016a.) 3.3 Vastikerahituslaskelma Vastikerahituslaskelma tai tisella nimellään jälkilaskelma sittaa eri vastiketult ja ment. Se laaditaan suritusperusteisesti tilinpäätöksen yhteydessä tai tilinpäätöksen jälkeen tilinpäätöshetken mukaisesti. Js talyhtiö kerää vain yhdenlaista vastiketta, esimerkiksi hitvastiketta, vastikerahituslaskelma ei le pakllinen. Tämä jhtuu siitä, että vastikerahituslaskelman tarkitus n varmistaa vastikemenjen käyttöä. Jkaista vastiketta tulisi käyttää vain siihen tarkitukseen, jta varten sitä n peritty. Siinä tapauksessa kun talyhtiö perii useampaa kuin yhtä vastiketta, n jälkilaskelma laadittava. Vastikerahituslaskelma n myös hyvä työkalu talusarvin laatimisen kannalta. Siinä tetaan humin edellisten tilikausien yli-/alijäämät, jtka humiidaan seuraavan vuden vastikkeita laskettaessa. (Salin 2011, 110 111.) 3.4 Putkiremntit Putkiremntit nstavat yhtiövastikehintja. Se näkyy jk krtettuna hitvastikkeena tai rahitusvastikkeena siinä tapauksessa, js talyhtiö nstaa lainaa putkiremnttia varten. Putkiremntti n usein kallein mahdllinen remntti, jnka eteen talyhtiö vi jutua. Juuri nyt ne vat erittäin ajankhtaisia. Tällä hetkellä putkiremnttien khteina n 1960-luvulla rakennetut kerrstalt. Seuraavan kymmenen vuden sisällä krjauskhteiksi jutuvat 11
1970- ja -80-luvuilla rakennetut asuinrakennukset, jtka mudstavat jpa 40 % kk Sumen asuinrakennuksista. Isännöintiliitt arveleekin, että vusi 2025 tulee lemaan huippuvusi putkiremnteille. (Isännöintiliitt 2016.) Putkiremntit vaativat nnistuakseen hyvää hallitus- ja isännöintityöskentelyä. Putkiremnttia kskevat lpulliset päätökset tehdään yhtiökkuksessa. Sitä ennen isännöitsijä ja hallitus selvittävät asukkaiden tiveita putkiremnttiin liittyen ja suunnittelevat hankkeen rahitusta ja urakitsijaa myöten. Js tulevaan remnttiin ei le sattu varautua riittävällä suunnittelulla, se vi kitua talyhtiölle tdella kalliiksi urakaksi. (Isännöintiliitt 2016.) Putkiremnttien kustannukset vaihtelevat erittäin paljn. Keskimäärin putkiremntit maksavat neliöhinnaltaan 700-900 eura. Js putkiremntin yhteydessä ryhdytään lisäksi tekemään esimerkiksi sähkötöitä, vi hinta nusta paljn krkeammaksikin. Tisaalta hyvällä suunnittelulla ja neuvttelulla putkiremntista vi selvitä myös alle keskiarvhinnan, jka kk Sumessa n 789 /m2. Putkiremnttia budjetidessa n hyvä varautua hieman yläkanttiin yllättävien menjen varalta. Varsinkin vanhemmista talista vi löytyä ikäviä yllätyksiä, jihin ei le etukäteen varauduttu. (Sumen Kiinteistölehti 2016.) 12
4 Talusarvi Asunt-sakeyhtiöt eivät tavittele vitta. Talusarvin kautta pyritään tilanteeseen, jssa talyhtiön tutt ja kulut vat lähestulkn yhtä suuret. Talyhtiöt siis pyrkivät ja yleensä päätyvätkin tilanteeseen, että tilikauden lpussa ei synny vertettavaa tula. Asunt-sakeyhtiöiden khdalla tulvera kerätään, js vertettava tul n 30 eura tai enemmän (Ver 2016.) Mahdllista vertettavaa tula vi säädellä erilaisin tulntasauskeinin, jita vat mm. vastikkeiden rahastinti ja asuintalvaraus (Salin 2016, 37.) 4.1 Talusarvin laatiminen Talusarvin laatimisesta vastaa yleensä isännöitsijä hallituksen hjeiden mukaisesti. Se n talyhtiön tilikauden timintasuunnitelma ja sen tärkein tarkitus n selvittää sakkailta kerättävien yhtiövastikkeiden suuruus. Kun talusarvi n laadittu, n hallituksella velvllisuus esittää se yhtiökkukselle, jssa se hyväksytään ja vahvistetaan viralliseksi. (Oma talyhtiö 2011.) Talusarvi kannattaa tehdä tulslaskelmakaavan mukaisesti ja tarvittaessa tarkentaa. Näin vertailu ja seuranta n selkeämpää. Talusarvissa n merkittynä kaikki talyhtiön tilikauden kulut, tutt, mahdlliset investinnit ja niiden rahitus. Laatiminen alitetaan arviimalla kulut: ensin arviidaan kaikki kiinteistön hitment, jtka katetaan hitvastikkeilla. Sitten arviidaan kiinteistön tutt, kuten vukrat ja muut mahdlliset käyttökrvaukset. Näiden ertuksen jälkeinen summa jää hitvastikkeilla katettavaksi. Talusarvita laatiessa tetaan humin myös edellisen tilikauden tteutuma. Tteutuma vi lla yli- tai alijäämäinen. Js vastikkeina perityt tult vat lleet enemmän kuin niillä katettavat kulut syntyy ylijäämää. Js taas talyhtiön kulut vat enemmän kuin vastikkeina kerätyt tult syntyy seuraavalle tilikaudelle alijäämää. Js edellisen talusarvin tteutuma n llut ylijäämäinen, humiidaan ylijäämä talusarvissa mahdllisesti vastikkeita alentavasti. Myös alijäämä tulee ttaa humin, jllin n mahdllista, että perittävä yhtiövastike n talusarvin mukaista suurempi. (Oma talyhtiö 2011.) Talyhtiöt saattavat laatia talusarvinsa tarkituksella jk ali- tai ylijäämäiseksi. Js edellisiltä tilikausilta n kertynyt ylijäämää, jita halutaan hyödyntää menihin, vi talusarvin laatia alijäämäiseksi. Js taas halutaan kerryttää varja tulevaisuuden varalle, määrätään kerättävä vastike krkeammaksi kuin tdelliset laskelmat sen asettaisi. (Salin 2011, 38 39.) 13
4.2 Talusarvin seuranta Talusarvita tulisi seurata kk tilikauden ajan kuukausitaslla, jllin mahdllisiin pikkeamiin n mahdllista reagida npeasti. Js humataan, että talusarvi ei tule riittämään esimerkiksi akuutin krjaustarpeen vuksi, täytyy talusarvi laatia uudelleen ja hyväksyttää se ylimääräisessä yhtiökkuksessa. Tämä mahdllistaa sakkailta perittävien vastikkeiden määrän muuttamisen kesken tilikauden. (Oma talyhtiö 2011.) Yhtiökkuksessa vidaan kuitenkin etukäteen valtuuttaa hallitus päättämään mahdllisesta ylimääräisen vastikkeen perimisestä. Tarvittaessa talyhtiön hallitus vi siis esimerkiksi periä yhden ylimääräisen kuukauden vastikkeet ilman erillistä ylimääräistä kkusta. Vastaavasti hallitukselle vidaan myöntää valtuudet alentaa tai lla kknaan perimättä jnkin kuukauden vastiketta, js selviää, että talyhtiö tuleekin timeen vähemmällä kuin n etukäteen arviitu. (Salin 2011, 38.) Kun tilikausi päättyy, n hallituksen tehtävänä esittää yhtiökkukselle, miten talusarvi n tteutunut. Vakiintuneen käytännön mukaisesti talusarvin tteutumista kskevat tiedt esitetään vertailulaskelmalla. Laskelmasta selviää arvin ja tteutuman vertailu niin eurmääräisesti kuin prsentuaalisesti. Nämä tiedt tulee esittää myös yhtiön timintakertmuksessa. Js arvin nähden n tullut lennaisia pikkeamia, n timintakertmuksessa esitettävä riittävä selvitys kskien niitä. Sellaisia vi lla esimerkiksi suuriin krjaushankkeisiin liittyvät kustannuspikkeamat. Timintakertmuksessa levassa selvityksessä täytyy ilmetä pikkeaman suuruus ja siihen jhtaneet syyt sanallisesti sekä laskelmallisesti. (Oma talyhtiö 2011.) 4.3 Tulntasauskeint Asunt-sakeyhtiöillä n khtalaisen paljn keinja, jilla vi vaikuttaa tilikauden tulkseen. On esimerkiksi mahdllista tehdä pistja, asuintalvarausta tai rahastida vastikkeita. Talyhtiö vi myös vaikuttaa tilikauden tulkseen sääntelemällä tulja ja menja. Sääntelyllä tarkitetaan esimerkiksi suurien urakiden ajankhdan muuttamisesta. Myös vastikemäärien muuttamisella n merkitystä talyhtiön tulksen kannalta. Esimerkiksi yhtiövastikkeen määrää vidaan tarvittaessa muuttaa kesken tilikauden. (Talyhtiö Tilinpäätössuunnittelun..) Tulntasauskeinja n mahdllista käyttää tilikauden aikana useampia. Esimerkiksi talyhtiö vi tehdä tilikauden lpussa mlempia - asuintalvarausta sekä pistja. 14
4.3.1 Pistt Pistilla tarkitetaan suurien ja pitkäaikaisten hankintamenjen, kuten rakennusten tai kneiden kirjaamista kuluksi kk niiden käyttöiän aikana. Tisin sanen suuren hankinnan yhteydessä ei merkitä kk hankintahintaa kuluksi kerralla. Esimerkiksi kneet vat yleensä pitkäikäisiä, jllin tulisi sen hankintahinta jakaa tasaisesti kk käyttöiälle. Kk hankintahinta merkitään kirjanpidssa taseeseen päämaksi, jsta tehdään suunnitelman mukaisia pistja ja pistjen määrä siirtyy päämasta yhtiön kuluksi. Asunt-sakeyhtiöltä ei vaadita suunnitelman mukaisia pistja, vaan pistt vivat vaihdella käyttömaisuuden khdalla 0 25 % ja rakennusten salta 0 4 % hankintahinnasta tilikautta khti (Talyhtiö Tilinpäätössuunnittelun..) Pistjen kulukirjauksilla n siis mahdllista pienentää tilikaudella syntynyttä vitta. 4.3.2 Rahastinti Asunt-sakeyhtiöt vivat varastida sakkaiden maksamia vastikkeita esim. tulevia krjausmenja tai lainanlyhennyksiä varten. Rahastidut varat eivät kasvata tilikauden tulsta, vaan niiden katstaan levan päämasijituksia. Osakkailta kerätyt varat, jtka rahastidaan, merkitään taseessa man pääman rahastn. Päätös rahastinnin tekemisestä n tehtävä sen tilikauden aikana, jllin varja kerätään sakkailta. Rahastinnista päätetään yhtiökkuksella enemmistöpäätöksellä. Vastikkeita vidaan rahastida tulevia lainanlyhennyksiä tai krjauksia varten. (Salin 2011, 121 123.) Lainanlyhennyksien khdalla varat merkitään päämaksi. Niiden varalta vidaan rahastida vastikkeita jtain tiettyä j tiedssa levaa krjausurakkaa varten. Tällöin rahastinti merkitään taseessa levaan rakennusrahastn, jka n sidttua maa päämaa. Tisena vaihtehtna n merkitä rahastitavat vastikkeet vapaan pääman lainanlyhennysrahastn. Lainanlyhennysrahasta käytetään sillin, js yhtiökkuksessa päätetään niin tai siitä n vitu myös määrätä yhtiöjärjestyksessä. (Salin 2011, 123.) Vastikkeita vi myös rahastida tulevien krjausten varalle. Nämä rahastinnit merkitään tulslaskelmaan. Kirjanpidssa nämä pitäisi merkitä niin, että kaikki sakkaiden maksamat vastikkeet merkitään brutttulisina vastiketuttihin. Tämän jälkeen rahastitava vastikemäärä merkitään maksi eräksi, jka ikaisee tuttjen kirjauksia. Kirjanpitlautakunta n antanut tähän liittyen susituksen; ikaisuerän nimenä tulisi lla Rahastidut vastikkeet. Se sa vastiketutista, jita ei le merkitty rahastitavaksi jää tilikauden vastiketutiksi. Rahastitavat vastikemäärät n vielä kirjattava taseeseen jk sidtun pääman rakennusrahastn tai vapaan pääman rahastn samilla perusteilla kuin aiemmin mainitulla lainanlyhennysrahastinnilla. (Salin 2011, 125 126.) 15
Rakennuksia varten rahastituihin varihin liittyen täytyy humiida siihen liittyvä vertuskäytäntö. Talyhtiön n käytettävä rahastidut vastikkeet viimeistään 3-5 vuden aikana rahastinnin ajankhdasta. Js talyhtiö ei jstain syystä käytä niitä määräaikaan mennessä, vidaan ne katsa vernalaisiksi tuliksi niiden tilikausien khdalta, jllin ne n kerätty. Rahastidut vastikkeet n käytettävä ainastaan sen päätöksen mukaiseen tarkitukseen. Varjen uudesta käyttötarkituksesta n mahdllista päättää uudestaan yhtiökkuksessa. (Salin 2011, 127.) 4.3.3 Asuintalvaraus Rahastinnin lisäksi tuleviin menihin vi varautua asuintalvarauksella. Asuintalvaraukset vat justava tapa välttyä vertettavalta tullta, sillä sen tekemiseen ei tarvita yhtiökkuksen päätöstä. Kirjanpidllisesti asuintalvaraus n ennenaikainen menkirjaus tulevaisuuden varalle. Js siis asunt-sakeyhtiön tilikausi n ylijäämäinen, vidaan ylijäämä merkitä asuintalvaraukseksi. Tehtyä asuintalvarausta n mahdllista käyttää seuraavat 10 vutta, jnka jälkeen se katstaan viimeisen mahdllisen käyttövuden tulksi. Asuintalvaraus kannattaa siis purkaa sitä ennen, jtta se ei jhda vertettavaan tuln. Asuintalvarausta ei tarvitse khdistaa millekään tietylle hankkeelle, vaan sitä vi vapaasti käyttää esimerkiksi vusikuluihin. Js talyhtiöllä n aiemmin tehtynä asuintalvarausta ja tilikausi päättyy tappin, vi asuintalvarausta purkaa, jllin alijäämän määrä pienenee tai nllaantuu kknaan. (Omatalyhtiö.fi 2016a.) Asuintalvarausta n mahdllista tehdä vusittain ja sitä purkaessa n aina käytettävä aiemmin tehtyjä ennen myöhäisempiä (Laki asuintalvarauksesta vertuksessa 1986.) Talyhtiö vi tehdä asuintalvarausta, js yli pulet rakennuksen pinta-alasta n asuin käytössä ja pinta-alaa vähintään 200 neliötä. Asuintalvarausta n kerralla tehtävä vähintään 3500 eura. Enimmäismäärä asuintalvaraukselle vudessa n 68 /neliömetri. (Kiinteistöliitt 2015.) 16
5 Tutkimus 5.1 Lähtökhdat Kiinnstuin asunt-sakeyhtiöiden timinnasta, kun suritin syksyllä 2016 kurssin nimeltä Asunt-sakeyhtiön talushallint. Kurssin pettaja kerti, että kyseistä kurssia ei le järjestetty kvinkaan pitkään ja että aihe n muutenkin petuksessa valitettavan suppea. Siitä heräsi ajatus, että pinnäytetyö asunt-sakeyhtiön timintaan liittyen visi lla mielenkiintinen ja uusi. Erityisesti kiinnstuin juuri vastikkeiden laskemisesta ja sitä kautta talusarviiden laatimisesta. Kurssilla laskelmia harjiteltiin ja tehtiin tietysti valmiiden lukujen perusteella ja sillin mietinkin, että kuinka hyvin asunt-sakeyhtiöissä käytännössä niitä tteutetaan. Niiden ajatusten phjalta päätin tehdä pinnäytetyöni tutkimuksena kskien asunt-sakeyhtiöiden talusarviita. 5.2 Tutkimusngelma ja rajaus Työssäni tahdin selvittää muutamia eri asiita. Ydinajatuksena tutkimuksessani li selvittää sitä, kuinka hyvin laaditut talusarvit vat tteutuneet sekä siihen vaikuttaneet tapahtumat ja seikat. Rajasin tutkimukseni ainastaan pääkaupunkiseudulla timiviin asunt-sakeyhtiöihin. Kerrstalasuminen n tiheintä suurissa kaupungeissa, kuten Helsingissä ja Espssa. Siksi uskin, että saan tarpeeksi mnipulisia ja erilaisia vastauksia keskittymällä vain pääkaupunkiseudun asunt-sakeyhtiöihin. Tinen syy tälle rajaukselle li verrattavuus. Asumiskustannukset saattavat vaihdella paljn eri pulella Sumea. Kyselyn tulksia n tdenmukaisempaa ja lutettavampaa vertailla, kun khderyhmä n lähtökhtaisesti mahdllisimman yhtenäinen. Arvelin, että kaikki talyhtiöt eivät le ehtineet vielä helmi-maaliskuussa saada vuden 2016 tilinpäätöstä valmiiksi. Tahdin kuitenkin saada vastauksista suhteellisen ajankhtaisia tietja, jnka vuksi pyysin vastaukset vunna 2015 päättyneen tilikauden mukaisesti. Arvelin, että tutkimuksessani tulee varmasti esiin myös talyhtiöitä, jtka vat pysyneet suunnitellussa arvissa. Talusarviiden tteutumiseen liittyen rajasinkin tutkimustani niin, että kysyin syitä ern ja tteutuman välille, js se n llut yli 5000. Valitsin määräksi 5000, kska ajattelin sen levan suhteellisen lennainen er kaikenkkisille talyhtiöille. Pienissä talyhtiöissä ist summat budjetintierissa yleensä vaikuttavat timintaan enemmän kuin suuremmissa. 17
5.3 Kyselyn suunnittelu Samalla kun luin ja kirjitin työni teriaa, mietin mahdllisia kysymyksiä. Tahdin, että kyselyni kattaisi talusarvin liittyvien asiiden lisäksi myös jitain taustatietja asuntsakeyhtiöiden timintatavista. Jattelin kyselyni muutamaan saan, jtta sen vastaaminen ei tuntuisi niin lputtmalta. Ihan kyselyn alussa selvitin, että minkälainen rli kyselyn vastaajalla n talyhtiön timinnassa ja talyhtiön paikkakunnan. Seuraava si käsitteli asunt-sakeyhtiön perustietja ja timintatapja. Halusin selvittää mm. minkä ikäisestä ja kkisesta talyhtiöstä n kyse. Hallitukseen liittyen kysyin jäsenten ja heidän kkuspalkkiiden määrää, sillä len ymmärtänyt, että se vi vaihdella paljnkin talyhtiöiden ja tilanteiden mukaan. Vastikkeisiin liittyen pyrin selvittämään maksuperusteisiin liittyviä seikkja sekä knkreettisia hintja, jiden perusteella niitä maksetaan. Lisäksi halusin kartittaa talyhtiöiden suurimpia meneriä ja tällä hetkellä erittäin ajankhtaista putkiremnttitilannetta, jka malta saltaan vi vaikuttaa suurestikin vastikkeiden perimiseen. Knkreettisesti talusarvin liittyen tahdin saada käsityksen, mitkä seikat vivat vaikuttaa siihen, ettei talusarvissa pysytä. Pidin tarpeellisena kerätä tieta siitä, nk vastikkeita kerätty jkaiselta kuukaudelta tai vastaavasti nk jitain suunniteltuja vastikesaamisia jäänyt saamatta. Mielestäni li tärkeää ttaa humin myös erilaiset tulksentasauskeint, kuten rahastinti ja asuintalvaraus, jilla talyhtiöiden n mahdllista saada tuls mahdllisimman lähelle 0, jllin vältytään tulverlta. Sen vuksi kysyin, että nk mahdllinen er arvin ja tteutuneen välillä ennen satunnaisia eriä. Ennen kuin lähetin kyselyni ismmalle juklle tahdin kkeilla käytännössä laatimiani kysymyksiä. Annin kyselyn vastattavaksi eräälle perhetutulleni, jka timii kirjanpitäjänä mnissa eri asunt-sakeyhtiöissä sekä kuuluu erään talyhtiön hallitukseen. Häneltä sain palautetta, että kysely n spivan pituinen, eikä liian raskas vastattavaksi. Kyselyn täyttäminen vei häneltä 5-10 minuuttia, jhn lin tyytyväinen. 5.4 Tteutustapa ja kyselylmake Tahdin tehdä kyselyni mahdllisimman helppna vastaamisen kannalta. Online-kysely mahdllisuuksia n nykypäivänä suhteellisen paljn ja minä päädyin lpulta tteuttamaan kyselyni Ggle Driven Frms-palvelulla. Valitsin sen helppkäyttöisyyden ja tulsten luettavuuden takia. Valintaani vaikutti myös se, että Frmsilla lutu kysely n hyvin selkeä ja miellyttävän näköinen. Palvelu lu vastauksista suraan yhteenvedt esim. piirakka- tai 18
pylväskuvin. Saan vastaukset siirrettyä helpsti taulukiksi myös Gglen Sheetspalveluun. Keräsin yhteensä 160 yhteystieta, jihin tin yhteyttä sähköpstitse. Henkilöt livat lähinnä isännöitsijöitä tai muita asunt-sakeyhtiön rekisteröityjä henkilöitä. Pyrin lähettämään kyselyn mahdllisimman mnipulisesti erikkisille ja -ikäisille talyhtiöille. Yhteystiedt kksin mm. julkisista rekisteritiedista, asuntjen myynti-ilmitusten tiedista, kaupparekisteritteista ja vierailemieni talyhtiöiden ilmitustauluilta. Vaikka kyselyyni lpulta tuli mnta kysymyskhtaa, li siihen silti npea ja helpp vastata, sillä tteutin suurimman san kysymyksistä mnivalinta-, valintanauha- sekä valintasarakeperiaatteella, jihin laitin mielestäni tdennäköisiä vastausvaihtehtja. Jätin vaihtehtjen jälkeen mahdllisuuden myös vapaalle vastaukselle siltä varalta, että minun tarjamat vaihtehdt eivät spisi. Tahdin pitää kyselyni mahdllisimman vastaajaystävällisenä, jnka vuksi siinä n vain muutama sellainen kysymys, jtka vaativat vapaamutisen kirjitetun vastauksen. Vastaajaystävällisyyden vuksi en tehnyt mistään kysymyksestä pakllista, vaan jkaiseen kysymykseen li vapaaehtista vastata. Tässä n kyselylmakkeen kysymykset/aihealueet. Kknaisuudessaan kysely löytyy liitteestä 1. Vastaajan tiedt 1. Asunt-sakeyhtiön timipaikkakunta: 2. Vastaaja n: Asunt-sakeyhtiön timinta 3. Perustamisvusi 4. Huneistjen lukumäärä 5. Hallituksen jäsenten määrä 6. Hallituksen kkuspalkkit 7. Suurin asunt-sakeyhtiön hitkuluerä 8. Yhtiövastikkeen maksuperuste 9. Yhtiövastike sisältää: 10. Hitvastikkeen yksikköhinta (esim. /kk/m2) 11. Rahitusvastikkeen yksikköhinta (esim. /kk/m2) 12. Sähkön/veden/lämmön maksuperuste 13. Putkiremnttitilanne 19
Talusarvi 14. Kuka laatii asunt-sakeyhtiönne talusarvin? 15. Lähtötilanne edelliseltä tilikaudelta: 16. Onk hitvastiketta peritty jka kuukaudelta? 17. Jäikö sakkailta hitvastiketta maksamatta? 18. Tilikauden vitt/tappi ennen satunnaisia eriä: 19. Tulksentasauskeinjen käyttö 20. Onk talusarvinne ernnut tteutuneesta yli 5000? (ennen tulksentasauskeinja) 21. Onk maksettu tulvera? Talusarvi (seuraavat kysymykset vain js vastasi kyllä kysymykseen nr 20) 22. Mikä kulueräarvi n ernnut eniten tteutuneesta? 23. Lyhyt kuvaus min sanin miksi tteutuma n ernnut arvista: 20
6 Tutkimustulkset Lähetin kyselyn 160 eri pääkaupunkiseudun asunt-sakeyhtiölle, jista vastasi yhteensä 34. Kyselyni vastausprsentti li siis 21,25 %, eli nin jka viides vastasi lähettämääni kyselyyn. Kska kyselyssäni ei llut pakllisia kysymyskhtia, ei ihan kaikkiin kysymyksiin tullut täyttä 34 vastausta. Humasin myös vastauksia selatessa, että aivan kaikki vastaajat eivät le jk ymmärtäneet tai keskittyneet täysin kyselyyn vastattaessa ja mukaan mahtui jnkin verran ristiriitaisia vastauksia. Kaiken kaikkiaan len kuitenkin tyytyväinen saamaani vastausprsenttiin ja vastauksiin, sillä uskn niiden antavan riittävän kattavan kuvan asunt-sakeyhtiöiden timinnasta. Vastauksissa li myös hyvin hajntaa. Vastaajista 31 li talyhtiön isännöitsijöitä, 2 isännöitsijätimistn kirjanpitäjiä ja 1 hallituksen jäsen. Vastauksia sain Helsingin, Vantaan, Espn ja Kauniaisten asuntsakeyhtiöiltä. 20 eli yli pulet vastaajista li helsinkiläisiä talyhtiöitä. Espsta ja Vantaalta sain vastauksia tasaisesti, 6 Espsta ja 7 Vantaalta. Kauniaisista kyselyyn vastasi ainastaan yksi talyhtiö. Kksin vastauksista havainnllistavia taulukita ja kuviita. Niiden lisäksi käyn vastaukset läpi sanallisesti. 6.1 Asunt-sakeyhtiön timinta Vastanneiden talyhtiöiden ikä vaihteli erittäin laajalti. Vanhimmat asunt-sakeyhtiöt livat 1910 1920 -luvulla perustettuja, kun taas uusin vunna 2011. Suurin sa talyhtiöistä n perustettu -60 ja -70 -luvuilla mediaanin llessa 1971. Alla leva taulukk sittaa kaikkien vastaajien perustamisvudet eriteltynä. Taulukk 1. Perustamisvusi 2010 2000 1990 1980 1970 1960 1950 1941-1950 1931-1940 1910-1920 2011 2000 1994 1984 1971 1968 1953 x x x 2005 1995 1985 1970 1967 1957 x x 2002 1990 1971 1963 1958 2008 1971 1965 1957 2006 1970 1963 1972 1968 1962 21
Vastauksia tuli erikkisilta talyhtiöiltä hyvin. Sain niitä niin pienemmiltä parinkymmenen huneistn talyhtiöiltä kuin myös yleisempien nin 50 huneistn talyhtiöiltä. Niiden lisäksi sain vastauksia myös suurien yli 100 huneistisien talyhtiöiden kannalta. Seuraavasta tauluksta selviää vielä tarkemmin miten talyhtiöt jakautuivat huneistjen lukumäärän mukaan. Taulukk 2. Huneistjen lukumäärä Huneistjen lukumäärä 1 10 11 20 21 30 31 40 41 50 51 60 61 70 71 80 81 90 yli 100 x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x Hallituksen jäsenten salta tulkset livat letettavia. Vain 6 % eli 2 talyhtiötä n päättänyt yhtiöjärjestyksessä hallituksen kn muuttamisesta muuhun kuin lain sanelemaan 3-5 jäseneen. Vastauksista kävi ilmi, että suuremmissa usean huneistn talyhtiöissä hallituksen jäseniä li enemmän kuin pienemmissä. Pikkeuksiakin kuitenkin ilmeni tätä havainta vasten, sillä pienimmällä talyhtiöllä kltaan 1-10 huneista, n 5 hallituksen jäsentä. Tisaalta taas pienin 2 henkilön hallitus ei llut pienimmän talyhtiön päästä, vaan kltaan 31 40 huneistisessa talyhtiössä. Kuvista näkee vielä erikseen jakauman hallitusten jäsenten määrässä. Hallituksen jäsenten määrä 3% 3% 41% 29% 24% 2 3 4 5 yli 5 Kuvi 1. Hallituksen jäsenten määrä 22
Hallituksen jäsenten vusittaiset kkuspalkkit jakautuivat melk selkeästi vastausvaihtehtjen pienempiin palkkisummiin. Jpa 27 talyhtiössä kkuspalkkiita maksettiin vunna 2015 0-1500 välillä. Jukkn mahtui myös suurempia palkkiita maksavia talyhtiöitä. 3 eri talyhtiössä palkkiita maksettiin 3000-4000 eura. Suurin maksettu kkuspalkki yhdessä talyhtiössä li jpa yli 5000. Alla levan kkuspalkkitaulukn lisäksi len knnut myös kattavamman taulukn (liite 2), jssa n vertailun helpttamiseksi mukana myös hallituksen ja talyhtiön kk. Lukuun ttamatta muutamaa pikkeusta kävi vastauksista selväksi, että yleisesti isimmilla talyhtiöillä n suuremmat kkuspalkkit kuin pienemmillä. Myös hallituksen jäsenten määrä vaikuttaa palkkiihin samassa suhteessa. Niissä talyhtiöissä, jissa n tehty paljn urakita tai n ilmennyt esim. yllättäviä vesivahinkja, li yleisesti suuremmat kkuspalkkit kuin muissa. Urakat ja yllättävät krjaustimenpiteet tdennäköisesti lisäävät hallituksen tarvetta pitää kkuksia, jtka tietysti lisäävät palkkita. Yllättävää minusta li, että selvästi yli pulet talyhtiöistä maksaa jk ei mitään tai 100-1000 kkuspalkkiita vudessa. Khtuulliset palkkit hallitustyöskentelystä varmasti vaikuttavat mtivaatin ja sitä kautta myönteisesti kk talyhtiön timintaan. Taulukk 3. Hallituksen jäsenten kkuspalkkit Kkuspalkkit 12 11 10 8 8 6 4 4 4 2 2 1 1 2 1 0-100-500 501-1000 1001-1500 1501-2000 2001-2500 3001-3500 3501-4000 yli 5000 19 talyhtiössä suurimmat hitkulut aiheutti lämmitykseen liittyvät kulut, jka li hieman yllättävä tuls, sillä arvelin krjaus-/hultkulujen levan suurimpia. Tiseksi yleisin suurimmista menista li krjauskulut. Muutama talyhtiö mainitsi pulestaan käyttö- ja hultkulut, jihin kuuluu mm. kiinteistön ja hissien hult. Hallintkuluihin kuuluu hallituksen kkuspalkkiiden lisäksi mm. isännöitsijäpalvelut sekä tilintarkastajan ja 23
muiden mahdllisten asiantuntijiden palkkit. Yksi talyhtiö merkitsi hallintkulut suurimmaksi hitkulueräksi, jka li yllättävää sen vuksi, että kyseisellä talyhtiöllä li hallituksen kkuspalkkit 0. Tässä tapauksessa talyhtiöllä vi lla tavallista suuremmat isännöitsijäpalvelut tai n juduttu käyttämään paljn tilintarkastajan eri palveluita. Esimerkiksi suuret isännöitsijän palkkit vivatkin lla syy tilanteelle, jssa hallitukselle ei makseta palkkiita lainkaan. Taulukk 4. Asunt-sakeyhtiön suurin hitkuluerä Suurin hitkuluerä Hallintkulut 1 Krjauskulut 9 Lämmityskulut 19 Käyttö- ja hultkulut 4 Muut 1 0 5 10 15 20 Hitkulut ja niiden suuruus vaikuttavat yhtiövastikkeen suuruuteen. 12 talyhtiöllä yhtiövastike kstui ainastaan hitvastikkeesta. 22 talyhtiötä keräsi hitvastikkeen lisäksi rahitusvastiketta. Pinta-ala li selvästi yleisempi maksuperuste vastikkeille kuin sakkeiden lukumäärä. 26 talyhtiötä maksi yhtiövastiketta pinta-alan ja 7 talyhtiötä sakkeiden lukumäärän mukaan. Yhdessä talyhtiössä maksettiin hitvastike pinta-alan mukaan ja rahitusvastike taas sakkeiden mukaan. Pinta-alan mukaan perittävät hitvastikehinnat vaihtelivat 2,4-5,5 välillä keskiarvn llessa 4,2 /m2/kk. Osakeperusteinen hitvastike kuukautta khti pulestaan vaihteli 0,76-2,7 ja keskiarvksi mudstui 1,63. Rahitusvastikkeellisten talyhtiöillä rahitusvastikkeen keskiarv li 2,98 /m2/kk vaihteluvälillä 0,17-7,5. Osakkeiden mukaan keskiarv li 0,95 /sake/kk pienimmän rahitusvastikkeen llessa 0,24 ja suurimman 2,0. Muutama talyhtiö mainitsi myös keräävänsä useampaa erihintaista rahitusvastiketta jhtuen siitä, että talyhtiöllä n useampaa eri lainaa lyhennettävänä. Rahitusvastikkeen salta humasi selvästi että kaikki ne talyhtiöt, jtka mainitsivat vuden aikana tehdyistä urakista tai vat tehneet putkiremntin viimeisen 5 vuden aikana, vat velallisia ja keräävät sakkailta rahitusvastiketta. Hitvastikkeen hintaan 24